UNIVERSIDAD DE COSTA RICA

Facultad de Derecho
rea de Investigacin

Tesis para optar por el grado de Licenciado en Derecho:

SERVIDUMBRE ECOLOGICA EN COSTA RICA
Nueva modalidad para la conservacin privada

JUAN PABLO ESPINOZA VILLALOBOS

Cd. 4-0180-0045
Carn A21871

ANDRS ALVARADO RAMREZ

Cd. 1-1038-0174
Carn 970182

Noviembre, 2013
i

ii

iii

iv

vi

INDICE
Resumen ____________________________________________________________ xii
Ficha bibliogrfica ___________________________________________________ xiv
Justificacin _________________________________________________________ 15
Hiptesis _______________________________________________________________ 18
Objetivos _______________________________________________________________ 19
Objetivo General _______________________________________________________________ 19
Objetivos Especficos ____________________________________________________________ 19

Metodologa ____________________________________________________________ 19
Estructura del trabajo _____________________________________________________ 20

Captulo I ___________________________________________________________ 21
Servidumbre Ecolgica, generalidades ____________________________________ 21
Antecedentes histricos ___________________________________________________ 21
Funcionalidad para la conservacin de recursos naturales _______________________ 29
Beneficios econmicos ____________________________________________________ 36

Captulo II ___________________________________________________________ 41
Regulacin jurdica de la servidumbre en Costa Rica _________________________ 41
La figura de la servidumbre en la regulacin jurdica costarricense_________________ 41
Caractersticas ___________________________________________________________ 41

vii

Derecho Real __________________________________________________________________ 43

Cosa Ajena ____________________________________________________________________ 46
Indivisibilidad __________________________________________________________________ 50
Contenido _____________________________________________________________________ 52

Clasificacin ____________________________________________________________ 55
Por su forma de ejercicio _________________________________________________________ 56
Continuas __________________________________________________________________ 57
Discontinuas _______________________________________________________________ 57
Por los signos de exteriorizacin ___________________________________________________ 57
Aparentes __________________________________________________________________ 58
No aparentes ________________________________________________________________ 58
Efectos de ambas clasificaciones ___________________________________________________ 58
Por su contenido _______________________________________________________________ 59

Requisitos para la existencia de las Servidumbres ______________________________ 59

Estar dentro del comercio ________________________________________________________ 60
Deben de pertenecer a diferentes propietarios _______________________________________ 60

Contenido de la servidumbre (existencia de una necesidad para el fundo dominante) _ 61

Constitucin de Servidumbres ______________________________________________ 62
Capacidad para constituir y adquirir servidumbres _____________________________ 63
Legitimacin para constituir y adquirir _______________________________________ 63
Derechos y obligaciones de los titulares de los fundos __________________________ 64
Del titular del fundo dominante ___________________________________________________ 64
Del titular del fundo sirviente _____________________________________________________ 65

viii

Deber de abstenerse __________________________________________________________ 65

Deber de restituir ____________________________________________________________ 65

Extincin de las servidumbres en general _____________________________________ 66

Extincin del derecho del constituyente _____________________________________________ 66
Confusin _____________________________________________________________________ 67
Formas de extincin directa ______________________________________________________ 68
Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condicin resolutoria _____________________ 68
Renuncia ___________________________________________________________________ 68
Falta de utilidad o imposibilidad de ejercicio _______________________________________ 68
Prescripcin _________________________________________________________________ 69

Duracin _______________________________________________________________ 71

Captulo III __________________________________________________________ 73

REGULACIN Y ESTADO ACTUAL DE LAS SERVIDUMBRES ECOLGICAS EN COSTA RICA
_________________________________________________________________________ 73
Anlisis de las caractersticas de los contratos de servidumbres ecolgicas inscritas en el
Registro Nacional ______________________________________________________________ 73
Partes ________________________________________________________________________ 73
Fines _________________________________________________________________________ 75
Conservacin ________________________________________________________________ 75
Estudios Cientficos ___________________________________________________________ 77
Proyectos Habitacionales ______________________________________________________ 79
Actividad turstica y recreativa __________________________________________________ 86
Costos ________________________________________________________________________ 87

ix

Duracin y Extincin del Contrato __________________________________________________ 88

Perpetuas __________________________________________________________________ 88
Por tiempo definido __________________________________________________________ 88

Requisitos para la constitucin e inscripcin de las servidumbres ecolgicas en Costa Rica

_____________________________________________________________________________ 90
Existencia de dos fundos _________________________________________________________ 90
El fundo dominante y el fundo sirviente deben de pertenecer a diferente dueo ____________ 91
Beneficio de la servidumbre al fundo dominante _____________________________________ 92
Quien puede constituir una servidumbre ecolgica ____________________________________ 93
Propietarios registrales ________________________________________________________ 93
Representantes legales de personas jurdicas ______________________________________ 93
Formalidades y presentacin ante el Registro Pblico __________________________________ 94

Captulo IV __________________________________________________________ 96
Estructura para la elaboracin de un contrato de servidumbre ecolgica. ________ 96
Escritura pblica _________________________________________________________ 97
Partes, capacidad, personas fsicas y jurdicas, representantes ___________________ 101
Descripcin completa de los fundos. ________________________________________ 107
Descripcin completa de la servidumbre. ____________________________________ 109
Tipo de servidumbre ___________________________________________________________ 109
Extensin, Rumbo y ubicacin de la servidumbre ____________________________________ 110
Finalidad de la servidumbre _____________________________________________________ 112
Uso turstico, actividades permitidas ____________________________________________ 116

Desarrollo inmobiliario, regulaciones sobre el uso del terreno, las edificaciones permitidas,
proyectos de construccin ___________________________________________________________ 118
Investigaciones cientficas, aprovechamiento de recursos ___________________________ 124
Venta de servicios ambientales ________________________________________________ 125

Obligaciones de ambos dueos de los fundos ________________________________ 134

Incumplimiento ________________________________________________________ 143
Duracin ______________________________________________________________ 147
Estimacin de la Servidumbre _____________________________________________ 148
Indicacin del plano catastrado ____________________________________________ 149

Captulo V __________________________________________________________ 151

Conclusiones y recomendaciones _______________________________________ 151
Conclusiones ___________________________________________________________ 151
Recomendaciones_______________________________________________________ 155

Bibliografa _________________________________________________________ 157

xi

Resumen
Esta investigacin desarrolla el tema de las servidumbres ecolgicas en Costa
Rica, como un medio de conservacin privada, relativamente reciente en nuestro
pas.
La figura de la servidumbre ecolgica, es una las ms prcticas y tiles de
establecer, por ser un acuerdo entre dos o ms propietarios de inmuebles, donde al
menos uno acuerde voluntariamente planificar el uso futuro de su propiedad para
conservar los recursos existentes.
Como antecedente directo de esta investigacin, y como nico trabajo final de
graduacin que se ha realizado sobre el tema (para la Universidad de Costa Rica),
se tiene la tesis Servidumbres ecolgicas en Costa Rica, elaborada por Carlos
Manuel Chacn Marn, en 1993, que plantea un marco general para la comprensin
de la servidumbre ecolgica.
La hiptesis planteada sugiere que la promocin de la conservacin ambiental
mediante la servidumbre ecolgica complementa la obligacin del Estado de
conservar los ecosistemas y los recursos naturales, adems puede ser de utilidad
lucrativa para quien la constituye.
El objetivo general propuesto es analizar desde una perspectiva jurdica, la
figura de la servidumbre ecolgica, su desarrollo doctrinal y su actual implementacin
para la conservacin privada del medio ambiente en Costa Rica.
Este trabajo permiti analizar que a la figura de la servidumbre ecolgica,
aunque no est regulada de un modo taxativo en el cuerpo normativo, le son
aplicables las regulaciones vigentes a la figura de la servidumbre. Se muestra su
desarrollo doctrinal, tanto desde su evolucin histrica, como desde los postulados
que han venido haciendo quienes elaboran teora para comprender su naturaleza,
alcances y limitaciones.
Ha sido posible mostrar tambin su actual implementacin, revisndose los
convenios, que han caracterizado la figura de la servidumbre ecolgica como una
opcin privada apta para la conservacin del medio ambiente en Costa Rica, puesto

xii

que la servidumbre ecolgica es un acuerdo voluntario entre contratantes, por esa

razn se profundiza sobre las particularidades que ha tenido, segn los acuerdos
realizados, y que tienen un peso importante en su regulacin.
La servidumbre ecolgica es una de las estrategias que permiten a los
propietarios de fundos que, de forma voluntaria, contribuyan en el desarrollo
econmico sostenible con el ambiente, favoreciendo la preservacin de recursos
naturales para las futuras generaciones, as como tambin para ellos mismos, pues
impiden que sus propiedades se afecten por la irreversible prdida de biodiversidad,
necesaria para cualquier actividad econmica.
Por ltimo, se han propuesto pautas bsicas para establecer un contrato de
servidumbre ecolgica, facilitndose su trmite de inscripcin a aquellos dueos de
fundos que tengan la necesidad y el inters de aprovechar esta figura jurdica de
reciente uso.

xiii

Ficha bibliogrfica
Alvarado Ramrez, Andrs, Espinoza Villalobos, Juan Pablo. Servidumbre
ecolgica en Costa Rica, nueva modalidad para la conservacin privada. Tesis de
Licenciatura en Derecho, Facultad de Derecho. Universidad de Costa Rica. San
Jos, Costa Rica, 2013. ix y 160
Director:
Prof. Frank lvarez Hernndez
Palabras claves:
Servidumbre, servidumbre ecolgica, registro
conservacin, recursos naturales, medio ambiente.

xiv

inmobiliario,

contrato,

SERVIDUMBRE ECOLOGICA EN COSTA RICA

Nueva modalidad para la conservacin privada

Justificacin

Nuestro pas a pesar de promocionarse internacionalmente como un destino

ecolgico y preocupado por el medio ambiente, no ha tomado las medidas
pertinentes para la verdadera conservacin de la naturaleza.
Contaminacin de los ros con agroqumicos, polucin del aire, disminucin de
la reforestacin y explosin inmobiliaria son algunos de los problemas ms
acuciantes para Costa Rica, pese a su imagen de paraso ecolgico (esto segn las
conclusiones del XV Informe de la Nacin).
Aunque Costa Rica mantiene un 26% de su territorio protegido, el pas est
perdiendo recursos biolgicos en forma acelerada, debido a factores como el cambio
climtico, la contaminacin y la sobre explotacin de los recursos naturales.
A pesar de la poltica de Paz con la Naturaleza que el presidente Oscar Arias
proclam al inicio de su administracin, en 2006, no ha sido suficiente para frenar el
deterioro de los recursos y la calidad del ambiente.
En vista de esta problemtica anterior, es que consideramos til investigar
sobre la Servidumbres Ecolgica en Costa Rica como un medio de conservacin
privada, relativamente reciente en nuestro pas. Esto ante la imposibilidad del Estado

15

de adquirir nuevas tierras para la conservacin, esto tanto por la crisis fiscal que
enfrenta actualmente, como por la lentitud en los trmites de expropiacin.
La figura de la Servidumbre Ecolgica, es una de las ms prcticas y tiles de
establecer, esto por ser un acuerdo entre dos o ms propietarios de inmuebles,
donde al menos uno acuerde voluntariamente planificar el uso futuro de su propiedad
para conservar los recursos existentes.
Esta autolimitacin al derecho de propiedad ha demostrado ser muy til para
la conservacin en otras partes del mundo, como es el caso de los Estados Unidos y
Canad; donde hay millones de hectreas de propiedad privada protegida de manera
voluntaria por esta figura.
Hoy ms que nunca, se ve la importancia de desarrollar este tema, ya que es
hora de un cambio, el cual no se debe de buscar en un sector o grupo especifico, ni
siquiera en la accin de la administracin pblica, sino en cada uno de los
ciudadanos, ligando ntimamente la suma de todos los esfuerzos individuales, para
poder llegar a un inters general, como fue la reforma del artculo 50 de la
Constitucin Poltica para que incluyera el derecho fundamental a un ambiente sano
y equilibrado.
Para el desarrollo de esta investigacin se tom como punto de partida desde
el ao 1992, donde por primera vez se constituye en Costa Rica una Servidumbre
Ecolgica sobre una finca particular, situada en San Ramn de Tres Ros. Partiendo
de esta fecha se realiz un estudio del desarrollo de esta figura en Costa Rica.
Con este estudio se integran algunas experiencias registradas sobre la
constitucin de esta servidumbre, analizndose su impacto en la preservacin de
16

ecosistemas, y promoviendo su uso como una forma responsable de legar a las

generaciones futuras las riquezas naturales con que cuenta este pas.
El medio ambiente es necesario y fundamental para la preservacin de la vida
en el planeta, y eso nos incluye a los seres humanos como especie. El derecho
como ciencia y disciplina, existe para regular las relaciones entre las personas y
preservar el orden social, pero no puede negarse que ese orden social existe dentro
un medio ambiente del cual dependemos. Por lo tanto el derecho tambin debe
regular las relaciones que como individuos y como sociedad establecemos con el
ambiente del cual dependemos. El Dr. Jorge Enrique Romero Prez, en su artculo
Medio Ambiente y Derecho (Revista Filosofa Universidad de Costa Rica, XXVIII,
1990) indica que el derecho ambiental nace como respuesta a la revolucin
industrial, y forma parte importante del derecho pblico; de esta manera establece un
enlace fundamental entre el derecho y el medio ambiente.

La investigacin

propuesta trata acerca de una afectacin voluntaria a un derecho real de propiedad,

cuyo trasfondo es ambiental, pues busca la preservacin de recursos naturales y en
cierta forma complementa en el mbito privado, la obligacin del mandato
constitucional, en el numeral 50, as como el artculo 37 de la Ley Orgnica del
Ambiente, que da potestad al Estado de crear estas servidumbres como forma de
preservar los ecosistemas y el desarrollo sostenible.
Como antecedente directo de esta investigacin, y como nico trabajo final de
graduacin que se ha realizado sobre el tema (para la Universidad de Costa Rica),
se tiene la tesis Servidumbres ecolgicas en Costa Rica, elaborada por Carlos

17

Manuel Chacn Marn, en 1993, que plantea un marco general para la comprensin
de la servidumbre ecolgica.
Este mismo autor ha realizado otras publicaciones mediante el Centro de
Derecho Ambiental y de los Recursos Naturales (en adelante CEDARENA). Entre
las ms valiosas e innovadoras a nivel latinoamericano, se cita Conservacin de
tierras privadas en Amrica Central, publicada en 1998. Dicha obra analiza el tema
de la servidumbre ecolgica, plantendola como una medida alternativa a las
acciones que el Estado vena realizando para la conservacin ambiental, tales como
expropiaciones y pago de servicios ambientales, dndoles mayor poder de decisin a
los propietarios dueos de fincas con este potencial ecolgico.
La incipiente experiencia de la constitucin de servidumbres ecolgicas en
Costa Rica, ha trascendido las fronteras de Centro Amrica y ha sido motivo de
estudio en otras latitudes, como en el caso de Ecuador, donde se menciona dicha
experiencia en la publicacin Herramientas legales para la conservacin voluntaria
(The Nature Conservancy, 2007).

Hiptesis
La promocin de la conservacin ambiental mediante la servidumbre ecolgica
complementa la obligacin del Estado de conservar los ecosistemas y los recursos
naturales, adems puede ser de utilidad lucrativa para quien la constituye.

18

Objetivos
Objetivo General
Analizar desde una perspectiva jurdica, la figura de la servidumbre ecolgica,
su desarrollo doctrinal y su actual implementacin para la conservacin privada del
medio ambiente en Costa Rica.
Objetivos Especficos
Analizar el estado actual de la regulacin en nuestro ordenamiento jurdico de la
servidumbre ecolgica.
Dimensionar la servidumbre ecolgica como un medio de conservacin privado.
Describir el uso de la servidumbre ecolgica, en los testimonios inscritos ante el
Registro Nacional.
Establecer estrategias para promover y facilitar el trmite de inscripcin de
servidumbres ecolgicas.

Metodologa
Para el desarrollo de esta investigacin, se realiz una revisin bibliogrfica
sobre el tema de las servidumbres en general, as como de la servidumbre ecolgica
en particular. Adems se hizo una revisin bibliogrfica de las experiencias en
conservacin privada de recursos naturales, especialmente aquellos casos
existentes y documentados de servidumbres ecolgicas.
Tambin se obtuvo del Registro Inmobiliario, una muestra de testimonios, cuyo
contenido consiste en contratos de servidumbre ecolgica. Con base en esos

19

testimonios, se hizo un anlisis del estado actual de la servidumbre ecolgica en

Costa Rica, con respecto a su forma de implementacin. En consecuencia a este
anlisis, el trabajo culmina con un planteamiento que ofrece, acerca de los
presupuestos que deben considerarse para realizar exitosamente un contrato de
servidumbre ecolgica.

Estructura del trabajo

En una primera parte de la tesis, siendo esta los captulos uno y dos, se
exponen los elementos conceptuales a nivel general sobre las servidumbres
ecolgicas.
Los captulos tres y cuatro constituyen una segunda parte, en la que se
muestra la experiencia fctica de las servidumbres ecolgicas, con un abordaje
especial en el perfil registral; adems se brindan pautas, en el cuarto captulo, para el
desarrollo adecuado de las servidumbres ecolgicas.

20

Captulo I

Servidumbre Ecolgica, generalidades

Antecedentes histricos
Las servidumbres son un instrumento jurdico muy antiguo, el ms antiguo de
los derechos reales desmembrados de la propiedad, mismo que data desde tiempos
del derecho romano1.
Los antiguos romanos idearon una manera de obtener ms beneficios de la
propiedad inmueble mediante esta figura jurdica, al hacer posible a los propietarios
compartir voluntariamente la utilidad de estos con otros seres humanos. Tal vez no
imaginada por sus creadores, esa figura jurdica ofrece una solucin conjunta a las
actuales necesidades humanas de produccin y de proteccin2.
Debido a la flexibilidad que presenta la figura de la servidumbre, sus fines han
variado a travs del tiempo, esto debido a las nuevas necesidades y cambios
sociales3, ejemplo de ello es la utilidad para la conservacin privada de los
ecosistemas, logrndose esto mediante el uso de la servidumbre ecolgica.

VALENCIANO RESTREPO, Hernn. Derecho Privado Romano. Editorial Termis S.A. Bogot Colombia.
1986. Pg. 268.
2
ATMETLLA CRUZ, Agustn. Manual de Instrumentos Jurdicos Privados para la Proteccin de los Recursos
Naturales. Publicado por: Fundacin Neotrpica. Editorial Heliconia. Pg. 11.
3
CHACN MARN, Carlos Manuel. Servidumbre Ecolgica en Costa Rica. Tesis para optar de grado de
Licenciatura en Derecho. Facultad de Derecho. Universidad de Costa Rica. 1993. Pg. 31

21

Por esa razn es importante indicar cmo se ha definido la servidumbre

ecolgica, la cual se ha entendido como aquel derecho que un titular tiene para
limitar o restringir el tipo e intensidad de uso que puede tener lugar sobre un
inmueble ajeno, con el fin de preservar los atributos naturales, las bellezas
escnicas, o los aspectos histricos, arquitectnicos o culturales de ese bien
inmueble4.
El uso de la servidumbre ecolgica con propsitos de conservacin es
relativamente reciente, su valor es incuestionable dondequiera que se han empleado.
La mayor experiencia con las servidumbres ecolgicas se ha dado en los
Estados Unidos, donde fueron establecidas por primera vez por el Gobierno Federal
en los aos treinta, para proteger paisajes escnicos. Posteriormente, su uso se
extendi a la proteccin de ecosistemas importantes. Aunque el sistema jurdico de
los Estados Unidos es distinto que el de los pases de Centroamrica, en materia de
servidumbres las reglas son muy parecidas, pues todas tienen su origen en el
derecho romano5.
Como ejemplo representativo, el Gobierno Federal de los Estados Unidos
trabaj con propietarios de fincas para adquirir servidumbres ecolgicas para
proteger 1.100.000 acres (1 acre = 4 046.85642 m2) de humedales vitales para
poblaciones de aves acuticas en varios estados del oeste medio. Al emplear las

Ibid. Pg. 6.
CHACN MARN, Carlos M. y CASTRO CRDOBA, Rolando, editores. Conservacin de tierras privadas
en Amrica Central. Utilizando herramientas legales voluntarias. Iniciativa Centroamericana de Conservacin
Privada-Centro de Derecho Ambiental y de los Recursos Naturales (CEDARENA). San Jos, Costa Rica.
CEDARENA. 1998. Pg. 14.
5

22

servidumbres ecolgicas, el gobierno pudo proteger el cudruple del hbitat que

habra protegido si hubiera tratado de comprar directamente los terrenos6.
Igualmente podemos citar la utilidad que ha tenido esta servidumbre para la
conservacin de escenarios artsticos como es el caso del Monte Rushmore 7,
ubicado en Keystone, Dakota del Sur (EE.UU), que es la reconocida montaa donde
se encuentran tallados sobre la montaa de granito los bustos de George
Washington, Thomas

Jefferson, Theodore

Roosevelt,

y Abraham

Lincoln,

ex

presidentes de ese pas. Esta servidumbre ecolgica se constituy en los fundos

cercanos con la intencin de garantizar que no se obstaculizara la vista a tal
monumento por la construccin de un edificio, y as mantener la belleza escnica del
lugar.
Los pases centroamericanos, han encontrado en la servidumbre ecolgica
una alternativa para la conservacin de los recursos naturales, ya que antiguamente
estos se protegan con la creacin de parques nacionales o reservas, lo cual se ha
logrado mediante leyes o decretos.
Lo anterior ha sido obstaculizado por un hecho muy simple: los pases de la
regin sencillamente no tienen fondos disponibles para comprar todas las tierras
importantes que deben preservarse, o para costear todas las actividades necesarias
para su proteccin una vez que se han adquirido8.

Ibid. Pg. 14.

CHACN MARN, Carlos Manuel. Op. Cit. Pg. 16.
8
CHACN MARN, Carlos M. y CASTRO CRDOBA, Rolando, editores. Op. Cit. Pg. 8.
7

23

Por otra parte, en algunas naciones existe legislacin que da a los propietarios
la opcin de establecer reservas privadas, acordando limitar el uso de sus tierras a
cambio de incentivos tales como la deduccin de impuestos. En estos casos, la
legislacin tambin definira de manera tpica, las restricciones sobre estos terrenos.
Por esto las reservas privadas o las servidumbres ecolgicas pueden establecerse
en forma separada o conjunta, dependiendo de la voluntad del propietario9.
Nuestro pas, no escapa a esta realidad, donde la proteccin a los recursos
naturales ha constituido una poltica casi constante, pero poco eficaz. Desde el siglo
pasado se promueve la preocupacin ambiental. No obstante, hasta mediados de
1940, prevaleci una legislacin inefectiva.
El trmino espacio natural protegido no era parte del lxico, ni exista como
categora conceptual. A partir de 1942, con la participacin de Costa Rica en la
Convencin de Washington sobre la Proteccin de la Flora, Fauna y Bellezas
Panormicas, se dio una marcada influencia de la legislacin ambiental y con ello, el
reinicio de la proteccin de los recursos naturales. Dos son los aportes ms
importantes: en primer lugar la definicin de las categoras de manejo que
constituyeron la base de los primeros espacios protegidos y de las categoras
incluidas en la Ley Forestal de 1969; y en segundo lugar, por primera vez, los
gobiernos tomaron disposiciones para la creacin de espacios protegidos y se
intent, aunque rudimentariamente, mantener un control y proteccin sobre ellos.

Ibid. Pag. 9.

24

Pese a lo anterior, reinaba la descoordinacin y la doble funcin de

instituciones. A manera de ejemplo, en 1961 se cre el Instituto de Tierras y
Colonizacin (ITCO)10, asignndosele la funcin de proteger los recursos forestales y
de realizar la colonizacin agrcola. El ITCO nunca cumpli con la labor de proteccin
y por el contrario, utiliz las tierras forestales para desarrollar asentamientos
campesinos que en escasos aos volvieron a las tierras improductivas. De esta
manera, comenzaba a gestarse la transformacin de Costa Rica en un gran pastizal.
Un ao esencial en la historia de la proteccin y conservacin de Costa Rica
fue 1969. En esta fecha se cre la Ley Forestal11 y con ella, la Direccin General
Forestal y el Departamento de Parques Nacionales (posteriormente Direccin de
Parques Nacionales). Adems, se establecieron y se comenzaron a ordenar
formalmente los primeros parques nacionales del pas.
De esta manera, hasta 1986, la proteccin de los recursos forestales estuvo
regida jurdicamente por la Ley Forestal y su reglamento, la Ley de Conservacin de
Vida Silvestre y la Ley de Reforestacin. Administrativamente, el Ministerio de
Agricultura y Ganadera, mediante el Servicio de Parques Nacionales, la Direccin
General Forestal y el Departamento de Vida Silvestre, eran los encargados de
administrar las reas protegidas.
Durante el perodo de 1969 a 1986 se crearon y consolidaron prcticamente la
totalidad de los espacios protegidos existentes en Costa Rica. Cierto que fue un xito

10

El Instituto Costarricense de Tierras y Colonizacin se cre bajo la Ley 2825, de 14 de octubre de 1961,
denominada por su naturaleza Ley de Tierras y Colonizacin.
11
LEY 4465 (Nota: texto vigente hasta que fue derogada por Ley N 7575 de 13 de febrero de 1996)

25

desde el punto de vista cuantitativo la creacin de espacios, no as en lo cualitativo,

debido al poco personal y a la carencia de infraestructura bsica12.
Debido a lo anterior y en busca de un mecanismo de proteccin privado es
que mediante esta investigacin se pretende fomentar y dar a conocer los beneficios
de la implementacin de la figura de la servidumbre ecolgica en Costa Rica.
La primera servidumbre ecolgica de Costa Rica fue establecida en San
Ramn de Tres Ros, un barrio cercano a San Jos, sobre una propiedad de
aproximadamente 2 hectreas. Para crear la servidumbre, la finca fue dividida en dos
propiedades, una con casas de alquiler, y la otra (un 80% de la propiedad original),
con una casa, un garaje y lo que ha sido designado por la servidumbre como zona
agroforestal.
Esta zona, que una vez fue solo potrero, contiene un bosque mixto de rboles
nativos, exticos y frutales, tiene reas recreativas y alberga abundante vida
silvestre. Entre las limitaciones contenidas en la servidumbre se prohbe la reduccin
de la cubierta boscosa a menos de un 50% de su extensin actual, as como
cualquier actividad daina a la biodiversidad encontrada en la propiedad.

La

servidumbre permite al propietario cortar cuatro rboles por ao, pero estos deben
ser reemplazados.

Adems, la servidumbre incluye varias limitaciones a la

construccin13.

12

El
Sistema
Nacional
de
reas
de
Conservacin:
Evolucin
y
http://www.sinac.go.cr/sinac_evolucion_perspectivas.pdf consultado 29 de agosto de 2012.
13
CHACN MARN, Carlos M. y CASTRO CRDOBA, Rolando, editores. Op. Cit. P.: 18.

26

Perspectivas,

Esta servidumbre ecolgica se encuentra inscrita en el Registro Pblico, sobre

la finca del Partido de Cartago, Folio Real matrcula nmero noventa y un mil
quinientos trece-cero cero cero14.
El 16 de setiembre de 2002, el diputado Quirico Jimnez Madrigal present a
la Secretara del Directorio de la Asamblea Legislativa, el proyecto de LEY
PROMOCIN DE LA CONSERVACIN EN TIERRAS PRIVADAS, cuyo texto fue
publicado en La Gaceta nmero 192 de 7 de octubre de 2002 bajo el expediente
14.924. Mismo que el legislador justific de la siguiente manera:
Costa Rica es un lder mundial reconocido en la conservacin de reas
naturales, pues ha ubicado bajo alguna categora de manejo de rea protegida casi
una cuarta parte del territorio nacional. La creacin de reservas privadas, los
recursos naturales que ellas protegen y la infraestructura que poseen, permiten que
en conjunto estas actividades de conservacin, pblicas y privadas, constituyan el
motivo principal de que el turismo sea la principal fuente de divisas del pas. Pese a
ello, en el campo de la conservacin de tierras privadas, el marco legal tiene
insuficiencias y debe ser mejorado.
Algunas personas estn interesadas en proteger voluntariamente sus terrenos
privados, pero la limitada gama de herramientas jurdicas existentes les dificulta
concretar tal deseo. Por eso, debemos demostrar otra vez nuestro liderazgo,
brindando a los propietarios nuevas opciones de proteccin voluntaria para el
desarrollo sostenible de sus terrenos.

14

ATMETLLA CRUZ, Agustn. Op. Cit. P.: 12.

27

El presente proyecto contiene tres nuevas herramientas: las servidumbres

ecolgicas, las reservas privadas y los monumentos naturales privados. Con base
en ello, explicaremos en detalle el objetivo de esta iniciativa, para la cual solicitamos
el apoyo de todos los compaeros diputados.15
La Procuradura General de la Repblica estudia este proyecto de ley y emite
la Opinin Jurdica: 212 - J del 29 de octubre del 2003, que en conclusin indica:
que la posicin que ha mantenido esta Procuradura, ha sido en defensa del
derecho constitucional a un ambiente sano y ecolgicamente equilibrado, y por ello
se apoyan las iniciativas tendentes a lograr ese fin. Tal es el caso de la propuesta de
ley nmero 14.924, la cual en trminos generales resulta adecuada y conveniente.16
En el ao 2009, la Comisin Permanente del Ambiente rinden un nuevo
dictamen

afirmativo

unnime

sobre

el

proyecto:

PROMOCIN

DE

LA

CONSERVACIN EN TIERRAS PRIVADAS, expediente N 14.92417.

Dicho dictamen expone: Con el claro convencimiento de las ventajas que
ofrece la presente normativa, y analizadas las recomendaciones contenidas en las
audiencias recibidas, las consultas realizadas y el informe de Servicios Tcnicos, las
Diputadas y los Diputados que integramos la Comisin Permanente Especial de
Ambiente suscribimos el presente dictamen, el cual incluye el texto sustitutivo
aprobado por unanimidad.

15

Proyecto de Ley, Promocin de la Conservacin en Tierras Privadas. Expediente N 14.924.

http://www.conare.ac.cr/proyectos/14924.htmConsultado el 02 de setiembre de 2012 a las 14:28 horas.
16
Opinin Jurdica: 212 - J del 29 de octubre del 2003 de la Procuradura General de la Repblica.
http://www.pgr.go.cr/scij/busqueda/normativa/pronunciamiento/pro_repartidor.asp?param1=PRD&param6=1&n
Dictamen=12177&strTipM=T Consultado el 02 de setiembre de 2012 a las 15:15 horas.
17
La Gaceta N 204. Mircoles 21 de octubre de 2009.

28

Este proyecto a pesar de la tener gran importancia ante los vacos legales que
presenta el tema de conservacin privada de los recursos naturales en Costa Rica,
no ha sido retomado dentro de las prioridades parlamentarias, por lo tanto an no se
ha convertido en ley de la Repblica.

Funcionalidad para la conservacin de recursos naturales

La conservacin de los recursos naturales ha sido una necesidad planteada
desde hace casi dos siglos, aspecto que ha sido de inters del poder pblico, y que
progresivamente ha tenido un mayor desarrollo cientfico y jurdico. Principalmente
en las dcadas ms recientes se ha presentado una nueva forma de pensar en la
sociedad y en los gobernantes, forma de pensar que toma en cuenta la calidad y el
nivel de vida la ciudadana. No slo se espera un rpido desarrollo econmico, que
genere un rpido crecimiento del pas, sino que debe existir un bienestar que el pas
pueda alcanzar con ese crecimiento econmico.
Las ideas han cambiado con el tiempo y hoy debemos ver que recursos como
el aire, el agua y el suelo son agotables y, al mismo tiempo, activos importantes del
patrimonio de la Nacin. Por esta razn, en aos recientes, se ha intensificado la
proteccin de esos activos, mientras que en otros momentos se dilapidaron18.
En la revisin bibliogrfica, se muestra como las medidas proteccionistas se
remontan a los primeros aos de vida independiente (1828), cuando se le encargaba
a las municipalidades velar por la conservacin y repoblacin de los montes y

18

Sistema Nacional de reas de Conservacin de Costa Rica, El Sistema Nacional de reas de Conservacin:
Evolucin y Perspectivaswww.sinac.go.cr Consultado el 29 de agosto de 2012.

29

plantos del comn19. Posteriormente, se exiga a las municipalidades plantar rboles

y vigilar la calidad del agua en los ros y las nacientes. De igual forma se les peda a
los dueos de pastizales cultivar en sus linderos y cercas rboles de madera fina y
que a la vez proveyeran lea. No obstante, la expansin cafetalera hizo que los
esfuerzos de conservacin y proteccin fueran olvidados20.
El cambio en la forma de pensar, que ha planteado la conservacin como
estrategia de desarrollo econmico que tambin favorezca la calidad y el nivel de
vida en general, necesariamente requiere de una gestin de la utilizacin de los
recursos existentes, producindose un mayor y sostenido beneficio para la poblacin
actual, sin que se pierda su potencial para satisfacer las necesidades y aspiraciones
de las generaciones futuras. Tal gestin abarca la preservacin, el mantenimiento, la
utilizacin sostenida, la restauracin y el mejoramiento del entorno natural.
Muchos Estados han firmado acuerdos multilaterales con el objetivo de reducir
la contaminacin y preservar los recursos naturales. Es a esta estrategia de
conservacin a la que se le ha dado mayor importancia, tanto en los medios de
comunicacin como en las distintas formas de iniciativa por parte de sujetos y
agrupaciones. Sin embargo, poco se ha mencionado acerca de la posibilidad de la
iniciativa privada de contribuir con ese desarrollo econmico sostenido, que garantice
el acceso futuro de los recursos naturales existentes, y que promueva una calidad y
un nivel de vida junto con el crecimiento econmico.

En esa necesidad de

conservacin de los recursos y de proteccin al medio ambiente, es como debe

19
20

Ibid.
Ibid.

30

reconocerse el aporte que se puede hacer desde la iniciativa privada, a partir del
mximo extremo del derecho, la propiedad, donde el titular de un bien inmueble
decide, por su propia voluntad, disponer de una parte de su bien para la
conservacin de los recursos naturales.
En cierta forma el pas ha cumplido con los acuerdos y las polticas con las
que se ha comprometido, aunque no necesariamente ha sido totalmente eficaz en
ese aspecto. Sin embargo, la riqueza natural de Costa Rica es admirada en todo el
mundo. Como se ha mencionado, desde dcadas atrs la sociedad costarricense se
ha esforzado por consolidar un sistema de reas protegidas que ahora ocupa casi el
25% del territorio nacional. Este es un dato aceptable, tomndose en cuenta que la
mayora de esas tierras son propiedad del estado o sea, de todos los costarricenses.
Sin embargo, se ha determinado tambin como la gran mayora de las tierras
necesarias para el desarrollo sostenible de Costa Rica son de propiedad privada21.
El hecho de que haya una cantidad importante de tierra para la conservacin
en manos del Estado, garantiza, al menos desde el poder pblico, el logro del
objetivo de la preservacin de los recursos naturales y de los ecosistemas,
necesarios para mantener la riqueza en diversidad biolgica que tiene Costa Rica.
Pero tambin es necesario estimular a los dueos de tierras para que formen parte
del esfuerzo general por tener un desarrollo econmico y sostenible con el medio
ambiente.

21

Curso Anual de Derecho Registral Iberoamericano (2012) http://www.cadri.org/la-servidumbre-ecologica-encosta-rica-por-carlos-manuel-chacon/ Consultado el 28 de agosto de 2012.

31

Los aportes que hace el Derecho Ambiental tienen un carcter transversal, por
ello

sus

valores,

principios

normas,

contenidos

tanto

en

instrumentos

internacionales como en la legislacin interna de los Estados, nutren y enriquecen

todo ordenamiento jurdico. Por ello, su escala de valores llega a influir
necesariamente en la totalidad de las ramas de las Ciencias Jurdicas: los Derechos
Reales, el Derecho Agrario, Derecho Urbanstico, el Derecho Comercial e incluso el
Derecho de la Propiedad Intelectual. De esta forma, se tienen institutos clsicos del
Derecho como la propiedad, la posesin y las servidumbres, que han sido afectados
de tal forma por la axiologa ambiental, por esto hoy se habla de la funcin ambiental
de la propiedad, del instituto de la posesin ambiental y de un nuevo tipo de
servidumbres denominadas ecolgicas22.
La servidumbre ecolgica es una de las estrategias planteadas, para que los
dueos de tierras contribuyan en el desarrollo econmico sostenible con el ambiente,
favoreciendo no slo la preservacin de recursos para las futuras generaciones, sino
tambin para ellos mismos, pues con esto protegen sus propiedades de la
irreversible prdida de biodiversidad, necesaria para cualquier actividad econmica.
El mayor beneficio de esta servidumbre es definitivamente garantizar la
proteccin de los recursos naturales de las fincas privadas y contribuir al desarrollo
sustentable del pas, esto ayuda a mantener el aire limpio, la erosin del suelo, y
mantener la vida silvestre23.

22

AGUILAR Grettel, IZA Alejandro, Manual de Derecho Ambiental en Centroamrica, San Jos, Costa Rica
2005. http://data.iucn.org/dbtw-wpd/edocs/ELC-017.pdf Consultado el 22 de agosto de 2013, p.: 39.
23
Ibid. P.: 39.

32

El uso de servidumbres ecolgicas no es algo impuesto ni rgido, por el

contrario, es una figura flexible que se adapta a la voluntad de los propietarios de los
bienes inmuebles. En ese sentido no es necesario que el propietario deba destinar
para la preservacin una parte considerablemente extensa de su propiedad, pues las
investigaciones han determinado que la biodiversidad puede preservarse, de acuerdo
con sus condiciones y particularidades, incluso en pequeas extensiones boscosas.
Las servidumbres ecolgicas pueden establecerse para proteger porciones
boscosas muy pequeas, para ser manejadas como parques nacionales u otras
categoras

de

reas

protegidas

de

propiedad

manejo

estatal.

Segn

investigaciones, incluso las pequeas porciones de bosque pueden ser un hbitat

importante para muchas especies silvestres y tienen particular importancia para las
aves migratorias24.
Adems podra mirarse ms all de la proteccin de reas boscosas. Por
ejemplo acaba de hacerse mencin de las aves migratorias, y stas necesitan de un
espacio areo para movilizarse, aprovechando las partes altas de los rboles como
refugio o sitio de reproduccin.
De esta manera, la proteccin de rea boscosa implica tambin la proteccin
de un espacio areo, aunque no est plasmado de forma taxativa en un convenio de
servidumbre ecolgica. En todo caso, para aclarar como el espacio areo no va a ser
destinado para otro uso que el de la conservacin, bien podra acordarse en la

24

Chacn C. y Castro R, Op.cit. P.: 11.

33

servidumbre ecolgica como, adems de la proteccin de las reas boscosas,

tambin se proteger el espacio areo, que las cubre.
Han existido importantes esfuerzos por parte de organismos internacionales y
locales, con respecto a las emisiones contaminantes del aire, proponindose
principalmente mecanismos de control y sanciones ante algn dao ocasionado25. La
servidumbre ecolgica sera una oportunidad para que los sujetos particulares
contribuyan con los esfuerzos pblicos por la sanidad del aire, desde una iniciativa
privada, lo cual significa un ahorro para el Estado en trmites administrativos, ya sea
para permisos, expropiaciones, concesiones, sanciones u otras.
Con esta visin de la servidumbre ecolgica, ms que luchar contra un
problema de contaminacin del aire, lo que permitira es la prevencin de ese
fenmeno, amortiguando las emanaciones contaminantes existentes, facilitndose
adems su regeneracin, as como el trnsito de agentes polinizadores y especies
animales, las cuales necesitan de dicho espacio para su supervivencia.
La Sala Constitucional ha sido enftica en como el suelo, el agua, el aire, los
recurso marinos y costeros, los bosques, la diversidad biolgica, los recursos
minerales y el paisaje conforman el marco ambiental sin el cual las demandas
bsicas -como espacio vital, alimentacin, energa, vivienda, sanidad y recreacinseran imposibles26. Entonces la necesidad de conservacin no puede verse

25

CABRERA MEDAGLIA, Jorge. El impacto de las declaraciones de Ro y Estocolmo sobre el ambiente y los
recursos naturales. Observatorio del Desarrollo, Universidad de Costa Rica Documento de Trabajo PAD00201,
Mayo,
2001
http://www.odd.ucr.ac.cr/eldomo/phocadownload/impacto-declariaciones-rio-yestocolmo.pdf Consultado 22 de agosto de 2013.
26
SALA CONSTITUCIONAL, Resolucin 3705, de las quince horas del treinta de julio de 1993.

34

nicamente en el rea boscosa que cubre el suelo. Es necesario, como ya se indic,

tener en cuenta la conservacin del aire, y adems, considerando la importancia del
recurso hdrico, es posible plantear la servidumbre ecolgica en el nivel del subsuelo,
como forma de proteger los recursos hdricos existentes en las aguas subterrneas.
El Estado tiene la tarea de ejercer dominio sobre los bienes minerales y los
recursos hdricos existentes en el subsuelo, esto significa un uso de sus recursos
materiales en la conservacin y control sobre stos. As est establecido en el
artculo 276 del Cdigo Civil, el cual indica que La propiedad de las aguas y de las
minas y los derechos que con ellas se relacionan, slo se regirn por las leyes
comunes en cuanto stas no se opongan a la leyes especiales sobre aguas y minas.
Asimismo, el artculo 1 de la Ley de Aguas, seala como las aguas subterrneas que
no alumbren por medio de pozos, son tambin de dominio pblico. De igual forma, la
legislacin minera le asigna a los bienes minerales carcter demanial27.
Con el uso de la servidumbre ecolgica, los particulares podrn colaborar con
la preservacin de esos recursos existentes dentro del subsuelo, ya sean minerales o
hdricos.
Para cerrar este acpite, puede resumirse que, de esta forma, la iniciativa
privada podr proteger el medio ambiente con la figura de la servidumbre ecolgica,
la cual, vista de una forma integral, contempla tres niveles: el subsuelo, el suelo y su
cobertura boscosa, y el espacio areo que la cubre, procurando beneficios para los
recursos y especies en ellos existentes.

27

PROCURADURA GENERAL DE LA REPBLICA, dictamen C-142-87, del 17 de julio de 1987.

35

Beneficios econmicos
La conservacin de ecosistemas y recursos naturales, no tiene por qu,
necesariamente ser una carga patrimonial al propietario de bienes inmuebles, ni tiene
necesariamente que significar el cese en el uso lucrativo, el cual puede hacer de su
propiedad. Sino por el contrario y como es el motivo de este trabajo, puede ser el
aseguramiento e incremento de la plusvala de su propiedad.
Lo que sucede, en muchas ocasiones es la estigmatizacin de esta figura por
personas quienes desconocen el fondo o los usos que se le pueden dar. Basta
revisar el artculo publicado en un diario de circulacin nacional, donde catalogan a
la servidumbre como El pecado mortal de una propiedad28. Esto a razn de una
consulta realizada a un abogado, el cual responde:
Pocas instituciones del derecho civil traen tanta amargura, y tragedia a veces,
como la carga, carga pesadsima, que se llama servidumbre. Hay otra con parecidas
malas consecuencias, y es la fianza. Fiar una deuda ajena es, comnmente, poner
en manos de un tercero los bienes propios, los bienes familiares, y hasta la felicidad
familiar y el futuro de hijos o nietos
Debido a este tipo de asesora, por parte de profesionales quienes
desconocen esta figura jurdica, es que no es utilizada en gran medida, o ms bien
es utilizada de manera forzosa. Y por el contrario, se desaprovecha el potencial de
generar riqueza gracias a este tipo de figura.

28

MORALES
Gerardo,
Ley
a
su Alcance,
Diario
Extra,
12
de
julio
de
http://juan.prensalibre.co.cr/2012/julio/12/opinion2.php consultado el domingo 09 de junio del 2013.

36

2012,

Aunque debe reconocerse el valor tico de cualquier esfuerzo por la

conservacin del medio ambiente, tampoco es menospreciable reconocer el valor
econmico que esa tarea tiene.

Un primer alcance econmico del uso de

servidumbres ecolgicas como forma de conservacin, es el reconocimiento de

servicios ambientales, as como exencin tributaria, reconocimientos que se hacen
por colaborar con la tarea de preservar los recursos naturales existentes.
Actualmente varios dueos de fincas han constituido servidumbres ecolgicos
y a la vez estn cumpliendo los requisitos para ser reconocidos como Refugios
Nacionales de Vida Silvestre de Propiedad Privada. De esta forma gozan de
incentivos tales como exencin del pago del impuesto territorial. Otros estn
interesados en recibir dinero por los servicios ambientales que estn dando sus
fincas y para ello realizan los trmites respectivos con las oficinas regionales del
Sistema Nacional de reas de Conservacin (SINAC) del Ministerio de Ambiente y
Energa (MINAE)29. Es importante no confundir la figura de las servidumbres
ecolgicas con el pago de servicios ambientales, ya que aunque ambas son
gravmenes voluntarios sobre la finca en busca de un fin similar, las servidumbres en
general necesitan por lo menos de dos fundos, en cambio los servicios ambientales,
solo dependen del acuerdo de voluntades entre el dueo del fundo y el interesado de
pagar por el servicio.
Adems del reconocimiento que se hace por los servicios ambientales, y la
disminucin en el pago de impuestos, y el propietario no tiene necesariamente que

29

Curso Anual de Derecho Registral Iberoamericano. Op. cit.

37

mantener ociosa la parte conservada o afectada a esta restriccin, pues segn el

potencial turstico y la belleza escnica que posea el lugar donde se localice la
propiedad, puede darle a la servidumbre ecolgica ese uso, desarrollando
actividades de esa rea, que ha tenido una importante demanda por los usuarios de
esos servicios.
Esta combinacin entre servidumbre y servicios ambientales provee la
seguridad, la celeridad y prioridad de que en caso de una posible invasin u
ocupacin de precaristas a la finca sometida a dicho rgimen, tendr una respuesta
inmediata por parte de las autoridades del orden pblico.
Adems, la tendencia en la valoracin de terrenos le ha asignado mayor valor
a quienes poseen zonas boscosas.

Entonces aquellos propietarios que decidan

establecer servidumbres ecolgicas cuyo objetivo es la conservacin de parches

boscosos, tendrn la oportunidad de que su terreno aumente de valor por esta
condicin.
A medida que los terrenos forestales se vuelven ms escasos, aumenta su
valor econmico. Actualmente en Costa Rica, los terrenos forestales tienen un valor
significativamente ms alto que los terrenos deforestados, situacin inversa a lo dado
una dcada atrs. La experiencia

costarricense ha demostrado como el

establecimiento de servidumbres ecolgicas puede aumentar el valor de las

propiedades30.

30

CHACN C. y CASTRO R. Op. cit. P.: 11.

38

Como se ha visto anteriormente existen varios incentivos para la conservacin

de la naturaleza como los ya mencionados, adems es importante mencionar como
otro mecanismo innovador; la investigacin cientfica; como el siguiente ejemplo:
La proteccin de los recursos naturales, ha sido en parte para la prospeccin
cientfica, o sea el derecho a investigar material gentico en los bosques
costarricenses. En 1991 se establece la cooperacin entre la compaa
norteamericana Merck Sharp and Dome y el Instituto Nacional de Biodiversidad
(INBio). Este instituto recolecta, colecciona y documenta especies de los bosques
tropicales. Por su parte, la compaa extranjera, se comprometi a que si alguna de
las sustancias obtenidas de los bosques nacionales alcanza los mercados, una cuota
de las rentas debe ser transferida al INBio.
Aproximadamente la mitad de este tipo de fondos debe ser usado para la
preservacin de sus bosques, conforme con un acuerdo de cooperacin establecido
entre el INBio y el Ministerio del Ambiente y Energa31.
En los captulos siguientes se revisar la regulacin jurdica de la servidumbre
en general, con las particularidades propias de la servidumbre ecolgica. Tambin se
analizar una muestra de servidumbres ecolgicas, inscritas en el Registro Pblico,
de modo que se pueda apreciar el cumplimiento de lo prescrito por la legislacin, las
posibles finalidades del uso de la servidumbre ecolgica y los requisitos bsicos para
establecer un acuerdo de servidumbre ecolgica. Lo anterior sin dejar de lado lo

31

El xito forestal en Costa Rica: En cinco casos, MINAE, San Jos, Enero del 2002, P.: 37.
www.sirefor.go.cr/Documentos/Bosques/MINAET_2002_xitoforestal.pdf consultado el 09 de junio del 2013.

39

sealado en este captulo, uniendo la virtud de la conservacin ambiental, con las

bondades del desarrollo econmico posible.

40

Captulo II

Regulacin jurdica de la servidumbre en Costa Rica

La figura de la servidumbre en la regulacin jurdica costarricense

En este captulo se analizarn los alcances de la servidumbre en el derecho
costarricense. Se har una revisin de las principales caractersticas que tienen las
servidumbres, su clasificacin, los requisitos bsicos para ser constituidas, las
obligaciones contradas y los distintos modos de su extincin.

Caractersticas
Al estudiarse la figura de la servidumbre, se muestran ciertas caractersticas
que establecen a la servidumbre como un derecho real, nunca personal, y el cual se
ejerce sobre cosa ajena. Adems, por la naturaleza del derecho de la servidumbre,
esta es indivisible, aun cuando los predios que la soporten sean divididos.
Sobre este tema se ha pronunciado en reiteradas ocasiones los diferentes
tribunales del pas, por ejemplo el siguiente extracto:
V.- Las servidumbres son derechos reales en cosa ajena o en re aliena.
Constituyen un poder real sobre un predio ajeno para servirse de l parcialmente en
algn aspecto. Para el dueo del predio sirviente implica un lmite al ejercicio de su
derecho de propiedad. El Cdigo Civil regula las servidumbres en forma general
(artculos 370 a 382), en consecuencia no existen servidumbres tpicas reguladas

41

expresamente en su contenido, con excepcin de ciertos tipos como sera el de la

obligacin forzosa de paso, ubicada fuera del captulo respectivo (artculos 395 a
400) (...). Las servidumbres recaen en favor y a cargo nicamente de fundos. El
inmueble que la sufre se denomina predio sirviente y el que la disfruta predio
dominante. Como rasgos o caractersticas comunes a todas las servidumbres se
pueden indicar, entre otras, las siguientes: 1) La inseparabilidad (arts. 371-410.4)
pues la servidumbre es indisoluble con el fundo al que activa o pasivamente
pertenece; 2) La indivisibilidad (art. 372): aun cuando el predio dominante se divida,
la servidumbre subsiste ntegra, y los nuevos propietarios la gozarn, sin incrementar
el gravamen del predio sirviente y si es el predio sirviente el dividido la servidumbre
permanece y cada uno de los predios segregados soportar en la parte
correspondiente el ejercicio de la misma; 3) La utilidad: Toda servidumbre debe
reportar al fundo dominante alguna ventaja, aun cuando sean personas las que
disfruten de la utilidad (aspectos econmicos y de comodidad), y para el caso
especfico de la de paso adems de la utilidad es indispensable una necesidad
efectiva, de carcter real y objetiva; d) La permanencia o perpetuidad: deriva de su
carcter accesorio para el uso de un fundo, pues se supone que la servidumbre debe
brindar una utilidad duradera al predio dominante; 4) Presentan el principio Nemini
Res Sua Servit (art. 381.3); es imposible constituir una servidumbre en terreno
propio, entonces predio dominante y sirviente deben pertenecer a distintos titulares;

42

5) La predialidad (art. 370) solo un fundo es til a otro, no pudiendo establecerse a

cargo o a favor de una persona32.
En los apartados siguientes se desglosarn las caractersticas que hacen de la
servidumbre un derecho real, sobre cosa ajena, y de naturaleza indivisible. Como se
indic en la sentencia del Tribunal Contencioso Administrativo, salvo ciertas
excepciones, no hay ninguna tipicidad cerrada de las servidumbres existentes, lo que
permite una amplia variedad acorde con las voluntades o necesidades de los dueos
de los predios, por esto lo nico permanente en las servidumbres son las
caractersticas ac revisadas.
Derecho Real
Entre los derechos reales sobre cosa ajena se encuentran las servidumbres,
que se caracterizan como un conjunto, cuya gama, de gran amplitud y atipicidad, las
diferencia del resto de los derechos reales de goce, tanto como su contenido,
restringido a una ventaja o utilidad que puede tener un predio, o su titular, respecto
de otro predio.
Las servidumbres en general, y la servidumbre ecolgica en particular, se
constituyen como derechos reales. As se indica en el artculo 255 del Cdigo Civil,
en su inciso 2, donde adems se especifica que las servidumbres son uno de los
derechos reales por disposicin legal. A su vez, el artculo 259 del Cdigo Civil, hace
la definicin de Derecho Real, y dice:

32

TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Seccin Sptima.- Sentencia nmero 76 de las diez horas
treinta minutos del treinta y uno de julio de dos mil nueve. Expediente: 02-017271-0170-CA.

43

Artculo 259.- Derecho real es el que se tiene en una cosa, o contra una cosa
sin relacin a determinada persona.

Todo derecho real supone el dominio o la

limitacin de alguno o algunos de los derechos que ste comprende. El derecho real
puede constituirse para garantizar una obligacin puramente personal.
La servidumbre es pasiva para quien la soporta en su fundo, y es activa para
quien hace uso de ella. En ese sentido, la palabra "activa" caracteriza correctamente
el aspecto desde el cual se puede decir que es un derecho real, pues, desde el punto
de vista pasivo, no es un derecho real, sino una carga. En otros trminos, la
servidumbre es derecho real para el titular del fundo dominante, porque l y slo l,
es titular (a su vez) del derecho real de servidumbre. El propietario del fundo sirviente
no tiene un derecho real sino que su predio soporta una carga real33.
Adems cabe sealar como son derechos reales que sujetan la cosa, no en la
totalidad

de

las

relaciones,

sino

nicamente

en

una

ms

relaciones

particularizadas. Ejemplificando se puede decir que, mientras el usufructo absorbe

prcticamente todas las facultades de uso y goce, quedando al propietario una
propiedad vaca o desnuda, las servidumbres slo consumen una facultad (o un
nmero mnimo) como la de pasar por un fundo, extraer agua, y para el caso en
estudio la conservacin de la naturaleza, etc.
En las servidumbres ocurre una derogacin al rgimen normal de la
propiedad, teniendo como consecuencia una merma o disminucin de los derechos

33

MUSTO Nstor Jorge, Derechos Reales, Tomo II, Ciudad de Buenos Aires, Argentina, 2000, Editorial
ASTREA, P.: 163.

44

del propietario, modificndose los habituales contornos del dominio, en el tanto se le

sustrae al propietario algo de lo que por ley le corresponde normalmente34.
Es la servidumbre un derecho real en cosa de otro, con lo que se permiten ver
sus dos principales caractersticas. Como derecho real, recae sobre la cosa misma, y
tiene amparo en una accin real para exigir frente al obligado y terceros su
reconocimiento,

cumplimiento

respeto.

Se

imposibilita

la

existencia

de

servidumbres en cosa propia, por recaer sobre cosa ajena, con esto se da
cumplimiento al principio nemini res sua servit iure servitutis35.
En este orden de ideas, se evidencia la no aceptacin, de las servidumbre
personales, tenindose como servidumbres nicamente las reales o prediales, tanto
desde el punto de vista activo como pasivo 36 Dicho de otra manera, que sean
constituidas a cargo y a favor de un fundo (doble realidad pasiva y activa), y nunca a
cargo o a favor de personas.
Pero esta diferencia no es meramente cuantitativa sino que, desde el punto de
vista del propietario del fundo gravado con la servidumbre, este lmite es necesario
para que su dominio conserve sus facultades sustanciales. En otras palabras, como
la propia terminologa lo sugiere, la servidumbre es una relacin de servicio
determinado que recae siempre sobre un predio. El artculo 370 del Cdigo Civil as
dispone que las servidumbres recaigan siempre sobre un fundo:

34

GONZALEZ ALEGRE Bernardo, Manuel. Manual de Servidumbres. Ediciones Nauta. Barcelona, 1997. P.:
18.
35
Idem. Pg. 26.
36
GUERRERO PORTILLA, Ricardo. La Servidumbre de Paso. San Jos. Editorial Alma Mater, 1986. P.: 52.

45

Artculo 370.- Las Servidumbres no pueden imponerse en favor ni a cargo de

una persona, sino solamente en favor de un fundo o a cargo de l.
La utilidad de la servidumbre tiene que ser concreta y especfica y si no surge
de la ley, como en las servidumbres tpicas (trnsito, acueducto, elctricas, etc.),
debe estar especificada claramente en el ttulo.
En el caso de las servidumbres ecolgicas, stas consisten en acuerdos
legales entre dos o ms propietarios de inmuebles, por medio de los cuales, se
planifica el tipo de uso futuro que se le dar a uno de los inmuebles, y
especficamente tiene una finalidad principal de proteger y preservar los recursos
naturales,

el

potencial

hidrolgico,

belleza

escnica,

patrimonio

histrico,

arqueolgico, arquitectnico y cultural del inmueble entre otros37. Con esto se

cumplen las condiciones hasta ahora mencionadas, en el sentido de que es un
derecho real, el cual recae sobre cosa ajena, necesariamente un fundo y se
constituye para el cumplimiento de una utilidad de tipo ecolgica o ambiental.
Cosa Ajena
La creacin de servidumbres ecolgicas necesita obligatoriamente de la
existencia de al menos dos fundos, uno llamado sirviente y otro dominante, as como
la determinacin de la utilidad de la servidumbre va contractual, y la relacin de esta
con ambos fundos. Dicha servidumbre presenta caractersticas propias, entre ellas
su flexibilidad, ya que son constituidas segn la voluntad de los contratantes y

37

PEA CHACN, Mario. Cambio Climtico y Servidumbres Ambientales. En Revista Judicial. Costa Rica,
nmero 93, setiembre 2009. P.: 188.

46

dependen generalmente de la naturaleza del inmueble, para poder promover la

proteccin temporal y perpetua por la va voluntaria de los recursos y los
ecosistemas38.
Es condicin inexcusable que el predio sobre el cual recae la servidumbre sea
ajeno. Cuando una persona tiene dos predios vecinos o contiguos, aunque sean
fincas individualizadas, y registradas en forma independiente, no puede haber entre
ellos servidumbre.
Si, por ejemplo, en una de ellas existe un pozo o un manantial que nutre al
otro predio con un canal o caera, habr una relacin de servicio, pero no una
servidumbre.
Si una persona titular de una servidumbre adquiere el fundo sirviente, el
derecho se extingue por confusin; la norma que regula la confusin est en el
Cdigo Civil, en el artculo 381 inciso tercero. Lo mismo ocurre si el propietario del
fundo sirviente adquiere el predio dominante. Es la aplicacin del aforismo nemini
res sua servit39. En una interpretacin fundamental del principio mencionado,
existira una imposibilidad de constituir una servidumbre en terreno propio, por lo que
los predios, tanto el dominante como el sirviente, deben pertenecer a distintos
titulares40.

38

PEA CHACN, Mario. Op. Cit. P.: 188.

MUSTO, Nstor. Op. Cit. P.: 163.
40
GUERRERO PORTILLA, Ricardo. Op. Cit. P.: 49.
39

47

En una lnea terica similar, y antes mencionada41, concentrada en definir el

carcter de la servidumbre como derecho real, y principalmente como derecho real
en cosa de otro, deja ver sus dos ms importantes caractersticas. En primer lugar,
como derecho real, recae sobre la cosa misma y no sobre una persona,
amparndose en una accin real para exigir ante el obligado y terceros su
reconocimiento, cumplimiento y respeto. En segundo lugar, por afectar una cosa
ajena, se imposibilita la existencia de servidumbres en cosa propia.
Un desarrollo de ideas ms flexible en cuanto a la capacidad de imponer
servidumbres en cosa propia, es presentada por el tratadista Alberto Brenes
Crdoba, por esto se expone la idea por l esbozada:
La facultad del propietario para imponer servidumbres a su fundo es
completa, con tal que ellas no perjudiquen los derechos con anterioridad establecidos
a favor de terceras personas42.
Para el caso de las servidumbres ecolgicas, es muy afn esta ltima posicin,
por entender que el principio res sua nemini servit es de orden puramente jurdico y
de base terica. No hay una razn tica y menos aun econmica que sea obstculo
para la imposicin de una servidumbre de esta naturaleza. Si se diera el caso que
los dos predios fueran en su totalidad del mismo dueo, nada impedira que el
propietario estableciera una relacin de servicio entre ellos, por ejemplo, un
acueducto, pero no existira servidumbre por aquella razn terica.

41
42

Ibid. P.: 49.

BRENES CORDOBA, Alberto. Tratado de los Bienes. Editorial Juricentro. Sin fecha. P.: 111.

48

Acorde con esa lgica, el tratadista Alberto Brenes Crdoba agrega que:
Durante el tiempo que dos predios estn bajo el dominio de una persona, cualquier
servicio que ella establezca en uno a favor del otro, se concepta como mero
ejercicio del derecho de propiedad; mas cuando al separarlos por traspaso que haga
que cualquiera de ellos, o de ambos a favor de dos individuos aisladamente, si no se
advierte que la transmisin se efecta libre de gravamen y el servicio referido tiene el
carcter de continuo y aparente, la servidumbre se tendr por constituida del mismo
modo que lo sera por ttulo.
El establecimiento de servidumbres de esa manera, es lo que en
jurisprudencia se denomina por destino del padre de familia. A ella se refiere el
artculo 380 del Cdigo Civil43.
La interpretacin literal del artculo 380 del Cdigo Civil es insuficiente para
entender a cabalidad la servidumbre por destino del padre de familia. El texto carece
de rigor tcnico, pues induce a pensar en la existencia de una servidumbre, cuando
en realidad, alude a la situacin de hecho que da lugar a su constitucin. Lo
expuesto obliga a un ejercicio mental, con remisin a la finalidad y notas
caractersticas de este instituto, con el objeto de comprender la voluntad del
legislador, que se supone debe expresarse de forma clara y precisa, para una mejor
interpretacin y aplicacin del Derecho44.

43

Ibid. Pg. 112.

CHINCHILLA ROLDN, Jos Fabio. Precisiones Conceptuales sobre la Regulacin de la Servidumbre por
destino
del
Padre
de
Familia.
P.:
9.
http://www.poderjudicial.go.cr/salaprimera/phocadownload/Publicaciones/Precisiones.pdf Consultado el 23 de junio del 2013.
44

49

Un ejemplo de una redaccin clara y precisa se encuentra en el artculo 938

del Cdigo Civil colombiano, cuando sobre el particular precepta:
Si el dueo de un predio establece un servicio continuo y aparente a favor de
otro predio que tambin le pertenece, y enajena despus uno de ellos, o pasan a ser
de diversos dueos por particin, subsistir el mismo servicio con carcter de
servidumbre entre los dos predios, a menos que en el ttulo constitutivo de la
enajenacin o particin se haya establecido expresamente otra cosa45.
Indivisibilidad
Este carcter surge como principio del art. 372 CC que dice: Las
servidumbres son indivisibles. Si el fundo sirviente se divide entre dos o ms dueos,
la servidumbre no se modifica, y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que
le corresponde. Si el predio dominante es el que se divide, cada uno de los nuevos
dueos gozar de la servidumbre, pero sin aumentar el gravamen al predio sirviente.
De esta forma la servidumbre tiene permanencia en el tiempo, y subsiste pese
a las modificaciones realizadas de los fundos que soporten el gravamen o se
favorezcan de este, o el cambio de propietarios tanto del fundo dominante como del
fundo sirviente; como lo expone la Sala Primera en el siguiente extracto:
Las servidumbres poseen varias caractersticas como la inseparabilidad es
decir, son indisolubles al fundo al que activa o pasivamente pertenecen; as como su
indivisibilidad en el sentido en que aun cuando el predio dominante se divida, las
servidumbres subsisten ntegras, y los nuevos propietarios las gozarn, sin

45

Idem. P.: 5.

50

incrementar el gravamen del predio sirviente y si es ste el dividido la servidumbre

permanece y cada uno de los predios segregados deben soportar en la parte
correspondiente el ejercicio de esta. As lo ha desarrollado la Sala Primera de la
Corte Suprema de Justicia, en el voto 017-F-99 de las 14 horas treinta 5 minutos del
20 de enero de 1999 y en igual sentido el voto no. 750-F-2000 de las 16 horas 30
minutos del 2 de octubre del 200246.
Se trata de una cuestin de hecho y como tal es conveniente que todo lo
relativo al ejercicio est previsto en el ttulo. Por ejemplo, si bien la servidumbre de
paso es indivisible, las partes podran pactar que slo debe transitarse en
determinados horarios, de da y no de noche; en cuanto al modo, determinarse si se
debe pasar con un tipo de vehculo, a pie, a caballo, etc.; si se tratara de una
servidumbre de sacar agua, podra limitarse la cantidad o el nivel mnimo al que
pueda reducirse el pozo o la cisterna.
As pues, en virtud del principio de la indivisibilidad de la servidumbre, la
divisin del predio dominante en varias porciones, hace que cada nuevo dueo
pueda ejercer la servidumbre, aunque esta no se aumenta ni se hace ms onerosa; y
si es el fundo sirviente el que se divide, no se disminuye el gravamen, y todos los
dueos de las nuevas fracciones tienen que soportarlo en la parte que les
corresponda47.

46

SALA PRIMERA de la Corte Suprema de Justicia.- Sentencia nmero 120 de las ocho horas treinta minutos del
diecinueve de noviembre de dos mil diez. Expediente: 09-001960-1027-CA.
47
BRENES CRDOBA, Alberto. Op. Cit. P.: 111.

51

Se tiene entonces, en trminos generales, que todas las servidumbres son

indivisibles, aunque s se dividan los fundos sobre los cuales pese tal gravamen. Esta
condicin es independiente de que se trate del fundo sirviente o del fundo dominante.
No se encuentra oposicin a esta teora, mucho menos en las servidumbres
ambientales objeto de esta investigacin.
En el caso de las servidumbres ecolgicas, teniendo estas como finalidad la
conservacin del ambiente, los recursos y los ecosistemas, tienen como
caracterstica que son indivisibles y se mantienen an con la venta de la propiedad,
de esta manera, el nuevo propietario se encuentra obligado a cumplir con la finalidad
pensada por su antecesor48.
Contenido
El contenido de la servidumbre es la utilidad o ventaja que tiene un fundo, o su
titular, respecto de otro fundo y est limitado a un sector del haz de facultades, las
cuales, constituyen el dominio, expresamente determinado.
Como ya se ha definido, las servidumbres son una derogacin al rgimen
normal de la propiedad, significando una disminucin de los derechos del propietario
que por ley le corresponde normalmente49. Pero hay algo ms, de ningn modo la
servidumbre puede exigir una manifestacin activa del propietario del fundo sirviente,
as lo dispone una parte del artculo 374 del Cdigo Civil.

48
49

PEA CHACN, Mario. Op. Cit. P.: 189.

Ibid. P.: 189.

52

Este contenido puede consistir en el ejercicio de ciertos actos por parte del
titular del fundo dominante que el titular del fundo sirviente debe soportar o dejar
hacer (in patiendo) o bien en asegurar que el propietario del fundo sirviente est
impedido de realizar algunos actos (non faciendo). Pero no puede consistir en una
actividad del sirviente (in faciendo). Esto ltimo se estereotipa en el brocrdico latino
servitus in faciendo consistere nequit.
De esta forma, el ejercicio de la servidumbre debe estar directamente
relacionado con el objeto y las necesidades por las cuales se establece, sin que el
dueo del predio sirviente pueda obstaculizar el disfrute del dueo del predio
dominante, al mismo tiempo que el ejercicio de la servidumbre resulte lo menos
gravoso posible para el sirviente50.
Pese a que doctrinariamente la servidumbre no puede consistir en una
obligacin de hacer, la legislacin costarricense relativiza ese precepto en el mismo
artculo 374 del Cdigo Civil ya mencionado, que claramente establece la posibilidad
del dueo del fundo sirviente en obligarse a realizar obras, las cuales permitan el
ejercicio de la servidumbre. Esto es reafirmado por el tratadista Alberto Brenes
Crdoba, quien indica que: En principio el dueo de la finca sirviente slo est
obligado a permitir la servidumbre; pero nada se opone a que contraiga compromisos
relativos como

la construccin, reparaciones o mantenimiento de las obras

necesarias para ejercitarla51.

50
51

Ibid. P.: 146.

BRENES CRDOBA, Alberto. Op. Cit. P.: 110.

53

Con respecto a las servidumbres ecolgicas, al igual que como se ha

mencionado para las servidumbres en general, las restricciones impuestas al fundo
sirviente deben adaptarse a las distintas caractersticas del fundo dominante. Pero
adems, en beneficio de la conservacin y de la produccin econmica al mismo
tiempo, los propietarios pueden compartir diversos usos de sus inmuebles, sin dejar
por ello de producir su propio sustento. Mejor lo expres Brenes Crdoba al afirmar
en su Tratado de los Bienes: "A pesar de la existencia de una servidumbre, el
propietario del predio que la sufre conserva el dominio del lugar en que se halla, y
nada impide que practique todos los actos compatibles con la existencia y ejercicio
del gravamen constituido52.
El contenido de la servidumbre ecolgica, concentrado en la preservacin de
los recursos y ecosistemas, no tiene porqu disminuir la produccin econmica del
propietario que soporta la carga.
As, la servidumbre ecolgica puede ser parcial, afectando slo parte del fundo
sirviente, pudiendo por tanto su propietario, realizar actividades productivas,
tursticas o residenciales en el resto de su propiedad53.
Adems, en ciertos casos la servidumbre va a generar derechos y
obligaciones para terceros, que no estn directamente relacionados con los
propietarios de los fundos dominantes y sirviente, especialmente en los usos
educativos y recreativos de la servidumbre ecolgica, en los cuales se permite el
acceso de personas al fundo sirviente. En estos casos los visitantes pueden disfrutar

52
53

Ibid. P.: 111.

PEA CHACN, Mario. Op. Cit. P.: 189.

54

del ambiente natural del rea, y a la vez tienen la obligacin de respetar los trminos
de la servidumbre.

Clasificacin
La clasificacin de las servidumbres tiene importancia especialmente en
cuanto a su modo de ejercicio y su exteriorizacin por signos materiales, pues tiene
efectos en sus fuentes de adquisicin y extincin.
Bsicamente las servidumbres pueden ser clasificadas por los signos
externos, por su ejercicio, o por su contenido. Con base en eso se tienen
servidumbres aparentes, no aparentes, continuas, discontinuas, positivas o
negativas. Tambin se tienen las servidumbres voluntarias o forzosas, segn su
constitucin sea por acuerdo entre las partes o por imposicin. De esta manera lo ha
explicado la jurisprudencia nacional:
VI.- Existen diversos tipos de servidumbres. Las hay aparentes y no
aparentes (arts. 378 y 379), las primeras suponen la existencia de signos externos de
carcter permanente que las revelen (Casacin No 110 de 9 horas 05 minutos del 20
de abril de 1979), en tanto que las no aparentes no se manifiestan a los sentidos.
Tambin las hay continuas y discontinuas (arts. 378 y 379), las primeras no requieren
para su ejercicio una actividad o acto del hombre, y son o pueden ser usadas
innecesariamente; en tanto que las segundas suponen para su ejercicio o disfrute la
actividad del hombre, adems de un uso a intervalos ms o menos largos.
Doctrinariamente se distinguen las positivas de las negativas, las primeras imponen
al dueo del predio sirviente la obligacin de dejar hacer alguna cosa o de hacerla

55

por s mismos, y la negativa le prohbe al dueo del predio sirviente hacer algo que le
sera lcito sin la servidumbre. Las hay forzosas y voluntarias, las primeras son las
que la Ley faculta a los particulares para obtener su imposicin, a pesar de la
oposicin del dueo del predio sirviente; en cuanto a esta ltima categorizacin
nuestro Cdigo Civil (arts. 395-400) establece la llamada obligacin de paso, que en
realidad es una servidumbre forzosa de paso, pues se constituye por resolucin del
rgano jurisdiccional en los casos establecidos por la Ley54.
A continuacin se presentarn las clasificaciones correspondientes a la forma
de ejercicio, los signos de exteriorizacin y el contenido de las servidumbres en
general.
Por su forma de ejercicio
Se pueden clasificar en continuas y discontinuas, nomenclatura que aparece
enunciada en el artculo 378 del Cdigo Civil.
Debe interpretarse que la servidumbre igualmente es continua aunque
requiera el hecho del hombre para evitar interrupciones o para remover obstculos,
por ejemplo si un acueducto se ha obturado y debe ser despejado, para que el agua
contine fluyendo, o cuando deben realizarse tareas peridicas de mantenimiento o
limpieza55.
El que transita por el predio vecino, en ese momento ejercita su derecho cada
vez que pasa. El que tiene una servidumbre de vista, exteriorizada por una ventana,

54

TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Seccin Sptima.- Sentencia nmero 76 de las diez horas
treinta minutos del treinta y uno de julio de dos mil nueve. Expediente: 02-017271-0170-CA.
55
MUSTO, Nstor. Op. Cit. Pg. 171.

56

no debe estar permanentemente asomado a su ventana. Tampoco deja de ser

continua una servidumbre, porque momentneamente se vea interrumpida.
Trataremos las consecuencias prcticas de esta clasificacin, juntamente con
la siguiente forma de clasificacin.
Continuas
Las servidumbres continuas son las que no requieren el hecho del hombre
para su ejercicio, como la servidumbre de vista.
Su uso es o puede ser continuo, ejercindose por s misma dado el solo
supuesto de la existencia de la servidumbre. Alberto Brenes Crdoba seal que
pertenecen a esta clase, entre otras, las servidumbres de acueducto, luz y cada de
aguas del tejado56. La intervencin no hace que pierdan el carcter de continuas, ya
que dicha intervencin debe ser secundaria.
Discontinuas
Las servidumbres discontinuas son las que necesitan el hecho actual de la
persona, y normalmente presuponen un intervalo entre uno y otro acto, como la
servidumbre de paso. De esta manera necesitan para ejercerse actos sucesivos del
dueo del fundo dominante.
Por los signos de exteriorizacin
Segn este criterio las servidumbres se clasifican en aparentes y no
aparentes.

56

BRENES CORDOBA, Alberto. Op. Cit. P.: 108.

57

Esta distincin permite verse en el artculo 379 del Cdigo Civil.

Aparentes
Las servidumbres aparentes son aquellas que se anuncian o exteriorizan por
signos exteriores, inequvocos, como una puerta o una ventana.
No aparentes
Las no aparentes son aquellas en las cuales su existencia no se manifiesta
por ningn signo exterior que las revele a simple vista, sino que constituyen
generalmente en obligaciones de no hacer, como la limitacin de elevar un edificio a
una altura determinada, o la prohibicin de la corta de rboles como ocurre en la
servidumbre ecolgica, objeto de esta investigacin. Desde este punto de vista, las
servidumbres ecolgicas requieren ttulo para su constitucin, por ser servidumbres
no aparentes.
Efectos de ambas clasificaciones
Dependiendo de la clasificacin que se tenga sobre la servidumbre, genera
consecuencias con respecto a la prescripcin adquisitiva y la extincin por confusin.
La prescripcin adquisitiva slo es aplicable a las servidumbres que renen los
requisitos de continuas o aparentes. Las servidumbres que no cumplen alguno de
esos requisitos, y con mayor razn las que carecen de ambos, slo pueden ser
adquiridas por ttulo. "La posesin aun la inmemorial no basta para establecerlas",
dice la parte final del artculo 379 del Cdigo Civil.

58

Si se ha extinguido una servidumbre por confusin, slo renacer, en caso de

enajenacin posterior de uno de los fundos, si hubo declaracin expresa en el
instrumento o signos aparentes al tiempo de la enajenacin.
Por su contenido
Con respecto al contenido de las servidumbres, estas se clasifican en
positivas y negativas, clasificacin que corresponde con la actitud que se espera o se
obliga de cada uno de los dueos de los predios, tanto del predio sirviente como del
predio dominante.
La servidumbre positiva es la que le permite al titular del predio dominante
realizar una actividad, pasar, sacar agua, consumir la que se traslada por un
acueducto; la servidumbre negativa, en cambio, slo le permite exigir, del titular del
predio sirviente, abstenerse de realizar una actividad que, de no existir ese derecho,
podra realizar lcitamente.
Por ejemplo, constituida una servidumbre de no construir ms all de
determinada altura (altius non tollendi), debe abstenerse de ello.

Requisitos para la existencia de las Servidumbres

Se puede distinguir los requisitos para la existencia de las servidumbres segn
se refiera a la naturaleza de los fundos y su contenido.
Se parte del principio segn el cual tienen que existir por lo menos dos fundos,
de los cuales uno tendr la calidad de dominante y el otro, de fundo sirviente. Deben
reunir los requisitos analizados en los pargrafos siguientes.

59

Estar dentro del comercio

Aquellos bienes que estn en el comercio son aquellos que por su naturaleza
y constitucin no pertenecen a los bienes pblicos. El artculo 262 del Cdigo Civil
dice: Las cosas pblicas estn fuera del comercio; y no podrn entrar en l, mientras
legalmente no se disponga as, separndolas del uso pblico a que estaban
destinadas.
El artculo 261 del Cdigo Civil hace la definicin de que son cosas pblicas,
para lo conducente: Son cosas pblicas las que, por ley, estn destinadas de un
modo permanente a cualquier servicio de utilidad general, y aquellas de que todos
pueden aprovecharse por estar entregadas al uso pblico.
Por esto la servidumbre no puede establecerse sobre bienes que estn fuera
del comercio, como los que hacen parte del dominio pblico, los cuales son
inalienables, por lo tanto no pueden ser gravados por servidumbres, pues ello
implicara enajenarlos en parte. Para la figura en estudio, en esta investigacin se
hace la excepcin, pues el MINAET, podra constituir una servidumbre a favor de un
parque nacional, esto con el fin de extender la proteccin al medio ambiente, segn
se estipulado en el artculo 37 de la Ley Orgnica del Ambiente.
Deben de pertenecer a diferentes propietarios
No se puede tener una servidumbre sobre fundo propio, como ya ha sido
explicado, pero puede establecerse con un predio del cual el propietario segregue en
cabeza propia para su posterior venta, gravndolo todos estos con una servidumbre.

60

Adems, se debe tener claro como la reunin de dos o ms predios en un solo

dueo, extinguir la servidumbre; cual es el caso del Artculo 381 del Cdigo Civil
inciso 3, que dice: Las servidumbres se extinguen: 3. Por la confusin, o sea la
reunin perfecta e irrevocable de ambos predios en manos de un solo dueo.

Contenido de la servidumbre (existencia de una necesidad para el fundo

dominante)
Debe otorgar una ventaja al fundo dominante, pues como se ha visto la
servidumbre no se crea como un mero privilegio para el dueo del fundo dominante,
o como una molestia para el dueo del fundo sirviente; si se constituye una
servidumbre es porque de fondo existe una necesidad, y por lo tanto el carcter
principal de la servidumbre es de utilidad. Este principio, es determinante en las
servidumbres prediales, si el acto constitutivo de la servidumbre procura una utilidad
real al predio, se presume como el derecho concedido es una servidumbre real.
As, la servidumbre va a necesitar obligatoriamente de la existencia de al
menos dos fundos, uno sirviente y otro dominante, y su utilidad se determinar
mediante la va contractual, y la relacin con ambos fundos. Al ser su contenido una
utilidad, las servidumbres son flexibles, pues estn directamente relacionadas con la
voluntad de los contratantes y la naturaleza del inmueble57.

57

PEA CHACN, Mario. Op. Cit. P.: 188.

61

Constitucin de Servidumbres
Las fuentes de constitucin de las servidumbres pueden ser: a) convenio
(oneroso o gratuito); b) la disposicin de ltima voluntad; c) por el simple uso del uno
y paciencia del otro58; d) la prescripcin adquisitiva59, y e) la sentencia judicial60, en el
caso de servidumbres forzosas u obligacin de paso como la llama nuestro cdigo
civil61.
Cuando se trata de una constitucin por convenio o ttulo, este puede ser
oneroso o gratuito. Sobre la base de ello, siendo un derecho real que slo puede
recaer en inmuebles, la formalidad es la escritura pblica62 y su consecuente
inscripcin registral, para su oponibilidad a terceros63.
Esta forma de adquisicin por ttulo puede aplicarse a toda clase de
servidumbres sin limitacin alguna64, por esto es la forma ms amplia de adquisicin
frente a las dems posibilidades, limitados slo para alguna de ellas. Adems, la
constitucin de una servidumbre puede venir incluida en un contrato que tenga otra
finalidad aparte de los de la servidumbre.
En todo caso, las servidumbres no aparentes y consecuentemente las
servidumbres ecolgicas, requieren de un ttulo para su constitucin, que en la
prctica costarricense se crean a travs de una escritura pblica inscrita en el

58

Art. 378 CC.

Art. 382 CC.
60
Art. 397 y 398 CC .
61
Art. 395 al 400 CC.
62
Art.450 CC.
63
Art. 455 CC.
64
GONZLEZ ALEGRE Bernardo, Manuel. Op. Cit. P.: 99.
59

62

Registro de la Propiedad Inmueble, con lo que se afectan a futuros adquirientes del

inmueble y a terceros.
Al igual que la servidumbre ecolgica es creada mediante convenio o acuerdo,
para deshacerla se necesita del consentimiento de ambos propietarios otorgado
tambin en escritura pblica, inscribindose la cancelacin en el Registro de la
Propiedad.

Capacidad para constituir y adquirir servidumbres

Es necesario distinguir la capacidad de hecho para constituir servidumbres a
favor de otro predio, de la capacidad para adquirirlas, y estas de la legitimacin para
asumir los roles de fundo dominante y fundo sirviente.

Legitimacin para constituir y adquirir

El Cdigo Civil ha sido casustico en cuanto a la legitimacin para establecer y
adquirir servidumbres.
Estn legitimados para establecer servidumbres los siguientes:
a) El propietario que tiene el dominio pleno, es quien obviamente tiene ms
amplia base de legitimacin. El tratadista Alberto Brenes Crdoba afirma como el
propietario posee facultad completa para imponer servidumbres a su fundo, siempre
y cuando no se perjudiquen los derechos con anterioridad establecidos a favor de
terceras personas65.

65

BRENES CRDOBA, Alberto. Op. Cit. P. 111.

63

b) El nudo propietario puede establecer una servidumbre sobre el predio, pero

el usufructuario puede impedir el ejercicio de ella, mientras dure el usufructo. En este
caso, se aplica el principio prior in tempore potior in iure.
c) El propietario de un inmueble hipotecado puede gravarlo con una
servidumbre, pero el acreedor puede usar de los mecanismos destinados a proteger
su garanta.
Tambin es aplicacin del ius preferendi, con lo cual el acreedor tiene una
proteccin amplia y excesiva.
d) Si el predio estuviere gravado con servidumbre, el propietario puede
establecer otras, siempre que no perjudiquen a las ya establecidas.
e) El usufructuario puede establecer servidumbres, pero slo por el tiempo que
dure el usufructo y sin perjuicio de los derechos del propietario.

Derechos y obligaciones de los titulares de los fundos

La extensin y el modo de ejercer las servidumbres son reglados en el Cdigo
Civil, en los artculos 374 y conexos.
Del titular del fundo dominante
Los propietarios de los fundos dominantes pueden realizar todos aquellos
actos jurdicos que estn condicionados en la cesin o enajenacin del inmueble.
Independiente del predio, la servidumbre no se puede gravar ni someter a otros
derechos o cargas reales, tales como el usufructo o el uso, aunque esa afirmacin se
hace desde la doctrina, ya que el Cdigo Civil costarricense ha sido omiso en
aclararlo, sin embargo s expresa claramente como tampoco se pueden hipotecar

64

segn el artculo 410 inciso 4 del Cdigo Civil, en cuyo caso la nica forma de
hipotecar una servidumbre es junto con el predio dominante.
En cuanto a la extensin, su determinacin est dispuesta en los ttulos de
constitucin, de acuerdo con lo estipulado en el artculo 375 del Cdigo Civil.
Del titular del fundo sirviente
Deber de abstenerse
La norma del artculo 373 del Cdigo Civil distingue entre las servidumbres
negativas y positivas.
En las primeras consagra el deber del dueo del fundo sirviente de abstenerse
de hacer actos que impidan el ejercicio de la servidumbre al dueo del fundo
dominante, por ejemplo, si se ha establecido una servidumbre de vista, no podran
ponerse obstculos que impidieran su goce; si la servidumbre fuere positiva debe
dejar que el propietario del fundo dominante realice todos los actos autorizados. As
dice la norma citada:
Artculo 373.- El dueo del predio sirviente no puede disminuir, ni hacer ms
incmoda para el predio dominante, la servidumbre con que est gravado el suyo;
pero respecto del modo de la servidumbre, puede hacer a su costa cualquier
variacin que no perjudique los derechos del predio dominante.
Deber de restituir
Si no se ha cumplido cabalmente el principio sentado en el acpite anterior y
el propietario de la heredad sirviente hubiera realizado obras opuestas al ejercicio de

65

la servidumbre, debe restituir la cosa al estado anterior y, en su caso, indemnizar el

dao causado.
El sucesor particular tiene la misma obligacin de restablecer las cosas al
estado anterior, pero no puede ser condenado a hacerlo a su costa, sin perjuicio de
que el titular del fundo dominante pueda reclamar dichos gastos al autor de los
trabajos obstaculizantes.

Extincin de las servidumbres en general

La extincin de las servidumbres puede resultar de causas que son generales
(comunes a todos los derechos reales) y a causas especficas de las servidumbres.
A su vez, existen causales de extincin por va de consecuencia y por va
directa o autnoma. Puede haber causales de extincin que son ms especficas
an, pues slo resultan aplicables a una servidumbre tpica, como por ejemplo en la
servidumbre de paso ante la cesacin del enclavamiento.
Las formas de extincin de las servidumbres, se encuentran enunciadas en los
artculos 381 y 382 del Cdigo Civil.
Extincin del derecho del constituyente
Dice textualmente el inciso 1 del artculo 381 del Cdigo Civil: "Las
servidumbres se extinguen por: la resolucin del derecho del que ha constituido la
servidumbre".
De esta forma cesa de tener valor la servidumbre impuesta por quien carece
de la facultad necesaria para hacerlo.

66

El tratadista Alberto Brenes Crdoba agrega que se deben tener presentes las
excepciones introducidas al derecho comn, por las leyes relativas al Registro
Pblico66.
Confusin
Sobre la base del principio segn el cual nadie puede tener una servidumbre
sobre un predio propio, la reunin en una sola persona de las titularidades de los
fundos sirviente y dominante, provoca la extincin de la servidumbre por confusin.
El inciso 3 del artculo 381 del Cdigo Civil indica que las servidumbres se extinguen
por la confusin, la cual es la reunin perfecta e irrevocable de los predios en manos
de un solo dueo.
En caso contrario, si la confusin desaparece por resolverse, anularse o
rescindirse el acto o contrato que le dio origen, vuelve a surgir la servidumbre,
porque su desaparicin por confusin est subordinada a la circunstancia de que la
reunin sea perfecta, que el titular sea propietario de uno y otro de los fundos.
La adquisicin que el dueo de uno de los predios haga del otro predio en
compaa de otra persona, no es suficiente para producir la confusin. Distinto seria
si el dominio de ambas fincas recayese en unos mismos copropietarios, porque en
esta hiptesis el conjunto de los condueos forma una entidad que, legalmente, en
nada se diferencia del propietario singular67.

66
67

BRENES CRDOBA, Alberto. Op. Cit. Pg 112.

BRENES CRDOBA, Alberto. Op. Cit. P.: 112.

67

Formas de extincin directa

Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condicin resolutoria
La condicin resolutoria es una de las modalidades a que puede ser sometida
la servidumbre. Si lo que se haba pactado es que la servidumbre se extinguira al
cumplirse una condicin, la cual entonces ser resolutoria, al cumplirse esta, se
extingue la servidumbre.
No necesariamente la totalidad de las servidumbres son perpetuas, pues es
posible en el acto que las establece limitar su duracin, fijndose un plazo
determinado o incierto para su cumplimiento. Cuando la servidumbre ha sido pactada
por un plazo, su vencimiento es la causa normal de extincin.
Es el inciso 2 del artculo 381 del Cdigo Civil este seala el cumplimiento del
tiempo o la condicin, para que sea efectiva la extincin de la servidumbre.
Renuncia
La renuncia debe ser hecha por el titular del predio dominante, debe
instrumentarse en escritura pblica e inscribirse, para su oponibilidad a terceros.
Aclara el tratadista Alberto Brenes Crdoba, que la renuncia es susceptible de
invalidacin si se ejecuta en perjuicio o en fraude de acreedores68.
Falta de utilidad o imposibilidad de ejercicio
Cuando la servidumbre ha devenido intil para el fundo dominante, se
extingue en razn de que ha desaparecido el presupuesto de su existencia. Pero no

68

Ibid. P.: 112.

68

concluye si el cambio deja permaneciendo alguna utilidad, aunque sea mnima. Dice
la norma que tambin se extinguirn las servidumbres por ...venir los predios a tal
estado que no pueda usarse de la servidumbre; pero sta revivir desde que deje de
existir la imposibilidad, con tal que esto suceda antes de vencerse el trmino de la
prescripcin69.
Si las cosas vuelven al estado anterior, la servidumbre revive, solo cuando se
haya dejado pasar el plazo de la prescripcin sin que el dominante hubiera
restablecido las cosas o accionado para ello. Se explica la doble alternativa, pues las
reparaciones pueden ser necesarias en cualquiera de los predios. Para revivir la
servidumbre no es indispensable que las cosas vuelvan exactamente al estado
anterior. Basta que se posibilite nuevamente el ejercicio, aunque sea con diferencias.
Prescripcin
Como ya lo hemos destacado, cobra importancia la clasificacin de continuas
y discontinuas para fijar el momento en que comienza el curso de la prescripcin.
Ello as porque en las servidumbres continuas, al no ser necesario un hecho de la
persona para el ejercicio, se necesitan actos contrarios a dicho ejercicio.
No es una prescripcin adquisitiva, pues la extincin se produce sin necesidad
de que otro adquiera, aunque de hecho el predio sirviente queda liberado (usucapi
libertatis).
Tampoco es una verdadera prescripcin liberatoria, porque no se trata de un
derecho crediticio.

69

CDIGO CIVIL, artculo 381, inciso 6.

69

De acuerdo con el tratadista Alberto Brenes Crdoba, desde el momento en

que transcurre un lapso considerable sin que el interesado haga uso de la ventaja
introducido en su favor, es sea indudable de que no la necesita; desaparece en tal
caso el motivo de limitacin, y la conveniencia de dar libertad al fundo gravado llega
a ser imperativa70.
El tiempo para la prescripcin comienza a contarse, en el caso de las
servidumbres positivas, desde que cese por completo su ejercicio; y en las
servidumbres negativas, desde que se verifica el hecho en cuya no ejecucin
consista la servidumbre71.
Como ejemplo de lo anterior, en el caso en particular de las servidumbres
ecolgicas, si el objetivo de la servidumbre fuera no perturbar a una especie de aves
migratorias en peligro de extincin, que peridicamente estuviera en el territorio
protegido, y luego de unos aos, esta especie de aves no regresara ms a esta finca,
y el dueo de la propiedad al ver que las aves no volvieron construye unas cabaas,
entonces se sigue la regla antes sealada por Brenes Crdoba, siendo que el
trmino para la extincin de esta servidumbre empezara a contar a partir de la
construccin de las cabaas.

70
71

Ibid. P.: 113.

Ibid.P.: 113.

70

Duracin
Generalmente una relacin entre predios tiene un carcter tal que las
necesidades de uno se prolongan en el tiempo indefinidamente, cuando ellas se
basan en la situacin de estos, en sus condiciones y necesidades.
En esa tesitura, y de acuerdo con la poca, el Cdigo Civil consagr una lista
taxativa de causales de extincin, esto regulado en el artculo 381 que dice:
Las servidumbres se extinguen:
Por la resolucin del derecho del que ha constituido la servidumbre.
Por la llegada del da o el cumplimiento de la condicin, si fue constituida, por
determinado tiempo o bajo condicin.
Por la confusin, o sea la reunin perfecta e irrevocable de ambos predios en
manos de un solo dueo.
Por remisin o renuncia del dueo del predio dominante.
Por el no uso durante el tiempo necesario para prescribir.
Por venir los predios a tal estado que no puede usarse de la servidumbre; pero
sta revivir desde que deje de existir la imposibilidad, con tal que esto suceda antes
de vencerse el trmino de la prescripcin.
La lectura de ese artculo permite entender que el gravamen de la servidumbre
no existir para siempre, si no que tiene algn plazo. Aunque se dijo al inicio de este
apartado que la servidumbre tiene una prolongacin en el tiempo, y es precisamente
porque cumple con una finalidad, pero esa prolongacin en el tiempo tiene un lmite,

71

por esto se establecen las formas en como dicha carga termina, dejndose claro que
el gravamen es temporal.
Alguna corriente doctrinaria72 parte de la relacin con la utilidad, para
establecer la duracin de la servidumbre. En ese sentido, no le da a la servidumbre
un carcter de perpetuidad sino de permanencia, pues la servidumbre se crea para
proporcionar una utilidad duradera al predio dominante y no slo una necesidad
momentnea. Por esta razn la servidumbre ocasional no es lo comn ni lo que se
espera. As tambin toda aquella figura que no tenga una duracin en el tiempo, no
ser servidumbre. Con esta cualidad de permanencia, las servidumbres se crean a
trmino final y condicin resolutoria.
Para finalizar este apartado, se seala que las servidumbres ecolgicas son
de tipo convencional y voluntario, con plazo determinado o indefinido73.

72
73

GUERRERO PORTILLO Ricardo. Op. Cit. P.: 48.

CALVO MURILLO Virgilio. Op Cit. P.: 72.

72

Captulo III

REGULACIN Y ESTADO ACTUAL DE LAS SERVIDUMBRES

ECOLGICAS EN COSTA RICA
Anlisis de las caractersticas de los contratos de servidumbres ecolgicas
inscritas en el Registro Nacional
En este captulo se har una descripcin de la forma en que se plantean los
contratos de servidumbres ecolgicas, para eso se tom una muestra al azar de
quince testimonios de escrituras pblicas, presentadas ante el Registro Nacional, en
las cuales se constituy un contrato de servidumbre ecolgica.
Se expondrn a continuacin las principales caractersticas de estos contratos,
las partes que los acuerdan, la legitimidad de estas, los fines buscados con la
constitucin de la servidumbre ecolgica, los requisitos para su inscripcin en el
Registro Pblico, las obligaciones contradas, su costo y duracin.
Partes
Segn la constitucin de las servidumbres, se clasifican en voluntarias y
legales. En la totalidad de los testimonios revisados, la constitucin de las
servidumbres ecolgicas son voluntarias, por esto se fundamentan en un acuerdo
entre partes.

73

El acuerdo o contrato entre partes, es lo que la doctrina y la legislacin

denominan como contrato. Contrato ser entonces, "la convencin por la cual una o
varias personas se obligan a dar, hacer o no hacer algo, a favor de otro u otros74.
En el mismo sentido se ha pronunciado la Sala Primera de la Corte Suprema
de Justicia en reiteradas ocasiones:
VII.- Segn el canon 484 del Cdigo Civil, el convenio es un modo de
constituir derechos reales, el principal y ms corriente. Los ordinales 377 y 378 del
mismo cdigo tambin lo contemplan para la constitucin de servidumbres. Bajo el
principio de autonoma de la voluntad contractual, las partes pueden estipular,
libremente, todo aquello que no contrare el Derecho, la moral o las buenas
costumbres y sus acuerdos deben basarse y ejercitarse dentro de parmetros de
equidad y buena fe (artculos 21 y 1023). El artculo 452 ibdem permite la creacin
de derechos reales a quien tenga inscrito su derecho en el Registro Pblico o a quien
lo adquiera en el mismo instrumento de su constitucin. Es usual el establecimiento
de contratos conexos, cuya interdependencia determina el modo indispensable que
los contratantes llegaron a prever para alcanzar la satisfaccin de sus necesidades o
el logro de intereses especficos75.
De los quince contratos de servidumbre ecolgica, doce fueron constituidos
entre dos partes, ya fueran dueos o apoderados. En otros dos contratos el acuerdo
se hace entre tres partes, en ambos el predio dominante pertenece a una sola

74

BAUDRIT CARRILLO, Diego. Teora General del Contrato. San Jos, Editorial Juricentro. 1982. P.: 17.
SALA PRIMERA de la Corte Suprema de Justicia.- Sentencia nmero 706 de las once horas quince minutos del
veintids de octubre de dos mil tres. Expediente: 98-001307-0185-CI.
75

74

persona mientras que el predio sirviente tiene dos copropietarios. En el testimonio

restante, al ser una segregacin de lotes, la parte es una sola representada por tres
comparecientes, quienes son miembros de la junta directiva de la persona jurdica
duea de la finca.
Fines
La totalidad de los testimonios de servidumbre ecolgica investigados,
mencionan fines para los que se constituye dicha servidumbre, principalmente de
conservacin. Excepcionalmente se hace mencin de estudios cientficos, proyectos
habitacionales y actividad turstica y recreativa.
Con esto se destaca como las servidumbres ecolgicas no se crean por el
slo hecho de constituirlas, si no que, como toda servidumbre existe para una
utilidad, para permitir una ventaja al fundo dominante, que sin la contribucin del
fundo sirviente la utilidad no podra ser realizada. La jurisprudencia nacional ha
llamado a esto utilidad:
Toda servidumbre debe reportar al fundo dominante alguna ventaja, aun
cuando sean personas las que disfruten de la utilidad (aspectos econmicos y de
comodidad)76.
Conservacin
La totalidad de los testimonios de servidumbres ecolgicas estudiadas
mencionan como uno de sus fines la conservacin del medio ambiente, manteniendo

76

SALA PRIMERA de la Corte Suprema de Justicia. Sentencia 750-2002, San Jos, a las diecisis horas treinta
minutos del dos de octubre del ao dos mil dos.

75

los ecosistemas protegidos por la servidumbre ecolgica en su estado natural, sin

intervencin de la accin humana.
Con la finalidad de conservacin, se indica que se logra fomentar un ambiente
sano. Adems se promueve la proteccin de los recursos hdricos, de la flora y la
fauna que vive en los bosques.
Con la enunciacin de la finalidad de conservacin, se garantiza desde la
iniciativa privada el derecho contenido en el artculo 50 de la Constitucin Poltica 77.
Ese artculo obliga al Estado a garantizar el derecho que tienen todas las personas a
gozar de un ambiente sano y ecolgicamente equilibrado. Con la creacin de las
servidumbres ecolgicas, no solo se establece un contrato entre particulares, pues
adems se genera el cumplimiento de ese derecho sin la necesidad de la
intervencin del Estado.
Tres de los contratos de servidumbre ecolgica estudiados para esta
investigacin78 sealan que una de las ventajas de la conservacin est en el
resguardo de las vistas o recursos escnicos. Esta finalidad favorece a ambos
predios, segn se indica en el testimonio al expresarse que El propsito de este

77

ARTCULO 50.- El Estado procurar el mayor bienestar a todos los habitantes del pas, organizando y
estimulando la produccin y el ms adecuado reparto de la riqueza.
Toda persona tiene derecho a un ambiente sano y ecolgicamente equilibrado. Por ello, est legitimada para
denunciar los actos que infrinjan ese derecho y para reclamar la reparacin del dao causado.
El Estado garantizar, defender y preservar ese derecho. La ley determinar las responsabilidades y las
sanciones correspondientes.(As reformado por el artculo 1 de la ley No.7412 de 3 de junio de1994)
78
Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 2009-Asiento 00253222, Tomo 556-Asiento 15774 y
Tomo 556-Asiento 15776.

76

contrato de Servidumbre Ecolgica es: viii) Mantener las vistas escnicas que
pueden ser disfrutadas en ambos fundos79.
Otro de los testimonios revisados, hace hincapi en que mantener esos
atributos permitir un beneficio general para las generaciones actuales y futuras,
indicndose como la duea del fundo sirviente y la duea del fundo dominante
comparten el propsito de mantener los atributos naturales del fundo sirviente a
perpetuidad, para el beneficio de las generaciones actuales y futuras, no realizando,
y evitando, todo acto que tenga la intencin de disminuir o disminuya su valor
ecolgico, escnico y esttico80.
Estudios Cientficos
nicamente uno de los contratos analizados hace mencin de los estudios
cientficos como finalidad de la servidumbre ecolgica81. Incluso lo menciona apenas
escuetamente, pues no estructura la forma y las posibilidades de realizar tales
estudios, sin embargo deja abierta la opcin, al valorar la servidumbre ecolgica
como una forma de mantener reservas de bosque tropical para la educacin, la
recreacin y la investigacin.
El 21 de setiembre de 2012, se public en Peridico La Nacin 82 una nota que
hace referencia al uso de fondos internacionales para la investigacin en zonas
protegidas. Segn indica la publicacin, esa informacin cientfica es importante para

79

Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 556-Asiento 15776.

Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 473-Asiento 9525.
81
Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 541-Asiento 6720.
82
VARGAS Monserrath y SOTO Michelle, 208 millones ayudarn a consolidar reas protegidas La Nacin,
San Jos, http://www.nacion.com/archivo/millones-ayudaran-consolidar-areas-protegidas_0_1294470675.html
consultado el 07 de julio de 2013.
80

77

la toma de decisiones polticas. Se muestra con la relevancia que tiene la

investigacin en reas protegidas, esta investigacin se ha venido desarrollando, y
podra tener la debida publicidad y seguridad registral si estuviera amparada en la
figura de la servidumbre ecolgica.
Segn esta publicacin los principales institutos encargados de realizar estas
investigaciones son:
INBio, el Centro de Derecho Ambiental y de los Recursos Naturales
(CEDARENA), el Centro Agronmico Tropical de Investigacin y Enseanza (CATIE),
el Centro Cientfico Tropical (CCT) y el Centro Mesoamericano de Desarrollo
Sostenible del Trpico Seco (CEMEDE-UNA).
Por ejemplo, el CEMEDE elaborar el plan de manejo del rea protectora de
Miravalles, en Guanacaste. Su propuesta desea lograr la participacin de la
comunidad, la academia y otros sectores sociales para generar desarrollo sostenible.
Rigoberto Rodrguez, director del CEMEDE, asegur que el principal reto de
llevar a cabo estos proyectos es lograr que se involucren todos los que se deben
involucrar y que el plan pueda ser ejecutado cuando se tengan los resultados.
Por su parte, Rolando Castro director de CEDARENA dijo que desean
construir colectivamente productos que sean de utilidad para el pas y para los fines
que se persiguen, como llenar vacos de conservacin o vacos legales
La publicidad registral, tiene utilidad en el caso de las investigaciones
cientficas, pues se garantiza que los intereses de fondo no se vean modificados. As
lo menciona Dagoberto Sibaja, al indicar que:

78

La importancia que se asigna a la publicidad, como elemento complementario

de los actos entre vivos y de las disposiciones de ltima voluntad, es que consigue
efectivizar todo negocio jurdico y, simultneamente, se evitan errores, vicios o
fraudes perjudiciales a los derechos e intereses de las partes contratantes y de
terceros interesados83.
Establecer una servidumbre ecolgica con la finalidad de desarrollar
investigaciones cientficas, amparada en la publicidad registral, garantiza que tales
investigaciones

tendrn

una

vigencia

temporal

amplia,

no

podrn

ser

obstaculizadas o impedidas por causas ajenas a la voluntad contractual. Adems,

segn lo muestra la nota publicada en el diario La Nacin, existen fondos para
financiar tales investigaciones, como un incentivo que puede complementarse con la
venta de servicios ambientales, la explotacin turstica de bajo impacto, los proyectos
habitacionales, e incluso la simple satisfaccin moral de hacer un aporte a la
conservacin del medio ambiente.
Proyectos Habitacionales
Este tipo de proyectos habitacionales son relativamente nuevos en Costa
Rica, segn lo indico Eugenia Morales, subdirectora de ejercicio profesional del
Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA)84 en el artculo publicado en

83

SIBAJA MORALES, Dagoberto y RODRGUEZ CORDERO Juan Carlos. Contratos Privados Registrables.
San Jos, Costa Rica. Editorial Investigaciones Jurdicas S.A., 2001. P.: 37.
84
MONGE C. Ginnette, Quintas Ecolgicas en condominio son una nueva modalidad de residencia, La Nacin,
sbado 5 de noviembre del 2011, P.: 1 Econmicos http://periodico.nacion.com/doc/nacion/inmobiliarios05noviembre2011/2011110501/#1 consultado el da 07 de julio de 2013.

79

el Peridico la Nacin, ya que comenzaron a desarrollarse en los ltimos tres o

cuatro aos.
Estos proyectos son de gran tamao, y por lo tanto de gran valor econmico,
los cuales promueven el respeto al medio ambiente, son gravados por servidumbres
ecolgicas y en algunas ocasiones los combinan con las regulaciones de la
propiedad en condominio. Esto para poder asegurar la gran inversin inmobiliaria,
debido a la falta de regulacin para la proteccin de dichos proyectos, tal como lo
menciona La Nacin en su artculo Quintas ecolgicas en condominio son una
nueva modalidad de residencia:
otro elemento que identifica a las quintas ecolgicas es su compromiso
con la proteccin del ambiente.
No existe una legislacin que especifique las caractersticas que deben de
cumplir dichos proyectos, as que cada desarrollador decide qu prcticas
implementar.
Muchos de los condominios pretenden conservar y recuperar la vegetacin
propia de la zona.
Por ejemplo cada propietario recibe un inventario forestal de su lote la
persona se compromete a no cortar los rboles y si decide sembrar nuevos debe
utilizar agroqumicos que no causen daos ecolgicos....85
Son varios los complejos habitacionales que se han innovado con la
proteccin del medio ambiente, asegurando la inversin de sus clientes, segn hace

85

Ibid. consultado el da 07 de julio de 2013.

80

mencin el reportaje anterior. Uno de ellos es El Condominio Hacienda Los Ceibos86,

situado en el cantn de Orotina, con un rea superior a las cuarenta y cinco
hectreas. El cual est compuesto por sesenta y dos fincas filiales, incluyendo una
zona de proteccin para la quebrada que atraviesa dicho condominio.
Dentro de las regulaciones que posee este condominio para garantizar tanto la
plusvala de sus fincas filiales, como la proteccin al medio ambiente las
encontramos en su Reglamento87; en su artculo primero, tanto las disposiciones
generales, campo de aplicacin, as como el tipo de enfoque conservacionista que
deben poseer los condminos:
Articulo Uno: Su fin consiste en el establecimiento de una comunidad que
est integrada por personas de buenas costumbres, de altos principios ticos y
morales, identificados y dispuestos a conducir sus actividades dentro del Condominio
acorde con razonables y estrictas polticas de conservacin ambiental y entre
otros, como el mecanismo eficaz de lograr la uniformidad deseada y consiguiente
plusvala del Condominio (el resaltado no es original)88.
Igualmente promueve la creacin de senderos en la zona de proteccin, esto
aprovechando las reas comunes, regulado en el Artculo Diez, inciso e, de dicho
reglamento:
desarrollarn normas razonables en procura de lograr su conservacin, la
proteccin del ambiente, se uso y disfrute lo sea mediante actos consistentes con

86

Condominio Horizontal Residencial de Fincas Filiales Primarias Individualizadas Hacienda Los Ceibos, Inscrita
en el Registro Nacional bajo el nmero de finca A-001959-M-000.
87
Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 537 Asiento 14670.
88
Ibid.

81

buenas costumbres y principios morales de aceptacin general e De acuerdo a

las caractersticas de este Condominio, aquellas reas que sean identificadas como
servidumbre pluvial pueden estar diseadas para servir como un sendero natural
para el disfrute de todos los Propietarios y Otros Interesados (el subrayado no es
original)89.
Adems, se regula la circulacin de vehculos automotores por las vas del
condominio, esto a fin de reducir la emisin de ruido y gases contaminantes. Como
se regula en el artculo diecisiete del reglamento:
a. iv- No se permite el trnsito por las vas del condominio de aquellos
vehculos, sean livianos, de carga, motocicletas y cuadriciclos, cuyas emisiones
produzcan ruido y/o gases a niveles superiores a los deseables para las reas
residenciales c. Nivel de Sonido: debe de abstenerse de generar intensidad
acstica, indistintamente la causa y medio que la origine superior a sesenta
decibeles durante el periodo que comprende entre las ocho horas y las veinte horas y
de cuarenta decibeles entre las veinte y cuarenta y uno horas y las siete cincuenta y
nueve horas. A los efectos de esta disposicin, la medicin de decibeles en unidad
dBA, se har a un metro de distancia de la lnea divisoria ms cercana a la fuente del
sonido90.
Dentro de las regulaciones ms innovadores e importantes para este tipo de
proyectos es el inventario forestal que recibe cada uno de los condminos, con lo

89
90

Ibid.
Ibid.

82

cual se prohbe la corta de rboles declarados Patrimonio Forestal del Condominio,

lo cual se encuentra reglado en el artculo veintitrs bis:
Restricciones especiales en cuanto a la corta de rboles y al mantenimiento
y/o corta de las gramas y pastos dentro de las filiales. Por cuanto este Condominio le
atribuye singular importancia a la proteccin de la flora, se establece el siguiente
mecanismo de regulacin de corta de rboles: a) No se autoriza la tala de rboles en
las reas comunes. b) dentro de las filiales existen rboles que han sido claramente
identificados como Patrimonio Forestal del Condominio, especficamente se trata de
ciertos rboles que pertenecen a especies reconocidas como maderas preciosas
(tales como la caoba, cedro y cenzaro), u otros que por su belleza y/o gran tamao
aportan rasgos distintivos y embellecedoras al Condominio como un todo. La tala de
los rboles identificados como patrimonio forestal del Condominio queda total y
absolutamente prohibida91
Otro de los contratos de servidumbre ecolgica estudiados hace referencia al
aprovechamiento del terreno para proyecto habitacional92, de forma paralela a la
conservacin del ambiente natural que se espera de una servidumbre ecolgica. En
este contrato, al mencionarse los fines de la servidumbre ecolgica, se indica que
una de ellas es la regulacin de las actividades de construccin y transformacin.
Posteriormente se establecen, de un modo concreto y sistemtico, las pautas para el
desarrollo inmobiliario que se permitir en dicha finca.

91
92

Ibid.
Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 2009-Asiento 253222.

83

Al establecerse como finalidad la regulacin de las actividades de construccin

y transformacin, se aprecia la intencionalidad de crear un complejo habitacional, el
cual a la vez se desarrolle en un entorno ecolgico. As lo indica el testimonio
presentado al Registro Inmobiliario:
Siendo que las veintisis segregaciones forman parte de un fraccionamiento
de aparcelamiento agrcola, el desarrollo que se pretende implementar debe
realizarse en armona con el medio ambiente por el rea dnde se ubica, y con la
finalidad de conseguir los siguientes fines: g) Regular las actividades de construccin
y transformacin que se realicen dentro de los fundos sirvientes, con la finalidad de
proteger los corredores biolgicos, para asegurar que dichas construcciones no
afecten el medio ambiente y naturaleza presentes, y de esta manera asegurarse que
no contaminen93.
Contina este testimonio estableciendo una estructura normativa para el
desarrollo de las edificaciones, y que contempla los retiros mnimos obligatorios, el
mximo de cobertura de la casa, el lmite de altura de las casas para preservar las
vistas y bellezas escnicas, los patrones para las fachadas, los materiales de los
pisos, el tipo de iluminacin interna, el diseo de las cocheras, la obligatoriedad de
cada predio de contar con planta de tratamiento de aguas negras, el tipo de vallas
permitidas, los usos en jardinera, el visado de los anteproyectos, la revisin de
planos, la entrega de garanta mediante letra de cambio custodiada hasta la
recepcin de la obra, y por ltimo el proceso constructivo.

93

Ibid.

84

Queda suficiente claridad, de que este contrato de servidumbre ecolgica

tiene como objetivo crear un complejo habitacional, altamente regulado en todos sus
aspectos, de manera que pueda asegurarse la permanencia de un ambiente
armonioso con la naturaleza, donde se pueda desarrollar la cotidianidad humana en
domicilios integrados a ecosistemas afectados en menor grado, que tendrn
asegurada su plusvala por el hecho de garantizar la cualidad ambiental en sus
propiedades. El adquirente de cada predio, podr apreciar una importante inversin,
pues aunque las regulaciones son altas, la garanta de las condiciones ecolgicas y
por ello del aumento de la plusvala es perenne.
Esto lleva incluso a contrastar la regulacin planteada en este contrato, con
todas sus ventajas mencionadas, contraponindolo a otros proyectos denominados
ecolgicos, pero que su condicin no es asegurada, pues el desarrollo urbano
termina desplazando las bondades esperadas: flora, fauna, belleza escnica, fuentes
de agua, aire limpio, etc. Ocurre as, porque se inicia el desarrollo en una zona
montaosa, pero al no asegurarse las medidas para que las condiciones ecolgicas
se mantengan, con el paso del tiempo nuevas edificaciones irn disminuyendo los
atractivos originales. No sucede eso en el ordenamiento establecido por el contrato
ejemplificado, por ello esta excepcin en el resto de contratos identificados significa
un importante aporte que pueden hacer las servidumbres ecolgicas, como
reguladoras del desarrollo de vivienda que garantice en el tiempo los atractivos
ecolgicos.

85

Actividad turstica y recreativa

En el contrato de servidumbre ya mencionado, que particularmente estructura
un modelo de desarrollo habitacional94, tambin se establece la opcin de
actividades tursticas, las cuales no alteren el ambiente natural, indicndose como
finalidad: e) Ayudar a promover el turismo ecolgico en los fundos para facilitar el
desarrollo sostenible sin destruccin de naturaleza. Comprendiendo esta finalidad
mencionada, en conjunto con la totalidad de obligaciones contradas, se entiende
que lo fundamental en esta servidumbre ecolgica es el desarrollo de infraestructura,
estrictamente regulado, y que funcionar para uso habitacional o turstico.
Otro de los testimonios vistos95, le seala al propietario del fundo sirviente la
posibilidad de establecer senderos y brindar servicio de cabalgatas en la parte de la
servidumbre ecolgica que se encuentra en su propiedad.
Con el ejemplo de estos contratos, puede observarse otra ventaja de la
servidumbre ecolgica, que es su uso como forma de garantizar, durante un tiempo
definido, una actividad turstica, bajo ciertas regulaciones, las cuales impedirn la
prdida del atractivo ecolgico, con lo cual se podr formar parte de ese sector de la
economa, asegurndose el elemento fundamental que lo constituye, el cual
corresponde con el turismo ecolgico.

94
95

Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 2009-Asiento 253222.

Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 2009-Asiento 280266.

86

Costos
La totalidad de los contratos de servidumbre ecolgica revisados, estiman
para efectos fiscales en mil colones el acuerdo. Se estima en esa cantidad, porque
este es un contrato inestimable, pues no es posible tener una nocin precisa del
valor de la servidumbre ecolgica, debido a la biodiversidad, los beneficios en la
conservacin del ambiente, el aumento en la plusvala de los fundos, las
posibilidades de contratar el pago de servicios ambientales, los distintos usos que
pueden drsele a esa servidumbre, etc.
Segn la Gua de Calificacin Registral, se debe indicar la estimacin de la
servidumbre, para calcular los timbres respectivos; indica cmo se deber pagar
derechos de Registro, segn lo obliga el art. 2, inc. e, de la Ley de Aranceles del
Registro Pblico, adems del timbre de Archivos Nacionales, timbre fiscal y timbre
del Colegio de Abogados.
Como se puede ver, al ser un contrato inestimable, el gasto en que se incurre
es poco, especialmente si se compara con las ventajas, las cuales pueden obtenerse
de la servidumbre ecolgica. Tal es el caso de un contrato, donde se menciona la
posibilidad de contratar la venta de servicios ambientales96; aunque slo se observ
en una de las escrituras revisadas, tal posibilidad podra generalizarse en los dems
contratos de servidumbre ecolgica. Adems, otras ventajas como aprovechar el
rea en conservacin para el desarrollo de proyectos habitacionales, o el uso

96

Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 473-Asiento 9525.

87

turstico respectivo, provoca que los propietarios, tanto del fundo sirviente como del
fundo dominante obtengan alguna ganancia econmica.
Duracin y Extincin del Contrato
Perpetuas
La totalidad de los contratos revisados establecen que la duracin de la
servidumbre ser a perpetuidad, sin embargo debe tomarse en cuenta como todos
los acuerdos de este tipo son voluntarios, por esto se puede acordar su disolucin en
cualquier momento.
Se pueden relacionar los fines perseguidos en la servidumbre ecolgica, con
la duracin del contrato. Por ejemplo en el caso del proyecto residencial ubicado en
Guanacaste97, es de mucha utilidad que la servidumbre sea establecida con una
duracin perpetua, de modo que se mantengan las condiciones estipuladas y sea
permanente el desarrollo habitacional proyectado.
En el caso de que la finalidad de la servidumbre ecolgica sea la realizacin
de estudios cientficos, como en el ejemplo mencionado98, al menos es necesario
que la parte del terreno destinada para la servidumbre, se mantenga sin alteracin
por el tiempo suficiente para la realizacin de los estudios.
Por tiempo definido
No se observ ninguna escritura que estableciera la duracin de las
servidumbres ecolgicas por tiempo definido, sin embargo no debe excluirse tal

97
98

Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 2009-Asiento 253222.

Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 541-Asiento 6720.

88

posibilidad, pues podra ser necesario su uso por un tiempo especfico, como en el
caso de la realizacin de estudios cientficos.
Tambin debe considerarse la posibilidad de que la servidumbre ecolgica
existe hasta tanto no haya confusin, o cualquiera de las posibilidad de extincin
enunciada en el artculo 381 del Cdigo Civil, podra presentarse si tanto el fundo
dominante como el fundo sirviente fueran reunidos en las manos de un solo dueo.
Ninguna clusula establecida en un contrato puede ir en contra de la ley, as
en el caso en que se reunieran las fincas sobre las cuales reposa la servidumbre
ecolgica, esta acabar por ley, a pesar de lo que se pacte, pues lo pactado no
puede ser contrario a la ley.
Por ltimo, es posible que las servidumbres ecolgicas sean previstas en una
finca donde se han segregado lotes, pero no empiece a ser efectiva hasta que esos
lotes pertenezcan a dueos distintos. Ese es el caso del proyecto habitacional
llamado Las Ventanas al Mar, desarrollado en la finca nmero de finca 136482-000,
de la provincia de Guanacaste99.

99

Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 2009-Asiento 253222.

89

Requisitos para la constitucin e inscripcin de las servidumbres ecolgicas

en Costa Rica
Existencia de dos fundos
Como fue visto en los captulos anteriores, para que exista una servidumbre,
debe haber dos fundos como mnimo, constituyndose uno de ellos como fundo
dominante y el otro como fundo sirviente, igualmente pueden actuar recprocamente.
En uno de los testimonios revisados100, no se presenta la existencia de dos
fundos, pues lo que se hizo fue una segregacin de lotes, y se establecieron todos
fundos dominantes como fundos sirvientes a la vez; la Gua de Calificacin del
Registro Inmobiliario101 permite este procedimiento, entendindolo a partir de la
doctrina como un ejercicio de los atributos del dominio, inscribindose esa
servidumbre como pasiva, la cual empezar a surtir efectos cuando se traspasen
algunos de los fundos.
Aparte de esa excepcin, todos los dems contratos de servidumbre ecolgica
se hacen entre dos fundos, siendo uno el fundo dominante y el otro el fundo sirviente.
Con esta observacin, se demuestra cierta la aseveracin hecha en el captulo
anterior, donde se indic como cabe la posibilidad de que la servidumbre ecolgica
pueda establecerse con un predio del cual el propietario segregue en cabeza propia
para su posterior venta, gravando todos los lotes segregados con una servidumbre.

100

Ibid.
Gua de Calificacin Registral del Registro Inmobiliario rea Registral 2011,
http://www.rnpdigital.com/bienes_inmuebles/Documentos/BI_Guia_Calificacion_Registral.pdf consultado el 16
de setiembre del 2013.
101

90

En el contrato donde aplica esta formulacin, se presume la voluntad del propietario

de proteger el medio ambiente, lo cual se convierte en una obligacin para los
posteriores adquirentes de los lotes segregados.
En los testimonios revisados, no se hace mencin de alguna servidumbre sin
fundo dominante, cuya constitucin es hecha por el Ministerio del Ambiente Energa,
en las cuales la finalidad buscada es esencialmente de conservacin del medio
ambiente. En esos casos, el convenio que crea la servidumbre ecolgica es tambin
voluntario, disponiendo el dueo del fundo de una parte de su propiedad para el
cumplimiento de un fin pblico, de modo que puede una persona fsica o jurdica,
disponer por s libremente de afectar su propiedad a un fin de inters pblico que
beneficie a toda la comunidad, con la advertencia clara que conforme a la redaccin
actual del artculo 50 constitucional, permitira en el futuro a la colectividad velar
porque se mantenga ese uso y destino, dentro de los trminos propios de la
afectacin hecha102.
El fundo dominante y el fundo sirviente deben de pertenecer a diferente
dueo
Para que la servidumbre sea eficaz, se necesita que el fundo dominante y el
fundo sirviente pertenezcan a distintos dueos. Esto porque precisamente la
servidumbre es, como se mencion en el captulo anterior, un derecho real que recae
sobre cosa ajena. Sin este derecho, para el fundo dominante, que se constituye en

102

CALVO MURILLO Virgilio. Servidumbres de inters pblico-ecolgico. En Revista de Ciencias Jurdicas

nmero 96, setiembre diciembre, 2001. SJ, CR. P.: 77.

91

gravamen para el fundo sirviente, no podra el fundo dominante tener acceso a

ciertos bienes o posibilidades, con lo que se obstruira el disfrute pleno del bien.
No obstante, en el caso mencionado en la provincia de Guanacaste103, la
servidumbre ecolgica establecida comenzar a ser efectiva cuando se empiecen a
traspasar los fundos segregados, actividad que es respaldada en la Gua de
Calificacin Registral, en el apartado respectivo de las servidumbres.
Beneficio de la servidumbre al fundo dominante
Pocos contratos mencionan beneficios para alguno de los fundos, ya que el
objetivo principal es la conservacin. Sin embargo, en algunos casos se indica la
opcin de turismo ecolgico como uno de los fines, esto para el caso de los fundos
dominantes.
Cabe citar uno de los contratos en los que se hace mencin de ciertos
beneficios para el fundo sirviente, estos beneficios pueden estar implcitos en los
dems contratos de servidumbre ecolgica. Tales beneficios son la venta de servicios
ambientales, la utilizacin de infraestructura ya existente, el desarrollo de actividades
econmicas que no perjudiquen la razn de ser de la servidumbre ecolgica y el
desarrollo regulado de infraestructura.

103

Ibid. P.: 78.

92

Quien puede constituir una servidumbre ecolgica

Propietarios registrales
nicamente en una de las escrituras revisadas, quienes constituyen la
servidumbre ecolgica son las personas fsicas, como dueos de los fundos sobre
los que se estableci.
Es un requisito que sean los dueos de las fincas sobre las cuales se impone
la servidumbre, quienes comparezcan en la escritura pblica donde se establece el
contrato104. En caso de que el dueo de un fundo sea una persona jurdica, sern
constituyentes sus representantes, gerentes, apoderados, agentes, o cualquier otro
funcionario nombrado por el consejo de administracin para tal efecto, de
conformidad con el artculo 187 del Cdigo de Comercio.
Representantes legales de personas jurdicas
En catorce de los quince contratos de servidumbre ecolgica, quienes
aparecen como contratantes son representantes legales de personas jurdicas, lo
cual muestra una tendencia a que es mayoritario el uso de esta forma contractual
entre personas jurdicas por sobre las personas fsicas.
Llama la atencin como de los quince testimonios revisados, en los que son
personas jurdicas quienes constituyan la servidumbre ecolgica, en cuatro de ellos
aparece como parte una sociedad annima. Esto por cuanto las sociedades
annimas son mercantiles, segn lo establece el artculo 17, inciso d) del Cdigo de

104

SIBAJA MORALES, Dagoberto y RODRIGUEZ CORDERO Juan Carlos. Op.cit. P.:135.

93

Comercio, por lo tanto son comerciantes, como lo indica tambin el artculo 5 inciso
c) de este cdigo.
La razn de ser del ejercicio del comercio, es el enriquecimiento en razn del
lucro obtenido por la actividad comercial. Ya se han mencionado las posibilidades
econmicas que presentan las servidumbres ecolgicas, tales como la venta de
servicios ambientales, los usos tursticos y cientficos. Por esa razn no es de
extraar que personas jurdicas, dedicadas al comercio, hagan uso de esta figura, de
modo que no slo se ofrece una actividad de conservacin ambiental, sino que
tambin se aprovecha esa actividad de un modo lucrativo.
Formalidades y presentacin ante el Registro Pblico
Es importante hacer mencin de lo indicado en el artculo primero de la Ley de
Inscripcin de Documentos en el Registro Pblico (Ley 3883 del 30 de mayo de 1967
y sus reformas.), la cual indica que el propsito del Registro Nacional es garantizar la
seguridad de los bienes o derechos inscritos con respecto a terceros. Y se lograr
mediante la publicidad de estos bienes o derechos. En lo referente al trmite de
documentos, su objetivo es inscribirlos.
La servidumbre ecolgica es un contrato registrable. Esto quiere decir que es
un acto jurdico caracterizado por una convencin o acuerdo de voluntades que
tiende a producir efectos jurdicos, a saber obligaciones patrimoniales, que sea
susceptible de inscripcin en un Registro Pblico conforme a la ley. Tal inscripcin es

94

requerida para que sea oponible frente a terceros 105. Por imperativo legal, cualquier
servidumbre debe ser inscrita en el registro de la propiedad106.
Adems de la obligatoriedad de inscribir las servidumbres, se garantiza con
eso su eficacia como fuerza obligatoria entre las partes, la exclusin a terceros y la
ejecucin de lo estipulado en el contrato.
Debido a que se trata de contratos registrables, se requiere de requisitos para
su inscripcin en el registro, no para que nazca a la vida jurdica, pues anteriormente
fue un acuerdo de voluntades vlido entre partes107.
La Gua de Calificacin del Registro Inmobiliario especifica como requisitos
que se presente en escritura pblica, indicndose las calidades de las partes, la
descripcin completa de los fundos y la servidumbre, la estimacin de la servidumbre
y las citas del plano catastrado.
Todos los requerimientos mencionados fueron efectivamente apreciados en
los testimonios revisados, de escrituras pblicas hechas ante notario pblico.

105

Ibid. P.: 20
Cdigo Civil, artculo 459.
107
SIBAJA MORALES, Dagoberto y RODRIGUEZ CORDERO Juan Carlos. Op. Cit. P.: 23.
106

95

Captulo IV

Estructura para la elaboracin de un contrato de servidumbre

ecolgica.
Considerando el contenido presente en los testimonios correspondientes a los
contratos de servidumbre ecolgica antes citados, y que fueron analizados en el
captulo anterior, se plantea a continuacin una serie de aspectos que deben ser
abarcados en todo contrato de servidumbre ecolgica.
De ante mano se aclara que no se tratar aqu de desarrollar una teora
general del contrato, por el contrario se plantearn aspectos bsicos para la
constitucin de este tipo de servidumbre, los cuales podrn ser expresados en la
formalidad de cualquier contrato de este tipo, que se quiera acordar e inscribir ante el
Registro Inmobiliario108.
Adems, al ser un documento pblico es indiscutible que se requiere un
orden. Esto no quiere decir que sea algo rutinario o que sea invariable, por el
contrario, este es el papel fundamental que juega el notario, donde se convierte en
un pedagogo de las partes (conforme se le conoca antiguamente), o bien como
asesor jurdico (acepcin actual)109.

108

Ver LEY DE CREACIN DEL REGISTRO NACIONAL, N5695, Artculo 2, Inciso a) El Registro
Inmobiliario, que comprende: propiedad inmueble, hipotecas, cdulas hipotecarias, propiedad en condominio,
concesiones de zona martimo-terrestre, concesiones del Golfo de Papagayo, registro de marinas tursticas y el
Catastro Nacional.
109
Instrumento Publico y Escritura Pblica Centro de Informacin Jurdica en Lnea (CIJUL)
http://www.cijulenlinea.ucr.ac.cr/portal-investigaciones.php?x=MjkzMg== Consultado el 16 de julio del 2013.

96

La finalidad de este captulo, consiste en sealar la estructura bsica de

cualquier contrato de servidumbre ecolgica desde un ngulo de la tcnica notarial y
registral, tomando en cuenta las disposiciones jurdicas vigentes en este momento.
Este apartado mostrar la fundamentacin jurdica de cada uno de los
componentes mnimos del contrato dentro de la escritura pblica necesaria para su
debida inscripcin.

Escritura pblica
La escritura pblica es considerada como la principal categora del gnero
instrumento pblico, conceptuado ste como todo escrito, original o reproducido,
autorizado y autenticado por Notario y resguardado por l, conforme a la ley,
procurando los fines de seguridad, valor y permanencia de la funcin notarial.
Se ha definido la escritura pblica como el resultado de un procedimiento
voluntario, establecido por la ley o convenido por las partes, realizado en presencia y
con intervencin de un Notario, cuya finalidad principal es constituir derechos,
confirindoles titularidades que resultan de los distintos negocios jurdicos.110
Se observa entonces, que la escritura pblica, es un documento notariado,
valga decir, autorizado por Notario, dentro del marco de su competencia, con las
formalidades sealadas por la ley y que contiene un acto o negocio jurdico,
destinado siempre en consecuencia, a consignar una declaracin de voluntades y a
producir consecuencias jurdicas.

110

Ibid. Consultado el 16 de julio del 2013.

97

Para lograr dicha finalidad, los contratos de servidumbre ecolgica deben ser
inscritos en el Registro Inmobiliario, y su inscripcin no es optativa si no que es
obligatoria por imperativo legal. Indica el Cdigo Civil, en su artculo 459, como las
servidumbres deben ser inscritas, y la servidumbre ecolgica no es una excepcin,
por esto tambin deber ser inscrita en el Registro respectivo.
Cdigo Civil Artculo 459
En el Registro de propiedad se inscribirn:
1.
2. Aquellos en que se constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan
derechos de usufructo, uso habitacin, servidumbres y cualesquiera otros reales
diversos del de hipoteca
El mismo Cdigo Civil exige la formalidad del ttulo para que este pueda ser
inscrito, esta formalidad puede ser la ejecutoria de sentencia, escritura pblica o
cualquier otro documento autntico.
Cdigo Civil Artculo 450
Slo pueden inscribirse los ttulos que consten en escritura pblica, de
ejecutoria o de otro documento autntico, expresamente autorizado por la ley para
este efecto.
Al ser la servidumbre ecolgica un contrato voluntario, ser instrumentalizada
en una escritura pblica, pues ah se plasma la voluntad de las partes contratantes.
Es entonces la escritura pblica el contenido del ttulo de la servidumbre ecolgica, el
cual se proceder a inscribir en el Registro Inmobiliario.

98

Adems, el testimonio debe tener ciertos requisitos, mismos que son

expuestos en el Reglamento del Registro Pblico.
Reglamento del Registro Pblico, Artculo 51. Requisitos para que los
documentos puedan ser anotados e inscritos. Para que los documentos
mencionados en el artculo 47 puedan ser anotados e inscritos debern reunir los
siguientes requisitos:
a) Estar constituidos en escritura pblica, sentencia ejecutoria u otro
documento autntico expresamente autorizado por la ley para este efecto.
b) Cumplir las formalidades que dispongan las leyes.
c) Estar escritos en espaol, a mquina de escribir o impresora de cmputo,
en tinta negra o azul y cuyos rasgos sean claramente visibles, con el objeto de que
su imagen pueda ser capturada por los medios tecnolgicos en uso.
d) No contener abreviaturas, salvo en el caso de protocolizaciones.
e) No tener raspaduras, borrones o enmiendas, salvo que estuvieren
debidamente salvadas por el notario, por nota al pie.
f) Consignar el nmero de cdula de las personas fsicas o jurdicas que son
parte del contrato. En el caso de extranjeros, el nmero de documento de
identificacin personal y su clase; en el caso de menores debe indicarse el partido, el
tomo y asiento de inscripcin del nacimiento en el Registro Civil.
g) Indicar siempre el nmero o matrcula y provincia de la finca objeto del acto
o contrato.
h) En cuanto a el Registro Mercantil, ...

99

i) En cuanto a documentos otorgados en el extranjero, stos debern observar

las formalidades de la Ley Orgnica de Notariado y del Cdigo Civil.
j) Cumplir las dems formalidades que exijan las leyes.
(As corrida la numeracin por el Artculo 1 del Decreto Ejecutivo N 28541,
que adicion los artculos 16 y 17, y orden correr la numeracin por lo que este
artculo pas de ser 49 a 51).
De esta manera la formalizacin del acuerdo de la servidumbre ecolgica
deber hacerse ante un notario pblico, quien elaborar la escritura pblica,
redactada en idioma espaol y con las dems formalidades obligatorias. Deber
tambin el notario tener la informacin de las calidades de los comparecientes, as
como del nmero o matrcula y la provincia de los fundos.
El notario debe de iniciar el documento, indicando el respectivo nmero de
escritura pblica que otorga para ese acto, seguido de su nombre, cargo y el lugar
donde se realiza, se contina con el nombre completo y dems calidades que
permitan individualizar a las personas que comparecen para tal efecto.
Como ejemplo de lo anterior, segn se desprende de los testimonios
analizados, el comienzo de la escritura pblica puede plantearse de la siguiente
manera:
NMERO CIENTO SEIS. Ante nosotros,

AGUSTIN ASTMETLLA CRUZ

Y GRETHEL AGUILAR ROJAS. Notarios Pblicos con oficina en San Pedro de

Montes de Oca el primero y en San Jos la segunda, actuando en el protocolo del
primero, comparecieron MARGARITA DOUNEY SABORIO, con nmero de identidad
nmero nueve cero cincuenta y siete cero cero uno, artista, ROBERT CHARLES
100

WELLS BERRYMAN con cdula de residencia nmero ciento setenta y cinco

setenta y tres mil quinientos - siete mil ciento noventa, consultor de negocios, ambos
mayores, casados una vez, cnyuges entre s, vecinos de San Ramn de Tres Ros,
del abastecedor San Ramn veinticinco metros al este111
Es as como la estructura del contrato deber iniciar con el encabezado
correspondiente a la identificacin del nmero de escritura, la identificacin del
notario pblico, as como la identificacin de las partes contratantes y de los fundos
en lo que se establecer la relacin de servidumbre ecolgica. Sobre las partes y la
descripcin de los fundos, tales temas sern desarrollados a continuacin.

Partes, capacidad, personas fsicas y jurdicas, representantes

Un contrato de servidumbre ecolgica debe ser establecido entre al menos
dos partes contratantes. En captulos anteriores haba quedado claro que una sola
persona no puede establecer una relacin de servidumbre entre dos fundos de su
propiedad, pues esa sera ms bien una relacin de servicio, que podra convertirse
en servidumbre cuando alguno de los fundos estuviera bajo el dominio de otro
propietario.
Reafirmada la idea de que la servidumbre ecolgica solo puede ser acordada
entre dos o ms partes, los cuales comparecern ante el notario pblico para la
formalizacin de la escritura pblica como ttulo para ser inscrito, debe llamarse la
atencin sobre la capacidad que esas partes tienen para contratar.

111

Citas de Inscripcin ante el Registro de Bienes Inmuebles: Tomo 395-Asiento 14164.

101

En el caso de las personas jurdicas, la capacidad quedar sujeta al

ordenamiento que se d a s misma. Con respecto a las personas fsicas, la
capacidad depender de otros factores, estos debern valorarse segn cada caso en
especfico.
Cdigo Civil Artculo 36
La capacidad jurdica es inherente a las personas durante su existencia, de un
modo absoluto y general. Respecto de las personas fsicas, se modifica o se limita,
segn la ley, por su estado civil, su capacidad volitiva o cognoscitiva o su capacidad
legal; en las personas jurdicas, por la ley que las regula. (Reformado por Ley 7640
de 14 de octubre de 1996)
La principal limitacin en la capacidad de las personas fsicas se encuentra en
la edad. El mnimo permitido por la ley para contratar es de 15 aos, y lo que
contrate ser posible de anular excepto si se hizo pasar por una persona mayor y la
otra parte contratante hubiera tenido por cierta la afirmacin con motivos suficientes.
Cdigo Civil Artculo 39
Los actos o contratos que el mayor de quince aos realice por s mismo,
siendo todava menor sern relativamente nulos y podrn anularse a solicitud de su
representante o del mismo menor cuando alcance la mayoridad, salvo:
1. Si se tratare de su matrimonio; y
2. Si ejecutare o celebrare el acto o contrato dicindose mayor y la parte con
quien contrat tuviere motivo racional para admitir como cierta tal afirmacin.
Actualmente esta posibilidad es remota, en vista de que el notario debe de
conservar en su protocolo o archivo de referencia copia del documento de identidad
102

de los comparecientes, con lo cual se percatara de la posible nulidad, en razn de la

edad del compareciente, como es indicado en el artculo 47 del Cdigo Notarial112,
este mismo hace mencin al archivo de referencia, el cual dice:
Cdigo Notarial artculo 47
Los notarios deben llevar un archivo de referencias con los documentos o
comprobantes referidos en las escrituras matrices y que, conforme a la ley, deben
quedar en su poder. Estos documentos o comprobantes sern enumerados con
foliatura corrida.
Similar situacin ocurre cuando una de las partes contratantes tiene
limitaciones en su voluntad o en su capacidad de conocer o discernir. De forma
similar a lo que sucede con las personas menores de edad pero mayores de 15
aos, sus contratos sern relativamente nulos, y en caso de incapacidad declarada
judicialmente, los contratos sern absolutamente nulos.
Cdigo Civil Artculo 41
Los actos o contratos que se realicen sin capacidad volitiva y cognoscitiva
sern relativamente nulos, salvo que la incapacidad est declarada judicialmente, en
cuyo caso sern absolutamente nulos. (Reformado por Ley 7600 de Igualdad de
Oportunidades para Personas con Discapacidad, de 2 de mayo de 1996)
Tratndose de personas jurdicas, si es una sociedad, la persona legitimada
para comparecer ante el notario y acordar la servidumbre ecolgica debe ser
nombrada por el rgano competente de la sociedad, que le atribuir las potestades

112

Ley 7764.

103

necesarias. Esa persona nombrada por la sociedad puede ser su gerente, algn
apoderado, agente o representante, como lo indica el artculo 187 del Cdigo de
Comercio.
El consejo de administracin, o quienes ejerzan la representacin social,
podrn, dentro de sus respectivas facultades, nombrar funcionarios, tales como
gerentes, apoderados, agentes o representantes, con las denominaciones que se
estimen adecuadas, para atender los negocios de la sociedad o aspectos especiales
de stos y que podrn ser o no accionistas.
Los funcionarios mencionados en el prrafo anterior tendrn las atribuciones
que les fijen la escritura social, los estatutos, los reglamentos, o el respectivo
acuerdo de nombramiento.
En el caso de las asociaciones, la ley que las regula establece que una
gestin como el contrato de servidumbre ecolgica, solo puede ser realizada por su
presidente, y no plantea excepcin alguna a ese precepto.
Ley de Asociaciones ARTCULO 24.- El Presidente ser el representante
judicial y extrajudicial de la asociacin y tendr las facultades de un apoderado
generalsimo, salvo que los estatutos restrinjan esas facultades, en cuyo caso tendr
las que se le concedieren. El Tesorero custodiar los fondos de la asociacin, previa
rendicin de garantas que determinen los estatutos y el Fiscal velar por que los
organismos de la asociacin observen estrictamente las exigencias de la ley y de los
estatutos.(As reformado por el artculo 1 de la ley No. 4583 del 4 de mayo de 1970).
Sin embargo, el reglamento a esa ley permite que se nombren funcionarios,
sean o no asociados, para gestionar los asuntos de la asociacin, por esto se infiere
104

que alguno de los funcionarios nombrados pueda presentarse a comparecer y firmar

el contrato de servidumbre ecolgica.
Reglamento a la Ley de Asociaciones Artculo 9.
Para la gestin de los asuntos de la asociacin, la asamblea general podr
nombrar funcionarios tales como gerentes, apoderados, agentes o representantes,
con las denominaciones y facultades que estimen adecuadas, quienes podrn ser o
no asociados. Esta facultad podr ser delegada en el rgano directivo o en quienes
ostenten la representacin, si as se establece en los estatutos.
Se ha hecho especial mencin de los representantes de las asociaciones,
debido a que en la muestra investigada, la mayora de servidumbre ecolgicas fueron
acordadas por al menos una asociacin como parte del contrato.
De esta manera se establece como no slo es necesario identificar como
corresponde a las partes contratantes, si no tambin que debe haber certeza en la
capacidad de tales partes, de modo que el contrato de servidumbre ecolgica no est
en riesgo de ser anulado, si no que siendo las partes plenamente capaces,
contribuyan con eso a garantizar la prolongacin de la servidumbre ecolgica con
todas sus ventajas estipuladas.
El notario debe estar seguro de que quien est ejerciendo la representacin
tenga tales facultades, y esto lo logra con la revisin de los respectivos asientos
registrales de la persona jurdica en nombre de la cual est actuando.Ejemplo de lo
anterior:
NUMERO CUARENTA Y SIETE: Ante m CARLOS MANUEL CHACON
MARIN, Notario Pblico de San Jos, comparecen Jos Luis Ziga Ziga, mayor,
105

casado una vez, agricultor, con cdula de identidad nmero ocho- cero cincuenta y
siete- doscientos dieciocho, vecino de San Miguel, en su condicin de Presidente con
Facultades de Apoderado Generalsimo sin lmite de suma de la ASOCIACIN DE
ORGANIZACIONES DEL CORREDOR BIOLGICO TALAMANCA CARIBE, cdula
de persona jurdica nmero TRES CERO CERO DOS CIENTO OCHENTA Y
DOS MIL CUATROCIENTOS TRECE, inscrita y vigente en el Registro de
Asociaciones bajo el expediente nmero siete mil quinientos veintids, personera de
la que el suscrito Notario da fe con vista de la certificacin vigente emitida por la
Licenciada Rosa Bustillos Lamaire, de la cual el suscrito notario guarda una copia en
el protocolo de referencias, y SILVIA ELENA CHAVES QUESADA, mayor, casada
una vez, abogada, vecina de San Juan de San Ramn, Alajuela, ochocientos metros
norte del Polideportivo en la Calle Los ngeles, cdula dos cuatrocientos catorcesetecientos veinticinco, en su carcter de Presidenta con Facultades de Apoderada
Generalsima sin lmite de suma de la Asociacin CENTRO DE DERECHO
AMBIENTAL Y DE LOS RECURSOS NATURALES (CEDARENA), cdula de la
persona jurdica nmero TRES- CERO CERO DOS- UNO CERO CINCO SIETE
SEIS DOS- DIECISIETE, personera inscrita y vigente en el Registro de Asociaciones
bajo el expediente nmero tres mil setecientos setenta y cuatro de lo cual el suscrito
notario da fe. Y113

113

Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo: 541-Asiento: 6720.

106

Otro de los casos en los cuales las personas jurdicas estn imposibilitadas
para actuar es cuando se encuentran morosas con el pago del impuesto estipulado
en la ley 9024114, en su artculo quinto:
ARTCULO 5.- Sanciones y multas
El Registro Nacional no podr emitir certificaciones de personera jurdica ni
inscribir ningn documento a favor de los contribuyentes de este impuesto que no se
encuentren al da en su pago. Para estos efectos, los funcionarios encargados de la
inscripcin de documentos estarn en la obligacin de consultar la base de datos que
levantar al efecto el Registro Nacional, debiendo cancelarle la presentacin a los
documentos de los morosos

Descripcin completa de los fundos.

Es necesario identificar los fundos sobre los que se acordar la servidumbre
ecolgica, pues tal relacin es precisamente entre fundos y no entre personas. De
ah que la servidumbre sea predial, y no personal como se ha explicado bastamente.
Una descripcin amplia de los fundos deber mencionar la ubicacin del
inmueble, su nmero de inscripcin o matrcula, linderos, extensin, condiciones,
anotaciones, gravmenes y dems condiciones que permitan tener conocimiento
preciso de los inmuebles sobre los que pesara la servidumbre ecolgica.
Cdigo Civil Artculo 460

114

Publicado en La Gaceta en ALCANCE DIGITAL N 111-A, San Jos, Costa Rica, martes 27 de diciembre del
2011.

107

Cualquiera inscripcin que se haga en el Registro de Propiedad, relativa a un

inmueble, expresar, adems de las circunstancias de toda inscripcin:
1. La naturaleza, situacin, cabida, linderos y nombre y nmero si constaren,
del inmueble objeto de la inscripcin o al cual afecte el derecho que deba inscribirse.
2. La naturaleza, valor, extensin, condiciones y cargas de cualquiera especie
del derecho que se inscriba.
3. La naturaleza, extensin, condiciones y cargas del derecho sobre el cual se
constituya el que sea objeto de la inscripcin.
4. El nombre, apellidos y generales de la persona a cuyo favor se haga la
inscripcin y los de aquella que trasmita o constituya el derecho que ha de
inscribirse.
En las segundas y siguientes inscripciones relativas a la misma finca, no se
repetirn las circunstancias del inciso 1, pero se har referencia de las
modificaciones que indique el nuevo ttulo y del asiento en que se halle la inscripcin.
Un ejemplo de los requisitos solicitados para la individualizacin de la finca o
las fincas, tanto por el Cdigo Civil como por la Ley de Inscripcin de Documentos en
el Registro Nacional es la siguiente descripcin:
MANIFIESTAN: PRIMERO: Que INVERSIONES LOBOSITZ SOCIEDAD
ANONIMA es propietaria, del inmueble inscrito en el Registro Pblico de la
Propiedad, Partido de Guanacaste, matricula de Folio Real, nmero CIENTO
TREINTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y DOS CERO CERO CERO,
Naturaleza: Terreno de Potrero; Situacin: Distrito Octavo Cabo Velas, Cantn
Tercero Santa Cruz, Provincia de Guanacaste; Medida Un milln cuatrocientos
108

noventa y tres mil novecientos noventa y dos metros cuadrados; Linderos: Norte:
Camino Pblico con catorce metros de ancho y quinientos setenta y cinco metros de
con cuarenta y tres centmetros de frente y Cabo Velas S.A., Sur: Cabo Velas S.A.,
Leomilac, S.A., Camino Pblico con catorce metros de ancho y trescientos cincuenta
y un metros con sesenta y un centmetros de frente, y Uniagua de Playa Grande,
S.A., Este: Mara Cecilia Vallejos Briceo y Sonia Mara Vallejos Briceo, Oeste:
Cabo Velas S.A. Leomilac, S.A. y Uniagua de Playa Grande, S.A., plano catastrado
G un milln trescientos cuatro mil cuatrocientos veinticuatro dos mil ocho.
SEGUNDO115
Siendo identificadas las partes contratantes, as como los fundos sobre los
que se establecer la servidumbre ecolgica, es adems necesario formalizar en la
escritura pblica las caractersticas de la servidumbre acordada.

Descripcin completa de la servidumbre.

Tipo de servidumbre
Como se ha indicado en este trabajo, no existe una lista cerrada de tipos de
servidumbre, aunque a modo de ejemplo se pueden mencionar algunas
servidumbres ms comunes como lo son la servidumbre de paso, de abrevadero, de
vista, etc.
En el caso de los contratos de servidumbre ecolgica, en la escritura pblica
en que se consignen, deber anotarse con claridad que se trata de servidumbre

115

Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 2009-Asiento 253222.

109

ecolgica, as como las limitaciones a las cuales se estn sometiendo las

propiedades, pues es en esa categora que se puede dar cumplimiento a los fines
esperados bajo las condiciones acordadas.
Ejemplos de lo anterior se expone en los siguientes extractos donde hace
mencin a las servidumbres ecolgicas, las cuales son la finalidad de este trabajo:
SEXTO: CONSTITUCIN DE SERVIDUMBRE DE CONSERVACIN O
ECOLGICA: Continan manifestando los tres primeros comparecientes en
representacin de INVERSIONES LOBOSITZ, SOCIEDAD ANNIMA, que se
constituyen recprocamente a favor de todos los lotes segregados descritos en el
punto SEGUNDO anterior y en contra de ellos mismos, una servidumbre ecolgica y
llamada para efectos de este otorgamiento de conservacin o ecolgica116.
Extensin, Rumbo y ubicacin de la servidumbre
La obligatoriedad de que exista un ttulo donde conste el derecho a inscribir,
garantiza que ese derecho goce de la publicidad registral, de la forma en cmo fue
acordado por las personas contratantes. As no habr variacin en lo inscrito, salvo
por las causas de extincin o de modificacin permitidas en la ley.
Es entonces el ttulo en el que establecer el largo y el ancho de las
servidumbres, como lo indica el Cdigo Civil.
Cdigo Civil Artculo 375
La extensin de las servidumbres se determina por el ttulo.

116

Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo: 2009-Asiento: 253222.

110

Por lo tanto, en las escrituras pblicas donde se plasme la voluntad de los

contratantes de establecer una servidumbre ecolgica, deber indicarse claramente
el largo y el ancho de la servidumbre, cumpliendo con el numeral 375 del Cdigo
Civil.
Siguiendo an el fundamento del artculo 375 del Cdigo Civil, adems de
anotarse el ancho y el largo de la servidumbre, tambin deben quedar claros en la
escritura pblica el rumbo y la ubicacin de esta.
Eso quiere decir que debe expresarse entre cules puntos cardinales se
dirige, y en qu parte de los fundos se va a establecer, ya sea al frente, al fondo, en
una zona intermedia, en el lindero, o en toda la propiedad, etc.
Como se tiene claro, la servidumbre ecolgica es un acuerdo de voluntades,
por esto es ese acuerdo el que establecer la direccin de la servidumbre, su ancho,
su largo, su ubicacin y rumbo, y esa voluntad debe quedar claramente expresada
en la escritura pblica que ser inscrita para garantizar la seguridad y la publicidad
registral.
Como ejemplo de la extensin, largo, ancho y rumbo que debe indicarse sobre
la servidumbre ecolgica, se muestra el siguiente extracto:
SEXTO: CONSTITUCIN DE SERVIDUMBRE DE CONSERVACIN O
ECOLGICA: En razn de la naturaleza del tipo de servidumbre indicada, la
misma se establece en contra de todos los veintisis lotes segregados y a favor de
los mismos lotes de manera reciproca como fundos sirvientes y dominantes, por lo
cual el ancho de la servidumbre se determina sobre la totalidad de los fundos
sirvientes, y su rumbo es de norte a sur, y de este a oeste y en cada caso en
111

especifico las distancias y anchos de cada uno de los lotes. Para efectos de registro
se indica que no se puede establecer el ancho y longitud de las servidumbres por su
propia naturaleza, ya que los lotes son de tamao, forma y topografas irregulares
(no son cuadrados o rectangulares ni completamente planos) por lo que no tienen
una largo y un ancho exacto117.
En el ejemplo anterior se desprende que incluso es innecesario indicar la
extensin, rumbo y ubicacin de la servidumbre, esto pues cuando se grava todo el
fundo, tanto el sirviente como el dominante. Pero las indicaciones se hacen para
cumplir con el requisito de su inscripcin, pues nada impide que se grave solo una
parte de la finca, con lo cual se hace indispensable este requerimiento registral, para
poder ubicar la seccin de terreno que estar limitada a los fines propuestos en dicha
servidumbre.
Finalidad de la servidumbre
El ttulo en que conste la servidumbre ecolgica, limitar la misma no slo en
su extensin, ubicacin y rumbo, sino tambin en su finalidad.
La ms comn de las finalidades por las que se establecen servidumbres
ecolgicas es la conservacin del medio ambiente, iniciativa loable para quienes
voluntariamente ofrecen parte de su patrimonio con ese objetivo.
Como es el caso de la finca del partido de Puntarenas, nmero CUARENTA Y
SIETE MIL DOSCIENTOS DIEZ CERO CERO CERO, de la cual es segregada una

117

Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 2009-Asiento 253222.

112

finca de aproximadamente siete hectreas, y mismo que se constituye como fundo

sirviente para la finca madre, para la servidumbre que tiene por finalidad como lo
muestra el siguiente ejemplo:
NUMERO CIENTO TRES. Ante m, CARLOS MANUEL RODRIGUEZ
ECHANDI, Notario Pblico SE CONSTITUYE SERVIDUMBRE: Manifiestan los
comparecientes que han convenido en constituir como en efecto constituyen, una
servidumbre de tipo ecolgica contra el lote que en este acto adquiere La Joya del
Piro S.A a fin de mantener el ambiente natural de la flora y la fauna de ambos
fundos, 118.
Llama la atencin la explicacin dada por el notario en el siguiente ejemplo, ya
que hace un recuento de las acciones que ha realizado el dueo del fundo sirviente
para la conservacin, as como la finalidad que persigue al inscribirla:
Numero Veinticinco: Ante m, Mauricio Murillo Gonzlez, Notario
PblicoImpone sobre el fundo una servidumbre ecolgicaEsta servidumbre se
regir por las siguientes clusulas y la legislacin civil. A) ANTECEDENTES: i) Hace
ms de once aos, el propietario del fundo Sirviente, ha implementado distintas
acciones conservacionistas con el objeto de recuperar y proteger el bosque existente
en su propiedad, asegurando de esta forma, la conservacin de los ecosistemas y la
riqueza de la biodiversidad presente en el fundo y los servicios ambientales que
provee. Es as como ha logrado mantener la conectividad biolgica entre los
ecosistemas de su propiedad, el fundo dominante, las propiedades adyacentes en el

118

Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 444-asiento 1532.

113

rea de Matapalo, el Refugio de Vida Silvestre Osa y el Parque Nacional Corcovado,

que esta conectividad al mismo tiempo est permitiendo consolidad el Corredor Paso
de la Danta y el Corredor de Osa como dos grandes zonas dentro del rea de
Conservacin de Osa. ii) Segn

los estudios que han llevado a cabo diversas

organizaciones entre ellas: The Nature Conservancy, World Wide Fund for Nature,
the World Conservatin Union, Conservation International y The International
Ecotourism Society, la regin en la que se ubican las propiedades arriba descritas, ha
sido identificada como un ecosistema nico e invaluable, cuya proteccin resulta
inminente para la conservacin de la Vida Silvestre; iii) Ambas propiedades arriba
descritas, en su mayora, estn cubiertas por bosque primario y secundario que sirve
de hbitat a la Vida Silvestre existente en el rea, cuya perpetuacin depender de la
conservacin y conectividad del bosque de ambos fundos, as como de aquel situado
en los alrededores del rea de Matapalo y los dems reas protegidas de la
Pennsula de Osa, el Corredor Biolgico Paso de la Danta y el rea de Conservacin
de Osa. iv) Desde el ao mil novecientos noventa y dos, el Equipo de Conservacin
de Tierras Privadas de CEDARENA, ha explorado las distintas posibilidades que
existen para la proteger a perpetuidad tierras privadas, entre ellas la constitucin de
servidumbres ecolgicas como herramienta prioritaria, y es por su gran experiencia
que ofrece un servicio de asesora ambiental slido, responsable, eficiente,
comprometido con los recursos naturales, su conservacin y el desarrollo sostenible;
v) Que las Servidumbres Ecolgicas son contratos mediante los cuales el dueo de
una propiedad, con la asesora legal y el apoyo tcnico de CEDARENA planifica el
tipo e intensidad de uso futuro que puede darse sobre el terreno, con el fin de
114

conservar sus atributos naturales a perpetuidad; vi) Las partes antes mencionadas
estn comprometidas con la conservacin de los recursos naturales de sus
respectivas propiedades y en razn de lo anterior han decidido suscribir un contrato
de Servidumbre Ecolgica. OBJETO Y PROPSITO: El objeto del presente contrato
es la conservacin del Fundo Sirviente mediante la constitucin de una Servidumbre
Ecolgica. El propsito de este contrato de Servidumbre Ecolgicas es: i) Asegurar
que los ecosistemas naturales que existen en el fundo sirviente sean preservados a
perpetuidad en su estado natural, para proteger la diversidad de vida silvestre que
vive y usa ambos fundos y de esta forma mantener la conectividad entre estas
propiedades, las propiedades alrededor del rea de Matapalo as como de las reas
protegidas de la Pennsula de Osa, lo que contribuye a la consolidacin del Gran
Corredor Osa, para beneficio de ambos fundos y de las presentes y futuras
generaciones; ii) Prevenir, evitar y abstenerse de la realizacin de cualquier acto que
tenga la intensin de tener o que tenga el efecto de disminuir el valor ecolgico,
escnico, esttico y de conectividad del fundo; iii) Conservacin en su estado natural,
las quebradas que atraviesan la propiedad; iv) Contribuir con la consolidacin de las
propuestas de corredor biolgico Paso de la Danta, Corredor Biolgico de Osa, estas
dentro del rea de Conservacin Osa y del Sistema Nacional de reas de
Conservacin; v) Mantener y mejorar la calidad de vida de las comunidades locales y
promover su desarrollo en armona con la naturaleza; vi) Ayudar a preservar,
promover, fortalecer y consolidar un ambiente ecolgicamente balanceado en la
Pennsula de Osa de Costa Rica, los corredores biolgicos mencionados los cuales
se encuentran el Pacifico Central y Sur y dentro de toda el rea de Conservacin de
115

Osa; vii) Mantener una reserva de bosque tropical natural para la educacin,
recreacin ecolgica y la investigacin de los valores de la conservacin de la
biodiversidad; viii) Mantener las vistas escnicas que puedan ser disfrutadas en
ambos fundos119.
Pero la conservacin del medio ambiente no es la nica finalidad con la que se
crean servidumbres ecolgicas. La conservacin ambiental se ha combinado con
otras actividades, cuya lista no es cerrada, como se demostr en el ejemplo anterior,
pues bien podran surgir nuevos objetivos fijados en el establecimiento de
servidumbres ecolgicas; esas otras finalidades buscan una ganancia o lucro, que
puede favorecer tanto al dueo del fundo dominante como al del fundo sirviente.
Como ejemplo, brindado a partir de lo investigado en el captulo anterior,
existen otras finalidades como el uso turstico, desarrollo inmobiliario, investigaciones
cientficas y la venta de servicios ambientales, todas ellas dejando la opcin de una
generacin la plusvala de los terrenos, as como riqueza econmica.
Con la presentacin del testimonio ante el Registro Inmobiliario, quedar
inscrito el conjunto de posibilidades y restricciones adjuntas al derecho, segn la
funcionalidad o actividades para las que est destinada, las cuales podrn favorecer
a los dueos de los fundos en la obtencin de ganancias lucrativas.
Uso turstico, actividades permitidas
Las personas contratantes podrn estipular usos tursticos en la servidumbre
ecolgica, regulando las actividades permitidas de modo que no disminuyan la

119

Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo: 556-Asiento: 15773.

116

finalidad de conservacin. Tales actividades reguladas pueden ser el establecimiento

de senderos, cabaas, zonas de acampar, cabalgatas, etc.
Es importante que tales actividades sean estipuladas en la escritura
constitutiva de la servidumbre ecolgica, como puede observarse en los siguientes
ejemplos:
CIENTO VEINTITRES OCHO. Ante m, Renato Ortiz lvarez, Notario
Pblico REGLAMENTO DE ADMINISTRACIN Y DE CONSTRUCCIN PARA EL
CONDOMINIO HORIZONTAL RESIDENCIAL DE FINCAS FILIALES PRIMARIAS
INDIVIDUALIZADAS HACIENDA LOS CEIBOS CAPTULO SEGUNDO:
ARTCULO DEZ: Tales reglamentos desarrollarn normas razonables en procura
de lograr su conservacin, la proteccin del ambiente, su uso y disfrute lo sea
mediante actos consistentes con buenas costumbres y principios morales () e- De
acuerdo a las caractersticas de este Condominio, aquellas reas que sean
identificadas como servidumbres pluviales puedan estar diseadas para servir
como un sendero natural para el disfrute de todos los Propietarios y Otro
Interesados120.
NUMERO CIENTO DIECINUEVE: Ante m, Andrea Hutt Fernndez, Notario
Pblico G. Recreacin y Construccin de Senderos. El propietario del Fundo
Sirviente podr emprender las siguientes actividades, siempre y cuando las mismas
se hagan de forma consistente y en proteccin de los Valores de Conservacin: (i)
usos recreacionales de bajo impacto tales como la observacin de vida silvestre y

120

Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 537-Asiento: 14670.

117

escalamiento en cualquier lugar del Fundo Sirviente; (ii) actividades ecuestres en

cualquier parte del rea Agrcola, y (iii) uso del Sendero Occidental () para usos
peatonales y ecuestres121
Desarrollo inmobiliario, regulaciones sobre el uso del terreno, las
edificaciones permitidas, proyectos de construccin
Actualmente los inversionistas en materia inmobiliaria ofrecen proyectos en
un contexto de conservacin del medio ambiente, y que ese entorno ecolgico sea
permanente en el tiempo, para lo cual podra utilizar la figura de la servidumbre
ecolgica como estrategia para conservar los atributos naturales del terreno y a la
vez desarrollar proyectos de construccin que no alteren la naturaleza ms all de lo
permitido.
Para eso el ttulo de la servidumbre ecolgica debera considerar los retiros
mnimos obligatorios, establecer el mximo de cobertura de lasconstrucciones, el
lmite de altura, las disposiciones necesarias para preservar las vistas y bellezas
escnicas, los patrones que permitan la armona en las edificaciones, los materiales
de los pisos, el tipo de iluminacin interna, el diseo de las cocheras, el tratamiento
de aguas, el tipo de vallas permitidas, los usos en jardinera, el visado de los
anteproyectos, la revisin de planos.
Para garantizar todo lo anterior, se podra establecer la entrega de una letra de
cambio por parte del constructor, el cual se compromete a respetar el proceso
constructivo, sin poner en riesgo la integridad de los ecosistemas existentes. La letra

121

Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo: 2009-Asiento: 280266.

118

de cambio ser custodiada hasta la recepcin de la obra por

parte del mismo

desarrollador del proyecto.

Estas regulaciones se crean con la finalidad de mantener o aumentar la
plusvala de estos complejos habitacionales como lo indica claramente el siguiente
ejemplo:
CIENTO VEINTITRES OCHO. Ante m, Renato Ortiz lvarez, Notario
Pblico REGLAMENTO DE ADMINISTRACIN Y DE CONSTRUCCIN PARA EL
CONDOMINIO HORIZONTAL RESIDENCIAL DE FINCAS FILIALES PRIMARIAS
INDIVIDUALIZADAS HACIENDA LOS CEIBOS. CAPTULO PRIMERO Artculo
Uno: Del Nombre y fines del Condominio: () como mecanismo eficaz de lograr la
uniformidad deseada y consiguiente plusvala del Condominio ()122.
Adems, a manera de ejemplo se puede citar el siguiente extracto del
Proyecto Habitacional llamado las Ventanas al Mar situado en la provincia de
Guanacaste en el cantn de Santa Cruz.
NMERO SESENTA Y DOS: Ante m, SERGIO AGUILAR MONTEALEGRE,
Notario Pblico () Dicha servidumbre se regir por las siguientes regulaciones:
ARTCULO UNO. CUMPLIMIENTO OBLIGATORIO: Todo proyecto de construccin
de casas dentro de la primera fase del proyecto Ventanas al Mar" constituido
mediante los veintisis lotes segregados en este acto, deber ajustarse estrictamente
a lo establecido en el diseo de sitio oficialmente aprobado por las instituciones
pblicas, las disposiciones del presente Reglamento y el Comit de Visado del

122

Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo: 537-Asiento: 14670.

119

Proyecto. ARTCULO DOS. RETIROS: Regirn los siguientes retiros mnimos

obligatorios de construccin con la finalidad de garantizar la circulacin de fauna
entre los fundos; Retiro frontal: cinco metros a partir del alero; Retiro posterior: cinco
metros de la lnea de propiedad posterior hacia la anterior; Retiros laterales: cinco
metros de cada lado y a partir del alero. En el rea posterior a la residencia
solamente se podrn construir elementos de apoyo a la residencia, siempre y cuando
los mismos no sean habitables ni cerrados y que los mismos respeten los retiros
establecidos, permitiendo la construccin de elementos como piscinas, ranchos o
reas de juego tipo play-ground, terrazas, los cuales debern en todos los casos ser
aprobados por el Comit de Visado del Proyecto. ARTCULO TRES. COBERTURA REA DE CUBIERTA: La cobertura de la casa ser equivalente a un mximo de
quince por ciento del terreno sobre el que se construir, segn lo establece el
Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, y
tambin con la finalidad de promover un desarrollo con la menor densidad posible en
los

fundos

mencionados.

ARTCULO

CUATRO.

ALTURA

DE

LAS

CONSTRUCCIONES: La altura de las construcciones se limitarn a dos plantas con

la finalidad de preservar las vistas y bellezas escnicas de los fundos sirvientes. La
altura mxima de cada casa ser de once metros de suelo a techo. ARTCULO
CINCO. FACHADAS: Las fachadas de las casas debern estar siempre ajustadas a
parmetros ambientalmente equilibrados, sin exceso de colores, formas o texturas
que quiebren con la escnica y esttica ambiental. En este sentido los patrones
recomendados sern establecidos por la arquitectura contempornea, diseada en
armona con el medio ambiente en cualquiera de sus formas, orgnico, internacional,
120

entre otros. El concepto fundamental es que las fachadas respeten la unidad visual
del proyecto en armona con la naturaleza, por lo cual el diseo arquitectnico, los
elementos estructurales o de ornato y los acabados -materiales, texturas, coloresdebern mantener el conjunto. Por lo tanto, se exigirn como, elementos bsicos los
siguientes que los techos sean de teja u otro material orgnico siendo prohibido
expresamente el uso del zinc expuesto, para que constituyan un elemento
arquitectnico unificador del proyecto, con trazo simple y gradientes del dos al treinta
y cinco por ciento. ARTCULO SEIS. PISOS: Externamente, debern usarse en los
pisos materiales slidos que armonicen con los acabados de pavimentos en calles.
Dichos materiales pueden ser de superficie continua o de elementos prefabricados,
pero en ambos casos de materiales anti-derrapantes y colores que mantengan la
armona del conjunto. ARTCULO SIETE. ILUMINACIN, LNEAS ELCTRICAS,
TELEFNICAS Y OTRAS. La iluminacin interna no deber provocar resplandores
excesivos o deslumbramientos, ni dirigir el haz de luz a las propiedades vecinas,
incluyendo zonas comunes, con la finalidad de no afectar la fauna presente en los
fundos sirvientes. En este sentido, si se requiere iluminacin externa adicional, sta
deber ser aprobada por la Comisin de Construccin, que tomar siempre como
base de sus decisiones, Ia mejor conservacin de la naturaleza y evitar provocar
daos a los ecosistemas presentes. En este sentido, las lneas elctricas, telefnicas
y otras debern ser conducidas por el propietario desde la red general del proyecto
residencial hasta el tablero principal de la vivienda a construir en forma subterrnea.
Todo cableado a cualquier otra zona de la propiedad deber ser instalado en forma
subterrnea. No ser permitido en ninguna forma, lneas de cableado areo en la
121

propiedad. ARTCULO OCHO.LAS COCHERAS O GARAJES. Cuando las cocheras

o garajes den a zonas comunes, debern estar debidamente cerrados, evitando que
se puedan ver los elementos que se guardan dentro de stos para evitar
contaminacin visual. Las cocheras debern guardar equilibrio en el diseo con el
resto de la propiedad para no quebrar los parmetros de diseo.

ARTICULO

NUEVE. AGUAS NEGRAS. Todas las unidades habitacionales o casas, sin

excepcin, debern instalar dentro del predio una planta individual de tratamiento de
aguas negras, con la finalidad de evitar verter contaminacin excesiva dentro del
subsuelo de los predios o fundas sirvientes. No se permite el uso de tanques
spticos individuales. ARTICULO DIEZ. PREDIOS Y CERRAMIENTOS: Con el
propsito de establecer la unidad visual, circulacin de la fauna, continuidad y
armona arquitectnica de todo el proyecto, se recomienda el uso de vallas naturales
de seto vivo en las divisiones o linderos perimetrales entre los fundos, siempre
cumpliendo la siguientes regulaciones: Linderos frontales: I) Se permiten vallas de
madera o piedra o divisiones mediante setos naturales en los linderos frontales con
una altura mxima de metro y veinte centmetros de altura; II) Las vallas naturales de
seto vivo debern sembrarse en lnea con la fachada de la residencia; IIl) Las
divisiones sern aprobadas de acuerdo a cada caso por la comisin y siempre
debern tomarse como parte del diseo integral de cada construccin. ARTCULO
ONCE. JARDINERA: Los propietarios de los fundos sirvientes podrn plantar
rboles frutales o de tipo ornamental dentro de su rea privada, evitando hasta
donde sea posible que su follaje invada los predios vecinos obstaculizando la vista y
belleza escnica existentes en dichos fundos. El resto de la jardinera deber
122

consistir de arbustos y plantas en forma aislada o preferiblemente en grupos de

tamao y color descendente desde paredes o setos para lograr efectos visuales de
concavidad en beneficio del proyecto como un todo, y siempre y cuando dichos setos
o arbustos no quiebren con la armona de la flora existente. En el diseo de la
jardinera tendr presente el uso eficiente y moderado del agua, evitando grandes
extensiones de csped u otros cultivos cuyo consumo de agua es intensivo, con la
finalidad de salvaguardar el recurso hdrico. ARTCULO DOCE. ANTEPROYECTOS:
Todos los anteproyectos debern presentarse para su aprobacin al Comit de
Visado del Proyecto, antes de que se elaboren los planos de construccin y
especificaciones tcnicas, con la finalidad de tener mecanismo que garantice y
proteja el medio ambiente. En este sentido el anteproyecto de la propiedad a
construir deber incluir los siguientes planos: a) Plano de localizacin de la casa en
el terreno; b) Plantas de distribucin necesarias para comprender el proyecto; c)
Fachada frontal, posterior y laterales; d) Cortes longitudinal y transversal; e) Planta
de techos; f) Plano de Paisajismo; g) Propuesta de instalacin electromecnica.
ARTCULO TRECE. PLANOS DE CONSTRUCCIN Y ESPECIFICACIONES: Se
revisarn los planos de construccin arquitectnicos, estructurales, elctricos y
mecnicos, as como las especificaciones tcnicas, antes del inicio de obras, para
comprobar si cumplen con el anteproyecto aprobado, con los acabados de primera
calidad que requiere la alta categora del proyecto residencial. Los planos
constructivos y especificaciones de|1ben cumplir con el trmite oficial de aprobacin
de planos que est vigente en el mbito estatal, adems cada proyecto debe contar
con un profesional responsable debidamente inscrito en el Colegio Federado de
123

Ingenieros y Arquitectos, tanto para el trmite de permisos como durante todo el

proceso constructivo. ARTCULO CATORCE. GARANTIAS: Con la finalidad de tener
una garanta que consolide el cumplimiento de regulaciones ambientales y de este
reglamento, cada propietario de fundo sirviente deber entregar a favor de
INVERSIONES LOBOSITZ S. A. una Garanta mediante letra de cambio a la vista
que deber ser librada por parte de la sociedad propietaria del inmueble sobre el cual
se har la construccin, la cual corresponder a un uno por ciento del valor de la
obra, la cual permanecer en custodia hasta la recepcin de la obra por parte del
Proyecto. Esta garanta cubrir cualquier eventualidad de obra imputable a la
constructora y por tanto al propietario del lote. ()123.
Investigaciones cientficas, aprovechamiento de recursos
Existen organizaciones no gubernamentales, fundaciones y otras agencias
como es el caso de las farmacuticas dispuestas a financiar proyectos cientficos de
investigacin relacionados con el medio ambiente, por lo que los contratantes
podran estipular la posibilidad de realizar investigacin en la porcin del terreno
destinada a la servidumbre ecolgica, y obtener con eso alguna ganancia onerosa.
Sern los cientficos quienes establecern el tipo de investigacin que se
realizar, por esto el notario solamente se limitar a darle publicidad registral al
proyecto que se pretende llevar a cabo en la finca.
El notario pblico no es un experto en la investigacin cientfica de carcter
ecolgico, por lo tanto en la escritura pblica tendr nicamente el cuidado de

123

Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 2009-Asiento 253222.

124

transcribir la voluntad de las partes, y en caso de detallarse los aspectos

concernientes a la investigacin, utilizar como base el proyecto cientfico
presentado. En este ejemplo, nada ms se deja abierta la posibilidad de realizar
investigaciones cientficas, sin especificar su contenido o metodologa:
NMERO CUARENTA Y SIETE: Ante m, Carlos Manuel Chacn Marn,
Notario pblico de San Jos B) PROPSITO: El propsito de este contrato de
servidumbre ecolgica es vi) Mantener una reserva de bosque tropical para la
educacin, recreacin ecolgica y la investigacin de los valores de la conservacin
de la biodiversidad;124.
Venta de servicios ambientales
El Pago por Servicios Ambientales (PSA) es el reconocimiento econmico que
hace el Estado costarricense a los propietarios de bosques y plantaciones forestales
por los servicios ambientales que brindan las reas boscosas. Este pago, creado en
1996 mediante la ley 7575, se brinda como retribucin por los servicios ambientales
proporcionados por el bosque y las plantaciones forestales en mitigacin de gases de
efecto invernadero, proteccin de agua para uso urbano, rural o hidroelctrico,
proteccin de la biodiversidad para su conservacin y uso sostenible, cientfico y
farmacutico, investigacin y mejoramiento gentico; proteccin de ecosistemas,
formas de vida y belleza escnica natural para fines tursticos y cientficos. Este
incentivo est dirigido a todos aquellos productores que realicen actividades de

124

Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 541-Asiento 6720.

125

reforestacin, manejo de bosques primarios y conservacin o preservacin de

coberturas forestales.
En un inicio los servicios ambientales siguieron el mismo patrn establecido
para los incentivos forestales. Inclusive se us el mismo mecanismo de pago, los
Certificados de Abono Forestal y hasta los mismos montos reconocidos.
Sin embargo, esto fue evolucionando y en 1998 se cambi el sistema de pago
y los montos. Los principales cambios que se dan en la transformacin del sistema
de incentivos al pago de servicios ambientales son en su filosofa, ya que a diferencia
de ser dineros no reembolsables destinado al fomento de una actividad, se convierte
en un pago que reconoce uno o varios servicios proporcionados por el bosque a la
sociedad. Adems la fuente de recursos no es la misma, pues para esto se establece
un impuesto al Consumo de los combustibles y otros hidrocarburos, bajo el principio
de Quien contamina, debe pagar.
El concepto de servicios ambientales se define en la Ley Forestal como: Los
que brindan los bosques y plantaciones forestales y que inciden directamente en la
proteccin del mejoramiento del medio Ambiente. El pago de servicios ambientales
es un instrumento financiero que pretende darle sostenibilidad a la conservacin y
mantenimiento de la cobertura forestal del pas. Este mecanismo se ha venido
implementando desde 1997. Su xito radica en un equilibrio entre el cobro y el pago
de los servicios ambientales. Esto es, que existan interesados en comprar los
servicios ambientales que los dueos de bosques y plantaciones forestales estn
dispuestos a vender.

126

La Ley Forestal establece el reconocimiento de los servicios ambientales; sin

embargo, su cobro es de carcter obligatorio solamente para los casos de la
Mitigacin de los Gases de Efecto Invernadero y la Biodiversidad, que deben
financiarse con el cobro del impuesto selectivo de consumo a los combustibles. Por
esta razn, en el caso de los otros servicios ambientales, el Fondo Nacional de
Financiamiento Forestal (FONAFIFO) ha firmado alianzas con instituciones y
organizaciones no gubernamentales, los cuales se benefician de los servicios
ambientales, estableciendo convenios y contratos que han generado una importante
experiencia al pas en cuanto a la internalizacin de los servicios ambientales. Esta
experiencia ha sido plasmada en esquemas con montos establecidos, que han sido
incorporados de diferentes formas en las estructuras de costos de las empresas.
Estos esquemas tambin se han ido mejorando.
Al realizar las siguientes preguntas, se ver que el resultado de los Servicios
Ambientales no tienen precio: Cunto vale el agua que produce diariamente una
cuenca hidrogrfica? Cunto vale la limpieza que el bosque hace de la atmsfera
filtrando los gases contaminantes que causan el efecto de invernadero? Cunto
vale un paseo por el bosque y el recuerdo inolvidable de sus paisajes hermosos y de
las aventuras que podemos vivir en ellos? Cmo, cunto y a quin debemos pagar
estos servicios ambientales que nos da el bosque?
El valor que tienen los servicios ambientales y la necesidad de cobrar por ellos
son conceptos relativamente nuevos en el mundo y Costa Rica es uno de los pases
pioneros en idear y aplicar mecanismos financieros para hacer cobros y pagos por
estos servicios. La razn no es antojadiza. Simplemente si deseamos continuar
127

recibiendo agua, energa, aire limpio y belleza escnica que se traduce en ingresos
por turismo, es necesario preservar, recuperar y manejar adecuadamente los
bosques. Y eso tiene un precio, que debemos pagar los usuarios de estos servicios,
tanto personas como empresas.
Por otro lado, si queremos que determinado propietario de terreno (a nivel
local) lo dedique a la actividad forestal, es necesario asegurarle que gozar en lo
posible de todos los beneficios producidos por su plantacin o bosque125.
Con lo anterior, queda ampliamente explicado que los propietarios de los
fundos sirviente y dominante pueden contratar con las entidades administrativas
correspondientes la venta de servicios ambientales, inherentes

a la tarea de

conservacin emprendida con la servidumbre ecolgica.

El pago por servicios ambientales (PSA), garantiza una doble ganancia, ya
que se conserva la naturaleza, y a la vez el propietario se asegura un ingreso
econmico por la venta de estos servicios.
El pago de servicios ambientales y la servidumbre ecolgica, constituyen una
combinacin viable, ya que la finalidad de ambas figuras jurdicas es la conservacin
del medio ambiente, por lo tanto, es relativamente sencillo someter la finca a ambas
limitaciones, esto debido a la compatibilidad del fin buscado.
Por lo general el FONAFIFO, es el encargado de contratar el pago de este tipo
de servicio, por esto es oportuno transcribir el siguiente extracto, donde se suscribe
esta modalidad de contrato por el pago de servicios ambientales:

125

El xito forestal en Costa Rica: En cinco casos, MINAE, San Jos, Enero del 2002, Loc. Cit. P.: 39.

128

NUMERO CIENTO DIECIOCHO: Yo, Amy Acn Snchez, Notaria Institucional

del Fondo Nacional de Financiamiento Forestal, con oficina en San Jos, avenida
siete, entre calle tres y cinco, procedo a protocolizar en lo conducente contrato
suscrito con el Ministerio del Ambiente Energa y Telecomunicaciones, para el pago
de Servicios Ambientales segn lo dispuesto en la Ley Forestal y cuyo texto dice en
lo conducente: (...) LM- CERO UNO - VEINTIDS- CERO CERO CERO CUATRO DOS MIL ONCE. Nosotros TEFILO DE LA TORRE ARGELLO, mayor, casado una
vez, Ingeniero Civil, vecino de Santa Ana, portador de la cdula de identidad Numero
ocho-cero diecisis - quinientos dieciocho en su carcter de Ministro de Ambiente,
Energa y Telecomunicaciones, segn Acuerdo Cero uno-P-Dos mil diez, del ocho de
mayo del dos mil diez, publicado en La Gaceta Digital Nmero Ochenta y ocho del
once de mayo de 2010; en adelante denominado "EL MINAET" quien mediante
Acuerdo Nmero Cuatro-Dos mil diez, del ocho de mayo del dos mil diez, publicado
en La Gaceta Nmero Ciento diez el ocho de junio del dos mil diez, ha delegado la
firma de los contratos tramitados por el Fondo Nacional de Financiamiento Forestal
para el Pago de Servicios Ambientales en cualquiera de sus modalidades en el
seor JORGE MARIO RODRIGUEZ ZUIGA, mayor, casado una vez, Ingeniero
Agrnomo, portador de la cdula de identidad numero uno-quinientos cuarenta y
cinco-setecientos siete vecino de Sabanillas de Montes de Oca, Director Ejecutivo
del Fondo Nacional de Financiamiento Forestal, quien adems acta en su condicin
de Apoderado General debidamente facultado para este acto, segn consta en el
Registro de Personas Jurdicas del Registro Pblico, bajo las citas de inscripcin:
quinientos treinta y cuatro-mil ochocientos setenta y nueve-uno-dos, en adelante
129

denominado FONAFIFO cdula jurdica tres-cero cero siete-doscientos cuatro mil

setecientos veinticuatro y ANDREA MEZA MURILLO, mayor, casada una vez,
Abogada, cdula de identidad nmero tres-trescientos cincuenta y dos-novecientos
tres y vecina de San Jos, Escaz, en su condicin de PRESIDENTE con Facultades
de Apoderada Generalsima sin Lmite de Suma de la Sociedad denominada
ASOCIACIN CENTRO DE DERECHO AMBIENTAL Y DE LOS RECURSOS
NATURALES, cdula jurdica tres cero cero dos - ciento cinco mil setecientos
sesenta y dos, domiciliada en San Jos-Montes de Oca, Barrio La Granja cien
metros al este y cien metros al Sur del Banco Popular, San Pedro de Montes de Oca,
personera inscrita en el sistema digitalizado del Registro Mercantil, en adelante
denominada LA BENEFICIARIA con fundamento en la Ley Forestal nmero siete
cinco siete cinco, convenimos en celebrar el presente contrato, que se regir en
especial por las siguientes clusulas: PRIMERA: Que de conformidad con lo
dispuesto, LA BENEFICIARIA en su condicin de propietaria del inmueble del
Partido de Limn, inscrito en el Registro de la Propiedad bajo el Folio Real matricula
Nmero OCHENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS NOVENTA Y CUATRO-CERO
CERO, que es terreno con bosque, sito en el Distrito dos-Sixaola, Cantn cuatroTalamanca de la Provincia de Limn, Linda al Norte: Asociacin de Desarrollo
Integral de Mata de Limn, Sur: Gabriel Marcelo Rojas Mckartthy, Este: Asociacin
de Organizaciones del Corredor Biolgico Talamanca Caribe y Oeste: Resto
reservado y servidumbre de paso con seis metros, Mide Ciento treinta y cuatro mil
doscientos sesenta y seis metros cuadrados, Plano catastrado: L-quinientos ochenta
y cuatro mil

quinientos doce-mil novecientos noventa y nueve, donde acepta

130

ejecutar un proyecto de proteccin de Bosque en un rea de trece hectreas, (...).

SEGUNDA: LA BENEFICIARIA, reconoce recibir el PSA de comn acuerdo al
artculo tres, inciso k de la Ley Forestal siete cinco siete cinco y acepta ceder a
FONAFIFO, por un periodo igual al que FONAFIFO pguelos servicios ambientales
generados por el rea sujeta a este contrato, los derechos por reducir, evitar o fijar
las emisiones de gases -con efecto invernadero-, la proteccin del agua para uso
urbano, rural o hidroelctrico, proteccin de la biodiversidad y belleza escnica
natural, que genera las actividades de proteccin del bosque. Como contraprestacin
por la proteccin del bosque, y la cesin sealada, el FONAFIFO pagar la suma de
sesenta y cuatro dlares por hectrea por ao, (...). Dicho monto se pagar en
colones y de acuerdo al tipo de cambio de venta de referencia del Banco Central de
Costa Rica del da en que se emite la orden de pago. (...). Los desembolsos se
realizarn siempre y cuando el beneficiario se encuentre al da en sus obligaciones
con la Caja Costarricense del Seguro Social. EL BENEFICIARIO autoriza
expresamente durante toda la vigencia de este contrato, para que los pagos por
concepto de servicios ambientales sean girados por FONAFIFO, directamente a la
Asociacin CENTRO DE DERECHO AMBIENTAL Y DE LOS RECURSOS
NATURALES, cdula jurdica tres-cero cero dos- ciento cinco mil setecientos sesenta
y dos, que le brind los servicios de asesora tcnica, regencia y seguimiento del
proyecto, quien a su vez deducido el monto acordado, entregar la diferencia al
Beneficiario. EL FONAFIFO queda facultado para no ejecutar los pagos
establecidos en ste contrato, si dentro de los doce meses posteriores al vencimiento
del contrato, LA BENEFICIARIA no ha gestionado el o los desembolsos
131

correspondientes. TERCERA: Como afectacin voluntaria a la propiedad LA

BENEFICIARIA acepta mantener durante cinco aos a partir de su vigencia,
afectada dicha propiedad con las limitaciones y obligaciones establecidas en este
contrato, (...). CUARTA: LA BENEFICIARIA se compromete a: a) Proteger el
bosque, la cobertura vegetal o los procesos de regeneracin, del rea comprendida
en este contrato, y por ende no cortar rboles, o cualquier tipo de vegetacin. b)
Contar con un Regente Forestal, debidamente colegiado, responsable de la
ejecucin tcnica durante la vigencia del contrato, el Prevenir y controlar los
incendios forestales. d) Prevenir y evitar la cacera ilegal y la extraccin ilegal de
otros productos del bosque. e) No desarrollar actividades agrcolas y/o ganaderas. f)
No efectuar acciones de corta y extraccin de productos maderables. g) No realizar
ninguna actividad que altere el comportamiento natural del rea a proteger. h)
Comunicar al MINAET, cualquier alteracin o contingencia que ocasione cambios en
el rea protegida. i) Permitir el libre acceso del personal de MINAET, FONAFIFO,
encargado de control, al lugar del rea sujeta al PSA facilitando su labor. j) Ceder al
Fondo Nacional de Financiamiento Forestal los servicios ambientales, generados por
su bosque. k) Acatar cualquier recomendacin tcnica emitida por el MINAET o el
regente, en forma escrita. QUINTA: Cualquier venta total, parcial, cesin o
enajenacin del inmueble objeto de este contrato, deber ser comunicado de previo
al Fondo Nacional de Financiamiento Forestal. La venta obliga en iguales trminos al
nuevo dueo o adquirente, salvo que ste desee devolver el monto proporcional
pagado por FONAFIFO, en cuyo caso proceder el finiquito correspondiente. SEXTA:
FONAFIFO queda expresamente facultado a comercializar de cualquier forma ya
132

cualquier persona fsica, jurdica, nacional o internacional los derechos cedidos.

STIMA: El incumplimiento por parte de LA BENEFICIARIA de cualquiera de sus
obligaciones establecidas en este contrato, en la Ley Forestal, en su Reglamento,
dar por finalizado el presente contrato en forma automtica y autoriza al FONAFIFO
a suspender total o parcialmente los pagos pendientes y a solicitar el reintegro de los
pagos otorgados, sus intereses y en general los daos y perjuicios ocasionados,
renunciando expresamente en este supuesto a su domicilio. Las partes podrn dar
por finalizado el presente contrato de mutuo acuerdo, para ello el FONAFIFO
reconocer como servicios prestados los aos de proteccin pagados al
Beneficiario.OCTAVA: Este contrato tendr una vigencia de cinco aos, a partir de su
firma. (...).La suscrita Notaria da fe de lo siguiente: a) Que el contrato existe y fue
debidamente firmado por las partes el da tres de junio del dos mil once.- b) Que
confrontado ste instrumento con su original result conforme. C) Que la
protocolizacin del contrato lo es en lo conducente y lo omitido no modifica, altera,
condiciona restringe ni desvirta lo transcrito.- Es todo.- ()126.
Es importante recordar y dejar claro, que aunque el PSA es un gravamen
inscribible sobre la finca en cuestin, y que este gravamen limita la libre disposicin
de la propiedad, como se hace mencin en la clausula QUINTA del testimonio
anteriormente transcrito, es una limitacin paralela a la servidumbre ecolgica,
diferencia que se hace en el captulo primero.

126

Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 2011-Asiento 160658.

133

Obligaciones de ambos dueos de los fundos

El hecho de que la servidumbre ecolgica sea voluntaria, permite que las
obligaciones sean acordadas por los propietarios de ambos fundos, no obstante se
toma como base el artculo 373 del Cdigo Civil, el cual obliga al dueo del fundo
sirviente a abstenerse de hacer cualquier acto que vulnere el derecho de la
servidumbre.
Artculo 373.- El dueo del predio sirviente no puede disminuir, ni hacer ms
incmoda para el predio dominante, la servidumbre con que est gravado el suyo;
pero respecto del modo de la servidumbre, puede hacer a su costa cualquier
variacin que no perjudique los derechos del predio dominante.
Esa obligacin de no hacer, y cualquier otra acordada por los contratantes,
debern ser transcritas en la escritura pblica donde se consignar la servidumbre
ecolgica.
En el siguiente ejemplo, se muestra como las partes se obligan
recprocamente a abstenerse de cualquier accin que perjudique la conservacin,
obligando en especial al propietario del fundo sirviente a informar cualquier traspaso
que haga del inmueble.
Nmero Veinticinco: Ante m, Mauricio Murillo Gonzlez, Notario Pblico ()
D) OBLIGACIONES DEL DUEO DEL FUNDO SIRVIENTE: Las partes aqu
firmantes reconocen la importancia de "Los Valores de Conservacin" protegidos en
este contrato, siendo la conservacin de los mismos el objeto principal de este
contrato. Consecuentemente, se obliga el titular del derecho de propiedad del fundo

134

dominante a observar y cumplir a cabalidad todas las restricciones que a lo largo de

este contrato se establecen. El propietario del fundo sirviente mantiene todas sus
responsabilidades como propietario de ese bien inmueble, incluyendo aquellas
relacionadas

con

la

propiedad,

pago

de

impuestos,

manejo,

operacin,

mantenimiento y proteccin del fundo sirviente. Queda obligado el propietario del

Fundo Sirviente a comunicar previo o una vez celebrado el negocio, el traspaso por
causas onerosas o gratuitas, de la finca. ()127.
El siguiente ejemplo es enftico en el deber del propietario del fundo sirviente,
de permitir el disfrute de la servidumbre al propietario del fundo dominante, contenido
en el artculo 373 del Cdigo Civil.
NMERO CIENTO DIECINUEVE: Ante m, Andrea Htt Fernndez, ()
SEGUNDO: TRES. Derechos del Propietario del Fundo Dominante. Para alcanzar el
Propsito de esta Servidumbre de Conservacin, y de conformidad con sus trminos
y condiciones, el dueo del Fundo Dominante tendr derecho a lo siguiente: A. A
preservar y proteger los Valores de Conservacin del Fundo Sirviente; B. A entrar, o
permitir la entrada de empleados o agentes al Fundo Sirviente, no ms de tres veces
por ao, en momentos razonables, para monitorear el cumplimiento de y asegurar de
otro modo los trminos de esta Servidumbre de Conservacin; estipulndose que,
antes de entrar, el propietario del Fundo Dominante deber primero brindar un aviso
escrito de al menos cuarenta y ocho horas de anticipacin, al propietario del Fundo
Sirviente, y el propietario del Fundo Dominante no interferir de modo irrazonable

127

Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo: 556-Asiento: 15773.

135

con el uso y disfrute pacfico del Fundo Sirviente; y tambin se acuerdas que el
propietario del Fundo Sirviente puede otorgarle permiso por escrito al propietario del
Fundo Dominante, para ingresar al Fundo Sirviente para otros propsitos; y C. A
Prevenir cualquier actividad en, o uso del Fundo Sirviente, que sea inconsistente con
el Propsito de esta Servidumbre de Conservacin y, excepto en cuanto lo limita la
Seccin SEIS a continuacin, Friends podr exigir la restauracin de aquellas reas
o caractersticas del Fundo Sirviente que sean perjudicadas por una actividad o uso
inconsistentes, de conformidad con lo establecido en la Seccin SIETE. CUATRO
()128.
Se ha insistido en que la funcionalidad primordial de la servidumbre ecolgica,
es la conservacin de los ecosistemas y de los recursos naturales, por esto el notario
deber ser extenso en todas las restricciones posibles, de modo que las partes no
tengan margen de accin posible para poner en riesgo el equilibrio medio ambiental
que se busca preservar. A modo de ejemplo, se enumeran las siguientes
restricciones:
E) USOS ABSOLUTAMENTE PROHIBIDOS: En virtud de la servidumbre
ecolgica aqu creada, en el fundo sirviente se prohbe realizar actividades que
expresa o implcitamente disminuyan, intenten disminuir o afectar negativamente el
propsito de la misma. Por ello, sin que la siguiente resulte una descripcin taxativa
que de modo alguno limite la generalidad de lo anteriormente indicado, se prohben
en forma expresa las siguientes actividades: i) Uso agrcola, pecuario e industrial: Se

128

Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo: 2009-Asiento: 280266.

136

prohbe la realizacin de todo tipo de actividades agrcolas, pecuarias e industriales;

ii) Estructuras: Se prohbe la construccin de todo tipo de Infraestructura, obra,
edificacin y construccin permanente; iii) Topografa: Se prohbe excavar, zanjar,
cavar, dragar, rellenar, drenar y remover suelo, tierra, arena, piedras, rocas,
minerales o cualquier otro tipo de material, as como cualquier otro tipo de cambio
material en la topografa de esta zona; iv) Minerales: Se prohbe la exploracin y
explotacin minera, subterrnea y superficial, y ningn mineral, gas o petrleo podr
ser extra Ido; v) Desechos: Se prohbe la colocacin, almacenamiento, acumulacin,
acopio temporal y permanente de basura, desechos desperdicios, residuos o
cualquier otro tipo de material similar en, sobre o debajo de esta seccin de la
propiedad: vi) Recursos maderables y vegetacin: Se prohbe cosechar, remover,
destruir, cortar, podar, talar y recortar todo tipo de vegetacin incluyendo rboles: vii)
Caminos y senderos: Se prohbe terminantemente la construccin de todo tipo de
caminos y senderos; viii) Especies exticas: Se prohbe introducir y plantar todo tipo
de especies no - nativas de esta zona del pas o exticas. Asimismo, se prohbe
diseminar semillas de cualquier forma de este tipo de especies; ix) Recursos
hdricos: Se prohbe interrumpir, alterar, disminuir o contaminar el agua superficial y
subterrnea y tampoco se podrn llevar a cabo actividades que puedan causar un
dallo o detrimento a la calidad y pureza del agua o que puedan alterar los niveles y el
flujo de esta. Las actividades extractivas deben limitarse al consumo humano y
deben realizase de manera que no causen dallo alguno o devengan en un detrimento
de la calidad o la pureza del agua, igualmente no deben verse alterados sus niveles
o flujo; x) Vehculos y otros medios de transporte: Se prohbe parquear, estacionar,
137

conducir, manejar y operar todo tipo de vehculo o medio de transporte, temporal o

permanentemente, incluyendo los siguientes vehculos: cuadriciclos, triciclos,
motocicletas y bicicletas; xi) Agroqumicos: Est prohibida la aplicacin intensiva de
agroqumicos incluyendo pesticidas, rodenticidas, herbicidas y fungicidas; xii)
Cacera: Se prohbe cazar, acosar, perseguir, encerrar, molestar, recolectar, daar,
herir y matar todo tipo de fauna con excepcin de aquellas especies que tengan o
puedan tener un impacto negativo en el propsito de este contrato para lo cual se
deber contar con la aprobacin previa del dueo del fundo dominante; xiii) Suelo:
Se prohbe la realizacin de actividades que causen o puedan causar degradacin,
erosin o contaminacin del suelo; xiv) Se prohbe la realizacin de actividades que
causen o puedan causar degradacin, erosin o contaminacin del suelo; xv)
Entretenimiento Nocturno: Bajo ninguna circunstancia se autorizar la instalacin de
discotecas, salones de baile u otro establecimiento que conlleve la instalacin de
equipos sonoros que ocasione disturbios a la fauna del lugar a cualquier hora del da;
xvi) Subdivisin: Cualquier divisin en lotes, de hecho o legal, que pretenda hacerse
de la propiedad est prohibida. Se debe entender que a partir de la firma del
presente contrato se prohben todas las actividades anteriormente indicadas, an en
los casos en que previo a la firma de este contrato existieran permisos pblicos o
privados para su realizacin. Como se dijo anteriormente, todas las actividades que
expresa o implcitamente disminuyan o intenten disminuir, que tienen o que podran
tener un potencial efecto negativo en el objeto de conservacin ecolgica de este
acuerdo, quedan expresa y absolutamente prohibidas en el fundo sirviente. En caso
de existir una duda razonable, en lo relativo al riesgo que determinada actividad
138

podra implicar, previo a la ejecucin de la misma, deber hacrsele la consulta, por

escrito, a la propietaria del Fundo Dominante; siendo que, solo podr ser
desarrollada en el caso de darse la aprobacin. Si existiera la necesidad de realizar
algn tipo de estudio o diagnstico para determinar la viabilidad de la actividad, los
gastos corrern por cuenta del propietario del Fundo Sirviente. F) USOS PERMIDOS:
El titular del derecho de propiedad de esta finca conserva su derecho de propiedad,
limitando el ejercicio del mismo mediante las restricciones establecidas en este
contrato. Con base en lo anterior y lo indicado en la clusula E), el propietario del
fundo sirviente, deber observar las siguientes disposiciones de uso: Por estar
cubierta esta finca, por bosque primario, sirve de refugio a una sobresaliente
diversidad de vida silvestre, consecuentemente esta zona tiene varios ecosistemas
complejos, que constituyen un sitio relevante para la investigacin cientfica y la
conservacin de los recursos naturales y la vida silvestre Es por esto que el
propietario deber manejarla, de confinidad con lo que se establece para el Manejo
de la Categora l. a, Reserva Natural Estricta, de la categorizacin para el Manejo de
reas Protegidas, elaborado por la UICN, en la publicacin Guidelines for Protected
reas Management Categories de la UICN, del ao mil novecientos noventa y cuatro.
En sentido estricto, la autoridad competente de tal categora debe ser una
gubernamental, pero este no es el caso; de manera que cuando se dice que el
propietario deber manejar esta zona como si fuera una Reserva Natural Estricta, lo
significa es que el propietario deber observar los objetivos y direccionamientos
establecidos para esta categora. Esta categora se define como: "el rea de tierra
y/o mar que posee algn ecosistema, rasgo geolgico o fisiolgico y/o especies
139

destacadas

representativas,

destinada

principalmente

actividades

de

investigacin cientfica y/o monitoreo ambiental". Tomando en cuenta lo anterior, el

propietario queda expresamente autorizado para permitir la realizacin de un nmero
limitado de estudios cientficos o de monitoreo ambiental. Con estos fines, podrn
levantarse estructuras desmantelables, por un plazo mximo de tres meses, para
trabajos ocasionales, investigacin o educacin, previo aviso a los dueos del fundo
dominante. Los investigadores autorizados, debern proveer de una copia de la
investigacin, al propietario del fundo sirviente, con el fin de que pueda ser
compartido con la comunidad. Para cambiar cualquier aspecto del manejo
establecido para esta rea, el propietario del fundo dominante es quien aprueba las
mismas y lo puede hacer con base en las recomendaciones de un Comit Tcnico
integrado por un representante de los dueos del fundo dominante, Amigos de la
Osa, el Departamento Forestal de la Universidad de Gainsville, y cualquier otra
organizacin considerada una Autoridad en lo atinente al Manejo de los Recursos
Naturales. G) ACCESO AL PBLICO: Ninguna clusula de este contrato debe ser
interpretada de forma tal que permita el ingreso del pblico a la misma o de persona
alguna sin el consentimiento del dueo del fundo sirviente. Dicho permiso solo podr
ser otorgado siempre y cuando no se afecte negativamente el propsito de la
servidumbre ecolgica aqu constituida. H) SEGUIMIENTO Y VERIFICACIN: Las
propietarias del fundo dominante, con el fin de verificar y dar seguimiento al
cumplimiento de este contrato, por medio de su personal o consultores
especficamente contratados para estas labores, tendrn derecho a ingresar al
menos cuatro veces al ao al fundo sirviente, previo aviso por escrito a la propietaria
140

del mismo. Durante dichas visitas la duea del fundo dominante y sus representantes
podrn recorrer todo el fundo sirviente, para verificar el fiel cumplimiento de los
trminos del presente contrato y recopilar toda la informacin o muestras que sean
necesarias para este fin. Igualmente la duea del fundo dominante y sus
representantes podrn utilizar todos los medios que desee para estas labores, sin
afectar negativamente el propsito de este contrato. Podrn acompaar a los
consultores de las propietarias del Fundo Dominante, los representantes, consultores
o personal, que en su momento se designe, del Fundo Sirviente. I) PRINCIPIO
PRECAUTORIO: En caso de duda sobre los efectos de determinados actos del
dueo del fundo sirviente sobre el ambiente, por falta de certeza cientfica o de otra
naturaleza, siguiendo el principio precautorio, dichos actos no podrn ser realizados,
sern evitados o en su caso no se podrn continuar. J) INTERPRETACIN
CONTRACTUAL Y ANEXOS: i) El objeto de esta clusula es el de evidenciar el
espritu que inspira la firma de este contrato y, consecuentemente proveer los
lineamientos generales para asegurar que la relacin contractual aqu establecida
entre el Fundo Sirviente y el Fundo Dominante, est completamente clara como para
garantizar el objeto del mismo, sea el de la conservacin de la tierra en su estado
ms natural y menos intervenido posible a perpetuidad. Esto, para que las
restricciones aqu plasmadas no se interpreten, de manera en que ste se convierta
en un instrumento poco prctico, desfasado o hasta absurdo, para la conservacin
que se pretende del Fundo Sirviente. Con el fin de proteger los Valores de
Conservacin del Fundo Sirviente, este contrato ha sido creado a perpetuidad. Sin
embargo, las partes reconocen que en el futuro es posible que existan nuevos
141

descubrimientos, tecnologa novedosa, as como avances cientficos superiores a los

que existen hoy en da. De ah que la intencin de las partes es que la interpretacin
de este contrato sea lo suficientemente flexible para que permita aprovechar aquellas
mejoras ambientales, de conservacin o prcticas sostenibles an sin descubrir,
siendo que permanezca el objeto conservacionista del presente contrato, al da con
la tecnologa. En caso de que existan preocupaciones o dudas concernientes a un
cambio en el uso de la tierra o en cuanto a la aplicacin de una nueva tecnologa,
deber conformarse un Comit Tcnico integrado por un representante de una
organizacin cientfica local, como Amigos de Osa; una Institucin de Educacin
Superior o Universidad, como el Departamento Forestal de la Universidad de
Gainsvilie; una organizacin internacional de renombre dedicada a la conservacin,
como TNC; y, cualquier otra organizacin que sea considerada una Autoridad
Tcnica en lo atinente al Manejo de los Recursos Naturales, para que se discuta a
profundidad el asunto. II) Anexo: Ambas partes reconocen que distintas
circunstancias que justifiquen la modificacin o flexibilizacin de ciertas prohibiciones
o restricciones contenidas en este contrato podran surgir. Para este fin, el propietario
del Fundo Sirviente o segn el caso, del Fundo Dominante, tendrn el derecho de
solicitar, mediante una carta en la que se fundamente su respectiva solicitud, al
dueo del Fundo Dominante, o bien al del Sirviente segn el caso, la modificacin de
ciertas restricciones, quien aceptar por completo o con modificaciones la solicitud o
en su defecto la rechazar. En caso de haber acuerdo, deber elaborarse una
adendum a este contrato, en el que claramente se describa y justifique la
flexibilizacin o modificacin al contrato, la actividad a la que se refiere dicho cambio,
142

el plazo por el que operar y dems pormenores; el cambio no podr operar hasta
que no exista un adendum firmado por ambas partes. Cualquier cambio o
flexibilizacin debe estar acorde con el objeto y propsito del presente contrato,
siendo que ninguna de las partes debe consentir en efectuar una modificacin que
permita la realizacin de alguna actividad absolutamente prohibida por este contrato,
o bien que pueda en forma alguna ir en detrimento de la proteccin de los Valores de
Conservacin, aqu resguardado129

Incumplimiento
Hay que tener en cuenta que, aunque las partes contratantes puedan llegar a
acuerdos bien fundamentados y formulados con suficiente razonabilidad, en algn
momento puede darse algn incumplimiento en las obligaciones contradas. Eso es
importante que el notario lo tenga en cuenta, para que en la escritura formalizada, el
contrato de servidumbre ecolgica, se contemplen los mecanismos necesarios para
resolver cualquier discrepancia o incumplimiento de este acuerdo.
En el ejemplo siguiente se toman en cuenta las vas administrativa y judicial,
adems de otras formas de resolucin alternativa de conflictos tales como mediacin
y arbitraje. Este ejemplo es bastante amplio, pues como se podr observar, no slo
trata de los mecanismos para la resolucin de los conflictos, si no que hasta deja
establecida la carga econmica correspondiente.

129

Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 556-Asiento 15776.

143

K) INCUMPLIMIENTO: En caso de que el dueo del fundo dominante

considere que existe un incumplimiento parcial o total de lo establecido en el
presente contrato por parte del propietario del fundo sirviente o una amenaza por
parte de un tercero, podr comunicarlo en forma escrita a la propietaria del fundo
sirviente, haciendo constar en dicho escrito los hechos, pruebas y fundamentos
tcnicos o legales correspondientes, exigiendo las acciones o rectificaciones
necesarias. A partir de que dicho escrito sea recibido por el propietario del fundo
sirviente, deber inmediatamente detener la realizacin del acto o actos que dieron
motivo a la inconformidad del dueo del fundo dominante y adems tendr el plazo
de diez das naturales para contestar dicho escrito en forma fundamentada. En caso
de que contine la disconformidad, la resolucin del conflicto podr ser sometida a la
organizacin CENTRO DE DERECHO AMBIENTAL Y DE LOS RECURSOS
NATURALES (CEDARENA), cdula de persona jurdica nmero TRES CERO CERO
DOS - UNO CERO CINCO SIETE SEIS DOS - DIECISIETE, por medio de su
representante legal, propietaria del fundo DOMINANTE. No obstante lo anterior, en
cualquier momento, igualmente, la Asociacin coduea del fundo dominante podr
acudir a la va administrativa y judicial para detener en forma temporal o permanente
los actos que consideren inconformes con el presente contrato, para hacer cumplir la
servidumbre ecolgica y para exigir la reparacin de los daos ocasionados. Si no es
posible dicha reparacin, el monto por resarcimiento de los daos y perjuicios
ocasionados deber ser reinvertido por el dueo del fundo dominante en actividades
tendientes a lograr el propsito de esta servidumbre ecolgica. En caso de una
violacin comprobada en los trminos de este contrato por parte del propietario del
144

fundo sirviente, este deber pagar al dueo del fundo dominante todas las costas
legales y personales derivadas de dicha infraccin, as como el costo de la
reparacin de los daos que se hubiesen ocasionado a la propiedad y su
restauracin al estado original antes de la infraccin. Dicha reparacin de daos
deber incluir aquellos causados por la prdida y/o afectacin negativa de los valores
escnicos, estticos y ambientales del fundo sirviente. L) MEDIACIN: Si surge una
disputa entre las partes concerniente con la consistencia de cualquier actividad
actual o propuesta, con el propsito y los trminos de este contrato, y si los dueos
del fundo sirviente acuerdan no proseguir con dicho uso o actividad hasta tanto dicha
disputa sea resuelta, cualquiera de ambas partes puede referir esta disputa a
mediacin, hacindolo ver en forma escrita a la otra. Dentro de los diez das
siguientes a dicha comunicacin, ambas partes debern iniciar el proceso de
mediacin, de conformidad con las regulaciones del Centro de Conciliacin y
Arbitraje de la Cmara de Comercio de Costa Rica. El proceso ser dirigido por un
solo mediador y el problema deber ser resuelto en un mximo de dos audiencias.
En caso de que alguna de las partes no asista a cualquiera de las audiencias
sealadas, el proceso se dar por terminado. Es importante aclarar que la mediacin
no tiene la intencin de tener como resultado una modificacin implcita, de facto o
expresa de los trminos, condiciones y restricciones de este contrato. Los costos del
mediador debern ser pagados en partes iguales por ambas partes. Cada parte
deber cubrir sus propios costos de mediacin, incluyendo aquellos de sus
representantes legales. M) ARBITRAJE: Habiendo agotado la posibilidad de un
proceso de mediacin y subsistiendo la disputa que fuere entre las partes, podr
145

acudirse a un arbitraje en derecho, en el que participarn tres rbitros, de

conformidad con las regulaciones del Centro de Conciliacin y Arbitraje de la Cmara
de Comercio de Costa Rica, a cuya autoridad las partes se sometern
incondicionalmente. En caso de que el Centro indicado no est operando al momento
de la disputa, la parte que solicit el arbitraje deber remitir el procedimiento a algn
Centro de Arbitraje, nacional o extranjero, de reconocida trayectoria por sus
actuaciones, en el pas. En cualquiera de los casos y para todo efecto, el proceso de
Arbitraje deber regirse por lo que establece la Ley de Resolucin Alternativa de
Conflictos y Promocin de la Paz Social vigente. La disputa deber ser resuelta con
base en lo indicado en esta ley y el laudo ejecutado segn lo que sta indica. La
parte que prevalezca en esta disputa tendr derecho, en forma adicional a cualquier
otra indemnizacin o solucin que sea acordada, a una suma razonable que cubra
todos los gastos y honorarios legales relacionados con la disputa. N) DAOS: Con
excepcin de lo que indica la seccin de mediacin, el dueo del fundo dominante
est facultado para obtener la indemnizacin por los daos y perjuicios relacionados
con la violacin de los trminos de este contrato de servidumbre ecolgica y
cualquier violacin a los valores de conservacin que este contrato protege,
incluyendo, sin ser limitados, los daos por la afectacin o prdida de valores
ambientales, escnicos y estticos. Sin limitar la responsabilidad del dueo del fundo
sirviente, dicha indemnizacin ser utilizada para cubrir los costos de tomar las
medidas correctivas y de restauracin necesarias sobre el fundo sirviente. )
RESPONSABILIDAD: Cualquier costo incurrido por el dueo del fundo dominante
para hacer cumplir este contrato por parte de los dueos del fundo sirviente,
146

incluyendo sin lmite, los costos judiciales y de abogados, as como los costos de la
restauracin del bien inmueble a su estado natural por una violacin de los trminos
de este contrato sern cubiertos por los dueos del fundo sirviente. Si los dueos del
fundo sirviente prevalecen en cualquier accin judicial relacionada con exigir el
cumplimiento de los trminos de este contrato de servidumbre ecolgica, incluyendo
sin lmite, los costos judiciales y de abogados, sern cubiertos por los dueos del
fundo dominante. O) COMUNICACIONES: Todo aviso, solicitud, manifestacin de
consentimiento, aprobacin, rechazo, cambio de domicilio, de propietario o cualquier
otro tipo de comunicacin que sea requerida a partir de la firma del presente
contrato, deber hacerse por escrito y deber ser debidamente recibida,
indiferentemente del medio que se utilice para hacerla llegar. Tales comunicaciones
se enviarn a la direccin que consta en la ficha de Informacin Tcnica, que es
parte del expediente de Informacin Lnea Base ya mencionado, o bien a la que
segn los cambios se seale130.

Duracin
El periodo por el cual se va a extender una servidumbre, puede variar
dependiendo los fines que se persiguen. Por lo general, esta figura de servidumbre
ecolgica se inscribe por un tiempo indefinido o como se indica en la mayora de los
testimonios estudiados en los captulos anteriores se impone a perpetuidad.
Igualmente, al ser un contrato voluntario entre las partes, estas podran indicar
una fecha cierta para la culminacin de dicha limitacin, como por ejemplo diez aos,

130

Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 556-Asiento 15776.

147

o cuando se cumpla el fin buscado, como es el caso de las investigaciones

cientficas.
Se ejemplifica lo anterior en con el siguiente extracto del testimonio
presentado al Registro:
NMERO VEINTIUNO VEINTIDOS. Ante m, JOS MANUEL GUTIERREZ
GUTIEREZ, Notario Pblico de San Jos () J) DURACIN: Esta servidumbre se
impone a perpetuidad. ()131.

Estimacin de la Servidumbre
Como obligacin de contribuir con el erario pblico, la escritura pblica de
servidumbre ecolgica deber pagar cargas tributarias, para lo cual se deber anotar
en la escritura pblica la estimacin para efectos fiscales.
Reglamento de aranceles del Registro Pblico Artculo 2.- Clculo del arancel
e) Otras operaciones.
Cualquier operacin distinta de las indicadas, de asociaciones civiles,
mercantiles, personas, propiedad inmueble, concesiones de la zona martimoterrestre y Golfo de Papagayo, adicionales, expedicin de cdulas jurdicas y
gestiones administrativas que no sean ocursos ni estn motivadas en errores
registrales, pagar dos mil colones (2.000,00).
A nivel notarial ha sido recurrente, la utilizacin para los actos inestimados,
este es el caso de la servidumbre, la estimacin por un monto de mil colones. Esto
se hace para efectos fiscales.

131

Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 473-Asiento 9525.

148

Nmero veintisis: Ante m, Mauricio Murillo Gonzales, () SEGUNDO: ()

Q) COSTO: Esta servidumbre ecolgica se establece de forma gratuita y para
efectos fiscales se estima en la suma de mil colones. Por compartir los fines de
conservacin del presente contrato, el suscrito notario no cobra honorarios. ()132.

Indicacin del plano catastrado

El notario se vale de otros documentos pblicos, para dar fe de los hechos
materiales en ellos consignados. En el caso que nos ocupa, el notario pblico no
ejerce adems la labor de topografa, por esto necesita el apoyo de los planos
catastrados, con validez ante el Registro Pblico, para hacer una descripcin del bien
inmueble sobre el cual se contrata.
Es por esa razn que en cumplimiento de la Ley del Catastro Nacional y su
Reglamento, deber expresarse en la escritura pblica el nmero de plano
catastrado, tanto del fundo dominante como del fundo sirviente sobre los que recaer
la servidumbre ecolgica.
Ley del Catastro Nacional ARTCULO 30.- En todo movimiento, se debe citar
un plano de agrimensura, levantado de acuerdo con las normas establecidas por el
reglamento de esta ley. Se excepta de tal requisito las cancelaciones hipotecarias,
la afectacin a patrimonio familiar y el embargo. Ningn plano de agrimensura surtir
efectos legales si no hubiere sido inscrito en el Catastro Nacional. ()
El Registro suspender la inscripcin de los documentos que carezcan del
plano catastrado, requisito fijado en el prrafo primero de este artculo.(As reformado

132

Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo: 556-Asiento: 15774.

149

por el artculo 174 del Cdigo Notarial No.7764 de 17 de abril de 1998)(NOTA: Las
disposiciones relativas al requisito de presentacin del plano catastrado regirn a
partir del 22 de mayo de 1999, de acuerdo con el Transitorio X del Cdigo Notarial).

150

Captulo V

Conclusiones y recomendaciones
Conclusiones
El desarrollo de esta investigacin logr abarcar el objetivo general planteado,
ya que en la amplitud de los cuatro captulos anteriores se pudo analizar la figura de
la servidumbre ecolgica, desde una perspectiva jurdica, especialmente desde los
contratos establecidos, pues su figura es de reciente uso, y aunque no est regulada
de un modo taxativo en el cuerpo normativo, le son aplicables las regulaciones
vigentes a la figura de la servidumbre, tanto desde el derecho privado puro, como
desde las posibilidades planteadas desde el derecho ambiental. En los primeros dos
captulos se muestra su desarrollo doctrinal, tanto desde su evolucin histrica, como
desde los postulados que han venido haciendo quienes elaboran teora para
comprender su naturaleza, alcances y limitaciones. En el captulo tercero y en el
captulo cuarto, se ha mostrado su actual implementacin, hacindose revisin de los
acuerdos, que han caracterizado la figura de la servidumbre ecolgica como una
opcin privada apta para la conservacin del medio ambiente en Costa Rica.
El primer objetivo especfico planteado en esta investigacin, es ampliado en
el segundo y el tercer captulo. La regulacin jurdica de la servidumbre ecolgica en
particular no se sustrae a la regulacin general de la servidumbre, expuesta en el
captulo segundo de este trabajo. Pero hay otra regulacin, y es la que las partes

151

expresan claramente en los acuerdos, pues la servidumbre ecolgica es un acuerdo

voluntario entre contratantes, por esa razn se profundiza en el captulo tercero
sobre las particularidades que tiene la figura singular de la servidumbre ecolgica,
mostrndose los matices que ha tenido segn los acuerdos realizados, y que tienen
un peso importante en su regulacin.
En el primer captulo, se alcanza el segundo objetivo especfico, al mostrarse
como la servidumbre ecolgica es una de las estrategias que permiten a los
propietarios de fundos, de forma voluntaria, contribuir en el desarrollo econmico
sostenible con el ambiente, favoreciendo la preservacin de recursos naturales para
las futuras generaciones, as como tambin para ellos mismos, pues impiden que sus
propiedades se afecten por la irreversible prdida de biodiversidad, necesaria para
cualquier actividad econmica.
As mismo, en el tercer captulo se hace la especificidad en describir el uso de la
servidumbre ecolgica, hacindose un minucioso anlisis de una muestra de
testimonios, que se encuentran registrados en el Registro Inmobiliario. Con esto se
permiten observar las normas convenidas, el uso, alcances y limitaciones de la
servidumbre ecolgica. Este tercer captulo cumple con lo planteado en el tercer
objetivo especfico.
Por ltimo, el cuarto captulo de esta investigacin propone las pautas bsicas
para establecer un contrato de servidumbre ecolgica, con esto se promociona su uso
para obtener los distintos beneficios observados, y a la vez facilitar el trmite de
inscripcin de servidumbres ecolgicas a aquellos dueos de fundos que tengan la
necesidad y el inters de aprovechar esta figura jurdica de reciente uso. Esto da
152

cumplimiento al cuarto objetivo especfico propuesto, pues quien tenga inters en

acordar un contrato de servidumbre ecolgica, contar con una gua para realizar el
acuerdo con el contenido suficiente para su eficacia.
Luego de hacer una revisin del logro de los objetivos planteados, conviene
adems hacer un repaso de las principales ideas surgidas en el desarrollo de este
trabajo, y que se encuentran ampliadas en los cuatro captulos precedentes.
Las cargas a la propiedad inmueble no necesariamente significan una
limitacin o disminucin en su uso, valor o potencial. Ms bien pueden significar una
ventaja, pues la funcionalidad con que sea establecida la carga, representa en
muchas ocasiones un aumento en el valor o en la utilidad del bien.
Tal es el caso de la servidumbre ecolgica, que es una figura jurdica de
reciente uso, y que ha tenido una funcionalidad inicial como factor de proteccin de
los ecosistemas y los recursos naturales, lo cual brinda una utilidad general. Sin
embargo existen otras utilidades adyacentes, y que pueden significar un
enriquecimiento para el dueo del fundo. Tales utilidades han sido establecidas bajo
la forma de usos tursticos de bajo impacto, aprovechamiento para la investigacin y
la educacin, el desarrollo inmobiliario en entornos ecolgicos de

carcter

permanente, y la posibilidad de la venta de servicios ambientales; todos esos usos

pueden darse de forma simultnea. Como se ve, ninguno de ellos significa una
disminucin en la solvencia del dueo del fundo, sino ms bien una posibilidad de
enriquecerse mediante esta figura.
Las servidumbres ecolgicas tienen la misma regulacin general del resto de
las servidumbres. Al igual que en las dems servidumbres, se determinan dos
153

fundos, uno dominante y otro sirviente. El desarrollo jurdico de la servidumbre ha

mostrado, como para el fundo sirviente, soportar la servidumbre ha significado una
carga material, teniendo que ceder parte de su terreno o funcionalidad, sin la cual no
podra desarrollarse las actividades correspondientes a los fundos dominantes. No
obstante, en el caso de las servidumbres ecolgicas, tanto el fundo sirviente como el
fundo dominante deben abstenerse de alterar ecolgicamente partes de su terreno,
pero al existir ventajas asociadas al no uso de esos terrenos, ambos fundos pueden
verse beneficiados, independientemente del lugar que ocupen como dominantes o
sirvientes.
Necesariamente la servidumbre ecolgica es voluntaria. Esta caracterstica
permite que su uso contribuya con la paz social, pues para establecerla el nico
mecanismo posible es mediante el acuerdo de partes. Incluso cuando haya algn
incumplimiento o disconformidad en alguna de las partes, podr recurrirse a la
resolucin alternativa de conflictos, para que, en un marco de negociacin, las partes
puedan ver satisfechas, en la medida de lo posible, sus necesidades.
Para que se haga el uso adecuado de la servidumbre ecolgica, es necesaria
la figura del notario, quien deber ser capaz de comprender las pretensiones de los
contratantes. Adems, la voluntad de las partes debe ser plasmada en una escritura
pblica, con el cumplimiento de las formalidades necesarias para que la servidumbre
ecolgica sea establecida de forma fiel al inters de los contratantes, y en
consonancia con lo posible segn la regulacin jurdica vigente. Finalmente el
testimonio con la voluntad ser inscrito en el registro de la propiedad inmueble,
teniendo las garantas de seguridad y publicidad registral.
154

Recomendaciones
Es necesario promover un desarrollo que no agote los recursos naturales, ni
perjudique el equilibrio de los ecosistemas. Para eso se recomienda el uso de la
figura jurdica de la servidumbre ecolgica, siendo su finalidad fundamental la
conservacin de los ecosistemas, con esto se contribuye a que la biodiversidad de la
cual hoy se goza pueda permanecer en el tiempo.
Por ser la servidumbre ecolgica el producto de un acuerdo entre partes
contratantes, es necesario fomentar su uso, promovindose mecanismos para que
los dueos de los fundos, interesados en orientar sus bienes inmuebles hacia esa
funcionalidad, cuenten con el acceso a la va contractual y registral.
Las regulaciones al uso de la propiedad no deben ser necesariamente
limitaciones a esta, ms bien podran constituirse como ventajas, por lo tanto se
propone a la servidumbre ecolgica como una regulacin a la propiedad, que permite
a la vez darle un uso lucrativo, en actividades tales como desarrollo inmobiliario, uso
turstico, investigacin, educacin y venta de servicios ambientales.
Las actividades lucrativas anexas a la servidumbre ecolgica, tambin deben
ser reguladas, para que se garantice la duracin del objetivo de conservacin
presente en todas las servidumbres ecolgicas. Al ser plasmado el acuerdo entre
partes en una escritura pblica, la permanencia de las actividades reguladas tendr
la garanta de la seguridad y publicidad registral, por esto se recomienda hacer de
conocimiento de los registradores la importancia y funcionalidad de la servidumbre
ecolgica y las actividades econmicas que pueden resultar de su uso.

155

Es necesario fomentar, en quienes ejercen el notariado, la importancia del uso

de la servidumbre ecolgica, principalmente por la funcin que tiene el notario como
intrprete de la voluntad de las partes y como conciliador de sus intereses. Para eso,
es indispensable tambin que el notario anote en la escritura pblica la informacin
precisa sobre la ubicacin, tamao y rumbo de la servidumbre ecolgica. Es
fundamental tambin que aclare su funcionalidad.
Si la actividad econmica es el desarrollo habitacional, deber quedar claro el
tamao de las construcciones, vas de acceso, iluminacin, manejo de aguas, alturas
permitidas, nivel de ruido permitido, manejo de desechos, regulacin de la
construccin, entre otros, de modo que se mantenga el entorno ecolgico.
En caso de ser actividades cientficas o educativas, se recomienda que en la
escritura pblica queden bastante claras las prcticas o experimentos por seguirse,
la cantidad de personas visitantes permitidas, los requisitos de ingreso, los convenios
con agencias financiadoras, etc.
Aunque las partes no planteen como finalidad la venta de servicios
ambientales, se recomienda que en la escritura pblica quede plasmada su
posibilidad, pues podra ser una finalidad posterior de provecho para ambos
contratantes.
Por ltimo, es recomendable que en la escritura pblica se establezca la
resolucin alternativa de conflictos como forma de solucionar desacuerdos o
incumplimientos, mantenindose as la paz social inmanente a todo acuerdo de
partes.

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Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 541-Asiento 6720.
Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 556-Asiento 15773.
Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 556-Asiento 15774.
Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 556-Asiento 15776.
Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 2009-Asiento 253222.
Citas de Inscripcin ante el Registro Inmobiliario: Tomo 2009-Asiento 280266.
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