METODOS TASATIVOS

DEPRECIACION DE BIENES INMUEBLES

4. ENFOQUE DE ROSSHEIDECKE
Es el que se esta utilizando para valorar las edificaciones y construcciones, debido a
que toma en cuenta en su formula el
estado de conservacin y mantenimiento del inmueble. Este mtodo fue creado por dos estudiosos de la materia avaluatoria (Ross y Heidecke) y consiste en depreciar los
bienes inmuebles mediante la aplicacin de la siguiente formula:

Donde:
VR= Valor de Reposicin
r= Valor Residual
A=Factor de Ross
C= Coeficiente de Heidecke (Tabla 1)
TABLA 1
DEPRECIACION FISICA - HEIDECKE

ESTADO

CONDICION FISICA

COEFICIENTE C
0,00%

Estado 1

Nuevo

Estado 1,5

Entre Nuevo Regular

0,32%

Estado 2

Regular con Conservacin Normal

2,52%

Estado 2,5

Entre Regular y Reparaciones Sencillas

8,09%

Estado 3

Reparaciones Sencillas

18,10%

Estado 3,5

Entre Reparaciones Sencillas e Importantes

33,20%

Estado 4

Reparaciones Importantes

52,60%

Estado 4,5

Entre Reparaciones Importantes y Sin Valor

75,50%

Estado 5

Sin Valor (Demolicin)

100%

Mtodo de la Lnea Recta Mejorada

Mtodo de Kuenzle
Mtodo de Ross
Enfoque de Ross-Heidecke

Tomado de : Avalo de Edificaciones: Casas, Apartamentos, Locales

Comerciales, Galpones y Piscinas

1. METODO DE LA LINEA RECTA MEJORADA:

Para lograr esto Kuenzle le elev el factor de n/T depreciacion al

Su nombre se debe a que llevados sus resultados a un grafico de

coordenadas cartesianas, la depreciacin o el valor de avalo resulta ser
una lnea recta cuya pendiente depender de la esperanza de vida til
que se le asigne al activo o del valor residual. Este mtodo deprecia los
activos en lnea recta tomando en consideracin dos factores , aos de
uso y vida til, y como base el valor de reposicin o de mercado (VR). Su
formula es la siguiente:

cuadrado y la frmula qued as :

Con esto Kuenzle logr que la trayectoria de la Grafica sea una linea curva.

Donde:
VA= Valor de Avalo o Valor Actual
VR= Valor de Reposicin
r= Valor Residual (r=0,10)
n= Aos de Uso
T = Vida til

2. METODO DE KUENZLE
Para mejorar la falla en la formula y calcular el Valor Actual (V.A)
obtenido por el mtodo de la lnea recta, el autor Kuenzle, por medio de
formulas matemticas, coincidi en que la trayectoria de la grfica de la
depreciacin no podia ser una lnea recta. Esta deba acusar una cada lenta al comienzo de la vida til esperada, hacerse moderada hacia la mitad y
aumentar su pendiente al final. Por estas razones lgicas la lnea de depreciacion debe ser una curva decreciente de izquierda a derecha.

3. METODO DE ROSS
La Formula de Ross tiene la misma estructura fundamental que el
de la lnea recta y Kuenzle. El parecido consiste en que la frmula para el
clculo, solamente es diferente la expresin del factor de depreciacin.
Ross por medio de frmulas matemticas logr reemplazar el factor n/T,
por la semisuma de este mismo cosciente mas este factor al cuadrado obteniendose una curva similar a la anterior en cuanto a forma, pero con
valores intermedios entre la lnea recta y Kuenzle, la frmula de Ross
queda entonces as:

Este mtodo es el que mejor representa lo que acontece en la

prctica, con el valor de los bienes inmuebles, en el trascurso de su vida
til.

1.Linea Recta
2.Kuenzle
3.Ross