Cancelar hipoteca - Cmo terminar de pagar la

hipoteca
Pagar la ltima cuota de la hipoteca supone deshacerse de uno de los mayores gastos de la economa de
una familia. Pero an falta realizar un ltimo trmite: cancelar la hipoteca, el ltimo paso antes de
desvincularnos con el banco, que conlleva una serie de gastos.

Qu es la cancelacin registral de la hipoteca?

Pasos a seguir para cancelar la hipoteca
Gastos que conlleva cancelar una hipoteca
Costes que nunca deberan cobrarnos al cancelar la hipoteca
Qu sucede si optamos por no cancelar el prstamo?
Otros motivos por los que se puede cancelar la hipoteca
Cancelar la hipoteca y abrir una nueva: Qu gastos conlleva?
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Qu es la cancelacin registral de la hipoteca?

La cancelacin registral de la hipoteca consiste en dejar reflejado en el Registro de la propiedad que el
prstamo hipotecario ha sido cancelado y por lo tanto ya no existe deuda pendiente. Esta operacin no es un
trmite obligatorio, pero es necesario si decidimos vender la vivienda o solicitar un nuevo prstamo.
Llegado el punto de cancelar la hipoteca, tenemos 2 opciones:

Que el banco se ocupe de las gestiones: el banco a su vez contratar a una

gestora, que nos va a exigir un fondo de provisiones para realizar los trmites, lo que
supondr un coste aproximado de 200 .

Realizar nosotros mismos las gestiones: si tenemos un poco de tiempo y nos viene
bien ahorrar ese dinero, podremos acudir a los diferentes lugares correspondientes y
hacer las gestiones necesarias y ahorrarnos esos 200 .

Pasos a seguir para cancelar la hipoteca

Cancelar la hipoteca no es un proceso excesivamente complicado, aunque s ser necesario realizar los
siguientes pasos:

Desembolsar la comisin de cancelacin: si nuestro contrato hipotecario establece

algn tipo de comisin por cancelar de hipoteca de forma anticipada, hay que hacer
frente en primer lugar a este gasto. Posteriormente hay que solicitar al banco que
expida el certificado de deuda cero. Segn el Banco de Espaa, la comisin de
amortizacin total no puede ser superior al 1 % en hipotecas variables.

Acudir a la notara con el certificado: se puede acudir a cualquier notario, no hace

falta que sea el mismo donde se suscribi la hipoteca. Desde el 11 de mayo de 2012 y
mediante el Real Decreto-ley 18/2012, los honorarios de los notarios han subido y son
de 90 como mnimo.

Posteriormente tendremos que pasarnos por Hacienda: el siguiente paso es

solicitar el Impuesto de Actos Jurdicos Documentados (IAJD) en una delegacin de
Hacienda de nuestra comunidad autnoma. La cancelacin est sujeta a este impuesto,
pero est exento de pago. Por lo tanto no nos generar ningn coste.

Recoger la escritura del notario: volveremos al notario para recoger y pagar la

escritura una vez haya sido firmada por el apoderado de nuestra entidad financiera.
Este proceso puede tardar unos das.

Hacer efectiva la cancelacin en el Registro de la Propiedad: debemos entregar

la copia del impuesto, los papeles del banco y las escrituras notariales. En un plazo de
ms de 15 das, el Registro avisa para pasar a retirar los documentos y liquidar la
minuta. Los aranceles registrales ascienden al como mnimo a 24 , pero depende del
valor de la hipoteca.

Si decidimos no cancelar en el registro nuestra hipoteca, el propio Registro de la Propiedad cancelar la

deuda en 20 aos, pero durante ese tiempo seguir figurando que contamos con una hipoteca sin amortizar.

Gastos que conlleva cancelar una hipoteca

Cancelar una hipoteca conlleva una serie de gastos que van ms all de la mera comisin por cierre del
prstamo hipotecario:

Comisin de cancelacin anticipada: esta comisin est regulada por el Banco de

Espaa. Si se trata de una cancelacin no subrogatoria, la comisin no puede ser
superior al 1 % en hipotecas variables. Si es fruto de una subrogacin de hipoteca, el
inters por ley no puede ser superior al 0,5 % los cinco primeros aos y al 0,25 %
despus.

Gastos notariales y registrales: los gastos de la cancelacin registral de una

hipoteca han sido modificados con la aplicacin del Real Decreto ley 18/2012 del 11
de mayo. Anteriormente, el clculo de los honorarios de notarios y registradores se
efectuaba aplicando el arancel correspondiente a una base proporcional al capital
pendiente de amortizar, con unos importes mnimos de 50 para notarios y 24 para
los registradores.

En estos momentos, sin embargo, la base sobre la que se aplica el arancel es sobre el capital
inscrito inicialmente, es decir sobre el importe del prstamo solicitado en su da. Adems, por
muy bajo que sea el importe de la hipoteca, el notario cobrar un mnimo de 90 .

Costes que nunca deberan cobrarnos al cancelar la hipoteca

La nueva legislacin establece claramente qu deben y qu no deben cobrar notarios y registradores por
llevar a cabo este trmite. A continuacin enumeramos los gastos que no corresponden a estos profesionales:

Notarios: las minutas de los notarios no podrn incluir gastos como informacin
registral, fax de comunicacin al registro, certificado de cargas, obtencin de
certificaciones bancarias o bsqueda de antecedentes.

Registradores: stos no podrn incluir en sus honorarios conceptos como certificacin

telemtica, certificacin grfica y catastral, nota marginal geobase o nota informativa
notario.

En caso de que en la factura estuviera incluido alguno de estos conceptos podr recurrir a la Direccin
General de Recursos y del Notariado para pagar estrictamente lo que dicta la ley.

Qu sucede si optamos por no cancelar el prstamo?

Si no cancelamos la hipoteca en el Registro de la Propiedad, est ser cancelada gratuitamente por el propio
registro dentro de 20 aos. Pero esto supone que el usuario no podr durante este periodo de tiempo vender
el inmueble o solicitar nuevos crditos, ya que constar que existe una hipoteca vigente.

Por tanto aunque es una opcin, en realidad no es la ms aconsejable. Si disponemos de tiempo y nos viene
bien ahorrar dinero, podremos ocuparnos de manera personal y podremos ahorrar algo de dinero.

Otros motivos por los que se puede cancelar la hipoteca

El prstamo hipotecario se puede cancelar por otros motivos que no sean para liquidar definitivamente la
deuda:
Para amortizar de forma anticipada

Puede que en un momento determinado nos encontremos con unos ingresos extras, porque hayamos ganado
un premio en la lotera o bien porque hayamoss cobrado una herencia, etc. Entonces, es un buen momento
para mortizar la hipoteca.

Cancelar la hipoteca y abrir una nueva: Qu gastos conlleva?

Algunos hipotecados a lo largo de la vida del prstamo se encuentran con la situacin de que no estn
contentos con algunas de las condiciones de su hipoteca. Los motivos pueden ser varios: intereses elevados,
clusulas abusivas como la clusula suelo, cuotas mensuales altas, etc. La cancelacin de hipoteca surge
entonces como una posibilidad. Aunque anteriormente es conveniente solicitar al banco una novacin de
hipoteca, para mejorar las condiciones con la propia entidad, o una subrogacin de hipoteca, ya que la
cancelacin de hipoteca es ms cara que estas dos opciones.
Si estas dos opciones para modificar la hipoteca fallan, existe la posibilidad de cancelar la hipoteca actual y
abrir una nueva en otra entidad. Eso s, la subrogacin y la novacin son menos costosas que la cancelacin
de hipoteca, con la que deberemos asumir:

Comisin de cancelacin: como mximo puede ser del 1 % en hipotecas variables.

Gastos de notara: entre el 0,1 % y el 0,5 %, a pagar en el nuevo banco.

Gastos de registro: entre el 1 % y el 1,5 % del prstamo.

Gastos de gestora: entre 150 y 300 , honorarios no regulados por ley, se aconseja
pedir una previsin.

Tasacin: el coste de la tasacin hipotecaria oscila entre 100 y 300 .

IAJD (Impuesto de Actos Jurdicos Documentados): sobre el 1 %, a pagar en la

Delegacin de Hacienda.

AUTOR:

Julin Garca

Especialista en Hipotecas en HelpMycash

CONTRIBUYEN:

Elisenda Picart

Especialista de Hipotecas en HelpMyCash

Marta Rabal

Especialista en Hipotecas de HelpMyCash.com

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