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MODALIDADES JURDICAS DE LA
ADQUISICIN DE INMUEBLES
Antonio Caparrs Navarro
Juan Fernndez Caparrs
Autores:
Antonio Caparrs Navarro
Juan Fernndez Caparrs
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OBJETIVOS DE LA UNIDAD:
GLOSARIOS DE TERMINOS:
Propiedad
Uso
Derecho real
Documento Publico
Derecho Civil
Derecho Foral
Registro de la Propiedad
Contrato de seal
Arras
Opcin de compra
Promesa de compra
Contrato de compraventa
Contrato de permuta
Contrato de aportacin
Finca Registral
Naturaleza de una finca
Linderos
Cargas
Servidumbres
Arrendamientos
Expediente de Dominio
Exceso de cabida
Segregacin de fincas
Agrupacin de fincas
Divisin material de fincas
Agregacin de fincas
Eviccin
Saneamiento
Vicios ocultos
Precio unitario
Precio aplazado
Pacto de reserva de dominio
Condicin resolutoria
Condicin suspensiva
Pacto de retro
Garanta hipotecaria
Comunidad de Bienes
Cuenta en participacin
Derecho de superficie
Derecho de vuelo
Derecho de subvuelo
Leasing inmobiliario
Renta vitalicia
Sale and lease back
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REGIMEN DE RESCISION DE
CONTRATOS RELATIVOS A
BIENES INMUEBLES
Lesin en mas de la mitad del justo
precio
Lesin enorme: perjuicio dems de
la mitad de la prestacin.
Lesin enormisima: si excede de dos
tercios.
ESPECIAL DE CATALUA
FORAL DE NAVARRA
TABLA 3.2
REGIMEN APLICABLE
ESPECIAL DE ARAGON
FORAL DE NAVARRA
COMPILACION DE VIZCAYA
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abonar el vendedor, salvo pacto expreso en contrario que hay que conocer. El
contrato con el API es un contrato de servicios y lo puede haber suscrito el vendedor,
corriendo a su cargo, en este caso, la correspondiente comisin, o bien ser un
contrato, que en las primeras conversaciones, se le exige firmar al comprador del
terreno, como requisito previo a la presentacin de la propiedad con la que se va a
negociar. Otras veces se conviene que la comisin se abone a partes iguales por el
comprador y el vendedor.
El API es un profesional dotado de titulo expedido por el Ministerio de Fomento y
que deber pertenecer al Colegio profesional correspondiente. Todo ello no impide
que el mandato de intermediacion inmobiliaria pueda realizarse a otra persona fsica
o jurdica cualquiera.
En este tipo de contratos, las partes pueden pactar libremente sus Honorarios de
intermediacion, a titulo orientativo los usuales de mercado son los siguientes:
TABLA 3.3
Fincas Urbanas, compraventas e hipotecas
3%
5%
3%
5%
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Linderos
Superficie
Cargas
Servidumbres
Arrendamientos
La finca deber constar como inscrita en el Registro de la Propiedad, y como tal
figurara en uno determinado, numero, de los existentes en una determinada
localidad. Dentro de los datos de ese registro figurara en un determinado Seccin,
Tomo, Libro, y con un numero de finca determinado.
Para conocer la situacin registral de la finca a adquirir es conveniente acudir al
Registro de la Propiedad. En esta oficina de carcter publico, es posible encontrar los
datos registrales de la finca en cuestin, utilizando uno de los siguientes
procedimientos:
El examen directo de los Libros del Registro
La obtencin de la llamada Nota Simple Informativa, que consiste en el
libramiento por el Registrador, sin carcter de certificacin, de fotocopia de
las hojas que se soliciten del historial de todas las fincas inscritas.
La obtencin de Certificacin de Titularidad y Cargas, por parte del
Registrador donde se exprese el ttulo de dominio, a favor de la ultima
persona que aparece como tal en el registro y las cargas que posee la finca.
Desde la publicacin del Real Decreto 2.537/1994, de 29 de diciembre, se han
modificado determinados artculos del Reglamento Hipotecario, en virtud de los
cuales actualmente se obliga al Notario autorizante la compraventa (o de la hipoteca),
a solicitar antes de la firma la informacin continuada sobre la finca objeto de la
transmisin al Registro de la Propiedad. El Registrador remite una nota simple y
durante los nueve das siguientes le mantiene informado de las novedades que
pudieran surgir. En el momento de firmar la escritura publica, el Notario lo comunica
va fax al registro para que tenga prioridad sobre cualquier titulo posterior. Este
procedimiento garantiza por un periodo de diez das, la prioridad de la solicitud
cursada en primer lugar y exige poner de manifiesto la situacin de semibloqueo, por
el tiempo indicado, a los solicitantes posteriores. En caso de producirse el
otorgamiento de la escritura notarial prevalece para la anotacin en el registro en el
orden descrito.
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REGIMEN MATRIMONIAL
EXISTENTE EN DEFECTO DE
CAPITULACIONES
DERECHO CIVIL COMUN Gananciales
ESPECIAL DE BALEARES Separacin de Bienes
ESPECIAL DE CATALUA Separacin de Bienes
ESPECIAL DE GALICIA
Gananciales
ESPECIAL DE ARAGON
Gananciales
FORAL DE NAVARRA
Sociedad conyugal de conquistas anloga
al rgimen de gananciales del Cc.
COMPILACION DE
Comunicacin foral de bienes anlogo al
VIZCAYA Y ALAVA
rgimen de gananciales del Cc.
La vecindad civil se determina por el articulo 14 del Cdigo Civil, y para
matrimonios celebrados antes del 15 de octubre de 1990, la mujer sigue la vecindad
del marido, mientras que para los matrimonios constituidos con posterioridad a esta
fecha, el matrimonio no altera la vecindad, a menos que cualquiera de ellos quiera
adoptar la de su consorte. Se adquiere la vecindad civil por el nacimiento, adoptando
la de los padres y se altera por la residencia continuada durante dos aos en otro
territorio distinto al de origen, siempre que as se manifieste en el Registro Civil, o
por residencial continuada por mas de diez aos aunque no se haya manifestado tal
voluntad.
Es obligacin del vendedor el saneamiento del inmueble vendido (articulo 1474 del
Cc), por el que debe responder en un doble aspecto:
Por eviccin, garantizara al comprador la posesin legal y pacifica del
inmueble vendido, ante la eventualidad de que se prive al comprador, por sentencia
firme, y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de l.
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Por vicios o defectos ocultos (aunque los ignore) que tuviere el inmueble, si lo
hacen impropio para el uso a que s destina, o si disminuyen de tal modo este uso
que, de haberlos conocido el comprador, no lo habra adquirido o habra pagado
menos; el comprador puede, en estos casos, optar por desistir del contrato, o rebajar
una cantidad proporcional del precio, y para ello dispone de seis meses, a contar
desde la entrega del inmueble vendido.
Para determinar el precio del inmueble objeto del contrato caben dos alternativas:
A precio alzado, sealando segn el articulo 1471 del Cc:
Solo los linderos
Los linderos y su cabida en metros cuadrados o unidad equivalente, con lo cual
deber entregarse todo lo comprendido dentro de los linderos, aun cuando
exceda de la cabida; y si no se pudiere entregar todo, el precio pactado se
reducir de forma proporcional, salvo que el comprador inste la resolucin del
contrato.
A razn de un precio unitario, establecido sobre la base de los siguientes
supuestos:
Precio por metro cuadrado de superficie bruta del terreno
Precio por metro cuadrado de techo edificable
El primer sistema supone comprar el inmueble como cuerpo cierto, por lo que no
caben reclamaciones posteriores sobre excesos o defectos de cabida. Si se adquiere a
razn de un precio unitario sobre superficie bruta de terreno, es fcil realizar la
comprobacin de su cabida, con un simple levantamiento topogrfico, y solicitar su
correspondiente modificacin Catastral. Si esta cabida difiere de la que consta en el
registro de la Propiedad caben las siguientes actuaciones, segn lo dispuesto en el
Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre:
Si el exceso de cabida solicitado no excede de la vigsima parte de la superficie
ya inscrita, se solicitara del Registrador que, al mismo tiempo que inscribe la
compraventa inscriba tambin, de oficio, como modificacin de superficie, el exceso
de cabida registrado por la medicin real ltimamente efectuada.
Si el exceso de cabida solicitado no excede de la quinta parte de la superficie
ya inscrita, se solicitara del Registrador que inscriba tambin, de oficio, el exceso de
cabida registrado por la medicin real ltimamente efectuada, acompaando
Certificado de Tcnico competente en los trminos previstos en el articulo 53 de la
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TABLA 3.5
SITUACION
Defecto de Cabida
Exceso de Cabida
SUPERFICIE
REAL
ACCIONES PARA EL
COMPRADOR (Plazo
mximo para su ejercicio 6
meses)
Inferior a 1/10
Optar
por
la
rebaja
proporcional del precio o por la
rescisin del contrato
Superior a 1/10
Rebaja proporcional del precio.
Inferior a 1/20
Pagar el exceso
Superior a 1/20
Optar por pagar el exceso o
desistir del contrato
Si el menor valor Optar por rescindir el contrato
excede de 1/10
o rebajar proporcionalmente el
precio.
Si el menor valor no Rebajar proporcionalmente el
excede de 1/10
precio.
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cheque, lo que en este caso, representa un peligro de impago, por lo que se suele
exigir en estos casos el pago con taln conformado, por el que el Banco o Entidad de
Crdito librada certifica que existe saldo en la cuenta del librador y queda congelada
dicha cantidad hasta la presentacin a su cobro del cheque.
Aplazado, en cuyo caso el precio se abona en los plazos convenidos, o bien
parte en efectivo y parte aplazada. La documentacin de los pagos aplazados puede
efectuarse en las siguientes modalidades:
Simple compromiso de ingresar la cantidad correspondiente de cada plazo a
pagar en una cuenta bancaria determinada del vendedor.
Instrumentando los futuros compromisos en letras de cambio o en pagares,
librados por el vendedor y aceptados por el comprador.
A su vez, respecto a estos compromisos de pago aplazado, y desde el punto de vista
de garantizar su cobro, pueden estipularse en el contrato las siguientes clusulas:
Sin ninguna garanta expresa, excepto, claro esta, la personal del deudor, que
segn el articulo 1124 del Cc responde con todos sus bienes presentes y futuros.
Con garanta establecida, como clusula resolutoria expresa, que acta en caso
de falta de pago, y una vez requerido judicialmente o por acta notarial el deudor al
pago, segn el artculo 1504 del Cc.
Con condicin suspensiva, por la que el dueo del terreno retiene su propiedad
hasta el total pago del mismo.
Afianzando las cantidades aplazadas, por medio de aval de un tercero,
generalmente se exige que el avalista sea una Entidad de Crdito; en el caso de que
los pagos se hayan instrumentado en letras de cambio o pagares, el aval se puede
tambin formalizar en el mismo documento.
Hipotecando el terreno a favor del propio vendedor o de un tercero que facilita
la financiacin necesaria.
En el caso de pagos aplazados instrumentados en letras de cambio, es til resear los
efectos en la propia escritura de compraventa (sealando numeracin de cada letra,
fecha de aceptacin, fecha de vencimiento y nominal de cada una), ya que con esta
precaucin, al comprador le bastara acreditar ante Notario, que tiene las letras ya
pagadas en su poder para que le pueda ser otorgada la correspondiente escritura
publica de cancelacin sin necesidad del concurso del vendedor, lo que representa
indudables ventajas en caso de fallecimiento o inexistencia de este (Resolucin de la
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DEFECTO DE CABIDA
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Cesin del Derecho de Superficie (ver concepto en epgrafe 5.2.2.1), por el que
se pacta la transmisin por el dueo del derecho de superficie sobre el solar,
recibiendo como contraprestacin la adjudicacin de ciertos pisos o locales.
Venta del solar mediante contraprestacin aplazada y alternativa a favor del
vendedor, por el que se pacta la transmisin por el dueo del solar con precio
previamente fijado o en las unidades de obra determinadas como equivalentes al
mismo. Sistema que tiene la ventaja para el cedente de que en caso de
incumplimiento por el promotor, el cedente recibira el precio en dinero que se
hubiese pactado por el mismo.
B - APORTACIN DEL SOLAR CON PARTICIPACIN DEL DUEO
EN EL NEGOCIO INMOBILIARIO
Que puede efectuarse, entre otras, en las siguientes modalidades:
Participacin en las Ganancias Liquidas, modalidad bajo la cual el dueo
aporta el solar a una entidad de carcter mercantil, y en consecuencia debe, en su
caso, tener que soportar las perdidas en que pudiera incurrirse; la formalizacin
jurdica puede realizarse utilizando una de las siguientes tipologas societarias:
Comunidad de Bienes
Sociedad Mercantil, siendo a estos efectos la modalidad ms conveniente la
Sociedad Comanditaria
Cuenta en Participacin
Participacin en la Ventas Brutas de la Edificacin, con lo cual el dueo no
soporta las eventuales perdidas que pudieran producirse en la promocin inmobiliaria
a realizar por el promotor. Normalmente se forma una Comunidad de Bienes,
condicionando a la terminacin del edificio la transmisin de la participacin indivisa
del promotor, y de forma simultanea se firma un contrato de servicios, por el cual el
promotor se obliga a vender la participacin del dueo del solar en la edificacin
construida.
Las operaciones de aportacin son las preferidas por los Promotores, ya que
desde el punto de vista financiero, la adquisicin del solar no implica desembolso
dinerario (salvo una pequea parte, s se pacta una de carcter mixto, con entrega de
una cantidad en metlico y el resto en unidades a construir). No obstante suele
presentar dificultades de negociacin con los dueos de los terrenos, ya que en estos
casos hay que equilibrar la asimetra de las obligaciones que asumen las partes: el
dueo del solar cede su titularidad en el momento de formalizar el contrato, mientras
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el promotor, sin entregar nada a cambio, salvo una simple promesa de futuro, entra en
posesin del solar, encarga la construccin de una determinada edificacin sobre el
mismo, lo hipoteca, vende los pisos y locales, etc.
El Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, modifica determinados artculos del
Reglamento Hipotecario, de los que algunos tienen incidencia directa en el contrato
de aportacin. En concreto el Art. 13, queda redactado como sigue:
En las cesiones de suelo por obra futura, en las que se estipule que la
contraprestacin a la cesin consiste en la transmisin actual de pisos o locales del
edificio a construir, que aparezcan descritos en el propio ttulo de permuta conforme
a la Ley de Propiedad Horizontal y con fijacin de la cuota que les corresponder en
los elementos comunes, al practicarse la inscripcin se har constar la especial
comunidad constituida entre cedente y cesionario, siempre que se fije un plazo para
realizar la edificacin, que no podr exceder de diez aos.
Salvo que en el ttulo de cesin se pacte otra cosa, el cesionario podr por s
solo otorgar las escrituras correspondientes de obra nueva y propiedad horizontal,
siempre que coincida exactamente la descripcin que se haga en ellas de los
elementos independientes a que se refiere el prrafo anterior. La inscripcin de la
propiedad horizontal determinar que tales elementos quedan inscritos a favor del
cedente, sin necesidad de formalizar acta notarial de entrega.
Salvo pacto en contrario, el cesionario no podr enajenar ni gravar, sin
consentimiento del cedente, los elementos independientes que constituyen la
prestacin.
Este rgimen no ser aplicable cuando los contratantes hayan configurado la
contraprestacin a la cesin de forma distinta a la contemplada en el prrafo primero
o como meramente obligacional. En este caso se expresar de forma escueta, en el
cuerpo del asiento, que la contraprestacin a la cesin es la obra futura, pero sin
detallar sta.
En el acta de inscripcin y en la nota al pie del documento se har constar que
el derecho a la obra futura no es objeto de inscripcin.
No obstante, si se hubiera garantizado la contraprestacin con condicin resolutoria u
otra garanta real, se inscribirn estas garantas conforme al articulo 11 de la Ley
Hipotecaria.
Esta legislacin contenida en el Reglamento Hipotecario, que venia a resolver en
parte la problemtica del cedente, otorgndole una mayor seguridad jurdica, ha sido
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a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y
gastos comunes o las normas para su establecimiento.
b) Determinacin concreta del nmero mximo de plantas a construir (declarado
inconstitucional por sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000)
c) El plazo mximo para el ejercicio del derecho de vuelo, no podr exceder de 10
aos (declarado inconstitucional por sentencia del Tribunal Supremo de 24 de
febrero de 2000)
d) Las normas de rgimen de comunidad, si se sealaren, para el caso de hacer la
construccin.
As pues el citado articulo declara que el derecho de vuelo es inscribible, y lo
diferencia claramente del derecho de superficie al citar sin constituir derecho de
superficie.
TERRENO
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Existiendo al final del plazo de la operacin, una clusula de opcin de compra, por
un precio determinado, por la que, si el promotor la ejercita, adquiere la propiedad del
inmueble.
Operaciones de Sale and Lease Back, que se producen cuando el titular de un
inmueble, al que le falta tesorera, decide vender a un tercero, con el compromiso de
mantenerse como inquilino en el inmueble por un plazo determinado y a un precio de
alquiler pactado.
Operacin de Compra con pago en Renta Vitalicia, que se producen cuando el
titular de un inmueble, persona fsica de cierta edad, que lo ocupa como su residencia,
decide vender a futuro a cambio de su utilizacin de por vida y recibiendo una renta
hasta su muerte. Si la persona es mayor de 65 aos tiene una serie de ventajas
fiscales, para el cedente, como son la de que no supone incremento de patrimonio y la
de que del importe recibido en concepto de renta vitalicia, solo tiene que computar a
efectos de su IRPF, un porcentaje del 40% si su edad esta comprendida entre 60 y 69
aos y del 30% si es mayor de 69 aos.
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