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INFORME PERICAL DE UN INMUEBLE

I.

MEMORIA DESCRPTIVA

1.1.

PROPIETARIO

:Sr. Luis Chambilla Choque

1.2.

SOLICITANTE

:Sr. Carlos Chambilla Farfn

1.3.

OBJETO DE LA VALUACION : Determinar la tasacin del


inmueble, por parte del solicitante. Para la presente valuacin se
ha empleado el reglamento nacional de tasacin del Per,
aprobado por R.M. N 126-2007-VIVIENDA de fecha 07/05/2007 y
sus modificaciones, efectundose la presente tasacin
determinando los componentes fsicos de inmueble, inspeccin
ocular del mismo y de su entorno, toma de muestras fotogrficas.

1.4.

FECHA DE TASACION

1.5.

FECHA DE INSPECCION OCULAR : 04 de Agosto del 2015

1.6.

UBICACIN

1.7.

LINDEROS Y PERIMETRO:

: 05 de Agosto del 2015

: Calle Almagro 577 Barrio Cerro


Colorado, Distrito de Juliaca
Provincia de San Romn, Regin
de Puno

- Por el frente, con la Calle Almagro con 11.80 m.


- Por la derecha entrando, con propiedad de terceros con 22.82 m.
- Por la izquierda entrando, con propiedad de Terceros con 22.82
m.
- Por el fondo, con propiedad de terceros con 9.00 m.
1.8. AREA DE TERRENO
A =
237.33 m2

1.9. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO


El predio ubicado en el distrito de Juliaca con una zonificacin de
residencial de media densidad, ubicada tambin a media cuadra del
mercado de Cerro Colorado y a media cuadra del colegio Comercio
32.
1.10. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS:
Se trata de una habilitacin urbana, que cuenta con vas vehiculares
NO pavimentadas, redes pblicas y domiciliarias de agua, desage,
electricidad y telfono.
1.11. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO
A los lados y al frente del inmueble. Se encuentra viviendas que
presentan casi las mismas caractersticas.
El inmueble est cerca al Mercado de Cerro Colorado como espacio
de abastecimientos de insumos de primera necesidad y socializacin
con las personas del entorno urbano.
1.12. DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCION DE LAS PLANTAS:
Primera planta:
Est constituida por un ingreso principal, al lado izquierdo una
tienda comercial, al lado derecho una cochera, al fondo se accede
por un callejn principal a dos ambientes para habitacin con bao
y deposito, bao de servicios; finalmente junto a la habitacin y
deposito cuenta con un patio de servicio en el cual se aprecia
construcciones de adobe en psimas condiciones, las cuales las
hacen inhabitables.
Azotea:
Se accede a travs de material de desmonte encima del bao
correspondiente a la habitacin, donde se encuentran una silla a la
azotea. Donde se encuentran tabiques de ladrillo artesanal en mal
estado por desgaste de las lluvias propias de la regin.
1.13. DESCRIPCION DE LA EDIFICACION
El predio materia de la tasacin es:
Vivienda de 1 pisos con patio en la parte posterior y una fachada en
su primer nivel y en mal estado de conservacin. Tiene un ingreso
principal ubicado en la parte central de la frentera, as mismo al

lado izquierdo del ingreso principal cuenta con una tienda comercial
y al lado derecho con un garaje para vehculo.

CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACION:
Cimentacin
Los cimientos y sobre cimientos cumplen las normas tcnicas de
edificaciones, son de concreto armado, es decir tiene refuerzo de
acero corrugado fy = 4200 k/cm2.
Elemento estructurales:
La edificacin est compuesto de zapatas, columnas, vigas, losa
aligerada, los cuales son de concreto armado, es decir tiene
refuerzos de acero corrugado fy = 4200 k/cm2 y concreto fc = 210
kg/cm2. Ladrillo hueco arcilla.
Muros:
El ladrillo utilizado en muros es el tipo artesanal macizo de
arcilla, El asentado de muros en amarre es de cabeza y soga con
mortero de cemento: arena con proporcin 1:5
Techos y coberturas:
El techo esta compuesto por losa aligerada en la primera planta.
Pisos y contra pisos:
En la primera planta se us falso piso de 4 con mezcla de
cemento: hormign y en la segunda planta se us contra piso de
2 tambin con mezcla de cemento: hormign.
Los pisos en la primera planta son de loseta veneciana y el patio
de servicio es de cemento.
En la segunda planta el piso es de cemento no pulido
Contra zcalos, zcalos y revestimiento
Los contra zcalos en la primera planta (tienda comercial,
pasadizo principal, cochera, habitacin, depsito), son de
cemento h = 100cm.
Las paredes interiores y exteriores son revestidas de yeso en la
primera planta. El revestimiento de los cielorrasos son de
cemento.
Carpintera de puertas, ventanas, barandas, roperos
empotrados, muebles fijos:
Las puertas exteriores e interiores en la primera planta son de
fierro electro soldado (Angulo, tees y tubo cuadrado),
complementados con vidrio catedral. Las ventanas son de fierro

electro soldado angular de x 1/8 y en los baos se observan


ventanas de fierro.
Vidrios :
Los vidrios en ventanas del tipo transparente simple nacional.
En puertas son de vidrio simple catedral.
Pintura:
Los muros interiores, exteriores y cielorrasos llevan pintura
ltex.
Las puertas y ventanas metlicas llevan pintura anticorrosiva y
esmalte
Cerrajera:
Las puertas principales hacia exteriores llevan chapa de
sobreponer de tres golpes marca Forte, y las puertas interiores
llevan chapas dos golpes marca Forte
Instalaciones sanitarias :
La red de agua es de PVC con dimetro de , tiene caja d
vlvulas tipo nicho.
La red de agua es de PVC con dimetros de 2 y4, cuentan con
cajas de registro, tapones roscados de registro, sumideros,
tubos de ventilacin.
Los aparatos sanitarios son de losa nacional de color:
El bao principal lleva lavatorio, inodoro, tina y ducha cromada.
Instalaciones elctricas :
Todas las instalaciones elctricas son de ductos de PVC, cajas
galvanizadas, tambin dichas instalaciones cuentan con tablero
de distribucin, centros de luz, interruptores y tomacorrientes.
Instalaciones telefnicas:
Los ductos de las instalaciones para telfono son de PVC, cajas
de madera.

1.14. ANTIGEDAD DE LA EDIFICACION


La edificacin se construy en el ao 1973, a la fecha tiene una
antigedad de 42 aos.
1.15. ESTADO DE CONSERVACION
Estado de conservacin de la edificacin es REGULAR

1.16. ANALISIS DE LA DOCUMENTACION REGISTRAL:


El inmueble cuenta con ttulo de propiedad, y se cuenta con
inscripcin en Registros Pblicos.
1.17.
II.

OBSERVACIONES
No tiene gravmenes ni cargas.
El predio cuenta con ttulo de propiedad.
El predio cuenta con registro pblico.

VALUACION

Para el terreno se calcula tomando en consideracin el valor arancelario


de terreno publicado por la municipalidad provincial de San Romn
Juliaca y para la edificacin segn los valores unitarios oficiales de
edificaciones para la sierra publicada en el diario oficial el peruano.
2.1. VALOR ARANCELARIO DEL TERRENO: VAT
rea del terreno

A = 237.33 m2

VAT

= (Valor arancelario) * (rea arancelario)

rea arancelario:
El valor arancelario publicado por la municipalidad provincial
se San Romn Juliaca, gerencia de administracin tributaria. Dicho
valor arancelario correspondiente a la Calle Almagro quinta cuadra del
barrio Cerro Colorado es: S/. 130.00 por M2.
En aplicacin del artculo II. C. 22 del reglamento nacional de
tasaciones del Per tenemos:

rea arancelaria:
rea arancelaria = triple * (longitud frentera)2
= 3 * (11.80)2
rea arancelaria = 417.72M2
Por tanto segn el artculo II.C. 22. tem (b) el exceso del rea, si
hubiera, se multiplica por el 50% del valor del terreno.
rea arancelaria = 417.72m2

rea del terreno = 237.33 m2


Area en exceso = 417.72 237.33 = 180.39 m2
Por tanto el VAT ser igual a:
VAT = (130.00) * (237.33) + ((180.39) * (130.00) *(50%))
VAT = 30,852.90 + 11,725.35
VAT = S/. 42,578.25

2.2.

VALOR DE LA EDIFICACION: VE

Cuadro de valores unitarios oficiales (Para sierra al 31 octubre 2014)


Muros y columnas
Techos

ESTRUCTURAS

ACABADOS

INSTALACIONES

209.38
121.35

Pisos
Puertas y ventanas
Revestimientos
Baos
Elctricas y sanitarias
TOTAL

40.00
55.38
60.60
11.99
27.39
S/.526.09

El valor unitario de la edificacin por M2 : S/ 526.09


rea tachada total :
Primer Nivel
: 133.02 M2
rea tachada total

: 133.02 M2

Antigedad : 42 aos
Depreciacin: El material predominante es ladrillos, la conservacin de la
edificacin es regular y la antigedad es de 42 aos, en tal sentido la
depreciacin es: 44% (segn TABLA N 01 del reglamento nacional de
tasacin del Per)
CALCULO DE VALORES:
Valor real

100% -44% = 56%

Valor de la edificacin (VE):

VE =
(costo unitario por M2) * (rea techada total) *
(Depreciacin)

VE

(526.09) * (133.02) * (0.56)

39,189.08

S/. 39,189.08

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE (VT):


VT

VAT + VE

Donde:
VAT : valor arancelario del terreno
VE

: valor de la edificacin

VT

42,578.25+ 39,189.08

VT

S/. 81,767.33 Nuevos Soles

III.

CONCLUSIN DE LA VALUACIN
- Conforme se puede apreciar en el clculo desarrollado en la
valuacin total del inmueble tomando en consideracin el valor
arancelario y valores unitarios oficiales de edificacin, el valor
total del inmueble es S/. 81,767.33 Nuevos Soles.

Juliaca, 06 de Agosto del 2015

ANEXOS:
PLANO DE UBICACIN Y PERIMETRICO
PLANO DE LOCALIZACION
CUADRO DE VALORES UNITARIOS EN EDIFICACIONES
FOTOGRAFIAS DEL INMUEBLE

FACHADA PRINCIPAL DEL INMUEBLE

INMUEBLES DEL ENTORNO

VISTA DEL TECHO

VISTA DEL DETERIORO DE LOS LADRILLOS

VISTA DE DETERIORO DE LADRILLOS

VISTA DE PASADIZO PRINCIPAL

VISTA DEL PATIO INTERIOR

VISTA DE CONSTRUCCIONES DE ADOBE EN DECAIMIENTO

VISTA DE PATIO