Tasacin judicial - 01:13, 3/07/2012

Jurisprudencia sobre la labor del tasador

La jurisprudencia es la interpretacin de la ley que hacen los tribunales para
aplicarla a los casos sometidos a su jurisdiccin; as pues, est formada por el
conjunto de resoluciones dictadas por los jueces sobre una materia determinada.
En relacin con la actividad del martillero en funcin de perito tasador, en nuestro
pas, la jurisprudencia es relativa conforme a la legislacin vigente de cada
provincia. Por ejemplo, en Buenos Aires, la jurisprudencia es contradictoria, en
virtud de las resoluciones existentes al respecto; algunos jueces manifiestan que
la prueba pericial debe ser realizada por profesionales de carrera de grado, debido
a la aplicacin de tcnicas y metodologas, contraria a estas resoluciones, otros
jueces s aceptan que martilleros idneos en la materia participen en tasaciones
judiciales, pero establecen lmites en el detalle de los objetos materiales que sern
examinados por estos profesionales, es decir, solamente tasarn bienes
supuestamente de escaso valor, lotes libres de mejoras, o bien, con mejoras pero
de categoras inferiores (1).
En la provincia de Crdoba, el accionar del martillero y corredor publico en funcin
de tasador es distinta debido a la reglamentacin existente, que prev su actividad
en los mbitos judicial, particular y oficial, sin perjuicio de que otros profesionales
practiquen valuaciones con arreglo de las disposiciones legales que fueren
aplicables (ley 7191, Ttulo VI, Captulo VII, arts. 67 al 77, y Ttulo VII, Captulo
nico, arts. 78 al 80).
Por su parte, la ley 8465/95 (Cdigo Procesal Civil y Comercial de Crdoba) en su
Seccin 5 -dictamen pericial- no hace referencia especfica a las condiciones del
sujeto perito tasador oficial; solamente indica las obligaciones, derechos y
sanciones, aclarando, en definitiva, que son las partes integrantes del pleito, las
que presentan la iniciativa y participan en el nombramiento.
En este tema, ponemos de manifiesto las distintas situaciones de hecho y de
derecho que influyen favorable y desfavorablemente sobre nuestra profesin en
materia de tasaciones, y debe quedar bien en claro que la tasacin es una
especialidad que no se le atribuye directamente a ningn profesional con ttulo
de grado o no.
En cuanto a la jurisprudencia sobre la metodologa de tasaciones, por su parte,
entiende que la fijacin de un valor objetivo debe ser dictaminada tras la aplicacin
de normas tcnicas, y son stas las que permiten demostrar caractersticas,
comparar datos y establecer efectivamente precios; las que se establecen como
una necesidad de empleo en la labor del tasador.
(*)

Situacin actualmente superada por ley nac. 25.028. Ttulo Universitario Martillero y Corredor Pblico.

El dictamen de tasacin
La pericia de tasaciones constituye un elemento probatorio en el pleito judicial; se
la denomina prueba puesto que es requerida y practicada en la etapa probatoria
de un juicio.
1

Los sujetos que la proveen se denominan peritos, y son todos aquellos que
poseen conocimientos calificados o experiencias valiosas en cuestiones contables,
caligrficas, medicas, etc.; pueden serlo tambin quienes, aun no teniendo ttulos
habilitantes, poseen conocimientos sobre cualesquiera otras materias de las
infinitas que pueden interesar a un pleito civil o una causa criminal.
La prueba es el conjunto de actuaciones que dentro de un juicio, sin interesar su
ndole, se encaminan a demostrar la verdad de los hechos aducidos por cada una
de las partes, en defensa de sus respectivas pretensiones litigiosas.
En la provincia de Crdoba, reiteramos, entonces que la ley 8465, en la Seccin
5, Captulo IV, Ttulo III, Libro I, establece que podr emplearse la prueba pericial
cuando para conocer o apreciar un hecho sean necesarios o convenientes
conocimientos cientficos, tcnicos, artsticos o prcticos.
En sntesis, el dictamen pericial ser decretado cuando cualquiera de las partes lo
solicitase, o bien, el tribunal lo creyera necesario. Al momento de requerir el
dictamen se deber determinar los hechos a los que deba referirse. Asimismo, el
Tribunal nombrar a un perito, salvo que considere indispensable que sean ms y,
por lo general, el nombramiento se efecta por sorteo, salvo acuerdo entre las
partes del juicio.
Los peritos aceptan el cargo bajo juramento dentro del plazo fijado por el tribunal;
en el mismo acto que son nombrados, adems de fijar el plazo de aceptacin del
cargo, se fija aquel en el que habrn de entregar el dictamen:
Los peritos podrn solicitar una ampliacin prudencial del plazo para la
presentacin del dictamen. Este se presentar por escrito y habr tantos
dictmenes como opiniones diversas existan de los peritos nombrados.
Caractersticas del informe de tasacin
La tasacin judicial, adems de ser una opinin fundada en una experiencia
anterior, es una investigacin actual de las condiciones que presenta el bien a
tasar.
El martillero Bernardino Gelosa(2) nos dice: Es conveniente tener una
organizacin para la bsqueda de antecedentes, ya que la tasacin se efecta por
etapas teniendo en cuenta sus tres aspectos fundamentales -jurdico, tcnico y
econmico-; a tales fines, se considera oportuno elaborar una planilla que
contenga todos los datos que se destacan en el mtodo rutinario (Mtodo
emprico: factores extrnsecos e intrnsecos).
El desarrollo de las etapas, plasmadas en la tasacin, se efecta de la siguiente
manera:
1. Inspeccin ocular: a) del bien propiamente dicho, por ej., si es inmueble, tipo de
edificacin, estado de conservacin, probable duracin futura, calidad de los
materiales, diseo arquitectnico, adaptabilidad a diversos destinos, etc.; b) de la
zona prxima del bien: carcter de la vecindad inmediata y mediata, condiciones
presentes (infraestructura) de la barriada, y toda aquella informacin de visu que
sea necesaria.
2

2. Informacin sobre: a) la tierra: datos de compraventa de fuentes conocidas y

responsable, con indicacin de fecha de la operacin, monto, condiciones de
venta de terrenos de similares caractersticas al que se est tasando; b) las
construcciones: costo de materiales, mano de obra, honorarios profesionales,
etc., y c) el mercado inmobiliario: caractersticas de las operaciones
inmobiliarias -crditos, financiacin, intereses, contado, alquileres, etc.-.
3. Investigacin relativa al dominio: ttulo de la propiedad, coincidencia de las
medidas indicadas en el titulo con respecto a las sealadas en el parcelario;
verificar la realidad de la figura en el terreno a fin de constatar la existencia de
invasiones, irregularidad de forma, etc. En cuanto a las mejoras es necesario
saber su antigedad, a los fines de corroborar las etapas o tiempos en que stas
fueron erigidas, verificando los planos existentes y las superficies cubiertas
registradas por el Estado.
4. Clculo de avalo: se realiza por medio de todos los mtodos que sean
posibles de aplicar, conforme a la informacin obtenida sobre el objeto de la
tasacin basado en los tres puntos anteriores; segn Chandias se debe considerar
la tcnica de balance para la eleccin del mtodo correcto.
5. Resultado obtenido: tras la ejecucin de un anlisis, referido en las
condiciones especiales del caso y que dio a cada factor la importancia justa y
debida a fin de obtener un resultado ptimo y demostrativo en forma
correspondiente a una prueba judicial.
(2)

Miembro Tribunal de Disciplina, Sala Martilleros, Colegio Profesional de Martilleros y Corredores Pblico de
Crdoba.

Reglamentacin de la funcin del perito tasador judicial

La funcin del perito tasador es la de establecer un precio oficialmente a una cosa
susceptible de un valor econmico, y nuestra reglamentacin (art. 68 ley 7191)
nos dice que el mbito de funcin ser en todo el territorio provincial, a fin de
practicar tasaciones, avalos o peritajes sobre cualquier tipo de bienes..
Los vocablos tasar y valuar poseen similitud en su definicin, pero es de destacar
que aquel que vala lo hace en relacin con una idea de precio, en cambio quien
ejecuta una tasacin est determinando el ejercicio de una profesin, con
conocimiento y requerimiento de una formacin tcnica certificada y avalada ante
los dems.
A los efectos de fijar el precio, el martillero Mario Alves (3), establece algunas de las
caractersticas que debe tratar de desarrollar el experto que elija esta
especialidad, a saber:
1. Amplitud de criterio y ductilidad frente a situaciones nuevas. Cada juicio trae
aparejado una problemtica distinta que el perito debe estar en condiciones de
resolver.
2. Intuicin que le permita un conocimiento inmediato del problema para tratar de
obtener la mayor colaboracin de las partes.
3. Autoridad, teniendo siempre presente que es una auxiliar del juez y como tal
3

debe conducirse. Pero la autoridad no se demuestra con exigencias o actitudes

desmedidas, sino que le confiere la integridad moral y el conocimiento de la
materia que investiga.
4. Organizacin de la labor. Debe llevar una estructuracin racional de la gestin
pericial, para poder realizar investigaciones en cuanto organismo sea necesario
para reunir y seleccionar datos, opiniones, y dems antecedentes econmicos,
jurdicos y tcnicos. Ello nos har evitar que dictaminemos en forma inmediata, si
no por el contrario, relacionemos, apliquemos tablas y dems normas existentes
en una adecuada labor.
5. Perseverancia y constancia en el seguimiento del expediente y estudio de ste.
6. tica profesional. Es lgico que cada profesional est sujeto a un cdigo de
tica, ya sea, ideal o escrito, donde sus deberes y obligaciones estn claramente
establecidos, debiendo respetar no slo las leyes, sino tambin las normas
morales para llegar a ser un profesional digno y respetado. Tomando la base
conceptual de Eduardo Lapa, nos ratifica que el perito tasador debe hallarse
plenamente compenetrado en las finalidades de su tarea, y hacer de su
profesin un inquebrantable deber de conciencia, puesto que est
estrechamente identificado con los principios sociales. Ser pues necesario
que exista la sana intencin de servir al prjimo protegiendo el inters
general, cuando los efectos de su actividad influyen en dicho inters.
7. Respetar nuestra profesin. Normas ticas propuestas: A. Ratificarse en el
precio establecido por la tasacin, por ms que el resultado obtenido se considere
mnimo e influya en una regulacin de honorarios nfima. B. No pactar valores con
las partes interesadas; debemos recordar que nuestra funcin es a pedido del
juez, y slo por ello actuamos.
(3)

Expositor Curso Anual de Peritos Tasadores Villa Mara; miembro del Directorio Colegio Profesional de
Martilleros y Corredor Pblico.

Material extrado del Manual integral del tasador / Hugo Teruzzi... [et.al.].. - 1
ed. - Crdoba : Advocatus, 2007
Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema TasacionesValuaciones-Avalos, te invito a que busques en el cono Archivo de este blog, o
en los links de mis restantes blogs, que encontrars bajo mi firma. Si alguna duda
o consultas quisieras hacerme, podrs escribirme a mi correo personal que
encontrars al final.VALOR DE MERCADO COMO BASE DE VALUACIN - 12:39, 3/07/2012
1. Valor de Mercado
1.1 Valor de Mercado es el precio ms probable que podra obtenerse por
un bien en el mercado suponiendo:
a) Una operacin directa en la que cada parte acta de manera
racional y sin motivacin especial,
b) Hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador
4

dispuestos),
c) Que las partes conocen todas las circunstancias existentes que
afectan el valor,
d) Que las partes actan sin presin alguna,
e) Que transcurre tanto el tiempo necesario para exponer el bien en
el mercado con publicidad apropiada, como el requerido para negociar la venta,
teniendo en cuenta la naturaleza del bien y las condiciones del mercado.
(Nota: Esta definicin se basa en y tiene la intencin de ser congruente con la
definicin de valor de mercado adoptada por el IVSC (antes TIAVSC) v.g. .....la
cantidad estimada por la cual debera cambiarse un activo entre un comprador
dispuesto y un vendedor dispuesto en una transaccin directa despus de
apropiada comercializacin en la cual las partes hayan actuado cada una con
conocimiento, prudentemente y sin presiones).
1.2 El Valor de Mercado se determina en el proceso de Valuacin. El
Valuador deber considerar que el bien se vende en la fecha de Valuacin
conforme a los anteriores supuestos.
1.3 La Valuacin deber reflejar las condiciones de mercado en la fecha a
que se refiere la Valuacin y corresponder al precio al que se llegara al formalizar
el contrato de venta. Deber suponer que durante el periodo de exposicin del
bien en el mercado y en el curso de la negociacin del contrato, los precios han
permanecido sin cambio.
1.4 El valuador deber sealar en su informe de Valuacin la fecha del
avalo. Esta puede ser la fecha del informe o una fecha anterior. Esta disposicin
no se aplica a los casos del prrafo 7 adelante.
1.5 El valuador deber suponer que el bien ha sido ofrecido en venta en el
mercado abierto por un periodo de tiempo suficiente para investigar el mercado,
con apropiada comercializacin y la negociacin del precio de venta.
1.6 El valor de mercado deber reflejar el valor del bien para un uso diverso
del que tiene a la fecha a que se refiere la Valuacin, solamente si pueden
anticiparse en mercado ofertas para dar un uso alterno al bien.
1.7 El Valor de Mercado no deber incrementarse por suma alguna que
refleje el pago de impuestos o derechos que deban correr a cargo de un
comprador potencial, en particular el IVA. Esto deber consignarse con suficiente
claridad en el informe de Valuacin.
2. Categoras de Valor de Mercado
2.1 Esta Norma identifica las siguientes categoras de valor de mercado
conforme a la definicin dada arriba:
Valor de mercado para el uso existente,
Valor de mercado para un uso alterno,
Valor de mercado para uso ptimo (Uso mejor y ms productivo),
5

 Valor de mercado para venta forzosa,

Valor de mercado para venta futura,
Las categoras de valor de mercado aplicables en cada caso dependern
de:
a) Los trminos del contrato para el trabajo de Valuacin,
b) El objeto del avalo,
c) El estado del mercado y las caractersticas especficas relacionadas
con el bien en cuestin,
2.2. El valuador debe estipular y justificar en el informe de avalo
la categora de valor de mercado que ha adoptado.
2.3. El valuador deber aconsejar a su cliente de las consecuencias de
adoptar una categora de valor de mercado y los posibles resultados de adoptar
una distinta.
3. Valor de Mercado para Uso Existente
3.1. El Valor de Mercado para el uso existente se entiende que es el valor
de mercado definido en 1.1, sujeto al supuesto adicional de que el bien continuar
en su uso actual.
3.2. El valor de mercado para uso existente excluye cualquier valor
anticipado para un uso alterno o incremento de valor conectado con cualquier
proceso de inversin especial. Sin embargo, el valor de uso existente deber
tomar en cuenta los cambios de valor conectados con la ampliacin o restriccin
de las edificaciones y el desarrollo potencial de tierras excedentes (en
consonancia con el uso actual), suponiendo que tales trabajos no afectaran ni
interrumpiran el uso actual del bien.
3.3. El valor de mercado para uso existente, se tasa bajo el supuesto de
que el bien est en concordancia con lo previsto en el PDUCP. Si el uso del bien
en ese plan se define como de naturaleza temporal el valuador deber considerar
el valor de mercado para el uso actual as como el valor de mercado tomando en
cuenta las restricciones del PDUCP. En estas circunstancias el valor de mercado
puede ser mayor o menor que el valor para uso existente.
3.4. El uso existente de la tierra no tiene porqu ser la actividad
efectivamente desarrollada en el bien en estudio. Es suficiente tomar en cuenta la
naturaleza general de la actividad actual. As, por ejemplo (excluyendo
restricciones especiales) edificios industriales similares, tendrn valores similares
independientemente de sus actividades productivas especficas y los locales
comerciales en una misma zona, tendrn valores similares independientemente de
la naturaleza de los bienes que en ellos se expendan.
3.5. La base de Valuacin para uso existente puede aplicarse
especialmente a bienes ocupados por una negociacin para su propio uso,
suponiendo que el negocio habr de continuar operando en el futuro previsible.
6

Se aplica en particular a bienes comprados o vendidos como negocios en marcha

completamente equipados.
4. Valor de Mercado para Uso Alterno.
4.1 El valor de Mercado para uso alterno refleja el uso potencial posible de
un bien para propsitos distintos del uso actual. Si el valor para uso alterno difiere
substancialmente del valor para su uso actual, sto deber explicarlo claramente
el valuador en su informe de avalo.
4.2 Si un bien ocupado por un negocio para su propio uso es objeto de
Valuacin, entonces suponiendo que el negocio continuar sus operaciones,
cualquier valor para uso alterno al que se llegue bajo el supuesto de liquidacin,
cierre o traslado del negocio a otro sitio, debe excluirse. Sin embargo tal valor
podra ser importante para determinar el valor de todos los activos de un negocio,
del cual el bien valuado es tan solo uno de los componentes.
4.3 La tierra, edificios y dems mejoras, tratados como fuente de ingresos o
previstos para desarrollo futuro, debern valuarse tomando en cuenta cualquier
uso alterno potencial.
4.4 En todos los casos el valor para uso alterno deber basarse en
informacin y datos concretos que respalden el potencial para uso alterno. El
valuador no deber hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto.
5. Valor de Mercado para Uso ptimo (Uso Mejor y Ms Productivo)
5.1 El valor de mercado para uso ptimo es una variante especfica del
valor de mercado para uso alterno. Esta expresin de valor se fija sobre la base
del supuesto adicional de que la propiedad habr de usarse de la manera ms
eficiente (uso mejor y ms productivo).
5.2 El valor de mercado para uso ptimo refleja el uso ms eficiente y mejor
del bien entendido como legal, fsicamente posible, financieramente viable y que
resulta en el valor ms alto.
5.3 Se llega al valor de mercado para uso ptimo con sujecin a los
supuestos arriba sealados y conforme a los principios para establecer el valor de
mercado para uso alterno. Debera aplicarse particularmente a la Valuacin de
tierra para desarrollar. La Valuacin deber hacer caso omiso del uso actual o
anticipado del bien si tal destino impide el uso mejor y ms productivo del
inmueble.
5.4 Al adoptar el supuesto anterior para llegar al valor de mercado para uso
ptimo, el valuador deber valuar el bien independientemente de que el
comprador dispuesto tenga los medios, la necesidad o la posibilidad de usar el
inmueble en tal forma, pero sujeto a las provisiones del prrafo 5.2
5.5 El valor de mercado para uso ptimo deber basarse en informacin y
datos concretos que respalden el potencial para tal uso. El valuador no deber
hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto.
6. Valor de Mercado Para Venta Forzada
7

6.1. El valor de mercado para venta forzada es el que se obtendra bajo el

supuesto de que hay restricciones de tiempo o de otro tipo para la venta de la
propiedad que normalmente no se consideraran satisfactorias o razonables en
trminos del tiempo apropiado que se requerira para la comercializacin y
formalizacin de una venta.
6.2. Para llegar al valor de mercado para venta forzosa el valuador deber
describir y substanciar en su informe de avalo las restricciones supuestas que ha
considerado necesarias, o aquellas que derivan de las instrucciones del cliente.
El presente artculo es uno de los aspectos tratado en MANUAL DE
PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS, elaborado por
SECTOR DE AVALOS de la SUBDIRECCION DE FISCALIZACION, de SAN
JOSE- COSTA RICA, NOVIEMBRE 1996.Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa la materia TASACIN o
AVALO, te invito a que busques en el cono Archivo, o en los links de mis
restantes blogs que encontrars bajo mi firma. Si necesitas hacerme una consulta
o tienes alguna duda, podrs escribirme a mi correo personal.VALORACIN PATRIMONIAL -Paisaje- 12:19, 3/07/2012
Toda tasacin analiza o incorpora factores racionales, visibles, tangibles. Sin
embargo es cada vez ms frecuente intuir que el verdadero valor de un predio
rural se encuentra inmerso en un cmulo de factores intangibles, es decir variables
de difcil definicin y que son crecientemente valoradas por la sociedad. Algunos
de estos aspectos se desarrollan a continuacin.
1 Paisaje
Toda porcin de territorio forma parte de un paisaje. Este puede ser de alto, medio
o poco inters. El paisaje es interesante cuando posee caractersticas que lo
hacen nico, irrepetible y que representa un resumen de todas las virtudes de la
zona. Este incita al recorrido y al disfrute de sus recursos.
El paisaje se valoriza como un conjunto de caractersticas visuales cuyas
potencialidades se prestan para el desarrollo de actividades ligadas al turismo y la
recreacin.
El concepto de paisaje generalmente no incluye flora y fauna, como participes de
un ecosistema.
Potencial de visualizacin: es de importancia encontrar y describir todos los
puntos de un predio, desde donde puede capturarse una unidad de paisaje.
La unidad de paisaje puede ser descrita por su riqueza de contraste, visiones
amplias, singularidad o especificidad, riqueza natural.
La riqueza de un paisaje es producto del conjunto de elementos territoriales,
morfolgicos, contrastes - entre aguas, rocas, nieves -, naturalidad, diversidad de
flora y fauna y la expresin material de estructuras creadas en forma ordenada y
armnica por el hombre.
8

Visibilidad: se refiere al campo visual, capaz de ser percibido desde el punto de

anlisis del paisaje, la mayor visibilidad dar en general, una mayor posibilidad de
detectar distintos elementos del paisaje.
Singularidad: se refiere a la particularidad, del conjunto de los elementos que
conforman este paisaje, de los elementos que lo separan de lo comn. Se
relaciona a su vez, con la rareza y peculiaridad del lugar.
Este elemento ser el que le d las caractersticas ms propias a cada unidad.
Debe medirse en comparacin a los elementos de la zona estudiada, as por
ejemplo no podrn considerarse elementos de paisajes nortinos en comparacin a
elementos del paisaje del sur de Chile.
Naturalidad: Se refiere al grado de pristinidad que posee an la unidad, que tan
prximo a su desarrollo ptimo se encuentra, y al grado de alteracin que ha
podido sufrir.
Valoracin del paisaje
Se realiza sobre las unidades de paisaje definidas, obtenindose de estas 5
categoras:
Unidades de medicin:
Nominacin
Muy Alta
Alta
Media
Baja
Muy Baja
OBSERVACIONES

Valor N
5
4
3
2
1
VALOR

Morfolgica
Flora
Fauna
Rec. hdricos
PROMEDIO
Km/m

RIQUEZA

VISIBILIDAD
SINGULARIDAD
NATURALEZA

TOTAL PUNTOS
VALOR PAISAJE

Puntaje
Valoracin

VALORACIN PAISAJE

5-10

11-15

16-20

21-25

(0 20%). Muy bajo valor, importante determinar si las

causas se deben a acciones antrpicas y ver medidas de
mitigacin. Paisajes muy alterados.
(20 40%). Bajo valor, ya sea por su poca singularidad,
su potencial turstico se encuentra limitado
(40 60%). Valor medio, su inters puede estar dado por
la implementacin de obras y proyectos adicionales
(60 80%). Elevado valor, aun cuando no es un paisaje
de excepcionalidad, presenta potenciales tursticos rele-

26-30

vantes.
(80 100%). Muy alto valor, grandes potenciales
tursticos, gran atractivo a distintos grupos sociales.

Observacin:
Es muy probable que exista ms de una unidad de paisaje dentro del territorio a
evaluar, de ser as, se realiza un promedio de la valoracin de cada unidad. Estas
pueden ser ponderadas de acuerdo a su cercana y accesibilidad.
El presente artculo es uno de los aspectos tratado en Tasacin Rural-Tasacin
Urbana de Propiedad Fiscal, elaborado por la Comisin de Tasaciones
dependiente del Ministerio de Bienes Nacionales del Gobierno de la Repblica de
Chile.Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa la materia TASACIN o
AVALO, te invito a que busques en el cono Archivo, o en los links de mis
restantes blogs que encontrars bajo mi firma. Si necesitas hacerme una consulta
o tienes alguna duda, podrs escribirme a mi correo personal.Valores venal e intrnseco - 12:55, 21/06/2012
Se est haciendo referencia a los conceptos de valor venal o de mercado y valor
tcnico o intrnseco.
El valor venal de un inmueble puede ser definido como el precio al que pueden
alcanzar, en plazo razonable, un vendedor deseoso de vender pero no obligado a
vender y un comprador deseoso de comprar, pero no obligado a comprar y en
conocimiento de todos los usos y finalidades para los cuales est adaptado y
podr ser utilizado el inmueble.
En otras palabras, ser un precio obtenido a travs de una libre operacin de
compraventa.
El precio de mercado de un inmueble, es el monto de dinero que se debe entregar
o puede ser obtenido en un mercado activo, sobre condiciones inmediatas y
existentes a una determinada fecha.
El valor tcnico o intrnseco se puede definir como el integrado por la sumatoria de
los valores de todos los bienes, servicios y contingencias que originaron la
situacin fsica en la que al presente se encuentra el inmueble.
Esta sumatoria, incluye el valor de todos los materiales requeridos, por ejemplo
para la construccin de un edificio, la mano de obra utilizada, los aportes
efectuados por conceptos de leyes sociales, impuestos y tasas municipales,
honorarios profesionales y beneficios obtenidos por la empresa constructora que
realiz la obra.
En forma expresa, no se hace referencia a si la variable tierra integra o no uno de
los tems que conforman el valor intrnseco de un inmueble, pues ello ser objeto
de un anlisis y estudio que ser realizado ms adelante.
10

Por el momento se admitir su inclusin como un tem ms en la composicin del

valor intrnseco, aunque desde ya se reconoce que la tierra en si misma es factible
de tener un valor venal propio. Es ms, tradicionalmente se ha admitido la
igualdad:
Valor Intrnseco Inmueble = Valor Intrnseco Tierra + Valor Intrnseco Mejoras

Un avalo que tenga en cuenta todos los tems resultantes de una discriminacin
de valores y costos basndose en lo antes mencionado, sera una tarea por
dems larga y de lenta resolucin. Por razones prcticas, la caracterizacin, o sea
la determinacin de una o varias caractersticas de una construccin, es posible
asociarla con un valor unitario (por metro cuadrado), que podr ser adoptado para
esa construccin. Ser suficiente entonces disponer del rea edificada para
deducir el valor correspondiente.
Estos valores unitarios surgen de tablas confeccionadas con datos estadsticos
realizados por distintas entidades, o bien por las propias empresas constructoras.
Tambin es posible deducirlos mediante el clculo de expresiones paramtricas
adecuadas a cada caso (clculo de costos), como as de la depreciacin que
corresponda aplicar.
Como se expres, la forma de como se origina un valor intrnseco nada tiene que
ver con la forma de como se origina un valor venal. En este ltimo caso,
depender del precio de compraventa que surja del acuerdo entre comprador y
vendedor de conformidad a la definicin de valor de mercado mencionada
precedentemente.
En apariencia, estos dos valores no son iguales. En los hechos no lo son. Se
estara entrando en una contradiccin, en el caso de adoptar como vlidos los
principios de la escuela univalente? Se entiende que no, por las razones que se
expresan.
Lo que generalmente importa en la apreciacin valorativa de los bienes inmuebles,
es el precio que el mercado inmobiliario est dispuesto a pagar o a recibir por esos
bienes, o sea un monto de dinero en juego.
Los valores venales surgen luego de concretada una operacin de compraventa,
mientras que una determinacin de ese valor es normalmente requerida antes de
que se lleve a cabo esa operacin. Lo que en efecto puede tcnicamente
determinarse, no es entonces un valor venal sino un valor venal ms probable
factible de concretarse en esa futura operacin.
Los valores venales, al estar dentro de un mercado de oferta y demanda, no
escapan a las fluctuaciones de stos, y estn motivados por distintas variables
que operarn segn las condiciones, y en el tiempo, subiendo o bajando el precio
del inmueble.
Mientras tanto, el valor intrnseco, que en realidad no interesa en forma directa al
actor en el mercado, permanece a valores constantes, dentro de determinados
11

parmetros y es por lo tanto tcnicamente determinable.

Conclusin relevante
Como conclusin de lo expresado, puede
establecerse en forma axiomtica que, dados
varios inmuebles de similares caractersticas
intrnsecas y extrnsecas, existe uniformidad
en la relacin para cada uno de ellos entre los
valores venal e intrnseco.
Ello se considerar vlido, teniendo en cuenta que est limitado a zonas de similar
caracterstica y dentro de un determinado lapso.
El presente artculo ha sido extrado de un trabajo de mayor dimensin
denominado Curso de Evaluaciones-Avalo de Inmuebles Urbanos, elaborado por
Ing. Agrim. Jos Luis NIEDERER del INSTITUTO DE AGRIMENSURA DEPARTAMENTO TECNICO LEGAL (Uruguay) - AGOSTO DE 2008.Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema TasacionesValuaciones-Avalos, te invito a que busques en el cono Archivo de este blog, o
en los links de mis restantes blogs, que encontrars bajo mi firma. Si lo deseas,
podrs escribirme a mi correo personal que encontrars al final.-

Coeficiente de Comercializacin - 12:54, 21/06/2012

Puede establecerse as una relacin constante, consistente en un valor
estadsticamente estudiado y definido que puede ser aplicado a los valores
intrnsecos y dar como resultado la obtencin de valores venales (entendidos
stos, como valores de mercado ms probables). Esa relacin es el cociente entre
el valor de mercado y el valor intrnseco y se denomina coeficiente de
comercializacin.
Conocido entonces un coeficiente de comercializacin aplicable en una zona para
determinado tipo de inmuebles, y calculado tcnicamente el valor intrnseco de un
inmueble, puede tambin calcularse su valor venal o de mercado.
La metodologa para la determinacin de los coeficientes de comercializacin, est
ntimamente relacionada con la aplicacin de procesos estadsticos.
La existencia conjunta de dos vas de procedimientos para llegar a la
determinacin del valor de mercado de una propiedad inmueble, explica en la
prctica la distinta formacin de quienes realizan avalos inmobiliarios.
Este aspecto se analizar con ms detalle luego de considerar los mtodos
factibles de aplicarse para realizar valoraciones.
El presente artculo ha sido extrado de un trabajo de mayor dimensin
denominado Curso de Evaluaciones-Avalo de Inmuebles Urbanos, elaborado por
Ing. Agrim. Jos Luis NIEDERER del INSTITUTO DE AGRIMENSURA DEPARTAMENTO TECNICO LEGAL (Uruguay) - AGOSTO DE 2008.-

12

Homogeneizacin de datos. - 12:53, 21/06/2012

Es la base inicial de todo estudio de comportamiento de valores inmobiliarios.
La base para el estudio del comportamiento de los valores inmobiliarios surge de
la investigacin de un conjunto apropiado de precios inmobiliarios efectivamente
concretados dentro de un criterio razonable de libres operaciones de compraventa.
El conjunto de datos obtenidos ser fundamental para el estudio de parmetros
aplicables a la formacin de funciones matemticas que definan variaciones de
valor segn distintas variables, o bien, ser de importancia para el estudio
comparativo de bienes para los que interesa determinar un valor.
La comparacin y el tratamiento de datos conocidos, requieren de un proceso
previo de homogeneizacin, dado que solo pueden considerarse comparables,
aquellos bienes que tengan caractersticas homogneas.
Esta homogeneizacin aplicable a datos en principio considerados heterogneos,
podr ser realizada teniendo en cuenta dos etapas o procesos diferenciados:
Un primer proceso ser la comparacin de lotes que podra denominarse de
carcter zonal y permitir agrupar los datos de acuerdo a un criterio selectivo de
carcter cualitativo en relacin con las similares condiciones de subzonas que
puedan establecerse.
Un segundo proceso, ya a nivel subzonal, permitir introducir ajustes a los datos
para hacerlos homogneos entre s y poder efectuar distintos procesos.
Con carcter general, la necesidad de homogeneizar los datos implica efectuar
correcciones por distintos conceptos:
a)
b)
c)
d)

Condiciones urbansticas
Tiempo
Ubicacin
Forma

El presente artculo ha sido extrado de un trabajo de mayor dimensin

denominado Curso de Evaluaciones-Avalo de Inmuebles Urbanos, elaborado por
Ing. Agrim. Jos Luis NIEDERER del INSTITUTO DE AGRIMENSURA DEPARTAMENTO TECNICO LEGAL (Uruguay) - AGOSTO DE 2008.-

Homogeneizacin por condiciones urbansticas - 12:52, 21/06/2012

Las normas municipales de uso del suelo, disponen sobre condiciones que deben
cumplir las edificaciones que se realicen en suelo urbano.
stas se refieren a las condiciones que deben cumplir los retiros a la edificacin
en la faja contigua a una calle (retiro frontal), en las fajas laterales contiguas a las
divisorias con lotes adyacentes (retiros laterales), en una faja contigua a la
divisoria posterior del lote (retiro posterior), respetar un lmite en la altura que
pueden tener los edificios o bien respetar una altura fija predeterminada.
Todo ello a su vez superpuesto al cumplimiento de un factor de ocupacin del
13

suelo (FOS en porcentaje en relacin al rea del lote).

A ello debe agregarse la eventual existencia de disposiciones que definen la
posibilidad de respetar acordamientos en la edificacin, tanto desde el punto de
vista planimtrico como altimtrico.
Las diferentes condiciones que se pueden generar con este tipo de normativa,
hacer inviable la comparacin de valores de lotes si no se tiene en cuenta algn
mecanismo de homogeneizacin por este concepto.
Se estudiarn ms adelante algunas herramientas que permitan hacer
comparables los lotes, dada su heterogeneidad desde el punto de vista de estas
disposiciones urbansticas.
En su defecto, solo podrn hacerse comparaciones entre lotes que cumplan
idnticas condiciones en este sentido, en cuyo caso se deber cumplir, para hacer
comparables los valores entre ellos, con los tres procedimientos de
homogeneizacin que se mencionan a continuacin, o sea, los conceptos
enunciados como: b) Tiempo, c) Ubicacin y d) Forma.
El presente artculo ha sido extrado de un trabajo de mayor dimensin
denominado Curso de Evaluaciones-Avalo de Inmuebles Urbanos, elaborado por
Ing. Agrim. Jos Luis NIEDERER del INSTITUTO DE AGRIMENSURA DEPARTAMENTO TECNICO LEGAL (Uruguay) - AGOSTO DE 2008.-

Homogeneizacin por tiempo - 12:50, 21/06/2012

Homogeneizar por tiempo, significa transformar los datos originados en distintas
fechas en el tiempo, llevndolos por medio de coeficientes, a una misma fecha, o
sea a una fecha de comparacin.
Para realizar este proceso, se debe tener en cuenta que dos operaciones
concertadas en distintos momentos, solo podrn ser comparables si a una de ellas
se la corrige de tal forma de que el monto resultante de esa correccin sea el ms
probable que pudo atribuirse a esa operacin si hubiera ocurrido en la fecha en
que se produjo la segunda operacin.
Es necesario considerar tres conceptos bsicos: dos fechas pueden generar para
un mismo bien, cambios en su valor venal ms probable, por cuanto existe un
problema de prdida de poder adquisitivo de la moneda motivado por procesos
inflacionarios, pero tambin durante el mismo perodo considerado, pueden ocurrir
variaciones por concepto de fluctuacin de la oferta y la demanda. Pero tambin,
si los datos que se comparan se alejan entre s en el tiempo, puede aadirse a los
conceptos anteriores, cambios en las caractersticas de la zona en donde estn
radicados los inmuebles, que pueden ser motivo de modificaciones relativas en el
valor de los mismos.
Por estas dos ltimas causales mencionadas, no es recomendable, aunque ello
depende de la zona en consideracin, la comparacin de datos cuyo origen en el
tiempo abarque un perodo superior a los cuatro o a lo sumo cinco aos.
14

Si fuera necesario considerar perodos ms prolongados, sera tambin

recomendable efectuar agrupamientos de los datos, a efectos de ser tratados con
distinto peso, de tal forma de que los datos ms recientes sean considerados con
mayor incidencia en los procesos que los datos ms antiguos.
El otro punto en lo que se refiere a la forma de homogeneizar por el concepto
tiempo, es la seleccin del criterio de variacin a utilizar en el proceso. Se conocen
datos indicadores o de variacin calculados o deducidos por diferentes conceptos
o fenmenos ocurridos:

Variacin del ndice de Precios de Consumo.

Variacin del ndice de Costos de la Construccin.

Variacin del ndice de Salarios.

Variacin del ndice de Salario Real.

Variacin de la Unidad Reajustable (Ley N 14.219).

Variacin del dlar. (USA)

Variacin del precio de cotizacin del oro.

Variacin de otras monedas.

Con respecto de la adopcin de cualesquiera de estos ndices, la experiencia

indica que la variacin del valor de la propiedad inmueble no se acompasa en el
tiempo exactamente con ninguno de los ndices sealados, por lo que ser
necesario al momento de hacer una homogeneizacin, considerar ms de un
ndice y hacer comparaciones entre sus resultados.
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Homogeneizacin por ubicacin y por forma - 12:47, 21/06/2012

Empricamente debe sealarse la tendencia en el medio urbano a considerar ms
valiosos los lotes esquina que los lotes mediales.
El mayor valor del lote esquina respecto al medial estar condicionado a la mayor
o menor importancia de la esquina en funcin de las siguientes caractersticas
zonales (por orden preferencial):
- Comercial cntrico
- Residencial de alta categora
- Comercial zonal
- Residencial barrial
- Industrial
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- Residencial suburbano
Homogeneizacin por forma
La necesidad de homogeneizar por forma justifica tener en cuenta el concepto de
LOTE TIPO.
Se demuestra que la variacin del valor unitario de un lote en funcin a la
variacin de la dimensin profundidad o fondo no es lineal. (Esta demostracin se
expone ms adelante en este trabajo).

yprofundidad

k * x-m

Se podra haber demostrado algo anlogo para la variacin del valor unitario de un
lote en funcin a la variacin de la dimensin frente, en donde tambin el
razonamiento terico dara una funcin no lineal del mismo tipo.

yfrente

q * a-t

Debe tenerse en cuenta, sin embargo que los valores de la tierra y su variacin, si
bien pueden responder a criterios deducidos en forma matemtica, no se originan
de otra forma que a partir de un previo proceso de consulta a las fuentes
apropiadas de informacin.
Ese relevamiento de datos ser la base del estudio de una modelizacin que
queda finalmente traducida en una expresin matemtica.
Un modelo as determinado, y por ms prolijidad que se observe en su definicin,
una vez confrontado con la realidad es esperable que tenga, para casos
particulares, algn grado de apartamiento, por lo que se deber conciliar en estos
casos, con la realidad de los valores.
En la prctica, se debe considerar de mayor peso o influencia la variacin de la
profundidad, que est determinando o bien haciendo influir el valor de cada metro
cuadrado con relacin al mayor o menor alejamiento de ese metro cuadrado de la
calle a que da frente el lote, que su mayor o menor ancho.
En esta rpida mencin a la homogeneizacin por forma, solo se enumeran las
variables que pueden presentarse y que bsicamente son:
- Profundidad o fondo
- Frente
Pero no son nicas, pues puede ser relevante considerar tambin:
- Regularidad o irregularidad del lote
- rea (independiente de la consideracin conjunta o
combinada de frente y fondo)
Adems, y como casos particulares:
- Lotes triangulares
- Lotes frentistas a dos o ms calles.
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El anlisis de la modelizacin que atienda la variacin del valor unitario de los

lotes en funcin a cada una de las variables mencionadas ser objeto de estudio
detallado.
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VALOR DE MERCADO COMO BASE DE VALUACIN - 12:39, 3/07/2012

1. Valor de Mercado
1.1 Valor de Mercado es el precio ms probable que podra obtenerse por
un bien en el mercado suponiendo:
a) Una operacin directa en la que cada parte acta de manera
racional y sin motivacin especial,
b) Hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador
dispuestos),
c) Que las partes conocen todas las circunstancias existentes que
afectan el valor,
d) Que las partes actan sin presin alguna,
e) Que transcurre tanto el tiempo necesario para exponer el bien en
el mercado con publicidad apropiada, como el requerido para negociar la venta,
teniendo en cuenta la naturaleza del bien y las condiciones del mercado.
(Nota: Esta definicin se basa en y tiene la intencin de ser congruente con la
definicin de valor de mercado adoptada por el IVSC (antes TIAVSC) v.g. .....la
cantidad estimada por la cual debera cambiarse un activo entre un comprador
dispuesto y un vendedor dispuesto en una transaccin directa despus de
apropiada comercializacin en la cual las partes hayan actuado cada una con
conocimiento, prudentemente y sin presiones).
1.2 El Valor de Mercado se determina en el proceso de Valuacin. El
Valuador deber considerar que el bien se vende en la fecha de Valuacin
conforme a los anteriores supuestos.
1.3 La Valuacin deber reflejar las condiciones de mercado en la fecha a
que se refiere la Valuacin y corresponder al precio al que se llegara al formalizar
el contrato de venta. Deber suponer que durante el periodo de exposicin del
bien en el mercado y en el curso de la negociacin del contrato, los precios han
permanecido sin cambio.
1.4 El valuador deber sealar en su informe de Valuacin la fecha del
avalo. Esta puede ser la fecha del informe o una fecha anterior. Esta disposicin
no se aplica a los casos del prrafo 7 adelante.
1.5 El valuador deber suponer que el bien ha sido ofrecido en venta en el
17

mercado abierto por un periodo de tiempo suficiente para investigar el mercado,

con apropiada comercializacin y la negociacin del precio de venta.
1.6 El valor de mercado deber reflejar el valor del bien para un uso diverso
del que tiene a la fecha a que se refiere la Valuacin, solamente si pueden
anticiparse en mercado ofertas para dar un uso alterno al bien.
1.7 El Valor de Mercado no deber incrementarse por suma alguna que
refleje el pago de impuestos o derechos que deban correr a cargo de un
comprador potencial, en particular el IVA. Esto deber consignarse con suficiente
claridad en el informe de Valuacin.
2. Categoras de Valor de Mercado
2.1 Esta Norma identifica las siguientes categoras de valor de mercado
conforme a la definicin dada arriba:
Valor de mercado para el uso existente,
Valor de mercado para un uso alterno,
Valor de mercado para uso ptimo (Uso mejor y ms productivo),
Valor de mercado para venta forzosa,
Valor de mercado para venta futura,
Las categoras de valor de mercado aplicables en cada caso dependern
de:
a) Los trminos del contrato para el trabajo de Valuacin,
b) El objeto del avalo,
c) El estado del mercado y las caractersticas especficas relacionadas
con el bien en cuestin,
2.2. El valuador debe estipular y justificar en el informe de avalo
la categora de valor de mercado que ha adoptado.
2.3. El valuador deber aconsejar a su cliente de las consecuencias de
adoptar una categora de valor de mercado y los posibles resultados de adoptar
una distinta.
3. Valor de Mercado para Uso Existente
3.1. El Valor de Mercado para el uso existente se entiende que es el valor
de mercado definido en 1.1, sujeto al supuesto adicional de que el bien continuar
en su uso actual.
3.2. El valor de mercado para uso existente excluye cualquier valor
anticipado para un uso alterno o incremento de valor conectado con cualquier
proceso de inversin especial. Sin embargo, el valor de uso existente deber
tomar en cuenta los cambios de valor conectados con la ampliacin o restriccin
de las edificaciones y el desarrollo potencial de tierras excedentes (en
consonancia con el uso actual), suponiendo que tales trabajos no afectaran ni
18

interrumpiran el uso actual del bien.

3.3. El valor de mercado para uso existente, se tasa bajo el supuesto de
que el bien est en concordancia con lo previsto en el PDUCP. Si el uso del bien
en ese plan se define como de naturaleza temporal el valuador deber considerar
el valor de mercado para el uso actual as como el valor de mercado tomando en
cuenta las restricciones del PDUCP. En estas circunstancias el valor de mercado
puede ser mayor o menor que el valor para uso existente.
3.4. El uso existente de la tierra no tiene porqu ser la actividad
efectivamente desarrollada en el bien en estudio. Es suficiente tomar en cuenta la
naturaleza general de la actividad actual. As, por ejemplo (excluyendo
restricciones especiales) edificios industriales similares, tendrn valores similares
independientemente de sus actividades productivas especficas y los locales
comerciales en una misma zona, tendrn valores similares independientemente de
la naturaleza de los bienes que en ellos se expendan.
3.5. La base de Valuacin para uso existente puede aplicarse
especialmente a bienes ocupados por una negociacin para su propio uso,
suponiendo que el negocio habr de continuar operando en el futuro previsible.
Se aplica en particular a bienes comprados o vendidos como negocios en marcha
completamente equipados.
4. Valor de Mercado para Uso Alterno.
4.1 El valor de Mercado para uso alterno refleja el uso potencial posible de
un bien para propsitos distintos del uso actual. Si el valor para uso alterno difiere
substancialmente del valor para su uso actual, esto deber explicarlo claramente
el valuador en su informe de avalo.
4.2 Si un bien ocupado por un negocio para su propio uso es objeto de
Valuacin, entonces suponiendo que el negocio continuar sus operaciones,
cualquier valor para uso alterno al que se llegue bajo el supuesto de liquidacin,
cierre o traslado del negocio a otro sitio, debe excluirse. Sin embargo tal valor
podra ser importante para determinar el valor de todos los activos de un negocio,
del cual el bien valuado es tan solo uno de los componentes.
4.3 La tierra, edificios y dems mejoras, tratados como fuente de ingresos o
previstos para desarrollo futuro, debern valuarse tomando en cuenta cualquier
uso alterno potencial.
4.4 En todos los casos el valor para uso alterno deber basarse en
informacin y datos concretos que respalden el potencial para uso alterno. El
valuador no deber hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto.
5. Valor de Mercado para Uso ptimo (Uso Mejor y Ms Productivo)
5.1 El valor de mercado para uso ptimo es una variante especfica del
valor de mercado para uso alterno. Esta expresin de valor se fija sobre la base
del supuesto adicional de que la propiedad habr de usarse de la manera ms
eficiente (uso mejor y ms productivo).
19

5.2 El valor de mercado para uso ptimo refleja el uso ms eficiente y mejor
del bien entendido como legal, fsicamente posible, financieramente viable y que
resulta en el valor ms alto.
5.3 Se llega al valor de mercado para uso ptimo con sujecin a los
supuestos arriba sealados y conforme a los principios para establecer el valor de
mercado para uso alterno. Debera aplicarse particularmente a la Valuacin de
tierra para desarrollar. La Valuacin deber hacer caso omiso del uso actual o
anticipado del bien si tal destino impide el uso mejor y ms productivo del
inmueble.
5.4 Al adoptar el supuesto anterior para llegar al valor de mercado para uso
ptimo, el valuador deber valuar el bien independientemente de que el
comprador dispuesto tenga los medios, la necesidad o la posibilidad de usar el
inmueble en tal forma, pero sujeto a las provisiones del prrafo 5.2
5.5 El valor de mercado para uso ptimo deber basarse en informacin y
datos concretos que respalden el potencial para tal uso. El valuador no deber
hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto.
6. Valor de Mercado Para Venta Forzada
6.1. El valor de mercado para venta forzada es el que se obtendra bajo el
supuesto de que hay restricciones de tiempo o de otro tipo para la venta de la
propiedad que normalmente no se consideraran satisfactorias o razonables en
trminos del tiempo apropiado que se requerira para la comercializacin y
formalizacin de una venta.
6.2. Para llegar al valor de mercado para venta forzosa el valuador deber
describir y substanciar en su informe de avalo las restricciones supuestas que ha
considerado necesarias, o aquellas que derivan de las instrucciones del cliente.
El presente artculo es uno de los aspectos tratado en MANUAL DE
PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS, elaborado por
SECTOR DE AVALOS de la SUBDIRECCION DE FISCALIZACION, de SAN
JOSE- COSTA RICA, NOVIEMBRE 1996.-

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