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Julio / 2014
INMOBILIARIA
Actualidad
Inmobiliaria
Inmobiliaria
rea
Civil
Contenido
LUIS EDUARDO ALIAGA BLANCO: Contratacin inmobiliaria: Breves notas y apuntes
426
sobre los principales contratos inmobiliarios en la legislacin peruana
JORGE LUIS ASCENCIOS DVILA: La necesaria personalidad jurdica de las
COMENTARIO DE
juntas de propietarios (Comentario a la Resolucin N. 1704-2013-SUNARP- 436
JURISPRUDENCIA
TR-L)
NOS PREGUNTAN Y CONSULTA: Qu medidas legales se deben tomar ante el incumplimiento de
456
CONTESTAMOS
las condiciones de entrega de un producto inmobiliario?
DOCTRINA
Doctrina prctica
RESEA DE
JURISPRUDENCIA
458
DOCTRINA PRCTICA
Breves notas y apuntes sobre los principales
contratos inmobiliarios en la legislacin
peruana
Luis Eduardo Aliaga Blanco
SUMARIO
426
1. Introduccin
2. Definicin de contratacin inmobiliaria
3. Principales contratos inmobiliarios: Generalidades doctrinales y comentarios
3.1. Compraventa inmobiliaria
3.2. Arrendamiento inmobiliario
3.3. Leasing inmobiliario o arrendamiento financiero
3.4. Permuta inmobiliaria
3.5. Comodato inmobiliario
3.6. Suministro inmobiliario
3.7. Donacin inmobiliaria
3.8. Mutuo hipotecario
3.9. Hipoteca sobre inmuebles
4. Conclusiones
5. Bibliografa
Instituto Pacfico
Doctrina prctica
1. Introduccin
En los ltimos 12 aos, el Per viene experimentando un crecimiento prolongado y firme
del sector construccin, manifestado en el
auge de la edificacin y venta de viviendas,
departamentos, complejos inmobiliarios, oficinas y centros comerciales. Este fenmeno ha
sido llamado el Boom Inmobiliario. De esta
forma, se ha generado una mayor demanda
en viviendas, oficinas, crecimiento en el sector
construccin y una mayor demanda en servicios legales necesarios para generar eficiencia
y predictibilidad en todo tipo de contratacin
realizada con respecto de bienes inmuebles.
Considerando la coyuntura descrita, creemos
indispensable realizar una breve y sistemtica
descripcin de los principales contratos regulados por la legislacin peruana sobre bienes
inmuebles a la luz de la posibilidad de su
inscripcin y oponibilidad en el Registro de
Predios de la Sunarp.
RESUMEN
El autor presenta una breve y general descripcin de los principales contratos inmobiliarios
regulados por la legislacin peruana la luz
de la prctica registral y de las exigencias
del aumento en la contratacin a raz del
crecimiento del sector de la construccin
en el Per.
CONTEXTO NORMATIVO
PALABRAS CLAVE
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Doctrina prctica
macin). En definitiva, la transferencia de
propiedad opera con el solo consentimiento,
pero la inscripcin elimina el riesgo de que un
tercero (inscrito y de buena fe) pueda privar
de su derecho al adquiriente.
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Doctrina prctica
cumplidos los cuales viene la devolucin del
bien, al mismo tiempo que el derecho de
uso y disfrute temporalmente cedidos por el
propietario o comodante al comodatario.21
IMPORTANTE
La contratacin inmobiliaria es
definida como la celebracin de
contratos sobre bienes inmuebles.
La necesidad de contratacin sobre
estos bienes da surgimiento a los
contratos inmobiliarios
Muchos tratadistas han intentado encontrar
la finalidad social y econmica de este contrato, es as que Arias Schreiber establece que
se trata de defender los costos y abastecer
de materias primas e insumos para formar
stocks que aseguren los requerimientos de la
clientela23; por otro lado, Renato Corrado
establece que se trata de la satisfaccin de
necesidades futuras24. Por ltimo, Carlos
Giannattasio seala que se trata de satisfacer
necesidades homogneas y permanentes;
y que mediante este contrato se asegura la
regularidad del cumplimiento de las prestaciones25.
Nosotros concordamos con lo expuesto por
Vctor Ramrez quien establece que existen
otros contratos que independientemente
podran satisfacer las necesidades citadas anteriormente por otros autores (compraventa,
donacin, arrendamiento o comodato).
Segn este autor, si no se sabe cuntos son los
bienes que se van a necesitar, y no se quiere
que esa circunstancia afecte la validez de la
celebracin del contrato, entonces tendr que
23 En Revoredo, Delia (comp.), Cdigo Civil. Exposicin de
Motivos y Comentarios, T. VI, Okura, Lima, 1985.
24 Corrado, Renato, Trattato di Diritto Civile Italiano, UTET,
Turn, Madrid, 1950, vol. VII, t. 2, p. 4.
25 Corrado, Renato, Trattato di Diritto Civile e Commerciale,
UTET, Turn, Madrid, 1954, vol. XXIV, t. 1, p. 209.
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Doctrina prctica
pacta que el bien objeto de la prestacin sea
una suma dineraria que el mutuario deber
devolver adicionando los intereses pactados.
Este contrato por naturaleza es oneroso,
sea, que el pago deber realizarse con previo
pacto de un inters que beneficie al mutuario
por la prdida de disponibilidad del bien. Esta
prdida de disponibilidad deber ser cuantificada y distribuirse en lo que se pacte para
compensarla (intereses compensatorios). Cabe
tambin el pacto de intereses moratorios que
podrn generarse ante un incumplimiento
del pago.
Como bien lo expone Fernando Lpez de
Zavala, una de las finalidades del contrato
es poner un capital a disposicin del mutuario. En efecto, l establece que el mutuario
goza de un capital y porque goza del capital
se explica jurdicamente que deba pagar
intereses si as se convino. Los intereses son al
goce del capital en el mutuo oneroso, lo que el
alquiler es al goce de la cosa en la locacin.32
Normalmente las entidades intermediadoras
financieras suelen celebrar contratos de mutuo hipotecario las cuales tienen toda una
estructura y planeamiento preestablecido
para otorgar prstamos dinerarios a privados
que desean adquirir un inmueble. En todos
estos casos, los intermediadores financieros
realizan un anlisis de las condiciones econmicas y financieras de la persona o titular
del prstamo para asegurar su solvencia y
determinar si est en condiciones de asumir
la obligacin de pago bajo las condiciones
que el intermediador establece (tiempo determinado e intereses prefijados). El intermediador financiero, debido a la naturaleza de
sus actividades33, no puede generar prdidas
en el momento de realizacin de una con32 Lpez de Zavala, Fernando J., Teora de los contratos,
Zavala editor, Buenos Aires, 1995, T. V (Parte especial),
pp. 215 -216.
33 Los intermediarios financieros son los que, como su
nombre lo indica, intermedian las operaciones entre
los distintos participantes del mercado. Actan de
mediadores entre quienes desean captar fondos y
los inversores.
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4. Conclusiones
1. En los ltimos 10 aos y debido al denominado Boom Inmobiliario, se ha incrementado la necesidad de contratacin
sobre estos bienes inmueble los cuales se
han convertido en Un objeto de Algo valor
en el mercado.
2. La compraventa inmobiliaria puede ser
definida como el contrato por el cual una
persona (vendedor) se obliga a transferir
un bien inmueble o bienes inmuebles a
favor de otra (comprador) por el pago de
un precio determinado.
3. Por la permuta, los permutantes se obligan
a trasferir recprocamente la propiedad
de bienes. De esta forma, en caso de una
permuta inmobiliaria, el objeto sobre el
cual se intercambiada (cosa) recae sobre
un bien inmueble.
4. El suministro es un contrato medianamente usado en las contrataciones en nuestro
medio, principalmente con empresas que
necesitan peridicamente algn insumo o
materia utilizada para sus actividades. Es
poco frecuente la celebracin de contratos
de suministro sobre bienes inmuebles;
sin embargo, es altamente usado por
empresas constructoras a fin de recibir peridicamente de sus proveedores materias
primas necesarias para la construccin de
sus proyectos inmobiliarios.
38
Aliaga Huaripata, Luis Alberto, Requisitos de validez
de la hipoteca. Propsito del artculo 1099 del Cdigo
Civil, en La hipoteca, Gaceta Jurdica, Lima, 2003, p.
7.
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Doctrina prctica
5. La donacin inmobiliaria consiste en transferir a ttulo gratuito una determinada
cantidad de bienes inmuebles (la totalidad
o parte de ellos).
6. El mutuo hipotecario es un contrato altamente utilizado en nuestra actualidad
debido a su practicidad y su gran utilidad como un medio de financiamiento
ofrecido por entidades intermediadoras
financieras. Se trata de un prstamo que
deber devolverse pagando un inters
previamente pactado, con la opcin de
avalarlo con un derecho real de garanta
(hipoteca).
7. La hipoteca es un derecho real de garanta,
pues asegura el futuro cumplimiento de
una obligacin de acuerdo a los trminos
contractuales; por lo tanto, si el deudor
incumple en el pago, el acreedor hipotecario podr ejecutar judicialmente la
garanta hipotecaria y as podr cobrar
lo adeudado. En la contratacin inmobiliaria, es usualmente celebrado por las
entidades del sistema financiero cuando se
otorgan prstamos (mutuos hipotecarios)
a terceros.
5. Bibliografa
Aliaga Huaripata, Luis Alberto, Requisitos
de validez de la hipoteca. Propsito del
artculo 1099 del Cdigo Civil, en La
hipoteca, Gaceta Jurdica, Lima, 2003.
Arias Schreiber Pezet, Max, Exgesis del Cdigo
Civil de 1984, T. VI (Derecho reales de garanta), Gaceta Jurdica, Lima, 1998.
Castillo Freyre, Mario, en Libro Homenaje a Felipe Osterling Parodi, Palestra, Lima, 2008.
Corrado, Renato, Trattato di Diritto Civile e
Commerciale, vol. XXIV, T. 1, UTET, Turn,
Madrid, 1954.
Corrado, Renato, Trattato di Diritto Civile Italiano, vol. VII, t. 2, UTET, Turn, Madrid,
1950.
Enciclopedia Jurdica Omeba, T. XXIV, Bibliogrfica Argentina, Buenos Aires, 1967.
Gonzles Barrn, Gunther Hernn, Tratado de
derecho registral inmobiliario, Jurista Editores, Lima, 2002.
Jara Flores, Humberto, Contrato de donacin, en Temas de derecho contractual,
Cultural Cuzco, Lima, 1987.
Len Barandiarn, Jos, Contratos en el derecho
Civil Peruano, T. I, Universidad Nacional
Mayor de San Marcos, Lima, 1965.
Lpez de Zavala, Fernando J., Teora de los contratos, T. V (Parte especial), Zavala editor,
Buenos Aires, 1995.
Morales Hervias, Rmulo, Estudio sobre la teora
general del contrato, Grijley, Lima, 2006.
Palacios Pimentel, H. Gustavo, Manual de Derecho Civil, T. II, vol. I, Lima, 2000.
Ramrez Vsquez, Vctor Ral, Contrato de suministro, en Temas de derecho contractual,
Cultural Cuzco, Lima, 1987.
Revoredo, Delia (comp.), Cdigo Civil. Exposicin de Motivos y Comentarios, T. VI, Okura,
Lima, 1985.
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Inmobiliaria
COMENTARIO DE JURISPRUDENCIA
Comentario a la
Resolucin N.
1704-2013-SUNARPTR-L
SUMARIO
Comentario de jurisprudencia
Civil
1.
2.
3.
4.
5.
Introduccin
El contexto
Nociones generales
3.1. Sujeto de derecho Personalidad, persona y capacidad jurdica
3.2. Propiedad horizontal y juntas de propietarios
Breve resea cronolgica y justificativa respecto de las juntas de propietarios
Planteamiento de los problemas: La junta de propietarios, sujeto de derecho sin la llamada
relativa subjetividad y la relevancia de sus efectos
6. Sobre el abuso de derecho en los acuerdos de juntas de propietarios y decisiones inconstitucionales de las mismas
7. Conclusiones
8. Propuestas
9. Bibliografa
1. Introduccin
El Tribunal Registral emiti recientemente la
Resolucin N. 1704-2013-SUNARP-TR-L. De
una lectura rpida de la misma podramos
decir que la materia tratada no tiene mucha
relacin con el tema que nos convoca; sin
embargo, este juicio podra cambiar si po* Ayudante de Ctedra en el curso de Derechos Reales
en la Facultad de Derecho y Ciencia Poltica de la
UNMSM. Ganador del Concurso Nacional de Ponencias en el II Congreso Internacional y IX Congreso
Nacional de Derecho Civil CONADECIVIL Tacna 2013.
Miembro del Taller de Derecho Civil Jos Len Barandiarn.
436
Instituto Pacfico
Comentario de jurisprudencia
En el caso tratado en la resolucin mencionada en el prrafo anterior, se solicita la inscripcin de la renuncia al cargo de presidente de
junta de propietarios; el Tribunal Registral soluciona la controversia amparndose supletoriamente en normas que pertenecen a otros
registros de inscripciones; entonces surgen las
preguntas por qu el tribunal registral debe
desarrollar sus decisiones con articulados que
pertenecen al registro de personas jurdicas,
si las Juntas de Propietarios no tienen esta
calidad?, por qu las Juntas de Propietarios
deben inscribirse en las partidas registrales de
los predios (unidad inmobiliaria)?, son las
juntas de propietarios nicamente la reunin
de propietarios de las secciones exclusivas
en una unidad inmobiliaria?, cul es la real
dimensin de los actos de administracin
de los bienes comunes que se encuentran
dentro de una unidad inmobiliaria?, y sobre
todo, deben, las juntas de propietarios, ser
considerados sujetos de derecho con el estatus
de una persona jurdica?
El presente trabajo tiene como objetivo esbozar una opinin en favor del otorgamiento
de status de persona jurdica a la Junta de
Propietarios, a partir de la importancia que
tienen todos los actos que en el desarrollo de
su existencia pueden llevar a cabo estos entes
colectivos, de las soluciones a problemas de
carcter tcnico a nivel de instituciones como
los registros pblicos, de una mayor relevancia
y real entendimiento de lo que implican los
actos de administracin de bienes comunes
sobre todo el cuidado que debe tenerse al
momento de plasmar conceptos jurdicos sin
entender el contenido de los mismos y el
impacto que ellos tienen en la realidad y por
punto de controversia temas diversos (adquisicin de
bienes, legitimacin para subscribir la constancia de
convocatoria a junta de propietarios, reconocimiento
de junta de propietarios, renuncia al cargo de presidente de junta de propietarios respectivamente), de
su lectura podemos identificar problemas suscitados
al interior de las unidades inmobiliarias y adems lo
ms resaltante a efectos de este trabajo las salidas
que pretende dar el Tribunal Registral a efectos de
solucionar estas controversias.
RESUMEN
El autor se cuestiona respecto a si la Junta de
Propietarios debe ser considerada un sujeto
de derecho con el estatus de persona jurdica. A travs del artculo, de acuerdo con un
profundo desarrollo de diversas instituciones
del Derecho Civil en materia de Derecho de
las Personas, concluye que el ordenamiento
jurdico s debe otorgar el estatus de persona
jurdica a la Junta de Propietarios.
CONTEXTO NORMATIVO
PALABRAS CLAVE
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Civil
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2. El contexto
Como sabemos, el desarrollo econmico
que viene disfrutando cierto sector de la
poblacin peruana ha generado como una
de sus manifestaciones lo que actualmente
llamamos el boom inmobiliario; este fenmeno es el reflejo del aprovechamiento
econmico por parte de un reducido grupo
con poder adquisitivo que los ha llevado a la
construccin de grandes y pequeas unidades
inmobiliarias con crecimiento en direccin a
los espacios areos, divididas en pisos; esta
situacin se debe a la escasez de espacios
geogrficos que por supuesto no ha podido
cubrir la exorbitante demanda de vivienda de
438
Instituto Pacfico
3. Nociones generales
3.1. Sujeto de derecho, personalidad,
persona y capacidad jurdica
Sujeto es aquel que es titular de posiciones jurdicas. Las posiciones jurdicas son en general
las posiciones garantizadas o sancionadas por
la norma jurdica. Sujetos incluso pueden ser
los entes jurdicos que participan en la vida de
relacin como titulares propios de derechos
y deberes3. Partiendo de esta definicin que
se tiene de sujeto de derecho, cabe mencionar que los entes colectivos como las juntas
de propietarios se encuentran englobados
dentro de esta definicin, mxime si existen
normas especiales que habilitan su actuacin
por ejemplo tenemos que hay un rgimen de
qurums mnimos para adopcin de acuerdos, rgimen de convocatorias para la sesiones
de juntas; los artculos 47 y 145 de la Ley y
3
Bianca, C. Massimo, Diritto Civile. La norma giuridica. I
sogetti, Giuffr, Milano, 1990.
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Comentario de jurisprudencia
el Reglamento respectivamente establecen la
posicin jurdica de representacin de la junta
respecto de todos los propietarios; es decir,
la misma ley establece, con todo lo que ello
implica, un rgimen de diferenciacin entre
la Junta y las personas que la conforman. A
esta parte, entonces, podemos decir que las
juntas de propietarios no son nicamente la
reunin de los propietarios de las zonas exclusivas, sino que son un sujeto; esto trae como
consecuencia una diferenciacin del sujeto en
s mismo de las personas que lo conforman.
Si bien parte de la doctrina nacional4 ha considerado que en la actualidad es poco relevante
hacer referencia al concepto de personalidad
jurdica en el sentido clsico5; sin embargo,
a efectos de hacer un mejor desarrollo del
tema que nos convoca considero necesario
referirme al mismo, toda vez que otro sector
doctrinario6, que ha intentado abordar el
tema de las juntas de propietarios, se ha
referido a este concepto en el sentido de que
la legislacin en esta materia7 incurre en deficiencias estn relacionados con el concepto
de personera jurdica8.
4 Es de esta opinin Juan Espinoza, por considerar,
primero, que no tiene aplicacin prctica; y segundo,
porque solo se regula la situacin de dos especficos
sujetos de derecho. Cfr. Espinoza Espinoza, Juan, Derecho
de las personas, 5 ed., Rodhas, Lima, 2008, p.169.
5 Clsicamente se ha distinguido los conceptos de persona y personalidad, entendiendo al primero como
una situacin jurdica y al segundo como la aptitud
para tener dicha situacin jurdica.
6 Gonzlez Barrn ha indicado que en materia de
juntas de propietarios la solucin es clara: la ley no le
ha concebido personera jurdica. Cfr. Gonzlez Barrn,
Gunther, Derecho urbanstico, 6 ed., Jurista, Lima,
2011, p. 576.
7 Nos estamos refiriendo a la Ley N. 27157, Ley de regularizacin de edificaciones, del procedimiento para
la declaratoria de fbrica y del rgimen de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad
comn.
8 En el artculo 47 de la Ley N. 27157 se establece
que La Junta de Propietarios est constituida por
todos los propietarios de las secciones y tendr la
representacin conjunta de estos, como podemos
darnos cuenta a primera vista, la poca claridad de
la norma no permite establecer la real naturaleza de
este ente colectivo, hecho que en el mbito prctico
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Comentario de jurisprudencia
tales en lo que respecta a esta nueva forma
de organizacin.
IMPORTANTE
Existen dos factores importantes que
han determinado en la actualidad
esta nueva forma de convivir: la
escasez de recursos inmobiliarios y
la necesidad apremiante de lugares
donde habitar.
de la vida social; as tenemos que estas consecuencias en la vida jurdica se han manifestado
en el campo civil, laboral, registral y hasta en
el campo constitucional. Estas consecuencias
han tomado la forma de problemas, a efectos
de determinar en el mbito de la responsabilidad civil quin es el sujeto ocasionador
del dao; en el mbito de los accidentes
de trabajo especficamente en el ejercicio
laboral dentro del espacio geogrfico de un
conjunto inmobiliario o centros comerciales,
quines sern los sujetos procesales (demandado) si todos los propietarios en su conjunto
o si es mejor tener en cuenta la viabilidad de
crear un ente especial que agrupe a todos los
propietarios a efectos de comodidad y mejor
amparo de derechos del afectado accidentado
(trabajador); esto es importante porque de lo
que se elija una consecuencia positiva sera la
armonizacin de dos normas especiales del
ordenamiento jurdico, as la Ley N. 27157
y la Ley de seguridad y salud en el trabajo
que ha establecido hasta tres niveles de anlisis con el fin determinar responsabilidad en
siniestros laborales y ms an si estos tienen
lugar dentro de un conjunto inmobiliario; en
el mbito registral, como ya mencionaremos,
problemas funcionales a nivel de la institucin
en lo que respecta a la calificacin y observacin de ttulos ingresados para inscripcin
de enajenaciones o adquisiciones llevadas a
cabo por las Juntas de Propietarios; esto se
manifiesta en el rechazo de la rogatoria ya
que el registrador no cuenta con certeza para
inscribir un acto jurdico realizado por la junta
de propietarios utilizando como argumento de
su rechazo que esta junta de propietarios no
es persona jurdica.
Autorizada doctrina italiana14 menciona que
donde hay intereses superiores en juego, no
hay lugar para la autonoma privada; as el
legislador peruano trat, aunque de manera
deficiente, de seguir esta tendencia al regular
14 Esta no puede regular o tutelar tales intereses, sino
solo intereses privados. Cfr. Ferri, Luigi, La autonoma
privada, traducido al espaol por Luis Sancho Mendizbal, Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid,
1969, p. 13.
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hemos considerado que las Juntas de Propietarios deben ser reconocidas como personas
jurdicas autnoma de los que la conforman,
no solo con un deber de representacin como
dice la Ley, tampoco como un mero rgano
administrativo de los elementos comunes en
la unidad inmobiliaria o, por lo menos, no
por la poco importancia que se le ha dado
a esos actos de administracin, sino por la
complejidad de las relaciones que se van a
generar y que se generan en el da a da de
estos entes colectivos17. Es por esta especial
trascendencia que no compartimos la rplica
de que estos entes colectivos no podran ser
una persona jurdica; ya que no existe la
affectio societatis. En el caso de las Juntas de
Propietarios, no se trata de que ellos tengan
o no la voluntad de crear una persona jurdica, sino que desde nuestro punto de vista
creemos que as como el ordenamiento les
ha brindado la autonoma para relacionarse
del mismo modo el ordenamiento informa de
que dichas agrupaciones por la trascendencia
de sus acciones y operaciones, y los intereses
superiores que se ponen en juego al momento
de generar relaciones jurdicas18 es necesario
que ellos adopten una forma colectiva establecida por la norma, pues no se trata de lo
que quieran los propietarios, sino de regular
de manera ptima sus acciones.
Instituto Pacfico
Comentario de jurisprudencia
Por otro lado, tampoco es vlido el argumento
de que la junta de propietarios es un mero
rgano de administracin de los bienes comunes; eso a estas alturas es impensable, ya
que la realidad ha demostrado que las juntas
de propietarios han ampliado (nuevamente)
su mbito de acciones no al mero acto de
administracin de los bienes comunes. Por
eso, otro de los puntos importantes a favor
del status de persona jurdica de las juntas
de propietarios es entender cul es la real
dimensin de los actos de administracin de
los bienes comunes; en realidad, consideramos que el legislador no ha entendido toda
la serie de actos y negocios jurdicos que se
desprenden cuando se toca el tema de actos
de administracin; la administracin misma
al ser un concepto amplio es englobante
de actos que impliquen la celebracin de
negocios jurdicos, adquisicin y disposicin
de bienes, ser parte en procesos administrativos, ser parte en procesos judiciales (pueden
ser demandados en el mbito laboral, civil,
constitucional), al celebrarse contratos se es
un potencial sujeto de responsabilidad civil
contractual o extracontractual; la toma de
acuerdos en junta pueden llegar a tener trascendencia constitucional, recolectan cuotas
por parte de todos los propietarios, es decir,
tienen un patrimonio; se dirigen de acuerdo
con un inters comn que es la conveniencia
pacfica con todo lo que ello implica de dentro
de la unidad inmobiliaria, entonces vemos
que todas estas consecuencias que son importantes no pueden reducirse a la frase de
administracin de bienes comunes o por lo
menos no como lo ha venido entendiendo la
doctrina nacional basndose mucho en la doctrina espaola19. Consideramos que las juntas
de propietarios como sujetos de derechos al
poner en prctica esta subjetividad es idntica al desarrollo mismo que tiene un sujeto
con estatus de persona jurdica, ms bien la
negada personalidad jurdica de estos entes
colectivos ha generado en el plano material
19 En Espaa donde existen colegios de administracin
de fincas, un nivel al cual la realidad peruana est
muy lejos todava.
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dado que para ellos estos entes colectivos
nicamente son entes que se dedican a la
administracin de los bienes comunes y no
ms que ellos sin brindarle ms importancia,
posicin igualmente criticable.
Como vemos, uno de los puntos centrales de
este trabajo radica en las consecuencias que
otorgara atribuirle personalidad jurdica a
las juntas de propietarios. Las consecuencias
a las que nos referimos estn dadas en los
otros campos del derecho, as tenemos el
derecho laboral que se conjura con la responsabilidad civil contractual y extracontractual;
el derecho civil en especial en al mbito del
derecho de los contratos, por supuesto en el
mbito tributario, as en el campo laboral en
supuestos de responsabilidad por accidentes
en el trabajo, el afectado podr demandar a
la junta de propietarios como persona jurdica
al pago de la indemnizacin en su conjunto
y producto de ello se genera una obligacin
por parte de la junta de resarcir o indemnizar
la cual podra asegurarse con el embargo de
la unidad inmobiliaria o edificio; creo que
la trascendencia del inters que se pretende
proteger hace viable esta posicin.
NORMA RELEVANTE
Los artculos 47 y 145 de la Ley N
27157 y el Reglamento respectivamente establecen la posicin jurdica
de representacin de la junta respecto
de todos los propietarios, es decir, un
rgimen de diferenciacin entre la
Junta y las personas que la conforman.
Debido a que en el campo de la responsabilizad civil en caso de que la junta de propietarios no fuera un persona jurdica el que
asumir los efectos de la obligacin de resarcir
algn dao, sera el presidente de la junta de
propietarios pues fue l quien contrat con
el trabajador sin brindarle, por ejemplo, Las
condiciones mnimas de trabajo; el afectado
tendra que demandar al presidente y este
tendra que responder en su patrimonio o en
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CONCLUSIN MS IMPORTANTE:
Actualmente, existe una escasa e
inadecuada regulacin de la junta
de propietarios. Se advierte que
a pesar de que nuestro sistema
jurdico permite que las juntas de
propietarios estn en la capacidad
para que fcticamente puedan realizar diversos actos que normalmente
realiza una persona jurdica, no se
le ha dado dicho estatus jurdico;
imprescindible para facilitar el
control y administracin de dichas
instituciones jurdicas.
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Al analizar el tema del ejercicio abusivo del
derecho, ha sido sumamente necesario que
la doctrina lo enfoque desde el punto de vista
del derecho subjetivo29 y de la relacin jurdica como vnculo entre dos situaciones jurdicas; en ese sentido, el conflicto que estamos
estudiando tiene lugar tanto en la relacin de
dos sujetos de derecho, sean estos personas
naturales o personas jurdicas, o a nivel de
entes colectivos; esto ltimo es importante
ya que una de las situaciones en las que se
presenta este problema es a nivel de entes
colectivos como las Juntas de Propietarios.
En el sentido antes expuesto, consideramos
que esta figura tiene lugar en las sesiones de
junta de propietarios cuando se pretende y se
adoptan acuerdos por parte de un sector mayoritario afectando intereses de minoras; es
en esta situacin, donde creemos conveniente
que el criterio determinante de un abuso de
derecho es el de proporcionalidad y razonabilidad en los acuerdos que se adoptan y
razonabilidad cuando se ejerce el derecho de
oposicin a los mismos, nos explicamos, que
un determinado acuerdo no siendo de utilidad
ni generando ningn beneficio a la generalidad de los propietario o a las mayora de que
pretende adoptarlo vulnerar los intereses y
derechos de las minoras; estos acuerdos sean
o no adoptados de manera legal por las mayoras establecidas en el reglamento interno;
o en el caso contrario, cuando determinado
acuerdo debido a la trascendencia requieren
el Ttulos Preliminar del Cdigo Civil peruano de 1984.
Anlisis doctrinario, legislativo y jurisprudencial, 2 ed.,
Pontifica Universidad Catlica, Lima, 2005, p. 97.
29 As, pues, en el caso peruano autorizada doctrina ha
considerado que mal haramos en estudiar el abuso de
derecho sin antes referirnos al contenido y alcance de
la entidad a la cual se refiere dicha accin y efecto: el
derecho subjetivo. El sujeto de derecho, protagonista
central de la realidad jurdica y punto de partida con
el cual se define el concepto de derecho subjetivo,
se encuentra en comprensencia con los objetos de
derecho. De la posicin que asume este frente al
ordenamiento jurdico se derivan las situaciones
jurdicas; de las vinculaciones existentes entre estas
ltimas, las relaciones jurdicas. Cfr. Espinoza Espinoza,
Los principios contenidos en el Ttulos Preliminar del
Cdigo Civil peruano de 1984, cit., p. 77.
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7. Conclusiones
1. La nueva forma de convivir que se lleva a
cabo en los conjuntos inmobiliarios genera
relaciones intersubjetivas de ms trascendencia que la doctrina y la legislacin le
han otorgado a estos entes, y si bien el
legislador no ha sido indiferente a este
fenmeno s ha descuidado de manera
grave al no darle la importancia debida;
esto en la omisin del estatus de persona
jurdica cuyas consecuencias se materializan en la realidad social de estos conjuntos
inmobiliarios que es donde se desarrollan
las juntas de propietarios, generando
incertidumbre a nivel de instituciones
como Sunat, Sunarp, que tiene dificultad
al momento de calificar las relaciones
de estas juntas. Estos efectos negativos
a nivel institucional han generado una
disfuncin; ya que en primer lugar no
se tienen partidas especializadas para
las juntas de propietarios en los registros
pblicos, las constantes observaciones a
ttulos ingresados cuando estos entes coen condominio? Reflexiones sobre este mtodo de
cobranza a la luz de recientes sentencias emitidas por
el Tribunal Constitucional, en Gaceta Constitucional,
T. 55, Lima, 2012, p. 233.
32 dem.
33 Artculo 50: Del mrito ejecutivo de las deudas. Los
instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas
ordinarias y/o extraordinarias son ttulos ejecutivos
en base a los cuales se puede promover proceso
ejecutivo....
448
Instituto Pacfico
Comentario de jurisprudencia
han referido a este tema lo hacen de una
manera meramente descriptiva del funcionamiento de una junta de propietarios;
por ello, desde esta lneas demandamos a
la doctrina autorizada nacional a pronunciarse al respecto y tomar partido en este
tema. Desde nuestra humilde posicin,
me he permitido expresarme, en contra
de la doctrina nacional; en ese sentido, me
manifiesto a favor del otorgamiento del
estatus de persona jurdica de las juntas
de propietarios.
4. En definitiva, no compartimos el concepto
de relativa subjetividad, esbozado para
tratar de justificar la deficiencia en la Ley
N. 27157 y como uno de los pilares
fundamentales para negar el estatus de
persona jurdica a la junta de propietarios;
en primer lugar, porque la relatividad no
es predicable de la subjetividad como
categora para ser centro de imputacin
de situaciones jurdicas, sino que la relatividad es predicable de la capacidad
como aptitud para ser titular se situaciones jurdicas. En segundo lugar, esta
relatividad es apropiada en las personas
individuales que por criterio certeza en la
madurez psicolgica a la cual se llega a
los 18 aos, momentos antes del cual se
tiene una relativa capacidad y luego del
cual se puede hablar de capacidad plena;
pues lo mencionado no es predicable en
los entes colectivos en los cuales primero
no es posible aplicar el criterio de madurez
psicolgica por ser de distinta naturaleza a
la de persona individual y segundo porque
en los entes colectivos a nivel de subjetividad no hay medias tintas o se tiene o
no se tiene subjetividad. Por otro lado, la
capacidad de las personas jurdicas est
determinada por el acto de constitucin e
inscripcin en el registro correspondiente,
pero ello en absoluto puede llevarnos a
calificar a un ente colectivo como relativa
subjetividad.
5. Consideramos que los temas de abuso
de derecho e inconstitucionalidad de los
acuerdos tomados en Junta de Propietarios son problemas que perfectamente
Volumen 1 | Julio 2014
8. Propuestas
1. Por lo motivos expuestos en las lneas
precedentes y desde mi posicin como
estudiante de Derecho, me permito hacer
la siguiente propuesta que consiste en
otorgar el estatus de persona jurdica a
las Juntas de Propietarios la cual se materializa con aadir el mencionado trmino
(persona jurdica) al artculo 47 de la Ley
N. 27157 y su TUO de la siguiente manera:
Dice:
Artculo 47 de la Ley: De la constitucin:
La Junta de Propietarios est constituida
por todos los propietarios de las secciones y tendr la representacin conjunta
de estos.
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Civil
Inmobiliaria
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9. Bibliografa
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Comentario de jurisprudencia
TEXTO DE LA RESOLUCIN
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIN N. 1704-2013-SUNARP-TR-L
Lima, 18 oct. 2013
APELANTE : LUIS ALBERTO GARCA BERMDEZ
TTULO
: N. 774006 del 16/8/2013.
RECURSO : H.T.D. N. 79289 del 11/9/2013
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO(s)
: Renuncia de presidente de junta de propietarios.
SUMILLA : RENUNCIA AL CARGO DE PRESIDENTE DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS. La
renuncia al cargo de presidente de la junta de propietarios s es un acto inscribible
en el Registro de Predios, debiendo para tal efecto aplicarse supletoriamente el
artculo 46 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurdicas.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIN PRESENTADA
El Registrador Pblico del Registro de Predios de Lima Oscar Alberto Huerta Ayala tach sustantivamente el ttulo en los trminos siguientes:
Se procede a la tacha sustantiva del presente ttulo al amparo de lo dispuesto en el artculo 42 del
Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos, por los siguientes fundamentos:
Se adjunta al presente ttulo, una solicitud suscrita por el seor Juan Luis Hernndez Gazzo, en calidad
de Presidente de la Junta de Propietarios, solicitando se inscriba su renuncia al cargo, con la correspondiente certificacin notarial de su firma y, la fotocopia legalizada de la carta notarial remitida a la Junta
de Propietarios manifestando su voluntad de renuncia.
Del formulario de solicitud de inscripcin de ttulo y de la documentacin remitida se desprende que
lo que se desea inscribir es la renuncia al cargo del Presidente de la Junta de Propietarios, acto que no
resulta inscribible conforme a la disposicin contenida en el artculo 87 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios, en el cual se establece que nicamente son inscribibles en la partida matriz de
la edificacin, el acto de constitucin de la Junta de Propietarios, la designacin del Presidente y en su
caso, de la Junta Directiva, en mrito al Reglamento Interno.
Siendo ello as, al no tratarse el presente caso de un acto inscribible en este registro, procedemos a la
TACHA SUSTANTIVA de este ttulo, al amparo de lo dispuesto en el artculo 42 inciso b) del Texto nico
Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIN
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Comentario de jurisprudencia
VI. ANLISIS
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Inmobiliaria
1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten
los derechos reales sobre inmuebles.
2. Los contratos de opcin.
3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de
los actos o contratos registrados.
5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6. Los contratos de arrendamiento.
7. Los embargos y demandas verosmilmente acreditados.
8. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos
inscribibles.
9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.
De otro lado, para que estos actos tengan acceso al Registro deben constar en un ttulo, el
mismo que reunir las formalidades exigidas en ley.
6. El artculo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios seala lo siguiente: Son
inscribibles en la partida matriz de la edificacin el acto de constitucin de la junta de propietarios, la
designacin del Presidente y, en su caso, de la junta directiva, en mrito al Reglamento Interno. La
designacin del Presidente o de la junta directiva efectuada con posterioridad se inscribirn en mrito
de la copia certificada del Acta de la Junta de Propietarios en el que conste el acuerdo adoptado con
las formalidades establecidas en el Reglamento Interno. (...).
De la lectura del texto del citado artculo, podemos advertir que los actos inscribibles expresamente contemplados en dicha norma son: la constitucin de la junta de propietarios, el
nombramiento del presidente o en su caso el de la junta directiva. Asimismo, se advierte que
la inscripcin se efecta en mrito del reglamento interno, y en el caso que el nombramiento
del presidente o de la junta se efecte con posterioridad, se registrar en mrito a la copia
certificada del Acta de la Junta de Propietarios en la que conste dicho acuerdo.
La doctrina es partidaria del principio de tipicidad del contenido del Registro; as, solo los
actos o hechos que dispongan las leyes se considerarn como inscribibles, de tal modo que
la tipicidad no queda al arbitrio de los particulares o del Registrador.
As, los actos susceptibles de acceder al Registro de Predios y con ello, gozar de los efectos y
de la proteccin que este otorga, como la publicidad, la legitimacin o la fe pblica registral,
se encuentran contemplados principalmente en el artculo 2019 del Cdigo Civil, y en otras
normas especiales como el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Sin embargo, existen casos en los que aunque un acto no haya sido expresamente contemplado
como inscribible, atendiendo a su naturaleza y a que se encuentra directamente vinculado
con otro que s fue considerado como inscribible, debe considerarse como tal.
Ello ocurre con la renuncia al cargo de presidente de la junta de propietarios, pues implica la
extincin de la designacin del mismo presidente. Si bien el artculo 87 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios solo contempl como inscribible el nombramiento de
dicho cargo, ello no puede llevarnos a concluir que la renuncia no constituye acto inscribible
ya que resultara contrario a derecho asumir que aquella persona que en un momento fue
designada y luego se registr, quede vinculada sin posibilidad de renuncia hasta que se nombre
a otra persona en el mismo cargo. As, la omisin incurrida en el citado artculo 87 debemos
atribuirla a una deficiencia legislativa.
Asumiendo entonces que la renuncia al cargo de presidente de la junta de propietarios es un
acto inscribible, debemos determinar cul ser la documentacin idnea para dicha inscripcin.
7. Segn reiterados pronunciamientos de esta instancia, la renuncia es el acto unilateral que
importa la voluntad de apartarse del cargo. Tiene carcter recepticio, esto es, produce efectos
y por lo tanto es vlida y eficaz cuando llega al conocimiento del destinatario, y dirigida al
dominus, es decir, a la persona que le otorg dicha representacin. Ello, en atencin a que
el artculo 154 del Cdigo Civil, seala que el representante puede renunciar a la represen-
454
Instituto Pacfico
Comentario de jurisprudencia
tacin comunicndolo al representado. El representante est obligado a continuar con la
representacin hasta su reemplazo, salvo impedimento grave o justa causa. El representante
puede apartarse de la representacin si notificado el representado de su renuncia, transcurre
el plazo de treinta das ms el trmino de la distancia, sin haber sido reemplazado.
En el mismo sentido, el artculo 46 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas
Jurdicas establece:
Para la inscripcin de la renuncia de un representante o integrante de un rgano deber
presentarse la solicitud del renunciante con firma certificada por notaro, acompaada de la
carta de renuncia con la constancia de haber sido recibida por la persona jurdica, en original,
en copia certificada notarialmente o autenticada por fedatario de cualquier Oficina Registra!
que integre algn rgano desconcentrado de la Superintendencia Nacional de los Registros
Pblicos. Tambin podr inscribirse en mrito de! acuerdo de aceptacin de la renuncia
adoptado por el rgano competente, conforme a ley o al estatuto.
8. Atendiendo a que en el presente caso, la renuncia cuya inscripcin se solicita no ha sido
aceptada por la junta de propietarios, corresponde aplicar de manera supletoria el artculo
46 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurdicas.
9. Siendo que en el presente caso, se ha adjuntado solicitud con firma certificada por notario
y copia de la carta notarial de renuncia al cargo de presidente de la junta de propietarios
del Edificio Villarn del 12/7/2013 suscrita por Juan Luis Hernndez Gazzo, con certificacin
notarial de su entrega, corresponde registrar la renuncia solicitada.
Conforme a lo sealado, procede dejar sin efecto la tacha sustantiva formulada por el Registrador.
Con la intervencin de las Vocales (s) Beatriz Cruz Peaherrera y Andrea Paola Gotuzzo Vsquez,
autorizadas mediante Resolucin N. 145-2013- SUNARP/PT del 30/5/2013 y Resolucin N.
246-2013-SUNARP/PT del 17/9/2013, respectivamente.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIN
DEJAR SIN EFECTO la tacha sustantiva formulada por el Registrador del Registro de Predios de
Lima al ttulo referido en el encabezamiento, de conformidad a los fundamentos vertidos en el
anlisis de la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.
SS.
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA / BEATRIZ CRUZ PEAHERRERA / ANDREA PAULA
GOTUZO VSQUEZ
Actualidad Civil
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Actualidad
Civil
Inmobiliaria
Qu medidas legales se deben tomar ante el incumplimiento de las condiciones de entrega de un producto
inmobiliario?
CONSULTA
Augusto hace unos meses ha comprado un departamento donde la empresa constructora se oblig a entregrselo en un plazo de tres meses
contados desde la celebracin del contrato (contrato de compraventa
de bien futuro). Llegado el plazo, la constructora posterg la entrega
aduciendo problemas en el trmite ante Registros Pblicos y la Municipalidad del distrito donde se ubica el bien que impiden que pueda
concretarse la entrega del inmueble. Ante este escenario. Qu debe
hacer Augusto?, y a quin debe recurrir?
Por tanto, en el caso propuesto, los problemas que se pudieran ocasionar por los
Al respecto, se debe tener en cuenta que actualmente los casos conflicto que versan sobre
productos y servicios inmobiliarios son de competencia de Indecopi, siempre y cuando exista
una relacin de consumo entre el consumidor
y el proveedor. Por tanto, el primer anlisis que
debemos hacer es si son aplicables o no las
normas de proteccin al consumidor.
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Actualidad Civil
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Actualidad
Resea de jurisprudencia
Civil
Inmobiliaria
RESEA DE JURISPRUDENCIA
Resolucin N.
0216-2014/SPCINDECOPI
Materia
Actividad
Normas aplicables
Fundamentos jurdicos
relevantes
TEXTO DE LA RESOLUCIN
TRIBUNAL DE DEFENSA DE LA COMPETENCIA
Y DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL
Sala Especializada en Proteccin al Consumidor
RESOLUCIN 0216-2014/SPC-INDECOPI
EXPEDIENTE 009-2013/CPC-INDECOPI-LAL
PROCEDENCIA
: Comisin de la Oficina Regional del Indecopi de La Libertad
PROCEDIMIENTO : De parte
* Resolucin emitida por el Tribunal de Defensa de la Competencia y de la Propiedad Intelectual, Sala Especializada
en Proteccin del Consumidor, en el Expediente N. 009-2013/CPC INDECOPI-LAL.
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Resea de jurisprudencia
DENUNCIANTE
DENUNCIADA
MATERIA
ACTIVIDAD
:
:
:
:
Actualidad Civil
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Actualidad
Civil
Inmobiliaria
(i) En la clusula quinta del contrato de separacin se estableci que la denunciante tena la
obligacin de cumplir con suscribir el contrato de compraventa del inmueble en un plazo
de quince das calendario; mientras que la obligacin de la Inmobiliaria consista en abstenerse de ofrecer a terceros el inmueble separado por la seora Alcntara;
(ii) siendo que la denunciante incumpli con su obligacin de suscribir el contrato de compraventa del inmueble en el plazo establecido, la Inmobiliaria se encontraba facultada para
resolver el contrato de separacin en virtud de la clusula antes expuesta;
(iii) la Comisin no ha respetado los tres requisitos establecidos en el artculo 49.2 del Cdigo
para la determinacin de una clusula abusiva: (a) la naturaleza de los productos o servicios
objeto del contrato; (b) las circunstancias que concurren al momento de su celebracin;
y (c) las dems clusulas del contrato o de otro que este dependa; y, en ese sentido, la
resolucin de primera instancia careca de motivacin;
(iv) no hubo falta de idoneidad en el servicio ofrecido puesto que en el contrato se estableci
claramente las condiciones del contrato, por lo que el consumidor no vio defraudado sus
expectativas; y,
(v) finalmente cuestion la multa impuesta.
ANLISIS
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Resea de jurisprudencia
7. La seora Alcntara denunci a la Inmobiliaria por haberle aplicado una clusula que consideraba abusiva, pues la misma estableca que en caso la usuaria no cumpla con suscribir el
contrato de compraventa por motivos personales, se resolvera el contrato de separacin y
no le sera devuelto el monto pagado por tal concepto.
8. La Comisin declar fundada la denuncia contra la Inmobiliaria pues consider que haba
negado a devolver la suma de S/ 1 500,00 que pag la denunciante para reservar la compra
de un inmueble en base a una clusula abusiva, sancionndola con 4 UIT.
9. En su recurso de apelacin, la denunciada aleg que en la clusula quinta del contrato de
separacin se estableci que la denunciante tena la obligacin de cumplir con suscribir el
contrato de compraventa del inmueble en un plazo de quince das calendario, mientras que la
obligacin de la Inmobiliaria consista en abstenerse de ofrecer a terceros el inmueble separado
por la seora Alcntara. En tal sentido, en la medida que la denunciante incumpli con su
obligacin de suscribir el contrato de compraventa del inmueble en el plazo establecido, la
Inmobiliaria se encontraba facultada para resolver el contrato de separacin en virtud de la
clusula antes expuesta.
10. Obra en el expediente, el contrato de separacin en el cual se estableci lo siguiente5:
CLUSULA QUINTA: se deja constancia que la separacin de EL/LOS INMUEBLE/S ser hasta un
plazo mximo de quince (15) das calendario, contados a partir de la fecha de suscripcin del presente
documento, plazo dentro del cual las partes debern celebrar el contrato de compraventa respecto
a EL/LOS INMUEBLE/S (...)
Transcurrido el plazo indicado en el prrafo de la presente clusula, sin que las partes hubieran celebrado el contrato de compraventa mencionado, EL VENDEDOR podr resolver el presente contrato
y LA COMPRADORA perder el derecho de separacin. Para ello, EL VENDEDOR deber remitir una
carta notarial a LA COMPRADORA que ha perdido el derecho de la separacin de EL/LOS INMUEBLE/S
(...)
- En caso la no suscripcin del contrato se deba al desistimiento de LA COMPRADORA por motivos personales, o no se haya firmado el contrato de compraventa por no haber presentado
los documentos requeridos, o a la falta de pago del saldo de la cuota inicial dentro del plazo
estipulado para ello, EL VENDEDOR proceder a retener el cien por ciento (100%) del depsito,
por concepto de lucro cesante. (...)
- En caso LA COMPRADORA se comuniquen con EL VENDEDOR para mantener la presente separacin de EL/LOS INMUEBLE/S, y siempre que EL VENDEDOR de su conformidad de mantener
esa separacin, EL VENDEDOR podr otorgarle a LA COMPRADORA un nuevo plazo de hasta
diez (10) das calendario adicionales para formalizar el contrato de compraventa (...)
11. Como se advierte, la clusula quinta prev expresamente la obligacin de las partes de suscribir
el contrato de compraventa del bien dentro de un plazo de quince das calendario previo
pago del saldo de la cuota inicial por parte de la compradora estableciendo adems que, en
caso de que la falta de suscripcin se deba a causas imputables a la compradora (desistimiento
por motivos personales, falta de presentacin de documentos requeridos o falta de pago del
saldo la cuota inicial) el vendedor retendr el depsito efectuado por separacin.
12. Al respecto debe indicarse que, contrariamente a lo sealado por la primera instancia, la
referida clusula no tiene como presupuesto la mala fe por parte del proveedor, sino que
establece una penalidad ante un supuesto de incumplimiento por parte del comprador, es
decir, cuando la operacin de compraventa no se llega a concretar por una causa atribuible
al comprador evitando de esta manera que la parte vendedora vea afectados sus intereses.
En efecto, resulta una prctica comn en el sector inmobiliario que los acuerdos de separacin establezcan clusulas similares puesto que detrs de ello subyace la idea de que ante un
incumplimiento de parte del comprador que impida la concrecin de la operacin de com49.2 Para la evaluacin de las clusulas abusivas, se tiene en cuenta la naturaleza de los productos o servicios objeto
del contrato, todas las circunstancias que concurren en el momento de su celebracin, incluida la informacin
que se haya brindado, as como todas las dems clusulas del contrato o de otro del que este dependa. (...)
5 A foja 8 del expediente.
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