Reajuste de Tierras Medellin Colombia

Reajuste de Tierras en Medelln, Colombia
Mgr. Beatriz Elena Rave Herrera

Mara Cristina Rojas Eberhard
1
Tabla de contenido
Contenido
1.
2.
3.
4.
5.
Descripcin del instrumento - Antecedentes.

Reajuste de tierras en Colombia.
Lecciones de Medelln: Plan Parcial Simesa.
Aciertos y dificultades.
Perspectiva de rplica en Amrica Latina.
Beatriz Elena Rave Herrera / Mara Cristina Rojas Eberhard
Descripcin
del instrumentoantecedentes
Descripcin
del Instrumento
Forma efectiva de implementar el desarrollo

obligatorio de un conjunto de predios para
garantizar las infraestructuras pblicas,
apuntando a evitar la expropiacin.
Fuente Roberto Erazo
Descripcin del
instrumentoantecedentes
Antecedentes
Para Doebele existen dos tipos de reajuste de
tierras (2002) que apuntan a la:
Reconfiguracin de predios originales para que
parte de sus reas sean cedidas para las
estructuras pblicas, y la parte restante sea
reconfigurada para asegurar un uso ms eficiente
del suelo.
Recuperacin de los mayores valores del suelo
derivados del mejoramiento de los
aprovechamientos y condiciones urbansticas de
los predios.
Reajuste de Tierras en Colombia

Funcin social y ecolgica
de la propiedad
Sustentado en principios
de poltica pblica
(Constitucin poltica 1991
y Ley 388/97
Ordenamiento Territorial)
Prevalencia inters general

sobre el particular
Funcin pblica del
urbanismo
Distribucin equitativa de
cargas y beneficios
Reajustede
deTierras
Tierras en
Reajuste
enColombia
Colombia
Ley 388/97 de ordenamiento
territorial define como uno de los
ejes del sistema urbanstico
colombiano la gestin asociada.
Gestin asociada se concreta a

travs de integracin inmobiliaria,
cooperacin entre partcipes,
reajuste de tierras.
Plan
parcial/UAU
Reajuste de
tierras
Estos instrumentos se aplican en

el marco de: Planes parciales,
unidades
de
actuacin
urbanstica.

En el ordenamiento territorial colombiano el
reajuste de tierras es til en rea con mas de un
propietario que:
1
2
No han sido urbanizadas pero su

vocacin es urbana. Suelos de desarrollo.
Requieran reconfiguracin de infraestructuras
pblicas y transformar usos y
aprovechamientos. Suelos de renovacin
(centro o periferia)
Reajustede
deTierras
Tierras en
Reajuste
enColombia
Colombia
Un proyecto de reajuste de tierras debe:
Establecer la delimitacin del mbito e
identificacin de predios o inmuebles
Las reglas para la valoracin inicial de
las tierras e inmuebles aportados
Definicin de cargas y beneficios
(norma urbana, diseo y mercado)
Las reglas para la valoracin final de
los predios resultantes
Las reglas para la restitucin de
aportes (en suelo, m2 construidos o
dinero)
b
a
g
h
e
i
f
Antes
d del Proyecto

Antes del Proyecto
Despus del Proyecto

g
b
a
b
h
g
h
e
i
f
Antes
d del Proyecto
Costos de inversin
$$$
m2
m2
$
rea
Vi
Norma urbana
rea
Vf

Antes del Proyecto
Despus del Proyecto
Las restituciones del suelo

se harn a prorrata de los
aportes en suelo y $$$
Lecciones
deMedelln
Medelln:
ParcialSimesa
Simesa
Lecciones de
Plan Parcial
Medelln
Localizacin: capital departamento de
Antioquia- noroccidente Colombia
Poblacin: 2.393.011 habitantes
POT: Acuerdo 046 de 2006
Plan Parcial Simesa

Gestor: Valores Simesa- privado
Tratamiento: Redesarrollo
Tipo de asentamiento: Industrial
Nmero de predios iniciales: 22
rea: 30.62 has
12
LeccionesdedeMedelln
Medelln:
PlanParcial
ParcialSimesa
Simesa
Lecciones
Plan
Condiciones normativas de partida
Usos: sana mezcla de usos asegurando por lo menos el
40% del suelo til a comercio y servicios.
Edificabilidad: I.C mnimo: 2; I.C mximo: 6
Equipamientos: 1 m2 por vivienda; 1% rea construida otros
usos.
Otros: recuperar y rehabilitar bien patrimonial en el mbito del
plan.
13
Lecciones
deMedelln
Medelln:
ParcialSimesa
Simesa
Lecciones de
Plan Parcial
Identificacin de predios
BLOQUE DE
PROPIETARIOS
A
B
C
D
E
TOTAL
EMPRESA
VALORES SIMESA
S.A.
ERECOS
C. COLOMBIA
HOLASA
VARIAS EMPRESAS
AREA en m
140.739
46
44.980
43.838
60.891
15.769
306.216
15
14
20
5.15
100
14
Lecciones
deMedelln
Medelln:
ParcialSimesa
Simesa
Lecciones de
Plan Parcial
Principios de diseo del Plan
Autonoma: derecho de las
empresas de quedarse hasta
tanto
ellas
decidan
desplazarse.
Convivencia:
definicin
de
estrategia para que los nuevos
usos puedan convivir con los
industriales existentes.
Flexibilidad: asignacin de una amplia gama de usos
previendo los posibles cambios del mercado, Unidades
de Aprovechamiento Superficial
15
Lecciones
deMedelln
Medelln:
ParcialSimesa
Simesa
Lecciones de
Plan Parcial
Diseo urbano: coherencia

territorial des- equilibrio
financiero para cada predio
DESCRIPCIN
rea Bruta en m
rea Neta
Cesiones (en m2 construidos)
Parques y Zonas verdes
Cesin Vas Vehiculares
rea til
rea (Ha)
30,6
25,3
11,3
5,9
5,4
19,3
16
Lecciones
deMedelln
Medelln:
ParcialSimesa
Simesa
Lecciones de
Plan Parcial
Beneficios
1010.680,64
Unidades de Aprovechamiento de Superficie
Vivienda Comercio
Barrio
Convertidor
UAS
Valor aprox.
de venta
1,00
1,50
Comercio
Lineal
Oficinas y
Servicios
Productivos
2,08
1,17
1,00
762,38 USD
653,47 USD
53,47 USD 980,21 USD 1361,4 USD
Valores convertidos a dlares segn TRM del 03/05/2013, 1836,34.
Pondera la edificabilidad por un factor de uso de forma tal

que se correlacionen los valores de venta de los metros
cuadrado de los diferentes usos con su rea.
17
Lecciones
deMedelln
Medelln:
ParcialSimesa
Simesa
Lecciones de
Plan Parcial
Beneficios
Valor de ventas de rea construida
$738.221.401 USD
Valor de ventas de rea til
$242.688.335 USD
Valor residual del suelo bruto

despus del plan parcial
$79.590.462 USD
18
Lecciones
deMedelln
Medelln:
ParcialSimesa
Simesa
Lecciones de
Plan Parcial
Cargas
ITEM
Costos Directos de Construccin
Costos indirectos y financiero
(supuestos)*
Urbanismo
Honorarios
USD (ao 2006)

$438.524.837
Costos generales y ventas

Total costos
$57.008.229
$8.087.716
$73.805.803
$81.204.354
$658.630.939
19
Lecciones
deMedelln
Medelln:
ParcialSimesa
Simesa
Lecciones de
Plan Parcial
Compensaciones:
Cargas para equilibrar el reparto
BLOQUE DE
PROPIETARIOS
A
B
C
D
E
TOTAL
EMPRESA
UAS
VALORES SIMESA S.A.

ERECOS
C. COLOMBIA
HOLASA
VARIAS EMPRESAS
443.627
160.968
130.164
208.464
67.515
1.010.738
Costos totales a
compensar
$1.947.706
$706.541
$571.463
$915.299
$296.514
$4.437.522
20
Lecciones
deMedelln
Medelln:
ParcialSimesa
Simesa
Lecciones de
Plan Parcial
Balance
Ventas construccin
Costos de construccin
Ventas suelo til
Costos de urbanismo
Valor residual suelo bruto
Valor inicial del suelo
US$ 740 millones

US$ 500 millones
US$ 240 millones
US$ 163 millones
US$ 80 millones
US$ 66 millones
19% incremento del valor del suelo

100% financiacin de obras de infraestructura
63% del rea pas a ser pblica
Distribucin equitativa C y B
21
Factores
dexito
xito
Factores de
Cantidad de propietarios e inters privado. Existencia de
pocos propietarios, y liderazgo de los propietarios de los
predios ms grandes.
Norma que obligaba a presentar un plan parcial como
requerimiento para la transformacin de la zona.
Claridad en los objetivos pblicos y agilidad en el proceso
de adopcin. Cre confianza y seguridad en
inversionistas y por suerte coincidi con un pico del ciclo
econmico
Acuerdo sobre reglas de participacin en cargas y
beneficios. Realizada con base en las reas de los
predios dadas las condiciones homogneas de la zona.
22
Factores
dexito
xito
Factores de
Diseo urbano y propuesta de financiacin. Resuelve la
necesidad de armonizar usos nuevos (residenciales,
comerciales y de servicios) con los industriales existentes
y propone el diseo de una completa de una pieza de
ciudad sin la necesidad de englobe predial.
Reconocimiento de la dinmica del mercado. Un proyecto
de 30 has. en una ciudad de 2.4 millones de personas
puede tomar 20 aos en desarrollarse.
23
Perspectiva
enAmrica
AmricaLatina
Latina
Perspectiva de
de rplica
rplica en
Reflexiones
Valor del suelo
Precio de venta de
las construcciones
US$ 875
US$ 1.525
Dinero?
Vivienda Social?
Parques?
Valores convertidos a dlares segn TRM del 03/05/2013, 1836,34, actualizados a

2013.
24
Perspectiva
enAmrica
AmricaLatina
Latina
Perspectiva de
de rplica
rplica en
Condiciones para su rplica
Es mas impactante un ejemplo exitoso que una norma

(para empezar)
Reglas claras y mayor aprovechamiento econmico,
slo si se hace un proyecto conjunto
Metodologas valuatorias que permitan realizar la
valoracin de los predios e inmuebles
Conocimiento del rea y los propietarios que la
integran: Catastro y registro actualizados
Manejo de informacin sobre condiciones de mercado
de construccin y suelo.
25
Perspectiva
enAmrica
AmricaLatina
Latina
Perspectiva de
de rplica
rplica en
Riesgos
Desconfianza Estado - privados, privados - privados
Diferencias absolutas entre avalos y datos de mercado
Largos tiempos de concertacin
26
Transformacin
dela
lazona
zona
Transformacin de
27
28
z
Informacin de contacto:
Beatriz Elena Rave Herrera
Gerente General
Empresa de Vivienda de Antioquia
Medelln - Colombia
+57 314 799 93 25
beatriz.rave@gmail.com
@beatrizrave
www.viva.gov.co
Mara Cristina Rojas Eberhard

Consultora Independiente
Bogot - Colombia
+57 310 321 49 59
maria_cristina_rojas@yahoo.com
29

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Reajuste de Tierras en Medelln, Colombia

Mgr. Beatriz Elena Rave Herrera

Descripcin del instrumento - Antecedentes.

Beatriz Elena Rave Herrera / Mara Cristina Rojas Eberhard

Forma efectiva de implementar el desarrollo

Fuente Roberto Erazo

Beatriz Elena Rave Herrera / Mara Cristina Rojas Eberhard

Reajuste de Tierras en Colombia

Prevalencia inters general

Gestin asociada se concreta a

Estos instrumentos se aplican en

Reajuste de Tierras en Colombia

No han sido urbanizadas pero su

Reajuste de Tierras en Colombia

Despus del Proyecto

Reajuste de Tierras en Colombia

Despus del Proyecto

Las restituciones del suelo

Plan Parcial Simesa

Beatriz Elena Rave Herrera / Mara Cristina Rojas Eberhard

Beatriz Elena Rave Herrera / Mara Cristina Rojas Eberhard

Diseo urbano: coherencia

Beatriz Elena Rave Herrera / Mara Cristina Rojas Eberhard

53,47 USD 980,21 USD 1361,4 USD

Valores convertidos a dlares segn TRM del 03/05/2013, 1836,34.

Pondera la edificabilidad por un factor de uso de forma tal

Valor de ventas de rea construida

Valor de ventas de rea til

Valor residual del suelo bruto

Valores convertidos a dlares segn TRM del 03/05/2013, 1836,34.

Beatriz Elena Rave Herrera / Mara Cristina Rojas Eberhard

USD (ao 2006)

Costos generales y ventas

Valores convertidos a dlares segn TRM del 03/05/2013, 1836,34.

Beatriz Elena Rave Herrera / Mara Cristina Rojas Eberhard

VALORES SIMESA S.A.

Valores convertidos a dlares segn TRM del 03/05/2013, 1836,34.

Beatriz Elena Rave Herrera / Mara Cristina Rojas Eberhard

US$ 740 millones

Valores convertidos a dlares segn TRM del 03/05/2013, 1836,34.

19% incremento del valor del suelo

Beatriz Elena Rave Herrera / Mara Cristina Rojas Eberhard

Beatriz Elena Rave Herrera / Mara Cristina Rojas Eberhard

Valor del suelo

Valores convertidos a dlares segn TRM del 03/05/2013, 1836,34, actualizados a

Beatriz Elena Rave Herrera / Mara Cristina Rojas Eberhard

Es mas impactante un ejemplo exitoso que una norma

Beatriz Elena Rave Herrera / Mara Cristina Rojas Eberhard

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