REGIMEN FISCAL DEL CONDOMINIO

Por. C.P.C. Ernesto Manzano Garca

1. DESCRIPCION DE LOS DISTINTOS REGIMENES DE PROPIEDAD:
a) a)

La propiedad individual

El rgimen de propiedad es la forma tradicional por medio de la cual una personas,

denominado propietario, adquiere el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa dentro
de las limitaciones y modalidades que fijen las leyes.
b) b)

La copropiedad

Existen en aquellos casos en que dos o ms personas adquieren la propiedad sobre una
misma cosa o un derecho.
Es importante subrayar que en la copropiedad todos y cada uno de los copropietarios son
dueos de la totalidad del bien y no de una parte del mismo; es decir, lo son en pro indiviso.
c) c)

El condominio

El rgimen de propiedad en condmino existe cuando se combinan las dos formas de

propiedad anteriores: la individual y la copropiedad. De ambos sistemas de propiedad
mencionados (la propiedad exclusiva y la copropiedad), surge el rgimen de propiedad en
condominio, distinto a los dems y con una fisonoma propia.
De esta manera se puede definir el condominio como un inmueble, construido en forma
vertical, horizontal o mixta, susceptible de aprovechamiento independiente, perteneciente a
distintos propietarios y con elementos o partes comunes de carcter indivisible.
Es necesario conocer, el significado de algunas denominaciones que frecuentemente se utilizan
en la legislacin sobre el rgimen de la propiedad en condominio, que permitan entender, con
mayor claridad, los artculos y los alcances de estos ordenamientos jurdicos.
Administrador del condominio
Es el representante legal, persona fsica o moral, que realiza actos de custodia, mantenimiento
y conservacin del inmueble y que promueve al mismo tiempo la integracin, organizacin y
desarrollo de los condominios. En el primer ao es designado por quienes otorgan la escritura
constitutiva del condominio y en los subsecuentes en nombrado y removido libremente por la
asamblea de condominios. Dentro de sus facultades y obligaciones estn entre otras; a) Cobrar
las cuotas y extende3r los recibos que amparen los pagos a cargo de los condminos, b) Llevar
los libros y documentacin que soporten los gastos efectuados, y c) Levar los libros del
Condominio tales como el de la asamblea de los condminos, el de consejo de administracin y
el de ingresos y egresos. En el caso particular del Estado de Jalisco los libros antes citados
deben ser autorizados por el secretario del ayuntamiento al que corresponda el condominio, en
la primera hoja til.
Asamblea de condminos
Es el rgano supremo del condominio.
Asamblea general de condminos
Es la reunin de la totalidad de los condminos, que se celebra por lo menos una vez al ao y
que tiene facultades de nombramiento y remocin, determinacin de responsabilidades,
revisin y aprobacin de estados de cuenta y presupuestos de gastos; constitucin de

fondos de administracin y reserva, modificaciones a la escritura constitutiva y

reglamento; y adopcin de medidas sobre asuntos de inters comn.
Asamblea de grupo de condminos
Es la reunin parcial de los condminos, que tiene por objeto analizar y resolver asuntos de
inters sectorial, como al revisin y aprobacin de gastos especiales en reas comunes, que
slo a ellos les afectan o benefician como parte del conjunto.
Condominio
Es el inmueble, construido en forma vertical, horizontal o mixta, susceptible de
aprovechamiento independiente, perteneciente a distintos propietarios y con elementos o
partes comunes de carcter indivisible.
Condmino
Es la persona fsica o moral que, en calidad de propietario, o que haya celebrado contrato por
el que, cumplirse en sus trminos, llegue a ser propietario, est en posesin de uno o ms de
los departamentos, casas o locales del inmueble susceptible de aprovechamiento
independiente y con partes de uso comn indivisibles, que tiene un derecho singular y
exclusivo de propiedad sobre un rea determinada en la que ejerce plenos actos de dominio y
derecho de propiedad sobre los elementos de uso comn.
Comit de vigilancia
Es el rgano unitario o colegiado a nombrado libremente por la asamblea, cuya atribucin
principal es velar por el eficaz cumplimiento de las obligaciones de los condominios y por el
cabal funcionamiento de la administracin del condominio.
Fondo de gastos de mantenimiento y administracin
Es la suma total de las aportaciones determinadas por el reglamento del condominio que se
constituye en proporcin al valor de cada departamento, vivienda, casa o local, destinada al
cumplimiento de los fines de conservacin y seguridad del inmueble.
Fondo de reserva
Es la suma total de las aportaciones determinadas por el reglamento del condominio que se
constituye en proporcin al valor de cada departamento, vivienda, casa o local, para fines de
adquisicin o reposicin de implementos y maquinaria con que deba contar el condominio.
Personalidad Jurdica en el Estado de Jalisco
Dentro del nuevo Cdigo Civil del Estado de Jalisco en su Titulo Tercero De las Personas
Jurdicas en su Captulo I Disposiciones Generales del artculo 161 a 171, se le reconoce
personalidad jurdica a el condominio. Esta situacin no quiere decir que sean personas
morales, solo se les reconoce la personalidad. Claramente el artculo 1001 de dicho Cdigo
precisa que, el condominio es el rgimen jurdico que integra las modalidades y
limitaciones al dominio de un predio o edificacin y la reglamentacin de su uso, para su
aprovechamiento conjunto y simultneo. Importante precisin es la contenida en los
artculos segundo y octavo transitorios de dicho Cdigo Civil, mismos que, a
continuacin se transcriben:
SEGUNDO.- Las disposiciones relativas al condominio contenidas en el
ttulo sexto del libro tercero "Del Condominio" del cdigo que se expide
mediante el presente decreto, entrarn en vigor diez das despus de su
publicacin en el Peridico Oficial El Estado de Jalisco.

OCTAVO. Los derechos y obligaciones derivados de hechos y actos

jurdicos celebrados bajo la vigencia del cdigo anterior se regirn por el
mismo.
Con lo que, el rgimen fiscal de los Condominios e Jalisco es diferente por lo contenido
en el artculo Octavo Transitorio, ya que, los Condominios constituidos con anterioridad
a la entrada en vigor del nuevo Cdigo Civil carecen de personalidad jurdica.
2. ASPECTO FISCAL
Como se observa el rgimen de condominio carece de personalidad jurdica propia
(excepto por en el Estado de Jalisco), por lo que no es sujeto del Impuesto sobre la Renta y
el Impuesto al Valor Agregado.
El representante legal es para efectos del Impuesto sobre la Renta, del Instituto Mexicano del
Seguro Social, INFONAVIT y del Impuesto sobre nminas, el responsable de efectuar la
retencin y entero de estas contribuciones. Asimismo el representante legal se convierte en el
patrn para los efectos de conflictos laborales o fiscales.
A continuacin se transcriben los artculos base de lo expresado en los prrafos anteriores.
LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA
TITULO I DISPOSICIONES GENERALES
ARTICULO 1
Las personas fsicas y las morales estn obligadas al pago del impuesto
sobre la renta en los siguientes casos :
I.

I.
Las residentes en Mxico respecto de todos sus ingresos
cualquiera que sea la ubicacin de la fuente de riqueza en donde
procedan.

II.

II.
Los residentes en el extranjero que tengan un establecimiento
permanente en el pas, respecto de los ingresos atribuibles a dicha
establecimiento permanente.

III.

III.
Los residentes en el extranjero, respecto de los ingresos
procedentes de fuentes de riqueza situadas en territorio nacional,
cuando no tengan un establecimiento permanente en el pas, o cuando
tenindolo, dichos ingresos no sean atribuibles a ste.
LEY DEL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO

ARTICULO 1
Estn obligadas al pago del impuesto al valor agregado establecido en esta
Ley, las personas fsicas y las morales que en territorio nacional, realicen los
actos o actividades siguientes:
I.
II.
III.
IV.

I.
II.
III.
IV.

Enajenen bienes.
Presten servicios independientes
Otorguen el uso o goce temporal de bienes
Importen bies o servicios

La Secretara de Hacienda y Crdito Pblico, por medio de la Resolucin Miscelnea emiti

para el ejercicio fiscal de 2003 la Regla 3.6.4 misma que despus se incorporo al texto del
artculo 25 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta, y la regla de
Resolucin Miscelnea 5.2.6 para aclarar que el rgimen de condominio no es

contribuyente en el IS.R. e I.V.A. y para que los condominios puedan deducir los gastos
comunes y acreditar el IVA de dichos gastos.
A continuacin se transcriben los fundamentes vigentes citados con anterioridad:
GASTOS COMUNES EN INMUEBLES
EN CONDOMINIO
Artculo 25. Los contribuyentes que paguen el impuesto a su cargo en los
trminos del Ttulo II de la Ley, que para la realizacin de las actividades
por las que paguen dicho impuesto utilicen inmuebles sujetos al rgimen de
propiedad en condominio, podrn deducir los gastos comunes que se
hubieren realizado en relacin con el inmueble, siempre que se cumpla con
lo siguiente:
I.
Que los gastos hayan sido efectivamente erogados y se encuentren
amparados con documentacin comprobatoria que cumpla con lo
establecido en el artculo 29-A del Cdigo Fiscal de la Federacin, expedida
a nombre de la persona que tenga a su cargo la administracin del
inmueble de que se trata o de la sociedad o asociacin que se hubiere
constituido para tales efectos.
II.
Que el pago de la parte proporcional que de los gastos comunes
efecte el contribuyente, lo haga con cheque de su cuenta personal,
expedido para abono en cuenta a favor de la persona que tenga a su cargo
la administracin del inmueble de que se trata o de la sociedad o
asociacin que se hubiere constituido para tales efectos, debiendo estar
amparado dicho pago con un comprobante que cumpla con lo establecido
en el artculo 29-A del Cdigo Fiscal de la Federacin, debiendo separarse
en el mismo, el importe neto del gasto y el monto del impuesto al valor
agregado que se hubiere trasladado a la persona que tenga a su cargo la
administracin del inmueble de que se trata, en la proporcin que
corresponda.
III.
Que la deduccin de los gastos a que se refiere este artculo, se
efecte en la cantidad que del total del gasto erogado, le corresponda al
contribuyente, en la proporcin que el valor de la localidad propiedad del
mismo, tenga respecto del valor total del inmueble, de acuerdo a lo
establecido en la escritura constitutiva del rgimen de propiedad en
condominio o en la cantidad que efectivamente hubiere pagado el
contribuyente, la que sea menor. No se considerar en el total del gasto, el
impuesto al valor agregado que, en su caso, se hubiere causado sobre
dicho gasto, excepto cuando el contribuyente por la actividad que realice en
el inmueble, se encuentre exento del pago del impuesto al valor agregado.
En ningn caso se podr considerar como gasto comn deducible en
los trminos de este artculo, las cuotas pagadas por el contribuyente para
constituir fondos o reservas destinados a gastos de mantenimiento,
administracin o de cualquier tipo.
PARA GASTOS COMUNES EN
INMUEBLES EN CONDOMINIO
5.2.6. Para efectos del artculo 4. de la Ley del IVA, los contribuyentes que
ejerzan la opcin prevista en la regla 3.6.4. podrn acreditar el monto
que se obtenga de aplicar el factor que resulte para el contribuyente
de que se trate, en los trminos del artculo 4., fraccin IIII, tercer prrafo
de la Ley del IVA, en el periodo por el que se determina el pago provisional,
en el periodo por el que se realice el ajuste a los pagos provisionales o en
el ejercicio, segn corresponda, al monto equivalente al impuesto que
en forma expresa y por separado se seale en el comprobante que se
expida en los trminos del rubro B de la regla de referencia.
3. CONCLUSIONES

1. 1. Tanto legalmente como fiscalmente el rgimen de condominio no tiene personalidad

jurdica propia. En el Estado de Jalisco el Cdigo Civil le reconoce la Personalidad
Jurdica a El Condominio.
2. 2. El representante legal es el responsable por las obligaciones que deriven de una
relacin laboral para efectos fiscales.
3. 3. El rgimen de condominio no es sujeto de inscripcin en el Registro Federal de
Contribuyentes.
4. 4. El rgimen de condominio no es sujeto de la Ley de el Impuesto sobre la Renta as
como de la Ley del Impuesto al Valor Agregado.
5. 5. Es claro que los condminos deducen y acreditan el IVA por los gastos comunes en la
parte proporcional respecto del local de su propiedad.

Bibliografa:
El Condominio
Gerardo Guzmn Araujo
Editorial Trillas
Tercera Edicin, enero 1992.
Cdigo Civil Federal
Texto de Internet del Congreso de la Unin.
Ley sobre el rgimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles, para el Distrito Federal, Ley
publicada en el Diario Oficial de la Federacin el 28 de diciembre de 1972.
Cdigo Civil del Estado de Jalisco
Texto de Internet del Congreso del Estado.
Ley del Impuesto sobre la Renta Vigente.
Ley del Impuesto al Valor Agregado vigente