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Lei n. 6.

766/79 - Parcelamento do Solo Urbano no Registro Imobilirio


Publicado em 00/00/0000
Lei n. 6.766/79 - Parcelamento do Solo Urbano no Registro Imobilirio
Ane Carolina Novaes
Advogada - OAB/MT 8147
Resumo
O parcelamento do solo urbano tem por finalidade precpua ordenar o espao urbano de
stinado a habitao. Para tanto, mister se faz sua diviso ou rediviso, dentro dos dita
mes legais.
Para o ilustre professor Jos Afonso da Silva, o parcelamento do solo urbano visa
"a urbanificao de uma gleba, mediante sua diviso ou rediviso em parcelas destinadas
ao exerccio das funes elementares urbansticas."
Assim, o parcelamento, para fins da Lei n. 6.766/79, consiste na subdiviso de gleb
a, situada em zonas determinadas do territrio municipal urbano, em lotes destinad
os edificao. Sendo que o parcelamento compreende dois tipos: Loteamento - tem nece
ssidade de abertura, modificao ou ampliao de logradouros pblicos na rea; Desmembrament
o - aproveita o sistema virio existente.
Palavras-chave: lotes, loteamento, desmembramento, responsabilidade do registrad
or imobilirio, registro, infra-estrutura e contrato-padro.
1 - Do Parcelamento do Solo Urbano
Com a alterao da Lei 6.766/79, pela Lei n 9.785/99, "as reas destinadas a sistema de
circulao, a implantao de equipamento urbano e comunitrio, bem como a espaos livres de
uso pblico, sero proporcionais densidade de ocupao prevista pelo plano diretor ou a
provada por lei municipal para a zona em que se situem".
Em razo dessa modificao, o percentual antes determinado pela lei 6.766/79 para parc
elamentos (35% da rea da gleba), que poderia ser reduzida apenas em loteamentos d
estinados a uso industrial, cujos lotes tivessem rea superior a 15.000 m, j no vigor
a mais.
A partir de 1 de fevereiro de 1999 (incio da vigncia da Lei 9.785/99) os municpios p
odem exigir, por lei, o percentual que entenderem, bem como determinar as reas mni
mas e mximas dos lotes, e os coeficientes mximos de aproveitamento. O Municpio pode
r ainda exigir infra-estrutura complementar mnima prevista no inciso V, do artigo
18, da Lei 6.766/79 (execuo de vias de circulao do loteamento, demarcao dos lotes, qua
dras e logradouros e das obras de escoamento de guas pluviais).
So consideradas reas livres de uso pblico aquelas destinadas a sistema de circulao, i
mplantao de equipamento urbano (abastecimento de gua, servios de esgotos, energia elt
rica, coletas de guas pluviais, rede telefnica e gs canalizado) e de equipamento co
munitrio (educao, sade, lazer e similares e as reas verdes).
S o proprietrio do imvel pode parcel-lo. Assim, fica bem claro que o mero compromissr
io comprador no pode faz-lo.
Porm, o ttulo de propriedade ser dispensado quando se tratar de parcelamento popula
r, destinado classes de menor renda, em imvel declarado de utilidade pblica, com p
rocesso de desapropriao judicial em curso e imisso de provisria na posse, desde que
promovido pela Unio, Estados, Distrito Federal, Municpios ou suas entidades delega
das, autorizadas por lei a implantar projetos de habitao.
a prpria Lei Federal n. 6.766/79 que regula os meios adequados ao parcelamento do
solo urbano em seu art. 2, in verbis:
"Art. 2 - O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante loteamento ou des
membramento, observadas as disposies desta Lei e das legislaes estaduais e municipai
s pertinentes."
1.1 - Do Loteamento
a primeira forma prevista na legislao de parcelamento do solo urbano. Dando seqncia s
definies, a Lei n. 6.766/79 esclarece o que entende por loteamento que d seu concei
to no art. 2, 1:
" 1 - Considera-se loteamento a subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, com
abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modifi
cao ou ampliao das vias existentes".
s vezes pode ocorrer o reloteamento, que nada mais que o parcelamento do solo res
ultante de loteamento ou desmembramento j aprovado, com abertura de novas vias de

circulao.
1.2 - Do Desmembramento
Desmembramento significa o parcelamento da terra em lotes, no sendo necessria aber
tura de logradouros. Trata-se de uma espcie de parcelamento do solo urbano. A j se
pode entrever alguma diferena entre os institutos destinados ao parcelamento do s
olo urbano. Veja o que diz a lei, em seu art. 2, 2:
" 2 - Considera-se desmembramento subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, co
m aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique abertura de nov
as vias e logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificao ou ampliao dos j existe
ntes."
2 - Do Objetivo
O parcelamento do solo urbano tem como objetivo desenvolver as diferentes ativid
ades urbanas, com a concentrao equilibrada dessas atividades e de pessoas no Municp
io, estimulando e orientando o desenvolvimento urbano, mediante o controle do us
o e aproveitamento do solo.
3 - Das Proibies de Parcelamento Urbano
A Lei n 6.766/79 traou, nos incisos do pargrafo nico do art. 3, os casos de proibio de
parcelamento do solo urbano. Antes, porm, tratou de afirmar que "somente ser admit
ido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas ou de expanso urban
a, assim definidas por lei municipal."
As vedaes constantes na lei so de carter sanitrio e de segurana pblica. As proibies
ser assim elencadas:
1 hiptese: proibio de parcelamento do solo urbano em terrenos alagadios e sujeitos a
inundaes, antes de tomadas as providncias para assegurar o escoamento das guas;
2 hiptese: exigido o saneamento do terreno para o parcelamento do solo urbano em t
errenos aterrados com material nocivo sade pblica;
3 hiptese: o atendimento de exigncias especficas das autoridades para o parcelamento
do solo urbano em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por
cento);
4 hiptese: o no-parcelamento do solo urbano em reas cujas condies geolgicas no aconse
m a edificao;
5 hiptese: a vedao em reas de preservao ecolgica ou naqueles onde a poluio impea c
trias suportveis.
4 - Da Legislao
Para a implantao de um loteamento ou desmembramento para fins urbanos, o loteador
deve se submeter aos termos da Lei Federal 6.766/79, com as alteraes advindas da L
ei 9.785/99 e, tambm, legislao municipal respectiva. Isso quando a gleba estiver lo
calizada em zona urbana ou de expanso urbana.
Quando se tratar de parcelamento de imveis rurais para fins urbanos ou de expanso
urbana, o loteador deve se ater aos termos do Decreto-Lei 58/37 e tambm Instruo n 17
-B do INCRA, que dispe sobre o parcelamento de imveis rurais para fins urbanos ou
de expanso urbana e outras modalidades de parcelamentos rurais.
5 - Da Competncia do Municpio na Urbanizao
Convm deixar claro que as normas legais urbansticas alusivas a loteamento ou desme
mbramento so de competncia Municipal, ou do Distrito Federal, quando for o caso.
No se trata aqui de normas de registro imobilirio pura e simplesmente, e isso porq
ue nesse campo a Unio tem expressa e privativa competncia para legislar, no devendo
sequer ser considerada qualquer norma Municipal porventura existente a respeito
.
Tratando-se, porm de questo urbanstica, de zoneamento urbano, a competncia legislati
va passa a ser Municipal, por fora de sua autonomia consagrada constitucionalment
e.
Seria o caso de perguntar: um cartrio imobilirio, ao receber um projeto de desmemb
ramento j aprovado pela municipalidade, com base em lei, autorizando rea inferior
norma federal, deve proceder ao registro? Obedecer a norma municipal ou federal?
Do que foi exposto, inegavelmente prevalece a norma municipal, com amparo na prpr
ia Constituio Federal, face autonomia municipal consagrada no artigo 30, incisos I
e II da Constituio Federal.
6 - Da Aprovao e Legalidade
Para os loteamentos e desmembramentos serem considerados legais, a planta e o pr

ojeto devem ser previamente aprovados pela Prefeitura, obedecida a legislao pertin
ente.
Aps a aprovao o loteamento, deve ser registrado no Cartrio de Registro de Imveis comp
etente, nos termos e na forma como dispe o art.18 da lei 6.766/79. A execuo das obr
as de infra-estrutura se dar segundo a respectiva aprovao.
Desta forma, o loteamento ou desmembramento s se tornar legal depois de aprovado,
executadas as obras de infra-estrutura ou garantida a sua execuo e submetido ao re
gistro imobilirio, conforme definido pela legislao vigente.
7 - Da Garantia para as Obras de Infra-Estrutura
Pode o Municpio, ao aprovar o parcelamento do solo, negociar com o loteador a for
ma de garantia das obras de infra-estrutura bsica. Isso fica a critrio do Municpio
que pode aceitar fiana, seguro, nota promissria, cauo ou at mesmo hipoteca de parte d
o imvel loteado ou de imvel situado em localidade diferente.
8 - Do Procedimento de Registro do Parcelamento
O registro do parcelamento deve ser pedido ao servio imobilirio ao qual a rea atrib
uda, dentro de 180 (cento e oitenta) dias a partir da aprovao pela autoridade admin
istrativa competente.
O procedimento de registro do parcelamento do solo urbano tem natureza administr
ativa, mas pode comportar uma fase jurisdicional.
Em regra, todos os requerimentos, documentos, exames e atos, esto atrelados a um
procedimento administrativo que tramita perante o registro de imveis competente,
onde ficaro arquivados os respectivos autos depois de registrado o loteamento ou
o desmembramento.
A natureza desse procedimento administrativa, porque no se exclui a possibilidade
de ocorrncia de conflitos de interesses que se verifica quando h impugnao ao regist
ro pretendido. Neste caso, para solucionar a questo ser necessrio um processo juris
dicional - no administrativo, uma vez que a soluo da impugnao de registro de parcelam
ento do solo no fica na esfera administrativa do registrador de imveis, nem no mbit
o administrativo do Juiz Diretor do Foro, mas sim na esfera jurisdicional do Jui
z de Direito (art.19 e pargrafos da lei 6.766/79).
Por isso, pode-se dizer que o procedimento de registro de parcelamento do solo u
rbano tem duas fases: a primeira administrativa, que necessria; a segunda jurisdi
cional, que eventual.
Da fase administrativa no se pode prescindir. A fase jurisdicional s surgir se houv
er impugnao ao registro pretendido.
No se devem confundir quaisquer dessas fases do registro com a suscitao de dvida, qu
e pode ocorrer em procedimento de registro de loteamento ou desmembramento ou me
smo em qualquer outro procedimento de registro.
A suscitao de dvida tem fundamento legal no artigo198 da Lei de Registros Pblicos (L
ei 6.015/73) e fruto do dissenso sobre a prtica de ato de registro entre o Oficia
l Registrador (que se nega a proceder ao registro) e o interessado. Esse dissens
o solucionado em mbito administrativo judicial por reexame do Juiz Diretor do For
o da respectiva Comarca.
A impugnao de registro de loteamento ou de desmembramento tem fundamento legal no
artigo 19 da Lei 6.766/79 e pode ser exercida por qualquer interessado, estribad
a em direito real e que deve ser resolvida no mbito jurisdicional, por Juiz de Di
reito, e, se houver apelao, pelo Tribunal de Justia.
Em suma, na esfera da legalidade do parcelamento do solo, a aprovao pela Prefeitur
a est para o incio das obras de infra-estrutura bsica, assim como o registro est par
a as vendas. O registro do parcelamento, portanto, pressupe sua aprovao e deve prec
eder s vendas dos lotes.
Assim, o registro atua como ponto final da amarrao jurdica do parcelamento do solo.
A principal conseqncia do registro que atribui ao imvel o estado jurdico-registrrio
de propriedade parcelada. Desta forma, os lotes passam a existir autnoma e distin
tamente. Passa a existir a separao das vias pblicas e demais espaos livres, que nos
termos do art. 22, da Lei n 6.766/79, passam a integrar o domnio do municpio. H, com
o registro, a subordinao do parcelamento, citada Lei 6.766/79.
O registro ser procedido aps intervalo temporal de 15 (quinze) dias, necessariamen
te decorrente da ltima publicao do edital do pedido de registro em 03 (trs) dias con
secutivos no Dirio Oficial do Estado e num dos jornais de circulao diria, se na capi

tal, ou num dos jornais locais, se no interior.


9 - Do Registro Obrigatrio
obrigado a depositar no Cartrio de Registro de Imveis, os documentos indicados no
artigo 18 da Lei 6.766/79, quem quiser vender lotes mediante pagamento do preo a
prazo em prestaes sucessivas e peridicas.
Entre os documentos exigidos est o "contrato-padro", que cabe ao oficial registrad
or verificar se satisfazem os requisitos do artigo 26 da citada lei.
O parcelamento que desobedecer qualquer das formalidades, no ser permitida alienao l
egtima de reas em que se indique lote e quadra, sendo que nenhuma venda desse tipo
merece acolhida no registro imobilirio.
A pessoa que adquirir um lote e verificar que o registro no foi efetuado, tem o d
ever de suspender o pagamento das prestaes de compra e notificar o parcelador a su
prir a falha.
10 - Do Impedimento de Registro
A existncia de ao penal, com denncia recebida, contra as pessoas em nome das quais s
e promove o parcelamento do solo, por crime contra a Administrao Pblica e contra o
Patrimnio, impede o registro a teor do disposto no artigo 18, III, 2, da Lei 6.766
/79. No se est com a restrio, fragilizando a presuno constitucional de inocncia, que s
guramente milita em favor do denunciado. Apenas e to somente esto a lume determina
das limitaes que sofrem os rus aps o recebimento da denncia.
Quando se tratar de pessoa jurdica, as certides previstas no artigo 18 da Lei sob
comento, da mesma forma, devero ser tiradas em nome de seus administradores. E se
ela for composta por outras pessoas jurdicas, do mesmo modo, em nome dos adminis
tradores destas.
Os crimes contra o patrimnio esto tipificados nos artigos 155 a 183 do Cdigo Penal
e os contra a administrao pblica, esto tipificados nos artigos 312 a 337 do mesmo co
dex.
11 - Da Responsabilidade do Registrador Imobilirio
Com a devida aprovao da autoridade municipal, isenta o registrador imobilirio da re
sponsabilidade pelo crime de registro irregular, pois s se configura a conduta cr
iminosa definida no artigo 52 da Lei n. 6.766/79, se houver registro de loteament
o ou desmembramento no aprovado pelas autoridades competentes, como elemento obje
tivo, caracterizador da ao proibida ao oficial.
O oficial registrador poder suscitar dvida ao Juiz Diretor do Foro, se a aprovao fei
ta pelo Municpio contrariar a lei federal, mas se registrar o parcelamento, no ter
responsabilidade penal.
12 - Da Alterao do Loteamento
Nos termos do artigo 28 da Lei 6.766/79, qualquer alterao ou cancelamento parcial
do loteamento registrado depender de acordo entre o loteador e os adquirentes de
lotes atingidos pela alterao, bem como da aprovao pela Prefeitura Municipal, ou Dist
rito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no Registro de Imveis, em
complemento ao projeto original, com a devida averbao.
Aplica-se estas mesmas disposies ao desmembramento submetido a registro. O cancela
mento do registro do loteamento se far de acordo com o disposto no art. 23 da mes
ma Lei.
13 - Dos Lotes situados em mais de uma circunscrio
Se o imvel a ser loteado estender-se por rea atribuda a mais de uma circunscrio imobi
liria, o registro do parcelamento ser requerido sucessivamente, comeando por aquela
qual for atribuda a maior parte da rea, terminando com a menor poro, o que diz o ar
tigo 21 da Lei 6.766/79 e 169, II da Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Pblicos).
Nenhum lote poder, porm, situar-se em mais de uma circunscrio. limitao de outra natur
za, especfica dos loteamentos, na elaborao dos projetos pelo empreendedor.
14 - Da Concluso
O parcelamento do solo urbano instrumento posto mo do Poder Pblico para melhor dis
por acerca do espao urbano, atravs de diviso em partes destinadas ao exerccio das fu
nes urbansticas.