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DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL

PRINCIPIOS REGISTRALES
Principio, es el punto de partida en la investigacin jurdica y por lo
mismo fundamento en la indagacin registral, dentro de nuestro
Sistema.
Principios Registrales son los juicios, reglas e ideas fundamentales que
rigen u orientan un determinado Sistema Registral. Son aquellos
principios que sirven de base al sistema registral de un determinado
pas. El estudio efectuado sobre los sistemas registrales nos permite
establecer principios fundamentales que deben existir en toda
organizacin registral, en relacin a la inscripcin inmobiliaria.
Vienen a ser los juicios, reglas e ideas fundamentales que rigen u
orientan un determinado Sistema Registral. Nuestro Sistema Registral
inspirado en la Ley Hipotecaria Espaola, actualmente es mixto;
habiendo incorporado estos principios registrales que tienen carcter de
norma sustantiva, tanto en el Cdigo Civil como en el Reglamento
General de los Registros Pblicos, aplicndose al Sistema Registral desde
su presentacin en el LIBRO DIARIO, hasta su correspondiente
inscripcin, y son:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

Principio
Principio
Principio
Principio
Principio
Principio
Principio
Principio
Principio

de
de
de
de
de
de
de
de
de

Rogacin
Prioridad
Legalidad
Tracto Sucesivo
Publicidad
Legitimacin
Fe Publica Registral
Especialidad
Impenetrabilidad

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1.PRINCIPIOS DE ROGACIN
Llamado tambin principio de Instancia y que se refiere a que las
inscripciones en los Registros Pblicos
se extienden
necesariamente y slo a solicitud de parte interesada, no
procediendo las inscripciones de oficio, es decir a voluntad propia
del Registrador, en este caso la Rogatoria o la solicitud es
necesaria.
Ahora bien, si es verdad que para la inscripcin de un Ttulo se
requiere la rogatoria, esta no hay que confundir con splica,
porque, como dice Garca Coni, el servicio pblico registral es
inexcusable y slo en casos muy especiales puede negarse la
prestacin.
Este principio registral est contenido en el Art. 2011 del C.C. y en
el Art. 131 del Reglamento General de los Registros Pblicos. El
Art. 2011Vdel C.C. establece que los registradores califican la
legalidad
de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripcin.
Asimismo, el Reglamento General de los Registros Pblicos
establece, en el artculo mencionado que: Toda suscripcin se
efectuar a instancia de quien adquiera el derecho, del que lo
transmite, o de quien tenga inters en asegurarlo.
Los Notarios o sus dependientes expresamente para ello, pueden
ser representantes de ttulos, tambin estn facultados para hacer
valer los recursos que permitan los Reglamentos de los Registros.
Esto quiere decir que cualquier persona puede solicitar la
inscripcin o anotacin preventiva de un ttulo, sin necesidad de
acreditar legtimo inters o personera.
Sin embargo hay dos excepciones a esta regla contenida en el
Reglamento General de los Registros Pblicos:

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1. Cuando se haya incurrido en error material (Art. 175 y 176 del
R.G.).Entendindose por error material, cuando sin intencin
de causar dao, se han escrito unas palabras por otras;
omitendo la expresin de algunas circunstancias, cuya falta
no cause nuidad , o equivocados los nombre propios al
copiarlos del ttulo, sin cambiar por eso, el sentido del asiento
o partida, ni e de ninguno de sus conceptos.(Art. 177)

2. Cuando se trate de Hipoteca Legal (Art. 1119) del C.C.). El

que establece: Las Hipotecas Legales, a que se refiere el
Art. 1118, se constituyen de pleno derecho y se inscriben de
oficio bajo responsabilidad del Registrador simultneamente
con los contratos de los cuales emanan.

Por ultimo, cabe mencionar que, para la presentacin de un ttulo,

el nico requisito que debe exigirse es el pago de los
correspondientes derechos, sea el total o provisional.
Est prohibido rechazar de plano una inscripcin, en todo caso, el
rechazo ser previa calificacin registral y no a priori, conforme al
Art. 133 del R.G.
Este principio se encuentra regulado en el artculo 2010 del
Cdigo Civil y en el numeral III del Reglamento General de los
Registros Pblicos, el cual indica "La inscripcin se hace en virtud
del ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin
contraria".
Los instrumentos que dan mrito a la Inscripcin son:
Instrumento pblico notarial; la Escritura Pblica del cual se
obtiene los partes notariales.
En mrito a Resoluciones Judiciales.
Instrumento pblico administrativo,
administrativas.

como

las

resoluciones

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Formulario Registral con firmas certificadas, por los propietarios o
sus representes legales.
Documentos Privados.
Ahora bien, el trmino titulacin autntica proviene de la
legislacin hipotecaria espaola. Para Gonzlez Loli, pudo
habrsele llamado- como en otras legislaciones- Instrumentacin
Pblica.
El fundamento de este principio se deriva del necesario
reconocimiento que la seguridad jurdica no puede conseguirse,
nicamente, mediante un perfeccionamiento del Sistema Registral,
sino que requiere, como exigencia bsica para la produccin de
sus efectos, de la existencia de documentacin autentica, por lo
que de nada servira una correcta calificacin registral si los
documentos son

fraudulentos o que no corresponden a actos realmente celebrados.

Por lo tanto, si tuviramos que graficar la seguridad jurdica, lo
haramos de la siguiente manera:
En relacin al principio de rogacin, forma parte del artculo 2011
del Cdigo Civil, que tambin regulaba el principio de legalidad y
calificacin. Lo ms importante de este principio es que las
inscripciones no se realizan de oficio, sino que deben ser
solicitadas al Registrador. De esta manera, aunque este tenga
conocimiento personal de la existencia de un ttulo que modifique
la situacin registral publicitada, no podr calificar el ttulo ni
extender asiento alguno sino media pedido de la parte interesada,
quien, adems deber aportar el instrumento o documento que de
lugar a la inscripcin respectiva.
Las personas legitimadas para solicitar una inscripcin son:
1. Los otorgantes del acto o derecho.
2. Los terceros interesados.
3. Los Notarios Pblicos, a travs de sus dependientes

MODALIDADES DE LA ROGACIN

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Pueden formularse verbalmente o por escrito. Sin embargo en
determinadas oficinas, las solicitudes se formulen necesariamente
por escrito, mediante un formulario impreso o Gua de despacho
La solicitud verbal de una inscripcin es peligrosa porque se presta
a anteponer otra solicitud de inscripcin contra perjuicio de quien
solicit primero, contraviniendo as el principio de prioridad.
Para la presentacin de un ttulo, el nico requisito que debe
exigirse es el pago de los correspondientes derechos, sea el total o
provisional.
Est prohibido rechazar de plano una inscripcin, en todo caso, el
rechazo ser previa calificacin registral y no a priori, conforme al
Art. 133 del R.G.

2.PRINCIPIOS DE PRIORIDAD
Por el Principio de Prioridad, los derechos que otorgan los Registros
Pblicos, estn determinados por la fecha de inscripcin y, a su
vez, la fecha de inscripcin est determinada por el da y hora de
su presentacin.
El apotegma jurdico Prior In Tempore Potior In Jure (El primero
en el tiempo es el ms poderoso en el derecho), que preside a la
mecnica registral, tienen particular relevancia en el derecho, por
lo que, de acuerdo a este principio los derechos que otorgan los
registradores estn determinados por la prioridad en el tiempo de
la inscripcin, y la prioridad en el tiempo se determina por la
fecha, da, hora y fraccin de hora en que el ttulo se presenta al
Registro.

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Este principio est contenido en forma genrica por la disposicin
VI del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros
Pblicos, al decir que
La prioridad en el tiempo de las
inscripciones determina la preferencia de los derechos que otorgan
los Registros; norma que debe concordarse con con el Art. 67 del
Reglamento de Inscripciones, por el que, Se considera como
fecha de una inscripcin para todos los efectos que sta debe
producir, la del asiento de presentacin, que deber constar en la
inscripcin misma.
El segundo acpite dice: Para determinar la preferencia entre dos
o ms inscripciones de una misma fecha, relativas a un mismo
inmueble, se atender a la hora de presentacin en el Registro de
los Ttulos respectivos.
Nuestro C.C., con buen criterio, reconoce este principio y establece
dos clases de prioridad: de Rango y Excluyente.

PRIORIDAD DE RANGO:
Est contenida en el artculo 2016 del Cdigo Civil, y en el
numeral IX del R.G.R.P. Este artculo reconoce el principio
de prioridad de rango, que es la que se produce respecto
de diversos derechos inscritos, con posibilidad de
concurrencia registral.

En este caso, los derechos inscritos no se excluyen pero s

se jerarquizan en funcin a la antigedad de la inscripcin,
por el rango.
La prioridad de rango se orienta a ttulos "compatibles", en
los que la inscripcin de uno no determina la imposibilidad
de la inscripcin del presentado en segundo lugar.

PRIORIDAD EXCLUYENTE:
Regulado en el artculo 2017 del Cdigo Civil, y por el
numeral X del R.G.R.P, el cual indica que Los actos o

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derechos contenidos en los ttulos en conflictos son
incompatibles entre s, por lo que no procede la inscripcin
de ambos y la determinacin de su preferencia y rango,
sino que la inscripcin o presentacin del primero,
determinara el cierre registral respecto al presentado en
segundo
lugar.
La
incompatibilidad
entre
ttulos
presentados debe ser absoluta, es decir, imposibilidad de
inscripcin del segundo si se inscribe el primero.

3. PRINCIPIOS DE LEGALIDAD
Este principio esta relacionado con la calificacin registral, que es
practicada por el Registrador pblico en forma independiente e
imparcial. Teniendo en cuenta la validez del acto y las
formalidades, conforme lo establece el Artculo 2010 del Cdigo
Civil y en el numeral V del Reglamento General de los Registros
Pblicos, el cual determina que la inscripcin se hace en virtud de
ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin
contraria.
Siendo importante indicar que por este principio de procede a la
evaluacin de la legalidad del ttulo presentado para su
inscripcin, no slo respecto a su contenido, validez y forma del
mismo, sino tambin en relacin a su compatibilidad y adecuacin
con los antecedentes existentes en el registro; as como verificar si
el acto "es o no" inscribible.

CARACTERES DE LA CALIFICACIN REGISTRAL

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4.PRINCIPIOS DE TRACTO SUCESIVO

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El presente principio se encuentra regulada en el artculo 2015
del Cdigo Civil, y en numeral VI del Reglamento General de los
Registros Pblicos, bajo el siguiente texto "Ninguna inscripcin,
salvo la primera, se hace sin que este inscrito o se inscriba el
derecho de donde emane" , lo cual indica que slo puede
transmitirse o gravarse lo que se encuentre previamente
inscrito, entendindose como una secuencia entre adquisiciones
y transmisiones.
Por lo que se pretende procurar que el historial jurdico de cada
asiento inmatriculado, respecto de los sucesivos titulares
regstrales que hayan adquirido el dominio o derechos reales
sobre la misma, y que figuren con plena continuidad
ininterrumpida en su encadenamiento de adquisiciones
sucesivas, cronolgicamente eslabonadas las unas con las otras,
de modo que el transferente de hoy sea el adquirente de ayer y
que el titular registral actual sea el transferente de maana.

EXCEPCIONES
SUCESIVO

AL

PRINCIPIO

DE

TRACTO

Estamos ante el siguiente supuesto, no se refirindose en si, a la

primera inscripcin o inmatriculacin del bien o persona, sino a
supuestos especiales en que por disposiciones especificas,
respecto a una partida registral ya abierta con anterioridad, no
ser necesaria la inscripcin del acto previo aparentemente
adecuado para permitir la nueva inscripcin.
a. La inexigibilidad de la inscripcin de los acuerdos o decisiones
societarias registrables para la inscripcin de las resoluciones
judiciales referidas a dichos acuerdos.
b. Para la inscripcin de resoluciones judiciales o arbitrales que
afecten las participaciones sociales tampoco ser necesaria la
previa inscripcin de los acuerdos o decisiones correspondientes
que han dado lugar a las mencionadas resoluciones.
c. Inmatriculacin.
d. Disolucin de Sociedades Irregulares.

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5. PRINCIPIOS DE PUBLICIDAD
PUBLICIDAD MATERIAL
Atendiendo a que este principio lo que determina es la
presuncin de que toda persona tiene conocimiento de las
inscripciones, que se efecta en el registro, es decir todos
debemos tener conocimiento de la publicidad que emana el
registro, por lo que antes de explicar propiamente en que
consiste la publicidad material, debemos explicar que es en si
la publicidad.

PUBLICIDAD REGISTRAL
Entendemos a que la publicidad se trata de una
exteriorizacin, y que esa exteriorizacin se trata de la
situacin jurdica resultante del acto, realizada por el Registro,
siendo que la publicidad tiene tambin eficacia frente a
terceros, debemos entender que Dicha exteriorizacin debe
ser continuada a travs del registro, por tanto la publicidad
registral no es intermitente ni espordica, se manifiesta en
todo momento hasta su cancelacin.
Entendiendo que la publicidad tiene por finalidad producir
cognoscibilidad general, es decir, la posibilidad de
conocimiento, por lo que no se puede alegar ignorancia,
aunque efectivamente el conocimiento no haya tenido lugar,
pues existe la posibilidad de conocer el contenido del
Registro.
Entonces, entendamos que el principio de publicidad material
implica la publicacin de las situaciones jurdicas susceptibles
de ser conocidas por todos y sin ninguna limitacin, por lo
que el contenido de los asientos registrables perjudica a los
terceros aunque no los hayan conocido efectivamente, esto
es, generan oponibilidad erga omnes.
En realidad, la relevancia de la publicidad registral radica en
este efecto la oponibilidad erga omnes del derecho
publicitado por el Registro. En efecto, en nuestro
ordenamiento, cuando el titular de un derecho cualquiera

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inscribe su ttulo en los registros, no solo informa a los dems
de la existencia
de su derecho, sino que adems, en
principio, en virtud de la

presuncin del artculo 2012 del Cdigo Civil, el cual elimina

la posibilidad de que "alguien" desconozca su derecho.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD FORMAL

Este principio determina la forma como los usuarios del
Registro va institucional tienen acceso a la informacin
registral mediante el acceso a los documentos del archivo
registral y a las certificaciones que expide el Registro, por lo
que es una garanta de acceso efectivo al conocimiento del
contenido de todas las partidas regstrales y dems
informacin que obra en el archivo registral.
CARACTERSTICAS DE LA PUBLICIDAD FORMAL

Se establece la posibilidad de que se solicite la

exhibicin de ttulos en trmite. Se establece que la
manifestacin, tratndose de partidas electrnicas, se
realizar, tambin, mediante el servicio de informacin
en lnea, a travs de los terminales ubicados en las
Oficinas Regstrales o a travs de otros medios
informticos.
Se precisa que en caso de solicitud de aclaracin de
certificado, cuando la certificacin fuese literal, slo
proceder, previa rectificacin de la partida de acuerdo
al procedimiento establecido, mediante la expedicin
de un nuevo certificado.
Los
certificados
expedidos
(sean
literales
o
compendiosos) acreditan la existencia o inexistencia
de inscripciones o anotaciones en el Registro al tiempo
de su expedicin.

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6. PRINCIPIOS DE LEGITIMACIN
Este principio se encuentra regulado por el artculo 2013 del
C.C, y en el numeral VII frl R.G.R.P. el mismo que nos informa que
el contenido de las inscripciones se presume cierto mientras no
se declara judicialmente su invalidez o se haya producido su
rectificacin. Es decir, brinda una presuncin relativa de
exactitud y validez de las inscripciones y que para la doctrina es
expresin de la tutela a la seguridad jurdica esttica, lo que
significa que el titular de un derecho no puede ser privado del
mismo sin su consentimiento. Puede ir contra del principio de
legitimacin:
a. Nulidad, falsedad o error en el asiento.
b. Nulidad, falsedad o defecto del ttulo.
c. Falta de conformidad de la inscripcin con el ttulo.
d. Existencia de ttulos posteriores que lo hayan modificado.
e. Extincin del derecho inscrito.

7. PRINCIPIOS DE FE PBLICA REGISTRAL

Se encuentra regulado por el artculo 2014 del Cdigo Civil, y en
el numeral VIII del R.G.R.P. Se protege la adquisicin efectuada a
ttulo oneroso y con buena fe de quien aparece en el Registro
como titular registral, que se inscribe en el Registro, contra
cualquier intento de enervar dicha adquisicin que se
fundamenta en causas no inscritas antes.
Los requisitos para que sea aplicable, son los siguientes:

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a) Debe existir un acto o un derecho inscrito que contenga
una causa de nulidad, anulabilidad, rescisin o resolucin,
que publicita la existencia de facultades dispositivas para el
transferente de un derecho.
b) Un tercero, respecto a la relacin jurdica que da lugar al
acto o derecho inscrito, adquiere un derecho mediante un
acto plenamente vlido.
c) La adquisicin del tercero se efecta a ttulo oneroso.

d) No debe constar en el Registro las causas que determinan la

invalidez o ineficacia del acto o derecho inscrito.
e) El tercero debe proceder con buena fe.
f) El tercero debe inscribir su derecho en el Registro
correspondiente.

8. PRINCIPIOS DE ESPECIALIDAD
Se encuentra contemplado en el numeral IV del Reglamento
General de los Registros Pblicos, indicndose como un principio
por el cual "Por cada bien o persona jurdica se abrir una partida
registral independiente, en donde se extender la primera
inscripcin de aquellas, as como los actos o derechos posteriores
relativos a cada uno"... Sin embargo un sector de la doctrina indica
que el Principio de Especialidad no debe ser considerado como un
principio, por cuanto se trata de una herramienta del
procedimiento registral.

CLASES DE SISTEMA DE INSCRIPCIN

a) Folio Real: Consiste en la ordenacin, sea de los ttulos o de
los derechos reales, por los inmuebles sobre los que recaen, es
decir, que esta tcnica supone la individualizacin de los
asientos regstrales tomando como base los inmuebles.
b) Folio Personal: Los asientos se llevan por orden cronolgico
de ingreso de los ttulos al diario y los ndices son ordenados en
consideracin a los nombres de los titulares de los derechos.
Esta tcnica, supone que los libros no se llevan por inmuebles,

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sino por el orden de recepcin de los documentos o por las
personas de los propietarios.

9.PRINCIPIOS DE IMPENETRABILIDAD
Tienen como propsito impedir que se inscriban derechos que se
opongan o resulten incompatibles con otro, aunque aquellos sean
de fecha anterior, estando vigente el asiento de presentacin.

Este principio est contenido en el Art. 2017 del C.C. que tiene como
propsito impedir que se inscriban derechos, que se opongan o resulten
incompatibles con otro ya inscrito, aunque aquellos sean de fecha
anterior; igualmente se encuentra incorporado en el Reglamento
General de los Registros Pblicos., en su Art. 149, que establece que:
Encontrndose vigente el asiento de presentacin, no podr inscribirse
ningn ttulo referente a la misma partida o asiento.
Se refiere dicha norma que este solo opera respecto a dos o ms ttulos
o actos registrales que resulten incompatibles entre s, por el hecho de
no poder concurrir simultneamente dos inscripciones sobre un mismo
derecho.
No debe confundirse con el Principio de Prioridad por cuanto no se trata
de mejor rango o derecho excluyente.