Terminacin de un Contrato de Arrendamiento Comercial.

Conozca qu deberes y derechos tienen los arrendadores y arrendatarios en un Contrato de Arrendamiento Comercial.

Las empresas generalmente usan permanentemente la modalidad del Contrato de Arrendamiento Comercial
para las instalaciones de sus oficinas y para la realizacin de sus funciones especficas, tambin el
arrendamiento se usa por el motivo de almacenamiento de sus productos o sus maquinarias para realizar las
funciones cualesquiera que estas sean.
En el tema del Arrendamiento Comercial, muchas veces pueden presentarse dificultades tales como que la
infraestructura del lugar que fue arrendado presente fallas que en el momento de suscribirse el contrato no se
hayan encontrado. Esto puede pasarle a cualquier organizacin, en cualquier momento y por ello muchas
veces es necesario que se efecte una terminacin unilateral del contrato de arrendamiento.
Ahora, en este espacio, hablaremos sobre los Contratos de Arrendamiento Comercial, la conceptualizacin,
los deberes y derechos de parte y parte y la terminacin del contrato.
En primer lugar, de acuerdo a lo previsto por la legislacin comercial as como el Cdigo Civil, se entiende que
el Contrato de Arrendamiento es un acuerdo en el que las dos partes se obligan recprocamente la una a
conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce,
obra o servicio un precio determinado.
En concordancia a lo anterior, se puede afirmar que para que exista un contrato de arrendamiento, resulta
necesario que confluyan los siguientes elementos constitutivos del mismo: el bien, el precio y el
consentimiento.
Ahora bien, la legislacin colombiana ha previsto de manera muy puntual, las obligaciones reciprocas que
tanto arrendador como arrendatario adquieren al momento de suscribir un contrato de arrendamiento, las
cuales a su vez pueden ser ampliadas y estar en favor de los intereses de una sola de las partes.
En consideracin a lo anterior, el artculo 1982 del Cdigo Civil establece tres obligaciones puntuales que se
encuentran a cargo del arrendador y que a continuacin se citan as:
1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2. A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.
3. A librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada.
Frente a la segunda obligacin a cargo del arrendador, nuestro ordenamiento legal se ocupa de sealar que
durante el arrendamiento del bien, el arrendador estar obligado a mantener a ste en buen estado y esto
significa que el arrendador deber efectuar todas las reparaciones necesarias y an las locativas si los daos
corresponden a hechos de fuerza mayor o caso fortuito o por la mala calidad del bien.
De esto podemos argir que en un Contrato de Arrendamiento Comercial, este puede ser terminado
unilateralmente por parte del arrendatario cuando alguna de estas obligaciones no se cumple, sea porque las
condiciones del lugar no se ajustan a las necesidades de este o no se entreg lo que se comprometi el
arrendador a entregar.
De esto, el arrendador tiene la posibilidad de dar respuesta a esta terminacin y puede objetar que los
requerimientos que pidi el arrendatario se cumplen y por lo tanto la terminacin se puede considerar como
nula. Aqu surge entonces que el problema jurdico debe definirse sobre si el bien inmueble arrendado cumple
o no con el fin para el cual fue arrendado que corresponde a conceder el goce del inmueble para el desarrollo
del objeto social del arrendatario.
Teniendo

en

cuenta

lo

anterior,

continuacin

debemos

tener

las

siguientes

condiciones:

Consideraciones a favor del arrendador.

- El hecho de haber recibido el inmueble con determinadas condiciones fsicas y sin que se haya manifestado
oposicin alguna frente a las mismas, puede llegar a ser considerado como un acto consentido en el que el
arrendatario acepta y reconoce que el bien se encontraba ajustado a sus necesidades y a la destinacin para
lo cual lo arrend. El artculo 2033, inciso 2 del Cdigo Civil dispuso que el arrendador: ser responsable
especialmente del mal estado del edificio; salvo que haya sido manifiesto o conocido del arrendatario.
Por su parte, la Corte Suprema de Justicia, ha sealado que:
el arrendador no tiene la obligacin de pagar al arrendatario el costo de las reparaciones hechas en la cosa
arrendada, aunque ellas sean indispensables..., cuando el menoscabo que se repara no ocurre despus de
celebrado el contrato..., sino que existe de un modo manifiesto desde antes de constituirse aquel, pues en tal
caso se supone que el arrendatario quiso la cosa en el estado en que se encontraba cuando se contrat
- La obligacin del arrendador de mantener la cosa en buen estado conforme lo prev el inciso 1 del artculo

1985 del Cdigo Civil, consiste en hacer durante la ejecucin del contrato de arrendamiento todas las mejoras
necesarias, excepto las locativas las cuales le corresponden generalmente al arrendatario.
Autores como Csar Gmez Estrada seala en su libro De los principales contratos civiles seala que "si el
arrendador no se oblig a entregar la cosa sino en el estado en que se encontraba en el momento de
perfeccionarse el contrato, estado que poda no ser bueno, la obligacin a que se alude se refiere
simplemente a conservarla en las condiciones en las que la entreg.
Consideraciones a favor del arrendatario.
- Aun si al momento de la entrega del inmueble objeto de arrendamiento, la compaa no objeta el estado del
inmueble, resulta prudente sealar que si el contrato de arrendamiento, se trata de un contrato de ejecucin
continuada, es susceptible a que durante el desarrollo del mismo se presenten acontecimientos sobrevinientes
a su celebracin y producidos durante su ejecucin, por ejemplo inconvenientes con el techo o presencia de
roedores, los cuales pueden llegar a considerarse como daos estructurales considerables que estn
afectando de manera directa el goce del bien. La Corte Suprema de Justicia establecio que:
Pero si posteriormente viene a quedar disminuido para el arrendamiento el goce de la cosa arrendada, es
claro que la conmutatividad inicial ha desaparecido, que no media ya relacin de proporcionalidad, sino por el
contrario, de proporcionalidad entre las prestaciones de las partes.
-El arrendatario, tiene la potestad de ejercer su derecho a dar por terminado el contrato de arrendamiento de
forma unilateral, en virtud al mal estado en el que se encuentra el inmueble, aun cuando el contrato
establezca de forma taxativa y a favor del arrendador, las causales para dar por terminado el contrato. Esto
ser posible siempre que se logre acreditar que el inmueble objeto de arrendamiento presenta daos que
imposibilitan hacer un uso adecuado del bien. Lo anterior cobra sustento en lo dispuesto en el artculo 1990
del Cdigo Civil, el cual prev que:
El arrendatario tiene derecho a la terminacin del arrendamiento y aun a la rescisin del contrato, segn los
casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea
que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y an en el caso
de haber empezado a existir el vicio de la cosa despus del contrato, pero sin culpa del arrendatario.
Como conclusin podemos decir que el arrendatario de un bien inmueble tiene todo el derecho a terminar de
manera unilateral el Contrato de Arrendamiento Comercial y esto debe hacerlo bajo unos argumentos fuertes
sobre las inconveniencias que le ha trado el inmueble para cumplir su razn social.
Es importante que antes que se adquiera un inmueble por medio de arrendamiento se revise si este es
adecuado para realizar las actividades para las que se arrend, adems es den gran importancia que dentro
del contrato de arrendamiento se cree una clusula que establezca la forma como las partes resolvern las
controversias suscitadas durante la ejecucin del contrato. Por ltimo no sobra decir que, como generalmente
pasa, el arrendador es el encargado de redactar el contrato de arrendamiento, llevando a que este sea
redactado de tal manera que muchas de las clusulas favorezcan en todo momento al arrendador. Es
necesario que el presunto arrendatario revise este contrato y pida las correcciones que pueden ser
perjudiciales para l.