Tribunal Supremo (Sala de lo Civil).

Sentencia de 11 junio
1987RJ\1987\4290

Tribunal Supremo (Sala de lo Civil).

Sentencia de 11 junio 1987
RJ\1987\4290
Arrendamientos rsticos. Obligacin de mejora pactada: Interpretacin del contrato; plazo para
efectuar las mejoras: Validez de la clusula por las que las mejoras han de quedar en beneficio de la
finca: Resolucin del contrato; por incumplimiento grave por el arrendatario de la obligacin de mejora.
Interpretacin de los contratos: Funcin del juzgador de instancia. Recurso de casacin. Infraccin de
normas del ordenamiento jurdico o de la jurisprudencia. Respecto a los hechos probados: Desestimacin;
por hacer supuesto de la cuestin; por plantear cuestiones nuevas.

Jurisdiccin: Civil
Ponente: Excmo Sr. matas malpica gonzlez-elipe
D. Dolores G. S. formul, ante el Juzgado de Primera Instancia de Antequera, demanda de
juicio especial de la Ley de Arrendamientos Rsticos sobre resolucin de contrato, contra D.
Antonio M. G.El demandado se opuso. El Juzgado, estimando la demanda, declar resuelto el
contrato controvertido y conden al interpelado a desalojar la finca, con apercibimiento de
lanzamiento, sin expresa condena en costas.Interpuesto recurso de apelacin por el
demandado, al que se adhiri la actora, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Granada
desestim el recurso principal y, acogiendo el interpuesto por la demandante por va de
adhesin, confirm la sentencia impugnada en todas sus partes, con excepcin del
pronunciamiento sobre no imposicin de costas que revoc, imponiendo al demandado el pago
de las causadas en la primera instancia, todo ello sin especial condena en cuanto a las
ocasionadas en el recurso.El demandado interpuso recurso de casacin.El T. S. declara no
haber lugar al recurso.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
1.La resolucin del contrato de arrendamiento rstico que solicit en su demanda la propietaria
arrendadora, aqu recurrida, lo ha sido por supuesto incumplimiento de la obligacin de mejora o
transformacin de la finca, es decir, al amparo del artculo 75-2 de la vigente Ley de Arrendamientos
Rsticos de 31 de Diciembre de 1980 ( RCL 1981\226 y ApNDL 1975-85, 731), que ha sido estimada
ntegramente en ambas instancias.
2.Es oportuno consignar que discurriendo todos los motivos del recurso por el cauce del n. 5. del
artculo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, quirese decir que las declaraciones fcticas contenidas
en la sentencia han quedado inalteradas y de ellas ha de partirse forzosamente, en cuanto sea menester,
para el adecuado ajuste al supuesto enjuiciado aqu, del ordenamiento jurdico.
3.El primer motivo del recurso, denuncia la infraccin del artculo 1281-1. del Cdigo Civil en orden a la
interpretacin de los contratos vinculantes entre las partes de 1. de octubre de 1975 y 24 de agosto de
1976, y cuyos razonamientos van enderezados a llevar a la conviccin de la Sala de que la ampliacin del
contrato de 1975, verificada por cinco aos ms por el de 1976, comporta la intencin de los contratantes
literalmente expresada de que esa ampliacin del trmino inicial de seis aos por otros cinco, habilita al
arrendatario para la realizacin de las obras a efectuar, durante todo el transcurso del nuevo plazo, de
suerte que, con independencia de la fecha de su acometida quedaba sometida en cuanto a su
finalizacin al trmino fijado "ex novo" de conclusin contractual. El motivo ha de decaer por cuanto
conforme a la doctrina de esta Sala -Sentencias 29-12-66 ( RJ 1966\5857); 21-12-69, 3-5-84 ( RJ
1984\2393) y 14-12-84 ( RJ 1984\6112)- en esta singular materia de interpretacin contractual, ha de
estarse con preferencia a la puntualizada por el Juzgador, salvo en el caso de que se demuestre
haber incurrido en falta de lgica o de racionalidad con relacin al texto interpretado, con exgesis
atentatoria a la letra y al espritu de dicho texto, eventualidades stas que no acaecen en el
presente caso, pues es producto de perfecta reflexin y de lgica correctamente construida el sealar
como resultado del anlisis de los dos contratos mencionados en la sentencia recurrida al decir que lo
que no puede perderse de vista es que, si la obligacin a la realizacin de las mejoras slo pudieran
exigirse a la finalizacin del contrato, carecera totalmente de razn de ser la fijacin como causa de la
resolucin aqu cuestionada, al ser evidente que la resolucin del contrato precisamente presupone que el

mismo se encuentre vivo y vigente su plazo contractual. Es ms, la clusula 7. del contrato de 1975
-aunque anulada por el posterior de 1976-, proyecta luminosamente la comn intencin de los
contratantes al establecer que puesto que el Sr. M. ha de amortizar la instalacin en seis aos, lo que
quiere decir que las obras de mejora han de realizarse desde la toma de la posesin arrendaticia por el
locatario y cuya interpretacin viene confirmada por la clusula 2. del contrato de 24 de Agosto de 1976,
que concreta: Don Antonio M. G., queda desde este momento obligado a hacer sondeos..., de lo que no
puede colegirse que pueda el citado Sr. M. dilatar la realizacin de las mejoras hasta el final del perodo
contractual. En definitiva pues, el razonamiento del motivo nos lleva a resaltar la obligacin de realizar
mejoras en la finca contrada por el arrendatario, cuya ejecucin siendo declaracin de ndole fctica ha
quedado inclume, expresando sobre el particular la sentencia recurrida que todo el conjunto de la
prueba ha patentizado el incumplimiento por parte del colono de dicha obligacin... con las
consecuencias jurdicas que ello conlleva. Ahora bien, como quiera que el 2. motivo, acusa la infraccin
por inaplicacin del 2. prrafo del artculo 1281 del Cdigo Civil en relacin con la violacin, tambin por
inaplicacin del artculo 1285 del mismo texto legal, es palmario que por los razonamientos ya expresados
en cuanto al primer motivo, no puede prosperar el Segundo de igual significacin procesal y sustantiva, lo
que nos releva de incurrir en el vicio de la reiteracin y falta de claridad que son objeto de repulsa en la
tcnica de la casacin.
4.El tercer motivo denuncia la infraccin de los apartados 1. y 2. del artculo 31 en relacin con el
apartado 3. del artculo 2. de la Ley 83/80 de 31 de Diciembre por inaplicacin. El motivo ha de
fracasar, porque haciendo una interpretacin librrima y poco acertada de los preceptos
invocados estima el recurrente que la obligacin de realizar mejoras, concretamente relativas al
mejor cultivo en regado del predio, no pueden tener el concepto de renta, dada la frase de la
clusula 5. del contrato de 1975, que dice independiente de la mejora aludida, se fija la renta anual de
3.500 pesetas fanega de tierra, pero ello no obsta a que la obligacin de mejorar la finca subsista y
que sea de carcter principal en un contrato de arrendamiento rstico, como prev precisamente
el artculo 2.-Tercera de la Ley Especial, pues dicha trascendencia aflora inequvocamente,
cuando en el artculo 75-2 se constituye con independencia del pago de la renta, nada menos que
en una de las causas resolutorias de la locacin rstica.
5.El cuarto motivo acusa la infraccin del artculo 63 por inaplicacin. El motivo se refiere, con
invocacin subsiguiente del artculo 9-1 de la Ley 83/80 -que ha de regir el contrato pese a su
fecha y en lo que atae el extremo que aqu se enjuicia dado lo dispuesto en la Disposicin
Transitoria 1. norma primera-, a la nulidad de la estipulacin cuarta del contrato de 1975 segn al
cual han de quedar en beneficio de la finca las mejoras introducidas por el arrendatario previstas
en el contrato, pero ello no puede prosperar porque el artculo 9-1. ya prev la excepcin a la
nulidad establecida en principio cuando la propia Ley lo autorice, que es casualmente el caso que
aqu acontece con vista de lo dispuesto en el artculo 63 y sucesivamente -por reenvo de ste-, en
el artculo 2. circunstancia tercera, a cuya literalidad se ajusta la estipulacin cuarta del contrato
de 1975, dado que en la norma citada en ltimo trmino se autoriza a que el precio consista en una
cantidad alzada para todo el tiempo del arrendamiento, o en todo o en parte -que es el caso de autos-, en
la mejora o transformacin del fundo arrendado. Adems la cuestin aqu planteada en el motivo
cuarto que se analiza, es rechazable, en este recurso por constituir cuestin nueva que no es lcito
promover conforme a doctrina unnime de esta Sala -Sentencias 2 y 29-6-84 y ( RJ 1984\3210 y RJ
1984\3442) y 28-5-85 ( RJ 1985\2816)-.
6.El quinto motivo denuncia infraccin consistente en la inaplicacin de las circunstancias tipificadas en
el prrafo 2. del artculo 75 de la Ley de Arrendamientos Rsticos. Como quiera que las circunstancias a
que tiene que referirse racionalmente el motivo, son de ndole de hecho y han sido explcitamente
declaradas en la sentencia sin que hayan sido impugnadas, por lo que procesalmente subsisten con plena
virtualidad, segn la cual no ofreciendo duda alguna que la puesta en riego de la totalidad de la
superficie de la tierra arrendada ha de estimarse como esa mejora o transformacin a que se refiere dicha
causa (2. del artculo 75 de la Ley de Arrendamientos Rsticos) y habiendo de estimarse que ese
abandono del arrendatario ha de tenerse tambin como un grave incumplimiento de su obligacin, haba
de tenerse por operante la causa invocada.... El pretender ahora el recurrente conjugar premisas
fcticas de circunstancias de incumplimiento o no de las obligaciones por l contradas y valorar
su gravedad para estimar aplicada indebidamente la norma legal de resolucin, comporta el
defecto o vicio casacional de hacer supuesto de la cuestin, que hace fracasar el motivo Sentencias 3-3 y 17-12-83 ( RJ 1983\1419 y RJ 1983\6961) y 14-11-85 ( RJ 1985\5610)-.
7.Rechazados los motivos se desestima el recurso con las consecuencias previstas en el artculo 1715
in fine de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

11 de abril de 2012