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CONTRATO DE SHOPPING CENTER

GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA


Professor Assistente de Direito Civil da Faculdade de Direito da UERJ. Juiz Federal
na Seo Judiciria do Rio de Janeiro.

I. INTRODUO DOGMTICA DOS CONTRATOS CONTEMPORNEOS


Na realidade atual dos sistemas poltico-econmicos dos pases,
especialmente daqueles denominados capitalistas, mostra-se fundamental
analisar os elementos dos institutos jurdicos que se relacionam circula!"#$%#&'()*+%,#*-.*/'%01*23*#*1#()%$&%23*#4'-35&'/"#$*#$*-%6%23*-#/&'-*-#
e transformaes polticas, econmicas, sociais, religiosas, morais e mesmo
familiares. Tal anlise no pode ser realizada sem a ateno voltada para o
elemento teleolgico dos prprios institutos, nunca deixando de observar
que, por mais que os tericos pretendam dissimular os verdadeiros fundamentos acerca da vida humana na realidade csmica, nunca ser demais
lembrar que todas as nossas aes, arriscadas ou cautelosas, ao menos em
tese, se dirigem a propiciar melhor qualidade de vida para aqueles que
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pessoa humana, no somente integrante da presente gerao, mas tambm
das vindouras. Sob tal prisma se encaixa a viso contempornea a respeito
dos contratos que envolvem o uso, a fruio, e mesmo a disposio de bens
de uso, bens de consumo, e bens de produo.1
Assim, cumpre ressaltar que, ao lado da propriedade - especialmente
'1";'0':&'%,#"#/"23&%3"#&*/*;*)#%/*23)%$"#$*-3%()*#2%-#/"$'6/% <*-#$"-#.%=-*-#"/'$*23%'-#60'%$%-#>#?%1=0'%#$"#$'&*'3"#/"23'2*23%0#@")#civil law), alicerado nos princpios e valores que se reconheceram prevalentes em determinada

A respeito do tema, em sede do enfoque dos vrios contedos do direito de propriedade, importante
lembrar as lies de Ricardo Pereira LIRA: ... o fato incontroverso que hodiernamente no se pode
admitir a mesmeidade do contedo do direito de propriedade nos bens de uso, nos bens de consumo e
nos bens de produo.(Campo e cidade no ordenamento jurdico brasileiro. Texto que serviu de
base conferncia no evento comemorativo dos setecentos anos da Universit Degli Studi di Macerata,
2%#A3:0'%,#*1#B#$*#1%'"#$*#CBBCDE#F'"#$*#G%2*'&"H#I&:6/%#F'*7#J$'3"&%,#K-E$EL,#.E#CMDE
1

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poca histrica. Um dos principais postulados foi o da no-interveno do


Estado na economia interna das relaes contratuais, somente sendo chamado
o Poder Pblico, na sua funo jurisdicional, no caso de descumprimento
de certas clusulas e obrigaes, em ntido reconhecimento que a liberdade
e a autonomia contratuais eram dotadas de quase completo absolutismo,
resguardando o interesse das pessoas livres. No caso do Direito Civil
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sentidas com bastante intensidade, sendo importante destacar que muitas
vezes institutos foram trazidos para o territrio normativo brasileiro sem a
devida e necessria adaptao realidade existente no pas. O perodo de
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do sculo XIX at sua efetiva aprovao, em 1916, marcado por uma economia essencialmente agrria, dominada pelos latifndios rurais e pelo
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propriedade como expresso e extenso da personalidade e da liberdade
do homem.2 De acordo com as concepes da ideologia liberal, tal como
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civilista: aquelas relativas ao proprietrio e ao contratante. curioso observar como os proprietrios mereciam detido e peculiar tratamento por parte
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caractersticas do patrimonialismo, do absolutismo e da liberdade irrestrita,
rigorosamente cumpridos em ateno aos valores e dogmas introduzidos
pela classe poltica e econmica dominante numa economia eminentemente
voltada para o campo.
Normalmente, sob o argumento da existncia de um suposto equilbrio
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ordenamento legal do que outros, ou seja, recebiam maior proteo do que
os contratantes-no proprietrios. Tal observao no escapou da ateno
de Gustavo TEPEDINO: 56*."7(/.,#$!)*!"8"1('#$*$*%$%"'1$*9(/10!(+$*"%*
que estava inserido, privilegiou o contratante-proprietrio em relao ao
contratante-no proprietrio. A preocupao maior era a salvaguarda
do patrimnio, cujo exerccio contratualmente se transfere. 3 Diante de
tais circunstncias, e em coerncia com os princpios e valores que buscou
2

TEPEDINO, Gustavo. Temas de direito civil. Rio de Janeiro: Renovar, 1999, p. 139.

Idem, p. 139.

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tutelar, o Cdigo Civil de 1916 modelou o contrato de locao de coisas


com reconhecimento da ntida proeminncia do locador sobre o locatrio,
.&*--)."2$",#%--'1,#()*#/"1"#3'3)0%&#$*#$'&*'3"#&*%0#-";&*#"#;*1#0"/%$"#T#
2"&1%01*23*,#/"1"#.&".&'*3:&'",#")#*()'.%&%$"#%#3%0,#/"1"#"#*263*)3%#U,#
o locador merecia ser tutelado de maneira mais ampla do que o locatrio.
Restava, desse modo, evidenciada a preocupao maior com o contratante-proprietrio, comparativamente ao outro estipulante.
No que pertine aos imveis urbanos, pouco tempo aps o incio de
vigncia do Cdigo Civil de 1916, e especialmente em decorrncia das
mudanas operadas no cenrio econmico mundial, produtores de conseqncias imediatas sentidas no Brasil, e de acontecimentos polticos e sociais em
nvel internacional, reconheceu-se a necessidade da interveno estatal em
vrios institutos relativos aquisio e utilizao dos bens imveis, como
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atravs de sucessivas leis especiais, inicialmente tidas como temporrias e
extravagantes.4
De acordo com fatores econmicos e sociais, a legislao especial
sobre locao predial atuava ora de forma liberalizante em virtude da
necessidade de dar maior ateno aos interesses do locador, ora de forma
intervencionista, quando se buscava atender aos interesses do locatrio,
2%-# ()*-3<*-# &*0%3'R%-# %# /"2N'3"-# *3*&2"-# *23&*# -'3)% <*-# .&".&'*3:&'%-# *#
situaes no-proprietrias. Como observa Nagib SLAIBI FILHO, a
legislao do inquilinato est estreitamente vinculada s polticas que
tm sido adotadas pelos diversos governos, de variados matizes ideolgi+$/)*:;"*1(<"%$/*#"/#"*,* !$%;.7,34$*#$*=0#(7$*=(<(.*#"*>?>@AB5 Logo,
*1# 1%3S&'%# $*# 0*Q'-0% !"# -";&*# 0"/% !"# $*# '15R*0# )&;%2",# R*&'6/%U-*# %#
necessidade de se alcanar equilbrio entre os vrios interesses em jogo,
da os exemplos da Lei n 6.649/79, mais protetiva ao inquilino, e da Lei
n 8.245/91, menos intervencionista, mas tambm adotando medidas de
proteo ao locatrio. digna de destaque a advertncia a respeito da
possibilidade da legislao ser demasiadamente intervencionista, gerando
a repulsa do mercado, ora por meio da inutilidade das regras com a sua
Para uma anlise mais detalhada sobre a evoluo histrica da legislao em matria de locao de
imveis urbanos, remeto o leitor ao emrito Silvio RODRIGUES. Direito Civil, v. 3, 21. ed. So Paulo:
Saraiva, 1993, p. 229 e ss.
4

SLAIBI FILHO, Nagib. Comentrios Nova Lei do Inquilinato. 9. ed. Forense: Rio de Janeiro,
1996, p. 14.
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conseqente inoperncia, ora atravs da retrao e diminuio do nmero


de imveis para locao, agravando os setores habitacional e comercial,
dois dos grandes causadores de litgios na ps-modernidade.
A funo social da propriedade rompe seus limites dogmticos e formais do campo dos direitos reais para ser reconhecida em outros segmentos
do Direito Civil, especialmente nos contratos, legitimando a interveno
do Estado quer atravs de normas jurdicas, quer por meio de comandos
administrativos6E#V#()*#-*#R*&'6/%#2%-#%R*2 %-#&*0%/'"2%$%-#>#3&%2-?*&82/'%#
de parcela das faculdades dominiais representa o aproveitamento econmico da coisa de modo a atender interesses especialmente relacionados
ao contratante-no proprietrio. Em termos gerais, a interveno estatal
na ordem econmica, voltada aos interesses particulares, se expressa sob
dois aspectos importantes: a) pela restrio, nos contratos, da autonomia
da vontade que, portanto, deixa de ser dogma e princpio absoluto, atraRS-# $"# *-3%;*0*/'1*23"# $*# )1# 2W/0*"# 1=2'1"# '1"$'6/:R*0,# /"1",# ."&#
exemplo, em matria de locao residencial, a imposio de limitaes
retomada do imvel, ou, como no caso de locao no-residencial, por
meio da atribuio de algumas conseqncias a determinada conduta, com
a previso acerca do direito renovao compulsria; b) pelo controle
estatal, via funo jurisdicional, quanto ao cumprimento e observncia de
tais limitaes e conseqncias, com a imposio e aplicao de sanes
ao infrator contratual.
A partir da Constituio Federal de 1988, houve mudana da tbua
de valores reconhecidos no ordenamento jurdico brasileiro, fazendo ruir
determinados dogmas e princpios considerados inabalveis, e a prpria
summa divisio entre direito pblico e direito privado. E, em cumprimento
ao texto constitucional de 1988, algumas leis foram editadas e devem ser
interpretadas em conformidade com os novos postulados constitucionais,
imbudos de solidarismo, humanismo e existencialismo, a prestigiar as
Merece transcrio a sria e atual advertncia de Andr Osorio GONDINHO a respeito do no-cumprimento da funo social da propriedade imobiliria: A apropriao do solo, seja urbano, seja rural,
,!,*-'/*%"!,%"'1"*"/ "+;.,1(<$/)*,+,2,* $!*7"!,!*;%*:;,#!$*#"*('/1,2(.(#,#"*/$+(,.)*<($.C'+(,)*+!(%(nalidade e poluio, alm de contribuir decisivamente para a concentrao de riqueza e distribuio da
misria. Enfrentar esse abuso do direito de propriedade, violador de sua funo social, imprescindvel
para colocar o direito rente vida, a servio do homem e de suas necessidades vitais, contribuindo para
a criao de uma sociedade justa e solidria como preconiza o texto constitucional. (Funo social
da propriedade. In: TEPEDINO, Gustavo (coord.). Problemas de Direito Civil-Constitucional. Rio
de Janeiro: Renovar, 2000, p. 399).
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situaes existenciais em detrimento das situaes patrimoniais sem funcionalidade social.


Dentro dessa perspectiva, sobreveio a Lei n 8.245, de 18 de outubro
de 1991, objetivando compatibilizar valores constitucionalmente tutelados
atinentes habitao e moradia (na locao de imveis residenciais), ao
fundo empresarial (na locao de imveis no-residenciais) e autonomia
contratual.7 H, hodiernamente, o reconhecimento de que o contrato tambm
possui funo social que precisa ser cumprida, no havendo, pois, dissociao
da noo da funo social da propriedade (em suas vrias espcies) aos vrios
negcios que contemplem aspectos dessa mesma propriedade. Gustavo TEPEDINO bem observou tal peculiaridade: opo legislativa de disciplinar
o contrato de locao tendo em conta o seu aspecto funcional, reunindo
sob o mesmo estatuto apenas as espcies locatcias que regulam interesses
considerados dignos de tutela diferenciada pelo sistema constitucional,
como a moradia, o fundo de comrcio, a empresa como instituio social
geradora de empregos.8
O shopping center representa novo instrumento da atividade econmica, tpico dos pases de feio econmica capitalista, utilizado na rea de
fornecimento de produtos e servios, em uma sociedade de massa, integrada
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meio do crescimento dos meios de comunicao e, ao mesmo tempo, da
propaganda. Cuida-se de fenmeno econmico-social da ps-modernidade,
originado nos Estados Unidos da Amrica nos idos da dcada de 1950, que
se espalha por outros pases, inclusive o Brasil, nos anos seguintes. Da a
observao de Slvio de Salvo VENOSA no sentido de que os centros de
compras (...), hoje vo colocando-se como molas mestras do comrcio, em
todos os pases, medida que desenvolvem seu capital e do oportunidade
economia privada (...), se transformam em centros de convivncia.9 Numa
traduo literal da expresso inglesa, shopping center pode ser considerado
na lngua portuguesa como centro de compras, mas no seu desenvolvimento acabou por se transformar em centro de convivncia, com ofertas de
lazer, divertimentos e servios dos mais variados, e no apenas de produtos
para venda pelos comerciantes. Da o motivo pelo qual a expresso inglesa
Tal colocao foi feita por Gustavo TEPEDINO, numa anlise do tema envolvendo algumas impresses
sobre os artigos 1 a 26, da Lei n 8.245/91 (Temas de direito civil, p. 137).

Idem, p. 142.

VENOSA, Slvio de Salvo. Nova Lei Inquilinato Comentada. So Paulo: Atlas, 1992, p. 195.

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foi aceita no vocabulrio da lngua portuguesa, e hoje consta formal e expressamente na legislao brasileira.10
Na sua origem norte-americana, os shopping centers (ou centros
de compras comerciais) eram espaos a cu aberto, com a facilidade de
oferecerem estacionamento para veculos e visavam clientela, em regra,
dos consumidores dos bairros dos subrbios, da sua localizao comum
ser fora dos centros urbanos. No Brasil, o fenmeno se repetiu basicamente
com tais caractersticas, mas acabou tambm ocorrendo nas reas de grande ndice de urbanizao, inclusive em bairros com alta taxa de ocupao
populacional, normalmente em virtude do melhor poder aquisitivo do
pblico-alvo.
Comparativamente aos estabelecimentos comerciais ou de servios
conhecidos como lojas tradicionais que abrem portas para a via pblica, os
shopping centers oferecerem maior segurana, melhor estacionamento,
lojas sempre agradveis, avenidas largas e arejadas, ar condicionado
tanto no interior das lojas quanto no mall, reas de lazer para crianas e
,#;.1$/)*!"/1,;!,'1"/)*.,'+9$'"1"/)*"'-%)*,/* "//$,/*<4$*"%*2;/+,*#"*;%*
!$7!,%,*#"*-%*#"*1,!#")*$;*#"*-%*#"*/"%,',)*D/*<"E"/*, "',/* ,//",!*$;*
encontrar os amigos, para no falar no glamour de estarem num ambiente
/$-/1(+,#$*"*2$'(1$AB11 Tal a importncia do fenmeno que, dependendo de
alguns fatores, perfeitamente possvel o fechamento de estabelecimentos
tradicionais localizados nas vias pblicas, diante da maior atratividade e
segurana do consumo no shopping center.
De acordo com a entidade norte-americana que congrega os shopping centers, pode-se conceituar shopping center, sob o ponto de vista
econmico, como ;%* 7!; $* #"* "/1,2"."+(%"'1$/* +$%"!+(,(/* ;'(-+,#$/*
arquitetonicamente e construdos em terreno planejado e desenvolvido. (...)
dever ser administrado como uma unidade operacional, sendo o tamanho
"*$*1( $*#"*.$F,/*"G(/1"'1"/*!".,+($',#$/*#(!"1,%"'1"*+$%*,*H!",*#"*('8;ncia comercial a que esta unidade serve. (...), tambm dever oferecer
estacionamento compatvel com todas as lojas existentes no projeto.12 Nas
palavras de Nardim Darcy LEMKE, shopping center pode ser considerado
10

Veja-se, por oportuno, o emprego da expresso nos artigos 52, 2, e 54, caput e 1, da Lei n 8.245/91.

11

LEMKE, Nardim Darcy. Shopping Center. Blumenau: Acadmica Publicaes, 1999, p. 26.

PINTO, Dinah Sonia Renault. Shopping center, uma nova era empresarial. Rio de Janeiro: Forense,
1989, p. 1.
12

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como um local planejado para os consumidores irem s compras e terem


.,E"!)*+$%*%,($!*/"7;!,'3,)*/"%*,/*;/;,(/*#(-+;.#,#"/*#"*"/1,+($',%"'to, e poderem contar com amplo espectro de lojas comerciais e de lojas
!"/1,#$!,/*#"*/"!<(3$/)*#"*,1(<(#,#"/*#(<"!/(-+,#,/)*%;(1,/*<$.1,#,/* ,!,*
o lazer e as diverses, organizadas de tal modo que haja uma convivncia
,+&-+,*"'1!"*$/*.$F(/1,/)*/"%*+$'+$!!C'+(,* !"#,10!(,)*+$2!('#$*7!,'#"*
nmero de necessidades humanas e contando com uma administrao nica
e centralizada, que mantenha e melhore o tenant mix, sempre atualizando
sua atuao no proveito recproco de empreendedor e lojistas.13
A partir de tais conceitos, alguns aspectos podem ser destacados, o
que ser feito por ocasio da referncia s caractersticas do shopping center. No entanto, pode-se indicar uma diferena entre uma loja de shopping
center e outra, concebida tradicionalmente. No shopping center, como regra,
nenhuma loja deve abrir portas diretamente para a via pblica, mas para o
mall, com o objetivo de fazer com que as pessoas entrem no shopping e
obrigatoriamente tenham que percorrer as diversas lojas l existentes. Da a
razo e a importncia da distribuio planejada e conseqente alocao das
lojas, fazendo com que os lojistas tenham que se submeter organizao e
administrao do empreendedor do shopping.
Mister se faz ento destacar algumas caractersticas do empreendimento do shopping center: a) h importante e necessrio planejamento do
empreendimento, o que permitir alcanar o xito pretendido no maior
apelo presena dos consumidores de servios e produtos nos centros
comerciais e de servios, no sendo possvel que qualquer um dos lojistas
'23*&6&%#2%#"&Q%2'+% !"#Q0";%0#$"#*1.&**2$'1*23"X#;D#"#estabelecimento,
pelo empreendedor, do tenant mix, a saber, a disposio estratgica das
lojas, de acordo com o gnero de produtos oferecidos, bem como as escadas
rolantes, os banheiros, os servios de apoio, de modo a assegurar uma mxima utilizao da estrutura organizacional e do potencial econmico, em
benefcio de toda a comunidade de lojistas,14 como conseqncia do prprio planejamento do empreendimento; c) diviso dos espaos localizados
no interior do shopping center entre lojas-ncora ou magnticas - as mais
importantes e conhecidas, para permitir a atrao do pblico-consumidor,
em geral formando a clientela comum, representadas por grandes magazines
13

LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 33.

14

TEPEDINO, Gustavo, op. cit., p. 144.

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")#-).*&1*&/%$"-,#0"O%-#$*#$*.%&3%1*23",#*1#Q*&%0#T#*#%-#lojas-satlite#T#
%()*0%-#()*#"?*&*/*1#.&"$)3"-#*Y")#-*&R' "-#*-.*/=6/"-#*#R%&'%$"-,#2!"#
-*2$"#3!"#/"24*/'$%-#$"#.W;0'/"#*1#Q*&%0#T#*#"-#centros de lazer#T#/"1"#
restaurantes, lanchonetes, bares, cinemas, teatros, pequenos parques de
diverso; d) a submisso dos lojistas a normas contratuais padronizadas,
permitindo equilbrio de oferta sem concorrncia predatria, e o aprovei3%1*23"# &%/'"2%0# $"-# *-.% "-# /"1)2-# T# /"1"# ;*2*?=/'"-# $*# *0*R%$"&*-,#
*-/%$%-#&"0%23*-,#*-3%/'"2%1*23",#."&#*7*1.0"#T,#*#%#"3'1'+% !"#$"#0)/&"#
nas atividades desenvolvidas no interior do shopping center. Diante de tais
caractersticas, em termos de planejamento estratgico do shopping center,
normalmente reservado para a nica loja-ncora daquele empreendimento o espao dos fundos da construo, com o intuito de fazer com que os
clientes tenham necessariamente que passar em frente das lojas-satlites,
%"#.%--"#()*#2%#4'.53*-*#$*#4%R*&#$)%-#0"O%-UZ2/"&%-#/%$%#)1%#$*R*#6/%&#
em extremidade oposta, ligadas por uma alameda, em havendo apenas
um piso, ou localizadas em andares diferentes, quando h mais de um pavimento da construo.
[#62%0'$%$*#$"#shopping center congregar e juntar, num mesmo
local, de preferncia fora dos centros urbanos, para facilitar a movimentao, o maior nmero possvel de diferentes ramos do comrcio, atividades
empresariais, prestao de servios para que o consumidor sinta-se, no
s seguro em relao aos produtos a serem adquiridos, mas, igualmente,
estimulado a adquirir o maior nmero de produtos.15 H, nesse particular,
uma atividade de empreendimento que resulta de planejamento estratgico,
proporcionando maiores benefcios aos consumidores em geral comparativamente ao comrcio tradicionalmente desenvolvido fora de tais ambientes,
mas que recebe contraprestao por tais benefcios, da o valor dos produtos
e servios normalmente incluir um plus comparativamente aos preos cobrados por outros lojistas, no ocupantes de espaos em shopping center. Dentro
dos fenmenos da vida contempornea, principalmente relacionados aos
grandes problemas sociais como a criminalidade crescente e a conseqente
insegurana social, o shopping center se apresenta como um lugar dotado
de maiores vantagens e benefcios, inclusive nessa rea, proporcionando um
sentimento de melhor segurana e, conseqentemente, maior bem-estar. Tal
MONTEIRO, Franklin Delano do Rego, !"#$%!&'(!)#!*+,-(.(+%/#. Rio de Janeiro: Forense, 1996,
p. 110.
15

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ponto merece ser destacado principalmente por eventuais danos relacionados


s pessoas em funo da m-prestao de servios de segurana pelo empreendimento, o que, em tese, pode ensejar a responsabilizao civil objetiva do
empreendedor, em alguns casos gerando obrigao solidria entre lojista e
empreendedor. A respeito de tal ponto, merece destaque trecho do trabalho
$*#\&%2]0'2#^*0%2"#$"#F*Q"#_V`9JAFV,#/)'$%2$"#*-.*/'6/%1*23*#-";&*#
furto de automveis em estacionamento do shopping center: ...a idia
dos shopping centers est estreitamente ligada ao automvel, eis que, sem
eles, tornar-se-ia impossvel a grande quantidade de compras, feitas pelos
;/;H!($/)*"(/*:;"*/"*1$!',*2,/1,'1"*#(I&+(.*,*<"!(-+,34$*#"*+,/$/*$'#"*,/*
pessoas, aps compras em grande quantidade nos centros comerciais, se
utilizem de outros meios de locomoo para retorno a suas casas (nibus,
metr etc.), a no ser um automvel. O fato primordial para a apurao
da responsabilidade dos shopping centers, em caso de furto ou dano em
veculo, certamente ser o de que, embora gratuito, sempre haver responsabilidade do shopping, tendo em vista ter o dever de vigilncia pela
contrapartida em oferecer ao seu usurio a proteo e guarda necessria,
a verdadeira prestao de servios, com o intuito de angariar e aumentar
a sua clientela.16
Costuma-se separar a organizao do empreendimento do shopping
center sob trs aspectos,17 a saber: o econmico, o estrutural e o administrativo. Sob o aspecto econmico, o shopping center corresponde a um edifcio
dividido racionalmente em seus vrios espaos, alguns de uso exclusivo,
outros de uso comum, normalmente construo requintada, dotado de lojas
atraentes e de bom gosto, atraindo a ateno do pblico consumidor, inclusive
para atividades de entretenimento e lazer. Quanto ao estrutural, o shopping
center um centro de compras, previamente planejado, e em constante
aperfeioamento, tecnicamente disposto em um mall, com corredores,
avenidas, galerias, praas, ruas, que do acesso s lojas e por onde circulam
as pessoas, com um tenant mix ou seja, a distribuio dos espaos fsicos
dos estabelecimentos no interior do shopping, impedindo a concorrncia
predatria entre os lojistas e oferecendo um padro de qualidade ao pblico
consumidor, tudo isto submetido a uma conveno que contm normas ge-

16

Idem, p. 114.

17

Tal anlise apresentada por Nardim Darcy LEMKE, no seu livro Shopping center, op. cit., p. 30 e ss.

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rais aplicveis a todos, lojistas e consumidores, a um Regimento Interno e


a um estatuto da associao de lojistas, que visa a estabelecer os vnculos e
efeitos jurdicos e econmicos entre empreendedor, lojistas e administrador.
Finalmente, sob o prisma administrativo, fundamental que o shopping
center conte com um administrador, que pode ser o prprio empreendedor,
com a misso e incumbncia de 5+$'1!$.,!)*#(/+( .(',!)*-/+,.(E,!)*%,'1"!)*
alterar e conservar as reas comuns, o pessoal que trabalha para o empreendedor, cuidar do material, da segurana, vigilncia e iluminao das
partes comuns, dentre outras atividades.18
A respeito da natureza jurdica do shopping center, sob o prisma dos
direitos reais existentes sobre o imvel construdo, so variadas as possibili$%$*-,#/"1"#-*#R*&'6/%#2%#.&:3'/%#$*#3%'-#*1.&**2$'1*23"-#2"#a&%-'0E##[--'1,#
importante observar se, em termos de direito real de propriedade, existe
propriedade individual em favor de uma nica pessoa, natural ou jurdica,
ou se h situao condominial e, portanto, compropriedade titularizada por
vrias pessoas, naturais e/ou jurdicas. No cabe, nos estreitos limites deste
trabalho, analisar as vrias nuances possveis, mas sim uma breve referncia
acerca das questes mais complexas sobre o tema. Na eventualidade da
organizao do shopping center tomar a forma de condomnio, conhecido
como condomnio comum, ordinrio ou do Cdigo Civil, possvel que os
prprios comproprietrios resolvam exercer atividades comerciais ou de
prestao de servios, com o estabelecimento de lojas prprias. Tal possibilidade gera uma certa instabilidade diante da regra prevista no artigo 623,
inciso I, do Cdigo Civil, que autoriza a cada condmino usar livremente
a coisa de acordo com o seu destino. Contudo, em se tratando de shopping
center, como o tipo de comrcio ou de servio obedece a um mix, essencial
para o bom funcionamento do empreendimento e do sucesso da atividade
empresarial, no pode o condmino alter-lo sem o consentimento do empreendedor e dos demais lojistas. Da mesma forma, o artigo 628, do Cdigo
Civil expressamente probe a alterao da coisa comum sem o consenso
dos demais, o que permite a segurana dos outros condminos quanto
inalterabilidade da destinao do ramo de comrcio ou de servio instalado
por um dos condminos no imvel.

18

LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 31.

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Outra possibilidade quanto natureza jurdica do shopping center se


refere circunstncia de ele ter se constitudo sob a forma de condomnio
horizontal, regido, por conseguinte, pela Lei n 4.591/64, por destinao do
proprietrio, ou por incorporao. Neste caso, cada condmino ser proprietrio individual de sua unidade autnoma, divisvel, e condmino das
partes comuns, como por exemplo quanto aos espaos do estacionamento,
dos corredores, das escadas rolantes, das ruas, das galerias, das praas.
Como se sabe, nos termos do sistema construdo pela Lei n 4.591/64, h
combinao de traos de propriedade individual e exclusiva sobre as unidades independentes e autnomas, e de condomnio sobre as reas comuns.
Haver um sndico do condomnio especial, sendo que o artigo 10, inciso III,
da Lei n 4.591/64, probe a qualquer um dos condminos dar destinao da
)2'$%$*#%#)3'0'+% !"#$'R*&-%#$%#62%0'$%$*#$"#.&S$'"E#J1#/"2?"&1'$%$*#/"1#
a legislao em vigor, obrigatria a formulao da conveno condominial
que, observando os requisitos legais, ter fora de lei entre as partes e seus
sucessores e os que com eles contratam, inclusive o pblico-consumidor.
Outra natureza possvel do shopping center, apontada na doutrina,
a da sua organizao sob a forma de uma sociedade, civil ou comercial, ou
sob a forma anloga, de consorciao (o consrcio ou a joint venture)19.
importante observar que, em nenhuma dessas modalidades de organizao do shopping center, h aplicao dos artigos 52, 2, e 54, da Lei
n 8.245/91, considerando que no haver mera cesso de uso de espao
fsico no local, mas sim haver explorao dos negcios pelos prprios comproprietrios ou empresas consorciadas ou integradas. Exatamente diante
das peculiaridades das vrias possibilidades de organizao do shopping
center que a doutrina comentou: Os centros comerciais precisam ser or7,'(E,#$/*"%*I$!%,*#"*.$+,34$**#$/*+$'1!,1$/*-!%,#$/* ".$*"% !""'#"#$!*
com os lojistas.20 A vantagem do empreendedor ser o nico proprietrio
do imvel construdo permite a observncia das caractersticas apontadas,
alm de propiciar sua participao no faturamento bruto dos lojistas, o que
no ocorrer em outros casos de organizao do shopping center.
De acordo com a natureza jurdica do shopping center, e conseqentemente do tipo de vnculo que se estabelece entre as pessoas que exploram
Para um aprofundamento sobre tal tema, remeto o leitor para a obra de Nardim Darcy LEMKE, op.
cit., p. 43 e ss.

19

20

LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 45.

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197

suas atividades no empreendimento, h duas formas de elaborar o documento


bsico que regular as relaes entre empreendedor e lojista: a) se a organizao se der sob a forma de condomnio, elaboraro a escritura pblica de
conveno condominial; b) em havendo um nico proprietrio, seja pessoa
fsica ou jurdica, e, portanto, apenas um empreendedor, ser elaborado o
documento conhecido como normas gerais complementares.
III. RELAES ENTRE O EMPREENDEDOR E OS LOJISTAS
!+%/-0'1%!2-03)(4%!)#5!4#+/0%/#5!)'!4'556#!)'!-5#!)'!'57%8#5!'9!
shopping center.
Em no sendo adotado o modelo condominial em matria de shopping
center, surge a questo atinente natureza jurdica dos contratos celebrados
entre o empreendedor e os lojistas, especialmente relacionados cesso de
uso de espaos no interior da construo arquitetonicamente planejada para
abrigar lojas de produtos e servios, de acordo com estratgia traada pelo
empreendedor. Desde a dcada de 1980, no Direito brasileiro, h acirrada
$'-/)--!"#$")3&'2:&'%,#/"1#&*N*7"-#2%#O)&'-.&)$82/'%#%23*&'"&,#%#&*-.*'3"#
da natureza jurdica do negcio jurdico estabelecido entre o lojista e o
empreendedor. O grande ponto controverso se referia ao enquadramento
de tal negcio jurdico como locao comercial (ou, numa terminologia
mais atualizada, locao no-residencial) ou como outro tipo de contrato.
Podem-se, com efeito, apontar trs principais correntes doutrinrias
surgidas no Direito brasileiro sobre tal tema, ora defendendo a aplicao
da renovao compulsria, ora negando tal possibilidade. O tema pode ser
encarado, de acordo com as trs posies defendidas, da seguinte forma:
i) trata-se de contrato de locao normal; ii) existe outra natureza que no
a de contrato de locao desta avena; iii) cuida-se de locao sui generis
com a presena de clusulas atpicas, inseridas em razo das peculiaridades
do prprio empreendimento realizado.
O saudoso Orlando GOMES considerou tal negcio como contrato
%3=.'/",#2*Q%2$"#%#%.0'/% !"#$"#^*/&*3"#2b#cdECefYgd#%"-#/"23&%3"-#6&1%dos entre empreendedor e lojistas quanto aos espaos por estes ocupados
em shopping center. A argumentao a respeito da inadmissibilidade de se
considerar tais contratos como sendo de locaes comerciais se baseava
no prprio contedo das obrigaes assumidas pelo lojista. Para o famoso
civilista, alm das obrigaes do lojista no serem a de um locatrio, a

198

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inteno dos contratantes no ceder, uma a outra, a fruio de uma coisa


em troca de uma remunerao em dinheiro: outro. Fundamentalmente
tirar proveito da organizao do empreendimento, isto , obter ganhos,
participando do sucesso comercial de cada unidade isolada.21 Da a
concluso de a motivao econmica do contrato em questo ser diversa
$*#)1%#0"/% !",#"#()*#-'Q2'6/%R%#$'+*&#()*#"#/"23&%3"#S#%3=.'/"E#[0?&*$"#
BUZAID tambm defendeu a natureza atpica do contrato de shopping
center, apontando que o empreendimento consistente no shopping center
tem o seu prprio aviamento em virtude do conjunto de elementos que o
compem, como o capital investido e o pessoal que nele trabalha, chegando
a cham-lo de contrato de empreendimento.22
Darcy BESSONE, da mesma forma, considerou tal contrato atpico,
por entender que o uso do espao fsico no era predominante, ou que se
retirado do shopping, ele no continuaria o mesmo. Dizia ele: A idia
predominante nas relaes entre o empreendedor e os lojistas a atividade
comum organizada, que no pode prescindir dos servios internos.23 Tal
O)&'-3%#/4*Q")#%#.&"."&#)1#%23*.&"O*3"#$*#h*',#;)-/%2$"#3'.'6/%&#3%0#/"23&%3"#
sob o nomem iuris de comunidade empresarial vendedora.
O argumento mais importante para a corrente que considera atpico o
contrato de shopping center entre empreendedor e lojistas se consubstancia
no esforo conjunto de ambas as partes, conforme bem observou Nardim
Darcy LEMKE,24 j que no haveria a simples cesso de uso e fruio de um
espao fsico localizado no interior do shopping, mas sim a cesso de outros
benefcios e vantagens. Da a considerao a respeito da natureza jurdica
deste contrato como quase um contrato de sociedade, com a peculiaridade
de que o empreendedor tem um fundo de comrcio prprio e, cada lojista,
do mesmo modo, tem seu prprio fundo de comrcio. Tal doutrina no
protege o lojista e nada tem de inocente ....25
Alexandre Agra BELMONTE considera a relao entre empreendedor
e lojistas como um contrato de sociedade em conta de participao atpico,
j que o empreendedor tem interesse nos rendimentos obtidos pelos lojistas,
21

Apud LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 53.

22

Apud TEPEDINO, Gustavo, op. cit., p. 143.

23

BESSONE, Darcy. O shopping center na lei do inquilinato. Revista dos Tribunais, v. 680, p.29.

24

LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 61.

25

Idem, p. 62.

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199

havendo clusula atpica, qual seja, a no-participao do empreendedor nos


.&*O)=+"-#-"?&'$"-#.*0"#0"O'-3%E#G)-3'6/%#%# res sperata como pagamento feito
para a prpria construo e a viabilidade futuras do shopping center, da
-)%#%6&1% !"#$*#()*#*1.&**2$*$"&#*#0"O'-3%-#-!"#-5/'"-#2%#/"2-3&) !",#/"1#
os lojistas comprando do empreendedor seu espao, e este participando dos
resultados atravs do aluguel sobre o faturamento bruto. O autor reconhece
que alm do contrato de sociedade devem ser considerados outros contratos,
como os de locao, de incorporao imobiliria, entre outros.26
i)/*$*#()*#R:&'"-#*0*1*23"-#'23*Q&%23*-#*#2*/*--:&'"-#.%&%#%#/"26Q)&% !"#$"#/"23&%3"#$*#-"/'*$%$*#2!"#-*#R*&'6/%1#*1#&*0% !"#>-#%R*2 %-#
celebradas entre empreendedor e lojistas. Constata-se que no h affectio
societatis nas relaes entre estes, demonstrando a falta de requisito essencial para a formao e subsistncia de uma sociedade. Ademais, no pode
haver uma sociedade em que um dos scios apenas participe de lucros e
benesses, e no divida as angstias e prejuzos com o outro scio.27 ou
seja, o empreendedor nunca participa dos prejuzos do lojista, tendo assegurado em seu favor aluguel mnimo, mesmo na eventualidade de prejuzo
do lojista naquele perodo.
Darcy LEMKE considera a relao como nitidamente locatcia, com
,.7;%,/*+.H;/;.,/*,1& (+,/)*:;"*'4$*#"/-7;!,%*,*!".,34$*ex locato,28 por
considerar que a cesso do uso do espao fsico predominante na relao
contratual, sendo que os demais benefcios colocados disposio do lojista
so complementares ao contrato de locao, objetivando dar locao do
uso e gozo do espao fsico o melhor resultado possvel, o que representa,
para o empreendedor/locador, o maior aluguel possvel. Nos shopping
centers, loca-se o uso de um espao fsico e a fruio das utilidades
existentes no edifcio que compe o centro comercial (mix, partes comuns,
estacionamento etc.), entre cujas utilidades se inclui a administrao central,
paga pelos locatrios...,29#2!"#$*-6Q)&%2$"#"#";O*3'R"#.&'2/'.%0,#()%0#-*O%,#
a cesso do espao fsico. H clusulas atpicas, no previstas no modelo
26

Apud LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 49-51.

SOUZA, Sylvio Capanema. A locao de espaos em Shopping Centers e a Ao Renovatria.


In: Livro de Estudos Jurdicos, n 1. TUBENCHLAK, James & BUSTAMANTE, Ricardo Silva de
(coord.). Rio de Janeiro: Instituto de Estudos Jurdicos, 1991, p. 259.

27

28

LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 63.

29

Idem, p. 67.

200

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legal do contrato de locao no-residencial, desde que no sejam lesivas ao


esprito da lei, ordem pblica e aos bons costumes. Inexiste, no contrato
de locao mantido pelo empreendedor com o lojista, qualquer possibilidade de se falar em contrato complexo. Existem realmente vrias clusulas,
algumas centrais e outras colaterais, mas estas no podem subsistir por
si ss, desvinculadas da locao do espao fsico, enquanto as clusulas
que dizem respeito cesso do espao fsico podem resistir isoladamente,
como, verbi gratia, no h real necessidade de associao de lojistas, nem
#"*-/+,.(E,34$AB30
F*%01*23*,#%-#%R*2 %-#&*0%/'"2%$%-#>#6-/%0'+% !"#$"#1"R'1*23"#$"#
lojista, ao fundo de contribuio para propaganda e promoes, que no so
prprias de uma locao, no so essenciais nas relaes jurdicas entre as
pessoas que desempenham suas atividades econmicas no ramo de shopping
center. No caso dos shopping centers, h uma coligao de contratos com
#" "'#C'+(,*;'(.,1"!,.*J1$#$/*$/*+$'1!,1$/*-!%,#$/*#" "'#"%*#$*+$'1!,1$*
de locao). Os contratos se agregam, mas cada um permanece com sua
individualidade prpria, formando to-somente uma unidade econmica.
Caindo a locao, deixam de existir os demais, que restam sem objeto.31
Mesmo no perodo anterior edio da Lei n 8.245/91, deveria o
contrato-base ser o contrato de locao no-residencial, autorizando a renovao compulsria com a presena dos requisitos necessrios para tanto.
Assim, aplicam-se as regras da locao nas relaes entre empreendedor e
lojistas, salvo aquelas que contrariem a maior liberdade e autonomia diante
das particularidades do shopping e que com elas sejam incompatveis, o que,
no entanto, no torna atpica a locao de espao em shopping center. A Lei
n 8.245/91, nesse particular, resolveu a controvrsia doutrinria, ao prever
nos arts. 52, 4 e 54 a aplicao de alguns institutos da locao predial nas
relaes entre empreendedor e lojista, especialmente no que toca ao direito
renovao do contrato de locao. No entanto, reconhecendo a especialidade de relao locatcia, o texto legislativo estabelece regra asseguradora
da prevalncia das condies livremente pactuadas, o que no desnatura a
tipicidade do contrato de locao. Evidentemente que a prpria atividade
desenvolvida pelo empreendedor dever ser considerada nas relaes entre os
contratantes, alm das peculiaridades inerentes ao shopping center, pois do
30

Idem, p. 70.

31

Idem, p. 73.

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201

contrrio nada mais haver do que uma reunio no-planejada e no-organizada de estabelecimentos comerciais e de prestao de servios, de modo
heterogneo, o que contraria o fenmeno apontado.
Alm da locao, alguns contratos normalmente sero celebrados
entre o empreendedor e os lojistas, como a conveno que estabelece as
normas gerais de funcionamento do shopping center, a que esto vinculados os atuais e futuros lojistas, o negcio jurdico de ingresso do lojista
associao dos lojistas para propaganda institucional do shopping center
como um todo e, conseqentemente, de divulgao das promoes gerais.
Com base na doutrina de Nardim LEMKE, o estatuto bsico e fundamental das relaes entre o empreendedor e os lojistas o das Normas Gerais
=$% ."%"'1,!"/*#$*=$'1!,1$*#"*K$+,34$)*:;"*-G,*,/*.('9,/*%"/1!,/*#,/*
futuras relaes entre as partes. A ele se somam o contrato de locao, o
regimento interno do centro comercial, o fundo de promoes coletivas e a
associao de lojistas.32 As Normas Gerais de Funcionamento de todo o
*1.&**2$'1*23"#*-3!"#/"23'$%-#2)1%#/"2R*2 !"#T#")#/"23&%3"U3'."#U#()*#
estabelece as regras normativas de funcionamento de todo o empreendimento, vinculando todos os lojistas, os atuais e os que venham a ser naquele
shopping center. Tais normas gerais contm clusulas comuns a todos os
/"23&%3"-,# /"1# %# 62%0'$%$*# $*# )2'?"&1'+:U0%-,# $*# ?"&1%# ()*# %-# $*1%'-#
avenas, como o contrato de locao, o regimento interno, o fundo de
promoes coletivas, a associao dos lojistas e a administrao do centro
comercial j estejam previamente delimitadas em suas clusulas gerais, o
()*#?%+#/"1#()*#%#&*$% !"#$"-#$*1%'-#/"23&%3"-#6()*#$*R*&%-#?%/'0'3%$%E33
A funo da conveno consistente nas Normas Gerais Complementares
permitir a efetiva implantao e aplicao da atividade do shopping center,
assegurando a homogeneidade naquilo que prprio do empreendimento, e
a cooperao de todos para o xito das atividades comuns, subordinando os
32

LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 47.

Visando propiciar uma idia genrica sobre o contedo de tal conveno, veja o comentrio de Maria
Helena Diniz: O empreendedor celebrar contrato com os lojistas, por instrumento particular, com
clusulas invariveis pela incorporao dos direitos, deveres e restries impostas nas normas gerais
complementares, prevendo-se o pagamento de despesas como consumo e manuteno de ar condicio',#$)*,*-.(,34$*$2!(7,10!(,*D*,//$+(,34$*#$/*.$F(/1,/)*,*+$'1!(2;(34$* ,!,*,/* !$%$3L"/*+$."1(<,/)*$*
dever de manter estoque de mercadorias, a salvaguarda do padro de comrcio dos demais lojistas, a
obrigao de no lesar os outros lojistas e a clientela, a obrigao de permitir que o administrador do
shopping ingresse em sua loja para fazer reparos nas instalaes etc... (&'(!)'!&#4%8:'5!)'!*9;$'(5!
Urbanos Comentada. So Paulo: Saraiva, 1992, p. 225/226).
33

202

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diversos interesses individuais dos lojistas ao interesse geral e coletivo de


!"!#$%&'()&&*"&"!)%&%+!,-# .#/%01$%(!)%2&) !$%.%3&)-42.56!%"&%78&%!%(!"&)%
"&%. ).56!%&9&)2-"!%(&+!%&'()&&*"-'&* !%#&%)&:& -)1%*!%;9- !%"&% !"!#%!#%
lojistas, individualmente considerados nas suas atividades prprias e, logicamente, no sucesso do empreendedor. Nesta conveno, o empreendedor
organiza e planeja, para o local, de acordo com a sua convenincia, as
atividades mais rentveis, impondo ao lojista as suas condies pessoais.34
O negcio jurdico, que resulta no estatuto da Associao dos Lojistas,
normalmente elaborado pelo empreendedor, sujeitando todos os lojistas
s regras ali previamente colocadas, e tem como funo a divulgao e a
promoo do shopping center, o estabelecimento e desenvolvimento de boas
relaes entre os lojistas, e entre estes e o empreendedor, o estabelecimento
de troca de experincias, a iniciativa e efetiva organizao de promoes e
liquidaes, em conjunto e nunca isoladamente, destinadas a incrementar as
vendas, tutelando e amparando os interesses dos lojistas perante os rgos
pblicos e outras entidades.35
Normalmente, antes da construo do shopping center, o futuro lojista
e o empreendedor celebraro um contrato, a ttulo de direito de reserva de
localizao, consoante o qual o primeiro se obriga a pagar certa quantia
peridica, durante o perodo da construo do prdio, permitindo que o
&'()&&*"&"!)%)&<*.%)&28)#!#%#842-&* &#%78&%(&)'- .'%.%)&.+-=.56!%".%!>).%
de construo, alm de permitir a imediata organizao e planejamento do
shopping, quantia peridica paga at o trmino da obra. Tal avena tomou
o nome de res sperata - coisa esperada -, e no se confunde com as luvas,
porquanto estas se relacionam ao valor econmico do fundo de comrcio,
ou seja, o fundo constitudo pelas atividades desenvolvidas pelo lojista e
sua capacidade de captao de clientela naquele espao onde ser desenvolvida sua atividade. Acertada, pois, a posio de Gustavo TEPEDINO a
respeito da distino entre res sperata e as tradicionais luvas: a res sperata
a forma de remunerar a atividade de organizao e planejamento posta
disposio do conjunto de lojas, independentemente do fundo de comrcio

34

MONTEIRO, Franklin Delano do Rego, op. cit., p.110.

35

Idem, p. 110-111.

Revista da EMERJ, v.5, n.18, 2002

203

pertencente ao lojista e que se traduz nas luvas, hoje asseguradas pela Lei
!"#$%&'()*+$36 Tal contrato perfeitamente legtimo e lcito em razo do
planejamento a cargo do empreendedor, considerando a necessidade de as
locaes serem devidamente programadas, no apenas para atender s exigncias e desejos do futuro pblico consumidor, diante da maior facilidade
em escolher e adquirir produtos e servios, como tambm para garantir a
maior qualidade das ofertas, tudo desenvolvido num ambiente dotado de
maior conforto e segurana. Da a importncia do tenant mix. Aponta-se
que, na atividade de planejamento e organizao do empreendimento, o
empreendedor obrigatoriamente precisa realizar certas providncias, como,
(!)%&9&'(+!$%()!2&"&)%?%.*1+-#&%"!%(&)4+%"!%2!*#8'-"!)$%)&#!+3&)%.%)&#(&- !%
dos locais das lojas-ncoras e lojas-satlites, programar a distribuio equili>).".%".#%+!,.#%"&%'!"!%.%&3- .)%2!*2!));*2-.%'.+@42.$%-*#&)-)%.#%. -3-"."&#%
de lazer e de servios os mais variados e o estacionamento, sendo que ser
indispensvel a observncia rigorosa pelos lojistas do projeto elaborado
(&+!%&'()&&*"&"!)$%2!'%(+.*-42.56!%&%&# 8"!#% @2*-2!#%(.).%!%shopping.
IV. CONTRATO DE ADESO SUJEITO AO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
Considerando os contornos dogmticos dos contratos celebrados entre
empreendedor e lojista, especialmente o elemento teleolgico dos contratos
em geral numa viso contempornea, surge a seguinte questo: o contrato
de locao entre lojista e empreendedor, como o mais importante daqueles
que as partes podem celebrar nas atividades desenvolvidas no mbito de
um shopping center, contrato de adeso?
Inexiste dvida acerca da circunstncia de que o lojista se limita a
apor a sua adeso aos vrios contratos previamente elaborados pelo empreendedor, especialmente em razo da necessidade de homogeneizao das
avenas e condies de desenvolvimento das inmeras relaes jurdicas
que passam a existir no empreendimento. A despeito de alguma divergncia
original na doutrina, certo que o contrato de adeso no perde a sua natureza de negcio jurdico bilateral porquanto exige o concurso de vontades,
no sendo resultado de vontade unilateral de apenas um dos estipulantes.
No caso dos shopping centers, as Normas Gerais Complementares so

36

TEPEDINO, Gustavo, op. cit., p. 145.

204

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elaboradas exclusivamente pelo organizador e a elas deve aderir o lojista,


por referncia expressa feita no contrato de locao.37
importante observar que tal negcio jurdico (de adeso) um contrato, mas de natureza jurdica distinta dos contratos em geral, da a razo
pela qual merece ser tratado, inclusive na sua interpretao, de maneira
diferente. O juiz deve exercer um controle mais rigoroso na interpretao
de tais contratos, evitando as leses, dentro de princpios contemporneos
de lealdade, boa-f objetiva, do equilbrio das prestaes e da vulnerabilidade da parte contratual mais fraca.38 Assim, por exemplo, o juiz poder
temperar a aplicao de clusulas excessivamente rigorosas ou draconianas;
(!"&)1%2!*#-"&).)%78&%"& &)'-*.".#%2+18#8+.#%*6!%A!).'%#842-&* &'&* &%
compreendidas por uma das partes (o aderente); poder interpretar o contrato
em desfavor do estipulante e em favor do aderente.
Apesar da importncia do tema envolvendo o contrato de locao entre
empreendedor e lojista e sua insero como contrato de adeso, normalmente
a doutrina no enfrenta a matria, passando ao largo a respeito de tal anlise.
Pode ser apontada a posio de Nardim LEMKE, para quem o contrato
,-"./0123/"4561,/"- 75-"/"./89:71"-"/"-6;5-- ,-,/5",-" shopping center
um contrato de adeso, pois o locatrio adere a contratos previamente
preparados, cujo contedo no pode discutir, embora no seja forado a
contratar, nem haja um estado de oferta pblica permanente. Presentes
esto, nesse contrato, a contratualidade meramente formal, a determinao
uniforme do contedo e a inesgotabilidade do esquema contratual, pois
7/,/:"/:"0/ 7517/:"4561,/:"0/6"/:",9<-5:/:"./89:71:":-6;5-"7=6"/"6-:6/"
contedo e forma, sem que ao locatrio seja dado discutir suas clusulas,
impostas em bloco. O livre consentimento substitudo pela adeso a clusulas previamente elaboradas pelo empreendedor.39
Assim, pode ser trazida colao a noo conceitual contida no artigo
BC$%".%D&-%*E%F/GHFIJG%K%2!*L&2-".%2!'!%!%MN"-O!%"&%P&A&#.%"!%M!*#8'-"!)%
K%2!*#!.* &%.%78.+%!%2!* ). !%"&%+!2.56!%"&%8#!%&%A)8-56!%"&%&#(.5!%AQ#-2!%
37

LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 101.

Tais princpios, na moderna dogmtica dos contratos, decorrem de princpios constitucionais que
tm direo concreta s relaes jurdicas privadas, como os princpios da solidariedade social com
diminuio das desigualdades, da igualdade substancial (e no apenas formal), da dignidade da pessoa
humana e da livre iniciativa imbudos da funo social.
38

39

LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 108.

Revista da EMERJ, v.5, n.18, 2002

205

em shopping center contrato cujas clusulas foram estabelecidas unilate).+'&* &%(&+!%&'()&&*"&"!)$%#&'%78&%!%+!,-# .%(!##.%"-#28 -)%!8%'!"-42.)%
substancialmente o seu contedo. Por bvio que algumas clusulas podero
#&)%-*2+8Q".#$%'!"-42.".#%!8%&92+8Q".#$%'.#%"&#"&%78&%*6!%.+ &)&%#8># .*cialmente o contedo do contrato, em especial aquelas que se relacionam s
atividades nsitas e caracterizadoras do empreendimento do shopping center.
A Conveno que estabelece as Normas Gerais Complementares ao contrato
de locao representa, do mesmo modo, um contrato-standard, padronizado
e, portanto, igual para todos os lojistas. O locatrio, em shopping center,
nunca ter posio igual do locador/empreendedor, sendo questionvel
se o dono de lojas-ncoras poderia estar em igualdade de condies com o
locador. Apesar de evidentemente as lojas-ncoras gozarem de maior poder
econmico e, por conseqncia, de receberem tratamento diferenciado em
relao aos demais lojistas, sua posio nunca poder ser considerada igual
do empreendedor, pela simples circunstncia de que quem organiza, planeja
e administra o empreendimento este ltimo, da tambm a adeso que o
locatrio, dono de uma loja-ncora, precisa realizar, submetendo-se s con"-5R&#%&%2+18#8+.#%()&49.".#%(&+!%+!2."!)/%S8.* !%.!%+!,-# .%"&%+!,.T#. @+- &$%
no h dvida a respeito da absoluta desigualdade e desequilbrio econmico
relativamente ao empreendedor. Vale ressaltar que todos os lojistas, como
regra, realizaro grandes investimentos, participando do empreendimento
do shopping center desde antes de sua abertura, mediante o pagamento
da res sperata, obrigando-se a aderir s clusulas e condies que lhe so
impostas pelo empreendedor, o que demonstra a relao contratual fundada
na adeso ao previamente estabelecido.
Outro ponto relevante, muitas vezes no discutido a contento pela
doutrina e jurisprudncia, se refere seguinte questo: a locao celebrada
entre lojista e empreendedor est disciplinada no Cdigo de Defesa do
Consumidor?40
Como foi apontado, a ideologia liberal prevalente no sculo XIX
e incio do sculo XX, em matria de contratos, se fundamentava em
determinados princpios e valores como o da liberdade de contratar, o da
autonomia da vontade, sob o argumento de que os contratantes eram pessoas dotadas de plenas condies de estabelecerem as regras do contedo
A respeito do tema, remeto o leitor para a obra de Nardim Darcy LEMKE (Shopping Center, op.cit.,
captulo VII, p. 115 e ss.).
40

206

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interno da relao contratual, possuindo posies jurdicas de igualdade, o


que, na prtica, representava mera igualdade formal, sendo desconsideradas
as vulnerabilidades e, conseqentes desigualdades materiais. Com a evoluo dos tempos, especialmente das prprias relaes jurdicas privadas,
comprovou-se o fracasso da noo absoluta, completa e exauriente daqueles
princpios e valores - da a adoo de determinadas polticas de ordem jurdica, econmica e social, destacando-se a interveno do Estado nas relaes
contratuais que ingressava na ordem econmica. No campo das relaes de
'.##.%!8%2!*#8'!$%3&)-42!8T#&%.%-*#842-;*2-.%"!%'!"&+!%2!"-42."!%(.).%
reger tais relaes, da a prpria noo dos contratos de adeso e de suas
conseqncias que foi construda pela doutrina, atualmente constante do
direito positivo brasileiro.
O Cdigo de Defesa do Consumidor - a Lei n 8.078/90 -, no pargrafo
nico do art. 2 equipara ao consumidor toda a coletividade das pessoas que
haja intervindo nas relaes de consumo, incluindo-se pessoas jurdicas41.
Com base na concepo de Cludia Lima MARQUES, para quem o contrato
deve ser entendido no contexto de sua funo social, importante buscar
evitar o desequilbrio de foras entre os contratantes. A autora aponta trs
tipos de vulnerabilidade: a) a tcnica; b) a jurdica; c) a ftica. Todas elas
:3/";5-:>69,1:"-6"5-.123/"1/"0/ :>69,/5" 3/?;5/4::9/ 1.@"61:" 3/";151"
/";5/4::9/ 1.@",-:7101 ,/?:-"A>-"1"<>. -51B9.9,1,-"8>5C,901",/"0/6-5091 7-"
,-<-":-5";/5"-.-";5D;59/":>;59,1"6-,91 7-"1"0/ :>.71"1";5/4::9/ 19:"-:;-091lizados.42 Nardim LEMKE, com base nos artigos 2, pargrafo nico e 17,
ambos do Cdigo de Defesa do Consumidor, defende a posio de aplicao
mais ampla possvel das normas e princpios constantes da legislao que
tutela as relaes de consumo: Penso que a interpretao mais ampla
a que melhor se adapta nossa lei. O CDC intencionalmente ampliou a

Relembre-se o conceito do consumidor, constante do caput do artigo 2, da Lei n 8.078/90: Consumi,/5"E"7/,1";-::/1"FC:901"/>"8>5C,901"A>-"1,A>95-"/>">79.9G1";5/,>7/"/>":-5<92/"0/6/",-:79 17H59/"4 1..
Fornecedor, nos termos do artigo 3, caput, do texto legal, toda pessoa fsica ou jurdica, pblica ou
privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades
de produo, montagem, criao, construo, transformao, importao, exportao, distribuio ou
comercializao de produtos ou prestao de servios.
41

Apud LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 121. O autor sustenta que Cludia Lima MARQUES
abandonou posio anterior, includa entre os maximalistas, no sentido de que as normas do Cdigo de
Defesa do Consumidor fossem aplicadas a todas as relaes de consumo, e que se referiam a todos os
agentes do mercado, ora como fornecedores, ora como consumidores (op. cit., p. 120).
42

Revista da EMERJ, v.5, n.18, 2002

207

-:F-51",-":>1"1;.90123/@",-4 9 ,/"/"0/ :>69,/5",-"F/561"16;.1"-";-569tindo incluir, mais, pessoas que se encontrem em situao assemelhada.43
Arruda MIRANDA considera que a resposta indagao sobre a
incidncia da Lei n 8.078/90 s relaes locatcias depende do caso concreto.44 No entanto, em se tratando de locao de espao em shopping center,
inequvoco que existe relao de consumo entre lojista e empreendedor,
sendo este ltimo o fornecedor do espao fsico e o primeiro consumidor
de tal produto. Para a locao de imveis residenciais, dvidas no podem existir sobre tratar-se de relao de consumo, j que o locatrio o
,-:79 17H59/"4 1.",1"0-::3/",-">:/",/"96D<-.@"A>-" 3/"E">79.9G1,/" 1";5/duo.45 Assim, com maior razo devem ser reconhecidos como aplicveis
os princpios e regras do Cdigo de Defesa do Consumidor aos contratos
de locao de espao fsico situado no interior da construo do shopping
center, pois todos os contratos celebrados pelo lojista tm objetivo nico e
principal, qual seja, o de receber, usar e fruir de espao fsico localizado no
shopping center. certo que a Lei n 8.245/91, por ser lei posterior Lei
n 8.078/90, prevalece naquilo em que houver incompatibilidade, cabendo
destacar ainda a necessidade de se preservar a estrutura organizacional do
shopping center, o que exige a atribuio de maior gama de poderes em
favor do empreendedor, no apenas no incio do vnculo contratual, mas
tambm durante o desenvolvimento dos contratos.
As clusulas excepcionais, que normalmente no so praticadas nas
demais relaes locatcias que no as vinculadas ao empreendimento do
shopping center$%#&%'!# ).'%).=!13&-#%&%,8# -42.".#%"-.* &%".%*&2&##-"."&%"&%
se reconhecerem e atriburem maiores poderes ao empreendedor. Contudo,
.+%*6!%#-O*-42.%.8 !)-=.56!%(.).%()1 -2.%"&%'.*!>).#%-*Q78.#$%+&#-3.#%.!#%
-* &)&##&#%"!#%+!,-# .#$%".Q%.%).=6!%".%()N()-.%4#2.+-=.56!%&%&A& -3!%2!* )!+&%
sobre tais contratos, diante do reconhecimento de sofrerem a incidncia do

43

LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 121.

CARNEIRO, Waldyr de Arruda Miranda. Anotaes Lei do Inquilinato. So Paulo: Revista dos
Tribunais, 2000, p. 10. Mas o autor reconhece que a utilizao do imvel pelo locatrio pode ser
enquadrada no conceito de utilizao de produto, nos moldes delineados pelo caput",/"157$"%!@"-"I"*!",/"
157$"J!",/"KLK@":-6;5-"A>-"-.-">79.9G15"1"0/9:1"0/6/",-:79 17H59/"4 1.@"0/ 0-97/"A>-",-:,-"./M/"-N0.>9"
as hipteses nas quais o locatrio subloca ou empresta o imvel.
44

LEMKE, Nardim Darcy, op. cit.$%(/%UVV/%W.+%.4)'.56!%"&3&%#&)%&* &*"-".%*!%2!* &9 !%"!%+!2."!)%#&)%


pessoa que desenvolve, empresarialmente, atividade relacionada ao mercado imobilirio.
45

208

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Cdigo de Defesa do Consumidor. , para os efeitos legais, uma relao


,-"0/ :>6/@"-6"A>-"/"./89:71"E"/"0/ :>69,/5"4 1.",1"./0123/@"-6B/51">6"
0/ :>69,/5"4 1."A>-";/,-5H":-5"0/6-5091 7-@"-@":-6;5-@">6";5/4::9/ 1.@"A>-"
utilizar o espao fsico para auferir lucros. O certo que o lojista estar
-6"0/ ,923/",-"9 F-59/59,1,-" /:"0/ 7517/:"4561,/:"0/6"/"-6;5-- ,-,/5"-"
precisa da proteo legal, sob pena de ser surpreendido por alguma medida
violenta do locador.46
V. PRINCIPAIS CLUSULAS NO CONTRATO ENTRE LOJISTA E EMPREENDEDOR
Sem a pretenso de exaurir o tema, oportuno se faz proceder anlise
dos principais pontos relacionados s clusulas comumente estabelecidas
*!#%2!* ). !#%2&+&>)."!#%&* )&%!%&'()&&*"&"!)%&%!#%+!,-# .#$%3&)-42.*"!%#8.%
compatibilidade com os princpios e valores aplicveis.
Assentado que o contrato-base das relaes jurdicas estabelecidas
entre empreendedor e lojista o contrato de locao no-residencial, devidamente disciplinado pela Lei n 8.245/91, cumpre analisar os contornos
de tal contrato e a estipulao de avenas que, em regra, fogem do modelo
comum (ou tradicional) dos contratos de locao de imvel. O artigo 54,
caput, da Lei n 8.245/91, fulcrado no valor social da livre iniciativa, admite
expressamente a autonomia privada no que toca ao contedo dos contratos,
autorizando, desse modo, que se considerem lcitas algumas clusulas que caracterizam comumente tais contratos. H, no entanto, algumas restries previstas
nos artigos 52, 2 e 54, caput e 1 e 2, ambos da Lei n 8.245/91, alm
de outras que decorram do prprio sistema introduzido pela Lei n 8.245/91,
sendo de se destacar o disposto no artigo 45, do mesmo texto legislativo.
Como foi esclarecido pela doutrina na interpretao do caput do artigo
54, da referida lei, o legislador pretendeu, simplesmente, deixar claro
que as convenes incomuns s locaes em geral, mas prprias quelas
estabelecidas em centros comerciais, no afastariam a natureza locatcia
do contrato.47
Assim, sero nulas, exempli gratia, as clusulas que vedem a renovao contratual, ou estipulem multas para a renovatria, as que permitam

46

LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 125.

47

CARNEIRO, Waldir de Arruda Miranda, op. cit., p. 418.

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209

reajustes de aluguis fora dos casos admitidos pela lei, ou utilizem ndices
proibidos, como o salrio mnimo, a variao cambial e a moeda estrangeira
(art. 17), as que excluam o direito do locatrio indenizao prevista no
157$"'%@"I"J!@"1:"A>-"-N9816"M151 791:"0>6>.179<1:@";1M16- 7/"1 7-09;1,/"
do aluguel, determinem a resoluo contratual, porque o locatrio requereu
concordata ou foi decretada sua falncia, e outras semelhantes.48 Constatase, pois, que no se trata de resgatar o absolutismo da liberdade e autonomia
contratuais, como princpios do contratualismo que, na prtica, somente
atendiam aos interesses do contratante-proprietrio, mas sim reconhecer que
os contratos de locao de espaos em shopping centers podem conter clusulas diferentes das demais locaes, sem prejuzo da segurana e da tutela
aos interesses do locatrio-lojista. Em outras palavras: a Lei n 8.245/91
no tem o objetivo de prejudicar os interesses e direitos dos locatrios de
espaos em shopping centers; ao contrrio: o objetivo foi deixar assentado,
"&4*- -3.'&* &$% 78&% .% .3&*5.% ()-*2-(.+% &* )&% !#% 2!* ). .* &#% @% .% "&% 8'%
contrato de locao no-residencial, sujeito disciplina da Lei n 8.245/91
*!%78&%#&%)&A&)&%.!#%"-)&- !#%&%&A&- !#%>&*@42!#%'Q*-'!#%"!%+!2. 1)-!$%'.#%
tambm tutelando os interesses e direitos do empreendedor-locador no que
toca previso da prevalncia da autonomia da vontade quanto a determinados pontos que podem ser estipulados e, conseqentemente, contratados
em considerao s prprias peculiaridades da atividade empresarial da
explorao do shopping center.
Somente devem ser consideradas proibidas as clusulas que atribu.'%&A&- !#%&%49&'%2)- @)-!#%(!)%"&'.-#%A.3!)13&-#%.!%+!2."!)$%3&)-4213&-#%
. ).3@#%".%.8#;*2-.%"&%,8# -42. -3.%!8%"&%).=!.>-+-"."&%&'%2!*#-"&).56!%?#%
peculiaridades na explorao do empreendimento do shopping center. Vejamos, assim, as clusulas mais importantes, e que podem suscitar questes
a respeito de sua legitimidade e razoabilidade.
A) ALUGUEL MNIMO E ALUGUEL PERCENTUAL
X%)&#(&- !%"!%.,8# &%)&+. -3!%?%49.56!%"!%.+8O8&+%&'%(&)2&* 8.+%#!>)&%
!%A. 8).'&* !%"!%+!,-# .$%!%78&%2!*4O8).)-.%%-*"& &)'-*.56!%"!%3.+!)%".%
prestao peridica consistente no valor do aluguel, em suposta contrariedade
s leis de fundamentao econmica que objetivam assegurar uma economia
estvel via interveno governamental, no tocante ao reajustamento dos

48

LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 128.

210

Revista da EMERJ, v.5, n.18, 2002

valores, preciso desde j antecipar que a doutrina e a jurisprudncia vm


reconhecendo tal avena como legtima e lcita, no havendo razo para
sua desconsiderao.49
A doutrina, desde a Roma Antiga, admite a estipulao do aluguel em
forma de percentual (uma cota-parte de produtos ou um percentual da receita
bruta do locatrio), sem que se descaracterize a locao.50 Na disciplina a
respeito do contrato de locao, mesmo no mbito do Cdigo Civil, nunca
L!83&%)&O).%&# .>&+&2&*"!%78&%!%3.+!)%"!%.+8O8&+%"&3&)-.%#&)%49!%&%-*3.rivel no perodo de tempo de durao do contrato, da porque inexistindo
proibio sempre foi possvel tal prtica. E, no caso do shopping center,
'!# ).T#&%,8# -4213&+%.%()&3-#6!%"!%Y.+8O8&+%(&)2&* 8.+Z$%2!*#-"&).*"!%.#%
atividades realizadas pelo empreendedor no sentido de tornar mais atrativo
o empreendimento, possibilitando o incremento dos negcios celebrados
entre os lojistas e os freqentadores do shopping center.
De forma conjugada com a clusula do aluguel percentual, costuma-se estabelecer o valor do que se denomina o aluguel mnimo, ou seja,
). .T#&%"&%8'.%78.* -.%49.$%"&3-".% 6!T#!'&* &%*.%&3&* 8.+-"."&%"!%3.+!)%
do aluguel em percentual sobre o faturamento bruto dos lojistas no alcanar
.+%78.* -.%49./%[.#%(.+.3).#%"&%\8# .3!%W]^]P_[`$%.%-*"& &)'-*.>-+-"."&%
do valor do aluguel uma das caractersticas dos contratos relacionados
cesso do espao aos lojistas em shopping center: indeterminabilidade do
1.>M>-.@"4N1 ,/?:-">6"<1./5"6- :1."6C 96/"-">61";150-.1"<159H<-.@"A>-"
ser a diferena entre o aluguel mnimo avenado e o valor representativo
de um percentual sobre o faturamento bruto do lojista (7%, em regra).51
Uma questo que decorre da avena a respeito do aluguel se refere
incidncia (ou no) das leis resultantes de polticas governamentais na
economia nacional, no que toca aos limites de periodicidade e critrios de
reajuste/atualizao de determinados preos privados, inclusive no campo

%X%)&#(&- !%"!% &'.$%2!*4).%!%#&O8-* &%a8+O."!b%YEstabelecimento de aluguel em percentual sobre o


F17>516- 7/",1"./017H591$"O1.9,1,-$""PQ",95-97/" 3/"<-,1"A>-"-6"0/ 7517/",-"./0123/":-"4N-"/"1.>M>-."
em porcentagem sobre os resultados do negcio instalado na loja arrendada, nem que se estabelea
um mnimo a ser corrigido anualmente, conforme os ndices fornecidos pelo Conselho Nacional de
Economia. (Apelao n 3.225, da 2 Cm. do 2. Trib. de Alada Cvel de So Paulo, Relator Moreno
GONZALEZ, pub. na RT 467/148, apud CARNEIRO, Waldir de Arruda Miranda, op. cit., p. 420).
49

50

Por todos, com ampla citao doutrinria: LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 129-135.

51

TEPEDINO, Gustavo, op. cit., p. 144-145.

Revista da EMERJ, v.5, n.18, 2002

211

da locao de imveis. Por bvio que como o aluguel percentual no


representa uma estipulao baseada na variao da economia nacional e,
(!) .* !$%&'%*.".%#&%)&+.2-!*.%2!'%(!##Q3&+%-*:.56!%!8%"&:.56!$%*6!%L1%
sentido em se estabelecer qualquer limite a seu respeito, mesmo porque no
#&% ). .%"&%3.+!)%49!$%&%*6!%3.)-.%!%#&8%quantum a fatores externos da economia nacional; ao contrrio, leva em conta apenas o movimento de negcios
realizados pelo lojista. Quanto ao aluguel mnimo, este sim representado por
valor certo, foroso o reconhecimento de que tal avena sofre a limitao da
periodicidade que no pode ser inferior quela permitida pela legislao em
3-O!)$% .+%2!'!%#&%3&)-42.%L1%>.# .* &% &'(!%*!%P-)&- !%>).#-+&-)!$%.+@'%"&%
se submeter s restries quanto adoo de critrios de reajuste do valor.52
Como observa a doutrina, >:>1.6- 7-"/"1.>M>-."6C 96/":-"4N1"-6"F> 23/"
do tamanho fsico da loja (metros quadrados).53
O aluguel percentual representa forma de contraprestao devida
pelo lojista ao empreendedor em funo do faturamento bruto do locatrio,
desde que tal percentual supere o valor do aluguel mnimo.
X-*".%#!>)&%!% &'.$%3&)-42.T#&%!8 )!%(!* !%)&+.2-!*."!%.!%3.+!)%"!%
aluguel a ser proposto e objeto da Ao Renovatria. Ou, em outras palavras:
qual ser a repercusso da clusula relativa ao aluguel na Ao Renovatria?
De acordo com Nardim LEMKE, .. entendo que apenas o aluguel mnimo
poder ser discutido na ao, assim como a periodicidade e os ndices de
reajustamento peridico, mas no poder o Judicirio reformular o quantum percentual do aluguel varivel, o que seria intromisso indevida do
juiz na economia do contrato.54 Tal posio no integralmente acolhida
por Maria Helena DINIZ: RQ"1.>M>-.";-50- 7>1.",-<-5H"4015"9 1.7-51,/@"
o mesmo ocorrendo com o aluguel mensal mnimo. Se assim no fosse, terse-ia discriminao de lojas, no centro comercial.55 A respeito do aluguel
Aplica-se a regra contida no artigo 17, da Lei n 8.245/91, ou seja, a proibio da estipulao de
aluguel em moeda estrangeira, ou sua vinculao variao cambial ou ao salrio mnimo, devendo
#&)%!>#&)3."!#%!#%2)- @)-!#%"&%)&.,8# .'&* !%&# .>&+&2-"!#%&'%+&O-#+.56!%&#(&2Q42./
52

53

LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 130.

54

Idem, p. 133.

DINIZ, Maria Helena, op. cit., p. 221. A autora apresenta seus argumentos: Como se poderia admitir
que duas lojas, exploradoras da mesma atividade negocial, com a mesma dimenso, comercializando
os mesmos produtos, pudessem pagar ao empreendedor aluguel em percentuais diferentes sobre o
faturamento? Como se v, o prprio mecanismo interno do shopping center requer para a viabilizao
,/" 0- 75/" A>-" /:" 0597E59/:" ;151" 1" 618/5123/" ,/" 1.>M>-." 1" 5- /<123/" 0/ 7517>1." :-816" 4N1,/:" ,-"
comum acordo.

55

212

Revista da EMERJ, v.5, n.18, 2002

percentual, h consenso acerca da impossibilidade do percentual sofrer


mudana na Ao Renovatria, levando em conta, inclusive, que o seu estabelecimento nada tem a ver com fatores externos da economia nacional.
Quanto ao aluguel mnimo, nesse particular, inexiste diferena com relao
aos valores estabelecidos nas locaes de imveis urbanos, diante do aluguel
2!*#-# -)%&'%3.+!)%49!%&%78&%"&3&%#!A)&)%3.)-.56!%"&%.2!)"!%2!'%A. !)&#%
externos de natureza econmica, como a existncia de maiores/menores
ofertas, adequando-se ao patamar do mercado locatcio.
X2&)2.%"!%(&)2&* 8.+%!)-O-*.+'&* &%49."!%.% Q 8+!%"&%Y.+8O8&+%(&)centual, duas ressalvas devem ser feitas a respeito da sua inalterabilidade.
Assim, o quantum percentual do aluguel varivel no deve ser alterado,
salvo se: a) em outros contratos com outros lojistas de comrcio semelhante
ao do locatrio, o empreendedor haver (sic)"4N1,/@";/:7-59/56- 7-@"6- /5"
percentual de aluguel sobre o faturamento bruto, levando em conta que
tal ocorrncia poderia, inclusive, acarretar concorrncia desleal do novo
lojista em detrimento do anterior; b) ocorrer a resilio do contrato de
locao da loja-ncora do shopping center, sem a adeso de outra de
igual porte e poder de atrao, com prejuzo aos comerciantes de lojas-satlites.56%c&'%"<3-".%78&% .-#%)&##.+3.#%(!"&'%.+-2&)5.)%.%'8".*5.%K%(.).%
'&*!)%K%"!%(&)2&* 8.+%"!%Y.+8O8&+%3.)-13&+Z$%'.#%#&'%*&2&##-"."&%"&%#&%
aguardar o momento da renovao do contrato de locao. Considerando
a incidncia da clusula implcita rebus sic stantibus, independentemente
da previso contida no artigo 19, da Lei n 8.245/91, que autoriza a reviso
judicial do valor do aluguel, o lojista, tendo sido prejudicado por algum
dos acontecimentos mencionados, poder pedir judicialmente a reviso da
clusula referente ao aluguel percentual, possibilitando que seja garantido
o equilbrio das prestaes e protegida sua vulnerabilidade, com base nos
princpios e valores constitucionais da isonomia substancial e da livre iniciativa. Tal matria poder ser eventualmente um dos pontos de discusso
na Ao Renovatria, mas no impede que o locatrio, sentindo-se prejudi2."!$%,1%()!'!3.%&A& -3.'&* &%'&"-".#%,8"-2-.-#% &*"&* &#%?%'!"-42.56!%
do aluguel percentual.
Na eventualidade de haver sido celebrado novo contrato de locao
de loja com as mesmas caractersticas de outras, mas com um percentual
maior sobre o faturamento bruto do novo lojista, a ttulo de aluguel per56

LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 133-134.

Revista da EMERJ, v.5, n.18, 2002

213

centual, por bvio no caber mudana do percentual estabelecido para os


antigos lojistas. O novo lojista, por aderir tal clusula, ao ter conhecimento
da disparidade, nada poder fazer, em consonncia com os princpios da
autonomia da vontade e liberdade contratual. No entanto, nos termos do
Cdigo de Defesa do Consumidor, poder ser reconhecida a lesividade da
clusula que estabelece percentual maior sobre seu faturamento caso no
tenha sido corretamente informado a respeito das condies estabelecidas
relativamente aos outros contratos, com invocao, inclusive, dos princpios
da boa-f objetiva e da lealdade contratual.
B) FISCALIZAO DAS CONTAS DO LOJISTA
Uma das clusulas que resultam do aluguel percentual, e perfeita'&* &%,8# -4213&+$%@%.%78&%()&3;%.%4#2.+-=.56!%"!%'!3-'&* !%4*.*2&-)!%"!%
lojista-locatrio pelo empreendedor. Cuida-se de direito do empreendedor
"&% 4#2.+-=.)% .'(+.'&* &% !% 2.-9.% "!% +!,-# .% (.).% &A& -3.'&* &% 2!* )!+.)%
suas contas e, logicamente, precisar o faturamento bruto peridico. uma
,-0/55= 091" /561.",1"4N123/",/"1.>M>-." >6";-50- 7>1.",/"F17>516- 7/"
bruto.57 Se foi estabelecido o aluguel percentual, logicamente dever ser
).=!13&+%&%,8# -4213&+%.%2+18#8+.%"&%4#2.+-=.56!%".#%2!* .#%"!%+!,-# .$%"&#"&%
que no se causem embaraos atividade do lojista. No sentido oposto, ou
seja, no havendo aluguel percentual, se mostra desarrazoada e injusti4213&+%.%2+18#8+.%"&%4#2.+-=.56!%".#%2!* .#%"!%+!,-# .$%.-*".%78&%&+&% &*L.%
."&)-"!%?%&# -(8+.56!%78&%&# .>&+&2&##&% .+%4#2.+-=.56!$%+&3.*"!%&'%2!* .%
a inexistncia de motivo que autorize tal controle.
W.+%4#2.+-=.56!%(!"&)1%#&)%&9&)2-".%".%A!)'.%'.-#%.'(+.%(!##Q3&+$%
sem que a ela se possa opor o lojista, desde que, por bvio, no haja abuso
por parte do empreendedor, no perturbando o movimento regular e normal
do estabelecimento, no provocando constrangimentos. Assim, poder o
empreendedor controlar a entrada e sada de mercadorias do estabele096- 7/" 0/6-5091." ,/" ./017H59/@" 0/./015" 1.M>E6" ,-" :>1" 0/ 41 21" 8> 7/"
1/"019N1@"0/ 75/.15"1:"471:",1"019N1"5-M9:751,/51",1"-6;5-:1@"0/ F-595"1"
-N75123/",-" /71:"4:019:@""-N169 15".9<5/:"0/ 7HB-9:"-"4:019:",-"A>1.A>-5"
natureza58/% `% "&#28'()-'&* !% "&% .+% 2+18#8+.% 78&% ()&3;% .% 4#2.+-=.56!$%
!8%#&,.$%.%)&28#.%"!%+!2. 1)-!%&'%."'- -)%.%&A& -3.%4#2.+-=.56!%&%2!* )!+&%
do empreendedor, pode ensejar a resciso do contrato, com a conseqente
57

Idem, p. 137.

58

Idem, p. 138.

214

Revista da EMERJ, v.5, n.18, 2002

desocupao do espao em razo do despejo por infrao contratual, com


base no artigo 9, da Lei n 8.245/91.59
D!O-2.'&* &%78&$%.%"&#(&- !%".%()&3-#6!%".%2+18#8+.%"&%4#2.+-=.56!%
das contas do lojista, no pode haver abuso do empreendedor, o que pode
representar o comprometimento da prpria atividade do lojista e, conseqentemente, prejuzos incalculveis. Assim, como foi citado por Nardim
LEMKE, h caso concreto, levado ao conhecimento do Superior Tribunal
"&%a8# -5.$%&'%78&%.%4#2.+-=.56!%"!%&'()&&*"&"!)%#!'&* &%(.##!8%.%#&)%
exercida aps ter sido ru em Ao Renovatria da locao da loja em
shopping center, com afronta a empregados e clientes da loja, no horrio
2!'&)2-.+$%!%78&%#&%)&2!*L&2&8%2!'!%'&"-".%"&%)& .+-.56!$%-*,8# -4213&+%&%
abusiva a ensejar reprimenda e correo.60
C) ALUGUEL EM DOBRO EM DEZEMBRO
Outra clusula comumente estabelecida nos contratos de locao de
espaos em shopping center consiste naquela que estabelece o aluguel em
dobro no ms de dezembro. Tem-se considerado vlida tal clusula, sendo
freqente em shopping center, porquanto exatamente no ms de dezembro
h maiores despesas com a administrao do empreendimento a cargo do
locador, como as decorrentes de contratao de alguns empregados temporrios para exercerem funes de limpeza, de segurana, de organizao e de
bom funcionamento do empreendimento, o pagamento de dcimo-terceiro
salrio aos empregados permanentes da empresa administradora, e maiores
"&#(&#.#%2!'%()!'!5R&#%".#%A&# -3-"."&#%"&%4*.+%"&%.*!$%.+@'%".78&+.#%
inerentes ao maior nmero de consumidores nas suas dependncias.
Tal aluguel R,-S>9",1"/5M1 9G123/",/:"0- 75/:"0/6-50919:+@61 como
tambm prtica comum, em matria de locao de imveis para temporada,
*!#%'&#&#%"&%'.-!)%.:89!% 8)Q# -2!$%!%&# .>&+&2-'&* !%"&%3.+!)%'.-!)%"&%
aluguel. No se trata de variao do valor baseado em fatores econmicos
do pas, mas sim o reconhecimento da maior procura e disputa pelos imveis
localizados em determinados balnerios ou outros recantos tursticos, o que
Sobre o tema, veja o seguinte Julgado: Despejo. Infrao contratual. Loja em shopping center.
T-:9:7= 091"U"4:01.9G123/";5-<9:71"-6"0.H>:>.1$"K15107-59G123/$"K/ 4M>51"9 F5123/"0/ 7517>1.@"0/6"/"
0/ :-AV- 7-",-05-7/",-",-:;-8/@"1"/;/:923/",/"./017H59/"U"5-1.9G123/",1"4:01.9G123/";.- 1";/5";157-",/"
locador no faturamento da loja. (Rac. 247.466-1, 1. Grupo de Cmaras do 2. Tribunal de Alada Cvel
de So Paulo, Rel. Acayaba de Toledo, apud CARNEIRO, Waldir de Arruda Miranda, op. cit., p. 419).
59

60

Tal Julgado encontra-se transcrito na RSTJ, n 55, p. 169 e ss.

61

LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 135.

Revista da EMERJ, v.5, n.18, 2002

215

faz com que os alugueres de dezembro a fevereiro sejam substancialmente


maiores do que os alugueres do perodo de maro a novembro, por exemplo.
Tal clusula se encaixa dentro da noo dos limites da autonomia da vontade,
com base no artigo 54, caput, da Lei n 8.245/91, e, desse modo, no viola
qualquer princpio ou valor constitucionalmente tutelado, nem contraria
princpios ou regras de ordem pblica, nem ofende os bons costumes.
D) RES SPERATA
A res sperata, em matria de avenas relacionadas s atividades dos
lojistas e o prprio empreendimento do shopping center, gera algumas questes atinentes natureza jurdica de tal obrigao, e s conseqncias de tal
pactuao, especialmente quando se instaura o litgio entre os contratantes.
Como dito, o ajuste relacionado res sperata, na verdade, remunera
a atividade do empreendedor na organizao e planejamento do shopping
center, no se confundindo com as luvas. Cuida-se de contrato de reserva de uso de rea em shopping center, em que o futuro lojista paga certa
quantia peridica, durante o perodo de construo da obra, tendo para si
reservado o espao que poder utilizar em razo do contrato de locao que
ser celebrado.
De acordo com Silvio de Salvo VENOSA, tal avena tem em mira
o lucro futuro, tratando-se de modalidade de venda de coisa futura.62
Apesar de no considerar que a hiptese se confunde com aquelas previstas
*!#%.) -O!#%U/UUF%K%emptio spei$%!8%3&*".%".%&#(&).*5.%K%&%U/UUJ%K%emptio
rei speratae$%!8%3&*".%".%2!-#.%&#(&).".%K$%.'>!#%"!%MN"-O!%M-3-+$%\8#tavo TEPEDINO considera que a res sperata destina-se a compensar o
-6;5-- ,-,/5";-./"9 <-:796- 7/"-F-7>1,/" /":W/;;9 M@"A>-"95H"B- -40915"
o lojista.63
A natureza jurdica da res sperata discutida na doutrina. Fundamentalmente, as vrias correntes existentes podem ser resumidas conforme a
caracterizao seguinte: a) reserva ou garantia de locao de um espao no
shopping; b) retribuio parcela do fundo de comrcio que o empreendedor
coloca disposio do locatrio ( verdadeira coisa incorprea em potncia);
c) mix price, preliminar locao, destinado a compensar o empreendedor
por esses fatores bsicos de alavancagem operacional; d) retribuio de um
VENOSA, Silvio de Salvo, op. cit., p. 198. O autor considera que existe um fundo de comrcio do
()N()-!%&'()&&*"-'&* !%&%78&$%.##-'$%8'.%(.) &%@%2&"-".%.!%+!,-# .$%".Q%.%,8# -42. -3.%".%res sperata.

62

63

TEPEDINO, Gustavo, op. cit., p. 145.

216

Revista da EMERJ, v.5, n.18, 2002

sobrefundo ou superfundo; e) luvas.64 Nardim LEMKE, aps analisar as


diversas orientaes a respeito do tema, se posiciona: se entendermos que
o futuro contrato prometido o de locao, de luvas que se trata,65 ou
seja, tem-se uma quantia devida pelo futuro locatrio para obter a celebrao
do contrato de locao ou sua renovao. Nagib SLAIBI FILHO, da mesma
forma, considera a res sperata 2!'!%#!>)&()&5!%K%+83.#%K%&'%"&2!));*2-.%
de maior ou menor oferta de lojas, dependente das condies do mercado.66
A res sperata nsita ao empreendimento do shopping center, e
*6!% #&% 3&)-42.% &'% )&+.56!% .!#% &#(.5!#% 2!'% "&# -*.56!% *6!T)&#-"&*2-.+%
localizados fora da construo do shopping center e, por isso, no pode ser
confundida com as luvas. Cuida-se de avena que decorre da necessidade
de planejamento e organizao do shopping center, nada tendo a ver com o
fundo de comrcio que ser constitudo a partir da locao, ou com transferncia de parte de fundo de empresa do empreendedor. Logicamente que
se no vier a ser celebrado o contrato de locao, ser devida a devoluo
-* &O).+%"!%3.+!)%(.O!$%2!*#-"&).*"!%.%()N()-.%4*.+-"."&%".%res sperata, o
que pressupe benefcios econmicos ao futuro lojista em virtude da reserva
do espao fsico, sendo possvel a previso de clusula penal compensatria por eventual culpa do futuro lojista ao se retratar posteriormente e no
pretender celebrar a locao.
Na renovao do contrato de locao, devida nova res sperata?
]3-"&* &'&* &%78&%*6!$%2!*#-"&).*"!%78&% .+%.3&*5.%#!'&* &%#&%,8# -42.%*!%
perodo anterior ou concomitante construo, planejamento e organizao
inicial do shopping center, inexistindo causa que possibilite nova cobrana
posteriormente. Da a razo pela qual se o lojista no renova a locao por
desinteresse, no tem direito de reaver a res sperata, j que o valor pago
nada tem a ver com o fundo de comrcio.
Interessante questo colocada pela doutrina: o lojista tem direito
repetio do valor pago a ttulo de res sperata, se a loja-ncora desistir
do empreendimento? Havendo, como h, reduo do valor do fundo de
comrcio e, conseqentemente, dos ganhos do lojista, logicamente que ter

64

Tal anlise apresentada por Nardim Darcy LEMKE (op. cit., p. 142-143).

65

LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 143.

66

SLAIBI FILHO, Nagib, op. cit., p. 348.

Revista da EMERJ, v.5, n.18, 2002

217

ele direito de ver reduzidas as luvas pagas, salvo se outra loja-ncora, do


mesmo renome e porte, ocupar o lugar da desistente.67 Tal fundamentao
coerente com a considerao de que a res sperata corresponde s luvas
em relao locao no-residencial celebrada, o que, no entanto, no pode
ser aceito, pelos motivos expostos e, desse modo, no se pode reconhecer
qualquer direito devoluo de valores por fatos posteriores, sendo claro
que houve construo, planejamento e organizao do empreendimento,
e, por conseguinte, o contrato relacionado res sperata se extinguiu, no
(!"&*"!%'.-#%)&.3-3.)%&A&- !#%"&4*- -3.'&* &%2!*#!+-"."!#/
A cobrana da res sperata, com base na Lei n 8.245/91, admitida
e, obviamente, se funcionaliza no futuro contrato de locao entre empreendedor e lojista, mas no deve ser admitida na renovao da locao, por
indevida, alm de serem nulas todas as clusulas que busquem excluir o
direito a renovao, nos termos do art. 45, da Lei n 8.245/91. Da mesma
forma, tal cobrana no poder ser feita relativamente aos novos lojistas,
quando no mais pendente a construo, bem como j tendo sido feitos todo
o planejamento e a organizao do empreendimento.
E) PROIBIO DA CESSO DO CONTRATO
Uma clusula discutvel aquela que probe a cesso do contrato de
locao; haveria - ou no - violao ao art. 45, Lei n 8.245/91, desnaturando
!%2!* ). !%4)'."!%&* )&%&'()&&*"&"!)%&%+!,-# ./%M!'!%#&%#.>&$%.%2&##6!%".%
locao em sentido amplo, do locatrio original para um terceiro representa
modalidade de assuno de dbito, considerando que a contraprestao
relacionada ao pagamento de alugueres tida como uma das principais,
decorrentes do contrato avenado. Assim, com base na doutrina que se
refere assuno de dvida, esta somente poderia ser considerada vlida
#&%!> -"!%!%2!*#&* -'&* !%"!%2)&"!)/%[!%2.#!%&#(&2Q42!%".#%+!2.5R&#%"&%
imveis urbanos, atualmente h o artigo 13, da Lei n 8.245/91, que exige a
autorizao do locador para cesso, sublocao ou emprstimo do imvel,
o que, implicitamente, impede a insero de clusula que proba a cesso,
sublocao ou emprstimo do bem.
O artigo 13, supra-referido, busca conciliar interesses do locador e do
locatrio, pois da mesma forma que impede a insero de clusula proibitiva
de cesso, sublocao e emprstimo do imvel, exige que, concretamente,

67

LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 146.

218

Revista da EMERJ, v.5, n.18, 2002

seja buscada a autorizao do locador para que qualquer uma das avenas
2!'% &)2&-)!%(!##.%3.+-".'&* &%#&%3&)-42.)/%X##-'$%8'.%3&=%78&%-*&9-# &$%
nesse particular, razo para distinguir a locao de espao em shopping
center das outras locaes no-residenciais, deve ser considerada invlida
clusula que proba a cesso do contrato de locao, reconhecendo-se o
carter de ordem pblica da regra contida no artigo 13, da Lei n 8.245/91.
bem provvel que o locador se oponha cesso, sublocao ou
&'()@# -'!%"!%-'N3&+$%2!'!%#&%(!"&%3&)-42.)%*!%2.#!$%(!)%&9&'(+!$%"&%%
tratar-se a pessoa do terceiro interessado em pessoa notoriamente insolvente, ou condenada criminalmente, ou reconhecidamente inidnea sob o
aspecto moral e econmico, ou de pssimo mau gosto no que toca ao ramo
de comrcio ou de prestao de servios em questo. Mas, no se pode re2!*L&2&)%2!'!%,8# -42.".%&%).=!13&+%.%)&28#.%-'! -3.".$%!8%'! -3.".%2!'%
bases irreais ou irrelevantes para o desenvolvimento do empreendimento e
da prpria atividade econmica ali desenvolvida. No se deve, pois, admitir
o arbtrio do locador, mas sim a observncia dos limites de razoabilidade e
,8# -42. -3.%"&* )!%"!%2!* &9 !%".%+&O-#+.56!%&'%78&# 6!/
F) IMUTABILIDADE DO RAMO DE COMRCIO
Outra clusula questionvel se relaciona imutabilidade do ramo de
comrcio ou prestao de servios do locatrio-lojista. Deve-se reconhecer
sua validade, ou no? Sim, trata-se de clusula vlida no apenas nas locaes
de espaos em shopping centers, mas tambm nas locaes no-residenciais
localizadas fora de shopping centers.
No caso das lojas em shopping centers, tal clusula plenamente
,8# -42.".%&'%).=6!%"&%8'.%".#%()-*2-(.-#%2.).2 &)Q# -2.#%"!%&'()&&*"-mento que o tenant mix do empreendimento, realizado aps cuidadosa
anlise tcnica, com o estudo a respeito da distribuio das lojas segundo
os diversos ramos.
Ora, se fosse possvel a mudana do ramo de comrcio ou de prestao de servios de cada um dos lojistas, no haveria sentido a prpria
organizao e planejamento realizados pelo empreendedor, e a alterao do
ramo de atividade de qualquer lojista afetaria os demais, individualmente,
e, por bvio, o empreendimento como um todo. fundamental pensar que
h homogeneidade no funcionamento do empreendimento considerado em
si mesmo, e para tanto a atuao dos lojistas, em seus respectivos ramos de
atividade comercial e de prestao de servios muito importante, mantendo
a qualidade dos produtos e servios negociados e, especialmente a mesma
Revista da EMERJ, v.5, n.18, 2002

219

explorao econmica que vinha desempenhando desde o incio as relaes


com o empreendedor. Como bem coloca a doutrina, o objetivo do mix
justamente evitar o desequilbrio concorrencial dos comerciantes instalados no centro comercial, 68 sendo certo que tambm importante manter
o mesmo planejamento e organizao que o empreendedor concebeu, sob
pena do desvirtuamento do prprio empreendimento.
G) PROJETOS DE INSTALAO E DECORAO DA LOJA
Dentro do princpio da autonomia da vontade, expressamente assegurado no artigo 54, caput, da Lei n 8.245/91, deve ser reconhecida como
31+-".%&%,8# -42.".%&'%).=6!%"!%&'()&&*"-'&* !%.%2+18#8+.%78&%&# .>&+&5.%
a obrigao do lojista de respeitar as determinaes do organizador no que
toca aos projetos de instalao e decorao da loja, inclusive com a previso
da possibilidade do empreendedor indicar nomes de pessoas especializadas
no setor de decorao para que o lojista escolha um.69
X%,8# -42. -3.%"&% .+%2+18#8+.%#&%>.#&-.%*.%L!'!O&*&-"."&%"!%&'preendimento, na harmonia do conjunto, diante da necessidade de se conciliarem os interesses particulares de cada um dos lojistas com o interesse
geral e coletivo de todos e do prprio empreendedor, visando proporcionar
maior atratividade ao consumo, num ambiente dotado de beleza e harmonia
.)78- & d*-2.#$%2!'%>.# .* &%.4*-"."&%&%#!4# -2.56!$%&9. .'&* &%3-#.*"!%
diferenciar tais lojas de shopping center do modelo tradicional e comum
de lojas situadas em construes independentes e autnomas, sem qualquer
vnculo.
H) ASSOCIAO DE LOJISTAS E O FUNDO DE PROMOES
Outra particularidade nas relaes envolvendo a explorao de atividades econmicas em shopping centers se refere clusula que estabelece a
contribuio e participao dos lojistas para o fundo de promoes coletivas
dos shopping centers$%()-*2-(.+'&* &%&'%(&)Q!"!#%!8%". .#%A&# -3.#%K%2!'!$%
por exemplo, Dia dos Namorados, festas natalinas, Dia das Crianas -, para
maior atrao da freguesia. Tais contribuies tm o objetivo de viabilizar a
realizao de campanhas e eventos promocionais do shopping center como
um todo, o que, logicamente, gera benefcios para cada um dos lojistas
isoladamente considerados e para o prprio empreendedor.

68

LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 154.

69

Tal clusula tambm admitida por Nardim Darcy LEMKE, op. cit., p. 154.

220

Revista da EMERJ, v.5, n.18, 2002

Da a importncia de se constituir a Associao de Lojistas que ter


poderes para receber tais contribuies, administrando o fundo de promoes,
realizando as campanhas e eventos promocionais que possibilitem a alavancagem dos negcios realizados pelos lojistas diante da maior atratividade do
empreendimento, com as promoes e propagandas realizadas.70
Em regra, tal contribuio consiste num percentual sobre o aluguel
pago ao empreendedor - geralmente dez por cento -, sendo tambm usual
que o empreendedor pague uma quantia proporcional quela dos lojistas,
competindo a administrao do fundo de promoes Associao dos
Lojistas.71
A Associao dos lojistas dotada de personalidade jurdica de direito
privado, sendo pessoa jurdica distinta do empreendedor-administrador do
shopping center, sem intuito lucrativo, com a incumbncia precpua de administrar o Fundo de Promoes Coletivas. Com base na doutrina corrente,
a adeso dos lojistas Associao compulsria, diante da circunstncia de
que todas as promoes e propagandas sero realizadas em prol da coletividade, e no de apenas um dos lojistas. Evidentemente que tal circunstncia
no exclui a possibilidade de cada lojista promover propagandas prprias
que, por bvio, no se relacionam ao fundo de promoes.
A clusula do fundo de promoes e da prpria adeso Associao
dos Lojistas se mostra perfeita, e portanto lcita e vlida,72 no violando
norma de ordem pblica ou os bons costumes, condio indispensvel para
o bom funcionamento do shopping center. A excluso de um lojista da
Associao pela prtica de falta grave autoriza o despejo.73 Com efeito,
caso o lojista venha a ser excludo da Associao, tal fato poder ensejar
a resciso da locao, considerando que as promoes e propagandas realizadas pela Associao prosseguiriam atraindo o pblico em geral, sem
A jurisprudncia reconheceu como vlida tal clusula mesmo sem ter se constitudo a Associao dos
Lojistas: Enquanto no constituda a Associao dos Lojistas, o empreendedor tem legitimidade para
administrar a programao de publicidade do shopping center. Os locatrios no esto obrigados a
suportar despesas promocionais alm dos limites contratualmente ajustados. (Ap. 441.223-00/0, 3.
Cm. do 2 Tribunal de Alada Cvel de So Paulo, Rel. Francisco Barros. Apud CARNEIRO, Waldir
de Arruda Miranda, op. cit., p. 427).
70

71

LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 155.

Como observa Silvio de Salvo VENOSA, o lojista deve obedecer s normas de administrao impostas pelo empreendedor, sob pena de subverter a ordem do negcio e prejudicar o empreendimento: deve
obedecer a horrios de trabalho, campanhas promocionais, decorao homognea, ... (op. cit., p. 198).

72

73

LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 157.

Revista da EMERJ, v.5, n.18, 2002

221

qualquer contribuio de determinado lojista para tanto, o que contraria o


prprio esprito do empreendimento, gerando, inclusive, o enriquecimento
sem causa relativamente ao lojista no-associado, excludo, portanto, dos
quadros associativos.
Alm de desempenhar o papel relevante e fundamental para realizao
de promoes e propagandas, a Associao dos Lojistas tambm dotada
"&%(!"&)&#$%L!,&%&9()&##!#%*!% &9 !%2!*# - 82-!*.+$%(.).%4*#%"&%()! &56!%"!#%
interesses individuais homogneos dos lojistas e dos interesses coletivos,
>.# .*"!$%(.).% .* !$%3&)-42.)$%!%"-#(!# !%*!%-*2-#!%Dee$%"!%.) -O!%BE$%".%
Constituio Federal, em relao ao mandado de segurana coletivo.
I) DESPESAS INTERNAS E CONTRIBUIO PARA O FUNDO
DE ADMINISTRAO
Como dito, em razo das prprias peculiaridades do empreendimento
de shopping center, ao empreendedor, que em regra o administrador, cabe
&9&)2&)%.%!)O.*-=.56!$%!%2!* )!+&%&%.%4#2.+-=.56!%".#%. -3-"."&#%)&.+-=.".#%
no interior do shopping center, sendo dotado de vastos poderes de administrao. Da a razo de ser das prprias Normas Gerais Complementares, do
Regimento Interno, inclusive com a disciplina quanto ao uso dos espaos
destinados s lojas comerciais ou de prestao de servios, ao uso das reas
comuns, ao aproveitamento dos benefcios pelos consumidores em geral,
locomoo, aos direitos e deveres dos empregados das lojas, dos fornecedores. No desempenho de tais atribuies, o administrador-empreendedor
contrai dvidas em prol de toda a coletividade, no relacionadas s promoes e propagandas do shopping center, mas sim s questes internas de
administrao, de zelo e de conservao da construo e, logicamente, das
reas comuns. So despesas que tm semelhana com as despesas condominiais, apesar de os lojistas no serem condminos, em regra, como fora
analisado anteriormente. Oportuno se faz ressaltar que, apesar de no serem
condminos, h situao de composse entre os lojistas, no que se relaciona
s reas comuns e aos prprios servios prestados pelo empreendedor, como
limpeza, segurana, adornamento, entre outros.
Tais despesas relacionadas ao funcionamento do empreendimento
naturalmente devem ser encargo dos lojistas e o rateio se far na proporo
4N1,1"-6"0/ 7517/@";5/;/509/ 1."/>" 3/"U"H5-1"/0>;1,1+$74 O art. 54, 1
e 2, da Lei n 8.245/91, implicitamente, acolhe a cobrana de tais despesas,
74

Idem.

222

Revista da EMERJ, v.5, n.18, 2002

pois prev que algumas despesas no podero ser cobradas dos locatrios
de lojas em shopping center, como obras de reforma ou acrscimos que
interessem estrutura integral do prdio; pintura das fachadas, empenas,
poos de aerao e iluminao, e esquadrias externas; indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas antes do
incio da locao; despesas com obras ou substituies de equipamentos que
-'(+-78&'%'!"-42.)%!%()!,& !%!8%'&'!)-.+%"&#2)- -3!%".%". .%"!%L.>- &T#&$%
e obras de paisagismo nas partes de uso comum; e despesas no previstas
em oramento, salvo casos de urgncia ou fora maior.
J) CLUSULA PROIBITIVA DE ABERTURA DE LOJA PRXIMA
Outra questo levada ao conhecimento dos tribunais brasileiros diz
respeito validade de estipulao, em contrato de locao de espao em
shopping center, quanto proibio do lojista-locatrio de explorar outro
estabelecimento do mesmo ramo, dentro de certa distncia do shopping
center - normalmente, dois quilmetros e meio -, a no ser com expressa
concordncia do empreendedor.
Em dois julgamentos proferidos pelo II. Tribunal de Alada Cvel
de So Paulo, foi reconhecida a validade de tal clusula, no contexto dos
fundamentos e princpios da liberdade contratual, da autonomia da vontade,
e do conseqente pacta sunt servanda.75 A despeito da orientao adotada
nesses julgamentos, tal clusula violadora de regras e princpios constitucionais e infraconstitucionais. Acertada a lio de Arruda MIRANDA:
Na esfera constitucional tal clusula fere, indubitavelmente, dispositivos
relativos proteo livre iniciativa (art. 1., IV, art. 3., I; 5., XIII e XXII,
-"*XY@"01;>7Z"-"U".9<5-"0/ 0/55= 091"[157$"*XY@"\O@"-";15HM51F/"] 90/^"*XJ@"
I"&!Z$"L-"9M>1."61 -951@"-6-5M-6"61.F-59,1:" /561:"9 F51?0/ :797>09/ 19:"
(sic)@"0/6/"/:"157:$"%Y"-"%*",1"_-9"#$##&()&"[A>-",9:;`-":/B5-"/"1B>:/",/"
poder econmico) a prescreverem como infrao da ordem econmica os
atos, de um modo geral, que limitem ou prejudiquem a livre concorrncia
ou a livre iniciativa, bem como que limitem ou impeam o acesso de novas
empresas ao mercado.76

Tais julgamentos so os seguintes: Apelao n 465.935-00/0, 5. Cmara, j. 24.09.96, Rel. Laerte


Sampaio; Apelao n 477.739-00-3, 10 Cmara, j. 13.05.97, Rel. Adail Moreira (Apud CARNEIRO,
Waldir de Arruda Miranda, op. cit., p. 422-423).
75

76

CARNEIRO, Waldir de Arruda Miranda, op. cit., p. 422.

Revista da EMERJ, v.5, n.18, 2002

223

X+@'%"!#%A8*".'&* !#%2!+!2."!#$%@%)&+&3.* &%.%3&)-42.56!%"&%78&%


tal clusula leonina, imposta pelo empreendedor sem que o lojista pudes#&%.+ &).)%!8%'!"-42.)$%"&-9.*"!%.!%.)>Q )-!%"!%+!2."!)%.%(!##->-+-"."&%"&%
se inaugurar novo estabelecimento prximo ao shopping center. Assim,
cuida-se de hiptese de condio potestativa pura, vedada no ordenamento
jurdico civil, com base na regra contida no artigo 115, segunda parte, do
Cdigo Civil. de se reconhecer, pois, cuidar-se de clusula ilcita, por
encerrar abusividade evidente.
VI. RENOVAO DA LOCAO
`#%+!2. 1)-!#%*6!T)&#-"&*2-.-#%K%&%*6!%.(&*.#%!#%2!'&)2-.-#%K%)&2&>&'%
tutela do ordenamento legal brasileiro, e por isso tm direito proteo da
Lei n 8.245/91, que, nesse particular, visa conferir tutela aos titulares de um
A8*"!%"&%2!'@)2-!%f!8%"&%&'()&#.g$%2!'(!# !%(!)%>&*#%'. &)-.-#%K%2!'!%
os bens mveis, incluindo maquinrio, utenslios e outros apetrechos , e
>&*#%-'. &)-.-#%K%).=6!%#!2-.+$%*!'&%"&%A.* .#-.$% Q 8+!%"!%&# .>&+&2-'&* !$%
freguesia constituda, aviamento, entre outros.
A questo que se apresenta, em matria de locao de espao em
shopping center$%@%.2&)2.%".%&9-# ;*2-.%K%!8%*6!%K%"&%A8*"!%"&%&'()&#.%&'%
favor do locatrio/lojista. E, como questo posterior: se o empreendedor
- 8+.)%K%!8%*6!%K%"&%A8*"!%&'()&#.)-.+/
Alguns doutrinadores defendem a posio consoante a qual o lojista
no titular de fundo de comrcio, mas sim apenas o empreendedor que
transfere parcela do seu fundo empresarial ao lojista.77 Outra corrente terica
e doutrinria, sensibilizada com o fenmeno moderno dos shopping centers,
sustenta a existncia de dois fundos empresariais: um sobrefundo ou superfundo ou fundo global do empreendedor, e outro fundo do comrcio
do lojista.78 No sentido da segunda corrente, veja a manifestao de Paula
MIGUEL: a questo no de fundo de comrcio, mas de fundo empresarial, cujo sentido mais amplo, logo, tanto o gestor do centro, quanto
os lojistas, tm fundo empresarial. O shopping porque atrai clientes, e os
Entre outros, Penalva SANTOS, Alfredo BUZAID, citados por Nardim Darcy LEMKE: ... este
contrato estava fora do alcance da Lei de Luvas e, consequentemente, insuscetvel de renovao
judicial. (op. cit., p. 163).
77

Tal corrente defendida por Ives Gandra da Silva MARTINS e Caio Mrio da Silva PEREIRA, tambm
citados por Nardim Darcy LEMKE: ter o shopping seu fundo consubstanciado na prpria concepo
do empreendimento, e o lojista, no saber promover e vender seus produtos... (op. cit., p. 164).
78

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lojistas porque, individualmente, so capazes de atrair grande nmero de


clientes para o centro comercial.79
A melhor orientao, no entanto, apresentada por Nardim LEMKE:
o empreendedor nunca poder ter clientes prprios, apenas o centro comercial poder contar com uma pr-disposio (sic) para o afreguesamento em
funo da destinao do imvel. (...) Clientela subjetiva somente os lojistas
podem criar, porque depende da explorao efetiva do fundo80. Inexiste
dvida de que as condies pactuadas entre empreendedor e lojista levam
em conta os benefcios que o empreendimento cria e desenvolve em favor do
maior poder de atrao ao pblico em geral, mas da a existir uma clientela
&#(&2Q42.%"!%shopping center h um longo caminho. Assim, a circunstncia
de o espao se localizar no interior da construo do shopping center pos#->-+- .%.%49.56!%"&%8'%3.+!)%"&%.+8O8&+%'.-#%&+&3."!$%2!'(.). -3.'&* &%.%
outros situados fora do shopping, mas isso no repercute quanto a suposto
fundo empresarial do locador. Se no houver lojistas, nunca poder haver
clientes, e se os lojistas se estabelecerem em outro local que no o shopping,
tambm tero clientes. O que existe, no shopping center, a perspectiva de
uma clientela maior por fora do funcionamento do shopping, mas isso no
#-O*-42.%78&%!%2&* )!%"&%2!'().#%#&,.%!% - 8+.)%"&##.%2+-&* &+.%(! &*2-.+/
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empresa, inequvoco o reconhecimento do direito renovao da locao
no-residencial em shopping center como vlido e necessrio instrumento
de proteo e tutela dos interesses do locatrio e de sua clientela quanto
continuidade da cesso do uso e fruio do espao no interior da construo.
Da a previso na Lei n 8.245/91 acerca de tal direito ao locatrio no-residencial. Para assegurar o direito clientela, o comerciante tem direito
ao ponto onde se localiza o seu ramo de negcio. O ponto um elemento
intrnseco atividade comercial e forma, ao lado do nome, marca, imagem,
publicidade e propaganda, bom atendimento e outros, um dos pressupostos
da clientela.81
No campo da funo social da propriedade e dos prprios contratos
que tm por objeto a funcionalizao de determinados bens, inclusive os

79

Apud LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 164.

80

LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 166.

81

LEMKE, Nardim Darcy, op. cit., p. 171.

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imveis, de se destacar a existncia do direito renovao do contrato


de locao no-residencial (existente desde o Decreto n 24.150/34). Para
fazer cumprir o novo papel dos institutos civis, o Estado interveio na locao
entre comerciante e proprietrio do imvel para proteger o fundo de empresa
que o locatrio constitui e, antigamente, tinha que entregar ao locador sem
nada receber. Para Darcy BESSONE, a renovao compulsria resulta da
aplicao da teoria do abuso do direito.
Assim, o art. 51, da Lei n 8.245/91, regente de aspectos do direito
renovao compulsria, prev as condies que autorizam a utilizao da
Ao Renovatria pelo locatrio de imvel no-residencial, e que se aplicam locao de lojas de centros comerciais: a) contrato escrito; b) prazo
determinado; c) prazo mnimo de 5 anos; d) explorao do mesmo ramo de
comrcio pelo prazo mnimo de 3 anos. Quanto ltima, relembre-se de
que o lojista no pode alterar seu ramo de comrcio, em razo do prprio
tenant mix.
A soma do tempo relativo a contratos de perodos inferiores a cinco
anos, mas que atinja tal perodo, deve ser considerada para a renovao,
desde que os perodos sejam contnuos, sucessivos e ininterruptos, no se
excluindo a hiptese do amparo da Lei n 8.245/91.82 H, evidentemente,
!8 ).#%&9-O;*2-.#$% .+%2!'!%#&%3&)-42.%(&+!%()N()-!%#-# &'.%".%+&-b%.g%()!3.%
do exato cumprimento do contrato em curso e quitao dos tributos incidentes sobre o imvel; b) indicao das condies oferecidas, especialmente o
valor do aluguel mnimo oferecido.
Com base no artigo 52, 2, Lei n 8.245/91, nas locaes de espao
de loja em shopping centers, o locador no poder recusar a renovao da
locao com fundamento na utilizao do imvel para uso prprio, para uso
da sociedade de que faa parte e para uso de ascendente ou descendente, o
que demonstra o prprio estmulo do legislador a que o regime, envolvendo
o aproveitamento dos espaos no shopping center, seja o de vrios contratos
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no do empreendedor exercer o comrcio, mas sim organizar o empreendimento para os espaos serem alocados a terceiros.83 A restrio no
No mesmo sentido do texto, veja a referncia de Gustavo TEPEDINO: ... a exigncia do prazo contratual mnimo de cinco anos para o exerccio da ao renovatria foi amenizado pela jurisprudncia,
que passou a aceitar a soma de sucessivos contratos escritos e por prazos determinados, desde que o
perodo global atingisse o qinqnio. (op. cit., p. 147).
82

83

VENOSA, Silvio de Salvo, op. cit., p. 191.

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mas simples proprietrio de loja locada.84
Poder o empreendedor retomar a loja para alterar o mix do shopping
center, desde que haja previso contratual, com base no princpio da liberdade
contratual e da autonomia da vontade, nos termos do artigo 54, da Lei n
8.245/91, mas desde que o locatrio seja indenizado, nos termos do art. 52,
3, do mesmo texto legislativo. Alguns contratos de locao de espao em
shopping center estabelecem clusula de aumento do aluguel mnimo, caso o
locatrio recorra ao Poder Judicirio para obter o reconhecimento do direito
renovao atravs da Ao Renovatria. Logicamente, tal clusula nula,
pois fere o art. 45, da Lei n 8.245/91, alm de excessivamente onerosa e
leonina, nos termos do art. 51, I, IV, IX, e Lei n 8.078/90.
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reviso dogmtica dos contratos em geral, a necessidade de se buscar o
fundamento de validade constitucional dos institutos jurdicos no apenas
de direito pblico, mas tambm de direito privado. Somente com tal viso
podero ser cumpridos os objetivos da Repblica Federativa do Brasil, entre
eles a garantia do desenvolvimento econmico e social da nao, com a
erradicao das profundas desigualdades econmicas e sociais, assegurando
a toda a coletividade a realizao da justia e do bem-estar sociais.

84

CARNEIRO, Waldir de Arruda Miranda, op. cit., p. 397.

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