Políticas de Vivienda y Movilidad Residencial en La Ciudad de Mexico

Poltica de vivienda y movilidad residencial en la Ciudad de Mxico
Author(s): Georgina Isunza Vizuet

Source: Estudios Demogrficos y Urbanos, Vol. 25, No. 2 (74) (mayo-agosto, 2010), pp. 277316
Published by: El Colegio de Mexico
Stable URL: http://www.jstor.org/stable/20787554
Accessed: 29-08-2016 22:42 UTC
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Pol?tica de vivienda y movilidad residencial
en la Ciudad de M?xico*
Georgina Isunza Vizuet**
El prop?sito de este trabajo es presentar un an?lisis del efecto diferenciado de la expansi?n
del cr?dito hipotecado y d?la credente participaci?n de las empresas inmobiliarias sobre
la movilidad residencial en el espacio metropolitano de la Ciudad de M?xico. Se pretende
demostrar que la pol?tica de vivienda ha favorecido el predominio de los flujos de poblaci?n
intraperif?r?cos sobre los tradidonales patrones de movilidad del centro a la periferia, as?
como un proceso de movilidad residen?al que ha dado lugar a n?cleos fragmentados y

dispersos en la medida en que se alejan de las ?reas centrales de la dudad.
Palabras clave: pol?tica de vivienda, movilidad residencial, Ciudad
de M?xico.
Fecha de recepci?n: 13 de agosto de 2008.

Fecha de aceptaci?n: 24 de agosto de 2009.
Housing Policy and Residential Mobility in Mexico City
This study examines the differential impact of the expansion of mortgage lending on
residential mobility patterns in the metropolitan area of Mexico City. The increasing
involvement of business real estate housing supply through the construction of large
housing estates primarily located in peripheral municipalities. This has favored the
dominance of population flows between peripheral areas on the traditional patterns of
mobility center-periphery, and a process of residential mobility, resulting in fragmented
and scattered residential clusters as they move away from central areas of the dty.
Key words: housing programs, residential mobility, Mexico City.
Introducci?n
El tema de las migraciones y la movilidad ha cobrado importancia en
la discusi?n reciente sobre los estudios urbanos y regionales. La cate
* Art?culo derivado del Proyecto de investigaci?n "Rezago habitacional y creci
miento urbano de la Ciudad de M?xico", registro SIP-IPN 20080409.
** Docente investigadora del Centro de Investigaciones Econ?micas Administrati
vas y Sociales (Ciecas) del Instituto Polit?cnico Nacional. Correo electr?nico: ginaisunza?
yahoo.com.mx.
ESTUDIOS DEMOGR?FICOS YURBANOS, VOL. 25, N?M. 2 (74), 2010, 277-316
278
ESTUDIOS DEMOGR?FICOS Y URBANOS
gor?a "movilidad" se reconoce como una noci?n m?s amplia e integral

respecto a la que le confer?an los tradicionales estudios sobre migraci?n,
pues alude a las formas, las escalas y el sentido de los flujos de pobla
ci?n, entre los cuales se incluyen las migraciones. Estas nociones de
penden de los esquemas te?ricos que los sustentan, de la modalidad

que asuman, su escala, su temporalidad y los componentes que los
definen: se pueden entender como desplazamientos cotidianos de la
poblaci?n (commuting o movilidad pendular), como cambio en los
patrones territoriales de ocupaci?n habitacional (movilidad residen
cial), como cambio en las jerarqu?as laborales en la estructura ocupa
cional, como cambio sectorial del empleo, o como proceso de diferen
ciaci?n socioespacial.
Para apreciar las varias nociones y los diversos elementos que se
han ido incorporando al estudio de la movilidad y su relaci?n con el
crecimiento urbano, result? ?til revisar las investigaciones recientes
acerca de las ciudades europeas, norteamericanas y latinoamericanas,
cuesti?n que exponemos en el primer apartado. Baste en este espacio
sustentar la importancia del tema que me ocupa: el impacto de la
pol?tica de vivienda -especialmente el financiamiento y la participaci?n

de los agentes inmobiliarios en la oferta de vivienda- sobre los patro
nes de movilidad residencial que tienen lugar en la Zona Metropoli
tana del Valle de M?xico (ZMVM).1

Con ello se intenta contribuir con una perspectiva poco explorada
en los estudios sobre movilidad al vincular algunos elementos de la
pol?tica habitacional, el financiamiento de la vivienda y el papel de las
empresas inmobiliarias con los flujos de poblaci?n suscitados por mo
tivos residenciales.
Subyace la hip?tesis de que la pol?tica habitacional ejerce un im
pacto diferenciado en el territorio metropolitano y rompe con el

comportamiento c?clico que hab?a mostrado la expansi?n urbana de
la Ciudad de M?xico en funci?n de los procesos de consolidaci?n,

densificaci?n y crecimiento del ?rea urbana. Tiende a fortalecer la
movilidad residencial intraurbana que va de las zonas intermedias de
la ciudad hacia espacios periurbanos cada vez m?s lejanos, conforman
do n?cleos de poblaci?n fragmentados con bajos niveles de urbaniza
1 Me referir? a la Ciudad de M?xico como espacio metropolitano, identificado
geogr?ficamente con la ZMVM atendiendo al criterio de delimitaci?n tomados de
Conapo-INEGI-Sedesol, 2005, Delimita??n de las zonas metropolitanas de M?xico, que com
prende las 16 delegaciones del Distrito Federal, 59 municipios del Estado de M?xico, y
uno del estado de Hidalgo.
POL?TICA DE VIVIENDA Y MOVILIDAD RESIDENCIAL 279

ci?n y restando importancia a los tradicionales flujos del centro a la
periferia.
El precio del suelo, su disponibilidad y el restringido acceso al fi
nanciamiento de la mayor parte de las familias, as? como la presi?n de
los desabolladores para vender viviendas producidas con econom?as

de escala, son elementos ligados a la pol?tica habitacional que contri
buyen a generar patrones diferenciados de movilidad residencial.
Como estrategia metodol?gica para ponderar el efecto de la pol?
tica de vivienda sobre los patrones de movilidad residencial en la ZMVM
se establece un sistema de correlaciones entre las variables sociodemo
gr?ficas, las espaciales y las financieras.
El an?lisis emp?rico de la direcci?n e intensidad de los flujos resi
denciales se fundamenta en la Matriz B?sica de Movilidad Residencial,
que mide el origen y el destino de los flujos intermunicipales de la

ZMVM para el periodo 1995-2000; este an?lisis se complementa para el
periodo 2001-2005 con la observaci?n del comportamiento de la po
blaci?n de cinco a?os y m?s por municipio de residencia actual, con
base en el II Conteo de Poblaci?n (2005), lo que permite actualizar la
informaci?n desagregada de estos flujos intrametropolitanos ante
la carencia de referencias homologas en esta ?ltima fuente. Tambi?n
se determinan el incremento absoluto y las tasas de crecimiento de la
poblaci?n y de la vivienda particular habitada para los periodos 1995
2000 y 2000-2005 por delegaci?n y municipio, para despu?s relacio
narlos con el n?mero de cr?ditos que se ejercieron y el incremento de
las viviendas particulares habitadas.
Se analiza el financiamiento para vivienda que se ejerci? por de
legaci?n o municipio y por contorno metropolitano en el periodo
1996-2005 y en los subperiodos 1996-2000 y 2001-2005 para permitir
la correlaci?n con ciertas variables censales como el n?mero de vivien
das y la tasa de crecimiento de la poblaci?n, as? como con las variables
financieras, como el n?mero de cr?ditos y la inversi?n que se ejerci?
en cada delegaci?n o municipio; para analizar la tendencia del finan
ciamiento a la vivienda, la inversi?n promedio de cr?ditos ejercidos se
expresa en n?mero de salarios m?nimos (como par?metro que permi
te restar los efectos inflacionarios). La distribuci?n geogr?fica de los
cr?ditos por n?mero de beneficiarios y la ubicaci?n de las nuevas vi
viendas se presentan en mapas.
280
Nociones de la categor?a "movilidad" en los estudios urbanos

Desde que los primeros te?ricos de la econom?a espacial formularon
sus postulados sobre los sistemas de organizaci?n urbana (Von Th?nen,
Alfred Weber, Walter Christaller, August L?sh, entre otros) destacaron
el papel de la migraci?n en el crecimiento y la evoluci?n de las ciudades.
Estos modelos y sus formulaciones posteriores se fincaron en observa
ciones de ciudades monoc?ntricas donde las actividades se localizaban
en el centro de la ciudad y las viviendas en la periferia, conforme a la
noci?n de espacio homog?neo y regularmente ordenado.
Al desarrollarse las redes urbanas en el mundo y presentarse los
ciclos en ciudades de las distintas regiones del planeta, se ha ido incor
porando la categor?a "movilidad" como una noci?n m?s amplia e in
tegral de la diversidad de formas, escalas y sentido de los flujos de
poblaci?n, en donde se incluyen las migraciones. Merecen especial

atenci?n las metr?polis que han ido adquiriendo estructuras polic?n
tricas -como la Ciudad de M?xico- con un esquema muy heterog?neo
de localizaci?n de las actividades y las residencias, pues esto influye en
la segmentaci?n socioespacial del mercado de trabajo y los patrones
de movilidad interna y externa.
El t?rmino movilidad incluye todo tipo de movimientos, tanto

temporales como permanentes y a distancias variables (Acu?a y
Graizbord, 1999: 196). La migraci?n es un movimiento en el tiempo
entre dos lugares espec?ficos; es s?lo un caso particular de movilidad.
El commuting o movilidad cotidiana de la fuerza de trabajo es un

movimiento peri?dico entre el lugar de residencia y el de trabajo,
aunque tambi?n pueden motivarlo razones de consumo, estudio y
ocio. El commuting no tiene un efecto demogr?fico, dado que es un
movimiento pendular, aunque puede inhibir o complementar la

migraci?n; en cambio la migraci?n s? incide en la tasa de crecimien
to demogr?fico. Al mercado de trabajo le corresponde un papel
medular en estos desplazamientos, que presentan cuatro modalidades:
los cambios de ?rea, de residencia, de tiempo y de actividad, de tal
suerte que los individuos satisfacen sus necesidades de vivienda y

trabajo para garantizar la reproducci?n de la fuerza laboral (Acu?a
y Graizbord, 1999: 197).
La movilidad es un indicador del desarrollo de nuevas formas de
organizaci?n territorial, especialmente en procesos metropolitanos.

La movilidad residencial y la cotidiana de los trabajadores mantienen
un nexo indisoluble, toda vez que los desplazamientos tienen su origen
en el lugar de residencia, referencia esencial en la organizaci?n de las

actividades diarias de la familia y en la identidad del sujeto. El destino
es el lugar de trabajo, de tal suerte que los lugares de origen y desti
no pueden estar separados por una distancia m?s o menos amplia en
longitud o en tiempo, pero tambi?n pueden pertenecer a n?cleos de
poblaci?n o asentamientos de actividades productivas distintos, e in
cluso a diferentes municipios (Susino, 2000).
Desde el punto de vista de los actores sociales y de su movilidad,
el fen?meno metropolitano se traduce en la ampliaci?n del espacio

de vida de sus habitantes,2 entendido como los lugares concretos en
donde se producen los movimientos cotidianos m?s frecuentes de los
individuos, sea por razones de trabajo (dada la centralidad del trabajo
en la vida moderna), o por actividades sociales como los estudios, las
gestiones administrativas, las compras, el ocio. El espacio de vida es un
?mbito colectivo donde una familia o un individuo pueden cambiar
de lugar de residencia sin que ello implique una alteraci?n de sus
desplazamientos cotidianos y frecuentes; tras un cambio de residencia

pueden variar algunos destinos t?picos como las compras cotidianas o
los colegios de los ni?os, pero habr? algunos que seguir?n siendo los
mismos, como el trabajo, las compras no cotidianas, las relaciones

sociales o de ocio, destinos que constituyen tambi?n una red social. En
este sentido un ?rea metropolitana constituye un espacio de vida co
lectivo y un espacio de probabilidades de ocurrencia de determinados
desplazamientos. En la percepci?n de los espacios de vida intervienen
la evaluaci?n subjetiva de los actores sociales y la indeterminaci?n de
sus l?mites (Susino, 2000).
En referencia a los determinantes de la movilidad residencial,
algunos estudios analizan la decisi?n de mudarse (Batista, 2004) y sus
componentes (Delaunay y Dureau, 2004) tomando como unidad de

observaci?n los patrones de comportamiento de la familia. As?, estas
decisiones dependen, entre otros factores, de la etapa del ciclo de vida
en que se encuentra la familia, de la forma en la que ?sta se ajusta a
su vivienda, y de las necesidades de vivienda derivadas de los cambios
en el ciclo de vida, espec?ficamente en la composici?n familiar. Las
etapas del ciclo de vida familiar incluyen una serie de caracter?sticas
que llevan a la sociedad a definir las normas de las viviendas y las

necesidades que se perciben. En Puerto Rico algunos estudios han
revelado que en la necesidad del tama?o o espacio de la vivienda, es
2 El concepto "espacio de vida" fue propuesto por Courgeau (1998).
282
menos consistente el efecto del n?mero de hijos y es diferente para

los movimientos cortos y para los largos. El tama?o de la familia y la
probabilidad de mudarse dentro de un territorio tienen una relaci?n
curvil?nea; es decir, a medida que aumenta el tama?o de la familia se
incrementa la probabilidad de mudarse, en cambio la probabilidad

de mudarse a una distancia larga est? inversamente relacionada con
el tama?o del n?cleo familiar. M?ltiples caracter?sticas del ciclo de
vida familiar var?an con la edad y act?an como determinantes de la
migraci?n (Batista, 2004).
Un estudio realizado en la ciudad de Bogot? consider? cuatro
componentes de la movilidad residencial: la elecci?n de la vivienda,
su localizaci?n, el tipo de tenencia imperante, y la necesidad de lograr
una autonom?a residencial. Se observ? que la preferencia por la cer

can?a (por ejemplo la proximidad con los progenitores), el reagrupa
miento por afinidades sociales, las pr?cticas segregativas, as? como la
expansi?n metropolitana sostenida, le dan gran importancia a la loca
lizaci?n de la vivienda; la identidad con el barrio desempe?a un papel
importante en la elecci?n del lugar. As?, el proceso de segregaci?n
socioespacial forma parte de la geograf?a de la movilidad residencial
(Delaunayy Dureau, 2004: 96).
Se observ? adem?s que la estratificaci?n socioecon?mica es deci
siva para el cambio de vivienda y la forma de tenencia: los sectores
privilegiados eligen la movilidad residencial, mientras que otros grupos
"la padecen"; los primeros optan por cambios en la tenencia mientras
la poblaci?n de menores recursos opta por el cambio de vivienda (De
launayy Dureau, 2004: 110).

Otros estudios emp?ricos en Bogot? (basados en la Encuesta de
Desplazamientos Urbanos JICA, 1995) proponen un corte transversal
en el estudio del transporte y la movilidad como complemento a los
estudios sectoriales que prevalecen, como los alusivos al transporte, la
vivienda, los servicios p?blicos, los equipamientos y el medio ambien
te (Montezuma, 2003).
El an?lisis transversal de la ciudad y de sus medios de transporte
desde esta perspectiva

es una aproximaci?n innovadora que puede permitir comprender las
causas y consecuencias de las transformaciones espaciales. En segundo
lugar, continuar con estudios sectoriales sobre el transporte colectivo
contribuye a progresar en los an?lisis que ya han sido elaborados o inicia
dos sobre las formas de organizaci?n y gesti?n [Montezuma, 2003: 33].
POL?TICA DE VIVIENDA Y MOVILIDAD RESIDENCIAL
283
Quiz? el aporte principal de este estudio haya sido que explor? la

relaci?n entre varias dimensiones anal?ticas implicadas en la movilidad,
la producci?n del espacio urbano y el transporte, ya que en la actuali
dad las grandes transformaciones espaciales van acompa?adas de

cambios en la movilidad urbana y residencial: el papel de las redes
sociales -familia y allegados- en la estructuraci?n del espacio; la in
fluencia del imaginario colectivo respecto a los problemas urbanos; el
an?lisis sectorial con un enfoque mucho m?s transversal y urbano;
el factor pol?tico y sobre todo el proceso de toma de decisiones, as?
como el an?lisis comparativo nacional e internacional. Estos factores
afectan la organizaci?n socioecon?mica y espacial de las grandes ciu
dades y la calidad de vida de la poblaci?n, cuyo acceso a los medios de
transporte colectivo es diferenciado. As?, las dificultades de movilidad
urbana son s?ntomas de problemas estructurales y de conflictos urba
nos m?s complejos, como el desequilibrio socioecon?mico y espacial
(Montezuma, 2003: 37).
En la discusi?n sobre la movilidad participan algunas formulacio
nes inspiradas en la observaci?n de las ciudades europeas que inten

tan analizar la influencia de las formas de inserci?n laboral sobre la
intensidad de la movilidad residencial; aportan elementos como

la disponibilidad de trabajo, la categor?a laboral, la estabilidad con
tractual y el sistema de tenencia imperante (vivienda en propiedad y

en alquiler) en cada ciudad para motivar un conjunto de cambios en
la residencia. As?,
La movilidad residencial es la consecuencia espacial de la gesti?n residen
cial que efect?an los hogares para poner de acuerdo las distintas esferas
de su vida cotidiana: la funci?n estrictamente residencial de la vivienda,
la relaci?n con el lugar de trabajo, las tareas de mantenimiento del hogar
y de relaciones sociales, tanto por lo que respecta a la reproducci?n de
mogr?fica como el sost?n y el uso de las redes familiares y de amistad
[M?denes, 2004: 9].
En el an?lisis de las ciudades europeas destacan otros determinan

tes de la movilidad que adquieren relevancia en contextos sociodemo
gr?ficos muy distintos a los de las ciudades latinoamericanas, por lo
que la categor?a movilidad residencial adquiere otra connotaci?n. Esto
sucede a pesar de que se han encontrado diferencias entre las ciudades
del norte de Europa-donde han ido adquiriendo creciente importan
cia los j?venes emancipados y hay una alta movilidad de familias que
ocupan una vivienda en alquiler debido a la vitalidad del mercado de
284
alquiler, la abundancia y accesibilidad de la oferta de viviendas y la

duraci?n media de los contratos- respecto al sur, en donde las tasas
de movilidad de los inquilinos son significativamente bajas debido a la
rigidez del sector. Adicionalmente se observ? que las variables labora
les tienen poca influencia sobre la movilidad residencial,3 aunque el
tipo de inserci?n laboral y el nivel de ingreso resultan decisivos para
posibilitar la adaptaci?n residencial al ciclo familiar y sus preferencias;
en contraste, las familias con menores ingresos est?n m?s sujetas a los
cambios de la vivienda en alquiler.
Otro rasgo distintivo, quiz? el m?s importante en comparaci?n

con las ciudades latinoamericanas, es el papel de "los parados" (des
empleados) , quienes presentan una movilidad mayor que la poblaci?n
ocupada.
La inestabilidad residencial de los parados es mucho mayor en Alemania,

Austria y Dinamarca, en comparaci?n con la de los ocupados. Esta situa
ci?n s?lo puede ser posible en pa?ses con un papel importante del alqui
ler en el sistema residencial. En general, en todos los pa?ses con mayor
movilidad de los parados est?n condicionados a permanecer durante m?s
tiempo en el sector de alquiler, m?s inestable, sin poder dar el salto a la
propiedad [M?denes, 2004: 5].
?Qu? sucede en M?xico con los estudios sobre movilidad residen

cial? La incorporaci?n del tema a la agenda de investigaci?n urbana y
regional es relativamente reciente, pues es escasa la generaci?n de

estad?sticas que permitan estimar los flujos residenciales intermunici
pales. Tras la publicaci?n de la Muestra censal (INEGI, 2000), basada en
un cuestionario ampliado que permiti? el registro del origen y el des
tino de los flujos residenciales y laborales, se presentaron notables
contribuciones al debate de la movilidad en los primeros a?os del siglo
XXI con distintas perspectivas y m?ltiples objetivos.
Algunas investigaciones ubican la movilidad en el marco de los

procesos de diferenciaci?n socioespacial (Duhau, 2003; Schteingart,
2001), otras lo ven como elemento de generaci?n de nuevas centrali
dades en funci?n de las pr?cticas de consumo (Duhau y Giglia, 2007)
y otro m?s como factor clave para delimitar las zonas metropolitanas
o los patrones de dispersi?n en M?xico (Sobrino, 2003 y 2007). Una

contribuci?n de Connolly (2005) pone ?nfasis en el funcionamiento
3 Se calcula que s?lo 25% del total de movimientos fue motivado por cambios en
la situaci?n laboral de la familia.
del mercado inmobiliario, aunque no incluye el efecto del financia

miento. Otra vertiente de estudios urbanos explora la movilidad como
elemento de articulaci?n territorial del mercado laboral a partir de los
viajes cotidianos en donde se vincula el lugar de trabajo con el de re
sidencia (Acu?a y Graizbord, 1999) o bien, el efecto de la decisi?n de
moverse o buscar una alternativa de vivienda en la configuraci?n ur
bana (Graizbord, 2009). Tuir?n (2000) realiza un an?lisis de la din?

mica migratoria en las principales zonas metropolitanas del pa?s en
relaci?n con el ciclo de evoluci?n del crecimiento urbano y se vale de
?l para explicar el creciente dinamismo de las ciudades medias y pe
que?as en el sistema urbano nacional.
Al iniciar el an?lisis de la vertiente de estudios sobre la diferencia
ci?n socioespacial llama la atenci?n el trabajo de Duhau (2003), quien

elabora una tipolog?a de jurisdicciones metropolitanas a partir de los
rasgos espec?ficos que muestra la distribuci?n de los hogares en funci?n
de los estratos de ingreso y los cambios en la movilidad residencial de
los mismos, lo que se traduce en una diferenciaci?n socioespacial.

Considera la divisi?n social del espacio simplemente como
las diferencias existentes en la localizaci?n intraurbana o intrametropo
litana de diferentes grupos, estratos o clases sociales, relacionadas funda
mentalmente con el mercado inmobiliario, es decir, el costo de la vivien
da y los costos derivados de habitar en ?reas espec?ficas, pero que no son
el producto de la exclusi?n forzada, o expl?citamente buscada, de grupos
sociales determinados [Duhau, 2003: 177].
Otro importante estudio es el de Sobrino (2003), quien propone
el an?lisis de la movilidad laboral como criterio de delimitaci?n de las
zonas metropolitanas de M?xico con base en los viajes intermunicipa

les, la articulaci?n del mercado de trabajo y la concentraci?n del em
pleo, la concentraci?n espacial de la actividad econ?mica, as? como las
caracter?sticas de la concentraci?n de la poblaci?n urbana y su grado
de fragmentaci?n. Explora la relaci?n entre los patrones de movilidad
laboral intrametropolitana y las etapas de metropolitanismo.
La localizaci?n de la vivienda y la de los centros de trabajo tienen
un papel preponderante en la movilidad residencial, aunque se han

ido incorporando cada vez m?s ciertos aspectos sociodemogr?ficos
como el ciclo y las trayectorias familiares, las pautas reproductivas de
la poblaci?n, las redes sociales -que en muchos casos explican la per

manencia en determinados territorios- y los ciclos de vida en los ?m
286
bitos familiar -sobre todo en el curso de vida femenino- y social

(Tuir?n, 2002: 35).
Vista la movilidad como migraci?n, el Modelo de Urbanizaci?n
Diferencial explora la relaci?n entre los flujos migratorios y las fases
de desarrollo metropolitano (Geyer y Kontuly, 1993); destaca la im
portancia de los flujos internos de poblaci?n en un espacio metropo
litano que atraviesa por fases avanzadas de desarrollo, es decir, de los
flujos intrametropolitanos respecto a los flujos externos (entre ciuda
des de diferente rango). Tomando como referente este modelo, Tuir?n
(2000) analiza la movilidad residencial en relaci?n con las fases de
desarrollo urbano en el marco del sistema urbano en M?xico, el incre

mento de ciudades medias y la desaceleraci?n del crecimiento metro
politano hacia fines del siglo XX.
Sin duda las perspectivas te?ricas y las contribuciones de los estu
dios sobre movilidad no se agotan aqu? y merecen un an?lisis m?s

profundo que podr?a ser objeto de otro estudio; sin embargo baste por
el momento este somero an?lisis para sustentar el tema que me ocupa
y mencionar que lo relativo a la pol?tica social, especialmente a los

nuevos tintes que est? tomando la construcci?n del espacio habitable
al amparo de los programas de vivienda, ha sido escasamente tratado,
de ah? la importancia de la presente reflexi?n.
?1 financiamiento como eje de la pol?tica de vivienda

Un elemento central en la explicaci?n de la historia de numerosas ciu
dades latinoamericanas ha sido la ausencia de una pol?tica social resul
tante de la urbanizaci?n popular. No es posible explicar la historia de
numerosas ciudades latinoamericanas sin considerar la ausencia de una
pol?tica social que tenga como correlato la urbanizaci?n popular.4 Sin
embargo desde fines del siglo pasado ha cobrado importancia la actua
ci?n de agentes privados en la generaci?n del espacio habitable. Por un
lado se han fortalecido los grandes desabolladores en la oferta inmobi
liaria, y por otro, se ha expandido el cr?dito hipotecario para promover
esos grandes negocios como pilares de la pol?tica de vivienda.
Las primeras acciones de la reestructuraci?n y privatizaci?n de los
programas de vivienda actualmente vigentes se aplicaron durante

los ?ltimos gobiernos priistas. Desde entonces se han multiplicado las
4 Referido en otros casos como ocupaci?n irregular del suelo o vivienda informal
por autoconstrucci?n.

iniciativas tendentes a fortalecer la actuaci?n de intermediarios finan
cieros no bancarios, y a alentar la participaci?n de la banca comercial

y el protagonismo de las empresas inmobiliarias, lo que implica una
mayor participaci?n de agentes privados en la construcci?n del espacio
habitable. As?, los programas de vivienda que ha promovido el Poder
Ejecutivo Federal desde el a?o 2001 han impulsado una reestructura
ci?n de los organismos y esquemas financieros, as? como la aplicaci?n
de una serie de medidas que resumiremos a continuaci?n.
La creaci?n de la Comisi?n Nacional de Fomento a la Vivienda
(Conafovi) en 2001 (Comisi?n Nacional de Vivienda, Conavi a partir

de 2005) como responsable ?nica de la pol?tica general de vivienda,
que define mecanismos, instrumenta y coordina la ejecuci?n.
La creaci?n de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) como prin
cipal herramienta para "modernizar" el sistema financiero que permi
te canalizar recursos adicionales provenientes del sector privado al
mercado hipotecario vali?ndose de las Sociedades Financieras de Ob
jeto Limitado (Sofoles) y la banca, en el marco de un proceso de "re
ingenier?a" para ampliar la disponibilidad financiera y su cobertura de
atenci?n, as? como la concurrencia al mercado hipotecario de nuevos
intermediarios financieros nacionales y extranjeros (Programa Secto
rial de Vivienda 2001-2006).
El gran dinamismo del mercado hipotecario5 descansa actualmen

te en la incursi?n en el mercado de capitales y la emisi?n de valores
respaldados por hipotecas que promueven la bursatilizaci?n de las

carteras hipotecarias.
La creaci?n de una Miscel?nea de Garant?a para la banca privada,
con lo que se reactiva su participaci?n. El incremento de la participaci?n
bancaria se aprecia al considerar el saldo agregado de financiamiento
para vivienda de la banca, las Sofoles hipotecarias y la cartera crediticia
bursatilizada como proporci?n del PIB: en 2003 represent? 2%; en

septiembre de 2007 esa raz?n casi se hab?a duplicado al situarse en 3.9%.
Las ventas totales pasaron de 253 mil viviendas en 2001 a 665 mil en
2005 y a 544 mil en 2006. Los cr?ditos colocados pasaron de 327 mil
en 2001 a 867 mil en septiembre de 2007 (BBVA Bancomer, 2008). Las
entidades del sector p?blico y privado han mostrado una evoluci?n

positiva en el otorgamiento de cr?ditos a la vivienda, ya que
5 Para noviembre de 2007 el saldo de todas las bursatilizaciones de cartera de cr?
dito a la vivienda colocadas en el pa?s y en el exterior ascendi? a casi 40 mil millones de
pesos. De este total 80% correspondi? a colocaciones de cr?ditos a la vivienda de Sofo
les hipotecarias; el resto fue de bancos (BBVA Bancomer, 2008).
288
Se estima que entre 2006 y 2007 hayan aumentado en 22% para vivienda
completa al pasar de 711 mil a 867 mil cr?ditos. Lo anterior es factible
[...] si se tiene en cuenta que las principales entidades del sector p?blico
(Infonavit y Fovissste) registran altos ?ndices de cumplimiento en sus
metas de colocaci?n de cr?dito. La banca y Sofoles tambi?n han mostrado
un nivel positivo de desempe?o [BBVA Bancomer, 2008].
Ocurre as? a pesar de que la banca comercial participa en segmen

tos del mercado que antes no atend?a y dirige su atenci?n a un merca
do estratificado de vivienda nueva. Seg?n la tipolog?a propuesta el

monto de cr?dito por tipo de vivienda se clasifica en: de inter?s sodai,
de 61 a 160 salarios m?nimos mensuales (SMM) ; econ?mica, de 161 a 300
SMM; media, de 301 a 750 SMM, y residendal, m?s de 750 SMM.
La incorporaci?n del sector privado al financiamiento habitacional
se fortalece mediante la diversificaci?n del fondeo de las Sofoles y

promotores inmobiliarios con el apoyo de Nacional Financiera (Nafin)
y el Banco Nacional de Obras y Servicios P?blicos, as? como la apertu
ra de la banca a programas de financiamiento de los organismos na
cionales de vivienda y la adopci?n de medidas como la deducibilidad
fiscal de las tasas reales de inter?s en los cr?ditos hipotecarios y la re
ducci?n de requerimiento de capitalizaci?n a las instituciones de
banca m?ltiple para el cr?dito hipotecario.
En materia de riesgos, el Fondo de Vivienda (Fovi) no contaba con
un ?rea que evaluara sus compromisos; ahora la Comisi?n Nacional
Bancaria obliga a los bancos a incluirla, a crear oficinas regionales en
las grandes ciudades del pa?s, y poner a disposici?n la historia crediti
cia del solicitante vali?ndose del Bur? de Cr?dito. Esto conduce a re
ducir la cartera vencida y el ?ndice de morosidad.
De este modo, bajo el Programa de Cofinanciamiento el n?mero
de cr?ditos otorgados de junio de 2005 al mismo mes de 2006 pas? de
10 496 a 23 798, es decir, se increment? 127% en s?lo un a?o (Poder
Ejecutivo Federal, 2006).

El flujo de recursos adicionales al mercado hipotecario provenien
tes del sector privado mediante las Sofoles y la banca comercial ha
fortalecido al mercado secundario de hipotecas; de julio de 2003 a
julio de 2006 un banco privado, cuatro Sofoles y el Infonavit efectuaron
23 emisiones de bancos respaldados por hipotecas por un total de

18 183 millones de pesos; destaca especialmente el Infonavit, que ha
realizado siete emisiones por m?s de 7 587 millones de pesos, en tanto
que las Sofoles en su conjunto han realizado 15 emisiones de t?tulos

para cerca de 10 256 millones de pesos, los cuales han tenido la cober
tura de garant?a de la SHF tanto para el incumplimiento en el pago
como para los riesgos de diferenciales por la inflaci?n respecto del
salario m?nimo con el que se pagan las mensualidades de los cr?ditos
(Poder Ejecutivo Federal, 2006).

Conforme a estas nuevas reglas entre los organismos gubernamen
tales, las Sofoles y la banca comercial, se establece un sistema de inter
mediaci?n que se traduce en una expansi?n del cr?dito hipotecario

caracterizada por la atenci?n a un mayor n?mero de beneficiarios y la
reducci?n promedio de los montos de inversi?n ejercida.
Tendencias del financiamiento a L? vivienda
Seg?n la Comisi?n Nacional de Vivienda (Conavi), durante el sexenio

2001-2006 se alcanzaron cifras sin precedente en el n?mero de finan
ciamientos que se otorgaron para adquisici?n de vivienda, que repre
sentaron m?s de 800 mil cr?ditos hipotecarios entre las diferentes
instituciones y entidades federativas; con el programa de cofinancia
miento se alcanz? una cifra superior a 73 mil acciones, que representan
9.2% del total de financiamientos; mediante estas "acciones compar

tidas" se adquirieron 722 mil viviendas.
El Infonavit otorg? m?s de la mitad de los cr?ditos que se ejercie
ron en el Distrito Federal, sin embargo en promedio se situ? muy por
debajo de la banca comercial, que alcanz? la mayor participaci?n, y

del resto de los organismos, excepto del Instituto de la Vivienda (Invi)
y H?bitat M?xico.6 Cabe destacar tambi?n que aunque la banca s?lo

aporta 10% de los cr?ditos ejercidos, ofrece cuantiosos montos de
inversi?n, que junto con las Sofoles representan casi 37% de la inversi?n
que se ejerce en el Distrito Federal. El Invi ocupa el segundo lugar por
n?mero de beneficiarios y el tercero por inversi?n, pues ejerce su

principal financiamiento en programas de mejoramiento.
Al agregar la informaci?n de la inversi?n promedio (por benefi
ciario) asignada en n?mero de salarios m?nimos, a fin de presentar
un indicador ponderado m?s riguroso que muestre las tendencias

6 Programa que la Secretar?a de Desarrollo Social opera desde 2003 con fondos del
Banco Mundial para integrar las zonas marginales al desarrollo urbano. Son cr?ditos
focalizados, y los techos presupu?stales por entidad federativa y por municipio se definen
aplicando una f?rmula que toma en cuenta la incidencia y concentraci?n de la pobreza,
el ?ndice de marginaci?n y las carencias de infraestructura b?sica.
290
deflactadas, se aprecia un comportamiento diferenciado entre las

entidades y el conjunto nacional (gr?fica 1). En primer lugar destaca
el predominio del Distrito Federal ya que, con excepci?n del a?o 2000,
supera al nacional en la asignaci?n crediticia para vivienda. En con

traste el Estado de M?xico se mantuvo muy por debajo del nacional
durante los a?os 1997-2000, aunque a partir del a?o 2001 experimen
t? un crecimiento sin precedente y una tendencia constante a partir
de 2002, al igual que el Distrito Federal. El c?lculo del agregado por
periodo (1996-2000 y 2001-2005) es un incremento de 14% de la
asignaci?n crediticia en el Distrito Federal; 64% en el Estado de M?xi
co y 65% en el nacional. En s?ntesis, es evidente que el Estado de
M?xico experimenta la mayor expansi?n del financiamiento a la vi
vienda.
Por otra parte la Conavi revela que para el a?o 2005 el Distrito
Federal participa con 7.4% de los cr?ditos otorgados y casi 10% de la
inversi?n, mientras que al Estado de M?xico le corresponden 7.6 y

8.1% respectivamente. Ambas entidades se colocan a la cabeza de la
asignaci?n crediticia para vivienda del pa?s en consonancia con el nivel
de urbanizaci?n y la jerarqu?a urbana.
Con una mirada al interior de la ZMVM se advierten las tendencias
diferenciadas por contorno metropolitano (gr?fica 2). La ciudad cen

tral capta un escaso financiamiento que se mantiene pr?cticamente
constante en el periodo examinado, situaci?n que se atribuye a la in
suficiencia del monto de los cr?ditos en relaci?n con los altos costos
de la vivienda en una zona en donde los procesos de terciarizaci?n y
su impacto en la renta urbana son cada vez m?s evidentes.
La tendencia indica que al alejarse de la ciudad central el prome
dio de cr?ditos ejercidos tiende a aumentar justamente en direcci?n
de los patrones de poblamiento, las etapas de la expansi?n urbana que
denotan el grado de consolidaci?n de los asentamientos, y la saturaci?n
de los espacios urbanos, as? como la disponibilidad de suelo en la pe
riferia.
A partir del primer contorno se observa un comportamiento c?cli
co: un breve repunte de 1996 a 1997, declives importantes entre 1998
y 1999, y de 2001 a 2002, y a partir de 2002 tendencias diferenciadas:
la ciudad central y el primer contorno no logran recuperarse, pero
desde el tercer contorno se observan fuertes crecimientos que coinci
den con el auge crediticio del Estado de M?xico y que adem?s muestran
una pauta de ocupaci?n de espacios perif?ricos cada vez m?s lejanos
y dispersos.
GR?FICA 1
Inversi?n promedio de los cr?ditos ejercidos para vivienda (en SMM)
FUENTE: Elaboraci?n propia con base en Conavi, Estad?sticas de vivienda.
Cabe advertir que con este an?lisis por contorno se intenta mostrar
el comportamiento de la inversi?n promedio a trav?s del tiempo, pero
obviamente el comportamiento de los municipios no es homog?neo,
por lo que la observaci?n de esta variable en cada delegaci?n o muni
cipio ayuda a percibir m?s claramente la dimensi?n espacial. En el

mapa 1 se destacan los polos de concentraci?n del n?mero de benefi
ciarios del cr?dito ejercido, aunque no siguen un patr?n homog?neo,
sino que hay preeminencia de las jurisdicciones del norte y oriente,
adem?s de la delegaci?n central Cuauht?moc, que ha sido objeto de
procesos de densificaci?n a partir del Bando Dos.
Al examinar en forma aislada cada una de las variables no podemos
realizar un an?lisis integral, de ah? que en el siguiente apartado se

intenta establecer la relaci?n entre ellas.
MAPA 1
Zona Metropolitana del Valle de M?xico. Cr?ditos ejercidos en vivienda,
2000-2005
FUENTE: Elaboraci?n propia con datos de Conavi, Cartograf?a INEGI, 2005.
294
?1 nuevo patr?n de movilidad:

relevancia de los flujos intraperif ?ricos en la ZMVM
Negrete (2000) identifica dos momentos en que ocurren flujos migra

torios in trametropoli ta?os importantes en la ZMVM: entre 1965 y 1970
el flujo principal iba del Distrito Federal hacia los municipios conur
bados del Estado de M?xico entre los cuales destacaba Nezahualc?yotl
-que recibi? a una de cada tres personas que salieron del Distrito Fe
deral-, seguido por Naucalpan, Tlalnepantla y Ecatepec, municipios
de gran relevancia industrial. En estos cuatro municipios se concentr?
90% de la poblaci?n proveniente del Distrito Federal.
En el periodo 1985-1990 se produjo una segunda ola de movimien
tos en que destacaron Chalco, Ecatepec y Nezahualc?yotl. Sobrevino
adem?s un fen?meno de expulsi?n de estos municipios hacia ?reas

m?s alejadas; Nezahualc?yotl, por ejemplo, expuls? poblaci?n hacia
Chalco y Chimalhuac?n. La Muestra censal 2000indica que los munici
pios que captaron mayor volumen de poblaci?n del Distrito Federal
fueron en orden de importancia Chicoloapan, Ixtapaluca y Tec?
mac.
Por otra parte, los flujos de migraci?n del Estado de M?xico

el Distrito Federal en el periodo 1965-1970 se dirig?an hacia la
ci?n Gustavo A. Madero y a las cuatro delegaciones centrales
tendencia se modific? veinte a?os despu?s, cuando las deleg

centrales perdieron importancia como receptoras, e Iztapal
primer t?rmino y la delegaci?n Gustavo A. Madero en segu
colocaron como principales destinos de la poblaci?n del Esta
M?xico (Negrete, 2000).
Las causas del tr?nsito en la Ciudad de M?xico de una situ
de atracci?n de la poblaci?n a una de expulsi?n est?n relacio

con los cambios en el modelo de desarrollo que estimulan la
geograf?a de las migraciones. Entre los factores que explican est

sito hay algunos de naturaleza estructural, como la descentrali
de empresas, las restricciones para la instalaci?n de plantas ind
les en la Ciudad de M?xico, las restricciones de tipo ambien

cambio de la base econ?mica y la p?rdida de dinamismo econ
durante las recesiones. Otros aspectos est?n vinculados con el f
namiento del mercado habitacional.
La demanda de viviendas est? determinada por el crecimient

los hogares y su estructura, el nivel de ingreso de la poblaci?n
sibilidad de ser beneficiario de programas habitacionales o de a
295
al cr?dito bancario, la preferencia de las personas por vivir en ciertas

zonas o de adquirir inmuebles con determinadas caracter?sticas, as?
como por una serie de cuestiones subjetivas que influyen en la decisi?n
de mudarse, como la necesidad de mantener v?nculos familiares o

espacios de vida en el territorio.
Por otro lado, entre los determinantes de la oferta habitacional
figuran la capacidad de las empresas inmobiliarias para disponer de

suelo y de su precio, la estructura de propiedad de ?ste, la incorpora
ci?n de nuevas tecnolog?as y materiales de construcci?n que inciden
en el proceso productivo, ahorran costos de producci?n y hacen fac
tible operar con econom?as de escala y, desde luego, la serie de arreglos
institucionales manifiestos en el papel de los organismos p?blicos que
autorizan las nuevas urbanizaciones y ejercen control sobre los usos
del suelo dentro del marco de los planes de desarrollo urbano locales
y federales.
As?, en la movilidad residencial influyen el comportamiento de
mogr?fico (demanda de vivienda) y un conjunto de determinantes del
funcionamiento del mercado habitacional, entre los que destaca la
pol?tica de vivienda.
Or?gen y destino de los flujos depoblad?n
En seguida mostraremos el cambio en los patrones residenciales de

movilidad en la ZMVM a partir de la observaci?n de la direcci?n e in
tensidad de los flujos producidos en las diferentes ?reas de la ciudad;
para ello nos valdremos de la Matriz B?sica de Movilidad Residencial
(anexo 1).
En primer lugar se atiende a los datos agregados entre las entida

des que confluyen en el espacio metropolitano de la Ciudad de M?xi
co, en donde 10% de la poblaci?n cambi? su lugar de residencia. El

Distrito Federal presenta una tasa de crecimiento cercana a cero y
pierde cerca de 287 mil personas que se dirigen al Estado de M?xico,
su principal destino, cuyos municipios metropolitanos crecen 1.4% en
promedio.
En segundo t?rmino, con una visi?n por contorno metropolitano,

se analizan el origen y el destino de los flujos principales: la ciudad
central y en especial el primer contorno pierden grandes contingentes
de poblaci?n que se dirigen al segundo y tercer contornos, aunque al
desagregar estos flujos por delegaci?n y municipio se advierte una
296
intensa movilidad intraperif?rica. As?, las jurisdicciones de la ciudad

central y la mayor parte de los municipios del primer contorno mues
tran saldos negativos de movilidad residencial y tasas de crecimiento
inferiores a la unidad (anexo 1).
La p?rdida m?s abrupta de poblaci?n ocurri? en el municipio de
Nezahualc?yo?, que encabeza la lista metropolitana, cuyos destinos

principales fueron los municipios del tercer contorno y la delegaci?n
Iztapalapa. S?lo Chimalhuac?n capta 54% de la poblaci?n que sale de
Nezahualc?yo?, aunque Ixtapaluca, La Paz, Valle de Chalco Solidaridad
y Ecatepec son tambi?n importantes receptores. As?, el descenso en el
crecimiento de Nezahualc?yotl se debe m?s al impacto de la emigraci?n
que al crecimiento natural de la poblaci?n (anexo 1).
La segunda jurisdicci?n por p?rdida neta de poblaci?n es Gustavo
A. Madero. Se dirige principalmente a Ecatepec, Nezahualc?yotl, Tlal
nepantla e Ixtapaluca, as? como a la delegaci?n Iztapalapa. Le sigue la
delegaci?n Venustiano Carranza, cuyos destinos principales son: Izta
palapa, Ecatepec, Gustavo A. Madero, Nezahualc?yotl e Ixtapaluca. En
situaci?n similar est? Naucalpan, que experimenta un flujo de habitan
tes hacia la periferia adyacente (Tultitl?n, Atizap?n de Zaragoza, Huix
quilucan, N. Romero, Ecatepec y alnepantla). En conjunto la ciudad

central perdi? cerca de 167 mil personas y el primer contorno m?s de
354 mil, que se mudaron principalmente a los municipios adyacentes
del Estado de M?xico, y de ah? a la periferia del segundo, tercero y
cuarto contornos. N?tese que s?lo la delegaci?n Cuajimalpa y el muni
cipio de Huixquilucan presentan saldo positivo y cierta expansi?n de
mogr?fica si atendemos a su tasa de crecimiento (anexo 1).
Iztapalapa es otra delegaci?n que presenta un saldo migratorio

negativo. Genera flujos hacia Ixtapaluca, Tl?huac, Nezahualc?yotl,
Valle de Chalco Solidaridad, La Paz, Chalco y en menor medida a la
delegaci?n Coyoac?n. En este caso una mayor proporci?n de personas
se mud? hacia el sur del Distrito Federal. Cabe destacar, sin embargo,
que tanto Iztapalapa como Nezahualc?yotl presentan una alta inten

sidad migratoria, pues junto con Ecatepec captan importantes flujos
(anexo 1).
El comportamiento de la movilidad residencial en las jurisdicciones

del segundo contorno -destino principal de la poblaci?n proveniente
de la ciudad central y del primer contorno- muestra una ganancia neta
de 289 mil personas, con excepci?n de la delegaci?n La Magdalena

Contreras, la ?nica que mostr? saldo negativo (anexo 1).
Las jurisdicciones con mayor captaci?n de personas son: Chimal
297
huac?n, Tultitl?n, Ecatepec, Atizap?n y Coacalco. Por su intensidad

demogr?fica destaca el municipio de Cuautitl?n.
En el tercer contorno se observa gran dinamismo demogr?fico,
aunque con un patr?n muy concentrado en Ixtapaluca, que capta 42%
del flujo neto de poblaci?n atra?da en este contorno y el crecimiento
demogr?fico m?s din?mico en el periodo. Le siguen Valle de Chalco
Solidaridad, Chalco y Tultepec (anexo 1).

Por ?ltimo, los municipios del cuarto contorno, en especial los
que mantienen conurbaci?n f?sica, presentan un saldo positivo. S?lo
ocho tienen p?rdidas netas poco significativas. En general lo integran
jurisdicciones con relativa estabilidad migratoria. Las que m?s pobla
ci?n captan coinciden, en t?rminos generales, con los lugares de

destino de los municipios expulsores, especialmente Chimalhuac?n,
Tultitl?n, Ixtapaluca, La Paz y las delegaciones perif?ricas del Distrito
Federal: Tlalpan y Tl?huac (anexo 1).
Cabe mencionar que entre la mayor parte de estos municipios no
hay conurbaci?n f?sica, tienen un bajo nivel de urbanizaci?n y concen
tran actividades agr?colas y estilos de vida rural, lo que explica un patr?n
de urbanizaci?n m?s disperso.

Respecto a los motivos del cambio residencial, la Muestra censal
reporta que en 42% de las observaciones no se especificaron las causas;
14% aludi? a la b?squeda de empleo; 14% al cambio en su lugar de
trabajo; 22% a motivos familiares; 9% por casamiento o uni?n; 5% por

motivos de estudio y 17% por otras causas.
Si bien con el II Conteo de Poblaci?n (2005) no es posible actua

lizar la informaci?n desagregada de estos flujos, vali?ndose de los
datos relativos a la poblaci?n de 5 a?os y m?s por municipio de resi
dencia actual (sea 1995-2000 o 2000-2005) es posible tener una idea
de la evoluci?n de los flujos intrametropolitanos. La tasa de migraci?n
neta en el periodo 1995-2000 se torna negativa en el Distrito Federal
(-1.2) y es muy baja en el Estado de M?xico (0.5).
En el periodo 2000-2005 s?lo 2.7% de la poblaci?n total que resi

d?a en la ZMVM (cerca de 147 600 personas) cambi? su lugar de re
sidencia; de ?stas, 10% se dirigi? del Estado de M?xico al Distrito Fe
deral, mientras que 30% fue del Distrito Federal al Estado de M?xico,
es decir, 40% de los flujos ocurri? en el interior de la ZMVM. Adicional
mente, aunque ya no es el flujo principal, la ZMVM sigue recibiendo
personas de otras entidades y del extranjero: de Veracruz proviene

9.1%; le sigue Puebla con 7.2%, Oaxaca con 5.5%, e Hidalgo con 4.5%.
Del extranjero proviene en su mayor parte de Estados Unidos y repre
298
senta 4.1 % de la poblaci?n; la mayor parte est? formada por migrantes
de retorno.
Al comparar los dos periodos se advierten algunos cambios de

tendencia migratoria: el Distrito Federal muestra mayor estabilidad
demogr?fica, ya que crece la proporci?n de poblaci?n que no cambi?
de lugar de residencia: de 94.5 en el primer periodo (1995-2000) a

96.5 en el segundo (2000-2005); la delegaci?n Miguel Hidalgo destaca
por su mayor emigraci?n al Estado de M?xico, especialmente en el
primer periodo. Tambi?n se redujo la proporci?n de la poblaci?n que
cambi? su lugar de residencia dirigida al Estado de M?xico en ambos
periodos.
Entre los municipios conurbados del Estado de M?xico destacan

Ixtapaluca, Chalco, Valle de Chalco Solidaridad, La Paz, Jaltenco (hoy
Tonanitla) y Tultid?n como los principales receptores de residentes
del Distrito Federal de 1995 a 2000. Solamente Ixtapaluca capt? 17%

de su poblaci?n del Distrito Federal. En el periodo 2000-2005 se redu
jeron ligeramente los flujos en estas jurisdicciones, aunque justamen
te en los municipios sin conurbaci?n f?sica ubicados en el ?ltimo
anillo de la ZMVM aument? el n?mero de personas que no se movieron.
Por ejemplo, en Chicoloapan 17.4% de su poblaci?n proviene del

Distrito Federal; como vimos, se trata de un municipio con un alto
grado de urbanizaci?n reciente. Por ?ltimo conviene observar que
Tizayuca, con escasa poblaci?n residente en la entidad (81 y 82% en
los periodos respectivos), recibe migrantes principalmente del Estado
de M?xico (15.6 y 14.6%), y una m?nima parte (menos de 5%) provie
ne del Distrito Federal, lo que sugiere un flujo m?s intenso entre las
jurisdicciones perif?ricas.
La tasa de emigraci?n en el Distrito Federal es de 2.1 y representa
cerca de 4.5 millones de personas, mientras que la de inmigraci?n es
de 0.9 y corresponde a 1.8 millones. As?, el Distrito Federal expulsa
2.6 millones al tiempo que el Estado de M?xico recibe 4.4 millones; se
estima que de la poblaci?n residente en el Estado de M?xico 23% ha
nacido en el Distrito Federal, y de la poblaci?n residente en este ?ltimo
lugar, s?lo 3.3% proviene del Estado de M?xico. Esto muestra la inten
sidad de los flujos intrametropolitanos en una zona integrada funcio
nalmente por dos conjuntos de unidades territoriales: las delegaciones
del Distrito Federal y los municipios del Estado de M?xico y de Hidal
go (INEGI, 2005).
El an?lisis de los flujos de poblaci?n resulta insuficiente para ana

lizar la movilidad residencial, de ah? que el siguiente apartado se de
299
dique a examinar el incremento de la vivienda y la incidencia de los
desabolladores inmobiliarios.
Vivienda y cambio residencial El boom inmobiliano en la periferia
En este caso interesa la construcci?n de vivienda nueva porque es la

que influye de manera directa en la expansi?n urbana, si bien se reco
noce que en el mercado tambi?n intervienen la construcci?n habita
cional en terrenos ya urbanizados, la sustituci?n de viviendas, el reci
claje de terrenos, el mercado de vivienda usada, el comportamiento
del alquiler y los programas de mejoramiento de vivienda que intentan
abatir el rezago habitacional por deterioro. Cabe aclarar que no se da
a conocer informaci?n sobre los desarrollos inmobiliarios en el Distri
to Federal. En consecuencia, el ejercicio supone que la actividad en

esta entidad se enfrenta al problema de la escasa disponibilidad de
suelo y que los conjuntos habitacionales son de menor tama?o.
Por otro lado, el alto precio del suelo en una zona terciarizada
configura un mercado estratificado en el que se reservan las zonas
centro-sur y poniente de la ciudad a la poblaci?n de altos ingresos. Un
estudio del promotor inmobiliario Metros C?bicos revela que los sitios
de mayor plusval?a en la Ciudad de M?xico est?n ubicados en las de
legaciones Miguel Hidalgo, Cuauht?moc y Benito Ju?rez, en colonias
donde los precios de los departamentos nuevos que est?n a la venta se
sit?an entre 15 mil y 18 mil pesos por m2, aunque se han registrado
opciones de hasta 20 mil pesos. Se trata de desarrollos que combinan
los usos habitacionales con los comerciales y con "amenidades" de
nivel significativamente superior al que ofrece el resto de los desarro
llos puramente habitacionales. En la zona centro-sur del Distrito Fe
deral se concentran cerca de ocho mil departamentos (60% de la
oferta habitacional inmobiliaria). En ocho colonias del Distrito Fede
ral se encuentra 64% de la oferta del segmento Residencial Plus (vi
viendas cuyos precios rebasan 2.5 millones de pesos).7
Paralelamente, el alto costo de los inmuebles en las zonas centra
les ocasiona un problema de sobreoferta de departamentos en barrios
como Narvarte, N?poles, Condesa y Polanco (pertenecientes al ?rea

central de la ciudad). Seg?n voceros de la Canadevi, por lo menos 20%
de las viviendas terminadas no se vende o tarda m?s de un a?o para
7 Colonias Del Valle, Condesa, Cuauht?moc, Polanco, Roma, Ju?rez y Centro.
300
habitarse. Los estudios de mercado revelan que esta crisis se agudizar?

y que ser? cada vez m?s com?n que los desarrollos permanezcan semi
vac?os.8
En el cuadro 1 se presenta la distribuci?n de los conjuntos habita
cionales autorizados; se considera ?nicamente el periodo 2000-2005

para hacer compatibles las variables y correlacionarlas con las de mo
vilidad y la asignaci?n crediticia.9 En este caso es significativa la corre
laci?n entre el n?mero de viviendas producto del desarrollo inmobi
liario y la asignaci?n de cr?ditos (0.7).
De los 23 municipios sede de estos fraccionamientos, s?lo Tec?mac
y Chicoloapan concentran casi 25% de la construcci?n inmobiliaria y
40% de las viviendas construidas por los desabolladores en los muni
cipios conurbados del Estado de M?xico. En Acolman, Huehuetoca,

Zumpango y Tec?mac se encuentran los complejos habitacionales m?s
grandes; los tres primeros se ubican en el cuarto contorno metropoli
tano. Huehuetoca tiene el mismo n?mero de conjuntos que Nicol?s

Romero y Huixquilucan, pero supera notablemente la cantidad de
viviendas y la poblaci?n beneficiada. En Naucalpan se construyen
nueve conjuntos de peque?a escala (en promedio 400 viviendas). Es
evidente que la ubicaci?n de los complejos habitacionales m?s grandes
est? en la periferia m?s lejana de la ciudad y se construyen siguiendo
la disponibilidad de tierra en municipios de amplia superficie, con lo
que marcan la pauta de un patr?n de movilidad residencial intensa,
pero con bajos niveles de urbanizaci?n, toda vez que se convierten en
n?cleos relativamente aislados.
Sin embargo el patr?n predominante por lo menos en el periodo
2000-2005 es el flujo de poblaci?n entre jurisdicciones intermedias, es
decir, del primer contorno al segundo. Destacan en este caso Atizap?n
de Zaragoza, Coacalco, La Paz y Tultitl?n como importantes receptores
de la poblaci?n que sale de las delegaciones centrales y del primer

contorno.
La movilidad residencial s?lo se puede apreciar si se tiene en

cuenta la localizaci?n de los incrementos absolutos de la vivienda
particular habitada (mapa 2). Es claro que amplias ?reas del Distrito
Federal perdieron vivienda, lo cual coincide con la merma de su po
8 Declaraciones de S?nchez Zerme?o, vicepresidente de la C?mara Nacional de la
Industria del Desarrollo y Promoci?n de Vivienda (Canadevi).
9 La p?gina electr?nica de la Seduv del Gobierno del Estado de M?xico publica la
informaci?n de los conjuntos autorizados desde 1999 y la ha actualizado hasta el primer
trimestre de 2009.
CUADRO 1
Conjuntos habitacionales autorizados en los municipios
del Estado de M?xico pertenecientes a la ZMVM
Poblaci?n
Muni?pios Conjuntos Viviendas benefidada Cr?ditos

Acolman 3 12 982 58 419 9 593
Ateneo 1 850 3 825 8
Atizap?n de Zaragoza 5 5 637 25 367 1 393

Chalco 9 16 828 75 727 5 519
Chicoloapan 20 36 605 164 723 12 562
Coacalco 9 16 362 73 629 5 750

Cuauti??n 10 13 880 62 461 9 144
Cuautitl?n Izcalli 9 14 071 63 320 19 944
Ecatepec 11 21431 96 439 12 291
Huehuetoca 7 26173 117 778 6 207
Huixquilucan 7 4188 18 846 235

Ixtapaluca 4 7 331 32 990 12 618
La
Paz
220
990
346
Melchor Ocampo 2 2 986 13 438 209

Naucalpan de Ju?rez 9 3 437 15 611 1072
Nicol?s Romero 7 10 743 48 344 6 882
Tec?mac 18 83 419 375 551 18 275
Tepotzo??n 1 748 3 366 180

Tlalnepanda 3 2 736 12 313 2146
Tonanitla (antesJaltenco) 2 957 4 307 799
Tultepec 3 2 288 10 296 3161
Tultitl?n 10 5 423 24 405 9 514
Zumpango 5 15 433 69 449 5 033
Suma 156 304 728 1371594 142 881
Coeficiente de correlaci?n n?m. de cr?ditos/n?m. de vivien
FUENTE: Elaboraci?n propia con base en Gobierno del Estad

General de Administraci?n Urbana. Consulta electr?nica: <htt
mx/>.
blaci?n: figuran en esta situaci?n las cuatro delegaciones centrales y

del norte del Distrito Federal, as? como algunos municipios del primer
contorno que tienen alta densidad (Nezahualc?yo?, Naucalpan y

Tlalnepantla), todos ellos con tasas negativas o nulas en el periodo
2000-2005. En el mapa se aprecia que se ha ido perfilando un patr?n
de urbanizaci?n, que con excepci?n de Iztapalapa, se dirige hacia la

periferia norte y oriente de la ZMVM.
302
MAPA 2
Zona Metropolitana del Valle de M?xico. Incremento de la vivienda
particular habitada, 2000-2005
FUENTE: Elaboraci?n propia con datos de INEGI, Cartograf?a INEGI, 2005.
En el anexo 2 se concentran las variables que sustentan las corre

laciones a partir de las cuales se pretende un an?lisis m?s integral. Se
intenta homologar los periodos censales para las variables de poblaci?n
y vivienda con la Muestra censal que arroja datos s?lo para el per?odo
1995-2000, as? como la informaci?n proveniente de la Conavi sobre el
financiamiento. Con el af?n de obtener un an?lisis de conjunto y vin
cular las variables de poblaci?n y vivienda con los saldos migratorios y
el financiamiento, se estableci? un sistema de correlaciones, para lo
cual se calcul? la serie completa de las 74 jurisdicciones que componen
la ZMVM, ejercicio cuyo resultado se presenta en el cuadro 2, en donde
destacan varios aspectos:
Primero, el peso del financiamiento sobre el incremento de la

vivienda particular habitada en el primer periodo (1995-2000) result?
significativo para el conjunto metropolitano, no as? para el Distrito
Federal, lo que denota un impacto diferenciado de la pol?tica de fi

nanciamiento, ya que ?sa es la etapa en que el Distrito Federal, en
especial las delegaciones centrales, empiezan a expulsar poblaci?n. En
el segundo periodo (2000-2005) se incrementan los cr?ditos y los pro
gramas de densificaci?n urbana en las delegaciones centrales (Bando
Dos) y se experimenta el mayor impacto del financiamiento en el

Distrito Federal, pues en las delegaciones ubicadas en el sur como
Tl?huac, Milpa Alta y Cuajimalpa los procesos de expansi?n demogr?
fica muestran altas tasas de crecimiento (anexo 2).
Segundo, la correlaci?n entre los saldos migratorios 1995-2000 y
la vivienda no es muy clara en ning?n caso, posiblemente por el sesgo
que implica la comparaci?n de una muestra censal con datos referidos
a un universo censal. En cambio, la correlaci?n del incremento abso
luto de la poblaci?n con el incremento absoluto de la vivienda en

ambos periodos result? bastante significativa, dado que la demanda
habitacional tiene un componente demogr?fico.
Tercero, la correlaci?n del n?mero de cr?ditos que se ejercieron
(n?mero de beneficiarios) con el incremento de la vivienda es poco
significativa, con excepci?n del resto de los municipios metropolitanos,
en donde es evidente la incidencia del financiamiento en el incremen
to de la vivienda particular. Sucede lo mismo al relacionar la inversi?n
promedio ejercida (en salarios m?nimos mensuales).

En resumen, en la ZMVM el impacto del incremento del financia
miento es diferenciado y depende del grado de consolidaci?n urbana,
de la densidad, de la regulaci?n del suelo (recu?rdese que en el sur
del Distrito Federal las ?reas protegidas imponen un freno a la expan
304
CUADRO 2
Coeficientes de correlaci?n
Variables ZMVM Distrito Federal Resto de la ZMVM
Viv/cred 95-00 08 ? ??
Viv/cred 00-05 0.5 0.8 0.7
Migra/viv 95-00 0.3 0.1 0.5

Pob/viv 95-00 0.9 0.9
Pob/viv 00-05 0.9 0.8
Pob/cred 95-00 0.6 0.5
Pob/cred 00-05 0.3 0.4
Pob/inv 95-00 0.8 0.6
Pob/inv 00-05 0.4 -0.3
0.9
0.9
0.9
0.7
0.9
0.7
FUENTE: C?lculos propios derivados del anexo 2 con base en: INEGI
de pobla??n y vivienda, 2000; / Contea de pobla??n y vivienda, 1995 y // C

y vivienda, 2005; Muestra censal, 2000; Conavi, Estad?sticas de vivienda.
si?n urbana). Los precios del suelo y la terciarizaci?n
centro-sur y poniente impiden frenar la p?rdida de pobla

de los intentos del Bando Dos por densificar la ciudad ce
acci?n inmobiliaria, que s?lo ha respondido a un mercado
altos ingresos y no ha logrado el retorno masivo de pobl
altos costos de la vivienda.
La mayor incidencia de los desarrollos habitacionales d

cala se da en los municipios perif?ricos del tercero y cuar
En las zonas intermedias se configura un patr?n de mov
rif?rico, y es ah? donde la acci?n inmobiliaria intenta pon
emigraci?n mediante la construcci?n de conjuntos habita
peque?a y mediana escalas.

Reflexiones finales
La pol?tica de vivienda que se viene aplicando desde prin

lenio ha generado impactos diferenciados en el territorio
de la Ciudad de M?xico. Se tiende a configurar un patr?n
disperso, conformado con n?cleos de poblaci?n aislados,
conectividad y escasos niveles de urbanizaci?n. El sentido
intrametropolitanos y el incremento de la vivienda parti
definen un patr?n residencial que va de las zonas central
305
intermedias, y de estas zonas de alta densidad a la periferia de urbani

zaci?n m?s reciente que se extiende al norte y oriente de la ZMVM. Este
patr?n de urbanizaci?n avanza de manera discontinua, sin la consolida
ci?n de las ?reas previamente urbanizadas, y adem?s promueve un es
quema de urbanizaci?n horizontal, basado en una creciente incorpora
ci?n de suelo urbano. Entre las dos entidades que confluyen en el

espacio metropolitano se ha hecho evidente el mayor peso demogr?fico
y la gran capacidad de atracci?n del Estado de M?xico, frente a la des
aceleraci?n y despoblamiento que no se ha logrado frenar con la acci?n
inmobiliaria, ni extendiendo las ?reas centrales hacia algunas jurisdic
ciones intermedias que empiezan a expulsar poblaci?n hacia el segundo
contorno metropolitano; es decir, tal desaceleraci?n supera el patr?n
migratorio del centro a la periferia y los movimientos residenciales tienen
lugar entre ?reas intermedias de la ciudad.

Junto con el financiamiento, la actuaci?n de los agentes privados
en la producci?n del espacio habitable ha logrado gran protagonismo
y ha influido decisivamente en la intensidad y direcci?n de la movilidad
residencial, debido a la din?mica construcci?n de conjuntos habita

cionales que realizan en los municipios perif?ricos con gran disposici?n
de suelo urbanizable, incorporando espacios periurbanos cada vez m?s
lejanos en donde la disposici?n del suelo no representa un obst?culo
para la inversi?n (Huehuetoca, Zumpango y Acolman, entre otros).
La alta vulnerabilidad del entorno internacional, en especial los

efectos de la recesi?n estadounidense y su impacto macroecon?mico
en M?xico, claros signos de una crisis de insolvencia y de sobreproduc
ci?n de vivienda, llevan a cuestionar la efectividad de esta pol?tica para
abatir el rezago habitacional existente, pues numerosos beneficiarios
del cr?dito se han convertido en deudores, y mientras no detenten la
propiedad del inmueble se hallar?n en una situaci?n incierta.
En todo caso, se espera que este texto contribuya a la reflexi?n

sobre el estilo de urbanizaci?n que ha adoptado el capital inmobilia
rio, sobre la escasa capacidad de gesti?n de los gobiernos municipales
para frenar el embate de tales empresas, y a cuestionar ?hasta qu?
punto coexistir?n la autoconstrucci?n y el poblamiento popular ante
esta tendencia global de mercantilizaci?n de la ciudad?
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Políticas de Vivienda y Movilidad Residencial en La Ciudad de Mexico

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Poltica de vivienda y movilidad residencial en la Ciudad de Mxico

Author(s): Georgina Isunza Vizuet

Pol?tica de vivienda y movilidad residencial

Georgina Isunza Vizuet**

El prop?sito de este trabajo es presentar un an?lisis del efecto diferenciado de la expansi?n

como un proceso de movilidad residen?al que ha dado lugar a n?cleos fragmentados y

Palabras clave: pol?tica de vivienda, movilidad residencial, Ciudad

Fecha de recepci?n: 13 de agosto de 2008.

Key words: housing programs, residential mobility, Mexico City.

ESTUDIOS DEMOGR?FICOS YURBANOS, VOL. 25, N?M. 2 (74), 2010, 277-316

ESTUDIOS DEMOGR?FICOS Y URBANOS

gor?a "movilidad" se reconoce como una noci?n m?s amplia e integral

penden de los esquemas te?ricos que los sustentan, de la modalidad

sustentar la importancia del tema que me ocupa: el impacto de la

pol?tica de vivienda -especialmente el financiamiento y la participaci?n

nes de movilidad residencial que tienen lugar en la Zona Metropoli

tana del Valle de M?xico (ZMVM).1

pacto diferenciado en el territorio metropolitano y rompe con el

la Ciudad de M?xico en funci?n de los procesos de consolidaci?n,

uno del estado de Hidalgo.

POL?TICA DE VIVIENDA Y MOVILIDAD RESIDENCIAL 279

los desabolladores para vender viviendas producidas con econom?as

que mide el origen y el destino de los flujos intermunicipales de la

ESTUDIOS DEMOGR?FICOS Y URBANOS

Nociones de la categor?a "movilidad" en los estudios urbanos

poblaci?n, en donde se incluyen las migraciones. Merecen especial

El t?rmino movilidad incluye todo tipo de movimientos, tanto

El commuting o movilidad cotidiana de la fuerza de trabajo es un

movimiento pendular, aunque puede inhibir o complementar la

suerte que los individuos satisfacen sus necesidades de vivienda y

organizaci?n territorial, especialmente en procesos metropolitanos.

POL?TICA DE VIVIENDA Y MOVILIDAD RESIDENCIAL 281

en el lugar de residencia, referencia esencial en la organizaci?n de las

el fen?meno metropolitano se traduce en la ampliaci?n del espacio

de lugar de residencia sin que ello implique una alteraci?n de sus

desplazamientos cotidianos y frecuentes; tras un cambio de residencia

mismos, como el trabajo, las compras no cotidianas, las relaciones

En referencia a los determinantes de la movilidad residencial,

algunos estudios analizan la decisi?n de mudarse (Batista, 2004) y sus

componentes (Delaunay y Dureau, 2004) tomando como unidad de

que llevan a la sociedad a definir las normas de las viviendas y las

ESTUDIOS DEMOGR?FICOS Y URBANOS

menos consistente el efecto del n?mero de hijos y es diferente para

incrementa la probabilidad de mudarse, en cambio la probabilidad

una autonom?a residencial. Se observ? que la preferencia por la cer

launayy Dureau, 2004: 110).

El an?lisis transversal de la ciudad y de sus medios de transporte

desde esta perspectiva

POL?TICA DE VIVIENDA Y MOVILIDAD RESIDENCIAL

Quiz? el aporte principal de este estudio haya sido que explor? la

dad las grandes transformaciones espaciales van acompa?adas de

(Montezuma, 2003: 37).

En la discusi?n sobre la movilidad participan algunas formulacio

nes inspiradas en la observaci?n de las ciudades europeas que inten

intensidad de la movilidad residencial; aportan elementos como

tractual y el sistema de tenencia imperante (vivienda en propiedad y

[M?denes, 2004: 9].

En el an?lisis de las ciudades europeas destacan otros determinan

ESTUDIOS DEMOGR?FICOS Y URBANOS

alquiler, la abundancia y accesibilidad de la oferta de viviendas y la

Otro rasgo distintivo, quiz? el m?s importante en comparaci?n

La inestabilidad residencial de los parados es mucho mayor en Alemania,

propiedad [M?denes, 2004: 5].

?Qu? sucede en M?xico con los estudios sobre movilidad residen