CONDOMINIOS: COMO FUNCIONA?

sus

Administrador: es nombrado y revocado por la

Asamblea de Propietarios, dura un (1) ao en
funciones
y
puede
ser
reelecto.
El
administrador puede ser persona natural o
jurdica

Agua

Comn: la que gastamos en el edificio para

regar jardines, plantas, limpieza de
reas comunes, piscina. El propietario
no
debe desconocer el pago de este gasto
comn, ya que aun cuando no lo usa de
manera directa, constituye un gasto comn al cual est obligado
a pagar.

Alcuota: es la cuota parte que cada propietario tiene en la

propiedad general de un Edificio, y con respecto a ese
porcentaje le corresponde aportar a los gastos comunes de
acuerdo a la alcuota que le corresponda segn el documento
de propiedad y de condominio.

rea Comn de uso exclusivo: el uso exclusivo de determinadas

reas comunes viene dado por Documento de Condominio, en
este caso confiere uso mas no derecho de propiedad de tal rea,
ejemplo: patio de retiro, jardn frente a PB, terrazas y espacios
en azoteas. El propietario cuyo uso comn le ha sido asignado,
tiene el derecho de disfrute, mas no de disposicin y asume el
pago de gastos de mantenimiento y reparaciones menores.

Asambleas de Propietarios:
es la mxima autoridad en
inmuebles sometidos a la
propiedad horizontal, sus
decisiones son obligatorias
para todos los propietarios,
hayan asistido o no a la
misma, hayan salvado su
voto
o
manifestado
inconformidad
con
los
acuerdos
logrados,
haya
asistido pero se niega a
firmar el acta.

La nica manera de desconocer o desobedecer los acuerdos de

una Asamblea, es impugnando su Nulidad ante los tribunales
competentes, dentro de los 30 das siguientes a su celebracin.

Tienen derecho a voz y voto en toda asamblea, los propietarios

de inmuebles, no los inquilinos.

Las asambleas de propietarios deben celebrarse cumpliendo con

los requisitos establecidos en el artculo 24 de la Ley de
Propiedad Horizontal, a saber:

1. Publicar en prensa la convocatoria con 3 das de anticipacin

2. Fijar en lugares visibles
y pblicos del Edificio dicha
convocatoria (ascensores, estacionamientos, carteleras)
3. Dejar un ejemplar de la convocatoria en cada inmueble

4. Levantar un Acta que firmaran los propietarios asistentes a la

misma.

los

Conserje:
ya
no
podemos
llamarle
conserje porque segn la Ley especial que
rige, este trmino es peyorativo o
denigrante,
Existen
todava
estos
trabajadores pero ahora son llamados
TRABAJADORES
RESIDENCIALES,
y
adicional a las normas de la Ley
Orgnica del Trabajo, le es aplicable la
Ley especial para la Dignificacin de
trabajadores
residenciales,
publicada en Gaceta 39.668
del 6 de mayo de 2011.

El patrono del trabajador residencial es la Comunidad de

Propietarios y no el Administrador.

Copropietario: tiene esta cualidad quien adquiere un inmueble

en condicin de tal, bien sea mediante compra, dacin en pago,
herencia, y cualquier otro medio de adquirir una propiedad. En
este caso la persona es propietaria de su inmueble y
copropietaria sobre cosas y reas comunes en proporcin a la
alcuota de su inmueble. Dos o ms personas pueden ser
propietarias de un solo inmueble.

Deudas de condominio: cuando agotemos gestiones de cobranza

y diligencias amistosas de cobro que hayan sido infructuosas y
lastimosamente las deudas alcancen montos considerables, la
misma debe ser demandada ante los tribunales Civiles, ya que
es el mecanismo que la Ley dispone para ello. Las deudas de

condominio se demandan por el procedimiento de la Va

Ejecutiva.

La
como
a

travs

la

suspensin de servicios bsicos

agua, electricidad, o limitacin
propiedad constituyen hechos
arbitrarios
que
deben
evitarse en toda comunidad. No
podemos suspender agua, prohibir
entrada al edificio, eliminar llaves
de acceso al estacionamiento
porque derechos constitucionales
lesionados, sern restituidos
a
de Amparo Constitucional.

Las deudas de condominio prescriben a los 20 aos por ser

obligaciones Propter rem, estn ligadas a la propiedad y no a la
persona. Planillas de condominio no son facturas que vencen a
los 3 aos.

Documento de Condominio: sus normas son obligatorias para

todos los propietarios, es modificado por unanimidad de los
propietarios.

Finiquito

de

Administracin:
documento
que
firman
Administrador y comunidad representado
pro la junta de condominio y que pone fin
la relacin contractual.

La

ley no establece lapsos para presentar

finiquitos una vez culminada la
relacin
contractual,
este
lapso,
generalmente lo fijan las partes va contrato.

Fondo de Reserva: constituye la reserva en dinero que tiene

toda comunidad, se alimenta del aporte de cada propietario de
manera mensual, la Ley de Propiedad Horizontal no lo regula
pero generalmente el rgimen de este Fondo viene en todo
documento de condominio, donde la mayora de las veces se
estipula que se incrementa con el aporte del 10% mensual de los
gastos comunes. Es creado para contingencias, emergencias y
gastos mayores.

Gastos Comunes: los gastos

mensuales en los que incurre
cualquier edificio: vigilancia,
electricidad, agua, trabajador
residencial
(antes
conserje),
mantenimiento
de
jardines,
ascensores,
y
otros
gastos
comunes.

El propietario paga los gastos en proporcin a su alcuota y no

por partes iguales entre todos.

Los Gastos comunes son: (Art. 11 de la Ley de Propiedad

Horizontal)

1. Los causados por la administracin, conservacin, reparacin

de cosas comunes.
2 Los que se hubieren acordado como tales por el 75% de los
propietarios.
3. Los declarados comunes por la Ley o por el Documento de
Condominio.

Est
menos, y

La
por

Junta de condominio: Decide por

mayora
de
votos,
tiene
facultades de vigilancia y control.
conformada por 3 propietarios por lo
3 propietarios suplentes (no pueden ser
miembros de junta de condominio,
el inquilino, el hermano del
propietario,
el
empleado
del
propietario cuando ste sea una
persona jurdica.
Junta de condominio decide por
mayora de votos, decisiones tomadas
uno solo de ellos est viciada de
Nulidad.

La Junta de condominio es nombrada por la Asamblea de

Propietarios, dura un (1) ao en sus funciones y puede ser
reelecta.
Ley de Propiedad Horizontal: contiene las normas que rigen a
los condominios,
deben ser cumplidas por todos los
propietarios, vivan o no en el inmueble (apartamento, oficina,
local). La ley vigente fue publicada en la Gaceta Oficial N 3241
de fecha 18 de Agosto de 1983.

Libros en el condominio: se deben llevar 3 libros (Asambleas,

Junta, Contabilidad) todos deben ser previamente autenticados
ante una Notaria Publica (Art. 20).
Recibo de condominio: llamamos recibo de condominio a la
Planilla,
relacin
de
gastos
mensuales
que
reflejan
detalladamente los Gastos Mensuales en los que incurre el
Edificio, all se relacionan tambin los ingresos si los hubiere, el
estado de Fondos, provisiones para pagos de Luz y Agua y
dems cuentas que componen los Gastos e ingresos de un
inmueble.
Reglamento de Condominio: debe ser aprobado por la Asamblea
de Propietarios y el mismo debe ser registrado ante la oficina de
Registro Inmobiliario, caso contrario no tendr valor alguno (Art.
26).

Rendicin de Cuentas: tanto Administrador como Junta de

condominio
deben
presentar
cuentas
de
su
gestin
Generalmente se presentan cuentas anualmente ante la
Asamblea de Propietarios presentando la relacin detallada de
ingresos y egresos de la administracin.
Vecinos ruidosos: 3 vas
para atacar ruidos molestos
en nuestra comunidad. 1)
Conversar con el vecino. 2)
Acudir ante el Juez de Paz
Comunal
ya
que
tiene
competencia
en
esta
materia. 3) Denunciar la
perturbacin a la tranquilidad pblica y privada ante las
Fiscalas Municipales.

La perturbacin a la tranquilidad pblica prev una pena de

hasta 100 unidades tributarias segn lo dispuesto en el artculo
506 del cdigo penal.