Fraccionamiento Ojo de Agua

POLIGONO CONSULTORES, S.A. DE C.V.
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PROYECTO.
FRACCIONAMIENTO REAL OJO DE AGUA.
MOROLEON, GUANAJUATO.
Cumbres de Maltrata 9. Col. Lomas de Comanjilla.

Len Guanajuato C.P. 37680
Tel. y Fax. 01 477 205 30 65
Polgonoconsultores@gmail.com josebatta@gmail.com
OBJETIVO.
Construir 2,000 casas en el nuevo marco de financiamiento de vivienda de
inters social y un centro comercial con 8 salas de cine, restaurantes de
comida rpida y tienda de autoservicio.
Este proyecto se localizara en el predio El Saucito, ubicado entre la comunidad
Ojo de Agua y Ozumbilla, precisamente en los lmites de Morolen y Yuriria.
Este predio tiene 49 hectreas y tiene como ventaja que se localiza a
aproximadamente 350 metros del sitio en el cual desemboca el libramiento sur
y se edificar el libramiento norte y la va que comunicar el libramiento norte,
con la carretera que comunica Valle de Santiago y Yuriria.
Este conjunto de vas servir de Perifrico que unir la zona metropolitana de
las ciudades de Morolen, Uriangato y Yuriria.
La zona de influencia de esta localizacin ser de alrededor de 210 mil
personas, compuesta por las poblaciones en conjunto de Morolen, Uriangato y
Yuriria (El clculo se basa tomando en cuenta la suma de las poblaciones del
Censo de Poblacin y Vivienda del ao 2,000 y se supone un crecimiento del
3% tomando en cuenta los nacimientos y la migracin).
De esta poblacin 146 mil habitantes tienen ms de 12 aos y la poblacin
mayor de 15 aos y menor de 19 aos representa aproximadamente 76 mil
personas que en un futuro cercano necesitarn tener su propia casa habitacin.
Segn cifras del IVEG (Instituto de Vivienda del Estado de Guanajuato), en la
zona Metropolitana Morolen, Uriangato y Yuriria se necesitan 14 mil viviendas,
para satisfacer la demanda actual.
El mercado objetivo son los propietarios de pequeos negocios (fabricantes y
comerciantes de ropa, tanto de economa formal como informal), empleados de
empresas industriales y comerciales establecidas, inmigrantes, arrendadores
de vivienda con capital propio y personas con oficios tales como taxistas,
carniceros, taqueros y dems oficios similares.
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OBJETIVOS ESPECIFICOS.
o Realizar un estudio de factibilidad econmica y financiera del proyecto.
o Levantar un sondeo que permita visualizar el mercado potencial de
casas habitacin y de la oferta de servicios de cines, comida rpida y
tienda de autoservicio.
o Obtener los permisos de cambio de uso de suelo, autorizacin de la
traza, obtencin de carta de factibilidad de servicios urbanos (agua,
drenaje, electricidad), nomenclaura de calles y permiso de venta, tanto
del municipio de Morolen, como de Yuriria.
o Disear estrategias de venta de casas y espacios comerciales.
ANLISIS DEL MACROAMBIENTE.

Los municipios de Morolen, Uriangato y Yuriria tienen una poblacin
aproximada de 210 mil habitantes.
Estos municipios tienen un dficit de vivienda de aproximadamente 14 mil
casas, las cuales es difcil cubrir en el corto plazo.
Actualmente existe la iniciativa de Fonhapo de construir 2,000 casas
populares de 42 metros cuadrados de construccin en los terrenos
comprados en cepio por el IVEG.
Estas viviendas estn destinadas a los trabajadores inscritos en el Infonavit
y que reciben menos de 2 salarios mnimos en su trabajo.
Este dficit se agravar en el futuro, ya que en la zona metropolitana de
Morolen, Uriangato y Yuriria se puede identificar la existencia de 76 mil
jvenes con edad de 15 a 19 aos, quienes dentro de 4 aos comenzarn a
ser demandantes de casas.
Es probable que para el ao 2010 la nueva demanda de casas habitacin
se eleve al menos a 30 mil nuevas unidades de vivienda.
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METAS PARA LOS PRXIMOS AOS
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2005.
ETAPA PREPARATORIA DEL FRACCIONAMIENTO.

1.
2.
3.
4.
5.
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ECONOMICA.

SONDEO DE MERCADO.
ESTUDIO DE MERCADO.
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD FINANCIERA.
NEGOCIAR CON LOS PROPIETARIOS, EL TERRENO DE 49
HECTREAS.
6. CONSTITUIR LA EMPRESA QUE CONSTRUIRA EL
FRACCIONAMIENTO CON EL LIC. LUIS MONEM, NOTARIO NUMERO
6 DE LEON, GUANAJUATO.
7. SE INSCRIBIR A LA EMPRESA EN S.H.C.P.
8. CONTRATO DE PROMESA DE VENTA CON EL LIC. ABEL GARCIA,
NOTARIO 1 DE MOROLEON.
9. OBTENER EL PERMISO DE CAMBIO DE USO DE SUELO Y PERMISO
DE TRAZA, PREVENTA, URBANIZACION.
10. LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO.
11. PROYECTO DE LOTIFICACION.
12. PROYECTO DE DRENAJE.
13. PROYECTO HIDRAULICO.
14. PROYECTO ELECTRICO.
15. PROYECTO DE 6 TIPOS DE CASAS DE INTERES SOCIAL.
16. PROYECTO PARA CENTRO COMERCIAL CON CINES Y TIENDA
DEPARTAMENTAL.
17. ESTUDIO DE MECANICA DE SUELOS.
18. ESTUDIO DE COMPATIBILIDAD URBANA.
19. ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL.
20. OBTENER LOS PERMISOS DE CAMBIO DE USO DE SUELO Y
PERMISOS DE FRACCIONAMIENTO Y CONSTRUCCION.
21. OBTENER LA CARTA DE SERVICIOS URBANOS.
22. ESTUDIO GEOLOGICO.
23. OBTENCION DE 2 CERTIFICADOS NOMINALES DE 2 POZOS.
24. CONSTRUIR LA PLANTA DE TRATAMIENTO DE AGUA.
25. OTENCION DE LA CARTA DE NO AFECTACION AGRARIA Y
BITACORA DEL PREDIO EN EL REGISTRO PUBLICO DE LA
PROPIEDAD.
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METAS 2005, 2006. ETAPA DE FRACCIONAMIENTO Y CONSTRUCCION
MOROLEON 2005 2006- 2007.
Etapa nica. Construccin de 650 casas de inters social.
YURIRIA 2005 2006-2007.
Primera etapa de construccin 319 casas, de 50, 70, 90 y 120 metros
cuadrados.
Segunda etapa construccin de 450 casas de 70 y 90 metros cuadrados.
Tercera etapa construccin de 619 casas de 50, 70 y 90 metros cuadrados.
En total construir 1,388 casas de inters social en el lado de Yuriria.
DIAGNSTICO DEL CENTRO COMERCIAL

DE MOROLEON YURIRIA.
Este diagnstico presentar las oportunidades, amenazas, debilidades y
fortalezas.
FORTALEZAS Y DEBILIDADES.
FORTALEZAS PARA EL PROYECTO.
1. La zona metropolitana de Morolen, Uriangato esta considerada como de
uno de los mayores ingresos en el estado de guanajuato, con un promedio
de 125 mil pesos anuales en promedio (ingreso total entre el numero de
habitantes). Lo poblacin de Yuriria si bien no reporta similares niveles de
ingreso, en gran medida recibe los beneficios de las actividades econmicas
de los 2 primeros municipios, registrndose un nivel de integracin de las 3
economas en el futuro cercano.
2. En Morolen, Uriangato y Yuriria. existe un gran dficit de casas habitacin,
mismo que los demandantes de este servicio han buscado satisfacer con la
compra de terrenos en fraccionamientos legales e irregulares, pero que no
se ha completado el ciclo porque no han edificado en estos terrenos sus
viviendas.
3. Se cuenta con un terreno de 49 hectreas, especie nica en los municipios
de Morolen, Uriangato y Yuriria ya que no existe un gran nmero de
extensiones territoriales similares en el municipio.
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4. El terreno se localiza en la comunidad de ojo de agua, en la carretera de
Morolen a Yuriria, zona limtrofe de ambos municipios, lugar que se estn
desarrollando fraccionamientos que an no son acompaados con
edificaciones de casas habitacin y los terrenos han sido comprados por
personas pertenecientes al nivel de ingreso medio (entre 10 y 20 salarios
mnimos de ingreso).
5. Aproximadamente a 350 metros del terreno se proyecta prolongar el
Libramiento Sur de Morolen, para que en el futuro se cuente con un
perifrico que una a la mancha urbana de Morolen y Uriangato y que
comunique con va rpita a Yuriria, cuya cabecera municipal est muy cerca
de la mencionada concentracin poblacional de Morolen y Uriangato.
DEBILIDADES.
1. La poblacin de Morolen no tiene la costumbre de vivir en colonias de
vivienda de inters social.
2. La poblacin de Morolen observa con desconfianza la contratacin de
crditos, a partir de la experiencia de 1995, ya que las tasas de inters
variables se dispararon.
OPORTUNIDADES Y AMENAZAS
OPORTUNIDADES.
1. Existe una amplia gama de crditos para vivienda, que satisfacen las
expectativas de demanda de los consumidores de casas del rea
metropolitana de Morolen, Uriangato y Yuriria.
2. La inversin en el fraccionamiento destinado para casas habitacin, tambin
abarca la satisfaccin de otros servicios como son el establecimiento de
salas de cine y restaurantes de comida rpida, servicios inexistentes en la
mencionada zona metropolitana, la cual es satisfecha parcialmente con la
asistencia a funciones de cine y de restaurantes y bares para jvenes a la
ciudad de Morelia.
3. En este mismo sentido, la edificacin de una tienda de autoservicio en el
futuro cercano puede significar no slo la satisfaccin de la demanda de los
ocupantes de las casas del fraccionamiento, sino que tambin con el
proceso de edificacin del Perifrico, se podr establecer comunicacin con
prcticamente todos los habitantes de la zona metropolitana.
4. La construccin de casas es una oportunidad, tomando en cuenta que aun
falta construir casas para el 40% de la poblacin y porque en los prximos
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10 aos las necesidades de estas casas se incrementara como mnimo en
60%.
AMENAZAS.
1. Los compradores de casas temen que la situacin econmica se deteriore
en el futuro y que no puedan hacer frente con el compromiso de compra.
2. Los terrenos de Morolen en situacin de alta especulacin, sern
descongelados, provocando en un mximo de 3 aos fuerte competencia al
fraccionamiento y a la construccin de casas.
PRODUCTOS DEL FRACCIONAMIENTO.
2,000 casas en 4 modalidades, las cuales se presentan en la carpeta del

proyecto arquitectnico ejecutivo, dotadas desde el inicio con los
servicios urbanos tradicionales (agua,
electricidad,
drenaje,
urbanizacin), y de servicios urbanos globalizados (Internet de banda
amplia, telefona).
Centro comercial con las siguientes ofertas de servicios.
8 salas de cinematografa.
20 restaurantes de comida rpida.
Tienda de autoservicio.
SEGMENTACIN DE MERCADO.
Los segmentos de mercado son los siguientes:
SEGMENTO 1.
Propietarios de puestos de tianguis de Morolen y Uriangato.
SEGMENTO 2.
Empleados de empresas comerciales e industriales de Morolen y Uriangato.
SEGMENTO 3.
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Inmigrantes que radican en Estados Unidos y que desean tener casa en esta
zona urbana.
SEGMENTO 4.
Personas que laboran en la economa informal y tienen ingresos mayores a 8
salarios mnimos.
SEGMENTO 5.
Propietarios de gasolineras para el rea destinada a gasolinera.
SEGMENTO 6.
Cadenas de cinematografa y restaurantes de comida rpida.
SEGMENTO 7.
Cadenas de tiendas de autoservicio.
SEGMENTO 8.
Demandantes de casas no segmentados en los primeros 4 apartados.
COMPETENCIA .
Existe una amplia gama de fraccionamientos que ofrecen terrenos para que
el comprador construya su casa.
Fonhapo se construir 2,000 casas para personas con ingresos de hasta 2
salarios mnimos en terrenos de Iveg cerca de presa de cepio (en el otro
extremo de la localizacin del terreno).
3 fraccionamientos que construyen casas en la zona metropolitana, los
cuales suman en conjunto a construccin de 1,300 casas.

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CENTRO
COMERCIAL DE
MOROLEON.
OBJETIVO.
Construir un Centro comercial en Morolen, Guanajuato en un terreno de
aproximadamente 4.5 hectreas localizadas estas en el permetro de
crecimiento poblacional de mayores ingresos de esta regin geogrfica.
Este centro comercial constar de los siguientes conceptos:
Una seccin para 8 salas cinematogrficas.

Una seccin para 20 restaurantes de comida rpida.
Un espacio para tienda de autoservicio.
Un estacionamiento.
El espacio destinado para el Centro Comercial es de 4.5 hectreas.
ANLISIS DEL MACROAMBIENTE.

La zona de influencia que tiene abarca los municipios de Morolen,
Uriangato y Yuriria principalmente, los cuales tienen una poblacin
aproximada de 210 mil habitantes.
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Esta zona de influencia abarca en forma secundaria a los municipios de
Santiago Maravato, de Cuitzeo, de Santa Ana Maya y de Purundiro.
La cobertura total del mercado del Centro Comercial se puede calcular en
alrededor de los 250 mil habitantes.
Los habitantes de estas ciudades viajan a la ciudad de Morelia a las
funciones de cine y de otros tipos de entretenimiento.
El viaje redondo a Morelia ocupa alrededor de 2 horas, lo cual imposibilita a
los pobladores de estas ciudades a tener centros de diversin cercanos a
sus poblaciones.
DIAGNSTICO DEL CENTRO COMERCIAL

DE MOROLEON.
Este diagnstico presentar las Oportunidades, Amenazas, Debilidades y
Fortalezas .
FORTALEZAS Y DEBILIDADES.
FORTALEZAS.
Slo existe un centro comercial en esta zona de influencia y se localiza en
el centro de Morolen. La tienda del centro comercial es Bodega Aurrer.
Existe un pblico cautivo que viaja a Morelia los sbados.
Tambin existe una gran cantidad de personas que ven el cine en sus casas
(De acuerdo a informacin municipal en Morolen y Uriangato, se
contabilizan 40 video clubes).
La poblacin de Morolen y Uriangato perciben mayor nivel de ingreso per
cpita estatal.
Solo existe como centro de reunin la plaza cvica de cada municipio.
Por tanto la clientela potencial del centro comercial no cuenta con
instalaciones del centro.
DEBILIDADES.

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Por falta de un centro comercia con las caractersticas enunciadas, no
existe la cultura de asistencia a estos lugares.
Al iniciar sus operaciones el centro comercial tendr que apuntalar en
publicidad la cultura de asistencia al centro comercial.
La mayor parte de las unidades comerciales son tiendas de barrio, cine
clubes, puestos de tianguis, que han propiciado un comercio que no
aprovecha las economas de escala.
OPORTUNIDADES Y AMENAZAS
OPORTUNIDADES.
Un centro comercial bien planeado, significa oportunidades de negocios
para aprovechar las sinergias hasta ahora dispersas, en mayores utilidades.
Los cines, la tienda de autoservicio, significa una forma de cambiar la
cultura del comercio y de rentabilidad.
La inversin en el centro comercial, se recuperar con la venta de los
espacios comerciales a las empresas previamente contratadas.
AMENAZAS.
Existe resistencia al cambio.
El rezago tecnolgico de la mayor parte de las unidades comerciales puede
dificultar la competitividad.
Desaceleracin de la economa mexicana, provoca estancamiento
econmico.
PRODUCTOS DEL CENTRO COMERCIAL.

El Centro comercial producir espacios para instalar los siguientes conceptos.
Una seccin para 8 salas cinematogrficas.

Una seccin para 20 restaurantes de comida rpida.
Un espacio para tienda de autoservicio.
Un estacionamiento.
SEGMENTACIN DE MERCADO.
El segmento de mercado del Centro Comercial es el siguiente:
SEGMENTO 1.
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Cadena de cines con cobertura nacional.
SEGMENTO 2.
20 restarantes de comida rpida como Burguer King, Kentucky Fried Chicken,
Italian coffe, etc.
SEGMENTO 3.
Tienda de autoservicio.
SEGMENTO 4.
Consumidores que tienen la cultura de consumo en tiendas departamentales.
SEGMENTO 6.
Consumidores que asistan a cine y a restaurantes de comida rpida.
SEGMENTO 7.
Empresas financieras, bancarias, que deseen establecer oficinas en el centro
financiero.
COMPETENCIA AL CENTRO COMERCIAL.

Bodega Aurrera como tienda ya establecida.
Los Centros Comerciales de Morelia.
AREA DE INFLUENCIA DEL CENTRO

COMERCIAL.
A. REGION CENTRO SUR.
Centro motor: Morolen
Area de influencia: Uriangato, Yuriria, Huanmaro,
Salvatierra, Santiago Maravato, Jaral del progreso,
Tarandacuao, Santiago Maravato, Acambaro,
Jarecuaro,
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Tarimoro, Coroneo
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Elaborado en base a la Teora de Centros Motores y polarizacin
econmica.
ESTRUCTURA ECONOMICA DE MOROLEON

Y SU AREA DE INFLUENCIA.
La industria textil de la zona metropolitana Morolen, Uriangato y Yuriria.
La industria textil y de la confeccin y la comercializacin de los productos que
genera, son la piedra angular de la economa de esta zona metropolitana y su
rea de influencia.
Para el ao 2000 existan 4,300 establecimientos industriales y 4,056
comerciales, la mayora de estos se especializan tanto en la produccin, como
en la venta de productos textiles y de prendas de vestir.
Aunque se presente informacin agregada, se puede identificar la importancia
del sector, con la informacin que se presenta a continuacin:
La participacin en el Producto Interno Bruto del Estado de Guanajuato

por parte de la industria textil, prendas de vestir y productos de cuero es
del 22.5%.
La participacin de la industria textil y de la confeccin de Guanajuato a
nivel nacional es de alrededor del 9% del PIB sectorial mexicano.
En Guanajuato existen 233 unidades de produccin de insumos textiles,
152 que fabrican productos textiles y 2,213 fabricas de prendas de vestir.
En Guanajuato 3,297 personas tienen empleo en la produccin de
insumos textiles, 808 en productos textiles y 25,854 en fabricacin de
prendas de vestir.

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Como puede observarse el sector objeto de este programa es de gran
importancia a nivel estatal y nacional.
La clasificacin de las empresas de acuerdo a su tamao es la siguiente:
Empresas grandes y empresas medianas.
Se considera empresa grande a la que tiene ms de 251 empleados y
empresas medianas las que tienen de 101 a 250 trabajadores.
En Morolen se pueden considerar 34 empresas dentro de la clasificacin de
empresa mediana
De los establecimientos industriales 34 son empresas grandes y medianas,
algunas se dedican a producir insumos y productos textiles y otras a producir
prendas de vestir.
Algunas de estas empresas han obtenido de calidad, las empresas que han
concursado con mejores posibilidades de xito en su poltica de calidad buscan
obtener el certificado ISO 9001, lo cual les permite estandarizar sus
operaciones y la incursin en mercados internacionales es ms flexible.
En la industria textil y de la confeccin existen slo 34 empresas de tamao
suficiente para ejercer un poder en el mercado.
La ventaja competitiva en el mercado lo han ejercido instrumentando en forma
simultnea la estrategia de diversificacin y la competencia por precio.
La diversificacin la ejercen cuando aprovechan el mercado de especializacin
del producto, realizando las siguientes acciones.
En el caso de la produccin de insumos y productos textiles, adquieren
maquinaria de vanguardia tecnolgica (se tiene la limitante que la tecnologa
dura contenida en las mquinas, no es correspondida con la tecnologa
blanda que debe generar la empresa para equilibrar las innovaciones de la
empresa).
En el caso de productores de prendas de vestir, disean modelos de alto
posicionamiento en el mercado y aprovechando la etapa en la cual al invadir
un nicho de mercado particular se comportan como monopolio (situacin
efmera).
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Antes que otras empresas copien los modelos que se disearon por la
empresa de vanguardia los beneficios de posicionamiento del nicho de
mercado son como si fueran monopolio.
La mejor estrategia de diversificacin es cuando la empresa tiene como
objetivo el diseo de modelos de alto impacto en el mercado, estrategia
instrumentada en forma sistemtica.
Favorece a esta tendencia las economas de escala que las empresas tienen
en sus plantas y el desarrollo de proveedores que les benefician con la
preferencia y con crditos.
El poder que tienen estas grandes empresas es su posicionamiento en el
mercado de sus marcas y sus sistemas de distribucin, les permite elegir la
cartera de clientes de cadenas de distribuidores, tiendas de autoservicio,
tiendas departamentales y hasta en la exportacin de sus productos.
Este segmento de empresas tienen marcas con un alto grado de
posicionamiento en el mercado.
Esta alta diferenciacin y posicionamiento en el mercado, les ha permitido
crecer, an en etapas recesivas de la economa mexicana.
Pequeas empresas y microempresas.
Las pequeas empresas contratan de 16 a 100 empleados.
Las unidades de produccin que tienen hasta 15 trabajadores, se les denomina
micro industrias.
Las empresas pequeas y las micro industrias, generalmente se dedican a la
produccin de prendas de vestir.
Existe una amplia gama de oferentes y un gran nmero de demandantes, las
empresas se enfrentan a un mercado competitivo, el cual se regula a travs del
mecanismo de los precios.
En este mercado, ni los demandantes ni los oferentes pueden influir en el
precio de la ropa, ya que ambos agentes econmicos tienen el poder de
compra o de venta, que ejercen constantemente.
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En este mercado las fbricas impulsan la estrategia de precios bajos.
En este sentido, buscan comprar insumos baratos para fabricar ropa,
comprando en muchas ocasiones materia prima de mala calidad.
Como la mayor parte de estas empresas tienen por estrategia competitiva la de
precios bajos, es la que ms ha salido afectada por el ingreso ilegal de ropa
china.
An sin contrabando y pagando los costos de transaccin y los impuestos de
importacin, la ropa china es ms competitiva en el mercado de precios bajos.
Es importante recordar que la competencia de la ropa china en el segmento de
bajo precio ser una prctica cotidiana, en el futuro prximo China ser
admitida en la OMC. Actualmente se tiene un arancel del 540% para prendas
de vestir de tejido de punto hasta el ao 2007, lo que permite reconvertir la
industria de la zona para ser ms competitiva.
En este sentido es indispensable disear nuevas estrategias, para hacer frente
a esta nueva situacin de competitividad de la ropa producida en las industrias
de menores dimensiones en la economa de Guanajuato.
Estructura de las pequeas industrias y las micro industria productoras
de prendas de vestir.
En este apartado se observan 2 tipos de tendencias en las pequeas unidades
de produccin:
La Fragmentacin.
La Concentracin.
La Fragmentacin consiste en que las pequeas empresas se dedican a
producir una gran cantidad de modelos de ropa, provocando que se realicen
una gran cantidad de esfuerzos, mismos que no corresponden a los ingresos
obtenidos por las ventas.
En este sentido las empresas no aprovechan la curva de aprendizaje, cuando
ya tienen un modelo nuevo de ropa a producir, encareciendo los esfuerzos.

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Cuando los compradores de las micro industrias y de las pequeas empresas
realizan pocos pedidos de cada modelo y piden una gran cantidad de modelos,
se presenta una situacin de enfrentar un demanda de productos
diferenciados, en un mercado segmentado.
Esta situaciones favorecen a las estructuras fragmentadas y desintegradas.
La desintegracin permite economas en la produccin de componentes que
pueden utilizar las fbricas de mayor tamao.
Gran parte de la organizacin de estos talleres se realiza por medio de
pequeas unidades de produccin familiar.
Trabajan personas que pertenecen a una misma familia y estos se especializan
en realizar diferentes fracciones del proceso de produccin.
No pueden aprovechar las economas de aglomeracin que ofrecen los
pedidos numerosos del mismo modelo.
Estas empresas realizan un gran esfuerzo y reciben pocos beneficios:
No generan economas de produccin en lnea.
En este sentido las industrias aumentan los tiempos perdidos en el proceso.
Estos tiempos perdidos se manifiestan en incumplimiento de las entregas de
los pedidos.
Cuando la entrega de los pedidos se retrasa ms de lo debido, el ingreso
recibido tendr que financiar tanto los costos fijos del pedido, ms las
remuneraciones de los trabajadores.
En este sentido, se repartirn menos dinero entre los trabajadores y se tiene el
riesgo permanente de que las percepciones no cubran ni siquiera los costos.
Cuando esta situacin se multiplica y no se tienen ingresos para financiar los
pedidos siguientes, se recurre al agiotismo y de seguir estas tendencias se
corre el riesgo de quebrar.
Como la diversidad es grande y no se cuenta con el proceso completo, el
retraso de un proceso de produccin artesanal, provoca que al cambiar
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abruptamente las ordenes de produccin de cada patrn, se tenga que
comenzar un nuevo proceso.
En este sentido, la experiencia acumulada de cada fraccin se pierde y al
iniciar un modelo nuevo disminuya la productividad alcanzada en los patrones
anteriores.
La concentracin se observa cuando las micro empresas y las pequeas
empresas producen pocos patrones de ropa y de esta forma se pueden
concentrar en producir y especializarse en un modelo aprovechando la curva
de aprendizaje.
Estas micro industrias y pequeas empresas tienen la denominacin de talleres
de ropa.
Realizan casi la totalidad de las fracciones de su proceso de produccin dentro
de sus instalaciones.
METODOLOGIA.
Los datos del universo poblacional se tomaron del Censo de Poblacin y
vivienda del ao 2000 y a la informacin econmica del Anuario Estadstico del
Estado de guanajuato, edicin 2003.
La informacin de las necesidades y dficit que por casas habitacin se reflejan
para la zona metropolitana Morolen, Uriangato y Yuriria, se tomaron de los
diversos estudios que para tal fin desarroll el IVEG (Instituto de la Vivienda
del Estado de Guanajuato), particularmente el reporte que hizo para las 3
Presidencias Municipales.
Se realiz un sondeo de Mercado, levantando 100 encuestas para distinguir las
particularidades de las necesidades poblacionales respecto a la demanda por
casas y por los servicios del centro comercial.
54 encuestas fueron levantadas a personas que realizan sus actividades en los
tianguis de Morolen, Uriangato y Yuriria.

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18 a profesionistas libres y personal administrativo de dependencias de
gobierno municipal y estatal.
12 empresarios propietarios de las empresas ms grandes de esta zona
urbana.
16 encuestas levantadas al azar, donde se podan observar amas de casa y
jvenes estudiantes universitarios.
Las preguntas de las encuestas fueron las siguientes:
RESPECTO A NECESIDAD DE CASAS HABITACION.
1. A cunto asciende su ingreso mensual?
Hasta 4 mil pesos _____ De 4 mil a 8 mil pesos.
De 8 mil a 12 mil pesos ______ Ms de 12 mil pesos _____.
Fue difcil que respondieran esta pregunta, por lo cual despus de las
primeras 5 encuestas esta se hizo al finalizar el cuestionario y slo
respondieron a esta pregunta 61 personas.
De las cuales 13 ganan menos de 4 mil pesos, 17 ganan de 4 a 8 mil pesos,
23 de 8 a 12 mil pesos 8 personas ganan ms de 12 mil pesos al mes.
2. Qu edad tiene? Ante la negativa de respuesta, se calcula la edad de
acuerdo a los siguientes rangos:
Entre 15 y 20 aos.
Entre 20 y 30 aos.
Entre 30 y 40 aos.
Ms de 40 aos.
El 49% de los encuestados aparenta tener entre 15 y 20 aos de edad.
El 31% aparenta tener entre 20 y 30 aos.
El 15% aparente tener de 30 a 40 aos.
Slo 5% de los entrevistados aparentaba y reconoca tener ms de 40 aos.
3. Estado civil Soltero ____ Casado ____ Divorciado ____ Otro ____.
El 21% fueron solteros, el 76% casados 2% divorciados 1% no contest.
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4. Vive en casa propia o rentada?
53 personas afirmaron vivir en casa propia y 47 en casa rentada o de sus
familiares.
5. En la casa donde vive cuantas familias radican?
El 35 de los casados afirmaron vivir con sus padres, sobre todo los jvenes.
17 de los mayores de 30 aos afirmaron vivir con otra familia.
El resto afirm que viven en casa rentada o propia, solos o con su familia.
6. En caso de que le vendan una casa habitacin en Ojo de Agua de En
medio estara dispuesto a comprar?
El 76% afirm que de si desean comprar casa, lo cual es un dato atpico
sobre todo si el 53% vive en casa propia.
7. En caso de comprar su casa, cuntas habitaciones necesita como
espacio vital? Una ___ Dos ____ Tres _____ Mayor nmero ____
Slo 13 personas quieren casa de una recamara.
29 desean casa de 2 habitaciones.
46 desean tener casa con 3 recamaras
12 respondieron tener familia grande y necesitan la casa de ms de 3
habitaciones.
8. Cul sera su forma de pago? Contado _____ Crdito ______
El 85% desean contraer un crdito pero que sean con tasas fijas porque
desconfan de crditos como los que tienen memoria y remontaban la crisis
del 1995, por experiencia propia o por memoria de familiares y amigos.
9. Aparte de vivienda qu actividad realiza en su casa?
El 81% afirm tener en casa una mquina de coser o de tejer.
RESPECTO A NECESIDAD DE SERVICIOS DEL CENTRO COMERCIAL.
NOTA. ES IMPORTANTE ACOTAR QUE NO EXISTEN SALAS DE CINE EN LA ZONA METROPOLITANA
DE MOROLEON Y URIANGATO Y EN YURIRIA SOLO CUENTA CON 2 SALAS ANTIGUAS (ENORMES
GALERONES). NO EXISTEN RESTAURANTES DE COMIDA RAPIDA DE FRANQUICIA EN ESTA ZONA
URBANA.

Tel. y Fax. 01 477 205 30 65
28

1. Cuntas veces va al cine al mes y a dnde?
El 49% afirm ir al cine en Morelia, el 12% a Yuriria y el resto tiene video
casetera o DVD en casa.
2. Estara dispuesto a ir al cine si se pone en funcionamiento salas de
cine en Ojo de Agua de En medio?
El 52% est dispuesto a ir al cine si se localiza cerca e su casa.
3. Cuntas veces a la semana va a comer fuera de su casa?
A diario porque trabajan y tienen que comer fuera de su casa el 39%.
El 71% come fuera de su casa cuando visita alguna ciudad cercana.
4. Cundo viaja a ciudades grandes a cules restaurantes va a comer?
Mc. Donalds _______ Burguer King ______ Sushi Tai _____
Kentucky Fried Chiquen _________ Pizza Hut ________
Otros restaurantes ___________
El 19% prefiere Mc Donalds.
El 12% prefiere Burguer King.
Slo el 2% ha comido en Sushi Tai.
Prefieren el pollo de Kentucky el 8%.
Pizza Hut es preferido por el 23%.
Otros restaurantes incluidas fondas es preferido por el 36%.
5. En caso de que se instale una tienda como Bodega Aurrera, estara
dispuesto a comprar en esta tienda? Si _____ No ______
Slo el 31% respondi afirmativamente.
6. Usted tiene conocimiento que existir un Libramiento que pasar por
Ojo de Agua de En medio? Si ______ No ______
El 37% afirm haber escuchado la noticia de este proyecto.
7. En caso de que el Libramiento rodee a Morolen y Uriangato y pase por
Ojo de Agua de En medio.
Tel. y Fax. 01 477 205 30 65
28

8. Estara dispuesto a comprar una casa cerca del libramiento?
Si ___ No ____.
81 personas afirmaron que compraran una casa en Ojo de Agua, sobre
todo por estar comunicadas en mejor forma, con el libramiento completo.
9. Estara dispuesto a ir al cine si completan el libramiento?

Si ___ No ___
El 73% contest afirmativamente.
10. Estara dispuesto a ir a los restaurantes que visita cuando sale de esta
ciudad si se instalan en Ojo de Agua de En Medio?
Si ______ NO _____.
El 73% respondi afirmativamente.
11. Estara dispuesto a comprar en la tienda de autoservicio si se instala
en Ojo de Agua de En medio y se construye el libramiento completo?
Si ____ NO ______.
En este caso el 56% contest afirmativamente.
ANEXO
INFORMACION CUANTITATIVA.
ETAPA PREOPERATIVA.
Tel. y Fax. 01 477 205 30 65
28
PRIMERA ETAPA DE CONSTRUCCION.

CONSTRUCCION DE 319 CASAS DE INTERES SOCIAL.
PRIMER PAQUETE.
Construccin de 20 casas con 120 metros cuadrados de construccin.
SEGUNDO PAQUETE.
TERCER PAQUETE.
CUARTO PAQUETE.
QUINTO PAQUETE.
SEXTO PAQUETE.
ETAPA PREOPERATIVA.
INFORMACION GENERAL.
SUPERFICIE TOTAL ..49 HECTAREAS.
.490,000 METROS CUADRADOS.
COSTO URBANIZACION POR CASA .$25,000.00
COSTO POR METRO CUADRADO ..$35.00
AREA DE DONACION LEGAL. 12%.
COSTO ETAPA PREOPERATIVA.
COSTO TOTAL DEL TERRENO
. $17,150,000.00
COMISION POR VENTA
.$1,000,000.00
COSTO CERTIFICADO DE 2 POZOS
..$3,600,000.00
COSTO ESTUDIOS GEOLOGICOS PARA POZOS
.$34,500.00
COSTO ESTUDIO DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA:
LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO . $25,000.00
PROYECTO DE LOTIFICACION . ..$60,000.00
PROYECTO ELECTRIFICACION . .$60,000.00
PROYECTO DRENAJE
..$60,000.00
PROYECTO HIDRAULICO . .$60,000.00
Tel. y Fax. 01 477 205 30 65
28

PROYECTO PARA 6 TIPOS DE CASAS DE INTERES SOCIAL.. $60,000.00
ESTUDIO DE MECANICA DE SUELOS. $40,000.00
ESTUDIO DE COMPATIBILIDAD URBANA $43,000.00
ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL. ..$108,000.00
PERMISOS PARA CONSTRUIR 2,038 CASAS $5,000,000.00
PERFORACION DE 2 POZOS ..$3,000,000.00
CONSTRUCCION DE PLANTA DE TRATAMIENTO $1,600,000.00
COSTO ETAPA PREOPERATIVA$31,000,000.00
ETAPA DE ARRANQUE.
CONSTRUCCION DE 319 CASAS DE INTERES SOCIAL.
PRIMER PAQUETE.
SEGUNDO PAQUETE.
TERCER PAQUETE.
CUARTO PAQUETE.
QUINTO PAQUETE.
SEXTO PAQUETE.
PRIMER PAQUETE.
MODELO MOR 20 MOLDE.
120 METROS CUADRADOS DE CONSTRUCCION.
PROGRAMA DE CONSTRUCCION DE 20 VIVIENDAS .
PRECIO PROMEDIO POR VIVIENDA $850,000.00
VOLUMEN DE OPERACIN $170,000,000.00.
COSTO DE EDIFICACION 47%.
COSTO DE EDIFICACION POR VIVIENDA $440,000.00
COSTO DE EDIFICACION DE 20 VIVIENDAS MOR 20 $8,000,000.00
COSTO DEL TERRENO 5%.
POR VIVIENDA $4,200.00
POR 20 VIVIENDAS $84,000.00
Tel. y Fax. 01 477 205 30 65
28

URBANIZACION POR VIVIENDA $120,000.00
INFRAESTRUCTURA POR VIVIENDA $75,000.00
EQUIPAMIENTO POR VIVIENDA $40,000.00
TOTAL DE COSTOS ADICIONALES $235,000.00
TOTAL DE COSTOS ADICIONALES PR PROGRAMA $4,700,000.00
COSTO DE CONSTRUCCION POR VIVIENDA $639,200.00
COSTO DE CONSTRUCCIO POR PROGRAMA $12,784,000.00
UTILIDAD BRUTA POR VIVIENDA $210,800.00
UTILIDAD BRUTA POR PROGRAMA $4,216,000.00
PORCENTAJE DE UTILIDAD BRUTA 24.80%.
SEGUNDO PAQUETE.
COSTO DEL TERRENO 0.7%.
TERCER PAQUETE.
Tel. y Fax. 01 477 205 30 65
28

CUARTO PAQUETE.
Tel. y Fax. 01 477 205 30 65
28

QUINTO PAQUETE.
TOTAL DE COSTOS ADICIONALES POR PROGRAMA $7,080,000.00
PORCENTAJE DE UTILIDAD BRUTA 5.01%. 19%?
SEXTO PAQUETE
Tel. y Fax. 01 477 205 30 65
28

COSTO TOTAL DEL PROYECTO.

COSTO ETAPA PREOPERATIVA.
COSTO TOTAL DEL TERRENO
. $17,150,000.00
COMISION POR VENTA
.$1,000,000.00
COSTO CERTIFICADO DE 2 POZOS
..$3,600,000.00
COSTO ESTUDIOS GEOLOGICOS PARA POZOS
.$34,500.00
COSTO ESTUDIO DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA:
LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO . $25,000.00
PROYECTO DE LOTIFICACION . ..$60,000.00
PROYECTO ELECTRIFICACION . .$60,000.00
PROYECTO DRENAJE
..$60,000.00
PROYECTO HIDRAULICO . .$60,000.00
PROYECTO PARA 6 TIPOS DE CASAS DE INTERES SOCIAL.. $60,000.00
ESTUDIO DE MECANICA DE SUELOS. $40,000.00
ESTUDIO DE COMPATIBILIDAD URBANA $43,000.00
ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL. ..$108,000.00
PERMISOS PARA CONSTRUIR 2,038 CASAS $5,000,000.00
PERFORACION DE 2 POZOS ..$3,000,000.00
CONSTRUCCION DE PLANTA DE TRATAMIENTO $1,600,000.00
COSTO ETAPA PREOPERATIVA$31,000,000.00
COSTO URBANIZACION DE 2,038 CASAS : $116,000,000.00
COSTO EDIFICACION 2,036 CASAS ...$360,000,000.00
COSTO TOTAL DEL PROYECTO .. $507,882,500.00

Tel. y Fax. 01 477 205 30 65
28

Fraccionamiento Ojo de Agua

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Cumbres de Maltrata 9. Col. Lomas de Comanjilla.

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ANLISIS DEL MACROAMBIENTE.

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METAS PARA LOS PRXIMOS AOS

ETAPA PREPARATORIA DEL FRACCIONAMIENTO.

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ECONOMICA.

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DIAGNSTICO DEL CENTRO COMERCIAL

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PRODUCTOS DEL FRACCIONAMIENTO.

2,000 casas en 4 modalidades, las cuales se presentan en la carpeta del

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El espacio destinado para el Centro Comercial es de 4.5 hectreas.

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9. Estara dispuesto a ir al cine si completan el libramiento?

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PRIMERA ETAPA DE CONSTRUCCION.

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COSTO TOTAL DEL PROYECTO.

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