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CENTRO UNIVERSITRIO PLNIO LEITE

CURSO DE ARQUITETURA E URBANISMO
TRABALHO FINAL DE GRADUAO

OFFSHORE TRADE CENTER

Edificao Comercial Ecoeficiente com
Business Facilities e Heliponto.
So Gonalo, Rio de Janeiro.

AYMAR PERLINGEIRO ROSALM

Matrcula n: 34.470

ORIENTADOR : DANIEL MOREIRA

2 SEMESTRE DE 2012

PALAVRAS-CHAVE

Arquitetura Comercial, Plasticidade, Sustentabilidade, Arquitetura Bioclimatca.

OBJETIVO GERAL:
Criar dentro do municpio de So Gonalo especialmente no centro, onde a
paisagem urbana passa por um processo de decadncia em funo do empobrecimento
uma edificao comercial que trouxesse uma modernidade-contempornea e impacto
com formas mais arrojadas, colocando a cidade de So Gonalo no inventrio de opes
para instalao grandes empresas ou de suas filiais, que sejam ligadas ao ramo de
petrleo, ou prestadores de servios correlatos, e ao mesmo tempo; adotar no projeto,
equipamentos e procedimento para habilit-lo a certificaes de sustentabilidade. Enfim
buscar expressar em um espao comercial, a fora de expanso e solidez dos futuros
condminos do empreendimento, e no menos importante a lucratividade da aquisio de
seu espao comercial.

OBJETIVOS ESPECFICOS:
(1) Estudo de viabilidade econmica; (2) Estudo de viabilidade tcnica; (3) Estudo
de plasticidade da edificao; (4) Projeto da edificao atendendo as certificaes de
sustentabilidade (escolhidas uma ou mais certificaes dentro destas: Leed Leadership in
Energy and Environmental Design fatores LEED NC - novas construes e LEED CS, CI
envoltria do empreendimento, partes comuns e interiores comerciais; AQUA;
SUSTENTAX; PROCEL EDIFICA); (5) Execuo do projeto aps aprovao do cliente.

JUSTIFICATIVA:
Executar um projeto comercial que possa ser de referncia para o mercado
incorporador do estado do Rio de Janeiro, no s em termos de rapidez de vendas e
lucratividade, mais em beleza arquitetnica, conforto trmico e sustentabilidade.
Propomos este projeto para a rea central de So Gonalo a fim de realar a vida
econmica e social do centro trazendo um novo padro tipolgico para regio. E fomentar
a relao entre empresas e sociedade civil, modernizando as aes do capital
empresarial, para o preenchimento de lacunas deixadas pelos rgos pblicos das trs
esferas (municipal, estadual e federal), imputando ao habitante de So Gonalo uma

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mudana de sentimento (benfica) sobre o bairro e sua cidade e para o cliente do
empreendimento (e futuro condmino) certeza de uma excelente escolha de edificao
comercial.
Portanto aproveitando as potencialidades econmicas futuras, advindo do plo
petroqumico e da carncia de edificaes contemporneas na rea central da cidade, o
crescimento exponencial da rea de prestao de servio e crescimento populacional da
cidade, (segunda maior populao do estado do Rio de Janeiro, 945.752 habitantes fonte
IBGE) vemos a rea escolhida com grade potencial de sucesso.
Assim analisamos que nosso cliente em potencial so as pessoas jurdicas,
profissionais liberais e investidores. Entendemos tambm que um empreendimento
comercial tem seus utilizadores como funcionrios das empresas e seus clientes
(relacionamentos comerciais). Cabe como nossa principal tarefa satisfazer as aspiraes
dos atores os quais relacionamos como clientes ,qualificando nosso empreendimento
como excelente aos olhos de nossos clientes e da cidade em geral.

ESCOLHA DA REA:

rea escolhida centro So Gonalo, Estado do Rio de Janeiro. O terreno

escolhido localiza-se no bairro do centro, prximo a prefeitura de so Gonalo e esta
localizada a Rua Salvatore a mesma que liga a rea BR104 e prximo a BR101. Terreno
em aclive, confrontaes: Norte - lotes edificados (PMSG anexos); Sul lotes edificados
(edificao multifamiliar) e lotes com lajedo rochoso; LESTE/NASCENTE Arruamento
pblico; OESTE/POENTE Arruamento pblico.
Vemos como principais problemas: degradao urbanstica decorrente a falta de
calamento e alinhamento das edificaes, falta de arborizao e formao de ilhas de
calor, caso a rea em questo seja edificada de modo inadequado e as reas adjacentes
tambm, ocasionar um aumento sensvel deste efeito de calor trazendo mais nocividade
para o local e possivelmente mais degradao.

Mapas anexos.

METODOLOGIA:
O qu?
A apresentao final do trabalho conter:

Histrico da edificao comercial e sua tendncia futura mundial;

Estudo de viabilidade econmica dividida em: criao de quadros financeiros,
tabelas de vendas dinmicas conforme cada quadro, previso das despesas por
etapa do empreendimento, clculo do VGV (valor geral de venda), rentabilidade e

lucratividade;
Estudo de viabilidade tcnica incluindo; anlise de topografia, estudo da trajetria
solar, anlise de estudo de solo com soluo de estaqueamento, planta de corte e

aterro;
Conceitos de sustentabilidade conforme a estrutura de certificao escolhida;
Anteprojeto/Projeto completo com plantas, memoriais descritivos, perspectivas e

maquete eletrnica;
Feitura de Book para venda do empreendimento.

Como?
Os mtodos de Pesquisa utilizados incluem:

Pesquisa de referencial terico no RJ e em SP;

Levantamento do terreno escolhido, atravs de topografia e sondagem de solo por

percusso;
Verificao de possvel utilizao de novos acessos urbanos;
Levantamento de parmetros construtivos atravs de legislao municipal com

possibilidade de pagamento de outorga onerosa.

Pesquisas com entidades certificadoras em sustentabilidade para adequao de

projeto;
Pesquisa de materiais apropriados ao projeto;
Definio da plasticidade, volumetria e do partido arquitetnico.

Com o qu?
Os recursos necessrios pesquisa e ao projeto so:

Levantamento com a ADEMI das necessidades mercadolgicas hoje;

Visita a edificaes certificadas no RJ e em SP;

Entrevistas com empresas, investidores e profissionais liberais sobre a aquisio

ou abertura de negocio na regio;

Levantamento com especialistas em sustentabilidade e ou certificadoras para

coletas de dados quanto ao programa e a detalhes arquitetnicos do projeto;

Montagem de um Helidn, ou utilizao de software para estudo de trajetria solar;
Utilizao do software Versato viabilidade para estudo de viabilidade econmica
Criao de planilhas para demonstrativos de resultados financeiros
Solicitao de certido municipal para feitura do empreendimento dentro do nosso

padro estabelecido.
Pesquisa de materiais construtivos apropriados em empresas brasileiras;
Contratao de firma especializada (grfica fina) para execuo de Book do
empreendimento.

Quanto tempo?
Com um prazo total 30(trinta) semanas a partir do dia 7(sete) de novembro/2011 findando
dia 1(primeiro) de junho /2012, o processo ser dividido em cinco etapas gerenciais a
serem divididas em tarefas a posteriori:

1 Coleta e levantamentos de dados com suas anlises;

2 Ordenao de dados e anlise de viabilidade para confirmao da adoo ou

no do partido arquitetnico
3 Adoo do partido arquitetnico;
4 Confeco de plantas e memoriais;
5 Confeco do book e material para apresentao
Anexa tabela de tempo.

HISTRICO DA TEMTICA
A realidade e a imagem
O arranha-cu sobe no ar puro lavado pela chuva
e desce refletido na poa de lama do ptio.
Entre a realidade e a imagem, no cho seco que as separa,
quatro pombas passeiam". (BANDEIRA, 1967, p. 330)

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Ao longo da Histria da Arquitetura, com exceo de monumentos
como obeliscos, pirmides e faris, verificaram-se poucos edifcios dotados de grande
altitude. Normalmente, os poucos exemplares constituam-se de torres, as quais
possuam algum tipo de significado religioso (como as torres de templos catlicos) ou
militar. At o perodo da Revoluo Industrial, os edifcios de uso cotidiano raramente
possuam mltiplos andares. At por volta de meados do sculo XIX, o gabarito mximo
encontrado nas grandes cidades capitalistas era de prximo de cinco andares. Uma das
razes era devida s escadas, pois ningum se dispunha a subir at andares altos.
Em 1852, a inveno do elevador por Elijah Otis eliminou o primeiro empecilho. Por outro
lado, a construo de edifcios altos demandava sistemas construtivos e tecnolgicos
avanados. Como a maior parte das edificaes era construda em alvenaria, quanto
maior a altitude, maiores as espessuras necessrias para as suas paredes portante, seja
para suportar os andares superiores ou para resistir aos esforos do vento. Porm,
avanos construtivos da escola de Chicago que tornavam as paredes independentes dos
elementos estruturais do edifcio, como o concreto armado e a estrutura em ferro (e mais
tarde em ao) j possibilitavam a construo de edifcios altos O fato de Chicago ser rica
em cinza volante, material que adicionado ao concreto de baixa relao gua/cimento lhe
dava a trabalhabilidade necessria, funcionando como uma espcie de lubrificante, fez

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com que muitos edifcios utilizando concreto de alta resistncia ali surgissem.

AUDITORIUM BUILDING NO FINAL DO

SC.XIX (1889 82m 17 pavimentos tipos)

AUDITORIUM
BUILDING NO
HOJE

Na dcada de 1920, uma juno de fatores novas tcnicas de construo, materiais

mais resistentes e a inveno dos elevadores levou aos arranha-cus. A novidade
mudou as formas de consumo e fazer comrcio e, dos habitantes das metrpoles.
Cabe notar tambm que a produo arquitetnica ligada Escola de Chicago,
influenciada e exigida pelas necessidades do capitalismo naquela cidade, e a arquitetos
como Louis Sullivan possuiu tambm um papel de difundir as novas tipologias urbanas
entre outras cidades no mundo. O arranha-cu passaria a caracterizar-se como smbolo
do progresso industrial nas grandes cidades do mundo desenvolvido: a cidade de Nova

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Iorque veria nas prximas duas dcadas uma corrida entre empreendedores em busca da
construo do edifcio mais alto.

Park Row Building em construo

foto 1897 e hoje foto 2008
construdo em New York 1899
com 119 metros 30 andares

Como frutos deste fenmeno surgiram edifcios que hoje so considerados smbolos das
cidades, de Chicago e Nova York como o Empire State Building, o Chrysler Building e
mais tarde o Rockfeller Center.
Woolworth Building foto 1917 e
hoje foto 2010 construdo em New
York 1913 com 241 metros
57andares(ao meio ele a frente
WTC antes 11 set)

Empire State Building foto 1935 e hoje foto

2010 construdo em New York 1931 com 381
metros 102andares(na foto a direita ele a frente
WTC antes 11 set). Hoje ele passa por um
retrofit para adaptao de sustentabilidade e
eficincia energtica

Assim sendo com afirma a urbanizao ao longo do sculo XX no visou apenas

otimizao dos investimentos imobilirios, mas tambm a representao simblica da
modernizao urbana, por meio da imagem do "arranha-cu" enquanto marco do
progresso da cidade e de sua insero no contexto internacional. Porm podemos
completar seu pensamento como uma luta de poder entre empresas e empreendedores
ocorrendo at hoje entre os tigres Asiticos e os pases rabes.
A verticalizao moderna por meio de prdios altos desembarca no Brasil a partir dos
anos 1920 atravs do edifcio NOITE- RJ e o Martinelli (1926/1930) SP.

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Edifcio NOITE (foto esquerda acima) e o

edifcio Martinelli (foto esquerda acima) abaixo
respectivamente A Noite em construo e o
Martinelli com o Banespa ao fundo outro cone
da construo nacional. Hoje ambos passam por
reformas para aumentar a eficincia energtica e
baixar riscos de incndio e remodelao de
elevadores

Assim podemos analisar as edificaes em: Perodo Vernacular [1880-1930] dividido em

dois momentos: a Primeira Escola de Chicago (1880-1910) e Art Dec (1920-1930);
Perodo Internacional [1950-1980] que compreende o modernismo e o ps-modernismo;
Perodo Ecologista ou High Tech [desde 1980] com preocupaes ambientalistas.
Edificaes pautadas em conceitos de sustentabilidade, hoje e que lideram as premissas
construtivas.

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Rochaver Corporate Towers

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No Brasil citamos as torres dos condomnios ROCHAVER e ELDORADO, em SP e

Ventura Corporate Towers acima

maquete eletrnica ao lado em
construo

VENTURA no Rio de Janeiro,

esto entre as primeiras edificaes corporativas de grande porte do pas a receber a
classificao Leed.

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Eldorado Business Towers, primeiro edifcio do

Brasil com sistema de gerenciamento dinmico
de fachadas

Os empreendimentos seguem as regras core and Shell developent projects (Leed-CS).

cada conjunto apresenta caractersticas prprias de projeto e ocupao,mas h alguns
denominadores comuns,na maioria das vezes planejados para contemplar os requisitos
obrigatrios para qualquer edificao que pleiteie a certificao Leed . Alguns itens so
simples como rea para Bicicletrio e vestirio, vagas de estacionamento preferenciais
para veculos GNV ou lcool ou ainda para carros usados por grupos de carona (carpool).
O conforto trmico esta previsto em itens como a criao de reas verdes na cobertura,
ou adoo de pinturas refletivas, especificao de vidros considerando os ndices de
transmitncia trmica e luminosa do material e a exigncia de esquadrias estanques, que
reduzem a penetrao do ar, aumentando, assim a eficincia energtica do sistema de ar
condicionado. A racionalizao do uso gua tambm ser prevista por meio de utilizao
de dispositivos economizadores. Os edifcios contam com reservatrios para gua pluviais
e de reuso. Nos complexos citados, a modulao estrutural serve de referencia para
demais projetos, o que propicia layouts flexveis e sempre adequados em funes de

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forros e iluminao, sprinklers etc. todos eles enquadram em TRIPLE A, definio dada a
edificaes que empregam recursos de inteligncia predial e apresentam alto padro.

Tendncia de mercado
Prximos anos. Haver uma quantia de muito grande de Green Building no
mercado, tornando-se o novo padro de empreendimentos comerciais, ou seja, ser
Green Building deixar de ser um diferencial competitivo do produto e se tornar um prrequisito para que o empreendimento no tenha dificuldades de ser comercializado. H
tambm uma tendncia de ocorrerem retrofits/reformas para que os edifcios j existentes
se adqem aos elevados padres de eficincia estabelecidos pelo novo padro de
mercado o dos Green Buildings. O impacto das construes e o uso das edificaes no
meio ambiente gigantesco, para se ter uma idia, veja o que algumas pesquisas
apontam: 90% do lixo das cidades so gerados nos prdios, 40% da matria-prima
extrada do meio natural so utilizados na construo civil, 40% de toda energia eltrica
consumida em prdios, 50% dos gases de efeito estufa so gerados na cadeia da
construo civil, e que 90% do tempo das pessoas so gastos dentro dos prdios
(incluindo as residncias) (fonte Projeto e Design 332, p.85.) Com isso, quando um
empreendimento concebido para ser um Green Building ele desenvolvido de forma a
reduzir seus impactos no meio ambiente, considerando toda sua vida til (construo, uso
e operao, retrofit ou demolio). Existe uma diversidade de tecnologias que reduzem
tais impactos, tais como aproveitamento de guas pluviais, tratamento de esgoto ou
guas cinza (torneiras e chuveiros), aquecimento solar, adoo de uma arquitetura
adequada s condies climticas, equipamentos de condicionamento de ar de alto
desempenho, sistemas de filtragem de ar, dentre outras.

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E os Green Buildings possuem a iluminao devidamente dimensionada para as

atividades que sero realizadas em cada um dos ambientes, sem desperdcio de energia.
Alm disso, mais comum o uso de iluminao natural e vistas para o exterior, o que
benfico do ponto de vista de integrao das pessoas com o ambiente externo, bem
como, na economia de energia. Outra estratgia interessante a instalao de controles
individuais de iluminao, permitindo que as pessoas ajustem o nvel de iluminao
HELIPONTO
Cidades como So Paulo e Rio de Janeiro registram crescimento no nmero de heliponto
construdos em novos edifcios e adaptados em prdios antigos. Tanto que a arquitetura j
comea a trat-los como elemento esttico no coroamento das edificaes. Equipamento
estratgico para resolver os problemas de trnsito e segurana dos executivos, os
helicpteros esto modificando o cenrio das metrpoles e de suas edificaes. O projeto
de um heliponto considera um tipo determinado de aeronave - chamada helicptero de
projeto -, que servir de base para o clculo das dimenses da rea de pouso e
decolagem e da capacidade portante da plataforma. As dimenses mnimas de um
heliponto so de 18 x 18 metros e a capacidade portante de duas toneladas-fora. A
rampa de acesso, caminho que o helicptero percorrer para pousar/decolar dever ter
inclinao de 13:1 (a cada 13 metros, na horizontal, dever ser elevado um metro na
vertical); obstculos como torres, prdios e antenas devero ficar abaixo dessa inclinao.
(fonte mestre Fernando Porto UNIPLI)

PERFIL DOS USURIOS

Nosso cliente em potencial so as pessoas jurdicas, profissionais liberais e investidores.
Assim vemos que temos as empresas interessadas em negcios na regio escolhida para
o empreendimento, outro caso comum de investimento em imveis comerciais o caso
de um ou mais investidores que possuem um negocio qualquer e adquirem um imvel

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comercial para uso prprio tem como vantagem financeira conseguir uma parcela mensal
de dinheiro que antes era a despesa de aluguel. Essa parcela pode ser reinvestida no
prprio negocio, na compra de ativos, ou repassada aos proprietrio como lucro. H
tambm, o investimento em imveis no para uso prprio, mas sim para a obteno de
renda ou lucro atravs de sua locao ou revenda, esperando-se assim aumento de
capital do investidor. Nesse caso, o investidor busca um imvel que lhe garanta a melhor
rentabilidade e conseqentemente o melhor retorno do dinheiro investido. Longe de se
preocupar com plasticidade ou sustentabilidade, mas nem sempre os descartando, o
investidor passa a se preocupar basicamente com rendimento do seu capital aplicado na
negociao, e a renda obtida atravs deste, com aluguis, e conseqentemente, seu
retorno do investimento, o qual serve para definir sua viabilidade. alem disso ,h tambm
o risco do investimento no conseguir o retorno esperado .

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
Corbela, Oscar em busca e uma arquitetura sustentvel para os trpicos: conforto
ambiental/Oscar Corbela, Simos Yannas-2. ed.rev.e ampl. RJ
Reiss, Marcia New York Then & Now /Annette Withering C 2009- Printed In China
Reiss, Marcia Chicago Then & Now /Annette Withering C 2005- Printed In China
Diversos, arquitetura Design& Interiores: Revista Projeto e Design 338 ed.arco SP
Diversos, arquitetura Design& Interiores: Revista Projeto e Design 332 ed.arco SP

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Em meio eletrnico:
Inpi: Instituto de propriedade intelectual http://www.inpi. gov.br