Revista de la Construccin

ISSN: 0717-7925
revistadelaconstruccion@uc.cl
Pontificia Universidad Catlica de Chile
Chile

VEAS, L.; PRADENA, M.

Aplicaciones de la Administracin Integral de Proyectos en la Industria de la Construccin. Primera
Parte, Proyectos Inmobiliarios
Revista de la Construccin, vol. 8, nm. 1, 2009, pp. 83-90
Pontificia Universidad Catlica de Chile
Santiago, Chile

Disponible en: http://www.redalyc.org/articulo.oa?id=127612575008

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Proyecto acadmico sin fines de lucro, desarrollado bajo la iniciativa de acceso abierto

Applications of the
Integral Project
Management
in the Construction
Industry.
Part One, Real Estate
Projects

Aplicaciones de
la Administracin
Integral de Proyectos
en la Industria de la
Construccin. Primera
Parte, Proyectos
Inmobiliarios

Autores
VEAS, L.

Doctor en Ciencias Aplicadas, Universidad Catlica de Lovaina

Acadmico, Escuela de Construccin Civil
Pontificia Universidad Catlica de Chile
email: lveas@uc.cl

PRADENA, M.

Magster en Construccin, Pontificia Universidad Catlica de Chile

Acadmico, Departamento de Ingeniera Civil
Universidad de Concepcin, Chile
email: mpradena@udec.cl

Fecha de recepcin

12/06/2009

Fecha de aceptacin

10/07/2009

Revista de la Construccin
Volumen 8 No 1 - 2009

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Resumen

Este artculo constituye el segundo de

una serie sobre la Administracin Integral
de Proyectos (AIP) en la industria de la
construccin en Chile, aun cuando muchos de los conceptos aqu vertidos son
extrapolables a la realidad de otros pases.
La base de la propuesta de la AIP en el
mercado de la construccin fue presentada por los autores en el nmero anterior
de esta Revista, y en el presente artculo
se presentan aspectos importantes de la
aplicacin de la AIP al caso inmobiliario
particularmente. De esta manera, se revisa la situacin actual de la Administracin Integral de Proyectos inmobiliarios

en Chile. Se presenta el ciclo de vida de

un proyecto inmobiliario mostrando los
principales aspectos en los cuales es necesaria la asesora del tipo AIP. Tambin
se exponen los aspectos a considerar por
un mandante a la hora de contratar los
servicios de una oficina de Administracin
Integral de Proyectos, y un ejemplo de
cmo una oficina de AIP puede ofrecer
sus servicios. Finalmente se entregan algunos factores para la evaluacin de los
diseos y construccin. De acuerdo a lo
presentado, se concluye que la AIP es
necesaria y aplicable para el adecuado
desarrollo de un proyecto inmobiliario.

Palabras clave: Administracin Integral de Proyectos, inmobiliario, construccin.

Abstract

This is the second paper in a series

about the Project Management (PM) in
the chilean construction industry, even
though many of the concepts discharges
here are extrapolated to the reality of
other countries. The basis of the proposed
Project Management in the construction
industry was presented by the authors in
the previous paper of this magazine. This
article presents important aspects of the
application of PM to the particularly case
of real estate. This will review the current
status of the Project Management of real
estate projects in Chile, the coordination

of real estate projects. Also, presents the

life cycle of a building project to show
the main aspects which need the PM
assistance. The aspects to consider for a
client to contract the services of an office
of Project Management was presented.
Furthermore, an example of how an PM
office can offer their services was show.
Finally delivered some factors for assessing
the design and construction. According
to presented it is concluded that the
Project Management is necessary and
applicable for the proper development
of a real estate project.

Key words: Project Management, real estate, building.

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1. Introduccin
1.1 Antecedentes
Como se present en Veas y Pradena (2008), la Administracin Integral de Proyectos (AIP) es una necesidad actual y creciente del mercado de la construccin. Tambin, en ese artculo, se defini el trmino
AIP. De esta definicin, se desprendi adems que la
AIP constituye una forma de abordar cualquier tipo
de proyectos, no solo los del sector construccin.
Particularmente la integracin de los procesos de
inicio, planificacin, ejecucin, seguimiento y control y cierre disminuye los riesgos de los proyectos.
El documentar y elaborar metodologas permite
repetir los xitos y mejorar en cada proyecto, ya
que genera una base de accin, permitiendo mayor
libertad y atencin a los nuevos desafos que as lo
requieran.
Por otra parte, abordar cualquier tipo de proyectos
con la metodologa AIP otorga un enfoque homogneo, mejora la relacin costo/beneficio, produce
satisfaccin del cliente y desarrolla las habilidades
del equipo (Adaptado de Esterkin, 2007).
Entonces, tener una metodologa para abordar los
proyectos no elimina la creatividad, solo reduce
los riesgos, proporciona una gua, un camino por
recorrer. Por lo tanto la Administracin Integral de
los Proyectos es una forma de abordar los proyectos
y es aplicable a cualquier mbito. En particular en
este artculo se revisa su aplicabilidad a los proyectos
inmobiliarios, analizando las distintas etapas de los
proyectos donde puede intervenir el Administrador
Integral de Proyectos y algunos aspectos a considerar en la contratacin y ofertas de ese tipo de
asesora.

1.2 Objetivo
Revisar la aplicabilidad de las herramientas que proporciona la Administracin Integral de Proyectos en
el caso de proyectos inmobiliarios.

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2. Desarrollo
2.1 Situacin actual de la Administracin Integral
de Proyectos inmobiliarios
Actualmente el sector inmobiliario tiene una serie de
demandas tales como las restricciones del mercado
y la fuerte competencia, los plazos ms exigentes,
el dinamismo de la realidad, las certificaciones, la
necesidad de aprovechar las oportunidades econmicas, los compromisos de ventas a futuro, la
necesidad de proyectos rentables y seguros debido
a las grandes inversiones y la competencia, entre
otros. Lo anterior, junto con las fallas producidas en
los procesos de los proyectos de construccin que se
traducen en mayores costos que los contemplados, y
los atrasos o patologas en la obra propiamente tal,
requieren la integracin de las etapas en un proyecto
inmobiliario.
Considerando estas demandas, la AIP es una alternativa que podra responder satisfactoriamente ante
las necesidades del sector inmobiliario. Sin embargo, en la prctica, no se aprecia masivamente un
Administrador Integral de Proyectos Inmobiliarios,
sino ms bien funciones que se desagregan entre
la inmobiliaria, el arquitecto y las empresas de inspeccin tcnica de obra. Caso contrario sucede en
el desarrollo de proyectos industriales, mineros o
energticos, donde es posible actualmente encontrar en el mercado un Administrador Integral con la
calificacin adecuada.

2.2 Coordinacin de proyectos inmobiliarios

En Veas y Pradena (2008) se trat la evolucin del
mercado de la construccin y las necesidades que
esto ha significado. Para intentar dar respuesta a
estas necesidades, las asesoras al mandante ms
tradicionales, a saber, las oficinas de inspeccin tcnica de obras (I.T.O.) han incorporado la coordinacin
de los proyectos. Es decir, la asesora al mandante
comienza antes de la fase de ejecucin de la obra.
La Figura 1 muestra un esquema con la ubicacin de
la figura del coordinador en el proyecto.

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Figura 1 Coordinador de un proyecto inmobiliario

Fuente: Elaboracin propia

De acuerdo con lo anterior las funciones principales

de la coordinacin de proyectos deberan ser:
Revisin, coordinacin y compatibilidad de todos
los proyectos (en cada uno de ellos o entre ellos).
Anlisis de alternativas de sistemas constructivos y
materiales a utilizar (Ingeniera de valor).
Anlisis de constructabilidad (viabilidad y
eficiencia).
Anlisis valorativo (presupuestos, plazos y
calidad).

La Figura 2 muestra una tendencia actual, que es cada

vez ms comn, y que consiste en incorporar al constructor en la fase de coordinacin, lo cual es altamente
beneficioso debido principalmente a su aporte en aspectos relativos a la constructabilidad del proyecto.
El objetivo de esta coordinacin es bsicamente poder
anticipar las dificultades que se puedan producir en la
obra y que signifiquen prdidas producto de ambigedades, vacos o contradicciones en los proyectos que
no permitan materializar claramente la solucin, y que
traiga consigo la paralizacin de una actividad. Las
prdidas tambin pueden producirse por la necesidad
de rehacer trabajos cuando los planos y/o especificaciones tcnicas contengan errores, incongruencias u
omisiones generadas en etapas anteriores.
Figura 2 Participacin del constructor en la fase de
coordinacin
Fuente: Elaboracin propia

La coordinacin debe lograr el trabajo ensamblado,

integrado y sincronizado de los grupos involucrados
en el proyecto, de manera de obtener acontecimientos planeados para resultados especficos deseados
que conducen al cumplimiento de los objetivos del
proyecto. Adems, aprovecha la instancia para mejorar aspectos del diseo que incidan en la construccin junto con proponer optimizaciones de las
alternativas de solucin producto de un anlisis de
valor. Ms antecedentes al respecto se encuentran
en Veas y Pradena (2008).
Para realizar su labor, el coordinador se puede apoyar en el uso de TICs y plataformas virtuales con
acceso restringido a los participantes relevantes en
cada etapa.

2.3 AIP en el ciclo de vida de un proyecto

inmobiliario
La asesora al mandante se puede producir tanto
antes de la realizacin de los diseos, como en la
obra misma donde es del tipo inspeccin de obras
tradicional. Es ms, en general se puede realizar en
distintas etapas del ciclo de vida de los proyectos
inmobiliarios.
El ciclo de vida de un proyecto corresponde al proceso de transformacin de ideas de inversin y el
paso de los proyectos durante su vida a travs de los
estados de preinversin, inversin y operacin como
muestra la Figura 3.
El objetivo de estudiar la viabilidad de los proyectos
de esta manera es evitar elevados costos al desechar
en las primeras etapas los proyectos que no son viables. En cada etapa se desarrollan todos los estudios
requeridos por el proyecto, a saber, estudio de mercado, tcnico, legal, o financiero. La diferencia est

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2.3.1 Etapa de idea

Figura 3 Ciclo de vida de un proyecto inmobiliario

Fuente: Elaboracin propia en base a Mideplan, 1992

En esta etapa resulta fundamental un buen diagnstico, a travs del que se identifiquen necesidades
insatisfechas que se pueden suplir a travs de un
proyecto, es decir, oportunidades de negocio.
Se debe plantear el problema a resolver, con rdenes de magnitud de las cifras involucradas, y grupos potencialmente afectados y/o interesados. Con
estos datos se pueden identificar alternativas de
solucin del problema, y por lo tanto posibilidades
de producto.
Finalmente se deben tomar decisiones como pasar a
espera, o rechazo del proyecto, o de algunas alternativas de solucin al problema, por resultar inviables
tcnicamente o por identificar, ya con los datos que
se tienen a este nivel, que no constituyen alternativas
convenientes.
Entonces, el Administrador Integral de Proyectos
debe considerar los aspectos anteriores, y mediante
comunicacin fluida con el mandante proponer alternativas e indicar recomendaciones para la toma
de decisin del mandante.
2.3.2 Etapa de perfil

en el grado de profundidad y certidumbre alcanzado

a travs de ellos en la medida que se avanza en las
etapas. Por cierto, mayor nivel de profundidad en
la informacin requiere incurrir en mayores costos,
por el nivel de detalle que permite disminuir la incertidumbre.
En el caso de un proyecto inmobiliario las distintas
etapas requerirn informacin que deber ser administrada por el AIP. A continuacin se presentan los
principales aspectos en los que el AIP debe asesorar
al mandante en las etapas del ciclo de vida correspondiente a la preinversin de un proyecto, o de una
cartera de proyectos que pueden estar en distintas
fases de su desarrollo o grado de madurez.

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El anlisis en esta etapa es ms bien de ndole cualitativo y utilizando datos globales de fuentes secundarias como revistas, publicidad, diarios y publicaciones
de la especialidad, es decir, datos que no signifiquen
mayor desembolso de recursos.
Aun con esa calidad de datos se pueden realizar
aprontes a los resultados del proyecto, permitiendo
formar un juicio respecto a la conveniencia y viabilidad del proyecto o alternativas de solucin en una
evaluacin preliminar.
De esta manera se pueden tomar decisiones de
modificacin del producto, aspectos que requieren
anlisis especial o mayor profundizacin y certidumbre en etapas posteriores, rechazo del proyecto o
alternativas de solucin. Tambin puede darse el
caso que el proyecto pase a estado de espera de
financiamiento o que en una cartera de proyectos
no tenga la prioridad inmediata.

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Eventualmente, adems, se puede dar el caso que

con este nivel de certidumbre se tome la decisin de
ejecutar el proyecto.
La funcin del AIP es asesorar al mandante en la
toma de decisiones, por lo tanto debe procesar y
sintetizar la informacin de tal manera de presentarla
claramente. El nivel de detalle y el lenguaje tcnico
utilizado depender del grado de conocimiento
del mercado inmobiliario del receptor. En cualquier
caso puede presentar la informacin a travs de un
informe ejecutivo.
2.3.3 Etapa de prefactibilidad
En esta etapa se profundiza el estudio del proyecto
realizando las estimaciones de los costos, y las proyecciones de los ingresos con datos de mayor validez
y confiabilidad. Se requiere entonces desembolsar recursos para elaborar o conseguir estos datos que ya,
no necesariamente, estarn disponibles fcilmente.
Particularmente en un proyecto inmobiliario ser
fundamental realizar un estudio de mercado para
cuantificar la demanda con la velocidad de venta proyectada segn sector y potencial mercado objetivo al
cual espera satisfacer el proyecto o sus alternativas
de solucin.
En esta etapa, el Administrador Integral de Proyectos asesora al mandante en la toma de decisiones
que estn prximas a ser las definitivas y en las
cuales ya existe gran cantidad de recursos involucrados, por lo que la decisin de continuar el
proyecto a la prxima etapa debe ser cuidadosa.
Generalmente las alternativas de solucin han sido
restringidas, quedando por definir algunos aspectos
de la alternativa final.
Eventualmente se podra dar el caso de rechazo del
proyecto a este nivel, o esperar el momento ms
oportuno para realizarlo. Tambin se puede ejecutar
el proyecto inmobiliario, si se considera que el nivel
de certidumbre alcanzado es suficiente.
2.3.4 Etapa de factibilidad
Esta etapa constituye el paso final del estudio preinversional. Se analizan las variables en profundidad

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a travs de un anlisis predominantemente cuantitativo con datos de fuentes primarias que permitan
un nivel de certidumbre acorde a la inversin que se
est estudiando realizar. Tambin se realizan anlisis
de sensibilidad de las variables ms incidentes en los
resultados.
En esta etapa, los costos se calculan preferentemente
en base a un proyecto prcticamente definido. En
el caso de un edificio, podra quedar pendiente por
determinar definitivamente, por ejemplo, algunos
aspectos de los departamentos o equipamiento.
En general se intenta no rechazar los proyectos que
llegan a esta etapa por la cantidad de recursos involucrados en el proceso. Eventualmente, podra pasar
a espera de la coyuntura adecuada para la inversin.
Si no es as, el proyecto pasa a la etapa de inversin
donde se realiza el diseo definitivo y la construccin
propiamente tal.

2.4 Aspectos a considerar por el mandante en la

contratacin de una oficina de AIP
Como se ha presentado, la asesora de una oficina
de Administracin Integral de Proyectos es altamente
beneficiosa para el mandante. Ante la necesidad de
contratar los servicios de una oficina de AIP, algunos
aspectos que debera considerar el mandante son:
Tradicin de firma proponente
Calificacin del personal que destinar al proyecto
especfico
Experiencia de la oficina en la administracin de
proyectos de caractersticas similares
Grado de satisfaccin de clientes anteriores de la
firma
Conocer a la persona propuesta como administrador
del proyecto
Grado de satisfaccin de clientes anteriores respecto
de la persona asignada al proyecto
Contacto del personal tcnico del mandante con
el administrador propuesto por la firma
Flexibilidad y/o adaptabilidad de firma oferente
R e c u r s o s h u m a n o s , m e t o d o l g i c o s y d e
instalaciones
Para el estudio de ofertas de AIP idealmente el mandante debera contar dentro de su equipo con una
contraparte tcnica.

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2.5 Ejemplo de oferta de oficina de AIP

2.5.3 Asesora durante la ejecucin de la obra

Por otra parte, la oficina de Administracin Integral de

Proyectos debe presentar su oferta de manera creativa
e idealmente mostrando los mayores niveles de flexibilidad y adaptabilidad a los requerimientos del mandante.
A continuacin se presentan, a modo de ejemplo,
algunos factores que pueden ser considerados en una
oferta de oficina de AIP para el caso inmobiliario.

A.- Inspeccin tcnica y administrativa

2.5.1 Asesoria previa a la firma del contrato de

diseos
Participacin en la seleccin de los diseadores
Elaboracin de metodologa para la adjudicacin
Elaboracin de documentos de la licitacin
Proposicin al mandante de asignacin del contrato
de diseos
2.5.2 Asesoria previa a la firma del contrato de
construccin e inicio de la obra

Control de calidad de las obras (evaluacin de

materiales y ensayos)
Aclaraciones y complementos que sean necesarios
en planos y especificaciones tcnicas
Revisin de modificaciones al proyecto
Verificacin del cumplimiento de planos y
especificaciones tcnicas, normativas, ordenanzas
y reglamentos
Recepciones parciales y totales hasta recepcin
provisoria de obras sin observaciones
Visacin de estados de pago
Informes de avance
Entre otros
Junto a todo lo anterior es necesario presentar la
estructura organizacional de la oficina de Administracin Integral de Proyectos y particularmente del
equipo ofrecido para el proyecto.

2.6 Evaluacin de diseos y construccin

A.- Participacin en la etapa de diseos

Apoyo al mandante en la definicin explcita del
producto para la fase de diseo
Control de la planificacin y programacin de la
etapa de diseos
Integracin y coordinacin de proyectos, en una
misma especialidad y entre ellas
B.- Preparacin de la etapa de propuesta de
construccin
Elaboracin de metodologa para adjudicacin
Elaboracin de antecedentes administrativos (Bases,
calendarizacin, contrato, otros)
Seleccin de participantes
Preparacin y entrega de antecedentes
Coordinacin de visita a terreno
Administracin del proceso de consultas y
aclaraciones
Proceso de recepcin de ofertas

Una labor fundamental de la asesora en Administracin Integral de Proyectos es la adjudicacin de los

diseos y la construccin. Debido a la importancia
de la decisin y los efectos que esta podra tener en
los resultados finales y cumplimiento de objetivos
del proyecto, la oficina de AIP debera elaborar
una metodologa particular para la adjudicacin
de los diseos y la construccin. En esta, es necesario considerar no solo los factores cuantitativos
tradicionalmente utilizados en la evaluacin, sino
tambin incluir factores cualitativos ponderados
de los oferentes. Estos ltimos pueden modificar
el monto ofertado y finalmente la adjudicacin del
contrato. A continuacin se presenta, a modo de
ejemplo, algunos factores que podran considerarse
en la evaluacin.
C a l i f i c a c i n d e a n t e c e d e n t e s g e n e r a l e s :
organizacin del consultor y el equipo propuesto
para el proyecto.
Calificacin tcnica: Metodologa propuesta,
programacin y plazos, experiencia del oferente.

C.- Estudio de ofertas y adjudicacin

Anlisis de presupuestos, cuadros comparativos,
recomendaciones y aplicacin de la metodologa
para adjudicacin

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3. Conclusiones y comentarios
De acuerdo a las necesidades que genera un proyecto inmobiliario en las distintas etapas de su
ciclo de vida, la Administracin Integral de Proyectos no solo es aplicable, sino absolutamente
necesaria para un buen desempeo de los proyectos y el logro de sus objetivos. En efecto, este
tipo de proyectos requiere un AIP en la integracin
de los procesos de inicio, planificacin, ejecucin,
seguimiento y control.
La coordinacin de proyectos es una forma de AIP,
en la que la asesora al mandante se produce antes
de la ejecucin, integrando al menos las etapas de
diseo y construccin. Los problemas en los proyectos pueden ser superados si el mandante, proyectistas y el coordinador de proyecto conforman un
equipo de trabajo destinado a maximizar la calidad,
previendo los eventuales problemas, eliminando la
posibilidad de errores u omisiones y de esta forma
acercarse a una optimizacin del producto final. De
esta manera, se tendr un mejor resultado tcnico

Bibliografa
1. ARRIAGADA, Gustavo. Administracin Integral
de Proyectos. Santiago, Ediciones del Colegio de
Ingenieros de Chile. 1988. 674 pp.
2. ESTERKIN, Jos. La Administracin de Proyectos en
un mbito Competitivo. Buenos Aires, Thomson
Learning. 2007. 200 pp.

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y econmico. Cabe destacar la incorporacin, cada

vez ms comn, del constructor en la fase de coordinacin, lo cual es altamente beneficioso debido
principalmente a su aporte en aspectos relativos a
la constructabilidad del proyecto.
El Administrador Integral de Proyectos puede asesorar desde la generacin de la idea de un proyecto y
en todas las etapas del ciclo de vida. En particular su
aporte se ve potenciado en la preinversin, donde
el objetivo es asesorar al mandante en la toma de
decisiones basadas en informacin objetiva. El AIP
entrega recomendaciones fundadas, pero siempre
debe dejar la decisin final al mandante.
Para ciertos temas sensibles y definitivamente incidentes en los resultados, como la contratacin de
los diseos y la construccin, es necesario que el
Administrador Integral de Proyectos elabore una
metodologa de adjudicacin que considere no solo
los factores cuantitativos tradicionalmente utilizados
en la evaluacin, sino tambin factores cualitativos
ponderados de los oferentes.

3. PROJECT Management Institute. Gua de los

Fundamentos de la Direccin de Proyectos. Tercera
edicin. Pennsylvania, Estados Unidos. 2004. 392 pp.
4. MIDEPLAN. Inversin Pblica, Eficiencia y Equidad.
Departamento de Inversiones. Segunda edicin.
Santiago. 1992. 577 pp.
5. VEAS, Leonardo y PRADENA Mauricio. El Administrador
Integral de Proyectos en la Industria de la Construccin.
Revista de la Construccin, 7(2): 47-55, 2008.

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