Вы находитесь на странице: 1из 38

TEMA 3

MODALIDADES JURDICAS DE LA
ADQUISICIN DE INMUEBLES
Antonio Caparrs Navarro
Juan Fernndez Caparrs

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

2006 Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos


Demarcacin de Madrid
Todos los derechos reservados.

Autores:
Antonio Caparrs Navarro
Juan Fernndez Caparrs

Con la colaboracin de:


Structuralia, S.A.

CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 2

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

TEMA 3. - MODALIDADES JURIDICAS DE LA


ADQUISICION DE INMUEBLES

OBJETIVOS DE LA UNIDAD:

revisar las principales


modalidades jurdicas de adquisicin de la propiedad y del uso de
inmuebles.

GLOSARIOS DE TERMINOS:
Propiedad
Uso
Derecho real
Documento Publico
Derecho Civil
Derecho Foral
Registro de la Propiedad
Contrato de seal
Arras
Opcin de compra
Promesa de compra
Contrato de compraventa
Contrato de permuta
Contrato de aportacin
Finca Registral
Naturaleza de una finca
Linderos
Cargas
Servidumbres
Arrendamientos
Expediente de Dominio
Exceso de cabida

Segregacin de fincas
Agrupacin de fincas
Divisin material de fincas
Agregacin de fincas
Eviccin
Saneamiento
Vicios ocultos
Precio unitario
Precio aplazado
Pacto de reserva de dominio
Condicin resolutoria
Condicin suspensiva
Pacto de retro
Garanta hipotecaria
Comunidad de Bienes
Cuenta en participacin
Derecho de superficie
Derecho de vuelo
Derecho de subvuelo
Leasing inmobiliario
Renta vitalicia
Sale and lease back

CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 3

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

3.1. - EL MARCO LEGAL


La adquisicin de la propiedad o de cualquier derecho real de uso sobre el suelo, que
constituye la materia prima de la actividad del promotor inmobiliario, se realiza a
travs del acuerdo de voluntades entre los vendedores, actuales titulares de esos
derechos, y el promotor. La formalizacin se realiza mediante contratos, cuya
especificidad y normativa, esta fundamentalmente recogida en el Cdigo Civil, o en
su caso en las Disposiciones Forales correspondientes, as como en la Ley y el
reglamento Hipotecario, que son las bases jurdicas sobre las que se asienta nuestro
derecho inmobiliario. Son los contratos tpicos de compraventa y permuta, as como
los atpicos de seal y de aportacin.
El articulo 1278 del Cdigo Civil establece que los contratos sern obligatorios,
cualesquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos
concurran las condiciones esenciales para su validez, que en el contrato de
compraventa son: capacidad legal de los contratantes, consentimiento, identificacin
de la cosa objeto del contrato y fijacin de un precio, aunque ni lo uno ni lo otro se
hayan entregado.
Tambin establece el Cdigo Civil en su articulo 1280 que debern constar en
documento publico los actos y contratos que tengan por objeto la creacin,
transmisin, modificacin o extincin de derechos reales sobre bienes inmuebles, y la
compraventa es el contrato por excelencia de transmisin de un derecho real, el de la
propiedad, sobre un bien inmueble.
Esto no quiere decir que si una transmisin de bienes inmuebles se ha realizado en
contrato privado carezca de valor, o sea nula o ineficaz, sino que puede exigirse a la
parte vendedora, segn el articulo 1279 del Cc, su elevacin a escritura publica, ya
que este documento es el nico que legitima para su acceso al Registro de la
Propiedad.
La inscripcin de un bien inmueble en el Registro de la Propiedad, que es un
registro publico no obligatorio, aunque su inscripcin es muy conveniente, al ser
garanta de legitimidad de la titulacin adquirida mediante la compraventa, y soporte
a su vez para las sucesivas transmisiones a terceros, ya que el Registro es de tracto
continuo, as como vehculo indispensable para obtener prestamos con garanta
hipotecaria y para regular otras mltiples situaciones: constitucin de garantas sobre
precio aplazado, embargos judiciales, afecciones urbansticas, constitucin de
servidumbres entre fincas colindantes de paso, de vistas, de luces, etc.
No obstante es frecuente encontrarnos en numerosas regiones de nuestro pas, con
contratos privados que no han tenido acceso al Registro de la Propiedad, aunque a
veces si han sido presentados en la Oficina Liquidadora del Impuesto sobre
CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 4

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

Transmisiones, lo que le confiere valor y eficacia frente a terceros desde la fecha de


liquidacin. Si tampoco el contrato ha sido liquidado, tendremos incertidumbre sobre
la verdadera fecha de otorgamiento, y dificultades para renovar el tracto en el registro
de la Propiedad, condicin necesaria para que el registrador inscriba nuestra
transmisin, ya que el tracto ha sido interrumpido, por esta o anteriores transmisiones
privadas, debiendo recurrir en consecuencia a un proceso judicial de compleja y larga
tramitacin, denominado Proceso de Inmatriculacin de Fincas.
As mismo, y segn la naturaleza del suelo que se pretende adquirir: rstico o de
naturaleza urbana, en cualquiera de sus grados (urbanizable, urbano o solar), rige un
marco legal distinto; as para los rsticos el marco legal son las Leyes Agrarias,
mientras que en el caso de inmuebles de naturaleza urbana rige la Ley del Suelo
6/1998, a nivel estatal, como norma bsica, y las leyes autonmicas, si existen, en el
mbito territorial de cada Comunidad Autnoma.
El estudio de estas disposiciones legales corresponde a los temas A1 y A2, y por lo
tanto no vamos a repetir aqu sus fundamentos, haciendo solo mencin de aquellos
aspectos que consideramos fundamentales para una buena gestin, en la adquisicin
de estos derechos, desde el punto de vista del Promotor Inmobiliario.
Un elemento esencial de estas adquisiciones es la definicin escrupulosa del terreno
que se adquiere, as como de su titularidad y estado de cargas, lo que nos evitara
desagradables sorpresas futuras; en este sentido es til recordar los siguientes
supuestos:
1. - Debe constar inscrito, con un numero de finca independiente, en el Registro de la
Propiedad, as como en el Catastro que corresponda a su naturaleza: rstica o urbana.
2. - Debe tener clara su titularidad, que ser coincidente con la del vendedor, as
como su estado de cargas: tributarias (cantidades inscritas en nota marginal de
impuestos pendientes de pago) y urbansticas (servidumbres y/o derechos y
obligaciones de pago pendientes por urbanizacin que puedan constar inscritas).
3. - Se debe, en general, comprar como cuerpo cierto (comprobando previamente su
cabida real), recordando a este respecto que la superficie que conste en el registro de
la propiedad no es elemento esencial, aunque si lo son sus linderos.
5. - En caso de adquirir un bien rstico debe tener la superficie de cultivo mnima
exigible y, adems, segn el articulo 1523 del Cc., si su superficie es menor de 1 Ha.,
los propietarios de tierras que lindan con la que pretendemos adquirir tienen derecho
de retracto legal sobre la adquisicin efectuada.

CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 5

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

6. - Algunos contratos, relativos a bienes inmuebles, son rescindibles por lesin al


vendedor, o cuya libertad de venta esta limitada, en el caso de que sean aplicables
determinadas Leyes Forales.
TABLA 3.1
REGIMEN APLICABLE

REGIMEN DE RESCISION DE
CONTRATOS RELATIVOS A
BIENES INMUEBLES
Lesin en mas de la mitad del justo
precio
Lesin enorme: perjuicio dems de
la mitad de la prestacin.
Lesin enormisima: si excede de dos
tercios.

ESPECIAL DE CATALUA
FORAL DE NAVARRA

TABLA 3.2
REGIMEN APLICABLE

DERECHO CIVIL COMUN

ESPECIAL DE ARAGON

FORAL DE NAVARRA

COMPILACION DE VIZCAYA

BIENES INMUEBLES CUYA


LIBERTADA DE VENTA ESTA
RESTRINGIDA
Bienes rsticos de superficie
inferior a una hectrea: retracto
legal para los colindantes.
Derecho expectante de la viuda,
salvo que se renuncie expresamente
en la escritura.
Derecho de abolorio o de saca, con
derecho de tanteo y retracto para de
los parientes: para inmuebles que
hayan permanecido en la familia mas
de dos generaciones.
Bienes de abolorio o Bienes de
conquista: Retracto Gentilicio o de
sangre.
Bienes troncales: derecho preferente
para los parientes.

Desde la Ley 13/1996 de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, se


establece la obligatoriedad de reflejar la Referencia Catastral de los inmuebles, en
cuantos documentos pblicos o privados contengan actos o negocios de trascendencia
real que afecten a bienes inmuebles, as como en las inscripciones y anotaciones que
CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 6

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

deban practicarse en el Registro de la Propiedad. Dicha referencia catastral del


inmueble se har constar en las escrituras por lo que resulte del documento que el
obligado exhiba o aporte, que deber ser uno de los siguientes:
Ultimo recibo o justificante de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Certificado u otro documento expedido por el Gerente del Catastro, o escritura
publica o informacin registral, siempre que en dichos documentos resulte de forma
indubitada la referencia catastral.
Los Notarios debern solicitar de los otorgantes que aporten la referencia catastral,
entendindose que se corresponde con la identidad de la finca si los datos de
situacin, denominacin y superficie (si consta, admitindose diferencias del 10%)
coinciden con los datos del titulo y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad.
Si el Notario considera que existen dudas fundadas sobre la identidad de la finca
podr recabar la informacin del Catastro, que deber informar en el plazo de los
cinco das siguientes a la recepcin de la solicitud.
El incumplimiento de aportacin de la Referencia Catastral no impedir que los
Notarios otorguen el documento, ni que este no tenga eficacia, pero debern hacer
constar tal circunstancia en el documento y comunicar el incumplimiento al Catastro.
3.2. - MODALIDADES DE ADQUISICION
Existen dos modalidades: adquirir la propiedad o adquirir el uso; a su vez cada una de
ellas se puede formalizar jurdicamente por medio de diversos tipos de contrato.
3.2.1. - ADQUISICION DE LA PROPIEDAD
Se puede realizar a travs de las siguientes figuras jurdicas:
Contrato de Compraventa.
Contrato de Permuta.
Contrato de Aportacin.
Adquisicin Indirecta a travs de la Adquisicin de las acciones de una
Sociedad.
cuyos elementos esenciales resumimos a continuacin en los epgrafes siguientes.

CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 7

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

3.2.1.1. - CONTRATOS PREPARATORIOS DE LA COMPRAVENTA


Es importante, antes de entrar a analizar los diversos tipos de contratos de utilizacin
generalizada en el sector inmobiliario, sealar algunas particularidades de los mismos
que, como principios generales de derecho, conviene conocer. Como tales
consideramos esenciales, los siguientes preceptos:
- Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes
contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos (articulo 1.091 Cc).
- Quedan sujetos a la indemnizacin de los daos y perjuicios causados los que en
cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y
los que de cualquier modo contravinieren el tenor de aquella (articulo 1.101 Cc).
- El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse,
respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algn servicio (articulo 1.254
Cc)
- Los contratantes pueden establecer los pactos, clusulas y condiciones que tengan
por convenientes, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al
orden publico (articulo 1.255 Cc).
- Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces
obligan, no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino tambin a
todas las consecuencias que, segn su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al
uso y a la ley (articulo 1.259 Cc).
- No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes (articulo 1.261
Cc):
- Consentimiento de los contratantes
- Objeto cierto que sea materia de contrato.
- Causa de la obligacin que se establezca.
- Los contratos sern obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan
celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su
validez (articulo 1.278 Cc).
- Debern constar en documento publico los actos y contratos que tengan por objeto
la creacin, transmisin, modificacin o extincin de derechos reales sobre bienes
inmuebles (articulo 1.280 Cc).
CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 8

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

- La facultad de resolver las obligaciones se entiende implcita en las reciprocas,


para el caso de que uno de los obligados no cumpliera lo que le incumbe. El
perjudicado podr escoger entre exigir el cumplimiento o la resolucin de la
obligacin, con el resarcimiento de daos y abono de intereses en ambos casos.
Tambin podr pedir la resolucin, aun despus de haber optado por el
cumplimiento, cuando este resultare imposible. El Tribunal decretar la resolucin
que se reclame, a no haber acusas justificadas para sealar plazo. (articulo 1.124
Cc).
- Son rescindibles los contratos celebrados en fraude de acreedores, cuando estos no
puedan cobrar de ningn modo lo que se les deba (articulo 1291.3 Cc)
- Ningn contrato se rescindir por lesin (articulo 1293 Cc)
- La accin para pedir la rescisin dura cuatro aos (articulo 1.299 Cc)
Luego de estos preceptos recogemos que los contratos, en nuestro derecho, tienen
libertad de forma, pueden formalizarse u otorgarse en: contrato verbal, contrato por
escrito privado o contrato por escrito publico (escritura publica), con las
excepciones que a favor de la forma escrita establece el articulo 1280 Cc, por lo que
para inmuebles la forma escrita ser la que prevalece.
As mismo tambin recogemos que los contratos se perfeccionan, es decir nacen a la
vida jurdica, con plenos efectos para las partes contratantes y frente a terceros, por la
concurrencia de sus elementos personales, reales y formales.
Por ejemplo, la compraventa segn el artculo 1.450 Cc: se perfecciona entre
comprador y vendedor, y ser obligatorio para ambos, si hubiesen convenido la cosa
objeto del contrato (que debe estar determinada) y en el precio (que debe ser cierto,
en dinero o signo que lo represente), aunque ni la una ni el otro se hayan entregado
Ahora bien, si la compraventa se somete a una clusula de condicin suspensiva, del
tipo de las que luego hablaremos, el contrato no se perfecciona hasta el cumplimiento
de la condicin.
Por ultimo, en el contrato de prstamo con garanta hipotecaria de uso
generalizado en el sector, en el que se exige, como forma, que sea otorgado en
escritura publica, lo que implica el consentimiento de las partes, pero esto no basta
para su perfeccin, ya que es obligatoria la inscripcin en el Registro de la Propiedad
del documento en que se constituya (articulo 1.875 Cc). Este supuesto de no
existencia de la perfeccin, no implica que el contrato no obligue a las partes, sino

CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 9

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

que la obligacin se convierte en una promesa de hipoteca y no realmente en una


hipoteca.
En la practica inmobiliaria, normalmente el contrato de compraventa viene precedido
de un contrato preparatorio del propio contrato de compraventa. La tipologa de este
tipo de contratos es la siguiente:
CONTRATO DE ARRAS, tambin denominado de paga y seal, es un contrato
definido en el articulo 1.454 del Cdigo Civil, donde se contempla las denominadas
arras penitenciales: Si hubiesen mediado arras o seal en el contrato de
compraventa, podr rescindirse el contrato allanndose el comprador en perderlas, o
el vendedor a devolverlas duplicadas. As pues las arras no son una parte del precio
de venta, sino una cantidad de dinero que garantiza el compromiso entre vendedor y
comprador de concertar un futuro contrato de compraventa.
Si el comprador renuncia pierde la seal entregada y si el vendedor desiste deber
devolver, salvo que se pacte otra cosa, el doble de la cantidad entregada.
Dependiendo de la redaccin dada al contrato puede entraar un verdadero contrato
de compraventa, que obliga a amabas partes. Otras veces, aun teniendo la
consideracin de arras, la renuncia no comporta la perdida de la cantidad entregada o
la devolucin del doble de lo recibido, sino que representa, sin mas, la desestimacin
del compromiso y la obligacin de restituir el desembolso. Segn la doctrina, existen
tres clases de arras:
Arras penitenciales o de desistimiento, que son las nicas que permiten
resolver o desistir del contrato, a travs del abono de las arras por quien las ha
entregado (el comprador) o su restitucin por quien las recibi (el vendedor).
Para que estas arras surtan su efecto penitencial debe sealarse en el contrato
expresamente, porque si no, se consideran confirmatorias.
Arras confirmatorias, son la seal de celebracin de un contrato en el que la
cantidad entregada es un anticipo o parte de precio. Por lo tanto sealan la
voluntad de perfeccionar un contrato de compraventa y no facultan para
desistir, teniendo pues fuerza vinculante del contrato, no facultando para
resolver la obligacin contraida. Son prueba de la existencia del contrato (en
caso de incumplimiento, su existencia nada prejuzga sobre la cuanta de la
indemnizacin, ni sobre la accin resolutoria del articulo 1.124 del Cc, ni
sobre la posibilidad de exigir el cumplimiento forzoso del contrato.
Arras penales, establecen una garanta de cumplimiento o de indemnizacin
en caso de incumplimiento; se pierden si el contrato no se lleva a efecto y no
permiten desligarse de este. En este tipo de arras no se legitima el
incumplimiento, sino que se asegura la compensacin del acreedor,
CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 10

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

concedindole una especie de indemnizacin mnima, para cuya obtencin no


es necesario probar daos.
CONTRATO DE OPCIN DE COMPRA, por el cual una parte concede a la otra
la facultad exclusiva de decidir la celebracin o no de otro contrato principal de
compraventa, que habr de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas
condiciones y puede tambin ir acompaado del pago de una prima por parte
del optante. Este contrato, curiosamente no se contempla en el Cdigo Civil.
Aunque si lo hace el reglamento Hipotecario, para el supuesto que la opcin de
compra se realice en escritura publica, opcin que siempre es conveniente, en
cuyo caso tiene acceso al Registro de la Propiedad, siempre que adems de
pactarse en escritura publica, se estipule el precio para adquirir la finca y, en su
caso, el que se hubiere convenido para conceder la opcin, y que el plazo
pactado para su ejercicio no sea superior a cuatro aos (articulo14 reglamento
Hipotecario). Las caractersticas especificas de este tipo de contratos son las
siguientes:
La concesin al optante del derecho a decidir, unilateralmente, la formalizacin
de la compraventa.
La determinacin e identificacin de la cosa objeto de la compraventa y el
precio y forma de pago (que se presume al contado si no se dice nada al efecto)
La concrecin de un plazo para su ejercicio, como requisito fundamental que
marca la eficacia del contrato de opcin de compra.
El ejercicio de la opcin dentro del plazo pactado y mediante el abono del
precio comprometido es requisito indispensable, de forma que su
incumplimiento conlleva la perdida, por caducidad, del citado derecho.
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA, es un precontrato
preparatorio de una ulterior compraventa, regulado en el articulo 1451 del
Cdigo Civil que establece derechos y obligaciones para cada una de las partes
y que tiene meros efectos obligacionales y por tanto, no tiene efectos reales no
produciendo desplazamiento patrimonial alguno. A diferencia del contrato de
opcin en el que suele convenirse una prima o precio, en el contrato de
promesa de venta lo normal es que carezca de precio especifico puesto que las
cantidades entregadas lo son a cuenta del contrato principal. Los firmantes de
este tipo de contratos pueden, al cumplirse el evento futuro:
Exigir el cumplimiento o la resolucin con el resarcimiento de daos y
perjuicios

CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 11

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

Pedir la resolucin, aun despus de haber optado por el cumplimiento, cuando


este resulte imposible.
Generalmente la razn de ser de la promesa de venta viene dada por el hecho
de que lo que es objeto de la futura compra este pendiente de aprobacin
urbanstica o el inmueble no este totalmente acabado de construir; o bien, por
que el futuro comprador no disponga de la cantidad a pagar, y este pendiente
de la concesin de un prstamo o el cobro de un crdito. Al cumplirse el evento
futuro, se dan los requisitos de la promesa de compraventa, y por tanto las
partes, pueden exigirse la perfeccin de la compraventa e, su caso, pedir daos
y perjuicios.
La figura de la promesa de venta queda en la practica muy confusa, puesto que
los limites que la separan de la compraventa son muy sutiles, y por eso no es de
extraar que los contratantes se vean abocados a tener que dilucidar sus
diferencias ante los Tribunales, teniendo en cuenta que, a estos efectos, estos se
pronuncian sobre las siguientes causas:
Determinan cual fue la verdadera voluntad de las partes y, por tanto, decidir si
s esta ante una simple promesa de compraventa que, al no cumplirse el evento
futuro, no obliga a las partes a formalizar la definitiva compraventa, o si, por el
contrario, lo que estipularon fue una verdadera compraventa y aquella condicin de
futuro es exigible al mismo tiempo que la escritura y la entrega de la cosa adquirida.
(STC de 22 de febrero de 1975, 24 de mayo de 1980, 1 de diciembre de 1986, 10 de
febrero de 1992 y 7 de julio de 1994).
No estn vinculadas las partes por el titulo que hayan podido dar al contrato,
cuya calificacin verdadera solo es competencia del juez. (STS de 12 de junio de
1975, 22 de marzo de 1985 y 7 de julio de 1994).
Cuando las partes concretaron las condiciones especiales con identificacin de
la cosa y fijacin del precio, se entrego aquella y el comprador satisfizo varios plazos
del precio convenido, existe una verdadera compraventa, debidamente perfeccionada
y consumada (STS de 26 de octubre de 1946, 26 de enero de 1992 y 29 de noviembre
de 1986).
COMPRAVENTA SOMETIDA A CONDICIN SUSPENSIVA, en este caso se
trata de un verdadero contrato de compraventa, en el que se incluye una condicin
suspensiva, de forma tal que su efecto es demorar la perfeccin del contrato principal
del que son accesorias hasta que la condicin se cumpla. Es pues el cumplimiento de
la condicin quien determina la perfeccin del contrato, mientras que su
incumplimiento en el plazo estipulado determina la definitiva ineficacia del mismo.

CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 12

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

La condicin es suspensiva si las partes subordinan la transmisin a la obtencin de


una licencia administrativa.
Analizadas estas posibilidades de contratos preparatorios, cabe la pregunta de que
tipo de contrato conviene al promotor Inmobiliario, pregunta que no se puede
contestar sin analizar en cada caso concreto, cuales son los objetivos a satisfacer, ya
que estos son variable segn las circunstancias. Por ejemplo, y siempre desde el
punto de vista del promotor, podemos desear un contrato de cumplimiento objetivo,
como seria un contrato de promesa de compraventa o compraventa con condicin
suspensiva, que obligara siempre al concedente del contrato; pero puede interesar
mas, en otros casos, el poder desistir del contrato, aun con la perdida de lo entregado,
como seria el caso de la opcin de compra, ya que con l tenemos ese derecho o
facultad concedido por el propietario de un terreno a desistir unilateralmente, lo que
no podremos hacer con una promesa de compraventa o una compraventa sometida a
condicin suspensiva.
Desde el punto de vista del Promotor Inmobiliario, los objetivos a obtener en la
negociacin de este tipo de contratos preparatorios, necesarios las mas de las veces,
para disponer de un tiempo para realizar las comprobaciones administrativas
oportunas, para lograr que alguna o algunas de las autorizaciones urbansticas
necesarias, - que han sido puestas como condicin para la compra -, se aprueben, o
bien para lograr la financiacin necesaria para su adquisicin, son los siguientes:
El mximo plazo posible
El mnimo precio a pagar por la opcin ( el ideal es conseguirla gratis)
La mxima seguridad de que el vendedor no puede anular la operacin
unilateralmente.
Para cubrir este ultimo supuesto, se debe huir de otorgar contratos de arras
penitenciales, ya que si no se especifica nada, y segn lo dispuesto en el Cdigo
Civil, el otorgante puede anular la operacin devolviendo el doble de la cantidad
entregada, o en cualquier caso la cantidad estipulada por encima del doble, efecto que
podremos neutralizar en parte entregando una cantidad importante, para as dificultar
el que pueda devolver el mltiplo de aquella estipulado, ya que si la cantidad tiene un
importe pequeo le ser mas fcil romper la operacin.
Otro aspecto a tener en cuenta, es aclarar la intervencin del API, en cuanto a su
aspecto negocial, intentando que nuestro interlocutor sea siempre el dueo del
terreno, aunque pueda estar asesorado por el API, y no que las negociaciones
recaigan exclusivamente en este; y tambin en su aspecto econmico, aclarando
quien debe abonar la comisin, puesto que, en general, los honorarios lo deben
CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 13

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

abonar el vendedor, salvo pacto expreso en contrario que hay que conocer. El
contrato con el API es un contrato de servicios y lo puede haber suscrito el vendedor,
corriendo a su cargo, en este caso, la correspondiente comisin, o bien ser un
contrato, que en las primeras conversaciones, se le exige firmar al comprador del
terreno, como requisito previo a la presentacin de la propiedad con la que se va a
negociar. Otras veces se conviene que la comisin se abone a partes iguales por el
comprador y el vendedor.
El API es un profesional dotado de titulo expedido por el Ministerio de Fomento y
que deber pertenecer al Colegio profesional correspondiente. Todo ello no impide
que el mandato de intermediacion inmobiliaria pueda realizarse a otra persona fsica
o jurdica cualquiera.
En este tipo de contratos, las partes pueden pactar libremente sus Honorarios de
intermediacion, a titulo orientativo los usuales de mercado son los siguientes:
TABLA 3.3
Fincas Urbanas, compraventas e hipotecas

3%

Fincas Rsticas y segundas hipotecas

5%

Permutas (sobre el precio de cada una)

3%

Traspasos de industrias y comercios

5%

Arrendamientos urbanos y rsticos

10% primera anualidad

3.2.1.2. - GESTIONES PREVIAS A LA COMPRAVENTA


Con carcter previo al otorgamiento de la compraventa es muy conveniente
comprobar los siguientes extremos:
A) Datos Registrales, que normalmente se facilitan por el Registro por medio de un
Certificado de Dominio y Cargas o bien una Nota Simple, que expresa los datos de la
titularidad de finca, los datos fsicos de la misma y las cargas que pesan sobre la
misma. Son entre otros los siguientes:
Naturaleza de la finca: si es rstica o urbana, ya que de esta naturaleza se
desprenden importantes consecuencias fiscales.
Titularidad, determinando quien es o quienes son los verdaderos propietarios
de la misma, y si estos coinciden con los que nos la pretenden transmitir.

CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 14

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

Linderos
Superficie
Cargas
Servidumbres
Arrendamientos
La finca deber constar como inscrita en el Registro de la Propiedad, y como tal
figurara en uno determinado, numero, de los existentes en una determinada
localidad. Dentro de los datos de ese registro figurara en un determinado Seccin,
Tomo, Libro, y con un numero de finca determinado.
Para conocer la situacin registral de la finca a adquirir es conveniente acudir al
Registro de la Propiedad. En esta oficina de carcter publico, es posible encontrar los
datos registrales de la finca en cuestin, utilizando uno de los siguientes
procedimientos:
El examen directo de los Libros del Registro
La obtencin de la llamada Nota Simple Informativa, que consiste en el
libramiento por el Registrador, sin carcter de certificacin, de fotocopia de
las hojas que se soliciten del historial de todas las fincas inscritas.
La obtencin de Certificacin de Titularidad y Cargas, por parte del
Registrador donde se exprese el ttulo de dominio, a favor de la ultima
persona que aparece como tal en el registro y las cargas que posee la finca.
Desde la publicacin del Real Decreto 2.537/1994, de 29 de diciembre, se han
modificado determinados artculos del Reglamento Hipotecario, en virtud de los
cuales actualmente se obliga al Notario autorizante la compraventa (o de la hipoteca),
a solicitar antes de la firma la informacin continuada sobre la finca objeto de la
transmisin al Registro de la Propiedad. El Registrador remite una nota simple y
durante los nueve das siguientes le mantiene informado de las novedades que
pudieran surgir. En el momento de firmar la escritura publica, el Notario lo comunica
va fax al registro para que tenga prioridad sobre cualquier titulo posterior. Este
procedimiento garantiza por un periodo de diez das, la prioridad de la solicitud
cursada en primer lugar y exige poner de manifiesto la situacin de semibloqueo, por
el tiempo indicado, a los solicitantes posteriores. En caso de producirse el
otorgamiento de la escritura notarial prevalece para la anotacin en el registro en el
orden descrito.
CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 15

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

B) Certificado Catastral descriptivo y Grfico, que expide la Direccin General del


Catastro, organismo dependiente del Ministerio de Hacienda, en el que se reflejara el
numero de referencia catastral, cuya inclusin resulta obligatoria en el
documento de compra.
C) Cdula Urbanstica, que emiten los Ayuntamientos del lugar donde se ubica el
terreno, y en el que se ponen de manifiesto todas las circunstancias urbansticas que
afectan al terreno: su clasificacin y calificaron, el derecho al aprovechamiento
urbanstico, la edificabilidad, posibles cargas derivadas del planeamiento, el
planeamiento pendiente, en su caso de tramitacin, los plazos mximos, etc.
D) Otros, como son:
- Existencia de suelos contaminados
- Limitaciones al uso de la edificacin por cercana a carreteras, ferrocarriles, ros,
costa, aeropuertos, etc.
- Posible existencia de yacimientos arqueolgicos
- Posible afectacin del suelo a explotaciones mineras
- En el caso de adquisicin de terreno de titularidad de la administracin, posible
existencia de derechos de reversin por expropiacin.

3.2.1.3. - CONTRATO DE COMPRAVENTA


Una vez ejercitado, en su caso, el contrato de opcin de compra, seal, precontrato o
arras, se entra en el otorgamiento del contrato de compraventa, que puede tambin de
forma directa sin necesidad de contratos preparatorios, pudindose otorgar el
documento de compraventa en contrato privado, en cuyo caso la titularidad
Registral del inmueble sigue perteneciendo al vendedor, situacin que encierra ciertos
peligros para aquel, por lo que de ningn modo es aconsejable. Esta situacin se
suele dar en el caso de que existan cantidades pendientes de pago, ya que en caso
contrario, y aun en este supuesto, se deben otorgar directamente en documento
publico, la Escritura Publica otorgada ante Notario, que es el nico documento con
acceso al registro de la Propiedad.
Por el contrato de compraventa una de las partes, el vendedor, se obliga a entregar
una cosa determinada a la otra parte, el comprador, que se obliga a pagar por ella un
precio cierto en dinero o signo que lo represente. La venta se perfecciona entre

CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 16

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

comprador y vendedor, y ser obligatoria para ambos, si se han convenido en la cosa


objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni la otra se hayan entregado.
Si despus de suscrito el contrato cualquiera de las partes incumple su obligacin
inmediata (mas adelante hablaremos de los supuestos de resolucin del contrato de
compraventa por la existencia de vicios o incumplimiento en el pago aplazado): de
entregar la cosa por parte del vendedor o de pagar su precio por parte del comprador,
la parte que ha cumplido puede:
Rescindir el contrato y desligarse de las obligaciones contraidas.
Exigir de los Tribunales el cumplimiento del contrato a la parte que ha
incumplido.
La ley prev, para este cumplimiento inmediato del contrato, dos excepciones:
El comprador puede suspender el pago del precio si es perturbado en la
posesin, o sea en el disfrute de la cosa o en el dominio, o sea en la
titularidad de la misma. (Articulo 1502 del Cc.).
El vendedor puede promover inmediatamente la resolucin del contrato si
tiene fundado motivo para temer la perdida de la cosa inmueble vendida y el
precio. (Articulo 1503 del Cc).
Las caractersticas que hemos expuesto sobre la naturaleza del contrato de
compraventa lo hacen que sea un contrato: consensual, bilateral, oneroso,
conmutativo (en general, salvo cuando se trate de cosas futuras y se celebre el
contrato a riesgo del comprador) y traslativo de dominio (en el sentido de que sirve
de titulo para la transmisin de la propiedad), devienen en una amplia libertad de
contratacin entre las partes, que se ve empaada en nuestro derecho al exigir, en los
artculos 609 y 1095 del Cc, tratndose de transmisin de bienes inmuebles, que
con independencia del contrato en si (que constituye el ttulo) se de la entrega (el
modo), que da lugar a lo que en la literatura jurdica se conoce con el nombre de
Teora del Titulo y el Modo. El modo puede revestir diversas formas:
Entrega real, que consiste en la entrega fsica de la finca, que significa
posesin real de la misma.
Entrega fingida, que puede ser:
Simblica instrumental, por medio del otorgamiento de la escritura
publica (artculos 1462 y 1464 del Cc.)
CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 17

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

Simblica no instrumental, por medio de la entrega de llaves (articulo


1463 del Cc).
Brevi Manu, que se da en el caso de venta al arrendador que ya
ocupaba el inmueble, en cuyo caso el contrato equivale a la entrega.
Cuasi tradicin, por medio de la entrega de ttulos o del uso del derecho
Por ley, en los casos especficamente recogidos en ella.
As pues el contrato privado suele ser fuente de frecuentes controversias, cuando el
vendedor por las razones que fueren, se niega a entregar la cosa, o se niega el
vendedor o sus herederos, si este ha fallecido, a elevar el contrato privado a escritura
publica, casos en los que hay que recurrir a los Tribunales, con el pretexto del
vendedor de la nulidad o ineficacia de la compraventa por falta de concurrencia de la
entrega, el modo, lo que constituye una verdadera falacia como bien seala la STS de
19 de febrero de 1990, diciendo que: los contratos que tengan por objeto la
transmisin de derechos reales sobre bienes inmuebles no requieren para su validez el
otorgamiento de escritura publica, al regir en nuestro ordenamiento positivo el
sistema espiritualista, segn tiene declarado esta Sala, entre otras y como ms
recientes, sentencias de 3 de febrero y 30 de mayo de 1987 y 3 de octubre de 1988, de
que la normativa contenida en el numero 1 del articulo 1280 del Cc, en relacin con
el 1279, no impide que cualquiera de las partes contratantes, en este caso, el
demandante comprador, pueda solicitar la elevacin del contrato a escritura publica
como reconocen las sentencias de 7 de enero de 1924, 29 de diciembre de 1926 y 24
de diciembre de 1929.
Es una caracterstica esencial para la validez del contrato de compraventa la
capacidad legal de los contratantes, por lo que tratndose de vendedores personas
jurdicas (sociedades) los firmantes del contrato deben ser los representantes de
aquellas debidamente autorizados para otorgar estos contratos, lo que se acredita
mediante la correspondiente escritura publica de poder inscrita en el Registro
Mercantil, que este vigente. Cuando se trata de personas fsicas deben ser mayores de
edad y gozar de plena capacidad legal, debindose estudiar su vecindad civil, que es
la determinante para la aplicacin a las mismas del derecho civil comn (el cdigo
civil espaol) o el foral de la comunidad autnoma a la que pertenezca. Si son
solteros o viudos, no suelen existir problemas adicionales, pero si en el caso de
personas casadas segn el rgimen patrimonial aplicable a su matrimonio, que puede
ser:
Separacin de Bienes, cada cnyuge adquiere para s solo los bienes que
obtiene de forma onerosa y puede disponer libremente de los mismos sin necesitar el
consentimiento del otro cnyuge.
CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 18

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

Gananciales, cualquier adquisicin onerosa, hecha por uno u otro cnyuge,


concurriendo o no el otro, pertenece a ambos a partes iguales, no pudindose disponer
de ellos por el consentimiento de uno solo de los cnyuges, sino por ambos
conjuntamente o por uno de ellos con el consentimiento del otro.
El rgimen matrimonial debe constar en escritura publica denominada,
capitulaciones matrimoniales, que podr haber sido otorgada antes o despus del
matrimonio. En defecto de dichas capitulaciones, la aplicacin de un rgimen u otro
viene determinado por la vecindad civil. A estos efectos, en los distintos regmenes se
aplica lo siguiente:
TABLA 3.4
REGIMEN APLICABLE

REGIMEN MATRIMONIAL
EXISTENTE EN DEFECTO DE
CAPITULACIONES
DERECHO CIVIL COMUN Gananciales
ESPECIAL DE BALEARES Separacin de Bienes
ESPECIAL DE CATALUA Separacin de Bienes
ESPECIAL DE GALICIA
Gananciales
ESPECIAL DE ARAGON
Gananciales
FORAL DE NAVARRA
Sociedad conyugal de conquistas anloga
al rgimen de gananciales del Cc.
COMPILACION DE
Comunicacin foral de bienes anlogo al
VIZCAYA Y ALAVA
rgimen de gananciales del Cc.
La vecindad civil se determina por el articulo 14 del Cdigo Civil, y para
matrimonios celebrados antes del 15 de octubre de 1990, la mujer sigue la vecindad
del marido, mientras que para los matrimonios constituidos con posterioridad a esta
fecha, el matrimonio no altera la vecindad, a menos que cualquiera de ellos quiera
adoptar la de su consorte. Se adquiere la vecindad civil por el nacimiento, adoptando
la de los padres y se altera por la residencia continuada durante dos aos en otro
territorio distinto al de origen, siempre que as se manifieste en el Registro Civil, o
por residencial continuada por mas de diez aos aunque no se haya manifestado tal
voluntad.
Es obligacin del vendedor el saneamiento del inmueble vendido (articulo 1474 del
Cc), por el que debe responder en un doble aspecto:
Por eviccin, garantizara al comprador la posesin legal y pacifica del
inmueble vendido, ante la eventualidad de que se prive al comprador, por sentencia
firme, y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de l.

CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 19

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

Por vicios o defectos ocultos (aunque los ignore) que tuviere el inmueble, si lo
hacen impropio para el uso a que s destina, o si disminuyen de tal modo este uso
que, de haberlos conocido el comprador, no lo habra adquirido o habra pagado
menos; el comprador puede, en estos casos, optar por desistir del contrato, o rebajar
una cantidad proporcional del precio, y para ello dispone de seis meses, a contar
desde la entrega del inmueble vendido.
Para determinar el precio del inmueble objeto del contrato caben dos alternativas:
A precio alzado, sealando segn el articulo 1471 del Cc:
Solo los linderos
Los linderos y su cabida en metros cuadrados o unidad equivalente, con lo cual
deber entregarse todo lo comprendido dentro de los linderos, aun cuando
exceda de la cabida; y si no se pudiere entregar todo, el precio pactado se
reducir de forma proporcional, salvo que el comprador inste la resolucin del
contrato.
A razn de un precio unitario, establecido sobre la base de los siguientes
supuestos:
Precio por metro cuadrado de superficie bruta del terreno
Precio por metro cuadrado de techo edificable
El primer sistema supone comprar el inmueble como cuerpo cierto, por lo que no
caben reclamaciones posteriores sobre excesos o defectos de cabida. Si se adquiere a
razn de un precio unitario sobre superficie bruta de terreno, es fcil realizar la
comprobacin de su cabida, con un simple levantamiento topogrfico, y solicitar su
correspondiente modificacin Catastral. Si esta cabida difiere de la que consta en el
registro de la Propiedad caben las siguientes actuaciones, segn lo dispuesto en el
Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre:
Si el exceso de cabida solicitado no excede de la vigsima parte de la superficie
ya inscrita, se solicitara del Registrador que, al mismo tiempo que inscribe la
compraventa inscriba tambin, de oficio, como modificacin de superficie, el exceso
de cabida registrado por la medicin real ltimamente efectuada.
Si el exceso de cabida solicitado no excede de la quinta parte de la superficie
ya inscrita, se solicitara del Registrador que inscriba tambin, de oficio, el exceso de
cabida registrado por la medicin real ltimamente efectuada, acompaando
Certificado de Tcnico competente en los trminos previstos en el articulo 53 de la
CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 20

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

Ley de 30 de diciembre de 1996, que permitan la perfecta identificacin de la finca y


de su exceso de cabida, sin necesidad de ttulo translativo
Si el exceso de cabida excede de la quinta parte se solicitara del Registrador
que, al mismo tiempo que inscribe la compraventa inscriba tambin el exceso de
cabida registrado por la medicin real ltimamente efectuada, acompaando la
Certificacin Catastral correspondiente.
Tambin podr solicitarse la inscripcin del exceso de cabida a travs de la
incoacin de un expediente de dominio.
Segn los artculos 8 y 10 del Real Decreto 1093/1997, d e4 de julio, la aprobacin
definitiva del proyecto de equidistribucion ser titulo suficiente para:
La inmatriculacion de fincas que carecieren de inscripcin
La rectificacin de su extensin superficial, de sus linderos o d cualquier otra
circunstancia.
En el caso de que la finca origen fuere de titular desconocido, la finca resultado
se inscribir a favor de la Administracin actuante, con carcter fiduciario y para la
entrega a quien acredite mejor derecho sobre la misma.
En el mercado inmobiliario este tipo de transacciones se suelen utilizar para adquirir
terrenos que todava no han sido calificados al estar pendiente de aprobacin el
PGOU, aunque lgicamente el precio unitario tendr en consideracin la previsible
futura calificacin urbanstica.
Si el terreno, ya esta calificado urbanisticamente, aunque todava esta sin concretar la
edificabilidad que le corresponde, por estar parte del planeamiento sin aprobar, se
suele adquirir fijando un precio unitario, que se aplicara, en principio a la
edificabilidad inicialmente prevista, modificndose el precio final, en mas o en
menos, como consecuencia de aplicar el precio fijado a la edificabilidad final
resultante.
Si se adquiere a razn de un precio unitario, hay que tener en cuenta las situaciones,
posteriores a la firma del contrato que segn el articulo 1.469 a 1.472 del Cc, pueden
darse, y que se resumen en la Tabla:

CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 21

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

TABLA 3.5
SITUACION

Defecto de Cabida

Exceso de Cabida

Igual Cabida, pero


alguna parte de ella no
es de la calidad
expresada
en
el
contrato

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

SUPERFICIE
REAL

ACCIONES PARA EL
COMPRADOR (Plazo
mximo para su ejercicio 6
meses)
Inferior a 1/10
Optar
por
la
rebaja
proporcional del precio o por la
rescisin del contrato
Superior a 1/10
Rebaja proporcional del precio.
Inferior a 1/20
Pagar el exceso
Superior a 1/20
Optar por pagar el exceso o
desistir del contrato
Si el menor valor Optar por rescindir el contrato
excede de 1/10
o rebajar proporcionalmente el
precio.
Si el menor valor no Rebajar proporcionalmente el
excede de 1/10
precio.

Como hemos dicho la adquisicin de un terreno esta ligada de forma directa al


aprovechamiento urbanstico que tenga asignado. Si el terreno no es urbanizable en la
compraventa se deber hacer constar segn la vigente Ley del Suelo, en el articulo 21
de la Ley 6/1998, que se trata de terrenos no susceptibles de edificacin; pero en el
resto de casos, en la enajenacin deber hacerse constar:
En los terrenos de urbanizaciones de iniciativa particular, la fecha de aprobacin
del planeamiento y las clusulas que se refieran a la disposicin de las parcelas y
compromisos con los adquirentes.
En terrenos en proceso de urbanizacin, los compromisos que el propietario haya
asumido, en orden a la misma, y cuyo cumplimiento este pendiente.
En caso contrario, el contrato se podr rescindir por el comprador, en el plazo de un
ao desde su otorgamiento, y exigir la indemnizacin por daos y perjuicios.
Es obligacin del comprador el pago del precio en las condiciones y plazos
estipulados; pudindose efectuar el abono del precio en las siguientes modalidades:
Confesado, por declaracin del vendedor de que ya ha recibido el precio con
anterioridad al acto de firma del contrato, sirviendo la referida declaracin como carta
de pago.
De presente, en el acto de la firma del contrato, pudindose realizar el pago en
efectivo, entregando billetes y monedas en euros de curso legal, o bien en talones o
CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 22

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

cheque, lo que en este caso, representa un peligro de impago, por lo que se suele
exigir en estos casos el pago con taln conformado, por el que el Banco o Entidad de
Crdito librada certifica que existe saldo en la cuenta del librador y queda congelada
dicha cantidad hasta la presentacin a su cobro del cheque.
Aplazado, en cuyo caso el precio se abona en los plazos convenidos, o bien
parte en efectivo y parte aplazada. La documentacin de los pagos aplazados puede
efectuarse en las siguientes modalidades:
Simple compromiso de ingresar la cantidad correspondiente de cada plazo a
pagar en una cuenta bancaria determinada del vendedor.
Instrumentando los futuros compromisos en letras de cambio o en pagares,
librados por el vendedor y aceptados por el comprador.
A su vez, respecto a estos compromisos de pago aplazado, y desde el punto de vista
de garantizar su cobro, pueden estipularse en el contrato las siguientes clusulas:
Sin ninguna garanta expresa, excepto, claro esta, la personal del deudor, que
segn el articulo 1124 del Cc responde con todos sus bienes presentes y futuros.
Con garanta establecida, como clusula resolutoria expresa, que acta en caso
de falta de pago, y una vez requerido judicialmente o por acta notarial el deudor al
pago, segn el artculo 1504 del Cc.
Con condicin suspensiva, por la que el dueo del terreno retiene su propiedad
hasta el total pago del mismo.
Afianzando las cantidades aplazadas, por medio de aval de un tercero,
generalmente se exige que el avalista sea una Entidad de Crdito; en el caso de que
los pagos se hayan instrumentado en letras de cambio o pagares, el aval se puede
tambin formalizar en el mismo documento.
Hipotecando el terreno a favor del propio vendedor o de un tercero que facilita
la financiacin necesaria.
En el caso de pagos aplazados instrumentados en letras de cambio, es til resear los
efectos en la propia escritura de compraventa (sealando numeracin de cada letra,
fecha de aceptacin, fecha de vencimiento y nominal de cada una), ya que con esta
precaucin, al comprador le bastara acreditar ante Notario, que tiene las letras ya
pagadas en su poder para que le pueda ser otorgada la correspondiente escritura
publica de cancelacin sin necesidad del concurso del vendedor, lo que representa
indudables ventajas en caso de fallecimiento o inexistencia de este (Resolucin de la
CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 23

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

Direccin general de Registros y Notariado de 30 de mayo de 1980, sobre la base de


los artculos 23 y 156 de la Ley Hipotecaria).
En general, los pagos aplazados que se hayan convenido se incrementan con el
importe correspondiente al tipo de inters anual que igualmente se hubiese pactado.
Un ultimo aspecto, a determinar en las negociaciones, es quien corre con los gastos
que origina la operacin, y que vamos a enumerar a continuacin:
Otorgamiento de la Escritura Publica, Primera Copia, y posteriores Copias
que pudieran expenderse de la misma por el Notario autorizante.
Inscripcin en el Registro de la Propiedad
Legalmente, segn el Articulo 1455 del Cc, los gastos de otorgamiento corresponden
al vendedor, y los de primera copia y los posteriores a la venta, como es el caso de la
inscripcin registral, al comprador, aunque lgicamente existe libertad para que se
pueda pactar cualquier otra distribucin de gastos que se convenga. Segn la ley
foral Navarra, estos gastos se reparten al 50% entre comprador y vendedor.
3.2.1.3.1 - OPERACIONES Y CLAUSULAS COMPLEMENTARIAS EN LA
COMPRAVENTA
Al realizar la compraventa, pueden existir dos tipos de problemtica jurdica que es
preciso resolver a priori o en el propio clausulado del contrato:
La derivada de la titularidad registral de la finca objeto del contrato
La derivada del aseguramiento de las cantidades aplazadas.
El Promotor, en cualquier caso, debe intentar que el otorgamiento de la escritura
publica se realice lo mas rpidamente posible, como nico medio para su acceso al
Registro de la Propiedad, para tener as la mxima seguridad frente a terceros. Surge
pues la primera problemtica: que tengamos dificultades para que esta inscripcin
registral se efecte a nuestro nombre sin ninguna incidencia.
El segundo inconveniente se deriva directamente de la posible oposicin del
vendedor del terreno, que es su propietario, sobre las garantas que se le pueden
ofrecer por las cantidades pendientes de pago. Para resolver esta problemtica se
suelen utilizar clusulas legales inmersas en el propio contrato de compraventa como:
las Suspensivas, Resolutorias, el Pacto de Reserva de Dominio, el Pacto de
Reserva de Hipoteca, el Pacto Comisorio o la Condicin Resolutoria Tcita. Otro
camino es la utilizacin de garantas de tipo econmico, que pueden figurar de forma
CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 24

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

independiente al propio contrato de compraventa: Fianzas de terceros (normalmente


Entidades de Crdito), Letras Avaladas o Hipoteca.
Hay que tener en cuenta que si la compra se efecta con pago aplazado, la nica
forma de tener el terreno adquirido libre de cargas, para poder acceder a los
Prestamos para la Construccin, es la de utilizar fianzas de terceros o letras avaladas,
ya que en el resto de supuestos, el hipotecante quedara siempre en segundo lugar,
situacin a la que no suelen acceder. En el caso de que el promotor obtenga una
hipoteca sobre el terreno, se consigue pagar al vendedor en efectivo, y la hipoteca
concedida puede ampliarse para la construccin.
3.2.1.3.2. - MODIFICACION REGISTRAL DE FINCAS
La casustica con la que nos podemos encontrar, tiene las siguientes caractersticas
comunes:
las operaciones deben ser efectuadas por el propietario, titular registral, y
otorgarse en escritura publica.
en el caso de fincas hipotecadas, la hipoteca continua ntegramente tanto sobre la
finca primitiva como en las resultantes de la modificacin, debiendo comparecer, en
su caso, el acreedor hipotecante, a fin de distribuir la responsabilidad hipotecaria
sobre las fincas o determinar la liberacin de alguna o algunas de ellas.
Se necesita licencia municipal previa o certificado de innecesariedad.
Los tipos de modificaciones son las siguientes:
-

DEFECTO DE CABIDA

SEGREGACION, implica separar de una finca registral una porcin de la


misma, que va a ser la finca objeto del contrato de compraventa, que pasa a
constituirse en finca registral independiente de la finca origen, denominada finca
matriz, en contraposicin de la nueva finca creada que se denomina finca segregada.
DIVISION MATERIAL, supone que una nica finca registral se descompone
en dos o ms porciones que forman fincas registrales nuevas, propias e
independientes de la inicial, que desaparece del Registro de la Propiedad.
AGRUPACION DE FINCAS, supone que dos o ms fincas registrales
independientes se unen para formar una nica finca registral. Solo pueden agruparse
fincas colindantes o las que no sindolo constituyan una unidad econmica
(agrupacin de fincas discontinuas). En el caso de que la agrupacin sea de distintos
CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 25

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

propietarios, se constituye entre ellos un condominio o comunidad de bienes,


determinndose las cuotas indivisas que le corresponde a cada propietario en la finca
resultante de la agrupacin.
AGREGACION DE FINCAS, supone que una finca registral pasa a formar
parte de otra finca registral independiente de cabida superior, desapareciendo la
primera y permaneciendo en el registro la segunda ampliada en proporcin a la finca
que se ha integrado en la misma. Solo pueden ser objeto de agregacin las fincas
colindantes o las que no sindolo constituyan una unidad econmica (agrupacin de
fincas discontinuas) y adems es condicin indispensable que la superficie de la finca
a agregar no exceda de la quinta parte de la finca receptora.
3.2.1.3.3. - CLAUSULAS DE CONDICION
Una de las posibilidades que los contratantes tienen en cualquier operacin que
efecten es el sometimiento de la misma a condicin. Las condiciones pueden ser de
dos tipos: suspensivas y resolutorias.
Siguiendo lo dispuesto en los artculos 1122 y 1123 del Cdigo Civil es condicin
suspensiva aquella que tiene como objeto suspender la eficacia del contrato principal
del que son accesorias hasta que la condicin se cumpla. El cumplimiento de la
condicin determina la perfeccin del contrato mientras que su incumplimiento en el
plazo estipulado determina la definitiva ineficacia del mismo.
Por el contrario, las condiciones resolutorias no impiden que el contrato principal
surta efectos desde su inicio, pero su cumplimiento determina la Resolucin de las
obligaciones asumidas por los contratantes y consiguiente restitucin de las
prestaciones ya realizadas. Es decir la extincin de la condicin resolutoria determina
la consolidacin de los efectos del contrato.
Las clusulas de ms frecuente utilizacin son las siguientes:
PACTO DE RESERVA DE DOMINIO, es una clusula de carcter
resolutorio (STS de 14 de marzo de 1966 y 14 de noviembre de 1970) en cuya virtud
se transmite solo la posesin de un bien, no la propiedad, que queda reservada a favor
del vendedor hasta tanto el adquirente satisfaga el total importe del precio acordado.
CLAUSULA RESOLUTORIA EXPLICITA, condicin que acompaa a la
compraventa de un bien, dando lugar, en caso de impago de su precio, a la resolucin
del contrato.
GARANTIA HIPOTECARIA A FAVOR DEL VENDEDOR, que permite
ejecutar el bien en caso de impago.
CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 26

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

PACTO DE RETRO, es un retracto convencional que supone la venta de un


bien con derecho, para el vendedor, de recuperar la cosa vendida.
3.2.1.4. - EL CONTRATO DE PERMUTA
Los contratos de permuta estn regulados por el Cdigo Civil, en sus artculos 1538 a
1541. El contenido de los mismos se concreta en:
Articulo 1538. Concepto: la permuta es un contrato por el cual cada uno de
los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.
Articulo 1539. Permuta de cosa ajena
Articulo 1540 La eviccin de la permuta
Articulo 1541 Aplicacin de las disposiciones de las ventas
Los caracteres bsicos del contrato de permuta son los siguientes:
Es un contrato bilateral, del que se derivan dos obligaciones de dar, igualmente
principales.
Oneroso, que no requiere la identidad en cuanto al valor de las prestaciones
intercambiadas.
Consensual, en este sentido el acuerdo entre las partes puede dar lugar a
contratos en que:
Las entregas de los bienes sea simultanea a la celebracin del contrato
Que pase cierto tiempo entre la perfeccin y la consumacin del contrato.
Que solo una de las partes cumpla inicialmente con la entrega del bien.
Transmite la propiedad de los bienes por tradicin, por el solo contrato de
permuta, que es titulo de propiedad
Obligacin de la transmisin de la propiedad, ya que por el contrato de
permuta, cada permutante se obliga, para perfeccionar la operacin, a la transmisin
de la propiedad de la cosa que entrega.
Se diferencia del contrato de compraventa en que:
CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 27

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

La contraprestacin, o por lo menos la parte ms importante de la misma (mas


del 50%) no es en dinero, sino que consiste en la entrega de otro bien inmueble.
Que entre los permutantes no cabe la distincin entre comprador y vendedor.
Las formas de garantizar el precio aplazado no resultan apropiadas a la
permuta, aunque a veces se puede establecer para este fin, clusulas de reserva de
dominio.
En la compraventa solo se asume el compromiso de asegurar la posesin legal
y pacifica de la cosa vendida, mientras que en el contrato de permuta cada permutante
se obliga a transferir al otro la propiedad de las cosas permutadas.
Los tipos de permuta pueden ser:
Permuta sencilla de bien por bien de valores equivalentes.
Permuta con suplemento en metlico en el que el valor de uno de los bienes
objeto del intercambio es superior al otro, por lo que el adquirente del bien de mayor
valor abona la diferencia en metlico.
El caso de que la diferencia surja por una declaracin de valores de los bienes
intercambiados, sin que exista abono en metlico por la diferencia, ni ninguna
contraprestacin onerosa de otro tipo, en cuyo caso existira una donacin que
producira un incremento patrimonial gratuito al adquirente del bien de mayor valor.
3.2.1.5. - EL CONTRATO DE APORTACION
Es un contrato que la doctrina mayoritaria ha venido calificando como de permuta de
cosa futura, si bien la jurisprudencia lo califica de contrato de carcter atpico
(Sentencias del TS de 22 de mayo de 1974, 2 de enero de 1976, 30 de junio de 1977,
12 de febrero de 1979 y 7 de julio de 1982), que consiste en adquirir la propiedad o el
uso del terreno con el compromiso por el promotor (cesionario), de entregar al
vendedor (dueo del terreno o cedente) una parte de los inmuebles a construir sobre
el mismo. Sus modalidades son las siguientes:

CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 28

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

A- APORTACIN DEL SOLAR POR EL DUEO


Operacin que puede realizarse, a su vez, bajo las siguientes modalidades:
Clsica determinada, en la que se transmite la propiedad del solar a cambio de
que se transmita al cedente determinados pisos o locales del edificio construido sobre
l.
Clsica Indeterminada, por la que se transmite la propiedad del solar a cambio
de un porcentaje (son porcentajes usuales del 20% al 30%) sobre lo edificado, sin
determinar a priori los pisos, plantas o locales que se recibirn
Cesin de Cuota Indivisa, por la que no se transmite la totalidad del solar, sino
solo una parte indivisa de aquel, recibiendo como contraprestacin ciertas vivienda o
locales a construir sobre el mismo. Por ejemplo, si se pacta una operacin de
aportacin al 30%, el dueo del solar solo transmite el 70%, recibiendo a cambio el
porcentaje de edificacin del 30% de lo edificado, sobre el solar que ser de su
titularidad. Presenta la problemtica, para el cedente, de que se constituye un
proindiviso sobre el terreno, lo que representa que el cedente tiene la correspondiente
cuota de responsabilidad sobre el negocio inmobiliario del promotor, asumiendo en
particular, durante la construccin, su parte proporcional en las obligaciones y
responsabilidades de la misma, respondiendo con todo su patrimonio de forma
ilimitada, en virtud de lo dispuesto en los artculos 393 Cc y 1.911 del Cc.
Cesin del Derecho de Vuelo (ver concepto en epgrafe 5.2.2.2), por la que el
dueo del solar a cambio de la ejecucin de la planta baja, o de esta y de algunas
sucesivas, le transmite el derecho a la sobreelevacion del edificio, por encima de las
plantas que se ha reservado el cedente dueo del solar y que se obliga a construir el
promotor. No existe en este caso, transmisin del solar, ya que el dueo retiene su
propiedad, limitndose a ceder un derecho real, el del vuelo, que como tal ser
hipotecable. Presenta una importante seguridad para el cedente del terreno, ya que el
promotor debe construir primero las plantas bajas del edificio que sern, parte o todas
ellas, para el cedente, y una vez terminadas estas, es cuando nacer jurdicamente su
derecho de vuelo sobre las plantas restantes a construir sobre aquellas, que sern las
que se quede el promotor.
Reserva de Vuelo, es el caso inverso del anterior, por el que el dueo del solar
transmite el mismo, reservndose para s como contraprestacin un derecho de
sobreelevacion a partir de una determinada planta. Su seguridad quedara en precario
ya que el promotor adquiere la propiedad de solar y el derecho que se ha reservado
nace despus de que se hayan construido las plantas del promotor.

CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 29

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

Cesin del Derecho de Superficie (ver concepto en epgrafe 5.2.2.1), por el que
se pacta la transmisin por el dueo del derecho de superficie sobre el solar,
recibiendo como contraprestacin la adjudicacin de ciertos pisos o locales.
Venta del solar mediante contraprestacin aplazada y alternativa a favor del
vendedor, por el que se pacta la transmisin por el dueo del solar con precio
previamente fijado o en las unidades de obra determinadas como equivalentes al
mismo. Sistema que tiene la ventaja para el cedente de que en caso de
incumplimiento por el promotor, el cedente recibira el precio en dinero que se
hubiese pactado por el mismo.
B - APORTACIN DEL SOLAR CON PARTICIPACIN DEL DUEO
EN EL NEGOCIO INMOBILIARIO
Que puede efectuarse, entre otras, en las siguientes modalidades:
Participacin en las Ganancias Liquidas, modalidad bajo la cual el dueo
aporta el solar a una entidad de carcter mercantil, y en consecuencia debe, en su
caso, tener que soportar las perdidas en que pudiera incurrirse; la formalizacin
jurdica puede realizarse utilizando una de las siguientes tipologas societarias:
Comunidad de Bienes
Sociedad Mercantil, siendo a estos efectos la modalidad ms conveniente la
Sociedad Comanditaria
Cuenta en Participacin
Participacin en la Ventas Brutas de la Edificacin, con lo cual el dueo no
soporta las eventuales perdidas que pudieran producirse en la promocin inmobiliaria
a realizar por el promotor. Normalmente se forma una Comunidad de Bienes,
condicionando a la terminacin del edificio la transmisin de la participacin indivisa
del promotor, y de forma simultanea se firma un contrato de servicios, por el cual el
promotor se obliga a vender la participacin del dueo del solar en la edificacin
construida.
Las operaciones de aportacin son las preferidas por los Promotores, ya que
desde el punto de vista financiero, la adquisicin del solar no implica desembolso
dinerario (salvo una pequea parte, s se pacta una de carcter mixto, con entrega de
una cantidad en metlico y el resto en unidades a construir). No obstante suele
presentar dificultades de negociacin con los dueos de los terrenos, ya que en estos
casos hay que equilibrar la asimetra de las obligaciones que asumen las partes: el
dueo del solar cede su titularidad en el momento de formalizar el contrato, mientras
CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 30

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

el promotor, sin entregar nada a cambio, salvo una simple promesa de futuro, entra en
posesin del solar, encarga la construccin de una determinada edificacin sobre el
mismo, lo hipoteca, vende los pisos y locales, etc.
El Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, modifica determinados artculos del
Reglamento Hipotecario, de los que algunos tienen incidencia directa en el contrato
de aportacin. En concreto el Art. 13, queda redactado como sigue:
En las cesiones de suelo por obra futura, en las que se estipule que la
contraprestacin a la cesin consiste en la transmisin actual de pisos o locales del
edificio a construir, que aparezcan descritos en el propio ttulo de permuta conforme
a la Ley de Propiedad Horizontal y con fijacin de la cuota que les corresponder en
los elementos comunes, al practicarse la inscripcin se har constar la especial
comunidad constituida entre cedente y cesionario, siempre que se fije un plazo para
realizar la edificacin, que no podr exceder de diez aos.
Salvo que en el ttulo de cesin se pacte otra cosa, el cesionario podr por s
solo otorgar las escrituras correspondientes de obra nueva y propiedad horizontal,
siempre que coincida exactamente la descripcin que se haga en ellas de los
elementos independientes a que se refiere el prrafo anterior. La inscripcin de la
propiedad horizontal determinar que tales elementos quedan inscritos a favor del
cedente, sin necesidad de formalizar acta notarial de entrega.
Salvo pacto en contrario, el cesionario no podr enajenar ni gravar, sin
consentimiento del cedente, los elementos independientes que constituyen la
prestacin.
Este rgimen no ser aplicable cuando los contratantes hayan configurado la
contraprestacin a la cesin de forma distinta a la contemplada en el prrafo primero
o como meramente obligacional. En este caso se expresar de forma escueta, en el
cuerpo del asiento, que la contraprestacin a la cesin es la obra futura, pero sin
detallar sta.
En el acta de inscripcin y en la nota al pie del documento se har constar que
el derecho a la obra futura no es objeto de inscripcin.
No obstante, si se hubiera garantizado la contraprestacin con condicin resolutoria u
otra garanta real, se inscribirn estas garantas conforme al articulo 11 de la Ley
Hipotecaria.
Esta legislacin contenida en el Reglamento Hipotecario, que venia a resolver en
parte la problemtica del cedente, otorgndole una mayor seguridad jurdica, ha sido

CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 31

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

declarada inconstitucional por la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de


2001, por las siguientes razones:
- El contrato se califica de permuta
- Segn lo dispuesto en los tres primeros prrafos el cedente podra adquirir la
propiedad de los pisos o locales convenidos, lo que altera en un simple reglamento
el rgimen legal de adquisicin de la propiedad establecido en el Articulo 609 del
Cc de la doctrina del titulo y el modo, que ya hemos comentado, y que requiere la
concurrencia de titulo y modo, de manera que no basta el contrato si no va unido a
la entrega de la cosa vendida, lo que no cabe en este caso, porque no tiene
existencia al tratarse de pisos o locales de un edificio a construir.
- Los prrafos 4 y 5 siguen vigentes, configurndose en ellos un negocio
meramente obligacional.
3.2.1.6. - ADQUISICION INDIRECTA DE SUELO A TRAVES DE LA
COMPRA DE UNA SOCIEDAD
Dado que la aportacin de inmuebles a una sociedad tributa al tipo del 1%, y la
transmisin de acciones de una sociedad mercantil esta exenta de tributacin, puede
convenir la adquisicin de terrenos cuyo titular sea una sociedad, o la aportacin de
los mismos a una sociedad. En estos casos se pueden aplicar los dos procedimientos
siguientes:
Comprar la totalidad de las acciones de la misma. Esta operacin tiene el riesgo de
que el balance de la sociedad que se adquiere tenga obligaciones fiscales o de otro
tipo, no reflejadas en balance, y que en consecuencia se trasladen a los nuevos
propietarios. Para obviar este inconveniente es til que los antiguos dueos de la
sociedad garanticen la exactitud y veracidad de las cuentas contenidas en el balance,
garanta que, en general, es de difcil cuantificaron.
Constituir una nueva sociedad, o ampliar el capital de una existente, de forma que
el vendedor aporte el terreno, y reciba como pago, las acciones de la sociedad que
correspondan a su valoracin, para posteriormente:
Liquidar la sociedad, adjudicando el inmueble al promotor y el dinero
equivalente al aportante del terreno.
Que el dueo del terreno, que ha suscrito las acciones de la ampliacin de
capital, proceda a su enajenacin a favor de los socios de la misma.

CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 32

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

En estos casos vienen regulados en la Ley de Sociedades Annimas, que a estos


efectos establece en sus artculos 38, 39 y 41 lo siguiente:
Previa a la aportacin del inmueble debe existir un informe pericial de su valor,
para lo cual el registrador mercantil nombrara el perito correspondiente que efecte
la tasacin.
El aportante debe asumir todas las obligaciones propias del vendedor,
estipuladas en el Cdigo Civil.
Las adquisiciones de bienes por la sociedad a ttulo oneroso realizadas dentro
de los dos aos posteriores a su constitucin habrn de ser previamente aprobadas por
la Junta general siempre que el importe de aquellas exceda de la dcima parte del
capital social. Se exceptan de dicho requisito las adquisiciones comprendidas en las
operaciones ordinarias de la sociedad, es decir si el objeto social es el propio de una
inmobiliaria dedicada a la compraventa de inmuebles, as como las compras que se
realicen en Bolsa o en subasta publica.
Para el caso de Sociedades de Responsabilidad Limitada se mantienen las premisas
explicadas para las sociedades annimas, excepto en lo que respecta a la tasacin
pericial nombrado por el registrador mercantil.
Otro inconveniente importante en estos casos de adquisicin de las acciones de una
sociedad es que, si como es usual, el terreno esta contabilizado a valor de adquisicin
y el valor de las acciones, como tambin ser normal, es superior, se producir un
efecto fiscal de cmo mnimo un adelanto del Impuesto de Sociedades, ya que se
contabilizaran beneficios que no se corresponden con el valor de la inversin
realizada por el promotor comprador de las mismas, aunque una vez terminada la
operacin y liquidada la sociedad el accionista pueda recuperar estos adelantos, en
todo o en parte, al contabilizar minusvalias en el valor liquidativo de sus acciones.
3.2.2. - ADQUISICION DEL DERECHO DE USO
En derecho un tipo particular de derechos privados son los derechos reales, que
atribuyen a su titular un poder de inmediata dominacin sobre una cosa frente a
cualquiera. A partir de esta concepcin se distingue entre:
Derecho real pleno: que se confunde con el derecho de propiedad.
Derechos reales limitados, como son:
Derecho de garanta, que aseguran el cumplimiento de una obligacin.
Garantizan un prstamo o cualquier otra operacin (garanta de pagos
CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 33

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

aplazados, dbitos preexistentes, obligaciones de hacer o no hacer, etc.).


Las modalidades de este tipo de garantas son la hipoteca (sobre bienes
inmuebles o muebles ajenos), prenda (sobre bienes muebles ajenos) y la
anticresis (derecho a percibir los frutos de un inmueble de su deudor
con la obligacin de aplicarlos a los intereses y el capital de su crdito).
Derecho de uso y disfrute, que suponen para el titular el disfrute total o
parcial de una cosa. Sus modalidades son, entre otros: el usufructo
(faculta a una persona, el usufructuario, para usar y disfrutar de los
bienes o derechos de otra, el nudo propietario, percibiendo frutos pero
con la obligacin de conservar su forma y sustancia), el uso (facultad de
usar una cosa percibiendo los frutos que basten a las necesidades del
usuario y su familia), la habitacin (facultad de ocupar en una casa
ajena las piezas necesarias), el derecho de superficie y el derecho de
vuelo
Derecho de adquisicin, que permiten reclamar en beneficio propio la
transmisin de derechos sobre la cosa a quien quiera que la posea. Son
los derechos de retracto, que puede ser: convencional, reserva del
vendedor para recuperar la cosa vendida, o retracto legal, si es la ley
quien concede un derecho a un tercero para subrogarse en el lugar del
adquirente; el derecho de opcin y la promesa de contrato.
Con la adquisicin del derecho al uso del suelo, el Promotor puede desarrollar su
actividad de promocin si este derecho de uso le permite construir edificaciones
sobre el mismo. La adquisicin de este derecho viene, en general limitado por un
numero determinado de aos, y su cesin puede ser: gratuita o onerosa, mediante el
pago de una cantidad total a pagar a la formalizacin de la cesin o por el pago de un
canon peridico durante el plazo de duracin de la cesin. Los dos instrumentos
legales para adquirir este uso son: Derecho de Superficie y Derecho de Vuelo, cuyas
caractersticas se sintetizan a continuacin.
3.2.2.1. - EL DERECHO DE SUPERFICIE:
El Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, por el que se modifican
determinados artculos del Reglamento Hipotecario, da al artculo 16.1, en su nueva
redaccin, lo siguiente:
Para su eficaz constitucin deber inscribirse a favor del superficiario el derecho de
construir edificios en suelo ajeno y el de levantar nuevas construcciones sobre el
vuelo o efectuarlas bajo el suelo de fundos ajenos. Los ttulos pblicos en que se
establezca dicho derecho de superficie debern reunir, adems de las circunstancias
necesarias para la inscripcin, las siguientes:
CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 34

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

Plazo de duracin del derecho de superficie, que no exceder de 75 aos en el


concedido por los Ayuntamientos y dems personas pblicas, ni de 99 en l
convenido entre particulares. Transcurrido el plazo, lo edificado pasar a ser
propiedad del dueo del suelo, salvo pacto en contrario. No obstante, antes de su
vencimiento, podr pactarse una prrroga por otro periodo no superior al mximo
legal.
Determinacin del canon o precio que haya de satisfacer el superficiario, si el
derecho se constituye a ttulo oneroso.
Plazo sealado para iniciar la edificacin que no podr exceder de 5 aos; sus
caractersticas generales y destino de la construccin. El transcurso del plazo no
impedir, sin embargo, la inscripcin de la declaracin de obra nueva, siempre que el
rgimen del derecho de superficie est an vigente e inscrito.
d) Pactos relativos a la realizacin de actos de disposicin por el superficiario.
Garantas de trascendencia real con que se asegure el cumplimiento de los
pactos del contrato.
La contraprestacin que recibe el propietario por parte del superficiario puede
consistir en:
Gratuito
Una cantidad nica al constituirse el derecho
Un canon o renta peridica a recibir durante la vigencia del derecho
En la adquisicin, en el momento de la reversin, de las mejoras realizadas,
que en este caso consistiran en la transmisin de la edificacin realizada sobre la
finca objeto del derecho de superficie.
3.2.2.2. - DERECHO DE VUELO
El Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, modifica determinados artculos del
Reglamento Hipotecario, en particular el articulo 16.2, queda redactado como sigue:
El derecho de elevar una o ms plantas sobre un edificio o el de realizar
construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que, sin
constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenacin de
todo o parte de la finca o transmita a un tercero, ser inscribible conforme a las
normas del Art. 8 de la Ley y sus concordantes. En la inscripcin se har constar:

CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 35

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y
gastos comunes o las normas para su establecimiento.
b) Determinacin concreta del nmero mximo de plantas a construir (declarado
inconstitucional por sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000)
c) El plazo mximo para el ejercicio del derecho de vuelo, no podr exceder de 10
aos (declarado inconstitucional por sentencia del Tribunal Supremo de 24 de
febrero de 2000)
d) Las normas de rgimen de comunidad, si se sealaren, para el caso de hacer la
construccin.
As pues el citado articulo declara que el derecho de vuelo es inscribible, y lo
diferencia claramente del derecho de superficie al citar sin constituir derecho de
superficie.

ADQUISICION DEL USO DEL


SUELO
FUTURO
EDIFICIO A
CONSTRUIR
EDIFICIO
CONSTRUIDO
TERRENO

TERRENO

DERECHO DE SUPERFICIE DERECHO DE VUELO

Los derechos de vuelo o subvuelo, se pueden constituir por medio de:


Reserva a favor del propietario que realiza al transmitir total o parcialmente la
edificacin.
Transmisin del derecho, directamente por el propietario, a un tercero.
Por lo que en la practica inmobiliaria, se da el primer supuesto, cuando el
promotor se lo reserva antes de proceder a la enajenacin de los pisos o locales
CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 36

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

del edificio que constituye la promocin, normalmente en supuestos de


edificaciones en el centro urbano de las ciudades, en los que el Plan General vigente
cuando construye el edificio, no le permite alcanzar la altura de los colindantes,
aunque es previsible que en una futura revisin del Plan General, si se permita.
3.2.3. - ADQUISICION DE EDIFICACIONES
Una operacin de frecuente utilizacin en el sector inmobiliario es la adquisicin de
suelo que ya esta edificado, bien para:
Demoler lo edificado y realizar una nueva promocin sobre el mismo
Rehabilitar lo edificado adaptndolo a las nuevas tipologas edificatorias
En el primer caso la promocin, en nada se diferencia de la adquisicin del solar, ya
que su objeto es el mismo; sin embargo el caso de proceder a la rehabilitacin de lo
edificado, presenta singularidades especificas de gestin, y sobre todo de ejecucin
de la obra, ya que su precio estar mucho ms indeterminado que en una obra nueva,
no solo por la multitud de imprevistos que podrn aparecer, sino tambin debido a la
lentitud en su ritmo de ejecucin.
La negociacin de su adquisicin es en ambos casos mucho mas complicada, ya que
en general se requiere proceder previamente a la negociacin con cada uno de los
inquilinos que la ocupan, con rentas antiguas y poder adquisitivo bajo, dificultadas a
las que se aaden la presencia en sus pisos bajos de locales comerciales de
explotacin familiar, de fuerte arraigo en el barrio, cuyo traslado esta repleto de
dificultades.
Estas compraventas de edificios pueden realizarse, adems de en la forma tradicional
de la compraventa, en otras modalidades, como pueden ser las siguientes:
Leasing Inmobiliario, que es una manera especial de financiar la adquisicin del
inmueble, ya que el promotor encarga a la empresa de leasing, que adquiera el
edificio en cuestin a un tercero, para ceder su uso al Promotor por un determinado
tiempo ( en general las operaciones se realizan a mas de 10 aos), recibiendo de este,
en contraprestacin, unas cantidades peridicas en concepto de canon de
arrendamiento, en los que se incluyen los siguientes conceptos:
Gastos financieros de la operacin
Recuperacin del capital invertido
Amortizacin del Inmueble

CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 37

Curso bsico de Gestin Inmobiliaria

Tema 3: Modalidades jurdicas de la adquisicin de inmuebles

Existiendo al final del plazo de la operacin, una clusula de opcin de compra, por
un precio determinado, por la que, si el promotor la ejercita, adquiere la propiedad del
inmueble.
Operaciones de Sale and Lease Back, que se producen cuando el titular de un
inmueble, al que le falta tesorera, decide vender a un tercero, con el compromiso de
mantenerse como inquilino en el inmueble por un plazo determinado y a un precio de
alquiler pactado.
Operacin de Compra con pago en Renta Vitalicia, que se producen cuando el
titular de un inmueble, persona fsica de cierta edad, que lo ocupa como su residencia,
decide vender a futuro a cambio de su utilizacin de por vida y recibiendo una renta
hasta su muerte. Si la persona es mayor de 65 aos tiene una serie de ventajas
fiscales, para el cedente, como son la de que no supone incremento de patrimonio y la
de que del importe recibido en concepto de renta vitalicia, solo tiene que computar a
efectos de su IRPF, un porcentaje del 40% si su edad esta comprendida entre 60 y 69
aos y del 30% si es mayor de 69 aos.

CICCP Demarcacin de Madrid

Structuralia 38

Вам также может понравиться