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14/7/2016

Historia

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Enelao1844nacecomoEstadoindependientelaRepblicaDominicanaysegnseevidenciaenel
derechovigente,elSistemaRegistralimperantehastael1890,fueelSistemaInformal,yaquelas
operacionessobrebienesinmueblesnoestabansujetasaningunaformalidadderegistroparalatransferencia
delosderechos,sinoqueeranrealizadasenmuchoscasospormediodecontratosverbales,fundamentados
enlabuenafedeloscontratantes.Fueronfrecuenteslascontestacionesjudiciales,yaque,unsimple
detentadorquepudieseaparentarserpropietariopodatransferirauntercero,quenotenacomocomprobar
quesuvendedornoeraellegtimopropietario.
El21dejuniode1890sepromulgaenelpaslaLeySobreRegistroyConservaduradeHipotecas,LeyNo.
2914,conlacualentraenfuncionamientoelSistemaMinisterial,deorigenfrancs.Estanormaestaba
inspiradaenlaLeydictadaenFranciaenfecha23deMarzode1855,conlanicadiferenciaqueenaquel
paseuropeolatranscripcineraobligatoriayenlaRepblicaDominicanaerafacultativa.Lafuncindel
Conservadoreratranscribiractosypercibirlostributosestablecidosporlaley.EraunsistemadeRegistrode
Actosnicamentedeclarativodederechos,puesnodepurabalosderechosqueerantranscritos.Porla
naturalezadelregistrodeactoseracomplicadoobtenerinformacionessobrelaexistenciadecualquier
afectacinotransferenciasobrelosobjetosderegistro.
LaTranscripcinnoseefectuabaentodosloscasos,porlocual,nosiempreeraposibledeterminarquines
eranlostitularesypoderrealizareltractosucesivo.Bajoestesistema,antesdeadquirir,eranecesario
determinarsiexistanactospreviosdelamismanaturalezaoafectacionesquepesarensobreelinmueble,
peroeraimposibleestablecerconcertezaladuplicidaddelosderechosporlasrazonesantesexpuestas.Por
logenerallosadquirientessepercatabandelaexistenciadeafectacionesdespusdehaberadquirido,antela
reclamacindequienseveaperjudicadoporlaoperacin.
Laausencia,enesteperodo,deunadelimitacinrealdelosinmuebleseraunodelosproblemasmsserios
delsistema,puestoquelosinmueblesquesevendannoestabanmensuradosensumayora,siendo
insuficienteslasinformacionessobrelaextensinyloslmitesdelosmismos.Erafrecuentequeloslmites
seestablecieranporapreciacindeltitularotomandocomoreferencia,ros,arroyos,trochas,rboles,cercas
ycaminosqueseencontrabanenlosalrededoresdelinmueble.Peronousarlasmismasreferencias,outilizar
referenciasdifusasocircunstancialesparaestablecerloslmites,producaconfusinenladescripcindel
objeto,loquepermitaquelamismacosafuesetransferidavariasveces.
Comoentodoslossistemasregistrales,lainscripcinestablecelafechaciertadelosderechosyloshace
oponiblesalosterceros.EnelSistemaMinisterialsecumpleelprincipiodeprioridad,quegarantizala
preferenciadelosderechosquehanllegadoprimeroalregistro,cumplindoseconlamximaromana:Prior
tempore,potiorjure.(Primeroeneltiempomejorenelderecho).Comolatrascripcinerafacultativaylos
elementosesencialesdelosderechos(enparticularelsujetoyelobjeto)nosiempreestabanbien
determinados,eranfrecuenteslosconflictosconrespectoalderechodepropiedaddelosinmuebles.Enel
ao1911,sepromulgalaLeysobreDivisindeTerrenosComuneros,lacualtenaporfinalidadeliminarla
copropiedadexistenteenlosterrenoscomuneros,propiedadqueseexpresabaencuotasporcentuales,
llamadasaccionesdepeso.Estasituacinsepresentabaenlamayoradelosterrenosdelpas,debidoaque
losmismosseencontrabanindivisosycarentesdemensurasqueindicaransuslmites.Conestaleyse
pretendadeterminareindividualizarlospredios,estableciendosuslmitesylaextensinsuperficialdelos
mismos,atravsdelostrabajosdelosagrimensores,quienes,autorizadosporelJuezdePrimeraInstancia,
conjuntamenteconunnotariorealizaranelprocedimientodeparticindelosderechos,mensurandolos
prediosydejandoenmanosdelostitularesunacopiaautnticadelprocedimientodeparticin.
LaLeysobreDivisindeTerrenosComunerosesconsideradaelprimergranesfuerzodelEstadopor
regularizarynormarlapropiedadinmobiliariaenlaRepblicaDominicana.Sinembargo,lacrisisdela
propiedadinmobiliariaseguasiendomuygrave.ElSistemaMinisterialentraabagrandesriesgosparalael
crditoterritorialylamovilizacindelosderechos.Puestoqueenelpasoperabanbandasdefalsificadores
quealterabanlasinscripcionesenloslibrosdelRegistroyConservaduradeHipotecas,
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haciendoinscripcionesqueestablecan,pormediodemaniobrasfraudulentas,laprioridadenelRegistro,con
locualdespojabandesusderechosaloslegtimospropietarios.Desdeel1916hasta1924,losEstados
UnidosdeNorteamricaocupanlaRepblicaDominicana,perodoenqueprocuranestablecerunnuevo
sistemaregistralquegaranticelasinversionesinmobiliariasenelpas,yaquedesdefinalesdelsigloXIX
ycomienzosdelXX,grandescorporacionesestadounidensessehabanestablecidoenelpasconlafinalidad
deconstruircentralesazucareras,yexplotarlastierrasnacionalesconelcultivodelacaadeazcar,porlo
cualmuchasoperacionesdeestascompaashabansidoafectadasporelclimadeinseguridadjurdica
imperante.
Poresto,el1rodejuliode1920fuedictadalaOrdenEjecutivaNo.511,publicadaenlaGacetaOficialNo.
3138delcitadoao.ConestaOrdenanzaseestableceelSistemaTorrens,comosistemaregistraldela
propiedadinmobiliariaenlaRepblicaDominicana.Estesistematieneunapresuncindeexactitud,puesto
queelcontenidodelasientoregistralsepresumeexacto,ynoadmitepruebaencontrariocuandosetratade
tercerosadquirentesdebuenafeyattulooneroso.ElSistemaTorrenspartedelprincipiodequeelEstadoes
elpropietariooriginariodetodaslastierras,ylosparticularesdebenprobarsuderechoenunproceso
judicial:elsaneamiento.Comoresultadodelprocesodesaneamiento,eltribunalintervinienteadjudicala
propiedadaquincorresponda,yordenalaemisindeunCertificadodeTtulo,queeseldocumentooficial
queacreditalaexistenciadelderechoyquienessutitularestedocumentoesunttuloinatacable(principio
deautenticidadcaractersticodelSistema),yelderechoporlcontenidoesimprescriptibleygozadela
garantadelEstado.
EnlaexposicindemotivosdelareferidaOrdenanzaseexpresanalgunasrazonesquejustificanlaadopcin
delSistema,citamos:Porcuanto:esnotorioelhechodequemuchosttulosdeterrenosenSanto
Domingosontanconfusosydudososqueimpidenelfomentodelariquezadelpas,seprestanalfraudeyal
chantajeengranescala,ydanorigenaquelosverdaderosdueosseveandespojadosdesustierras,locual
dalugaradesordenesyalteracionesdelapazyaquesepierdalaconfianzaenelgobiernoPorcuanto:este
estadodecosassehadadoaconoceranteriormente,envariasproclamas,decretosleyesperohanresultado
infructuosasydepocaoningunautilidadcuantosesfuerzossehanhecho,pormediodelasleyes,ydeotros
modos,conelfinderemediarelmalPorcuanto:pararemediaresteestadodecosas,establecerlaconfianza
enlosderechosdepropiedad,ydevolverlatranquilidadalpas,esnecesariaunamedidaenrgicaque
determinelosverdaderosderechosdepropiedaddelastierrasyobligueasuregistrosegnunmtodo
cientficoPorcuanto:lostribunalesexistentesestnsobrecargadosdetrabajo,conasuntoscriminalesy
civiles,ysehacesentirlanecesidaddeuntribunalespecialqueseocupeexclusivamenteensolucionarel
problemadelosttulosdepropiedadafinqueseresuelvadeunmodosatisfactorio.
EssobreesteesquemaqueseestableceelSistemaTorrensenlaRepblicaDominicana,crendosetribunales
especializadosparalosasuntosconcernientesalapropiedadinmobiliaria.El11deoctubrede1947,fue
dictadalaLey1542deRegistrodeTierras,querecogelosprincipiosycriteriosdelaOrdenanzaNo.511,
queinstituyeelSistemaTorrensenlaRepblicaDominicana.Durante58aosestaleyfuelabasedel
desarrolloinmobiliariodelpas.Eldesarrollodenuevastecnologastantoenmateriademediciones,comoen
tcnicasregistralesyprocedimentales,hizonecesariodotaralsistemadominicano,deunmarconormativo
msflexiblequepermitieradarrespuestasgiles,segurasyeficientes,adecuadasparalarealizacinde
negociosdemaneraprontaeinequvoca.ParaestosfinesfuepromulgadalaLey10805deRegistro
Inmobiliario,enfecha23demarzodel2005,facilitandolaincorporacindemodernastecnologasy
procedimientos,talescomo:latcnicadelfolioreal(pormediodelRegistroComplementario),elusodel
GPSparalaubicacindelasparcelas,implementacindesistemasinformticosparaelcontroly
organizacindearchivos,publicidaddelainformacinymanejodeoperacionesenlosdistintosrganosde
laJurisdiccin.
TodoestocomopartedelesfuerzodelPoderJudicial,enlatareadefortalecerlaseguridadjurdicayla
calidaddelaadministracindejusticiadelaRepblicaDominicana.

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