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MARCO NORMATIVO
Cdigo Civil: arts. V T.P, 144, 202, 386, 1062, 1359,
1058, 1098, 1099, 1135, 1412, 1429, 1430, 1583,
1625, 2014, 2018, 2019 y 2022.
TUO del Reglamento General de Registros Pblicos,
Resolucin N 195-2001-SUNARP/SN (01/10/2001):
arts. III del TP y 32.
PALABRAS CLAVE: Nulidad / Invalidez / Validez/ Ineficacia / Escritura pblica / Nulidad de acto jurdico
Recibido:
10/07/2016
Aceptado: 13/07/2016
RESUMEN
Introduccin
En el IX Pleno Casatorio se discute si es
posible analizar, dentro del proceso de otorgamiento de escritura pblica (en adelante,
POEP), la validez del acto respecto del cual
se demanda el otorgamiento de la formalidad. A la fecha los fallos son contradictorios: mientras que para algunos vocales s
es posible dicho anlisis, para otros el POEP
se limita al cumplimiento de una formalidad, debiendo dejarse de lado el anlisis de
las cuestiones vinculadas con la validez del
acto.
Docente de Derecho Civil en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM), Universidad de Lima, Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas y Universidad de San Martn de Porres. Asociado del Estudio Philippi Prietocarrizosa
Ferrero DU & Ura. Magster en Derecho Civil por la Ponticia Universidad Catlica del Per (PUCP).
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Artculo III del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos:
Principio de Titulacin Autntica:
Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de
ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el ttulo, salvo reserva expresa.
Artculo 2022 del CC.- Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes tambin tienen derechos reales sobre los
mismos, es preciso que el derecho que se opone est inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho comn.
Artculo 2014 del CC.- El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro
aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los ttulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.
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te
del autor
El problema con que un juez otorgue la escritura pblica de un acto
nulo es que ello le permitira al falso
adquirente inscribir su derecho en el
Registro, y por el juego de la apariencia registral podra transferir el derecho (que en realidad no tiene pero que
el Registro genera la apariencia de
que s) a un tercero de buena fe, quedando este ltimo protegido frente al
verdadero titular. La contingencia en
este caso se le genera al verdadero
titular, pues se le obliga a interponer
una demanda de nulidad e inscribirla
antes de que el tercero consolide su
adquisicin.
y contratos que llegan a sus manos y permite a los jueces hacerse de la vista gorda
frente a los vicios de invalidez que afectan
a los actos respecto de los cuales se interponen demandas de otorgamiento de escritura pblica. Desde un punto de vista sustancial, entonces, no existe impedimento
alguno para que un juez pueda (deba) analizar la validez del acto cuyo otorgamiento de
escritura pblica se demanda.
Tampoco tienen sustento las objeciones de
ndole procesal (en las que muchas veces
se amparan los jueces para rehuir al anlisis
de validez) segn las cuales siendo el POEP
un proceso sumarsimo no es factible analizar la validez del acto. Como bien seal
la Dra. Eugenia Ariano durante su exposicin como amicus curiae, la sumariedad
del POEP no representa un real problema,
pues sumarsimo no es sinnimo de proceso de cognicin sumaria, entendido este
ltimo como un proceso en donde existe una
limitacin de la cognicin. Sumarsimo,
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te
del autor
Carecera de toda lgica un sistema
jurdico que obliga a notarios y registradores a analizar la validez de los
actos jurdicos y contratos que llegan
a sus manos y permite a los jueces
hacerse de la vista gorda frente a los
vicios de invalidez que afectan a los
actos respecto de los cuales se interponen demandas de otorgamiento de
escritura pblica. Desde un punto de
vista sustancial, entonces, no existe
impedimento alguno para que un juez
pueda (deba) analizar la validez del
acto cuyo otorgamiento de escritura
pblica se demanda.
pronunciamiento en su parte resolutiva (es
decir, el juez no declara la nulidad del
acto). Del mismo modo, hay consenso en
que el anlisis de validez el acto debe generare en torno al contradictorio sostenido
entre las partes, en donde cada una de ellas
pueda exponer sus argumentos y presentar
las pruebas que considere oportunas.
El tema en controversia es si las consideraciones expuestas en el POEP sobre la validez
del acto generan o no cosa juzgada. Particularmente considero que si el tema fue materia de anlisis dentro del POEP, ya sea porque alguna de las partes lo invoc o porque
el juez de ocio valor la existencia maniesta de una nulidad, entonces queda cerrada
cualquier posibilidad de anlisis posterior
en un nuevo proceso. Cosa distinta ocurrir
cuando dentro del POEP no se haya formado
contradictorio sobre el tema, ya sea porque
ninguna de las partes lo invoc o porque el
juez no la valor de ocio al no estar frente a
un caso de maniesta nulidad.
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Artculo 1412 del CC.- Si por mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura pblica o cumplirse otro requisito que no revista la forma solemne prescrita legalmente o la convenida por las partes por escrito bajo sancin de nulidad,
estas pueden compelerse recprocamente a llenar la formalidad requerida.
Artculo 1625 del CC.- La donacin de inmuebles debe hacerse por escritura pblica () bajo sancin de nulidad.
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te
del autor
La pregunta es qu sucede si la nulidad del acto se debe a una razn distinta al incumplimiento de la formalidad. Es factible invocar en estos casos
la denominada nulidad manifiesta?
El artculo 220 del CC le otorga al juez
la prerrogativa de analizar de oficio la
nulidad del acto independientemente
de la razn o causa de la nulidad. Naturalmente como acabo de sealar el
caso ms claro de nulidad manifiesta
es aquel en donde se incumple con
la formalidad solemne, pero no hay
ninguna razn para limitar la apreciacin de oficio de la nulidad a este caso
puntual.
Precisamente este fue el criterio de la Corte
en la sentencia del IV Pleno Casatorio, en
donde se determin que dentro de un proceso de desalojo (sumarsimo, al igual que el
POEP) el juez s poda apreciar de ocio la
nulidad (por la causa que fuere) del acto con
el cual se deende el demandado:
5.3. Si en el trmite de un proceso de desalojo, el juez advierte la invalidez absoluta y evidente del ttulo posesorio, conforme lo prev el artculo 220 del Cdigo
Civil, solo analizar dicha situacin en
la parte considerativa de la sentencia
sobre nulidad manifiesta del negocio
jurdico y declarar fundada o infundada la demanda nicamente sobre el desalojo, dependiendo de cul de los ttulos
Artculo 1359.- No hay contrato [no existe] mientras las partes no estn conformes sobre todas sus estipulaciones, aunque la discrepancia sea secundaria.
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Artculo V del Ttulo Preliminar del CC.- Es nulo el acto jurdico contrario a las leyes que interesan al orden pblico o
a las buenas costumbres.
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Es posible que en el proceso de otorgamiento de escritura pblica existan otras razones, distintas a la invalidez del acto, que justifiquen que la
demanda sea desestimada. Como
bien se dijo en la audiencia del IX
Pleno Casatorio, el anlisis del juez
no debiera ser uno de invalidez, sino
un examen que determine, de forma
general, si existen razones que hagan
exigible la formalidad que se demanda
o, por el contrario, si existe alguna circunstancia, razn o causa que haga
dudar sobre la pertinencia del otorgamiento de la escritura pblica que
se demanda.
Por ejemplo, qu pasa si el demandado en
el POEP se deende invocando no la invalidez del acto, sino la inecacia del mismo? A
continuacin pasar a analizar una serie de
casos en donde esto podra suceder, debiendo
tenerse en cuenta que la inecacia como tal
puede derivar de distintas causas (que el acto
haya sido celebrado por quien carece de la
legitimidad para contratar, o que el acto est
sometido a una condicin suspensiva, o que
en el acto se haya establecido una reserva de
dominio y el precio no haya sido an cancelado, o que el acto haya quedado resuelto por
alguna de las partes, entre otras).
1. La ineficacia por falta de legitimidad
para contratar
Imagnese que se solicita el otorgamiento
de la escritura pblica de una compraventa
en donde interviene como vendedor una
persona que, si bien figura en el Registro
como nico propietario del bien, adquiri
el inmueble estando casado, por lo que la
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verdadera propietaria era la sociedad conyugal y, por ende, el contrato debi ser rmado por los dos cnyuges. Podr la Corte
negarse a otorgar la escritura pblica amparndose en la inecacia (no invalidez) acreditada de la compraventa al haber sido celebrada por quien careca de legitimidad para
vender?8. Considero que el anlisis de los
jueces respecto del acto cuya formalidad se
exige no debe limitarse a la validez, sino tambin a su ecacia, tal como lo hara un notario que recibe una minuta de compraventa
en donde interviene como vendedor una persona en cuyo DNI gura como casado. Naturalmente el notario se negar a otorgar la
escritura pblica porque de lo contrario estara permitiendo que un acto inecaz llegue al
Registro. El notario, entonces, no se limita a
hacer un juicio de validez del acto, sino a
descartar que exista alguna razn que haga
inexigible el otorgamiento de la formalidad,
ya sea que esta razn est vinculada con la
invalidez o con la inecacia. Por qu razn
un juez no podra hacer un anlisis con esa
amplitud? Si las partes invocan el vicio de
inecacia o, sin que ninguna de ellas lo haga,
tal inecacia resulta maniesta para el juez,
esta podr valorarla de cara a determinar si
otorga o no la escritura pblica.
2. Ineficacia por reserva de dominio
Imagnese que A y B rman una minuta
de compraventa con reserva de dominio y
ante la negativa de A de rmar la escritura pblica B interpone un POEP. Debe
el juez otorgar la escritura pblica solicitada
por B?
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te
del autor
Con una demanda de otorgamiento de
escritura pblica no se busca crear un
contrato distinto a aquel que le sirve de
base. Lo que se quiere es simplemente
revestir al contrato de la misma formalidad que las partes le hubiesen otorgado de haberse puesto de acuerdo.
Por ejemplo, en el caso de un contrato
que contiene las clusulas A, B, C y D,
si las partes voluntariamente lo elevan a escritura pblica esta tendr las
mismas clusulas A, B, C y D. En caso
una de las partes se niegue a firmar
la escritura pblica, la demanda que
se interponga para dicho fin deber
buscar obtener una escritura pblica
que contenga las clusulas A, B, C y D.
La regla en la transferencia de propiedad
inmobiliaria es que la sola celebracin del
contrato convierte al comprador en propietario. Una de las excepciones (convencionales en este caso) es la denominada reserva de
dominio o reserva de propiedad9, en virtud
de la cual las partes pactan que el comprador solo se convertir en propietario una vez
cancelada la totalidad del precio de venta.
Producida dicha cancelacin las partes rman un nuevo documento dando cuenta de
ello y declarando la transferencia a favor del
comprador.
Si bien mi posicin sobre el particular es que en este caso el acto resulta vlido pero inecaz, el tema fue materia de anlisis en la Audiencia del VIII Pleno Casatorio, respecto del cual an no se emite sentencia.
Artculo 1583 del CC.- En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se
haya pagado todo el precio o una parte determinada de l, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume
el riesgo de su prdida o deterioro desde el momento de la entrega.
El comprador adquiere automticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del precio convenido.
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11 Artculo 2019 del CC.- Son inscribibles los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
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te
del autor
Si el Cdigo Civil permite que se inscriban en el Registro el cumplimiento
de las condiciones suspensivas es
porque previamente ha admitido que
se inscriban actos cuyos efectos quedan condicionados a un hecho futuro e
incierto. Siendo as, el inters del comprador cuya adquisicin est sometida
a condicin suspensiva podra ser inscribir su contrato para informarle a los
terceros sobre su eventual (aunque
incierta) adquisicin.
el vendedor (demandado) se deende alegando que el contrato ya qued resuelto.
Deber el juez otorgar la escritura pblica?
Como es obvio, si esta resolucin del contrato consta en una sentencia expedida dentro de un proceso judicial y que cuenta con la
calidad de cosa juzgada, la demanda deber
ser rechazada pues no corresponde otorgar
escritura pblica de un contrato que ya no
existe. Pero qu sucede si la resolucin no
fue declarada en un proceso judicial, sino
que el vendedor, valindose de alguno de
los mecanismos de resolucin extrajudicial (resolucin por intimacin13 o por clusula resolutoria expresa14) dej sin efecto el
contrato. El juez deber tomar en cuenta
12 Lo que el artculo 2019 denomina condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos, no es otra cosa
que las condiciones suspensivas.
13 Artculo 1429 del CC.- En el caso del artculo 1428 la parte que se perjudica con el incumplimiento de la otra puede
requerirla mediante carta por va notarial para que satisfaga su prestacin, dentro de un plazo no menor de quince das, bajo
apercibimiento de que, en caso contrario, el contrato queda resuelto.
Si la prestacin no se cumple dentro del plazo sealado, el contrato se resuelve de pleno derecho, quedando a cargo del
deudor la indemnizacin de daos y perjuicios.
14 Artculo 1430 del CC.- Puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple
determinada prestacin a su cargo, establecida con toda precisin.
La resolucin se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la clusula
resolutoria.
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del autor
Desde mi punto de vista, el juez no
deber desestimar la demanda de
otorgamiento de escritura pblica si
quien invoca la resolucin no puede
mnimamente acreditar que esta se
hizo cumpliendo con los requisitos y
las formalidades legales.
observacin efectuada por un registrador,
quien solicitaba se le acredite la devolucin del precio de venta toda vez que se pretenda inscribir la resolucin extrajudicial
de un contrato de compraventa. El Tribunal
consider que dicha observacin no guardaba relacin con lo estipulado en el artculo
69 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, el cual, para inscribir
la resolucin, nicamente alude a la escritura pblica de compraventa y a la declaracin jurada correspondiente o la carta notarial mediante la cual se resuelve el contrato,
mas no a la acreditacin de la devolucin de
las prestaciones (entindase precio) ante el
Registro15.
La Corte Superior desestim lo resuelto por
el Tribunal Registral argumentando que en
la calificacin del ttulo el registrador no
realiza un examen minucioso de la validez de los actos y derechos, por lo cual mal
podra inscribirse una resolucin de contrato que no ha pasado por la va judicial:
Acaso el registrador puede recibir declaraciones de las partes y los testigos para
conocer la verdad material?, puede solicitar pruebas de ocio?, tiene potestad de
15 Un anlisis del caso puede verse en: BECERRA SOSAYA, Marco Antonio. Transferencia de propiedad por resolucin
unilateral no requiere declaracin de las partes o decisin judicial. En: Dilogo con la Jurisprudencia. N 140, Gaceta
Jurdica, Lima, mayo de 2010, pp. 37 a 40.
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limitndose a sealar que una resolucin realizada al amparo de una clusula resolutoria
expresa o siguiendo el procedimiento establecido en el artculo 1429 del CC resulta
plenamente vlida sin necesidad de pasar por
el rgano jurisdiccional (esto es algo obvio),
sino ms bien dejando establecido con claridad si se debe desestimar el otorgamiento
de la escritura pblica por el solo argumento de que el acto ya qued resuelto de
forma extrajudicial: Bastar que el demandado alegue la resolucin? Se deber analizar dentro del POEP si dicha resolucin
estuve bien hecha? Podr argumentar y probar la contraparte (que es quien demanda el
OEP) que la pretendida resolucin del contrato en realidad nunca se produjo o, en todo
caso, que fue indebidamente realizada? Son
temas relevantes que no deberan pasar por
alto en la sentencia. Desde mi punto de vista,
el juez no deber desestimar la demanda
de otorgamiento de escritura pblica si
quien invoca la resolucin no puede mnimamente acreditar que esta se hizo cumpliendo con los requisitos y las formalidades
legales.
IV. El caso particular de la hipoteca:
acreedor con minuta puede
demandar el OEP?
Hay un tema vinculado con el IX Pleno y
que por su relevancia en el trfico econmico merecera un pronunciamiento expreso
de la Corte Suprema en la sentencia del IX
Pleno: si soy acreedor y tengo minuta de
constitucin de hipoteca a mi favor pero mi
deudor se niega a rmar la escritura pblica
(lo cual me imposibilita inscribir mi garanta), puedo demandarlo judicialmente?
16 GONZALES BARRN, Gnther y ESCATE CABREL, scar. Se puede inscribir la resolucin de contrato por la sola
declaracin del acreedor?. En: Sociedad Peruana de Derecho Registral, 08/07/2016, Recuperado de: <http://oscarescate.
blogspot.pe/2011/05/resolucion-de-contrato-extrajudicial.html>.
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te
del autor
No basta que la Corte determine si
en todo proceso de otorgamiento de
escritura pblica se analizar la validez del acto; se debe establecer si
una vez amparada la demanda el
acto adquirir fecha cierta de forma
retroactiva desde que fue celebrado,
o si la fecha cierta comenzar a
correr solo desde el momento en
que el juez otorga la escritura pblica
hacia adelante.
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consisti en una persona que pretenda inmatricular a su favor un predio agrcola presentando una escritura pblica de fecha 31
de enero de 2013 obtenida en un POEP. La
minuta que dio lugar al POEP era de fecha
15 de octubre de 2002.
El registrador se neg a la inmatriculacin
al advertir que la escritura pblica no cumpla con la antigedad requerida de cinco
aos (el plazo recin se cumplira el 2018).
Sostuvo, adems, que al no ser la minuta un
instrumento pblico no resultaba procedente
considerar la antigedad de la titulacin
desde la fecha de su suscripcin (2002), sino
desde que la escritura pblica fue otorgada
(2013).
En el recurso de apelacin se argument
que el registrador estaba desconociendo el
valor probatorio de la minuta, que haba
analizado en sede judicial con las garantas de un proceso contradictorio y en una
sentencia que goza de la autoridad de cosa
juzgada. El apelante sostuvo, adems,
que se vulneraba lo resuelto en la Resolucin N 162-2008-SUNARP-TR-L del 14
de febrero de 2008, segn la cual: En un
proceso judicial de otorgamiento de escritura pblica, la minuta es valorada por el
juez quien le otorga autenticada al amparar
la demanda, por lo que si la minuta tiene una
antigedad de cinco aos a la fecha de presentacin del ttulo, s cumplira con lo dispuesto por el artculo 17 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.
El Tribunal Registral rechaz que el plazo
de cinco aos para la inmatriculacin se
cuente desde la fecha de la minuta, salvo
que dicha haya sido valorada expresamente
en el POEP. Si esta valoracin s se realiza,
17 Artculo 2018 del CC: Para la primera inscripcin de dominio, se debe exhibir ttulos por un perodo ininterrumpido de
cinco aos o, en su defecto, ttulos supletorios.
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Sin embargo, para darle vuela a este resultado adverso A podra demandar el otorgamiento de la escritura pblica y, de obtenerlo, exigira que la fecha cierta de su ttulo
se considere retroactivamente desde la rma
de la minuta, esto es, desde el 2009. Como se
puede ver, no es poco lo que est en juego.
En sntesis, no basta que la Corte determine
si en todo proceso de otorgamiento de escritura pblica se analizar la validez del acto;
se debe establecer si una vez amparada la
demanda el acto adquirir fecha cierta de
forma retroactiva desde que fue celebrado,
o si la fecha cierta comenzar a correr solo
desde el momento en que el juez otorga la
escritura pblica hacia adelante. Adicionalmente a ello, si la Corte establece la retroactividad deber sealar si ello aplica tambin
para las escrituras otorgadas por notarios.
Hay mucho en juego: no solo la posibilidad
de agilizar las inmatriculaciones, sino tambin una correcta aplicacin de las reglas
sobre concurrencia de acreedores sobre bienes inmuebles.
VI. Conclusin: El tema de fondo
El tema de fondo en el IX Pleno es determinar si el Poder Judicial debe permitir que de
un contrato nulo alguien resulte beneciado.
La renuncia de los jueces a analizar la validez
del acto cuya escritura pblica se demanda
implica abrir de par en par las puertas del
Registro a escrituras pblicas que contienen
contratos nulos, con el consiguiente benecio indebido de unos cuantos.
Tengo la impresin de que, luego de
haber odo los interesantes e inteligentes
18 Artculo 1135 del CC.- Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha
obligado a entregarlo, se preere al acreedor de buena fe cuyo ttulo ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripcin, al acreedor cuyo ttulo sea de fecha anterior. Se preere, en este ltimo caso, el ttulo que conste de documento
de fecha cierta ms antigua.
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