ABRIL2016

GUA BSICA DE DERECHOS

INQUILINOS

FERNANDO MUOZ

Responsable de la Oficina
de Atencin al Inqulino

GUA BSICA
DE DERECHOS

INQUILINOS

En la Ciudad de Buenos Aires, uno de cada tres

hogares es alquilado. Miles de contratos de alquiler de
vivienda que se firman mensualmente.

Sin embargo, el inquilino y su mundo que empieza

cuando busca una vivienda y termina cuando reclama
que le devuelvan el depsito que entreg 24 meses
atrs, siente que solo a l le puede ocurrir firmar un
contrato abusivo, pagar comisiones y ni siquiera recibir
un comprobante, reclamar incansablemente por
deficiencias del hogar y terminar hacindose cargo de
sus arreglos, y muchos etcteras que comprenden este
lugar solitario del grupo familiar que sale a buscar, a
renovar o a mudar su hogar alquilado.

Por primera vez, un organismo pblico se hace cargo

de esta realidad que cada vez abarca a ms vecinos y
vecinas de la Ciudad. La Defensora del Pueblo asumi
la necesidad de crear un rea especfica de atencin a
inquilinos, siendo un hecho novedoso, indito e
imprescindible para el acceso al derecho a la vivienda.

Cada vez que un vecino ingresa a la Defensora

preguntndose si es justo que pague dos meses de
comisin para firmar el contrato, nos est confirmando
que detrs de la locacin de vivienda, hay un negocio
oscuro y millonario donde el que pierde siempre es el
inquilino. Cada vez que revisamos juntos la liquidacin
de las expensas mensuales, escuchamos sobre
filtraciones y reparaciones que no fueron solucionadas
o nos consultan por cortes de gas que se produjeron
hace meses, nos damos cuenta de que nuestra
intervencin es clave y necesaria para la proteccin de
los derechos. Desde ahora todos los vecinos y vecinas
de la Ciudad cuentan con un espacio donde evacuar
sus consultas y reclamos y hacer valer sus derechos
cuando la inmobiliaria, el administrador o el propietario
de la vivienda que alquilan los vulneran.

GUA DE DERECHOS DE INQUILINOS

CUNTO DEBE
DURAR UN CONTRATO
DE ALQUILER?

El Cdigo Civil y Comercial establece un plazo

mnimo de contrato de locacin de vivienda de
dos aos.

CUNTO ME PUEDE
COBRAR LA INMOBILIARIA?

En la Ciudad de Buenos Aires existe una

normativa que pone un tope a las comisiones
inmobiliarias que debe pagar el inquilino. Se
trata del Art. 57 de la Ley 2340, que establece
un mximo del 4,15% del valor total del
contrato, lo que representa aproximadamente
un mes de alquiler. Adems, el alquiler de
vivienda nica est exento de IVA, por lo cual,
no pueden incluirte ese impuesto a tu cargo.

ES IMPRESCINDIBLE
ALQUILAR A TRAVS DE
UNA INMOBILIARIA?

No. La inmobiliaria es un tercero que se

encarga de acercar a las partes a pedido del
propietario. De esta forma, quien alquila su
vivienda se desentiende de buscar al inquilino
y en algunos casos de cobrar el alquiler y
gestionar los arreglos del inmueble. Los
propietarios y los inquilinos pueden efectuar
un contrato sin intermediacin.

ANTES DE INGRESAR A
UNA VIVIENDA, LA
RESERVO O LA SEO?

Si antes de ingresar a una vivienda te exigen un

adelanto, es conveniente que el comprobante
de pago diga sea y no reserva. La sea, al
estar contemplada en el Cdigo Civil y
Comercial, establece que si el propietario se
arrepiente de alquilar su casa, tiene que
devolverte el doble del dinero que entregaste.
La reserva, por su parte, busca evitar esta
penalidad del propietario.

QU GASTOS TENGO
QUE AFRONTAR PARA
ALQUILAR UNA VIVIENDA?

Para iniciar un contrato de locacin debs

abonar un mes de alquiler por adelantado, un
depsito que se recupera al finalizar el
contrato, los gastos de informe de la garanta y
la certificacin de tu firma y la de tu garante
ante escribano pblico.

QU PUEDO HACER SI ME
COBRAN DOS MESES DE
COMISIN?

Si te cobran honorarios mayores a los

estipulados por ley pods hacer una denuncia
ante el Colegio nico de Corredores
Inmobiliarios (CUCICBA), el organismo que
tiene a cargo el control y la sancin de las
inmobiliarias. Para realizar la denuncia es
indispensable que cuentes con un
comprobante que indique claramente cunto
pagaste de comisin.

EN DNDE SE TRAMITAN
LOS INFORMES DE LA
GARANTA?

Se realizan en el Registro de la Propiedad

Inmueble, Av. Belgrano 1130. Es necesario
que el garante te acompae con su DNI y la
fotocopia de la escritura. Una vez que inician el
trmite, vos pods retirar el informe. El trmite
normal tiene una demora de cuatro das y tiene
un costo de $210, el express se realiza en el
da y tiene un costo de $420.
Para ms informacin pods visitar la pgina
del Registro de la Propiedad Inmueble
www.dnrpi.jus.gov.aro comunicarte al (+5411)
4383-9468 / 4381-2073 / 4381-4771.

DEFENSORA DEL PUEBLO

Del total de viviendas que tiene la Ciudad

1,5%
3,5%
73%

22%

EN QU ESTADO DEBE ENTREGARSE LA VIVIENDA?

El propietario debe entregar el inmueble en un estado apropiado para su uso. Sugerimos a los
inquilinos que realicen un inventario al momento de ingresar a la vivienda.

Y SI ALQUILO EN UN EDIFICIO RECIN CONSTRUIDO?

Es importante chequear que el edificio tenga final de obra y que las expensas vengan
discriminadas en ordinarias y extraordinarias.
73% son departamentos
22% casas
3,5% habitaciones en hoteles o pensiones
1,5% habitaciones en inquilinatos o conventillos

QUIN DEBE HACERSE CARGO DE LOS ARREGLOS?

El propietario debe efectuar a su cargo todas las reparaciones del inmueble (plomera,
electricidad, etc.); en caso de corte de un servicio pblico (agua, luz, gas) se debe hacer cargo de
los arreglos necesarios para reconectarlo, ya sea por responsabilidad de la empresa prestataria o
del consorcio. El inquilino slo debe hacerse cargo de los arreglos que surjan de su
responsabilidad, lo cual no incluye el deterioro normal de la vivienda. Es importante no firmar
contratos en los cuales el inquilino renuncie a este derecho.

EL PROPIETARIO NO SE HACE CARGO DE LOS ARREGLOS

QU HAGO?
En Buenos Aires, uno de cada tres hogares es alquilado, lo que
significa que ms de 900 mil personas son inquilinas.

GUA DE DERECHOS DE INQUILINOS

El inquilino debe exigir por escrito que el propietario realice los arreglos. Pudiendo l mismo
realizarlos en caso de que sean urgentes, para esto es necesario notificar previamente y obtener
el comprobante del pago. Posteriormente los arreglos se descuentan del alquiler.

Edad de los inquilinos

10%

BAJO QU CIRCUNSTANCIAS PUEDO PEDIR UN

RESARCIMIENTO?

Si el inquilino se ve impedido de utilizar el inmueble o el mismo no sirve para el uso convenido,

puede pedir la reduccin o cesacin de pago por el tiempo que no pueda utilizar la vivienda o,
segn la circunstancia, rescindir el contrato.

QUIN DEBE PAGAR LOS SERVICIOS E IMPUESTOS?

De acuerdo al Cdigo Civil y Comercial, los inquilinos pagan el Alumbrado, Barrido y Limpieza
(ABL) y los servicios de agua, luz y gas. Por su parte, el propietario paga los impuestos que gravan
su propiedad, tal como el impuesto inmobiliario. Es necesario tener en cuenta que el ABL y el
impuesto inmobiliario figuran en una misma boleta de pago. En ocasiones, los inquilinos pagan
ambos impuestos, an cuando por contrato les corresponde nicamente el ABL.

18%

55%

17%
Menores de 39 aos: 55%
Entre 40 y 49 aos: 17%
Entre 50 y 64 aos: 18%
Ms de 65 aos: 10%

Perodo 2003-2013

QUIN DEBE PAGAR LAS EXPENSAS?

El propietario debe pagar las expensas extraordinarias y el inquilino, las ordinarias. Si no estn
discriminadas, se debe notificar al propietario para que reclame a la administracin.
Ejemplo: Los gastos ordinarios (artculos de limpieza, desinfeccin, mantenimiento de ascensores,
salario del encargado) los debe pagar el inquilino, los gastos extraordinarios (pintura del edificio,
reformas, mejoras), los debe pagar el propietario, ya que ponen en valor su propiedad.

+8,2%

Inquilinos

-7,6%

Propietarios

Entre 2003 y 2013, el porcentaje de hogares propietarios disminuy

un 7,6%, mientras que el de inquilinos aument un 8,2%.
Fuente: Datos propios y Diagnstico Socio-Habitacional de la
Ciudad de Buenos Aires, Consejo Econmico y Social de la Ciudad
de Buenos Aires (2013)

DEFENSORA DEL PUEBLO

PUEDO RESCINDIR EL CONTRATO

ANTICIPADAMENTE?

S. El inquilino puede rescindir anticipadamente el contrato a partir de los

seis meses, pagando una indemnizacin de un mes y medio de alquiler
para el primer ao, y de un mes para el segundo. Para finalizar un
contrato anticipadamente es necesario notificar al propietario a travs de
una carta documento.

EL PROPIETARIO PUEDE RESCINDIR EL

CONTRATO ANTICIPADAMENTE?

No. El propietario no puede rescindir un contrato vigente antes de su

finalizacin, salvo que el inquilino abandone la vivienda, deje de pagar el
alquiler durante dos meses o utilice el inmueble para fines distintos a los
convenidos: por ejemplo, la apertura de un local comercial.

EN QU MOMENTO SE DEBEN DEVOLVER

LAS LLAVES DEL DEPARTAMENTO?

Sugerimos acordar la entrega de llaves con algunos das de antelacin a

la finalizacin del contrato. Para evitar problemas, el inquilino debe
contar con todos los recibos de pago del alquiler y la baja de los servicios
cuando estn a su nombre. Al momento de entregar las llaves, el
propietario o la inmobiliaria deben extender un recibo, el cual es la nica
constancia que acredita la restitucin del inmueble.

EN QU MOMENTO TIENEN QUE

DEVOLVERTE EL DEPSITO?

El depsito se tiene que devolver en el momento de la entrega de llaves.

Sugerimos no firmar clusulas con 60 das de atraso. El depsito se
debe devolver de forma ntegra, salvo que el inquilino tenga deudas
(expensas, servicios o alquiler) o no hubiera realizado los arreglos
surgidos de su responsabilidad. Esto no incluye el deterioro normal de la
vivienda. Si las deudas o los arreglos no alcanzan el monto del depsito,
el propietario debe devolverlo parcialmente.

DESDE SU LANZAMIENTO
EN FEBRERO DE 2016, LA
OFICINA DE ATENCIN AL
INQUILINO YA RECIBI MS
DE 600 CONSULTAS Y
RECLAMOS.

GUA DE DERECHOS DE INQUILINOS

LA DEFENSORA DEL PUEBLO PUEDE AYUDARME?

La Defensora del Pueblo inaugur este ao un rea especfica para atender problemticas de
inquilinos. Si tus derechos como inquilino fueron vulnerados, te ofrecemos asesoramiento legal y,
en caso de ser necesario, acceder al sistema de mediaciones y conciliaciones.

Los vecinos de la Ciudad de Buenos Aires pueden formular sus consultas enviando un correo-e a
atencioninquilinos@defensoria.org.ar , llamando de lunes a viernes de 10 a 18 al
0810-3333-6767 o al 4338-4900, a travs del Portal del Vecino (vecino.defensoria.org.ar) o
acercndose personalmente a cualquiera de las sedes de la Defensora del Pueblo.

SEDES
Monserrat

Venezuela 842

Flores

Carabobo 84

Parque Patricios
Guaran 242

Colegiales
Delgado 771

Lacroze

Federico Lacroze 2751

Retiro

Puente 1 de la Terminal de mnibus

Local 36

Plaza Miserere

Estacin del mismo nombre de

la lnea A de subtes

Constitucin

Subsuelo de la estacin de trenes

Local 60 B

Sanabria

Rodrigo Bueno

Centro Comunitario R. Bueno, Boulevard Elvira

R. de Dellepiane y Av. Espaa, Manzana 3

Los Piletones

Lacarra y Ana Mara Janer

Playn de Chacarita

Fraga 900-Capilla Sagrado Corazn

Defensora LGBT

(Lesbianas, Gays, Bisexuales y Trans)

Avenida de Mayo 881 2 piso "J"

AMIA

Pasteur 633

Villa 1.11.14

Parroquia Madre del Pueblo

Avenidas Perito Moreno y
Fernndez de la Cruz
Manzana 3-Casa 1

Defensora del Turista

Monserrat
Piedras 445

San Telmo

Sanabria 2440

Defensa 1250

Villa 21.24

San Telmo II

Casa de la Cultura
y Capilla de Caacup

Santa Fe

Santa Fe 1736

Villa 20

Pola y Barros Pazos

CAJ Once

Av. Rivadavia 2690

CAJ Constitucin
Salta 2007

Villa 31

Calle 5 y Calle 10

Defensa 1302

La Boca

Av. Pedro de Mendoza 1835

(Museo Benito Quinquela Martn)

Terminal de Cruceros

Av. Ramn Castillo y Av. De los Inmigrantes

Recoleta

Pte. Juan Manuel Quintana y Pte. R. M. Ortiz

Palermo

Beruti 3345

Florida

Florida y Marcelo T. de Alvear

Puerto Madero

Av. Alicia Moreau de Justo 200 (Dique 4)

DEFENSORA DEL PUEBLO

900 MIL PORTEOS

SON INQUILINOS

Una de las problemticas ms frecuentes en las grandes

ciudades es la de la vivienda. Y Buenos Aires no es una
excepcin. Existen conflictos de hacinamiento y falta de
espacio, y tambin una gran desigualdad entre quienes
habitan viviendas precarias y quienes cuentan con varias
propiedades, muchas de ellas en desuso. Pero, entre estos, el
tema ms frecuente y tambin transversal a toda la ciudadana
es el relativo a las viviendas alquiladas. En nuestra ciudad uno
de cada tres hogares es alquilado, esto incluye a ms de
900.000 porteos. Por eso, desde la Defensora del Pueblo,
decidimos tomar con seriedad esta problemtica y abrimos
una oficina de atencin permanente dedicada al tema
especfico de Inquilinos.
Muchos son los actores que participan del circuito que implica
buscar una vivienda acorde a nuestras necesidades,
encontrarla, firmar un contrato, pagar el alquiler cada mes,
cerrar el contrato y recuperar el depsito previamente pautado.
En el medio, hay temas inherentes al pago de impuestos,
expensas y arreglos en los inmuebles que pueden generar
desencuentros entre los inquilinos y los propietarios o dudas
sobre quin debe hacerse cargo. Entre los inquilinos muchas
veces no queda claro cul es el monto de comisin que debe
pagarse y cundo son justos los aumentos en la cuota de
alquiler y cundo no dado que algunas inmobiliarias o
propietarios piden comisiones y aumentos por fuera de lo
establecido en la Ley 2.340.
Para poder despejar todas estas dudas te acercamos la Gua
Bsica de Derechos de los Inquilinos. Si quers realizar una
consulta, hacer un reclamo o iniciar una mediacin, estamos
para acompaarte. Acercate a la Defensora del Pueblo de la
Ciudad de Buenos Aires. Tens quien te defienda.

DEFENSORES ADJUNTOS

Mara Amrica Gonzlez

Jos Palmiotti

Claudio Presman

Oscar Zago

Atencin al Vecino Av. Belgrano 673