UNIVERSIDAD NACIONAL

FEDERICO VILLARREAL
FACULTAD DE ARQUITECTURA Y
URBANISMO

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO IV
ARQTO. MILLA DE LEN
ARQTO. GONZALO PALAO

CONJUNTO

HABITA
CIONAL

AYALA MITMA, Cristina

ROMERO HUAMAN, VICTORIA
SALAZAR FLORES, YASURI

AYACUCHO
HUAMANGA

DATOS
GENERALES

POBLACION

TERRENO
ELEGIDO

TERRITORIO

PATRONES
Y PROG.
ARQUITEC.

POTENCIA
LIDAD DE
TERRENOS

NICHO DE
MERCADO

01

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

UBICACIN:

Se encuentra ubicado en la Regin Centro Sur andina del Per a 2,746

m.s.n.m., entre los paralelos 120730 y 153700 Latitud Sur y los
meridianos 725019 y 750700 longitud oeste.

Tiene una superficie aproximada de 43,815.80 Km equivalente al 3.4% del

territorio nacional.

LIMITES:

Por el norte Regin Junn

Por el noreste Regin Cuzco

Por el este Regin Apurmac

Por el sureste y sur Regin Arequipa

Por el suroeste Regin Ica

Por el oeste Regin Huancavelica

DATOS GENERALES
UBICACIN

01

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

EXTENSIN:
La

Regin

Ayacucho,

tiene

una

superficie total de 43,814.80 Km2, de

los cuales el 88.7% corresponde a la

Regin Sierra y el 11.3% a ceja de

selva, polticamente est dividido en
11 provincias y 111 distritos.

ASPECTO

FSICOS-GEOGRAFICO
EXTENCION

01

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

VIAS DE ACCESO
TERRESTRE:

La regin de Ayacucho presenta tres principales vas de acceso por va terrestre:

La primera, Lima Pisco Ayacucho (son 573 km), va la carretera Los Libertadores, con una
duracin de 9 horas aproximadamente.
La segunda, Cusco Abancay - Ayacucho (son 598 km), con una duracin de 19 horas.
La tercera, Huancayo Ayacucho (son 257 km) con una duracin de 6 horas aproximadamente.

AREA:

Tambin existen vuelos comerciales a la regin, pues cuenta con el aeropuerto Coronel FAP Alfredo
Mendvil Duarte ubicado en la provincia de Huamanga.

ASPECTO

FSICOS-GEOGRAFICO
ACCESO

01

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

CLIMA Y TEMPERATURA :
El clima de Ayacucho es fro, moderadamente lluvioso y con amplitud trmica moderada; en los valles interandinos el
clima es fro boreal seco, mientras que en la zona selvtica es tropical. Se distinguen dos estaciones muy marcadas,
una de lluvias durante los meses de diciembre a marzo y otra seca de abril a noviembre.

En la capital, la temperatura promedio es de 17.5C.

RELIEVE Y MORFOLOGIA :
El relieve de la Regin Ayacucho, es muy accidentado, predominan las formas topogrficas de montaas, serranas,
cuencas y valles pequeos. Las zonas andinas con sus contrafuertes, serranas y colinas limitadas por abras y pasos,
han contribuido a la dispersin de asentamientos poblacionales heterogneos.
El relieve del suelo es accidentado y agreste con pendientes pronunciadas susceptibles a la erosin.

ASPECTO
FSICOS-GEOGRAFICO

01

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

ECOLOGA Y RECURSOS NATURALES

El departamento de Ayacucho, es considerado como uno de los departamentos de mayor diversidad biolgica de
la Sierra Central del Per, tanto a nivel de ecosistemas como de especies y variedades.
Su diversidad micro climtica, edfica, biolgica, y

cultural propia de los ecosistemas de montaa ha sido

escenario del inicio del proceso de domesticacin de
plantas y fauna silvestre y de la hidrulica. Parte de su
expresin actual son su agro biodiversidad y su reserva de
camlidos sudamericanos. Esta diversidad, es el referente
bsico

para

las

estrategias

de

ocupacin

aprovechamiento del espacio y los recursos por parte de

aproximadamente 500 comunidades campesinas.

ASPECTO

FSICOS-GEOGRAFICO
RECURSOS NATURALES

DATOS
GENERALES

POBLACION

TERRENO
ELEGIDO

TERRITORIO

PATRONES
Y PROG.
ARQUITEC.

POTENCIA
LIDAD DE
TERRENOS

NICHO DE
MERCADO

02

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

La provincia de huamanga cuenta con el 73.8%

urbano y el 26.2% rural.

POBLACIN
La poblacin de la Regin Ayacucho, alcanza a 619,338
habitantes. Como consecuencia de los problemas de
violencia

sociopoltica,

hubo

grandes

oleadas

migratorias de la poblacin rural hacia las ciudades, lo

que permiti el crecimiento poblacional del rea urbana
de la capital Regional y el crecimiento desordenado de la
ciudad con el establecimiento de asentamientos humanos

urbano marginales en reas inadecuadas. La distribucin

de la poblacin por provincias, es la que se seala en el

cuadro siguiente:

ASPECTO

DEMOGRFICO
POBLACIN

02

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

CARACTERISTICAS DE LA POBLACIN
no propietarios de viviendas

Edad:
La edad promedio de los miembros de los ncleos familiares es de 25.3 aos, siendo este
promedio casi similar en estratos socioeconmicos C y D, (25.1 aos y 25.3 aos

respectivamente), en el estrato B el promedio es de 26.9 aos. Puede apreciarse que son

ncleos familiares relativamente jvenes.

ASPECTO

DEMOGRFICO
POBLACIN

02

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

CARACTERISTICAS DE LA POBLACIN
no propietarios de viviendas

Nivel Educativo:
Casi la totalidad de miembros de los ncleos familiares presenta algn nivel de instruccin, teniendo el 23.0% secundaria
completa, el 19.7% secundaria incompleta y un 17.4% primaria incompleta. Es importante destacar que a mayor estrato
socioeconmico el nivel educativo es mayor; as, el 14.8% de miembros de ncleos familiares del estrato B, culminaron

una carrera Universitaria y el 12.1% una carrera no universitaria, superando a los miembros de los ncleos familiares de los
estratos C y D, donde menos del 9% de miembros de las familias ha completado educacin superior universitaria.

02

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

CARACTERISTICAS DE LA POBLACIN
no propietarios de viviendas

Nmero promedio de integrantes del Ncleo Familiar:

El promedio de integrantes de los ncleos familiares es 3.6, mantenindose un promedio
similar entre los estratos socioeconmicos investigados.

ASPECTO

DEMOGRFICO
POBLACIN

02

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

CARACTERISTICAS LABORALES
no propietarios de viviendas

Trabajos dependientes e independientes:

En cuanto a la distribucin entre trabajadores dependientes e independientes, el 63.3% de los jefes de
los ncleos familiares trabajan como independientes, esta proporcin es mayor en 11.4% en el estrato
socioeconmico ms bajo (D). La proporcin de los jefes de ncleos familiares que trabajan en forma
dependiente es de 36.7%, y la proporcin mayor est en el estrato B (58.1%).

ASPECTO

DEMOGRFICO
POBLACIN

02

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

CARACTERISTICAS LABORALES
no propietarios de viviendas

En relacin al tema de la ocupacin principal que desempean los jefes de los ncleos familiares, existe un gran diversificacin de los
resultados encontrados en la encuesta, tanto para los que trabajan en forma dependiente como independiente, sin embargo existen algunas
ocupaciones que destacan, tales como:

Dependientes: Docente (16.5%), albail/obrero de construccin (6.3%), contador (5.6%), chofer (4.7%), mecnico automotriz/motos (4.5%)
las dems ocupaciones cuentan con una frecuencia menor al 4%.
Independientes: Comerciante (16.4%), chofer (12.1%), albail/obrero de construccin (9.7%), taxista (7.9%), agricultor (6.4%) las dems
ocupaciones cuentan con una frecuencia menor al 6%.

02

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

INGRESOS
no propietarios de viviendas

Forma como perciben sus Ingresos:

En relacin a la forma como reciben sus
ingresos, el 83.7% lo recibe directamente
por el cliente en efectivo por los servicios
prestados o productos vendidos y slo un

9.8% en depsito en cuenta de ahorro.

02

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

INGRESOS
no propietarios de viviendas

Ingreso Conyugal Neto:

El ingreso promedio conyugal neto mensual de los ncleos familiares es de S/. 1 706.5,

promedio que se incrementa en los ncleos familiares de los estratos B y C (S/. 2 364.8 y
1 843.4 respectivamente) y disminuye en el estrato D a S/. 1 324.5.

02

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

En referencia al monto acumulado de ahorro, en

promedio los ncleos familiares que ahorran, cuentan
con una cantidad de S/. 9,339.4, este promedio aumenta

a S/. 15,166.7 en el estrato B y a S/. 10,760.2 en el

estrato C; mientras que disminuye a S/. 6,730.4 en el
estrato D.
Con respecto al destino del ahorro que poseen en la
actualidad, este sera usado especialmente para el pago de

la cuota inicial de una vivienda o un terreno, este destino

del ahorro es mencionado por el 46.0% de los ncleos
familiares no propietarios de viviendas, esta proporcin
es casi similar en todos los estrato evaluados B (47.2%),
C (37.5%) y D (57.8%). Otros usos que daran al ahorro
est relacionado con la educacin y salud (29.0% y
14.4% respectivamente)

AHORROS
no propietarios de viviendas

02

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

CARACTERISTICAS DE LAS VIVIENDAS

no propietarios de viviendas

Tipo de vivienda: La gran mayora de los jefes de ncleos familiares (72.6%) cuentan con
una casa independiente.

ASPECTO

DEMOGRFICO
HOGAR Y VIVIENDA

02

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

CARACTERISTICAS DE LAS VIVIENDAS

no propietarios de viviendas

Tenencia de la Vivienda: La encuesta revela que el 79.2% de los ncleos familiares habitan en una
vivienda alquilada, esta proporcin es similar en cada uno de los estratos investigados B (85.0%), C
(86.0%) y D (72.0%). Existe adems un 19.8% que habitan en una casa cedida por familiares.

ASPECTO

DEMOGRFICO
HOGAR Y VIVIENDA

02

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

CARACTERISTICAS DE LAS VIVIENDAS

no propietarios de viviendas

Materiales de Construccin: El material predominante en las paredes exteriores de las viviendas es el

ladrillo o bloque de cemento (65.1%), respecto a los pisos predomina el cemento (60.7%) y en los
techos el concreto armado y la planchas de calamina (60.9% y 22.2% respectivamente)

ASPECTO

DEMOGRFICO
HOGAR Y VIVIENDA

02

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

INTERES DE COMPRA
no propietarios de viviendas

Intencin de compra: Los ncleos familiares que cuentan con intencin de compra o construccin de una
vivienda, un poco ms de la mitad comprara (54.3%), esta proporcin es casi similar al cruzar la
informacin por estratos B (51.9%), C (53.6%) y D (55.1%).

ASPECTO

DEMOGRFICO
HOGAR Y VIVIENDA

DEMANDA DE VIVIENDA
no propietarios de viviendas
La demanda de viviendas para el NSE B prefieren viviendas
con precios entre los 35 mil dlares a 41 mil dlares:

El 27.27% de los ncleos familiares estara dispuesto a pagar

los 35 mil dlares.

El 18.18% estara dispuesto a pagar alrededor de 41 mil

dlares por una vivienda nueva, el mismo porcentaje pagara

alrededor de 15 mil dlares.
La demanda de viviendas para el NSE C se caracteriza por
qu:

El 57.14% est dispuesta a pagar alrededor de 15 mil

dlares.

El 9.52% est dispuesto a pagar alrededor de 22 mil dlares.

Analizando la curva de demanda efectiva del estrato B, se puede

decir que es la menos elstica en relacin a los NSE C. Los
cambios en el precio no influyen tanto en las decisiones como s
lo hace en los otros NSE estudiados.

DATOS
GENERALES

POBLACION

TERRENO
ELEGIDO

TERRITORIO

PATRONES
Y PROG.
ARQUITEC.

POTENCIA
LIDAD DE
TERRENOS

NICHO DE
MERCADO

03

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

CENTRO HISTORICO

500 600 SOLES

TERRENO 01

300 400 SOLES

TERRENO 02

200 300 SOLES

TERRENO 03

200 300 SOLES

TERRENO 04

TERRITORIO

VALOR ECNOMICO

DATOS
GENERALES

POBLACION

TERRENO
ELEGIDO

TERRITORIO

PATRONES
Y PROG.
ARQUITEC.

POTENCIA
LIDAD DE
TERRENOS

NICHO DE
MERCADO

04

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

Ubicacin de lote:
El lote se encuentra en el cruce de la Av. Abancay con Jr.
Esperanza, en el distrito de Andrs Avelino Cceres, actual rea de
desarrollo agrario.
rea del terreno: 92240 m2. (9.2 ha)
El precio de m2: Aproximado 500 a 600 soles por m2.

Tendencias de la zona: La Tendencia de la zona, son

viviendas de material noble (2 a 3 pisos) la mayora sin
acabados, y viviendas en adobe.

POTENCIALIDAD

TERRENO 1

04

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

ANALISIS FODA
Fortalezas
La ubicacin del posible terreno permite acceder a las
principales avenidas comerciales del distrito (Av. Arenales
y Av. 9 de diciembre)
Ubicada en una zona tranquila, rodeado de viviendas.
Oportunidades
Inversin de proyectos a futuros, por ser una zona extensa,
tranquila, sin ninguna edificacin existente, adems de
estar designado por la municipalidad como Zona de
Expansin Urbana.
Debilidades
La avenida que colinda con el terreno no est asfaltada, lo
cual genera contaminacin al momento de la circulacin
vehicular.
La circulacin de vehculos de carga pesada constante.
Cerca del aeropuerto, esto genera molestia por el ruido.
Amenazas
Expansin comercial salud, por la ubicacin del hospital
ms grande de la ciudad, ocasionando caos vehicular y
peatonal.

POTENCIALIDAD

TERRENO 1

04

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

Ubicacin de lote:
El lote se encuentra en el cruce de la Av. Las Amricas con Jr. Los
Libertadores de Amrica, en el distrito de San Juan Bautista, actualmente
es un descampado.
rea del terreno: 22746.12 m2. (2.27 ha)
El precio de m2: Aproximado 300 a 400 soles por m2.

Tendencias de la zona:
La Tendencia de la zona, son viviendas de material noble (4 a 5
pisos) en su mayora, presencia comercio zonal.

POTENCIALIDAD

TERRENO 2

04

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

ANALISIS FODA
Fortalezas
La ubicacin del posible terreno permite acceder a
la principal avenida de la ciudad (Av. Cuzco).
Este terreno cuenta con dos frentes.
Oportunidades
Su zonificacin DA (densidad Alta).
Est ubicado al lado de un parque, centro de salud,
colegio.
Debilidades
Dos de sus vas no estn asfaltadas.
Amenazas
Expansin de zona comercial, y deje ser residencial
en su totalidad.

POTENCIALIDAD

TERRENO 2

04

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

Ubicacin de lote:
El lote se encuentra en el cruce de la Av. Los Inkas con el Jr. Los
rosales, en el Distrito de San juan Bautista, denominado fundo
Melndez, pero est en estado de abandono.

Tendencias de la zona:
La Tendencia de la zona, son viviendas de material noble (2 a
3 pisos) en su mayora, tambin viviendas de adobe.
rea del terreno: 18225.8 m2. (1.82 ha)
El precio de m2: Aproximado 200 a 300 soles por m2.

POTENCIALIDAD

TERRENO 3

04

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

ANALISIS FODA

Fortalezas
Este terreno cuenta con tres frentes.
Poca carga vehicular.
Oportunidades
El paisajismo, al ser en pendiente se obtiene un
panorama agradable.
Debilidades
Sin equipamiento urbano cerca.
Terreno en pendiente.
Su zonificacin DB (densidad Baja).
Amenazas
Cerca al rio, zona altamente peligrosa.

POTENCIALIDAD

TERRENO 3

04

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

Ubicacin de lote:
El lote se encuentra en el Jr. Jorge Basadre, en el Distrito de San juan
Bautista, actualmente esta se encuentra algunas viviendas ya
construidas.

Tendencias de la zona:
La Tendencia de la zona, son viviendas de material noble (2 a 3
pisos) en su mayora, tambin viviendas de adobe.
rea del terreno: 22250 m2. (2.2 ha)
El precio de m2: Aproximado 200 a 300 soles por m2.

POTENCIALIDAD

TERRENO 4

04

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

ANALISIS FODA

Fortalezas
Este terreno cuenta con 5 frentes.
Poca carga vehicular.
Oportunidades
El paisajismo y la belleza del riachuelo.
Debilidades
Sin equipamiento urbano cerca.
Su zonificacin DB (densidad Media).
Amenazas
Cerca al rio, zona altamente peligrosa.

POTENCIALIDAD

TERRENO 4

04

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

CONCLUSIONES

TERRENO 01:
El terreno 01 no cuenta con habilitacin urbana adems de abarcar dos niveles socioeconmicos B y C, por lo cual los cuadros
de pre factibilidad debern contar con gastos de habilitacin urbana, se plante dos cuadros: para el sector socioeconmico B,

arrojando una rentabilidad del 0.04%, posteriormente se hizo para el sector socioeconmico C, dando como resultado 8.71%
de rentabilidad; por lo cual el proyecto en esta zona no es viable.

TERRENO 02:
El terreno 02 abarca el nivel socioeconmico B, pero igualmente se plante dos cuadros de pre factibilidad para el sector B y C:
para el sector socioeconmico B se obtiene una rentabilidad del 20.18%, posteriormente se hizo para el sector socioeconmico

C, dando como resultado 5.18% de rentabilidad; por lo cual el proyecto es viable.

POTENCIALIDAD

PRE FACTIBILIDAD

04

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

CONCLUSIONES

TERRENO 03:

El terreno se encuentra en una topografa en pendiente muy pronunciada, por lo que necesitara muros de contencin de concreto
armado incrementando la construccin de m2, adems de abarcar los nivel socioeconmicos B y C, por lo cual se plante dos
cuadros de pre factibilidad: para el sector socioeconmico B, arroja una rentabilidad del 6.23%, posteriormente se hizo para el
sector socioeconmico C, dando como resultado -6.2% de rentabilidad.

TERRENO 04:
El terreno se encuentra en una zona que abarca los nivel socioeconmicos B y C, por lo cual se realiz dos cuadros de pre
factibilidad: para el sector socioeconmico B, arroja una rentabilidad del 12.10%, posteriormente se hizo para el sector

socioeconmico C, dando como resultado 0.61% de rentabilidad.

POTENCIALIDAD

PRE FACTIBILIDAD

04

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

CUADRO VALORATIVO FINAL DE LOS PATRONES DE DISEO

TERRENOS

CODIGO
1

TERRENO 01

PUNTUACIN
274

GRFICO
350

PUNTUACIN
300

TERRENO 02

324

TERRENO 03

254

250
200

150

TERRENO 04

251

100
50

PUNTUACIN TOTAL QUE CONSTA CADA EVALUACIN

445

0
1

Despus del anlisis realizado en cuanto a pre factibilidad y patrones de diseo, nuestra propuesta de proyecto es
donde consigamos la mayor puntuacin, cumpliendo con los estndares de calidad similares en el mercado. De esta
manera la propuesta final enfoca al terreno potencial N 2, ubicado en la Av. Las Amricas con Jr. Los Libertadores
de Amrica, del distrito de San Juan Bautista.

POTENCIALIDAD

CUADRO DE PATRONES

04

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

CONJUNTO HABITACIONAL PIO MAX MEDINA

nico conjunto habitacional existente en toda la ciudad
de huamanga

Ubicacin: Altura de la cuadra 6 de la Avenida el Ejrcito,

Descripcin de los departamentos:

cruce con el Jirn Los Lirios.

Cuenta con 12 torres

Distrito: Andrs Avelino Cceres

N departamentos: 60 dptos.

Provincia: Huamanga

Altura: 5 pisos + azotea

rea aproximada por departamento: 80m

Precio en Dlares : US$ 25,000

rea techada aproximada por departamento: 80m

Dormitorios: 3
Bao: 1

Servicios comunes:
Juegos infantiles
reas verdes

Canchas deportivas

POTENCIALIDAD

ANLISIS DE COMPETENCIA

04

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

CONJUNTO HABITACIONAL PIO MAX MEDINA

nico conjunto habitacional existente en toda la ciudad
de huamanga

POTENCIALIDAD

ANLISIS DE COMPETENCIA

04

RESIDENCIAL LAS DALIAS

futuro proyecto

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

Los departamentos de:

Es un futuro proyecto que est asociado con el FONDO

1 dormitorio cuesta S/. 126,000

-

Este departamento es de 56.80 m2

2 dormitorios cuesta:
-

De 60.20 m2 cuesta S/. 140,650

De 71.65 m2 cuesta S/. 174,195

De 70.97 m2 cuesta S/. 165,848

3 dormitorios cuesta:

MI VIVIENDA, donde se puede adquirir un departamento

con una inicial de 10%, del valor del departamento, el

fondo mi vivienda otorga un bono de 12500 soles la
diferencia se cancela en un plan de 10 a 20 aos.
Ubicacin: Avenida Carmen Alto N 239.
-

Distrito: Carmen Alto

De 76.25 m2 S/. 180,405

Provincia: Huamanga

De 81.40 m2 S/. 183,645

Departamento: Ayacucho

De 82.36 m2 S/. 181,500

De 79.25 m2 S/. 176,400

De 81.87 m2 S/. 181,598

De 81.60 m2 S/. 181,598

De 80.47 m2 S/. 182,700

Consta de 75 departamentos.

POTENCIALIDAD

ANLISIS DE COMPETENCIA

04

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

RESIDENCIAL LAS DALIAS

futuro proyecto

POTENCIALIDAD

ANLISIS DE COMPETENCIA

04

RESIDENCIAL LAS DALIAS

futuro proyecto

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

TIPOLOGIA 01:

72 M2

TIPOLOGIA 02:
60 M2

TIPOLOGIA 03:
80 M2

POTENCIALIDAD

ANLISIS DE COMPETENCIA

DATOS
GENERALES

POBLACION

TERRENO
ELEGIDO

TERRITORIO

PATRONES
Y PROG.
ARQUITEC.

POTENCIA
LIDAD DE
TERRENOS

NICHO DE
MERCADO

UBICACIN Y LOCALIZACIN

TERRENO ELEGIDO

05
TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

05

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

TERRENO ELEGIDO
ACCESIBILIDAD

05

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

TERRENO ELEGIDO

PRE FACTIBILIDAD

PRE FACTIBILIDAD

TERRENO ELEGIDO

05

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

PRE FACTIBILIDAD

TERRENO ELEGIDO

05

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

DATOS
GENERALES

POBLACION

TERRENO
ELEGIDO

TERRITORIO

PATRONES
Y PROG.
ARQUITEC.

POTENCIA
LIDAD DE
TERRENOS

NICHO DE
MERCADO

PATRONES DE DISEO A NIVEL DESCRIPTIVO

06

CODIGO

TERRENO ELEGIDO

PATRONES DE DISEO

01. SUPERFICIE

0.2 GEOMETRIA

ITEM

DESCRIPCION

AREA

2.27 hectreas

PERIMETRO

841.30 ml

# DE FRENTES

02

REGULAR Y
PROPORCIONAL

RESISTENCIA

PUNTAJE TOTAL

RANGO

PUNTAJE

Desde 1 Hectrea a 10 Hectreas

1 - 10

Desde 400 hasta 2000 Metros

1-8

Desde 1 a 4 Frentes

1-4

1 - 20

15

15

1 - 16

16

1 -6

Mientras ms se aproxime a un cuadrado, obtendr

Regular

0.3
CALIDAD DE

CALIFICACION

1.5 A 2.0 kg/cm3

Mayor puntuacin.

Mientras la zona presente mayor resistencia mayor ser la

puntuacin

SUELO
Avenida Amrica
VIAS
0.4
ACCESIBILIDAD

Jr. Arguedas y L de

Las vas son: avenida, calle, jirn y Pasaje

Amrica.
TRANSPORTE

Privado y Pblico

R. DE ACCION

9
Particulares y pblico (buses, combis, moto taxis)

1-6

Distritos

Cerca de 1 a 5 Distritos aledaos.

1-5

CLIMA

Regular

Riesgoso, malo, regular, bueno y ptimo.

1 - 20

12

12

PRECIO x M2

300 a 400 soles

Mientras ms caro menor puntuacin. (100 1000 soles)

1 - 20

ZONIFICACION

RDA

Buena, Regular y Mala.

1 - 16

16

C.P.U.E

Si posee

Si posee o no.

0-2

Si existe o no.

0-2

0.5
FACTOR
CLIMATICO
06.

PRECIOS DEL
TERRENO
0.7
PARAMETROS

C.I.R.A

No hay zona
arqueolgica cerca.

20

PATRONES DE DISEO A NIVEL DESCRIPTIVO

06

CODIGO
0.8

SITUACION JURIDICA

DESCRIPCION

Particular

CALIFICACION

RANGO

PUNTAJE

PUNTAJE TOTAL

1 - 20

16

16

Seguridad, alta, media y mala.

1 - 20

15

15

Sector: B,C, D, E

1 - 20

20

20

1 - 20

1 - 20

15

15

1 - 20

15

15

1 - 20

20

20

Invadido,

en

juicio,

en

posesin

del

estado

particular, en venta.

0.9

TERRENO ELEGIDO

PATRONES DE DISEO

SITUACIN LEGAL

ITEM

SEGURIDAD EN LA

PLANO DE SEGURIDAD

Seguridad media

ZONA
10.
PBLICO OBJETIVO Y
ENTORNO

SITUACION DE LA
P.E.A

Clase B

Cercana (1km.), Regular (5

11.
UBICACIN DE LA
COMPETENCIA

CERCANIA DE LA
COMPETENCIA

Lejana (2,19 Km)

Km.) y Lejana (10 Km a mas),

mientras ms lejos, mayor ser
el puntaje.

Mientras sea menos favorable

12.

DENSIDAD VEHICULAR

Poca circulacin (vehculos

FLUJO VEHICULAR

(cantidad tiempo)

particulares)

13. VEGETACION

PARQUES, ZONAS

Cerca parque y zona

ACCESIBLE

RECREATIVAS.

recreativa.

14.

CANTIDAD DE

DENSIDAD PEATONAL

TRANSEUNTES

15.

AGUA

Si posee

Si posee o no.

1 - 10

10

ACCESO A LOS

ALCANTARILLADO

Si posee

Si posee o no.

1 - 10

10

SERVICIOS BASICOS

ELECTRICIDAD

Si posee

Si posee o no.

1 - 10

10

1 - 20

15

16.

INTERPENETRACIN
CIUDAD CAMPO

PANORAMA

Poca circulacin peatonal.

Cerca de Viviendas en buen

estado, pistas asfaltadas

para

el

proyecto,

menor

puntaje.
Mientras

la

cercana

sea

mayor el puntaje tambin.

Mientras ms tranquilo sea la
zona mejor puntuacin.

Mientras

paisajismo,
puntaje.

tenga

un

mayor

30

mejor

ser

el

15

06

PATRONES DE DISEO A NIVEL DESCRIPTIVO

17.

TERRENO ELEGIDO

PATRONES DE DISEO

CODIGO

VIDA NOCTURNA

ITEM
SITUACION
REAL
(Frecuencia)

18.

SITUACION

MONTE DE VIVIENDA

REAL

DESCRIPCION

RANGO

PUNTAJE

PUNTAJE TOTAL

1 - 20

20

20

1 - 20

15

15

1 - 20

20

20

Si existe o no.

0 - 20

Es o existe cerca al lote.

1 - 20

20

20

1 - 20

10

10

CALIFICACION
Mientras

exista

presencia

de

No existe ninguna presencia,

bares, fiestas, que alteren la

que altere el orden pblico.

tranquilidad y el orden pblico,

menor ser el puntaje.

Las viviendas poseen un orden

regular establecidos por
asociaciones y manzanas.

Mientras las viviendas tengan un

orden, mayor ser la puntuacin.

19.
CINTURON

SITUACION

INDUSTRIAL

REAL

20.

SITUACION

HIDROGRAFIA

REAL

21.

SITUACION

TERRENO SAGRADO

REAL

No existe presencia, la zona es Mientras exista mayor presencia,

residencial es su totalidad.

No existe presencia

menor ser el puntaje.

El rea no es considerada

22.
EQUIPAMIENTO
URBANO

sagrado, ni est cerca de

ninguno.

Cuenta con poco equipamiento

SITUACION
REAL

centro de salud, colegio,

ministerios de cultura.

Mientras

cuente

con

los

equipamientos bsicos (salud ,

educacin, seguridad, religin,
etc.) mayor ser su puntaje
PUNTUACION TOTAL

324

CUADRO DE PATRONES: TERRENO 02

PATRONES DE ELECCIN

SUPERFICIE

GEOMETRIA

CALIDAD DEL SUELO

ACCESIBILIDAD

FACTOR CLMATICO

PRECIOS DEL TERRENO

PARMETROS

SITUACIN LEGAL

SEGURIDAD EN LA ZONA

TERRENO 02

REA

PERMETRO

# DE FRENTES

REGULAR Y PROPORCIONAL

RESISTENCIA

VIAS

M. TRANSPORTE

RADIO DE ACCIN

CALIDAD DE CLIMA

PRECIO POR M2

ZONIFICACION

C.P.U.E.

C.I.R.A.

16

FLUJO VEHICULAR

13

VEGETACIN ACCESIBLE

14

DENSIDAD PEATONAL

15

ACCESO A LOS SERVICIOS BSICOS

16

INTERPENETRACIN CIUDAD CAMPO

17

VIDA NOCTURNA

18

MONTE DE VIVIENDA

19

CINTURON INDUSTRIAL

20

HIDROGRAFIA

21

TERRENO SAGRADO

22

EQUIPAMIENTO URBANO

UBICACIN EN EL PLANO DE DELITO DEL DISTRITO

10
SITUACIN DE LA P.E.A.

CERCANA A LA COMPETENCIA DIRECTA

DENSIDAD VEHICULAR: ESPACIO Y TIEMPO

15

15
VALLES AGRICOLAS, RESERVAS GEOGRAFICAS, ETC
15
CANTIDAD DE TRANSEUNTES

AGUA

ALCANTARILADO

ELECTRICIDAD

10

10

10

20
SITUACIN REAL
15
SITUACIN REAL
20
SITUACIN REAL
0
SITUACIN REAL
20

TOTAL DE PUNTUACIN DEL TERRENO

SITUACIN REAL
10

15

15

15

15

SITUACIN REAL

20

20

20

15

25

10

15

15

PANORAMA

20

10

10

12

30

12

12

SITUACIN JURDICA DEL PREDIO

UBICACIN DE LA COMPETENCIA

12

12

11

TERRENO 02

16

16

PBLICO OBJETIVO Y ENTORNO

35

15

15

10

10

GRFICO

30

15

10

20

15

20

20

10

324

0
1

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

PATRONES DE DISEO

DESCRIPCIN

TERRENO ELEGIDO

CODIGO

06

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

PLANTEAMIENTO DE PROGRAMA ARQUITECTNICO

De acuerdo a las regulaciones municipales del terreno y al estudio de mercado del sector inmobiliario
inmediato, que responde a un estrato socio econmico medio, las recomendaciones para el proyecto ms
adecuado a desarrollar en el terreno en estudio son:
AMBIENTE

DEPARTAMENTO TIPO I
80 M2

AREA (m2)

Dormitorio Principal + Bao

19

Dormitorio 2 (cama doble)

11

Dormitorio 3

Bao

Balcn

Sala - Comedor

25

Cocina Lavandera

11
TOTAL

80

PROGRAMA ARQUITEC.
Y DISTRIBUCIN

06

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

PLANTEAMIENTO DE PROGRAMA ARQUITECTNICO

AMBIENTE

AREA (m2)

AMBIENTE

AREA (m2)

Dormitorio Principal + Bao

18

Dormitorio Principal + Bao

18

Dormitorio 2 (cama doble)

11

Bao

Bao

Balcn

Balcn

Sala - Comedor

21

Sala - Comedor

24

Cocina Lavandera

11

Cocina Lavandera

11
TOTAL

TOTAL

56

70

DEPARTAMENTO TIPO II

DEPARTAMENTO TIPO III

70 M2

56 M2

PROGRAMA ARQUITEC.
Y DISTRIBUCIN

06

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

PLANTEAMIENTO DE PROGRAMA ARQUITECTNICO

AMBIENTES

AREAS COMUNES
Segn

el

estudio

realizado,

AREA (m2)

Sala de usos mltiples

2 047.14

reas verdes y jardines

4 480.96

Estacionamientos

2 729.52

Tiendas por departamento

181.96

presentamos las siguientes reas

Guardera

682.38

comunes

Gimnasio

682.38

Piscina

909.84

Zona de juegos

68.23

que

recomendamos

incluirse en el proyecto.

Losas deportivas

1 819.68

PROGRAMA ARQUITEC.
Y DISTRIBUCIN

DATOS
GENERALES

POBLACION

TERRENO
ELEGIDO

TERRITORIO

PATRONES
Y PROG.
ARQUITEC.

POTENCIA
LIDAD DE
TERRENOS

NICHO DE
MERCADO

07

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

NICHO DE MERCADO
El distrito de San Juan Bautista no cuenta con ningn conjunto habitacional, debido a eso nuestro nicho de mercado ser
este distrito y su sector socioeconmico B, que tiene un carcter adquisitivo debido a que su poblacin es activa o reciben

altos ingresos econmicos.

Dentro de este sector las edades promedio de la poblacin activa son 25.3 aos.

Ingreso mensual familiar promedio: 2 400 soles.

Composicin familiar: en promedio hay cinco (5) integrantes.

Nuestro publico objetivo tiene aceptacin por los departamentos de precios accesibles, con medidas de seguridad
adecuada, que van desde los 56 a 80m2, con tres dormitorios de preferencia y dos ss.hh. con precios que oscilen entre
los US$ 35,000 a US$ 41,000.

NICHO DE MERCADO
DESCRIPCIN

07

TALLER DE DISEO
ARQUITECTNICO
IV

MODALIDADES DE PAGO
NUEVO CRDITO MIVIVIENDA
Valor est entre S/. 55,300 hasta S/. 276,500, con un plazo de
pago de 10 a 20 aos.
BENEFICIOS
Bono del Buen Pagador (BBP).
tasa de inters es fija y en Soles.

Prepagos sin penalidad

REQUISITOS

Ser mayor de edad

Ser calificado por una Entidad Financiera
No debes ser propietario o copropietario de otra vivienda
Cuota inicial mnima del 10%

NICHO DE MERCADO

MODO DE FINANCIAMIENTO

s/.126 967

C.I. S/. 12 700

SECTOR SOCIOECONMICO B
S/. 2 400

MODO DE FINANCIAMIENTO

$ 38 080

NICHO DE MERCADO

1DORMITORIO

s/.126 967
C.I. S/. 12 700

SECTOR SOCIOECONMICO B
S/. 2 400

MODO DE FINANCIAMIENTO

$ 38 080

NICHO DE MERCADO

1DORMITORIO

s/.126 967
C.I. S/. 12 700

SECTOR SOCIOECONMICO B
S/. 2 400

MODO DE FINANCIAMIENTO

$ 38 080

NICHO DE MERCADO

1DORMITORIO

s/. 158 709

C.I. S/. 15 900

SECTOR SOCIOECONMICO B
S/. 2 400

MODO DE FINANCIAMIENTO

$ 47 600

NICHO DE MERCADO

2DORMITORIO

s/. 158 709

C.I. S/. 15 900

SECTOR SOCIOECONMICO B
S/. 2 400

MODO DE FINANCIAMIENTO

$ 47 600

NICHO DE MERCADO

2DORMITORIO

s/. 158 709

C.I. S/. 15 900

SECTOR SOCIOECONMICO B
S/. 2 400

MODO DE FINANCIAMIENTO

$ 47 600

NICHO DE MERCADO

2DORMITORIO

s/. 181 382

C.I. S/. 19 000

SECTOR SOCIOECONMICO B
S/. 2 400

MODO DE FINANCIAMIENTO

$ 54 400

NICHO DE MERCADO

3DORMITORIO

s/. 181 382

C.I. S/. 19 000

SECTOR SOCIOECONMICO B
S/. 2 400

MODO DE FINANCIAMIENTO

$ 54 400

NICHO DE MERCADO

3DORMITORIO

s/. 181 382

C.I. S/. 19 000

SECTOR SOCIOECONMICO B
S/. 2 400

MODO DE FINANCIAMIENTO

$ 54 400

NICHO DE MERCADO

3DORMITORIO

TALLER DE DISEO
ARQUITECTONICO
IV