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PARTE I

I - INTRODUO
1. Terminologia
1. Localizao e determinao dos Direitos Reais enquanto complexo
normativo dentro do Direito em geral e do Direito Civil em particular
Os Direitos Reais correspondem a um ramo do Direito Civil (enquanto
Direito Privado comum), ao lado do Direito das Obrigaes, do Direito da Famlia e
do Direito das Sucesses. O seu objecto consiste, essencialmente, na regulao do
domnio das coisas. No entanto, o domnio das coisas no exclusivamente
regulado pelos Direitos Reais, j que as normas que integram este ramo do Direito
no respondem a todas as questes que tal domnio pode suscitar, reclamando,
por isso, a sua articulao com outros ramos do Direito, privado e pblico
(designadamente o Direito do Urbanismo ou o Direito Fiscal).
Por outro lado, a expresso Direitos Reais pode ser usada para definir um
Ramo do Direito, mas tambm para referir o conjunto dos direitos subjectivos
regulados por tal ramo de Direito. Neste sentido, so direitos reais o direito de
propriedade, o direito de superfcie, o usufruto, etc.
Neste segundo sentido, pode definir-se direito real como um direito
subjectivo, absoluto e inerente a uma coisa, que permite ao seu titular
determinada forma de aproveitamento jurdico desta1.
So, assim, traos caracterizadores dos direitos reais os seguintes:
a) natureza privada;
b) carcter absoluto;
c) carcter patrimonial;
d) que tm por objecto coisas.
Nenhum dos referidos aspectos exclusivo dos direitos reais, mas apenas
estes os possuem em simultneo.
O Direitos reais dividem-se, tradicionalmente, em trs categorias:
a) Direitos Reais de Gozo: so aqueles que propiciam aos seus titulares o
1

Adaptado de Menezes Leito, Direitos Reais, pp.47. O autor refere-se apenas s coisas
corpreas, adjectivo eliminado no texto, por razes que veremos mais adiante.

aproveitamento directo das utilidades proporcionadas pela coisa, seja pelo seu uso
ou disposio, seja pela apropriao dos frutos que a mesma produza
(propriedade, usufruto, uso e habitao, direito de superfcie, servides prediais e
direito real de habitao peridica).
b) Direitos Reais de Garantia: so aqueles que permitem aos respectivos
titulares obter o cumprimento de uma obrigao, pelo valor da coisa deles objecto
(ou dos respectivos rendimentos), com preferncia sobre os demais credores dos
titulares

dessas

coisas

(hipoteca,

penhor,

direito

de

reteno,

privilgios

creditrios especiais, entre outros).


c) Direitos Reais de Aquisio: so aqueles cuja funo propiciar aos
respectivos titulares, verificados certos pressupostos, a aquisio da coisa deles
objecto, com preferncia sobre terceiros (direito do beneficirio de promessa de
alienao com eficcia real e direitos de preferncia com eficcia real).
2. Direitos Reais como Direitos Patrimoniais
Os direitos subjectivos podem ser patrimoniais ou no patrimoniais,
consoante sejam ou no susceptveis de avaliao pecuniria. Os direitos reais
integram a primeira categoria, na medida em que so, em regra, susceptveis de
avaliao pecuniria. Porm, tal como os direitos reais, tambm os direitos de
crdito so, em regra, direitos com carcter patrimonial2
3. Distino entre Direitos Reais, Direitos de Personalidade e Direitos sobre a
pessoa de outrem.
O carcter absoluto dos direitos reais significa que estes so oponveis erga
omnes. Porm, tambm esta caracterstica no exclusiva deles. Os direitos de
personalidade (que tm por objecto a prpria pessoa) ou os direitos sobre a pessoa
de outrem (no mbito das chamadas responsabilidades parentais, p. ex.), so
igualmente dotados de eficcia absoluta. No entanto, distinguem-se claramente
dos direitos reais pelo objecto. Estes tm por objecto coisas, aqueles tm por
objecto pessoas ou figuras inseparveis da pessoa humana (o nome, a integridade
fsica, a honra, a prpria vida, etc.).
2

Cf. a excepo a esta regra no artigo 398., n. 2 do Cdigo Civil.

4. Distino entre Direitos Reais e Direitos de Crdito ou obrigacionais


O objecto dos direitos reais so coisas. O objecto dos direitos de crdito so
prestaes (art. 397.). No entanto, com frequncia, o objecto da prestao uma
coisa, pelo que esta vem a ser o objecto, ainda que mediato, do direito de crdito.
Por isso, a distino entre direitos reais e direitos de crdito mais complexa do
que a distino entre direitos reais e outras categorias de direitos subjectivos. A
propsito desta distino foram avanadas pela doutrina diversas teorias ou
concepes, incluindo algumas que negam a existncia de uma diferente natureza
entre as duas.
Vejamos, sucintamente, algumas das mais relevantes concepes sobre a
natureza dos direitos reais, cuja funo essencial distingui-los dos direitos de
crdito.
4.1.

Doutrinas clssicas ou realistas


Os defensores destas doutrinas consideram os direitos reais como poderes

directos e imediatos sobre uma coisa. Seriam, por isso, relaes entre um homem
(ou, mais rigorosamente, entre um sujeito) e uma coisa. Os direitos reais
distinguir-se-iam dos direitos de crdito por nestes, a satisfao do interesse do
credor estar dependente do comportamento de um outro sujeito (o devedor), ao
passo que nos direitos reais a satisfao do interesse do titular do direito
resultava directamente do exerccio dos tais poderes directos sobre a coisa,
dispensando, portanto, a colaborao de qualquer outro sujeito.
4.2.

Doutrinas personalistas ou obrigacionistas


Por sua vez, os defensores das correntes personalistas, partindo da noo

de relao jurdica como relao intersubjectiva (entre sujeitos e no entre sujeitos


e coisas), criticaram as doutrinas clssicas, preferindo caracterizar os direitos
reais como direitos oponveis erga omnes, distinguindo-se, assim, dos direitos de
crdito por estes apenas serem oponveis a sujeitos certos e determinados (eficcia
ou oponibilidade relativa). A diferena entre direitos reais e direitos de crdito
resultaria assim da circunstncia dos os primeiros terem, do lado passivo, todos
os outros sujeitos, ao passo que os segundos teriam, tambm do lado passivo,
apenas um sujeito (ou um nmero restrito de sujeitos determinados ou
determinveis).

Estas doutrinas foram igualmente criticadas por desvalorizarem o contedo


dos direitos reais. Com efeito, nos direitos de crdito, o contedo do direito
coincide com o contedo da obrigao ou prestao que lhe corresponde. J nos
direitos reais, o contedo do direito substancialmente distinto da prestao
(dever de absteno ou prestao de facto negativo) a que esto adstritos os
demais sujeitos.
4.3.

Doutrinas eclticas ou de sntese


Face s crticas feitas s concepes anteriores, foram apresentadas

numerosas doutrinas de sntese ou eclticas. As formulaes destas teorias so


bastante diferenciadas, mas todas tm em comum a ideia de que o conceito de
direito real envolve dois lados ou facetas: um lado interno, correspondente ao
contedo do direito ou agere licere (o direito real como um poder directo e imediato
sobre uma coisa) e um lado externo, correspondente proteco ou protectio (o
direito real como um direito oponvel erga omnes, permitindo ao titular do direito
exigir de todos os outros sujeitos que se abstenham de qualquer interferncia no
exerccio dos seus poderes sobre a coisa).
As doutrinas eclcticas so dominantes na doutrina portuguesa.
4.4.

A concepo de Manuel Henrique Mesquita


Merece destaque a posio deste autor3, por vezes integrado nas doutrinas

eclticas, mas que se destaca destas por entender que qualquer relao regulada
pelo direito merece ser qualificada como relao jurdica4. (mesmo que no seja
uma relao intersubjectiva). M.H. Mesquita define, por isso, o direito real como
domnio ou soberania de uma pessoa sobre uma coisa. A atribuio, pela ordem
jurdica, deste poder de soberania ao titular implica, necessariamente, a imposio

3
4

Expressa, entre outras, na obra Obrigaes Reais e nus Reais, Almedina, Coimbra,
2003 (3. reimpresso da edio de 1990), pp. 54 e ss.
Nas palavras do autor, [s]em dvida que o Direito s se justifica porque h conflitos de
interesses entre os homens. Mas daqui no decorre que esses conflitos apenas possam
ser compostos ou solucionados atravs de relaes intersubjectivas. A tutela dos
interesses humanos, designadamente dos interesses de natureza patrimonial, pode ser
alcanada no s pela via de relaes de cooperao, mas tambm pela via da ordenao
directa dos bens da sua imediata subordinao aos sujeitos a quem a ordem jurdica
reconhece, verificados certos pressupostos, legitimidade para deles tirar proveito ou para
praticar certos actos que os tm por objecto. [...] No concernente ao direito das coisas,
porm, j se concebe que a relao jurdica se estabelea directamente entre o titular do
direito e o respectivo objecto (ob. cit., pp. 56-57).

aos outros cidados do dever de respeitar essa soberania, de nela no interferir. O


objecto do direito real constitui, na medida dos poderes que sobre esse objecto
podem ser exercidos, uma esfera reservada ao respectivo titular e, por conseguinte,
o nascimento do direito h-de implicar, para todos os no titulares, um dever geral
de absteno5, dever cujo fundamento a prpria relao de domnio ou
soberania, da qual, directamente, decorre, tendo por contedo uma absteno de
intervir na disponibilidade que a lei confere relativamente a um objecto e, por
escopo, defender o direito atribuio de uma coisa, a reserva que a lei faz a
algum dessa coisa.6
Deste modo, os direitos reais distinguem-se dos direitos de crdito, na
medida em que estes so sempre direitos resultantes de relaes de cooperao.
Mesmo nos casos em que os direitos de crdito conferem poderes sobre coisas (os
chamados direitos pessoais de gozo), o fundamento de tais poderes seria
substancialmente diferentes dos poderes (mesmo que idnticos) conferidos pelos
direitos reais. Nos primeiros, o fundamento de tais poderes seria a cooperao do
devedor, nos segundos a prpria relao de soberania entre o titular do direito e a
coisa.
5. A Obrigao passiva universal
Independentemente da posio adoptada, resta referir que a doutrina
pacfica na aceitao (ainda que com diferentes denominaes) na ideia de que o
titular de um direito real pode opor o seu direito erga omnes, ressalvadas as
limitaes previstas na lei, o que implica aceitar que os demais sujeitos, para alm
do titular do direito, que, de algum modo, possam perturbar o exerccio de poderes
sobre a coisa, esto vinculados a um dever geral de absteno ou a uma obrigao
passiva

universal.

Apesar

de

os

direitos

de

crdito

poderem,

em

certas

circunstncias, produzir efeitos externos (para alm da estrita eficcia relativa ou


inter partes), a verdade que s os direitos reais (no confronto com os direitos de
crdito, recorde-se) gozam desta eficcia absoluta generalizada.
Para efeitos da exposio subsequente ter-se- em conta os dois lados
(interno e externo) dos direitos reais. A utilizao de tal terminologia, porm, no
implica a adeso s teorias eclticas, resultando, to-s, do facto de tais concepes
serem dominantes na doutrina portuguesa e de aquela diviso facilitar a exposio
5
6

Ob. cit., p. 61.


Ob. cit. p. 62.

das matrias.
6. Situaes jurdicas reais ou propter rem
A par dos direitos reais, existem outras figuras que, sendo, em rigor, direitos
de crdito, encontram-se de tal modo ligadas aos direitos reais que dessa ligao
resultam algumas especificidades de regime. Trata-se das situaes jurdicas reais
ou situaes jurdicas propter rem. A sua ligao aos direitos reais resulta do facto
de o o sujeito passivo ou o sujeito activo ser o titular de um direito real.
Assim, a titularidade de um direito real pode, por si s, atribuir ao titular a
qualidade de devedor ou de credor numa relao jurdica obrigacional.
As situaes jurdicas reais podem ser de trs tipos: obrigaes reais, nus
reais e pretenses reais.
6.1. Obrigaes reais ou propter rem
As obrigaes reais so obrigaes cujo sujeito passivo (devedor) o titular
de um determinado direito real. Assim, o devedor o titular do direito real que d
origem obrigao. Por isso, o devedor varivel: se a titularidade do direito real se
alterar, o novo titular do direito passa a ocupar a posio de devedor na obrigao
em causa. As obrigaes reais dizem-se, por isso, obrigaes ambulatrias.
Constituem

exemplos

de

obrigaes

reais

obrigao

imposta

aos

comproprietrios de contribuir para as despesas de conservao e fruio da coisa


comum (art. 1411., n. 1), a obrigao imposta aos condminos de pagarem as
despesas de conservao e fruio das partes comuns (art. 1424., n.1), a
obrigao imposta ao usufruturio de realizar reparaes ordinrias (art. 1472.,
n. 1), entre muitas outras.
Estas obrigaes ficam, em regra, sujeitas ao regime geral das obrigaes
com algumas especificidades, decorrentes da referida ligao ao direito real:
a) Fazem parte do contedo do direito real que lhes d origem: assim, s se
podem constituir nos casos expressamente previstos ou autorizados pela lei;
b) Acompanham o direito real: se o direito for transmitido, a obrigao real
passa a vincular o novo titular do direito;
c) Se o direito se extinguir, tambm a obrigao real se extinguir;
d) No se lhes aplica o regime geral da prescrio7 (no se extinguem pelo

Artigos 300. e seguintes.

decurso do tempo, excepto se o decurso do tempo provocar a extino do direito8.


Importa salientar que, pelo menos tratando-se de obrigaes reais de dare,
isto , em que

est em causa a entrega de uma coisa ou, especialmente, o

pagamento de certa quantia em dinheiro, no momento em que uma prestao


integrada na obrigao real se vencer, autonomiza-se da referida obrigao,
passando a estar sujeita ao regime das obrigaes em geral, sem qualquer
especificidade. Assim e por exemplo, no caso das prestaes devidas pelos
condminos para as despesas de conservao e fruio das partes comuns, cada
condmino ser (apenas) responsvel pelas prestaes que se vencerem enquanto
mantiver essa qualidade. Uma vez transmitida a fraco autnoma, o adquirente
(agora condmino) s ser responsvel pelas prestaes que se venceram desde a
aquisio.9 Pela mesma razo, as prestaes vencidas ficam sujeitas ao regime geral
da prescrio e no se extinguem com a extino do direito real.
6.2. nus Reais
Os nus reais so prestaes de dare, nicas ou peridicas, impostas ao
titular de determinado direito real, que atribuem ao respectivo credor preferncia
no pagamento sobre esses bens. Na medida em que o sujeito passivo o titular de
um direito real, os nus reais inserem-se na figura mais ampla das situaes
jurdicas reais.
Exemplo tpico de nus real a obrigao de pagamento do Imposto
Municipal sobre Imveis (IMI). Nos termos dos artigos 8.10 e 122., n. 111 do

Como veremos, os direitos reais de gozo no prescrevem (cf. art. 298., n. 3), mas o
decurso do tempo pode conduzir a sua extino se se constituir um direito novo
incompatvel a favor de outrem, atravs do instituto da usucapio. Do mesmo modo,
algumas obrigaes reais podem extinguir-se se se constituir, por usucapio, um direito
real com elas incompatvel.
9
Este entendimento, porm, no pacfico na doutrina (embora, at data, possa
considerar-se pacfico na jurisprudncia). Em sentido contrrio ao do texto, vide Miguel
Assis Raimundo, Responsabilidade do adquirente de fraco autnoma por prestaes
de condomnio j vencidas. Ac. do TRP de 9,07,207, Proc. 0753550, Cadernos de Direito
Privado, n. 26 (Abril/Junho de 2009), pp. 48-63) e bibliografia a citada.
10 1 - O imposto devido pelo proprietrio do prdio em 31 de Dezembro do ano a que o
mesmo respeitar.
2 - Nos casos de usufruto ou de direito de superfcie, o imposto devido pelo
usufruturio ou pelo superficirio aps o incio da construo da obra ou do termo da
plantao.
3 - No caso de propriedade resolvel, o imposto devido por quem tenha o uso e
fruio do prdio.
8

respectivo Cdigo, o devedor do imposto o proprietrio do prdio a 31 de


Dezembro de cada ano e o imposto beneficia do privilgio creditrio previsto no
artigo 744. do Cdigo Civil.
Isto significa que o titular do direito real sobre um imvel (pessoalmente)
responsvel pelo Imposto devido enquanto mantiver essa qualidade. No entanto, se
o direito for transmitido, o prdio continuar a responder pelo imposto em dvida
respeitante aos dois anos anteriores. Assim, o novo proprietrio, no sendo devedor
do imposto vencido antes da sua aquisio, poder ver o prdio responder por essa
dvida.
Deste modo, os nus reais distinguem-se das (simples) obrigaes reais por
obrigao que integra o nus estar associada uma garantia real: os bens cuja
titularidade determina o nascimento da obrigao respondem pelas prestaes
vencidas e respondem com preferncia sobre os demais credores do titular do
direito, mesmo que este no seja j o devedor.
Embora a doutrina divirja na identificao da natureza jurdica dos nus
reais (e, consequentemente, na integrao de diversos casos concretos no conceito),
parece prefervel o entendimento defendido por Henrique Mesquita12: os nus reais
so obrigaes propter rem, a que se encontra

associado um direito real de

garantia.
6.3. Pretenses reais
As pretenses reais so direitos de crdito emergentes da violao da
obrigao passiva universal. Quando algum viole tal obrigao, o titular do direito
v nascer na sua esfera jurdica um direito de crdito contra o autor da violao: o
direito a exigir a restituio, ou a reparao ou a uma indemnizao pelos danos
sofridos. As pretenses reais so, assim, direitos de crdito cujo sujeito activo o
titular de um direito real.

4 - Presume-se proprietrio, usufruturio ou superficirio, para efeitos fiscais, quem


como tal figure ou deva figurar na matriz, na data referida no n. 1 ou, na falta de inscrio,
quem em tal data tenha a posse do prdio.
5 - Na situao prevista no artigo 81. o imposto devido pela herana indivisa
representada pelo cabea-de-casal.
11

O imposto municipal sobre imveis goza das garantias especiais previstas no Cdigo
Civil para a contribuio predial.

12

Ob. cit., pp. 439 e ss.

Bibliografia do Captulo:
MENEZES LEITO, Direitos Reais, pp. 31 - 47 e 85 - 98
PINTO DUARTE, Curso de Direitos Reais, pp. 16 - 23.
SANTOS JUSTO, Direitos Reais, pp. 42 51

II O OBJECTO DOS DIREITOS REAIS


1. Noes gerais
1. Noo de Coisa
Pode definir-se como coisa tudo o que sendo exterior ao homem, do mundo
sensvel

ou

insensvel,

tem

suficiente

autonomia

ou

individualidade

(e

economicidade) para suportar o estatuto permanente (e no espordico ou


ocasional) de objecto de domnio.
Desta noo importa salientar:
1. So coisas quer as entidades do mundo sensvel, i.e., perceptveis pelos
sentidos, quer as coisas do mundo insensvel, ou seja aquelas de que
apenas nos apercebemos pela nossa inteligncia ou sensibilidade, como
uma ideia inventiva ou uma sinfonia.
2. Em termos jurdicos s se pode falar em coisa se ela tiver autonomia,
ou seja, se ela for distinta e independente das outras coisas.
3. Alguns autores exigem ainda que essa coisa tenha economicidade,
uma caracterstica normalmente associada autonomia, mas que em
algumas hipteses pode no estar. Assim, por exemplo, uma abelha
isolada no tem economicidade apesar de ser independente. Isto tem
como consequncia que ela no pode ser objecto de Direitos Reais, salvo
quando integrada num enxame; s nessa altura que adquire valor
econmico e pode ser objecto do direito de propriedade.
2. Crtica noo legal de coisa distino entre objecto de relao jurdica e
coisa
O artigo 202. do Cdigo Civil define coisa como tudo aquilo que pode ser
objecto de relaes jurdicas.
Considere-se as seguintes situaes: a) A contrata B para lhe pintar um
muro; b) a relao jurdica entre o proprietrio de um imvel e todas as outras
pessoas; c) as relaes jurdicas entre um pai e um filho, decorrentes do exerccio
das responsabilidades parentais. As coisas no so, naturalmente, o objecto de
todas estas relaes jurdicas. No primeiro caso, o quid sobre que incidem os
poderes do credor a prestao do devedor: o direito a exigir a pintura do muro; no
segundo , efectivamente, o imvel, que uma coisa. No terceiro caso, o objecto da

10

relao a pessoa do filho.


Isto mostra que entre os objectos possveis de relaes jurdicas se
encontram as pessoas, as coisas, as prestaes, etc.. Todos eles so bens aptos a
satisfazerem necessidades humanas. Por isso, a definio de coisa do art. 202.,
n. 1 do CCiv est errada, devendo ser interpretada restritivamente. O que a se
define "bem", um conceito mais amplo do que o de coisa. H bens que so coisas e
outros que no o so. Dito por outras palavras, os bens podem ser coisificveis ou
no coisificveis. A noo de bem coisificvel coincide com a noo de coisa.
Os bens no coisificveis so aqueles que podem constituir objecto de
relaes jurdicas mas no cabem na noo de coisa e, por isso, sobre eles no
podem incidir Direitos Reais.
Entre os bens no coisificveis incluem-se os bens indissociveis da
personalidade e as pessoas (a prpria pessoa ou a pessoa de outrem, estes ltimos
denominados jura in personae). Exemplos dos primeiros so o nome, a intimidade, a
honra, etc. No tm valor patrimonial, mas pessoal, e constituem os chamados
Direitos de Personalidade. Nos jura in personae (poder paternal ou tutelar), os
poderes do pai ou do tutor (de educao, correco e vigilncia) incidem
directamente sobre a pessoa do filho ou pupilo, que lhes deve obedincia. No
entanto, o filho no pode considerar-se uma coisa, embora seja objecto de uma
relao jurdica.
Numa outra categoria de bens no coisificveis incluem-se as prestaes
que, sendo comportamentos do devedor, esto ligadas incindivelmente sua pessoa
e, portanto, tambm no podem considerar-se coisas.
Por ltimo, so ainda bens no coisificveis as situaes econmicas
vantajosas no autnomas. Trata-se, como o prprio nome indica, de situaes com
valor econmico mas que se encontram incindivelmente ligadas a outros bens e,
por isso, no tm autonomia para suportarem o estatuto permanente de objecto de
domnio. Consequentemente, esto sujeitas aos mesmos direitos que incidem sobre
a coisa a que esto ligadas. Pense-se, por exemplo, na reputao ou na clientela de
um estabelecimento comercial. Tm valor econmico porque, quando se trespassa o
estabelecimento, o valor deste vai depender da respectiva reputao ou clientela.
Elas tm, portanto, um valor pecunirio. Mas no so coisas, pois no se podem
desligar do outro bem neste caso, o estabelecimento. Falta-lhes a autonomia. S
dominando o estabelecimento se pode dominar a reputao ou a clientela, o que

11

significa que no possvel transmitir isoladamente a reputao. Estas situaes


econmicas vantajosas no autnomas em si mesmas so bens no coisificveis.
Situao idntica se verifica com alguns direitos quando constituam objecto
de outros direitos. Trata-se do fenmeno dos direitos sobre direitos e do problema
da coisificao de direitos. A nossa ordem jurdica admite apenas em alguns casos
a possibilidade de se constiturem Direitos Reais sobre direitos: so os casos do
usufruto (art. 1439.), da hipoteca (art. 688., n. 1, al.s b) a e)) e do penhor (art..
666. e 679. e ss.).
2. Classificao das Coisas
1. Coisas corpreas e incorpreas
O art. 203. contem um elenco no exaustivo das classificaes das coisas.
Desse elenco fazem parte as coisas imveis ou mveis, simples ou compostas,
fungveis ou no fungveis, consumveis ou no consumveis, divisveis ou
indivisveis, principais ou acessrias, presentes ou futuras. No inclui a distino
entre coisas corpreas e incorpreas que se reveste de grande importncia. As
coisas corpreas so aquelas que tm existncia fsica, so perceptveis pelos
sentidos. Inclui-se na noo a energia elctrica porque perceptvel pelos sentidos,
muito embora o Cdigo Civil no se refira a ela. So coisas incorpreas as ideias
inventivas ou criadoras. So coisas que s podem ser captadas pela inteligncia ou
sensibilidade.
As ideias inventivas ou criadoras so verdadeiros objectos de domnio, isto ,
sobre elas podem incidir direitos de propriedade, apesar de muitos autores no
entenderem assim, considerando antes que so objecto daquilo que chamam
poderes de exclusivo ou monoplio. Assim, por exemplo, Oliveira Ascenso defende
que o direito de autor e os direitos sobre bens industriais no so direitos de
propriedade, nem outra espcie de direitos reais, porque a obra intelectual, uma vez
divulgada, no pode estar sujeita ao domnio de um s sujeito. Todos desfrutam
directamente desse bem. Porm, s o seu titular pode beneficiar economicamente
com ele. Tem pois um exclusivo de explorao econmica da obra. Por isso, conclui
que os direitos sobre bens intelectuais se inserem na categoria dos direitos de
exclusivo ou de monoplio (diferentes, portanto, dos direitos reais e dos direitos de
crdito), constituindo um tertium genus de direitos patrimoniais.
Todavia, esses direitos de exclusivo ou monoplio parecem no ser nem mais

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nem menos do que o direito de propriedade, havendo, por isso, outros autores que
no vem razes para atribuir a esses bens incorpreos uma natureza jurdica
nova, diferente da dos direitos reais.
Importa, em todo o caso, distinguir o direito pessoal sobre a ideia inventiva,
que se traduz no poder de exigir que mais ningum corrija, altere, publique com
outro nome, etc., do direito patrimonial. S este ltimo que um verdadeiro direito
de propriedade, pois mais no do que um poder de usar, fruir e dispor de um
modo pleno, absoluto e exclusivo daquela ideia inventiva ou artstica (art.. 1305.).
esta faceta dos direitos patrimoniais de autor que interessa aos Direitos Reais.
No entanto, na medida em que o CCiv prev que tais direitos fiquem sujeitos
a legislao especial e, alm disso, que se lhes aplique subsidiariamente o disposto
no Cdigo Civil para as coisas corpreas (cf. artigo 1303., n.s 1 e 2,
respectivamente), a questo da natureza jurdica dos direitos de autor e dos direitos
da propriedade industrial acaba por ter pouca transcendncia prtica.
Alm dos direitos de autor e da propriedade industrial, devem considerar-se
coisas incorpreas, de acordo com Manuel de Andrade, os direitos, quando eles
possam ser objecto de outros direitos, isto , nos citados casos do penhor de
direitos, da hipoteca de direitos e do usufruto de direitos.
2. O estabelecimento comercial como coisa incorprea sui generis
Dentro das coisas incorpreas podemos distinguir as incorpreas puras e as
impuras ou sui generis, de que exemplo o estabelecimento comercial.
O estabelecimento comercial uma organizao concreta de factores
produtivos. formado por uma ideia organizativa que se materializa em elementos
corpreos como as mquinas, as ferramentas, os mveis, o edifcio, etc.. Dele fazem
igualmente parte certos bens incorpreos como o bom nome no mercado, a relao
com a banca e os fornecedores, direitos de propriedade industrial, etc.. por isso
um bem imaterial radicado num lastro material ou corpreo, que o concretiza e sem
o qual no existe enquanto objecto de tutela jurdica. Por isso, pode considerar-se
uma coisa incorprea sui generis. Com efeito, enquanto a ideia inventiva ou artstica
tutelada pelo Direito independentemente do bem corpreo onde possa estar
integrada, s h

tutela do estabelecimento ou da ideia organizativa que ele

quando ela (ideia organizativa) se integra ou corporiza nesses elementos corpreos


que o constituem.

13

3. Coisas imveis
O art. 204. refere-se s coisas imveis. No define, porm, o que se deve
entender por imvel, limitando-se a estabelecer o seu elenco:
-os prdios rsticos e urbanos;
-as guas;
-as rvores, arbustos e frutos naturais enquanto ligados ao solo;
-os direitos inerentes aos imveis,
-as partes integrantes dos prdios rsticos e urbanos.
Trata-se de uma noo (ou melhor, de um elenco) normativa e no
naturalstica. S so bens imveis os indicados no artigo 204.. Todas as outras
coisas so mveis.
A distino entre bens mveis e imveis tem interesse em diversos aspectos,
designadamente:
-

Na qualificao de certos negcios jurdicos (p. ex., a locao se incidir


sobre mveis designa-se por aluguer e se incidir sobre imveis por
arrendamento, de acordo com o artigo 1023.).

H direitos reais que s incidem sobre imveis - servides, direito de


superfcie - e outros que s incidem sobre mveis - p. ex. o penhor;

Os actos jurdicos sobre imveis esto sujeitos a forma especial e esto,


em regra, sujeitos a registo. J quanto aos mveis, vigora o princpio da
liberdade de forma e s excepcionalmente esto sujeitos a registo.

Os prazos de usucapio de imveis so diferentes dos prazos de


usucapio de mveis (artigos 1293. e ss. e 1298. e ss., respectivamente).

O diferente tratamento entre imveis e mveis deve-se essencialmente


antiga tendncia para considerar de importncia primordial a propriedade fundiria
e de valor bastante subalterno e, portanto, menos necessitadas de proteco
jurdica, as coisas mveis.
H algumas coisas mveis sujeitas a registo. So os casos dos veculos
automveis, das aeronaves e das embarcaes. No entanto, o seu regime de bens
mveis no se altera e, por isso, no tm de estar sujeitas aos requisitos de forma
exigidos para a alienao de imveis (cf. art.. 205., n. 2)13.

13

14

Em contrapartida, para certos efeitos, os bens mveis sujeitos a registo podem ser
equiparados a imveis, vg., para a constituio de hipoteca (cf. 688., al. f)).

3.1. Prdio rstico


Prdio rstico a parte delimitada do solo (a poro ou rea de um terreno),
mais as construes nele existentes que no tenham autonomia econmica (como
celeiros, armazns para alfaias agrcolas, etc.), que so partes componentes desses
prdios rsticos (primeira parte do n. 2 do art.. 204.). Significa isto que tais
construes, sem autonomia econmica, no podem considerar-se prdios urbanos.
O direito de propriedade sobre o prdio abrange a superfcie, o subsolo e o
espao areo correspondente, com tudo o que neles se contm (art.. 1344., n. 1).
O proprietrio no pode, todavia, proibir os actos de terceiros que, pela altura ou
profundidade a que tm lugar, no haja interesse em impedir (1344., n. 2). Na
determinao dos limites verticais dos prdios deve ainda ter-se em conta o
disposto no artigo 84. da Constituio, em especial nas alneas b) e c) do n. 1.14
3.2. Prdio urbano
Diz-se prdio urbano qualquer edifcio incorporado no solo com os terrenos
que lhe sirvam de logradouro (204., n. 2, parte final).
Um edifcio no uma qualquer construo. Um muro, uma parede, uma
cerca, uma coluna, etc., no so edifcios. Para ser qualificada como edifcio
necessrio que a construo limite o solo por todos os lados, incluindo o lado do
espao areo. Pode, Todavia, servir para vrios fins: habitao, comrcio,
armazenamento, etc..
A construo deve estar incorporada no solo, isto , unida ou ligada ao solo
com carcter de permanncia por alicerces, colunas, estacas, etc.. Isto leva alguns
autores a considerarem que no so prdios urbanos, mas antes coisas mveis, as
casas desmontveis, que apenas esto pousadas no terreno. Todavia, se essas
casas pr-fabricadas estiverem ligadas ao solo por alicerces ou colunas com
carcter de permanncia, satisfazem os requisitos exigidos para se considerarem
imveis.
Se a um edifcio estiverem anexas construes dependentes, de carcter
secundrio - casa do porteiro, garagem, galinheiro, etc. - deve entender-se que se

14

1. Pertencem ao domnio pblico: [] b) b) As camadas areas superiores ao territrio acima do limite


reconhecido ao proprietrio ou superficirio; c) Os jazigos minerais, as nascentes de guas
mineromedicinais, as cavidades naturais subterrneas existentes no subsolo, com excepo das rochas,
terras comuns e outros materiais habitualmente usados na construo;

15

est perante um nico prdio urbano.


Do mesmo modo, no devem considerar-se prdios rsticos, mas antes
logradouros dos prdios urbanos, os jardins, ptios, quintais, etc., de um edifcio,
pois aqueles devem ter a mesma natureza que o edifcio a que esto ligados.
Em contrapartida, no so prdios urbanos as construes que, tendo
inclusivamente autonomia econmica, no so, porm, um edifcio no sentido j
indicado, como as piscinas integradas num terreno. Se se constri uma piscina
num terreno, este mantm, no obstante isso, a natureza de prdio rstico. Tal
terreno continuar a ser um prdio rstico, salvo se for parte componente de um
prdio urbano. Devem, por outro lado, considerar-se imveis (neste caso, tratados
como prdios urbanos) as fraces autnomas de que um edifcio se compe em
termos de propriedade horizontal. Por isso, o art.. 688., n. 2 inclui-as no elenco
dos bens hipotecveis.
O legislador civil no aceitou categorias mistas na definio de prdios
rsticos e urbanos apesar de, noutros ramos do Direito, aparecerem tais
categorias.15
Nota: as noes de prdio rstico e prdio urbano para fins fiscais so distintas
das constantes do Cdigo Civil. As noes fiscais constam, respectivamente, dos
artigos 3. e 4. do Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis (CIMI).
3.3. guas
As guas so normalmente parte componente de prdios rsticos (como os
demais

materiais

juridicamente

neles

existentes

desintegradas

ou

naturalmente),

autonomizadas,

mas

para

podem

deles

constiturem

ser

objecto

autnomo de direitos reais. Quando este fenmeno ocorra, so tratadas como


coisas imveis.
As guas tm a natureza de coisas imveis devido relao de dependncia
profunda com a terra. Por isso, o art.. 204. do CCiv, no que gua diz respeito,
encerra o mais tradicional e clssico entendimento que liga a sua existncia dos
prdios onde nasa, corra ou simplesmente exista. Assim, as guas de uma fonte,
de uma nascente, de um ribeiro, lago ou represa so juridicamente imveis.
Se as guas existem num determinado prdio ou terreno, fazendo parte
15

16

Cf. artigo 5., n. 2 do Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis.

integrante dele, ou melhor, parte constitutiva ou componente, tal como a terra e as


pedras, esto sujeitas aos mesmos direitos que incidem sobre o prdio a que
pertencem. Naturalmente, sero da titularidade do dono do prdio, nos termos do
art. 1344.. Como referido, s adquirem o estatuto de coisas (imveis) quando
juridicamente desintegradas do prdio.
S as guas particulares so sujeitas a direitos reais. s guas pblicas
aplica-se legislao especial.16
3.4. rvores, arbustos e frutos naturais ligados ao solo
A alnea c) do art. 204. refere-se ao que a doutrina tradicional denomina
imveis por disposio da lei (os anteriores seriam imveis por natureza). Significa
isto que a lei que lhes atribui a qualidade de imveis para que, enquanto
estiverem

materialmente

ligados

ao

prdio,

fiquem

tambm

juridicamente

dependentes dele, sujeitos s mesmas vicissitudes que os direitos que incidem


sobre o prdio. As rvores, frutos naturais e arbustos, enquanto ligados ao solo so
parte integrante do prdio e neste sentido que so coisas imveis. Quando forem
cortados (ou, por outro modo, separados do prdio) passam imediatamente a ser
considerados coisas mveis.
Estes elementos formam um todo nico com o prdio a que esto ligados,
ficando, por consequncia, automaticamente abrangidos pelas relaes jurdicas
que sobre o prdio incidam. Deste modo, se o proprietrio de um terreno o vender,
tambm so includas nesse negcio as rvores l plantadas.
As rvores, arbustos e frutos ligados ao solo podem, porm, ser objecto
autnomo de relaes jurdicas, mesmo de natureza real; por exemplo, o direito de
superfcie pode ser constitudo mediante a alienao de rvores j existentes
separadamente da propriedade do prdio (artigos 1524. e 1528.). A separao
aqui apenas jurdica. A constituio destas relaes de natureza real, quando possa
ter lugar, obedece aos requisitos de forma a que esto sujeitas as coisas imveis.
Se as rvores, arbustos e frutos naturais forem objecto de um negcio de
alienao que vise ou pressuponha a sua separao do prdio (venda de frutos
antes da colheita, ou venda de rvores para corte), a transferncia do direito de
propriedade no se d imediatamente com a celebrao do contrato. S ocorre com
a separao material, nos termos do art.. 408., n. 2, parte final. At l, o
16

Lei da gua (Lei n. 58/2005, de 29/12), complementada pela Lei n. 54/2005, de 15/11
e DL n. 226-A/2007, de 31/05, DL n. 97/2008, de 11/06 e DL 100/2008, de 16/06.

17

adquirente das rvores, arbustos ou frutos tem apenas um direito de crdito, que
no prevalece se, entretanto, um terceiro vier a adquirir sobre o prdio um direito
real incompatvel. No entanto, o alienante deve permitir a separao e deve ainda
exercer as diligncias necessrias para que a separao ocorra (art.. 880., n.1).
Este regime tem a sua justificao no facto de se considerar que a alienao das
rvores, arbustos ou frutos naturais ligados ao solo incide sobre uma coisa mvel
futura. Deve entender-se que os sujeitos consideraram as coisas no no estado em
que elas se encontram - imveis - mas sim no seu estado de coisas mveis futuras
resultante da separao.
Sendo uma venda de bem futuro, o adquirente adquire apenas um direito de
crdito, s se tornando titular de um direito real quando o bem for presente, ou
seja, quando as rvores, arbustos ou frutos forem separados do prdio, no sendo
todavia necessrio nenhum negcio posterior de transmisso ou constituio do
direito real. Esta construo permite tambm justificar que, nestas alienaes, se
prescinda dos requisitos de forma a que os negcios sobre imveis esto sujeitos.
3.5. Direitos inerentes aos imveis
Incluem-se nesta noo apenas os direitos reais, porque so os nicos
inerentes aos prdios. Os direitos de crdito, mesmo que tenham por objecto um
prdio (como por exemplo o arrendamento), so apenas direitos a uma prestao e
no verdadeiramente direitos sobre o prdio. J os direitos reais incidem
directamente sobre os prdios e so estes que a alnea d) do artigo 204. do CCiv
qualifica como imveis. Convm todavia salientar, como observava Manuel de
Andrade, que estes direitos s constituem coisas no sentido dado quando so
objecto de outros direitos, o que sucede, por exemplo, na hipoteca de um usufruto.
Com efeito, no faria sentido qualificar o direito de propriedade sobre um prdio
como coisa. O interesse desta qualificao tem fundamentalmente que ver com a
sujeio dos negcios de alienao ou constituio de direitos reais menores s
exigncias de forma previstas para os imveis em geral.
3.6. Partes integrantes
So tambm imveis as partes integrantes dos prdios rsticos e urbanos,
isto , as coisas mveis ligadas materialmente ao prdio com carcter de
permanncia. Desta noo, dada pelo n. 3 do art. 204., resulta que s se pode

18

classificar um bem como parte integrante se se verificarem os seguintes requisitos:


a) Ser um mvel ligado a um prdio, por exemplo uma alcatifa colada no cho
de uma habitao, ou uma antena parablica instalada numa casa. Se o
mvel estiver ligado materialmente a outro mvel, j no cabe neste conceito
de parte integrante.
b) A ligao que se exige uma ligao material, isto , mediante cabos, cola,
parafusos, solda, etc. Por isso excluem-se as coisas mveis que esto
meramente colocados sobre a coisa principal, como, por exemplo, uma cama
ou um sof existentes numa habitao.
c) Finalmente, a ligao tem de ser permanente ou ter carcter de
permanncia, o que leva a excluir as ligaes espordicas ou ocasionais,
como um andaime fixado fachada de um edifcio.
As partes integrantes esto sujeitas, por idntica razo, ao mesmo regime
das rvores, arbustos e frutos: por isso, enquanto ligadas ao prdio, acompanham
toda a sorte de vicissitudes que recaem sobre ele. Se o prdio for vendido, tambm
se vende a parte integrante. Por outro lado, no podem ser objecto de direitos reais
autnomos: isto significa que no caso de alienao da parte integrante, o
adquirente fica apenas com um direito de crdito, inoponvel a qualquer terceiro
que adquira, sobre o prdio, um direito real incompatvel. S com a separao que
o adquirente se torna titular do direito real (artigos. 408., n. 2, parte final e 880.).
Finalmente, considerando-se a alienao das partes integrantes como a
alienao de um bem mvel futuro ou de uma coisa mvel por antecipao, no tem
de se sujeitar esse negcio aos requisitos formais exigidos para a alienao de bens
imveis.
Para alm da noo de partes integrantes, a doutrina costuma referir ainda o
conceito de partes constitutivas ou componentes, que so as coisas que fazem parte
da prpria estrutura do prdio (ou, neste caso, tambm de uma coisa mvel) e sem
as quais ele no est completo ou imprprio para o uso a que se destina: por
exemplo, o pneu de um automvel, as janelas, o telhado e as portas de uma casa.
Estas no gozam de qualquer autonomia, no so coisas distintas dos prprios
prdios ou mveis. Ora, as partes integrantes no fazem parte da estrutura do
prdio, s servem para o tornar mais bonito, cmodo, produtivo, etc.
Embora o Cdigo Civil no defina parte componente, sujeita-as, se separveis,
ao mesmo regime das partes integrantes e, portanto, sofrem as mesmas vicissitudes

19

da coisa principal e s podem ser objecto de direitos reais autnomos depois da


separao (art.s 408., n. 2 e 880.).
Por ltimo, importa ainda referir a noo de coisas acessrias. Estas esto
definidas no art. 210. como os mveis que, no constituindo partes integrantes
(nomeadamente porque no h a ligao material e permanente com o prdio),
esto afectados de forma duradoura ao servio ou ornamentao da coisa principal,
mvel ou imvel. Exemplos de coisas acessrias apontadas pela doutrina so as
moblias existentes nas habitaes, as aparelhagens de msica instaladas em
automveis ou as jantes especiais17, as molduras de quadros, etc.18
O regime das coisas acessrias diferente do das partes integrantes e
componentes. Com efeito, nos termos do n. 2 do art. 210.., os negcios que
tenham por objecto a coisa principal no abrangem as coisas acessrias, salvo
conveno em contrrio, o que significa que elas no esto sujeitas s mesmas
vicissitudes da coisa principal, podendo ser objecto autnomo de direitos reais sem
ser necessrio proceder sua separao fsica. Deste modo, se uma moblia de sala
de jantar existente numa casa for vendida, o comprador adquire de imediato a
propriedade dela, antes mesmo de ter sido retirada dessa casa. Por outro lado, a
venda da casa no inclui a alienao da moblia, salvo conveno em contrrio.
4. Coisas mveis
So mveis todas as coisas que no se enquadrem em qualquer das alneas
do artigo 204., de acordo com o artigo 205.. Alguns mveis esto sujeitos a
registo. No entanto, ressalvadas as excepes expressamente previstas na lei, as
coisas mveis sujeitas a registo esto sujeitas ao mesmo regime que as coisas
mveis no sujeitas a registo (cf. artigo 205., n. 2).
5. Coisas simples, coisas compostas e universalidades de facto
Segundo Manuel de Andrade, as coisas simples so aquelas que tm uma
17
18

20

Embora hoje se possa pr em causa a qualificao destas ltimas como coisas


acessrias.
No caso dos veculos automveis, a lei estabelece um regime oposto ao previsto no artigo
210.. Com efeito, o artigo 2., n. 4 do Decreto-Lei n. 54/75 (que regula o registo
automvel), de 12 de Fevereiro, prev o seguinte: 4 - Os negcios jurdicos que tenham por
objecto veculos abrangem, salvo declarao em contrrio, os aparelhos sobresselentes e as
instalaes ou objectos acessrios existentes no veculo, sejam ou no indispensveis ao
seu funcionamento.. Assim, no caso de venda de um automvel, a propriedade do auto
rdio, do pneu suplente, do tringulo de sinalizao ou at de uma cadeira de beb
considera-se includa no negcio, salvo acordo em contrrio.

individualidade unitria, quer por natureza (uma pedra, um cavalo), quer por aco
do homem que artificialmente as produziu mediante a fuso ou compenetrao
ntima de vrios elementos, cuja existncia fsica se perdeu no todo (o po, uma
moeda, a manteiga).
Disto

resultar,

em

contrapartida,

que

as

coisas

compostas

as

universalidades de facto sero constitudas por vrios elementos que, embora


combinados, no perdero a sua individualidade.
No art. 206. identifica-se coisa composta com universalidade de facto. No
entanto, so figuras diferentes. Uma universalidade de facto um conjunto de
coisas simples que, sem perderem a sua individualidade, esto unidas por um
critrio de mera agregao. Cada coisa simples, dentro ou fora da universalidade,
tem o mesmo valor e o valor do todo igual soma do valor das partes. Por
exemplo, um rebanho uma universalidade de facto e as ovelhas que o compem
tm tanto valor integradas no rebanho como fora dele.
Diversamente, as coisas compostas so um conjunto de coisas simples que,
sem perderem a sua individualidade esto unidas por um critrio de organizao.
Um exemplo o estabelecimento comercial, definido supra como uma ideia
organizativa que se concretiza em diversos elementos corpreos. Ora, o valor do
estabelecimento no corresponde mera soma das partes que o constituem -
maior (ou menor) - e, por outro lado, o valor de cada coisa simples diferente
consoante esteja integrada na coisa composta ou fora dela. Assim, por exemplo,
uma mquina de caf tem um rendimento diferente e um valor diferente estando
isolada daquele que tem integrada num estabelecimento
Para poder falar-se em universalidades de facto e em coisas compostas exigese ainda que o todo tenha uma individualidade econmica prpria, isto , uma
funo prpria, um destino unitrio. Por isso, excluem-se daqueles conceitos os
amontoados de bens sem qualquer funo prpria. Alm disso, cada coisa simples
tem de ter uma certa economicidade, isto , uma funo e valor prprio no
comrcio.
Tanto as coisas compostas como as universalidades de facto podem ser
objecto nico de relaes jurdicas e, portanto, para as reivindicar no preciso
instaurar tantas aces quantas as coisas simples que compem a universalidade
ou a coisa composta. Por outro lado, as diferentes coisas simples que compem a
coisa composta ou universalidade podem ser objecto de relaes jurdicas

21

autnomas.
Apesar de o art. 206. exigir, nas universalidades de facto, que todas as
coisas simples pertenam mesma pessoa, tal exigncia no juridicamente
justificvel, podendo dar origem a diversos problemas. Por exemplo, se vrios
proprietrios de ovelhas as entregarem ao mesmo pastor para que as trate durante
um certo lapso de tempo, no h nenhum motivo para no considerar aquele
rebanho uma universalidade de facto e, assim, poder-se defend-lo atravs de uma
nica aco de reivindicao.
A doutrina fala ainda em universalidade de direito. Trata-se de conjuntos de
bens que no tm qualquer funo econmica prpria, mas que o Direito unifica
para certos fins, nomeadamente para tomar mais fcil e cmoda a sua
regulamentao. Um exemplo a herana. As universalidades de direito no so
coisas (nem simples nem compostas).
6. Coisas fungveis e no fungveis
No art. 207. definem-se coisas fungveis como aquelas que se determinam
pelo seu gnero, quantidade e qualidade. Por exemplo: bananas (gnero), um quilo
(quantidade), da Madeira (qualidade). Consequentemente, sero no fungveis as
coisas que tiverem uma individualidade prpria, distinta de todas as outras.
Para se determinar se uma coisa ou no fungvel no deve usar-se um
critrio naturalstico mas um critrio econmico-social, pois a fungibilidade no
uma caracterstica ou uma qualidade das prprias coisas. Depende antes dos usos
da vida e da vontade das partes.
Para alm da noo de coisa fungvel importa referir a de obrigao genrica,
mencionada no art. 539. do CCiv: "se o objecto da prestao for determinado
apenas quanto ao gnero, compete a sua escolha ao devedor, na falta de
estipulao em contrrio". Uma obrigao genrica assim aquela cujo objecto
uma coisa fungvel. Olhando para a redaco do art. 539., parece que coisa
genrica aquela que se determina apenas pelo seu gnero. Isto est errado, pois
contraria o art. 280. do CCiv, que impe, sob pena de nulidade, que os negcios
jurdicos tenham o seu objecto determinado ou determinvel. Da que no seria
vlido, mas sim nulo um negcio que tivesse por objecto a venda de bananas sem
se determinar, pelo menos, a sua quantidade. Do exposto resulta que uma coisa
genrica uma coisa que se determina (pelo menos) pelo seu gnero e quantidade.

22

Os negcios sobre coisas genricas no produzem efeitos reais enquanto as


coisas no estiverem certas e determinadas, por fora do princpio consagrado no
art. 408., n. 2. Significa isto que, se o negcio tiver por objecto uma coisa
genrica, necessria a escolha (que normalmente cabe ao alienante, de acordo
com o artigo 539.) para que as coisas se tornem certas e determinadas e assim
poderem incidir sobre elas direitos reais. At escolha, o negcio sobre coisas
genricas produz apenas efeitos obrigacionais.
Ao mesmo regime esto sujeitas as coisas que constituam objecto de
obrigaes alternativas (543. e ss).
7. Coisas consumveis e no consumveis
O art. 208. define coisa consumvel como aquela cujo uso regular importa
a sua destruio ou a sua alienao. Agrupa-se aqui um critrio econmicomaterial, segundo o qual cada acto de uso importa a destruio da coisa, e um
critrio econmico-jurdico, nos termos do qual cada acto de uso importa a
alienao da coisa ou a sua transferncia de uma rbita jurdica para outra. No se
trata, portanto, de um critrio meramente fsico. Por outro lado, as coisas so
consumveis ou no consoante cada relao jurdica. Assim, por exemplo, um livro
no , normalmente, uma coisa consumvel mas, para um livreiro, j o , pois o uso
regular que dele faz vend-lo.
Coisas no consumveis so aquelas cujo uso regular no importa consumo
(destruio ou alienao), mas apenas, como prprio de todas as coisas, a sua
deteriorao mais ou menos lenta. Se essa deteriorao rpida diz-se que so
coisas deteriorveis. Note-se que as coisas deteriorveis so ainda coisas no
consumveis.
Esta distino tem interesse nomeadamente para efeitos de usufruto pois as
coisas consumveis podem ser objecto do direito de usufruto (art. 1451.) - o
chamado quase-usufruto ou usufruto imprprio. Esta designao tem que ver com o
facto de, no usufruto verdadeiro e prprio, o usufruturio no poder transformar
nem alienar a coisa e ter de respeitar a sua forma e substncia (art. 1439.). O
titular do usufruto no pode destruir a coisa, objecto do seu direito, nem pode
vend-la. Mas, tratando-se de usufruto de coisa consumvel, j pode servir-se das
coisas ou alien-las, tendo, de restituir o seu valor no fim do usufruto ou entregar
outras do mesmo gnero, quantidade e qualidade, se no tiver sido calculado o seu

23

valor.
8. Coisas divisveis e indivisveis
So divisveis as coisas que podem ser fraccionadas sem alterao da sua
substncia, diminuio do valor, ou prejuzo para o uso a que se destinam (art.
209.).
A noo de coisa divisvel dada pelo art. 209. est correcta, mas tem de ser
interpretada cuidadosamente, porque, em rigor, a diviso implica sempre a
alterao da substncia da coisa. O que interessa que cada uma das coisas
resultantes da diviso continue a desempenhar a mesma funo e a ter o mesmo
uso que a coisa existente antes da diviso. Para alm disso, o valor das fraces
resultantes da diviso ter de recompor o valor do todo. Mas essas fraces tero de
ser autnomas e da mesma natureza.
Coisas indivisveis so todas as outras.
A indivisibilidade das coisas pode resultar da lei (so exemplos os art.s
1376. e 1546.), ou da vontade das partes (ex.: art. 1412.), ou ainda da prpria
natureza das coisas.
A distino manifesta-se em diversas normas jurdicas. Cf., a ttulo de
exemplo, os artigos 842.-A19, 886.-B20, n. 3 e 1052., n. 121 do Cdigo de

19

20

21

24

Artigo 842.-A, Diviso do prdio penhorado


1 - Quando o imvel penhorado for divisvel e o seu valor exceder manifestamente o
da dvida exequenda e dos crditos reclamados, o executado pode requerer ao agente de
execuo autorizao para proceder ao seu fraccionamento, sem prejuzo do
prosseguimento da execuo.
2 - Ouvidos os interessados, o agente de execuo autoriza que se proceda ao
fraccionamento do imvel e ao levantamento da penhora sobre algum dos imveis
resultantes da diviso, quando se verifique manifesta suficincia do valor dos restantes
para a satisfao do crdito do exequente e dos credores reclamantes e das custas da
execuo.
Artigo 886.-B, Instrumentalidade da venda
1 - A requerimento do executado, a venda dos bens penhorados sustar-se- logo que
o produto dos bens j vendidos seja suficiente para pagamento das despesas da
execuo, do crdito do exequente e dos credores com garantia real sobre os bens j
vendidos.
2 - Na situao prevista no n. 7 do artigo 828., a venda inicia-se sempre pelos bens
penhorados que respondam prioritariamente pela dvida.
3 - No caso previsto no artigo 842.-A, pode o executado requerer que a venda se
inicie por algum dos prdios resultante da diviso, cujo valor seja suficiente para o
pagamento; se, porm, no conseguir logo efectivar-se a venda por esse valor, sero
vendidos todos os prdios sobre que recai a penhora.
Artigo 1052., Petio
1 - Todo aquele que pretenda pr termo indiviso de coisa comum requerer, no
confronto dos demais consortes, que, fixadas as respectivas quotas, se proceda diviso

Processo Civil. S as coisas divisveis so susceptveis de diviso em substncia,


na terminologia daquele cdigo.
9. Frutos
No art. 212. define-se fruto como aquilo que a coisa produz periodicamente
sem alterao da sua forma ou substncia.
O conceito jurdico de fruto no coincide com o conceito biolgico (ligado
susceptibilidade de reproduo). Por isso, tanto so frutos os bens produzidos pelas
rvores como os ramos das rvores separados pela poda, as flores, a l e at os
despojos de animais nas universalidades de facto, as pedras de uma pedreira, ou o
minrio extrado de uma mina. Isto equivale a afirmar que o requisito "no alterar a
forma e substncia da coisa" tem de ser entendido numa perspectiva econmica e
no meramente reprodutiva. Ou seja, na apreciao desse requisito legal, importa
atender forma normal de explorao econmica da coisa: a extraco de minrio
de uma mina ou de pedra de uma pedreira, apesar de afectar a substncia da mina
ou da pedreira, porque esta no reproduz mais pedra, deve considerar-se uma
colheita de frutos se for realizada de forma regular e prudente e esse processo
constituir o processo normal de explorao econmica da pedreira.
Idntico raciocnio vale para os despojos dos animais nas universalidades de
facto. Embora os despojos no sejam de criao peridica e alterem a substncia da
coisa no sentido naturalstico (se os elementos do rebanho morrerem, o tamanho do
rebanho diminui, naturalmente), devem considerar-se igualmente frutos porque o
critrio que deve ter-se em conta no o critrio naturalstico da reproduo, mas o
critrio jurdico-econmico da explorao normal da coisa. Assim se explica que o
legislador tenha considerado frutos estes despojos (cf. art. 212., n. 3).
Dizer que fruto tudo o que pode ser produzido periodicamente sem
alterao da substncia da coisa significa, afinal, que a coisa tem de ser utilizada
de uma forma regular e prudente. A mesma ideia encontra-se na noo de usufruto:
tambm o usufruturio no pode alterar a substncia da coisa (art. 1439.). o
princpio salva rerum substantia, que significa precisamente que o usufruturio tem
de fazer uma utilizao regular e prudente das coisas que lhe so atribudas em
usufruto. Assim, por exemplo, no caso do usufruto de uma pedreira ou de uma
mina, ou de rvores para corte, o usufruturio no pode esgotar a pedreira ou o
em substncia da coisa comum ou adjudicao ou venda desta, com repartio do
respectivo valor, quando a considere indivisvel, indicando logo as provas.

25

filo, ou cortar todas as rvores. Ter de ir cortando e ir plantando outras em sua


substituio, fazendo um uso regular e prudente da coisa (cf. art.s. 1455., 1456.,
1457., 1458.).
Os frutos podem ser naturais ou civis: os primeiros so aqueles que provm
directamente da coisa; os outros so os que resultam de uma relao jurdica sobre
uma coisa. So exemplos destes ltimos as rendas ou os rendimentos dos prdios
(art. 212., n. 2).
Alm da noo de fruto convm ter presente a noo de produto, que tudo
aquilo que a coisa produz sem ser de uma forma peridica e que pode alterar a sua
substncia da coisa (p. ex., os despojos dos animais).
O regime dos frutos est previsto nos artigos. 212. a 215..
10. Benfeitorias
A lei define as benfeitorias como despesas feitas para conservar ou melhorar
a coisa. Podem ser necessrias, se so indispensveis para evitar a deteriorao ou
perda da coisa; teis se, embora no indispensveis, lhe aumentam o seu valor; e
volupturias, se servem apenas para recreio de seu autor, de acordo com o artigo
216.. Quanto a estas ltimas, pode suceder que aumentem o valor da coisa.
Todavia, para as distinguir das benfeitorias teis, dever ter-se em conta se o
aumento do valor proporcional despesa realizada. Se h uma desproporo
muito grande (uma despesa de 1000 aumentou o valor da coisa em 10, por
exemplo), a benfeitoria dever ser qualificada como volupturia, sobretudo se
verificar que a sua realizao visava, fundamentalmente, a satisfao de interesses
pessoais do benfeitorizante.
H que ter em conta que o legislador utiliza, por vezes, a expresso
benfeitorias com um outro sentido: o do resultado das despesas, designadamente
quando fala em levantamento das benfeitorias (cf., por exemplo, o art. 1273.).
Nestes casos, a expresso significa, naturalmente, o resultado (as partes
integrantes acrescentadas coisa, por exemplo) e no a despesa propriamente dita.
O conceito de benfeitorias e as suas trs modalidades so relevantes no
regime

jurdico

de

numerosas

figuras,

como

posse,

compropriedade, que sero oportunamente estudadas.


11. Coisas dentro do comrcio e coisas fora do comrcio

26

usufruto

ou

Importa ainda ter em considerao que h coisas dentro do comrcio e coisas


fora do comrcio, como refere o art. 202., n. 2. As ltimas so as que esto no
domnio pblico indisponvel do Estado. H, todavia, coisas do domnio pblico do
Estado que so disponveis e passveis de serem sujeitas constituio de direitos
privados, considerando-se, por isso, coisas dentro do comrcio. Estas ltimas so
aquelas que so passveis de apropriao individual, ainda que estejam, num dado
momento, no domnio do Estado.
S as coisas dentro do comrcio so passveis de direitos reais.
12 . Coisas presentes, coisas futuras, coisas alheias e coisas inexistentes
O art. 211. apresenta a noo de coisa futura. A definio legal incorrecta,
pois no permite distinguir coisa futura de coisa alheia.
Coisas presentes - so as que existem na esfera de disponibilidade jurdica
do seu titular ao tempo da declarao negocial que as tem por objecto.
Coisas futuras - so as coisas que no esto em poder do disponente ao
tempo da declarao negocial, mas que este espera legitimamente vir a ter na sua
disponibilidade jurdica e comunica essa sua inteno outra parte.
Podem ser relativamente futuras ou absolutamente futuras. No ltimo caso as
coisas ainda no existem (ex.: venda de uma casa que ainda no est construda,
mas que o transmitente espera legitimamente vir a construir e comunica estes
factos ao adquirente). As relativamente futuras j existem, mas no esto em poder
do disponente. Pertencem a terceiro, mas o alienante espera vir a adquiri-las.
Coisas alheias - so coisas existentes, mas que no esto na esfera de
disponibilidade do declarante nem ele tem uma legtima expectativa de que venham
a estar e no comunica isso ao adquirente. O disponente faz-se passar por dono de
algo que efectivamente no lhe pertence.
Coisas inexistentes - no existem (nem existe expectativa de que venham a
existir) e o disponente no comunica isso ao adquirente.
Os negcios sobre coisas inexistentes so sempre nulos, porque o seu objecto
indeterminado e indeterminvel (art. 280. CCiv).
A venda de bens futuros vlida, mas s produz efeitos obrigacionais, nos
termos do art. 408., n. 2. Porm, quando a coisa se tomar presente, o comprador
adquire automaticamente o direito de propriedade sobre a coisa. O mesmo sucede
com a alienao ou constituio, a ttulo oneroso, de outros direitos sobre coisas

27

futuras (por exemplo a constituio de um usufruto sobre um bem futuro). O


regime o mesmo que para a compra e venda por fora do art. 939. do CCiv.
No entanto, a doao de bens futuros proibida pelo art. 942., n. 1 e,
consequentemente, nula, nos termos do art. 294., que comina de nulidade a
violao qualquer disposio legal de carcter imperativo. Ao mesmo regime est
sujeita a constituio gratuita de quaisquer outros direitos reais sobre coisas
futuras, nomeadamente, a constituio de um usufruto, pois na noo de doao
inclui-se a quer a disposio de coisas (melhor, da propriedade de coisas) ou de
direitos. Por isso, o artigo 408., n. 2, na parte em que se refere s coisas futuras,
deve interpretar-se restritivamente, pois apenas se aplica aos contratos onerosos.
J a venda de coisa alheia nula, nos termos do art. 892.. Esta nulidade
atpica, j que o vendedor no pode op-la ao comprador de boa f e ainda porque o
negcio pode convalidar-se, se o vendedor vier adquirir por algum modo a
propriedade da coisa (art. 895.).
A alienao onerosa de direitos alheios, bem como a transmisso onerosa,
por negcio diverso da compra e venda, da propriedade de uma coisa alheia
tambm nula, por fora do citado art. 939..
A doao de bens alheios nula por fora do art. 956., mas o doador no
pode op-la ao donatrio de boa f (trata-se, tambm aqui, de uma nulidade
atpica). pois um regime semelhante ao da venda de coisa alheia. Difere, contudo,
na possibilidade do contrato se convalidar que, neste caso, no aplicvel.
Bibliografia do Captulo:
MENEZES LEITO, Direitos Reais, pp. 59 - 83
SANTOS JUSTO, Direitos Reais, pp. 121 - 142

28

29

II PRINCPIOS ESTRUTURANTES DOS DIREITOS REAIS


1. Consideraes gerais
Os Princpios Estruturantes so princpios gerais que orientam toda a
constituio (num sentido amplo de constituir, modificar ou extinguir) dos direitos
reais.
Alguns destes princpios encontram-se ligados ao lado interno dos Direitos
Reais, outros ao lado externo.
Os princpios ligados ao lado interno (esto relacionados com o facto de os
direitos reais serem poderes directos e imediatos sobre coisas) so os seguintes:
1. Princpio da actualidade ou imediao;
2. Princpio da especialidade ou individualizao;
3. Princpio da elasticidade ou consolidao
4. Princpio da compatibilidade ou excluso.
Os princpios ligados ao lado externo (relacionados essencialmente com o
facto de os direitos reais serem direitos dotados de eficcia absoluta ou erga omnes,
oponveis generalidade dos membros da comunidade) so os seguintes:
1. Princpio da tipicidade taxativa
2. Princpio da causalidade;
4. Princpio da consensualidade
5. Princpio da publicidade.

2. Princpios ligados ao lado interno dos Direitos Reais


1. Princpio da Actualidade ou da Imediao
1.1. Enunciao do princpio e consagrao legal
De acordo com este princpio s possvel existirem direitos reais sobre
coisas presentes. Est consagrado no art. 408., n. 2, na parte em que refere que
se a transferncia resultar de coisa futura [...] o direito transfere-se quando a coisa
for adquirida pelo alienante.
A compreenso deste princpio pressupe o conhecimento dos conceitos de
coisa futura, alheia, presente e inexistente, j analisados no captulo respeitante s
Coisas.

30

1.2. Excepes ao princpio


O princpio da actualidade ou imediao tem algumas excepes. Trata-se de
situaes em que se permite a constituio de direitos reais sobre coisas que no
eram presentes na esfera de disponibilidade jurdica do alienante no momento da
declarao negocial.
Estas excepes s so todavia possveis em relao a coisas existentes
porque em relao s inexistentes nunca podem constituir-se direitos reais, pois o
objecto destes so necessariamente coisas. Com efeito, s h direitos reais sobre
coisas, o que pressupe que elas se considerem existentes, ainda que no futuro.22
Por outro lado, importa salientar que as excepes ao princpio da
actualidade resultam da existncia de outros princpios, como o da publicidade e da
22

Alguma doutrina autonomiza, a este propsito, um outro princpio, tambm ele ligado ao lado
interno: o princpio da coisificao. De acordo com este princpio, os direitos reais s incidem sobre
coisas ou bens coisificveis. A propsito da noo de coisa, verificou-se que h bens coisificveis e
bens no coisificveis. Recordem-se os bens no coisificveis:
-as pessoas e os bens incindveis da pessoa como o seu nome, a sua intimidade, a sua honra,
a vida, etc.;
-as prestaes e
-as situaes economicamente vantajosas no autnomas.
Sobre os bens no coisificveis no podem incidir direitos reais por fora do princpio da
coisificao. A compreenso do princpio da coisificao pressupe ainda a distino entre a noo de
coisas em sentido restrito e em sentido amplo. No primeiro sentido incluem-se apenas as coisas
corpreas, incorpreas puras e o estabelecimento comercial (que uma coisa incorprea sui generis).
Na noo ampla de coisa incluem-se os direitos coisificados no mbito da figura dos direitos sobre
direitos. No art. 1302. indicam-se os bens que podem ser objecto do direito de propriedade e,
portanto, objecto dos direitos reais. Diz-se a que s as coisas corpreas podem ser objecto do direito
de propriedade regulado neste cdigo. No entanto, este artigo no constitui uma barreira
intransponvel a que as coisas incorpreas possam ser igualmente objecto do direito de propriedade.
Desde logo porque no art. 1303., n. 2, se estabelece que a propriedade intelectual (direitos de autor e
direitos conexos e propriedade industrial) est sujeita s disposies deste cdigo sempre que no
haja normas especiais que as afastem. Nomeadamente, estas figuras podem ser reivindicadas e s as
coisas de que temos a propriedade podem ser reivindicadas. Alguns autores, como Oliveira Ascenso,
defendem que as coisas incorpreas no so objecto do direito de propriedade mas antes objecto de
um direito de exclusivo ou monoplio. O seu titular teria um exclusivo da explorao econmica da
obra. No entanto, o direito de propriedade traduz-se nisso mesmo, na possibilidade de usufruir em
termos exclusivos e absolutos das utilidades da coisa, da sua explorao econmica e por isso que o
art. 1303., n. 2 lhes manda aplicar subsidiariamente as disposies do cdigo civil. Tambm o
estabelecimento comercial, que no uma coisa incorprea pura mas sui generis e no est includo
nos bens referidos no art. 1303., n. 2, pode ser objecto do direito de propriedade (logo pode ser
reivindicado, possudo, defendida a sua posse, etc.). Ora, apesar de o mencionado art. 1302. limitar o
objecto do direito de propriedade s coisas corpreas, a verdade que existem outros preceitos do
Cdigo Civil e de legislao avulsa que prevem a hiptese do estabelecimento ser alienado ou
onerado, o que implica necessariamente que sobre ele incida um direito de propriedade, j que s se
pode alienar ou onerar aquilo de que se proprietrio. Vejam-se, por exemplo, os arts. 94., n. 3,
1112. e 1682.-A do Cdigo Civil. Esta contradio entre o art. 1302. e os preceitos atrs referidos
explica-se porque se pensava, quando se elaborou o actual Cdigo Civil, que iria ser aprovado um
novo Cdigo Comercial, no qual se regularia o estabelecimento comercial, o que no chegou a
verificar-se, pelo que o estabelecimento comercial no tem uma disciplina normativa prpria. Isto
explica, tambm, que no haja no Cdigo Civil nenhuma norma que mande aplicar ao estabelecimento
as disposies deste diploma, semelhana do que acontece para a propriedade intelectual. Mas isso
no constitui um obstculo insupervel sujeio do estabelecimento comercial s regras do Direito
das Coisas. Pode ainda acrescentar-se que o art. 1302. no se aplica ao direito de usufruto, hipoteca
e penhor, que podem incidir sobre outros direitos, isto , podem ter como objecto outros direitos.

31

compatibilidade, e tm em vista a proteco de terceiros de boa f ou de terceiros


em geral, em termos que adiante sero referidos.
1.2.1. A situao prevista no artigo 291. do C. Civil
Segundo este preceito, a declarao de nulidade ou a anulao do negcio
jurdico que respeite a bens imveis ou mveis sujeitos a registo no prejudica os
direitos adquiridos, a ttulo oneroso, por terceiro de boa f, se o registo da sua
aquisio for anterior ao registo da aco de nulidade ou de anulao do negcio,
ou anterior ao registo do acordo entre as partes acerca da invalidade do negcio.
Imagine-se que em 1990, Ana vendeu a Berta uma casa de que era
proprietria, atravs de um negcio nulo. Em 1995, Berta vendeu a mesma casa a
Celeste, por escritura pblica. O negcio entre Ana e Berta era nulo, pelo que o
prdio continuou a ser propriedade de Ana. Consequentemente, o contrato entre
Berta e Celeste tambm seria nulo, por falta de legitimidade de Berta. No entanto, o
direito de propriedade de Celeste no ser prejudicado se se respeitarem,
cumulativamente, os requisitos estabelecidos no art. 291., que so:
1. O negcio em que o terceiro intervm tem de ser oneroso;
2. Tem de respeitar a bens imveis ou mveis sujeitos a registo;
3. O terceiro tem de estar de boa f, isto , tem de desconhecer sem culpa o
vcio do negcio anterior (n. 3 do art. 291.). Trata-se de um conceito tico de boa
f. Para afastar a boa f no necessrio que o terceiro saiba que o negcio anterior
era nulo ou anulvel, porque estes so efeitos jurdicos que no se pode exigir a um
leigo que conhea. Basta que o terceiro saiba (ou desconhea com culpa) que o
negcio anterior padecia de uma qualquer irregularidade (por exemplo, que foi feito
por escrito particular quando devia ter sido feito por escritura pblica, mesmo que
desconhea as consequncias jurdicas dessa irregularidade);
4. O terceiro tem de registar o seu direito antes do registo da aco de
nulidade ou de anulao do negcio anterior, ou antes do registo do acordo entre as
partes acerca da invalidade do negcio anterior;
5. Terem decorrido mais de trs anos desde a celebrao do negcio viciado,
sem que tenha sido instaurada aco de nulidade ou anulao.
Verificando-se,

cumulativamente,

todos

estes

requisitos,

terceiro

protegido, tornando-se titular do direito real. A sua aquisio d-se na data em que
ele regista ou ao fim dos trs anos aps a celebrao do primeiro negcio, se o

32

terceiro tiver registado o seu direito antes do decurso desses trs anos.23
Terceiro para este efeito aquele que, integrando-se numa mesma cadeia de
transmisses sobre o mesmo bem, v o seu direito afectado por um ou mais actos
jurdicos anteriores nulos ou anulveis. importante referir que o art. 291. no
cobre a inexistncia, mas apenas a invalidade (nulidade ou anulabilidade). Por outro
lado, o negcio em que o terceiro intervm s pode ter uma nica irregularidade,
que a falta de legitimidade do transmitente do direito, falta de legitimidade que
resulta do vcio do negcio anterior em que esse transmitente interveio. Se o
negcio com o terceiro tiver qualquer outra causa de invalidade, ele j no pode ser
protegido pelo art. 291..
Voltando ao exemplo: a casa no era presente na esfera de disponibilidade
jurdica do transmitente (Berta) no momento da declarao negocial. Por isso, a
aquisio do terceiro (Celeste) uma aquisio a non domino24, que assim constitui
uma excepo ao princpio da actualidade ou imediao.
Interessa acrescentar que a proteco de terceiro por fora do disposto no
art. 291. s possvel se o bem for presente na esfera jurdica do primeiro
alienante (na tal cadeia sucessiva de transmisses) no momento da declarao
negocial. O problema pe-se porque se A vender a B um bem de que no era
proprietrio mas fazendo-se passar por tal, essa venda nula, nos termos do art.
892. e, portanto, podia pensar-se que estvamos no mbito do art. 291., que
pressupe um negcio inicial nulo ou anulvel. Se mais tarde B vendesse esse bem
a C, este nunca pode vir a ser protegido pelo art. 291., j que o verdadeiro
proprietrio do bem est sempre a tempo de instaurar uma aco de reivindicao
contra qualquer terceiro que venha a celebrar negcios sobre o bem em causa.
Importa ainda referir que, verificando-se todos os pressupostos da proteco
conferida pelo artigo 291., o terceiro que beneficia da proteco conferida pela
norma, adquire efectivamente o direito real sobre ela. Desta forma, uma eventual
alienao posterior j no padecer de qualquer vcio resultante das invalidades
anteriores. Por isso, a hiptese prevista no artigo 291. constitui uma verdadeira
excepo ao princpio.

23

24

Alguma jurisprudncia considera que o prazo de 3 anos se conta desde a data do


negcio em que participou o terceiro e no desde o primeiro negcio. Neste sentido, cf.
Ac. do STJ de 26/10/2004, processo 04A1054.
Aquisio a non domino significa aquisio de um direito a quem no era seu titular.

33

1.2.2. O efeito central do Registo


A outra excepo ao princpio da actualidade a que deriva do efeito central
do registo, que consequncia do efeito declarativo que o registo tem entre ns.
Para compreendermos o funcionamento do instituto do efeito central do
registo convm perceber antes o que o registo e qual a sua funo.
Em Portugal, os direitos reais adquirem-se por mero efeito do contrato (art.
408., n. 1) e so oponveis erga omnes. Por isso, sentiu-se a necessidade de dar a
conhecer generalidade das pessoas a situao jurdica de alguns bens (imveis e
alguns mveis como os automveis, aeronaves e embarcaes) tidos como mais
importantes

valiosos

no

trfego

jurdico.

Esta

publicidade

faz-se,

fundamentalmente, atravs do registo. Assim, se algum quiser adquirir um direito


real sobre um desses bens pode dirigir-se s conservatrias do registo para
conhecer a sua situao jurdica. Deste modo pode ficar a saber em nome de quem
que est registado o direito de propriedade e se existem outros direitos reais que
onerem aquele bem. Esta informao no pode, todavia, ter-se como absolutamente
segura porque, embora o direito real sobre o bem esteja registado em nome de uma
pessoa, pode suceder que essa pessoa no seja efectivamente o titular do direito
real. Com efeito, o art. 7. do Cdigo do Registo Predial (CRPred) prev que o registo
constitui apenas uma presuno relativa25 de que o direito existe e pertence
pessoa em cujo nome est registado.
Por outro lado, em regra, o registo em Portugal tem apenas eficcia
declarativa e no constitutiva, isto , o registo no confere direitos, sendo apenas
condio de eficcia dos direitos perante terceiros. Este efeito declarativo do registo
est consagrado no art. 5., n. 1 do CRPred , segundo o qual os factos sujeitos a
registo s produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo.
Para entender bem o alcance deste preceito indispensvel saber o que deve
entender-se por terceiros. Esta noo foi alvo de grande polmica doutrinal e
jurisprudencial. Atravs do DL 533/99, de 11 de Dezembro, que acrescentou um
novo n. 4 ao referido art. 5. do CRPred, consagrando a noo legal de terceiro,
minimizou-se tal polmica. Assim, terceiros para efeitos de registo so (apenas)
aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatveis entre si.
portanto um grupo bastante restrito de pessoas.
25

34

Presuno ilidvel, atento o disposto no artigo 350., n. 2 do Cdigo Civil.

Assim, se algum tiver adquirido um direito real sobre um imvel, esse


direito s oponvel queles que tambm venham a adquirir do mesmo autor ou
causante um direito real sobre o mesmo imvel quando o direito adquirido for
registado. Perante qualquer outra pessoa, porm, o direito real sobre o imvel
oponvel desde a data da sua aquisio, por fora da eficcia erga omnes que
qualquer direito real tem independentemente do registo.
Como consequncia da eficcia declarativa do registo, o terceiro fica com a
garantia absoluta que a pessoa que lhe vai transmitir ou constituir o direito real
sobre o imvel no constituiu anteriormente outros direitos reais sobre o mesmo
bem ou, se os constituiu, eles no lhe vo ser oponveis porque no esto
registados. E esta uma garantia absoluta que o terceiro tem e no uma mera
presuno relativa, que possa ser afastada por prova em contrrio (como vimos
suceder com a presuno estabelecida no mencionado art. 7. do CRPred, de que o
direito registado existe e pertence pessoa em cujo nome est registado).
Assim, se A vender uma casa de que proprietrio a B, obedecendo aos
requisitos formais que a lei exige, B adquire o direito de propriedade sobre a casa,
mesmo que no o tenha registado. Sendo um direito real, ele oponvel erga omnes,
quer dizer, a toda a gente. S no oponvel queles que adquiram de A outro
direito real sobre o mesmo bem, enquanto o direito de B no for registado. Assim,
se A, mais tarde, constituir um usufruto em beneficio de C, este tem a garantia
absoluta de que, mesmo que anteriormente tenha sido constitudo um direito real
sobre aquele bem (o que neste exemplo aconteceu), tal direito anterior no lhe
oponvel. como se no existisse para C. Todavia, o direito de B foi validamente
constitudo e tem eficcia absoluta. Por isso, olhando de fora para esta hiptese,
vemos que sobre aquela casa h um direito de propriedade de B e um direito de
usufruto de C, ou seja, sobre o mesmo bem h dois direitos reais incompatveis: o
de B e o de C, colocando-se ento o problema de saber qual dos dois direitos vai
prevalecer. Este problema resolve-se com base no art. 6. do CRPred, que
estabelece a prevalncia do direito primeiramente registado. Significa isto que se C
registar primeiro o seu direito, ele ser protegido. O seu direito ser oponvel e
prevalecer face a B. Nisto consiste o efeito central do registo. Concluindo, sobre
aquele bem haver um direito de usufruto em benefcio de C. Mas como o direito de
usufruto tem um mbito menor que o direito de propriedade, ainda sobra a
propriedade de raiz, que pertence a B, mas precisa de ser registada para ser

35

oponvel a C.
Se a situao fosse ao contrrio, isto , se A constitusse em beneficio de B
um usufruto e depois atribusse a propriedade plena a C e este registasse primeiro,
ento o direito de B no poderia manter-se, mesmo que posteriormente fosse
registado, porque o seu usufruto abrangido (isto , excludo) pela propriedade
plena de C.
Nada interessa se a aquisio do terceiro foi a ttulo oneroso ou gratuito e se
ele est de boa f ou m f. H alguma doutrina a quem repugna esta concepo de
terceiro, exigindo que a sua aquisio se d a ttulo oneroso e que ele esteja de boa
f para poder ser protegido pelo efeito central do registo. Justificam-se com recurso
aos valores ticos ou de justia que aqui seriam aplicveis. O certo que a lei no
permite exigir esses requisitos e, por outro lado, exigindo-os, estaria a prejudicar
gravemente a certeza e segurana jurdica e, reflexamente, tambm a ideia de
justia. Com efeito, no art. 5., n. 1 do CRPred, onde se consagra o efeito
declarativo do registo, diz-se que os direito sujeitos a registo s so oponveis a
terceiros depois de registados e as nicas excepes que se consagram a esta
inoponibilidade do registo so as aquisies de direitos fundadas na usucapio, as
servides aparentes e os factos relativos a bens indeterminados enquanto esses
bens no forem devidamente especificados e determinados. No se inclui no elenco
de excepes inoponibilidade do registo os casos em que o terceiro adquiriu
gratuitamente, ou os casos em que ele esteja de m f e, por isso, no pode o
intrprete considerar que tendo havido m f de terceiro ou tratando-se de negcio
gratuito, os direitos adquiridos j so oponveis a terceiro, mesmo que no
registados.
Por outro lado, ficaria gravemente prejudicada a segurana dada pelo registo
no trfego jurdico imobilirio se o terceiro s fosse protegido depois de provar que
estava de boa f, sendo certo que o art. 1. do CRPred prev que registo predial
destina-se essencialmente a dar publicidade situao jurdica dos prdios, tendo em
vista a segurana do comrcio jurdico imobilirio.
Alm disso, em situaes paralelas (como o caso do artigo 291., referido
supra), o legislador exigiu expressamente a boa f. No o tendo feito no artigo 5.,
n 4 do CRPred, apesar de tal norma ter sido aditada na sequncia de uma intensa
discusso doutrinal e jurisprudencial, no pode o intrprete entender que a mesma

36

constitua um requisito da proteco do terceiro.26


O funcionamento do efeito central do registo constitui uma excepo ao
princpio da actualidade ou imediao na medida em que o terceiro (C) vai adquirir
um direito real, apesar de o transmitente (A) j no ter disponibilidade jurdica para
lho atribuir. E no a tem porque anteriormente transmitiu os seu poderes sobre
aquele bem, de uma forma vlida, a outra pessoa (B). O terceiro adquire pois a non
domino, pois o bem no era presente na esfera jurdica do alienante no momento da
declarao negocial.
Note-se, porm, que o negcio do terceiro s pode ter uma irregularidade: a
resultante da falta de legitimidade do transmitente. Se tiver qualquer outro vcio, o
terceiro j no poder ser protegido atravs do efeito central do registo (imagine-se
que o direito registado em primeiro lugar resulta de um negcio absolutamente
simulado; neste caso, nada impede o terceiro de invocar a nulidade com este
fundamento, de nada servindo o efeito central do registo).
1.3. Outras situaes
1.3.1. A situao prevista no artigo 243. do C. Civil
De acordo com o art. 243. do Cdigo Civil os os simuladores no podem
arguir a nulidade da simulao contra terceiro de boa f.
Suponhamos que Alberto, proprietrio de um imvel, finge vend-lo a Bruno,
para evitar que esse bem seja executado por um seu credor. Mais tarde, Bruno,
aproveitando-se desta situao, vende o bem a Carlos, que desconhecia o que se
havia passado. Nenhum dos simuladores (A e B) pode vir a reclamar o bem a Carlos
com fundamento no facto de a primeira venda ser simulada e, portanto, nula.
De acordo com alguns autores, o regime estabelecido neste art. 243.
constitui uma excepo ao princpio da actualidade na medida em que o terceiro
(Carlos) vem a ser protegido, apesar de ter adquirido de quem no tinha
legitimidade para lhe transmitir qualquer direito real sobre aquele bem, isto ,
apesar de o transmitente (Alberto) no ter o bem presente na sua esfera de
26

O que se refere no texto no obsta, porm, que em situaes de clamoros m f, no


possa obstar-se ao efeito central do registo atravs da figura do abuso de direito, prevista
em termos genricos no artigo 334. do Cdigo Civil. Ser necessrio, porm, que a m f
do terceiro seja manifesta, cabendo, em todo o caso, o nus da prova da sua verificao
ao adquirente que v o seu direito decair por fora do efeito central do registo, ao
contrrio do que sucederia se a boa f do terceiro constitusse um requisito de proteco
(neste caso, o terceiro teria de provar estar de boa f para ser protegido, de acordo com
as regras do artigo 342. do Cdigo Civil).

37

disponibilidade jurdica no momento da declarao negocial.


Apesar deste preceito proteger os terceiros apenas contra o vcio da
simulao, o negcio em que o terceiro intervm tanto pode ser oneroso como
gratuito. Mas ele s protegido se estiver de boa f. Considera-se boa f, para este
efeito, o mero desconhecimento de que o negcio anterior era simulado. Nada
interessa se o terceiro devia ou no ter conhecimento da simulao, isto , se o
desconhecimento da simulao era culposo ou no. por isso um conceito
psicolgico de boa f, diferente do do artigo 291.. Todavia, o legislador, no n. 3 do
art. 243., estabeleceu uma presuno absoluta (iuris et de iure, isto , que no
admite prova em contrrio) de m f: Considera-se que o terceiro est de m f se
adquiriu o seu direito depois do registo da aco de simulao, o que se
compreende, pois, aps o registo desta aco, a simulao deve ter-se como
pblica.
Entende-se por terceiro, para este efeito, todo aquele que, inserindo-se numa
cadeia sucessiva de transmisses, v o seu direito afectado por um ou mais actos
jurdicos anteriores que so nulos. Voltando ao exemplo inicial, temos um primeiro
negcio entre Alberto e Bruno que nulo, por fora da simulao, seguido de outro
negcio entre Bruno e Carlos, que tambm seria nulo por arrastamento, j que
Bruno no tinha legitimidade para vender a coisa a Carlos.
Importa salientar que embora os simuladores no possam invocar a
simulao contra o terceiro de boa f, pode haver outras pessoas que tenham
interesse na declarao de nulidade do negcio simulado e que podem invoc-la
contra qualquer terceiro. Esto aqui includos, por exemplo, os herdeiros do
simulador e os seus credores (cf. art. 605.). Por isso, no correcto afirmar-se que
a hiptese do artigo 243. constitua uma verdadeira excepo ao princpio, pois,
em, rigor, o terceiro no adquire efectivamente a propriedade do bem, mas apenas
uma posio especialmente protegida contra os simuladores (que seriam, em regra,
os principais interessados na invocao da nulidade), mas j no contra outros
eventuais legitimados para invocarem a nulidade.

2. Princpio da Especialidade ou da Individualizao


2.1. Enunciao do Princpio e consagrao legal
De acordo com este princpio, s pode haver direitos reais sobre coisas certas
e determinadas. Para alm disso, a coisa deve estar juridicamente individualizada

38

para poder ser objecto de um direito real autnomo. Caso contrrio, deve estenderse a ela o direito real que recai sobre a coisa principal ou sobre o conjunto.
Este princpio est consagrado no art. 408., n. 2, na parte que diz: se a
transferncia respeitar a coisa indeterminada, o direito transfere-se quando a coisa for
[...] determinada com conhecimento de ambas as partes, sem prejuzo do disposto em
matria de obrigaes genricas e do contrato de empreitada; se porm respeitar a
frutos naturais ou a partes componentes ou integrantes, a transferncia s se verifica
no momento da colheita ou separao.
Daqui resulta que o princpio da especialidade tem duas vertentes:
a) vertente das coisas genricas, que abrange as prestaes genricas e as
resultantes de obrigaes alternativas; e
b) vertente das coisas conexas, que inclui todas as coisas que esto ligadas
materialmente coisa principal.
Em relao s coisas genricas (determinadas apenas pelo gnero e
quantidade - art. 539.) interessa salientar que um negcio que tenha estas coisas
como objecto vlido, mas apenas produz efeitos obrigacionais. S com a escolha
(concentrao), que em princpio cabe ao devedor (que o alienante), que se
produzem, imediata e automaticamente, efeitos reais.
O mesmo se passa com as obrigaes alternativas previstas no art. 543., n.
1. O negcio vlido, mas gera apenas efeitos obrigacionais. Feita a escolha, que
normalmente pertence ao devedor, art. (543., n. 2), produzem-se automtica e
imediatamente efeitos reais.
Nestas

duas

situaes,

as

coisas

esto,

maior

parte

das

vezes,

materialmente certas e determinadas, mas juridicamente ainda no esto. A


individualizao jurdica s ocorre com a escolha.
Na noo de coisas conexas incluem-se as partes componentes e integrantes
e todas as outras coisas materialmente ligadas a outra coisa principal, como as
rvores ligadas ao solo, os seus frutos, etc..
Ora, por fora do princpio da especialidade, recai sobre a coisa conexa,
nomeadamente a parte componente ou integrante, o mesmo direito que recai sobre
a coisa principal. S com a separao jurdica que elas podem ser objecto de
direitos reais autnomos. Assim, por exemplo, A vende a B uma antena parablica
que est instalada em sua casa e ainda no foi retirada. B no adquire o direito de
propriedade sobre a antena enquanto ela estiver ligada casa. Apenas tem um

39

direito de crdito sobre A. Se, antes da separao, A vender a casa a C, a antena


parablica tambm transmitida, passando para a propriedade de C. A B restar
pedir a A uma indemnizao pelo incumprimento do contrato. Mas o seu direito
no oponvel a C, pois um mero direito de crdito.
Este regime j no se aplica no caso das coisas acessrias, definidas no art.
210. do Cdigo Civil. Nestes casos, nos termos do n. 2, os negcios que tiverem
por objecto a coisa principal no abrangem, salvo declarao em contrrio, as
coisas acessrias.27
Para alguma doutrina o princpio da especialidade significaria que o direito
real tem de incidir sobre a totalidade da coisa (denominando-o, por isso, de
princpio da totalidade).
Para outros autores, os direitos reais, por fora do princpio da especialidade,
podem incidir sobre partes da coisa se essas partes se autonomizarem ou
individualizarem juridicamente. E no parece haver dvida sobre a possibilidade de
existirem direitos reais a incidir apenas sobre uma parte da coisa, particularmente
sobre um local certo e determinado da coisa e no sobre a sua totalidade. Est-se a
pensar nas servides prediais. Com efeito, a melhor doutrina entende que uma
servido a incidir sobre a totalidade do prdio mas a ser exercida apenas sobre uma
parte dele no concilivel com a concepo de servido da nossa ordem jurdica,
pois enquanto no estiver determinado o local e demais condies do seu exerccio,
ainda no est constituda a servido: h apenas um mero poder legal de a
constituir coercivamente.28
Outro exemplo de um direito real que incide sobre uma parte do prdio que
foi juridicamente individualizada o caso do direito de superfcie constitudo
mediante a alienao de obra ou rvores j existentes separadamente da
propriedade do solo (hiptese prevista na parte final do art. 1528.). Outros
exemplos so os direitos de propriedade sobre minas ou pedreiras, distintos dos
27

Regime diverso vigora no caso dos automveis. Cf. o artigo 2., n. 4 do Decreto-Lei n.
54/75 (que regula o registo automvel), de 12 de Fevereiro. Vide supra, p. 28, nota 10.

28 E, uma vez constituda, todos os locais no atingidos ficam evidentemente livres da servido,
como se se tratasse de quaisquer outros prdios no atingidos originariamente pela servido legal.
Portanto, quando no art. 1546. se estabelece que as servides so indivisveis e que a diviso do
prdio serviente em vrios donos implica que cada poro fique sujeita parte da servido que lhe
cabia, isto significa que as pores que estavam oneradas continuam sujeitas servido e as que
estavam livres mantm-se livres de quaisquer nus, continuando a ser a mesma servido, sem se
dividir ou extinguir parcialmente e sem se separar do prdio a que passivamente pertencia. Ou seja,
dividindo-se prdio serviente, a cada poro caber parte da servido, nos mesmos termos em que era
exercida antes da diviso do prdio.

40

direitos de propriedade que incidem sobre o solo onde essas minas ou pedreiras se
encontram.
A individualizao da coisa que se exige neste princpio no impede que
sobre a mesma coisa incidam dois ou mais direitos reais, desde que sejam
compatveis. Por isso os direitos reais limitados no constituem excepo a este
princpio.

3. Princpio da Compatibilidade ou da Excluso


3.1. Enunciao do Princpio
O princpio da compatibilidade ou da excluso significa que s pode haver
direitos reais sobre uma coisa se eles no forem excludos por outros direitos reais
prevalecentes (mais fortes) ou preexistentes (constitudos anteriormente).
De facto, qualquer direito real, sendo um poder directo e imediato sobre uma
coisa, tende a excluir outro direito real que atinja esse poder. No entanto, como so
possveis vrios graus de utilizao das coisas, possvel a compatibilizao de
diferentes direitos reais sobre a mesma coisa, quer se trate de direitos reais de tipo
ou gnero diferente, quer se trate de direitos reais do mesmo tipo ou gnero.
Pode, assim, a partir da propriedade, constituir-se um usufruto e a partir
deste, uma servido passiva, quer dizer, uma servido que onere o prdio dado em
usufruto. O que j no possvel constituir-se uma propriedade a partir de outra
propriedade, porque cada um desses direitos colide com a subsistncia do outro.
Uma propriedade exclui sempre outra propriedade. Pode , eventualmente, uma
propriedade substituir outra atravs da usucapio ou das regras do registo.
H, todavia, situaes em que se verifica a incidncia de dois direitos com
idntico contedo sobre a mesma coisa. Trata-se do concurso de direitos reais de
preferncia e do concurso de direitos reais de garantia. Por exemplo, pode haver
sobre a mesma coisa dois ou mais direitos reais de preferncia, ou vrias hipotecas
ou, mais genericamente, vrios direitos reais de garantia. Nestes casos, coloca-se o
problema da compatibilizao dos direitos. Mas mesmo aqui o princpio continua a
no ser posto em causa, devido a uma graduao dos diferentes direitos que
incidem

simultaneamente

sobre

mesma

coisa.

Essa

graduao

feita

directamente pela lei ou, ento, decorre da regra da prioridade cronolgica, segundo
a qual, havendo mais de um direito real sobre uma coisa em termos incompatveis,
prevalece o mais antigo.

41

Isto significa que, havendo vrios direitos reais de preferncia ou de garantia


sobre a mesma coisa, ou h uma norma especfica que gradue esses direitos ou
teremos de nos socorrer da regra da prioridade cronolgica. Mas se isto assim,
teremos ento de concluir que no h problemas de incompatibilidades de direitos
reais.
3.2. Concurso de direitos reais de preferncia
De acordo com o art. 422. do Cdigo Civil, as preferncias legais preferem
sempre s convencionais, mesmo que estas se tenham constitudo primeiro.
Havendo vrios direitos legais de preferncia na venda ou dao em
cumprimento de terrenos com rea inferior unidade de cultura prevalece, nos
termos do art. 1380., o do proprietrio do prdio onerado com uma servido de
passagem; depois, o do proprietrio do prdio que com a preferncia obtenha uma
rea que mais se aproxime da unidade de cultura e, em ltimo caso, abre-se
licitao entre os diversos preferentes em igualdade de circunstncias.
Se os preferentes forem comproprietrios, a quota alienada adjudicada a
todos na proporo das respectivas quotas (art. 1409., n. 3). Alm disso, o direito
de preferncia do comproprietrio tem prevalncia relativamente a qualquer
estranho que tambm tenha um direito legal de preferncia na venda da quota (art.
1409., n. 1).
Na venda ou dao em cumprimento do direito de superfcie, o proprietrio
do solo ou fundeiro tem direito de preferncia, mas o seu direito graduado em
ltimo lugar se existirem sobre a mesma coisa outros direitos legais de preferncia
(art. 1535.)29.
Por sua vez, o arrendatrio de prdios urbanos, cujo contrato dure h mais
de trs anos, beneficia de um direito de preferncia na venda ou dao em
cumprimento do prdio arrendado (1091., n. 1, al. a)). Este direito graduado
imediatamente acima do direito revisto no artigo 1535. (1091., n. 3). O direito de
preferncia do arrendatrio urbano , por isso, o penltimo entre os preferentes
legais.
O proprietrio do prdio onerado com a servido tem direito de preferncia
na venda ou dao em cumprimento do prdio dominante. Se todavia houver vrios
preferentes, porque h vrias servides a onerar prdios diferentes em benefcio do
29

42

Recorde-se, porm, que ser graduado frente de direitos convencionais de preferncia,


por fora da regra contida na primeira parte do artigo 422..

mesmo prdio dominante, abre-se licitao entre eles (art. 1555., n. 3).
Por ltimo, na venda ou dao em cumprimento do quinho hereditrio os
outros co-herdeiros gozam do direito de preferncia nos mesmos termos que os
comproprietrios (art. 2130.).
3.3. Concurso de direitos reais de garantia
Pode verificar-se concorrncia de direitos de garantia da mesma espcie ou
de espcie diferente. Tambm nestes casos a lei estabelece critrios que permitem a
sua compatibilizao.
Se, sobre o mesmo bem existirem vrias hipotecas, comea por pagar-se a
primeira (isto , a mais antiga) e s depois as restantes, se o valor do bem
hipotecado o permitir (art. 713.).
Os privilgios creditrios por despesas de justia, quer sejam mobilirios
quer sejam imobilirios, prevalecem sobre os demais privilgios (parte inicial do art.
746.).
Estes privilgios por despesas de justia prevalecem ainda sobre as outras
garantias, mesmo anteriores, que onerem os mesmos bens (parte final do art.
746.).
Alm disso, no art. 747. estabelece-se uma ordem de graduao dos
privilgios: primeiro os crditos por impostos, depois por fornecimentos destinados
produo agrcola, etc. Alm dos privilgios creditrios previstos no Cdigo Civil,
h outros consagrados em diversos diplomas. As normas que os prevem
estabelecem igualmente a sua posio relativa. Veja-se, a ttulo de exemplo, o
disposto no artigo 333. do Cdigo do Trabalho.
Qualquer privilgio imobilirio prefere consignao de rendimentos,
hipoteca ou ao direito de reteno, mesmo que estas garantias sejam anteriores,
art. 751..
O direito de reteno prevalece sobre a hipoteca ainda que ela tenha sido
registada anteriormente, nos termos do art. 759., n. 2.

4. Princpio da Elasticidade ou Consolidao


4.1. Enunciao do princpio
o ltimo princpio ligado ao lado interno dos direitos reais e significa que
todo o direito sobre as coisas tende a abranger o mximo de utilidades que um

43

direito daquela espcie poderia proporcionar. Todo o direito real tende a expandirse (ou re-expandir-se) at ao mximo de faculdades que abstractamente contm.
4.2. A elasticidade como caracterstica de toda a realidade ou dominialidade
Inicialmente considerava-se que este princpio da elasticidade s era atributo
do direito de propriedade. Assim se explicava que a propriedade no era um mero
somatrio de direitos, mas antes uma estrutura homognea, com tal fora
expansiva que podia contrair-se ou expandir-se, dando lugar aos diversos direitos
reais menores e retomando depois o seu volume sem que com isso sofresse
qualquer mutao ou sequer uma diminuio do seu contedo.
Hoje, porm, entende-se que a elasticidade tambm existe nos direitos reais
menores que tenham uma amplitude de poderes suficientes para permitirem um
aproveitamento mais restrito em termos de outro direito real. o que acontece com
o usufruto e ainda com a superfcie e o direito real de habitao peridica.
Mas mais nenhum direito real limitado, seja de gozo, garantia ou aquisio
goza desta elasticidade (dita passiva: a caracterstica de um direito real permitir
que, sua custa, se constituam outros direitos reais). Com efeito, o direito de uso e
habitao no permite a constituio, sua custa, de nenhum direito limitado por
causa do seu carcter intuitus personae, que impede qualquer aproveitamento da
coisa que se traduza em direitos para outrem. Tambm no possvel, custa de
uma servido, constituir outros direitos reais, mas agora porque vigora nas
servides o princpio da inseparabilidade dos prdios a que pertencem, quer activa
quer passivamente. Este princpio da inseparabilidade, previsto no art. 1545.,
significa que as servides sofrem a mesma sorte do prdio a que pertencem: no
podem ser alienadas, hipotecadas ou penhoradas independentemente do prdio
dominante e acompanham o prdio serviente na sua transmisso ou na sua
sujeio a um direito real qualquer. Tambm os direitos reais de garantia no
permitem

constituio

de

outros

direitos

reais

menores,

porque

so

aproveitamentos limite, isto , direitos que tm um contedo to preciso - garantir


a satisfao do crdito - que no sobra nada para, a partir deles, se constituir outro
aproveitamento em termos reais.
O mesmo se passa com os direitos reais de aquisio.
4.3. Elasticidade activa e elasticidade passiva.

44

Alm da elasticidade passiva, pode falar-se em elasticidade activa. Esta a


caracterstica dos direitos reais que se constituem custa de outro direito real mais
amplo. Uma vez extinto o direito real assim constitudo, o primeiro retoma imediata
e automaticamente o seu contedo original.
Assim, pode afirmar-se que o direito de propriedade um direito s
passivamente elstico porque no pode onerar outros direitos, mas permite que
sua custa se criem direitos reais menores.
Os direitos de usufruto, superfcie e habitao peridica so activa e
passivamente elsticos.
E os direitos de uso e habitao, as servides e os direitos reais de garantia e
de aquisio s so activamente e elsticos.
Se por fora do princpio da elasticidade que se criam direitos reais
menores, tambm por fora do mesmo princpio que, extinto o direito menor, se
recuperam, at ao seu limite mximo, os poderes do direito onerado. Isto significa,
por exemplo, que extinta uma servido que onerava um usufruto, este recupera a
plenitude do seu contedo, voltando sua dimenso original. Do exposto resulta
que todos os direitos reais tm uma tendncia para a consolidao num direito
mais espesso ou mais prximo do pleno, o que de certa forma traduz a concepo
hierarquizante dos direitos reais e explica que a constituio dos direitos menores
(de gozo, garantia e aquisio) se faa, em regra, por uma aquisio derivada
constitutiva e no translativa30.
3. Princpios ligados ao lado externo dos Direitos Reais
1. Princpio da Tipicidade Taxativa
1.1. Enunciao do princpio: tipicidade e taxatividade
O princpio da tipicidade taxativa significa que os direitos reais se oferecem
em tipos caractersticos (tipicidadade) e que esses tipos surgem num elenco fechado
de formas ou direitos, pelo que as partes no tm possibilidade de criar novas
formas alm daquelas que foram especificadas pela lei (taxatividade). O princpio,
tambm denominado do numerus clausus, est consagrado no art. 1306., que
30

Isto significa que, normalmente, a constituio de direitos reais menores se traduz na


compresso de um direito real mais amplo. Por isso, o direito real menor nasce no
momento em que transmitido pelo titular do direito real mais amplo. Os casos de
aquisio derivada translativa (isto , aqueles em que o direito real menor j existia
quando foi transmitido) so raros e, em muitos casos, so mesmo proibidos
expressamente, como veremos ao analisar cada um dos tipos, na parte especial.

45

probe a criao de direitos reais diferentes dos previstos pelo legislador.


A noo de tipo no coincide com a noo de previso ou facti specie
(elemento da estrutura da norma jurdica) porque, para alm de nem todas as
previses serem tpicas, tambm h tipologias nas estatuies ou consequncias
(por exemplo, a tipicidade das penas aplicveis aos crimes).
Tipo significa um meio-termo entre conceitos gerais e abstractos (como os
conceitos de direito real, de direito de crdito, de obrigao) e os casos concretos.
Dito por outras palavras, o tipo aparece ligado a consideraes de concretizao, de
especificao, por isso ele mais concreto que o conceito. Porm, mais abstracto
que o caso individual. Est no meio termo. Um tipo supe a especificao de um
conceito atravs de uma pluralidade de espcies. O tipo busca o concreto mediante
especificao e no mediante individualizao. O conceito define e o tipo descreve.
Da que num tipo h suficiente generalidade para poderem ser nele includos vrios
fenmenos, mas tem uma suficiente concretizao para ser como que visualizvel,
intuvel.
A tipicidade jurdica contrape-se pois consagrao pela norma de uma
figura genrica ou de um conceito, o qual no tem qualquer especificao. Exemplo
de um conceito o previsto no art. 473. sobre o enriquecimento sem causa. Prevse a o enriquecimento sem causa em geral, sem se especificar quais os casos de
enriquecimento.
A tipologia tambm se distingue da classificao. Embora ambas sejam
formas de repartio dos seres que se incluem num dado conceito, a classificao
permite uma arrumao exaustiva da realidade, enquanto que a tipificao traduz
uma arrumao incompleta: a soma dos tipos no abrange todo o conceito.
A tipicidade dos direitos reais resulta do seu carcter absoluto. Como eles se
opem erga omnes, fundamental que sejam tpicos, que haja uma certa intuio
das pessoas para eles. indispensvel que a generalidade das pessoas conhea o
seu contedo essencial. Ora, os tipos so a forma privilegiada de revelar s
pessoas, de um modo intuvel, as diferentes formas de utilizao das coisas. A
propriedade, o usufruto, as servides, etc., so modos de utilizao das coisas que
so intuveis por qualquer pessoa.
1.2. Tipologia exemplificativa e taxativa
Os tipos podem ser taxativos ou exemplificativos. Exemplos dos primeiros

46

so os direitos reais e ainda as descries legais de crimes ou de sociedades


comerciais; exemplos dos segundos so os contratos, os regimes de bens, as justas
causas de despedimento, etc.
Em Portugal, os tipos de direitos reais so todavia tipos abertos e no
fechados, o que significa que dentro de cada forma de direito real, as partes podem
modelar vrias figuras, desde que respeitem o contedo mnimo desse direito. Com
efeito, os direitos reais tm fronteiras imprecisas, so regulamentados por muitas
normas supletivas, permitindo-se s partes que modelem o seu contedo, desde
que respeitem os elementos indispensveis de cada tipo jurdico-real. Exemplo
paradigmtico so as servides, as quais, desde que se respeitem os seus elementos
fundamentais (que so tratar-se de um encargo imposto a um prdio em benefcio
de outro prdio) podem ter por contedo uma qualquer utilidade proporcionvel
pelo prdio serviente (art. 1544.).
O mesmo j no se verifica, por exemplo, com os tipos do direito penal, que
so tipos fechados.
1.3. Debate doutrinal sobre o princpio; a tendncia para a taxatividade
prtica
So raros os sistemas jurdicos que tomam posio expressa sobre a questo
da taxatividade ou no dos direitos reais, nos termos consagrados no artigo 1306.
do Cdigo Civil. Em Espanha e em Frana, por exemplo, a doutrina tem entendido
que vigora o princpio do numerus apertus. Na Alemanha e no Brasil, pelo contrrio,
a doutrina considera que foi consagrado o numerus clausus.
Quais as razes que justificam a taxatividade ou numerus clausus dos
direitos? Nas antigas ordens jurdicas vigorava o numerus apertus, o que provocou
uma enorme florao de direitos sobre as coisas. Existia uma multiplicidade de
direitos com eficcia real. Muitos deles representavam uma diviso da propriedade
num domnio directo e num domnio til, que vigorou durante todo o feudalismo. Ao
lado do primitivo proprietrio surgiu um domnio til ou enfitutico e a propriedade
desapareceu. Mas ningum era verdadeiramente proprietrio: a coisa era dos dois
titulares e no era especificamente de nenhum. Este domnio til foi ganhando
poder e, a certa altura, volta dele que se vai reconstituir a propriedade. Por isso,
em vsperas da Revoluo Francesa (1789), quem se considerava proprietrio no
era j o antigo dono, titular do domnio directo, mas o enfiteuta, titular do chamado

47

domnio til. O jusracionalismo e as outras doutrinas que tiveram a sua


consagrao histrica na Revoluo Francesa revoltaram-se contra o numerus
apertus, por entenderem que este provocava uma srie de vnculos de natureza
feudal que impediam a liberdade da terra. Ora, a burguesia, que tinha agora o
poder, preocupava-se em proteger os economicamente mais fracos e, por outro
lado, defendia uma propriedade absoluta, isto , sem quaisquer vnculos ou
restries que impedissem um gozo pleno e ilimitado. As outras Revolues Liberais
defenderam tambm, pelos mesmos motivos, a taxatividade.
Todavia, actualmente j no h possibilidade de retomar ao feudalismo
porque as condies econmicas, polticas e sociais que existiram nessa poca so
irrepetveis e, consequentemente, os autores tm vindo a defender que j no faz
sentido manter-se o numerus clausus. Alm disso, consideram que esta limitao
criao de novos direitos reais impede um melhor aproveitamento dos bens, pois a
capacidade de previso do legislador sempre mais limitada que a experincia da
vida. A isto acrescentam que a liberdade contratual fica injustificadamente
prejudicada com a consagrao do numerus clasus.
Apesar destas crticas serem razoavelmente acertadas, no h grandes
diferenas entre os sistemas que adoptam o numerus clausus e os que adoptam o
numerus apertus, dado que continuam a ser raros os novos tipos de direitos reais,
para alm dos previstos na lei, surgidos nos sistemas de numerus apertus. Os novos
direitos reais criados foram a propriedade horizontal, que no um tipo
independente mas um subtipo da propriedade tout court e que j est tipificado, o
mesmo sucedendo com o direito real de habitao peridica. Os restantes direitos
reais criados so sempre marginais e pouco frequentes. Geralmente acabam por ser
combinaes dos tipos j estabelecidos pela lei. Por esta razo, os autores que
defendem o numerus apertus no indicam quais os aproveitamentos das coisas que
no se consegue obter com os tipos consagrados na lei.
Assim, pode afirmar-se que na generalidade dos ordenamentos jurdicos a
tendncia para uma taxatividade prtica dos direitos das coisas, isto , para a
estabilizao de um certo nmero de tipos ou formas de utilizao das coisas em
termos reais.
1.4. Consequncias da violao do princpio
O artigo 1306. probe a criao de restries ou de figuras parcelares do

48

direito de propriedade para alm das que esto previstas na lei.


As restries ao direito de propriedade correspondem criao de direitos
reais menores, como o usufruto, as servides, as hipotecas, os penhores, etc., e a
figura parcelar do direito de propriedade consiste na diviso do domnio, cujo
exemplo paradigmtico a enfiteuse, na qual surge um domnio directo e um
domnio til completamente separados e independentes. Na figura parcelar, a coisa
passa a ser prpria de cada titular do domnio sobre ela enquanto que, nos direitos
reais limitados, a coisa sempre prpria do proprietrio. So jura in re aliena.31
Se algum criar uma restrio ao direito de propriedade ou uma figura
parcelar desse direito, o negcio nulo, porque viola uma disposio legal de
carcter imperativo (art. 1306., n. 1 e art. 294.).
Sendo nulo, ele pode converter-se noutro negcio que tenha eficcia
meramente obrigacional. este o sentido da parte final do n. 1 do art. 1306.:
toda a restrio resultante de negcio jurdico que no esteja nestas condies, tem
natureza obrigacional.
Esta parte do artigo 1306., n. 1 tem sido alvo de alguma discusso por
parte da doutrina. No art. 293. do Cdigo Civil o legislador previu genericamente a
possibilidade de converso de negcios nulos ou anulveis, estabelecendo para
tanto dois requisitos: 1) terem sido observados os requisitos de forma e substncia
do negcio convertido e 2) provar-se que a vontade hipottica ou conjectural das
partes era no sentido da converso.
Todavia, o n. 1 do art. 1306. tambm estabeleceu uma converso do
negcio real nulo num negcio com eficcia obrigacional. E aqui surgem as dvidas.
Para alguns autores, nomeadamente Pires de Lima e Antunes Varela, essa
converso d-se desde que se verifique o primeiro requisito do art. 293. (terem sido
observados os requisitos de forma e substncia do negcio convertido), porque a lei,
no art. 1306., n. 1, segunda parte, estabelece uma presuno ilidvel de que a
vontade hipottica ou conjectural das partes era no sentido de se criar um direito
de natureza diferente, caso o direito real no pudesse ser criado. Ou seja, o art.
1306., n.1, segunda parte, estabelece uma presuno ilidvel de que a inteno
das partes era no sentido da converso e, por isso, basta que se verifique o primeiro
requisito do art. 293. para se operar a converso;
Imagine-se que o proprietrio de um prdio rstico constituiu um usufruto,
31

Direitos cujo objecto uma coisa propriedade de outra pessoa.

49

prevendo que o usufruturio apenas poderia plantar batatas e couves no prdio,


no podendo, contudo vend-las e haver os respectivos preos. Este direito no
respeita o contedo mnimo indispensvel do direito de usufruto, porque o gozo da
coisa tem de ser pleno, no podendo estar limitado a certos actos de uso e fruio.
Se as partes atribussem eficcia real a este direito, estariam a criar um novo tipo
de direito real, diferente dos previstos pelo legislador e por isso violariam o princpio
da tipicidade taxativa, provocando a nulidade desse negcio, de acordo com o art.
294.. No entanto, o direito real criado pelas partes poderia converter-se num
direito obrigacional se se verificasse o primeiro requisito do art. 293. - terem sido
observados os requisitos de forma e substncia do negcio convertido, pois h uma
presuno de que a vontade das partes era no sentido da converso se tivessem
previsto a nulidade do negcio que realizaram. Note-se, contudo, que as partes
podiam provar que no era essa a sua inteno (ilidindo a presuno), impedindo
deste modo a converso.
Outros autores, como por exemplo Oliveira Ascenso, defendem que o art.
1306. impe uma converso ipso iure do direito real pretendido em direito de
crdito.
No tem de se satisfazer o requisito final do art. 293. que "presumir ser
essa a vontade das partes porque a converso imposta. A converso ocorre
mesmo que as partes no quisessem (independentemente de provarem que a sua
vontade era contrria converso, isto , que no teriam celebrado o negcio se
soubessem que este no poderia ter eficcia real).
Parece melhor a primeira doutrina por vrios motivos: primeiro, porque as
presunes, em princpio, so relativas e s sero absolutas se o legislador mostrar
inequivocamente essa inteno (art. 350., n. 2); segundo, porque nada justifica
impor s partes um vnculo obrigacional.
Outra questo controversa a de saber se o regime de converso
estabelecido na parte final do n. 1 do art. 1306. aplicvel quer quando as partes
tenham criado restries ao direito de propriedade, quer quando tenham criado
figuras parcelares do mesmo direito.
Oliveira Ascenso defende que o regime deve ser o mesmo. Antunes Varela
entende que o regime especial de converso estabelecido na parte final do n. 1 do
art. 1306. s se aplica na hiptese de criao de restries ao direito de
propriedade, sujeitando-se a constituio nula duma figura parcelar do direito de

50

propriedade ao regime geral da converso previsto no art. 293. do Cdigo Civil.


Quando se criam restries ao direito de propriedade, o mais provvel que os
interesses das partes se mantenham, havendo a converso, s que, em vez de
aqueles interesses serem tutelados com uma eficcia absoluta, prpria dos direitos
reais, so tutelados com uma eficcia relativa ou obrigacional. J o mesmo no
acontece quando se trata da criao de figuras parcelares. A, os interesses das
partes no se mantm se houver uma converso, pois no h direitos de crdito
que possam corresponder, em termos de satisfao de interesses, criao nula de
uma enfiteuse. Ora, no exemplo do usufruto s para plantar batatas e couves
(restrio ao direito de propriedade), sendo ele nulo, os interesses das partes
mantm-se caso haja uma converso, ou seja, possvel, atravs de um direito de
crdito conseguir satisfazer estes interesses.
A este argumento pode acrescentar-se outro de natureza literal. Com efeito,
nesta parte do art. 1306., o legislador fala apenas em restrio ao direito de
propriedade, enquanto que na parte inicial do mesmo artigo distingue as restries
das figuras parcelares. Se o legislador quisesse incluir na segunda parte do n. 1 do
art. 1306. quer a restrio quer a figura parcelar, teria referido ambas novamente.
Uma vez que refere apenas as restries, deve concluir-se que apenas a estas se
aplica o regime especial de converso.

2. Princpio da Causalidade
2.1. Enunciao do princpio e noo de ttulo
O princpio da causalidade significa que s se podem transmitir ou constituir
direitos reais se existir um ttulo vlido e procedente. A existncia de um ttulo
vlido e procedente , assim, uma condio necessria (conditio sine qua non) para
a constituio ou transmisso de direitos reais.
Para se entender este princpio convm distinguir os conceitos de ttulo e
de modo.
Ttulo, em sentido amplo, no o documento, mas antes toda a justa causa de
atribuio

(com

esta

palavra

procura-se

abranger

toda

constituio

ou

transferncia de direitos reais) de direitos reais. Em sentido restrito, o acto atravs


do qual se manifesta a vontade de atribuir e de adquirir um direito real. No sentido
restrito s se incluem os negcios jurdicos. este o sentido que nos interessa.
Modo o acto atravs do qual se exterioriza a vontade firmada no ttulo de

51

atribuir e adquirir direitos reais (por exemplo, o registo ou a entrega da coisa).


Por outro lado, ttulo vlido significa negcio sem vcios substanciais ou
formais que provoquem a sua nulidade ou anulabilidade.
Ttulo procedente quer dizer negcio apto ou idneo a constituir direitos reais.
Negcios sobre coisas futuras, sobre partes componentes ou integrantes, sobre
coisas conexas ou genricas, a compra e venda com reserva de propriedade ou
sujeita a condio suspensiva, etc., mesmo que sejam vlidos, no so idneos para
produzirem efeitos reais. So por isso ttulos improcedentes.
O princpio da causalidade resulta da conjugao dos arts. 408., n. 1,
879., a) e 954., a), que referem, respectivamente, que a constituio de direitos
reais se d por mero efeito do contrato e que a compra e venda e a doao tm
como efeitos essenciais a transmisso da propriedade da coisa ou da titularidade do
direito.
2.2.

Sistemas do ttulo, sistemas do modo e sistemas do ttulo e do modo


H ordenamentos jurdicos em que se privilegia o sistema do ttulo, outros em

que se privilegia o sistema do modo e outros ainda em que se exige o ttulo e o modo
para a constituio ou transmisso de direitos reais. Significa isto, em traos
gerais, que h pases onde a constituio de direitos reais depende apenas de um
negcio jurdico vlido e procedente, outros onde necessrio o registo ou a entrega
da coisa (mas no mais do que isto) e, finalmente, outros pases em que se exige
um negcio, vlido e procedente, e o registo ou a entrega da coisa para se
constiturem direitos reais.
Exemplo do segundo caso a Alemanha. No ordenamento jurdico alemo
tambm interessa o ttulo, que tem de existir, mas o direito real s se transmite
com o modo (inscrio no livro fundirio ou tradio da coisa, consoante se trate de
imvel ou mvel.). Neste pas, o conservador, para proceder ao registo, vai averiguar
se o ttulo existe (se existe um acordo de vontades). Todavia, se o ttulo padecer de
nulidades ou anulabilidades, no fica prejudicada a sua inscrio e registo,
transmitindo-se igualmente o direito real. S em casos muito excepcionais isto no
acontece. Vigora naquele pas o princpio da abstraco, isto , o direito real
adquire-se independentemente da existncia de um ttulo vlido e procedente.
Abstrai-se do ttulo (ou melhor, da sua validade) para a adquirir o direito. Noutros
pases, como em Espanha, vigora o sistema do ttulo e do modo. preciso um ttulo

52

vlido e procedente e, ainda, a inscrio no registo.


Em Portugal, exige-se apenas o ttulo: os direitos reais transmitem-se desde
que haja um ttulo vlido e procedente. Por outro lado, se o ttulo no for vlido ou
se for improcedente, no se transmite o direito real, independentemente do registo
ou da entrega da coisa. Vigora, portanto, o princpio da causalidade: h uma
relao de causa-efeito entre a existncia de um ttulo vlido e procedente e a
transmisso de um direito real.
Nos pases que adoptam o sistema do ttulo, como o nosso caso, vigora,
consequentemente, o princpio da consensualidade, por fora do qual basta o ttulo.
No preciso o modo (registo ou tradio da coisa) para que se constituam direitos
reais. E, se assim , toma-se indispensvel haver uma publicidade rigorosa dos
direitos reais, que defenda os direitos de terceiros, especialmente nos bens
economicamente mais importantes. De qualquer forma, esta publicidade s h-de
ter eficcia declarativa e no constitutiva, isto , no atravs do registo que se
criam direitos reais; o registo mera condio de eficcia de tais direitos perante
terceiros, isto , aqueles que do mesmo autor ou causante recebam direitos total ou
parcialmente incompatveis sobre os mesmos bens. Claro que nenhum dos
sistemas referidos existe na sua forma pura. Todos so temperados com vrios
mecanismos. Por exemplo, na Alemanha, utiliza-se o enriquecimento sem causa
para proteger os terceiros. C, para alm de existirem situaes em que se exige o
modo para a constituio do direito real -caso da hipoteca (art. 687.) -, existe
ainda o instituto da usucapio, atravs do qual se permite a aquisio do direito
real pela posse continuada, independentemente da existncia de um (outro) ttulo
vlido de aquisio do direito real. Para alm disso, em Portugal, existem duas
situaes em que, embora o ttulo seja invlido por ilegitimidade do transmitente,
se podem constituir direitos em benefcio de terceiros. Trata-se das hipteses j
conhecidas do art. 291. e do efeito central do registo.
2.3. Restries ao princpio da causalidade
A proteco de terceiros atravs do art. 291. e do efeito central do registo
no absolutamente independente do ttulo. Exige-se sempre que o ttulo seja
vlido e procedente, admitindo-se apenas uma nica irregularidade no negcio em
que o terceiro interveio, que a ilegitimidade do transmitente ou causante.
Ilegitimidade essa que resulta do facto de o transmitente nunca ter chegado a

53

adquirir nenhum direito real (o que se verifica no caso do art. 291.) ou j o ter
transmitido validamente a outra pessoa e, por isso, no o tem na sua esfera
jurdica (na hiptese do efeito central do registo).
Dito por outras palavras, a aquisio pelo terceiro, em qualquer uma destas
hipteses, no se faz independentemente de um ttulo vlido e procedente e,
portanto, no se trata de casos sujeitos ao sistema do modo, em que se exigiria
(apenas), para a constituio do direito real, o registo ou a tradio da coisa; nem
se trata de situaes em que se abstrai completamente do ttulo, como sucede nos
sistemas onde vigora o princpio da abstraco. O que se verifica que o terceiro
adquire o direito real, embora haja uma irregularidade no negcio em que ele
interveio (a ilegitimidade do transmitente ou causante). Todavia, se nesse negcio
existirem outras irregularidades, o terceiro j no protegido e, assim, no adquire
nenhum direito real.
Da que se afirme que o princpio da causalidade no tem entre ns
excepes

mas

apenas

restries.

que

em

nenhum

caso

se

prescinde

completamente do ttulo vlido e procedente para se constiturem direitos reais.


Permite-se apenas a constituio de direitos reais apesar de haver uma
irregularidade especfica. Ou seja, o nosso sistema um sistema rigorosamente do
ttulo, em que o princpio da causalidade vale sempre. O mximo que a lei faz, em
certos casos, suprir uma causa de invalidade, em ateno a vrios tipos de
interesses: a tutela de terceiros de boa f, atravs do art. 291. e a tutela de
terceiros em geral, por fora do efeito central do registo.
Essas restries podem ser fortes ou fracas, consoante o terceiro seja
protegido contra toda gente (adquirindo efectivamente o direito real) ou apenas
contra pessoa ou pessoas determinadas. Dentro das restries fortes podemos
distinguir a proteco de terceiros de boa f, no caso do art. 291. e a proteco de
terceiros por fora do efeito central do registo.
Entre as restries fracas contam-se, por exemplo, o regime da venda ou
doao de coisa alheia (892., 2. parte e 956., n. 1) e, em certa medida, o regime
do artigo 243..
2.3.1. Proteco de terceiros de boa f
No caso do art. 291. h um negcio inicial que nulo ou anulvel, pelo que
no se transmite qualquer direito real para o adquirente. Todavia, se este

54

adquirente celebrar com um terceiro um negcio constitutivo de direitos reais sobre


a mesma coisa, o terceiro pode vir a adquirir o direito real em causa se se
verificarem os requisitos exigidos nesse art. 291., que j foram referidos supra, a
propsito das excepes ao princpio da actualidade.
A proteco de terceiro atravs do art. 291. constitui uma restrio ao
princpio da causalidade na medida em que o terceiro adquire um direito real,
apesar de o transmitente no ter legitimidade para lho transmitir, dado que no
chegou a adquirir inicialmente qualquer direito real sobre aquele bem. Por isso, em
rigor, o negcio e que intervm o terceiro nulo. Essa nulidade, porm, como que
suprida ou ignorada se se verificarem os requisitos enunciados no artigo,
restringindo assim a aplicao do princpio da causalidade (de acordo com o qual
um negcio nulo nunca poderia dar lugar aquisio de um direito real). Trata-se,
porm, de uma restrio e no de uma excepo ao princpio porque, como se
referiu supra, se o negcio em que interveio o terceiro padecer de qualquer outra
causa de invalidade, ele no adquirir qualquer direito real (aplicando-se, assim,
plenamente o princpio da causalidade).
J se referiu, tambm, que se duas pessoas celebrarem um negcio simulado
ele nulo, nos termos do art. 240., n. 2, e, por isso, no se transmite nenhum
direito real. Todavia, se o simulador adquirente celebrar um negcio constitutivo de
direitos reais com um terceiro, este terceiro ser protegido, pois nenhum dos
simuladores pode invocar contra ele a nulidade do negcio anterior (art. 243., n.
1). Ainda que o transmitente no tivesse legitimidade para transmitir, dado que no
adquiriu previamente qualquer direito real sobre o bem, o terceiro fica protegido
face aos simuladores como se, de facto, tivesse adquirido um direito real. Trata-se,
porm, de uma restrio fraca (ou menos forte) do principio da causalidade, j que
esta proteco (do artigo 243.) cede perante qualquer outro interessado (para alm
dos simuladores) na declarao de nulidade do negcio simulado como, por
exemplo, os credores do alienante ou os seus herdeiros legitimrios.
2.3.2. Efeito central do registo
J se analisou o funcionamento do efeito central do registo. Se duas pessoas
celebram

um

negcio

vlido,

constitutivo

de

direitos

reais,

transmite-se

imediatamente o direito para o adquirente, independentemente de este registar a


sua aquisio. Consequentemente, o alienante deixa de ser titular do direito real

55

transmitido. Assim, se o alienante voltar a celebrar, com um terceiro, um negcio


jurdico pelo qual declara transmitir um direito real sobre o mesmo bem,
incompatvel com o direito transmitido anteriormente, o negcio ser nulo, devido
ilegitimidade do alienante. Apesar disso, se o terceiro registar o seu direito antes do
primeiro adquirente, o terceiro ser protegido atravs do instituto do efeito central
do registo e adquirir ele o direito real. Trata-se, assim, de uma restrio (forte) ao
princpio da causalidade, j que algum adquire um direito real, apesar de o ttulo
no ser vlido. No entanto, o negcio com o terceiro no pode ter qualquer outra
causa de invalidade, sob pena de o terceiro no beneficiar da proteco, pelo que
no se trata de uma excepo ao princpio (que implicaria o seu total afastamento),
mas apenas de uma restrio.
2.3.3. Venda ou doao de coisa alheia
A venda de coisa alheia ou a doao de coisa alheia so negcios nulos, mas
o vendedor ou o doador no podem opor essa nulidade ao comprador ou donatrio
de boa f (arts. 892., 2. parte e 956., n. 1). Deste modo, o terceiro que comprou
ou aceitou a coisa tratado, perante o vendedor ou o doador, como o verdadeiro
titular do direito.
No entanto, qualquer outro interessado pode invocar com xito esta nulidade
e o terceiro deixa de ser protegido. Trata-se, por isso, de restries fracas ao
princpio da causalidade, j que o adquirente s protegido contra o vendedor ou o
doador.
O regime previsto para a venda de coisa alheia aplica-se a outras formas de
alienao ou de constituio onerosa de qualquer direito sobre coisa alheia, por
fora do art. 939..
Tratando-se de venda de coisa alheia, pode dar-se a convalidao do negcio
nulo, nos termos do art. 895.. Neste caso, o comprador torna-se imediata e
automaticamente proprietrio ou titular do direito transmitido, mas no h agora
qualquer restrio ao princpio da causalidade, porque a invalidade que feria o
negcio - a ilegitimidade do vendedor - desapareceu.
2.3.4. Ttulo vlido mas no procedente: venda de bens futuros, partes
componentes ou integrantes
Como sabemos, a venda de coisas futuras vlida (art. 408., n. 2), mas s

56

produz efeitos obrigacionais at que o vendedor adquira a propriedade da coisa


(arts. 408., n. 2 e 880.). A venda de coisas futuras no constitui qualquer
restrio ao princpio da causalidade, pois este exige, para a produo de efeitos
reais, que o ttulo seja vlido mas tambm procedente. A venda de bens futuros ,
como vimos, um exemplo de ttulo improcedente.
O mesmo sucede na venda com reserva de propriedade at ao pagamento do
preo (art. 409., n. 1); na venda de parte integrante enquanto no houver
separao da coisa (art. 408., n. 2, parte final); na venda com condio
suspensiva enquanto no se verificar a condio (art. 270.) etc..
Note-se que, tratando-se de doao de coisa futura, o contrato nulo, nos
termos do art. 942., pelo que o ttulo invlido e improcedente, no havendo
qualquer restrio ao princpio da causalidade.
Importa assim recordar que, quando o artigo 408., n. 2, se refere aos
negcios que tenham por objecto coisas futuras, o regime ali previsto apenas se
aplica aos negcios onerosos.

3. Princpio da Consensualidade
3.1. Enunciao e consagrao legal
O princpio da consensualidade est intimamente relacionado com o
princpio da causalidade. Este ltimo diz-nos que necessrio um ttulo vlido e
procedente para se transmitirem direitos reais. O princpio da consensualidade
acrescenta apenas que esse ttulo suficiente. No preciso mais nada, nem o
registo, nem a tradio da coisa.
Podemos ento formular os dois princpios do seguinte modo: de acordo com
o princpio da consensualidade, basta um contrato para se constiturem direitos
reais - o ttulo suficiente; atendendo ao princpio da causalidade, esse contrato
tem de ser vlido e procedente, no pode ter irregularidades substanciais nem
formais e tem de ser apto a produzir efeitos reais.
O princpio da consensualidade est previsto no art. 408., n. 1, que
estabelece que a constituio de direitos reais se d por mero efeito do contrato, e
decorre ainda dos arts. 879., a), 954., a) e 939., que atribuem aos contratos de
compra e venda e doao o efeito essencial da transmisso da propriedade ou de
outro direito.

57

3.2.

Princpio

da

Consensualidade

dos

direitos

reais

princpio

da

consensualidade dos negcios jurdicos


O princpio da consensualidade dos direitos reais diferente do princpio da
consensualidade dos negcios jurdicos, consagrado no art. 219., segundo o qual a
celebrao de negcios jurdicos no est sujeita a qualquer formalidade, bastando
o acordo de vontades, podendo a declarao negocial manifestar-se por qualquer
meio. Este ltimo princpio tem, como sabido, numerosas excepes. Com efeito,
h muitos negcios jurdicos em que a declarao negocial precisa de se manifestar
atravs de uma formalidade especfica: de um documento particular, de um
documento autntico, etc. A estes negcios d-se o nome de negcios formais, por
oposio aos negcios consensuais. Ora, se a lei exigir uma formalidade para a
celebrao vlida de certo negcio e ela no for observada, o negcio , em
princpio, nulo (art. 220.). Tratando-se de um negcio constitutivo de direitos reais,
o direito no se transmite ou constitui, porque o ttulo no vlido. Isto mostra-nos
que as irregularidades formais que afectam os negcios esto relacionadas com o
princpio da causalidade e no com princpio da consensualidade dos direitos reais,
que apenas nos diz no ser necessrio um modo para a constituio dos direitos
reais, isto , nem o registo nem a tradio da coisa (ou outra forma de
exteriorizao da vontade manifestada no ttulo).
3.3. Excepes ao princpio da consensualidade nos direitos reais
O princpio da consensualidade dos direitos reais tem tambm excepes.
Trata-se de situaes em que a lei exige um modo, quer seja o registo, quer seja a
tradio da coisa ou ouro acto de exteriorizao da vontade contida no ttulo, para
se constiturem validamente direitos reais. Por outras palavras, as excepes ao
princpio correspondem aos casos em que o ttulo vlido e procedente no
suficiente para a constituio ou transmisso de direitos reais. Estes casos so os
seguintes:
1. Doao de coisas mveis, quando no for celebrada por escrito. Exige-se
a tradio da coisa (art. 947.)
2. Hipoteca: Exige-se o registo, que condio de validade da hipoteca (art.
687. Cdigo Civil e art. 4., n. 2 do CRPred).
3. Penhor de coisas. Exige-se a tradio da coisa ou de documento que
atribua a disponibilidade da coisa (art. 669, n. 1)

58

4. Penhor de direitos. Exige-se a notificao ao devedor (art. 681., n. 2)


5. Ttulos de crdito ao portador. Exige-se a tradio ou entrega.
Nestas situaes, o ttulo vlido e procedente no condio suficiente para
a aquisio de direitos reais. Porm, o modo (registo, tradio da coisa, notificao
de terceiros) no igualmente suficiente, exigindo-se sempre, por fora do princpio
da causalidade, a existncia de um ttulo vlido e procedente.

4. Princpio da Publicidade
4.1. Enunciao do princpio
O princpio da publicidade funciona como compensador do princpio da
consensualidade. Se os direitos reais so oponveis erga omnes e se constituem com
o simples ttulo, necessrio criar mecanismos que permitam a todos conhecer
quem o titular dos bens e se estes tm alguns nus ou encargos. O princpio
impe, ento, a necessidade de existncia destes mecanismos.
S os imveis (e um nmero restrito de bens mveis) esto sujeitos ao registo
porque so os bens econmica, social e politicamente mais importantes. Alm
disso, como se fazem menos negcios sobre estes bens, s eles permitem que haja
meios pessoais, tcnicos e econmicos capazes de proceder ao seu registo.
4.2. Funo e modalidades do registo
4.2.1. Registo constitutivo e declarativo
O registo predial visa dar publicidade situao jurdica dos prdios para,
deste modo, garantir segurana no comrcio jurdico imobilirio. Esta funo,
consagrada no art. 1. do CRPred, traduz-se nisto: se algum quiser saber quem
proprietrio de um prdio ou se existe algum nus ou limitao que onere esse
prdio pode ir conservatria competente informar-se sobre isso. Se o prdio
estiver registado em nome do seu titular, o interessado fica a saber quem ele ; se
existir algum outro direito real limitado a onerar esse prdio e esse direito estiver
registado, o interessado fica igualmente a conhec-lo.
Atendendo eficcia ou ao valor do registo podemos distinguir o registo
constitutivo do registo declarativo, consoante seja condio de validade da
constituio de direitos reais ou seja mera condio de oponibilidade desses direitos
perante terceiros. Assim, no primeiro caso, o direito real s se cria ou constitui
quando, para alm dum ttulo (negcio jurdico ou outro), se regista esse direito.

59

Sendo o registo meramente declarativo, o direito real constitui-se com o simples


ttulo e oponvel erga omnes, dado que um direito com eficcia absoluta. S no
ser oponvel a terceiros enquanto no estiver registado. Todavia, nesta noo de
terceiro cabem apenas aqueles que do mesmo autor ou causante recebam direitos
reais total ou parcialmente incompatveis sobre os mesmos bens (art. 5., n. 4 do
CRPred).
Em Portugal, o registo declarativo (arts. 4., n. 1 e 5. do CRPred). Esta
regra tem todavia uma excepo no caso da hipoteca, em que o registo
constitutivo (art. 687. Cdigo Civil e art. 4., n. 2 do CRPred).
4.2.2. Registo obrigatrio ou facultativo
Para alm desta distino entre registo declarativo e constitutivo importa
proceder distino entre registo obrigatrio e facultativo.
O registo obrigatrio se os titulares de direitos reais sobre imveis ou
mveis registveis sofrerem sanes, nomeadamente multas ou coimas, caso no
procedam ao registo desses bens. Ser facultativo nos restantes casos.
4.3.

O regime actual do registo no ordenamento jurdico portugus


J houve em Portugal, a partir da dcada de 50, um registo obrigatrio, mas

apenas em alguns concelhos do pas. Este sistema no resultou e o legislador


acabou por estabelecer um sistema de obrigatoriedade indirecta do registo. Nos
termos do art. 9. do CRPred, os factos de que resulte transmisso de direitos ou
encargos sobre bens imveis no podem ser titulados sem que os bens estejam
definitivamente inscritos a favor da pessoa de quem se adquire o direito ou contra o
qual se constitui o encargo". Significa isto que qualquer pessoa que pretenda
transmitir o seu bem ou constituir um encargo sobre ele tem de provar que o bem
est registado em seu nome. Sem esta prova, no podem celebrar-se negcios
jurdicos de constituio ou transmisso de direitos reais sobre imveis (com
algumas excepes).
O legislador portugus pressionava assim os interessados a registar os factos
sujeitos a registo, mas no o impunha, excepto quando os interessados quisessem
praticar actos de transmisso ou constituio de direitos reais, pois teriam de
provar, atravs do registo, serem titulares do direito a transmitir (ou de direito que
legitimasse o direito a constituir).

60

Este estado de coisas foi alterado com a reforma do registo predial de 2008,
atravs do Decreto-Lei n. 116/2008, de 4 de Julho. Com efeito, este diploma
aditou ao CRPred o artigo 8-A, que prev a obrigatoriedade do registo de uma srie
de factos a ele sujeitos, nos prazos previstos no artigo 8.-C. O incumprimento do
dever de registar nos prazos referidos implica uma sano, traduzida no pagamento
em dobro dos emolumentos devidos pelo registo, sano prevista no artigo 8.-D.
Assim, o sistema vigente desde 2008 o do registo obrigatrio.
Chama-se a ateno para as normas de direito transitrio constantes do
referido Decreto-Lei, designadamente as respeitantes ao registo de factos anteriores
entrada em vigor das alteraes referidas (cf., em especial, o artigo 33.32).
4.3.1. Efeitos do registo
4.3.1.1. Efeito imediato ou automtico
O primeiro efeito do registo (por isso designado imediato ou automtico)
consiste na presuno de titularidade do direito, em benefcio de quem o bem est
registado (art. 7. do CRPred).
Trata-se de uma presuno ilidvel porque, de acordo com o art. 350., n. 2
do Cdigo Civil, as presunes so ilidveis, salvo disposio em contrrio. Mas a
existncia desta presuno inverte o nus da prova; logo quem alegar e provar que
o direito est registado a seu favor, no tem de provar que o titular do direito, pois
presume-se que .
No entanto, a presuno s ocorre se o registo for definitivo. Se for provisrio
j no h presuno (7. CRPred, a contrario). Todavia, quando o registo provisrio
se transformar em definitivo, a data do registo a ter em conta a data em que foi
feito o provisrio (art. 6., n. 3 do CRPred).
4.3.1.2. Efeito central
Este efeito decorre da natureza declarativa do registo e manifesta-se nos
termos j referidos supra. A natureza declarativa do registo resulta do art. 5. do
32

mbito de aplicao e regime transitrio de incentivo promoo do registo


1 O regime da obrigatoriedade do registo previsto no artigo 8. -A, aditado pelo artigo 2.
deste diploma ao Cdigo do Registo Predial, apenas se aplica aos factos, aces e outros actos sujeitos
a registo predial obrigatrio que ocorram aps a entrada em vigor deste diploma.
2 O registo dos factos ocorridos antes da data da publicao deste diploma gratuito se for
pedido at ao dia 2 de Dezembro de 2011.
3 So igualmente gratuitos, desde que sejam pedidos dentro do prazo previsto no nmero
anterior, os registos de primeira inscrio e os decorrentes de justificao de direitos, ainda que os
factos tenham ocorrido aps a entrada em vigor do presente diploma.

61

CRPred, segundo o qual os factos sujeitos a registo s produzem efeitos perante


terceiros (aqueles que do mesmo autor ou causante recebam direitos reais total ou
parcialmente incompatveis sobre os mesmos bens) depois de registados.
No n. 2 deste art. 5. ressalvam-se as situaes em que os factos sujeitos a
registo produzem efeitos contra terceiros apesar de no terem sido registados. So
trs essas situaes:
a) Os direitos adquiridos por usucapio, b) As servides aparentes e c) Os
factos relativos a bens indeterminados enquanto eles no estiverem determinados.
So estas, repete-se, as nicas hipteses em que os factos eventualmente
sujeitos a registo, mas no registados, produzem efeitos perante terceiros.
Do exposto resulta que quando um terceiro adquire um direito da pessoa em
cujo nome est registada a propriedade ou um direito real limitado, esse terceiro
fica com garantia absoluta de que o transmitente no realizou, em relao ao bem,
actos capazes de o prejudicar, porque, ainda que os tivesse realizado, tais actos serlhe-am inoponveis, por no estarem registados (art. 5., n. 1 do CRPred). E esta
a funo principal do registo. Com efeito, quando algum adquire direitos reais de
outrem e os regista no fica com a garantia de que o seu direito foi validamente
adquirido (desde logo porque o transmitente podia no ser o titular do direito que
transmitiu), havendo apenas uma presuno de que o era (art. 7. do CRPred). Mas
o terceiro fica com a garantia absoluta de que o transmitente no realizou outros
negcios constitutivos de direitos reais que possam prejudic-lo, porque, mesmo
que tais negcios tivessem sido celebrados, como os direitos reais da resultantes
no foram registados, no lhe seriam oponveis. Esta garantia resulta de um
preceito imperativo, que , como sabemos, o art. 5. do CRPred, que s admite as
trs excepes atrs mencionadas.
Por outro lado importante salientar que o efeito central do registo s visa
resolver a situao de duas pessoas terem adquirido de um autor comum direitos
incompatveis. S estes cabem na noo de terceiros que actualmente consta do
art. 5., n. 4 do CRPred. Se os sujeitos tiverem adquirido de diferentes autores
direitos reais incompatveis sobre a mesma coisa j no so terceiros para efeitos
do registo, pois o registo no se destina a resolver um problema desta natureza.
Nesse caso, o problema resolve-se atribuindo o direito quele que o tiver adquirido
do verdadeiro proprietrio.

62

4.3.1.3. Efeitos laterais


So efeitos laterais do registo todos os outros efeitos que no sejam o
imediato e o central. Por exemplo, o efeito do registo na aplicao do regime do art.
291. (o registo um dos pressupostos de proteco).
4.3.2. Invalidades do registo
Relativamente ao registo interessa ainda referir que ele pode ser inexistente
ou nulo, nos termos dos arts. 14. e 16. do CRPred.
Ora, a nulidade do registo no prejudica os direitos adquiridos por terceiro
de boa f, a ttulo oneroso, se o registo destes direitos for anterior ao registo da
aco de nulidade (art. 17. deste diploma).
A interpretao deste artigo tem suscitado dvidas e controvrsia. H
autores que entendem que ele vem alargar o mbito de aplicao do art. 291. do
Cdigo Civil, que tem exigncias maiores para a proteco de terceiros. Consideram
que se o vcio for uma das invalidades previstas no art. 16. do CRPred, o terceiro
pode ser protegido, bastando-lhe invocar o art. 17., sem ter necessidade de
satisfazer todos os requisitos do art. 291. do Cdigo Civil, nomeadamente o
previsto no n. 2.
Este entendimento no deve aceitar-se porque os referidos artigos tm
campos de aplicao diferentes: o 291. disciplina as irregularidades substantivas; o
17. do CRPred disciplina as irregularidades registrais.

63

IV CARACTERSTICAS DOS DIREITOS REAIS


1. Sequela
1.1. Noo
A sequela pode definir-se como o direito atribudo ao titular do direito real de
perseguir a coisa dele objecto onde quer que ela se encontre. A palavra onde deve
ser entendida no em sentido geogrfico (o lugar), mas em sentido amplo (a esfera
de disponibilidade emprica ou at a esfera de disponibilidade jurdica de um
sujeito que tem a coisa em seu poder ou exerce sobre ela algum poder conflituante
com o direito do titular do direito real)
Esta caracterstica s existe nos direitos reais, pois os direitos de crdito tm
a sua eficcia circunscrita s partes e, portanto, o credor s consegue apoderar-se
da coisa, mesmo nos casos em que recorrer execuo especfica, se ela ainda
estiver no patrimnio do devedor. Nos direitos reais, pelo contrrio, o seu titular
pode reivindicar a coisa de qualquer possuidor ou detentor ou at daquele que
invoque um direito conflituante sobre ela.
1.2. Formas de exercer a sequela
H diversas formas de exercer a sequela. Vamos analisar apenas duas: a
aco de reivindicao e a aco de preferncia.
A) Aco de reivindicao
A aco de reivindicao, prevista para a propriedade no art. 1311., serve
para a defesa de todos os direitos reais, por fora do art. 1315..
Por via desta aco, o autor pede o reconhecimento do seu direito e,
consequentemente, a restituio da coisa.
Para ter xito, o autor deve comear por alegar e provar o ttulo que lhe
confere o direito, nomeadamente o modo da sua aquisio.
O autor pode (e deve) lanar mo de outros meios de prova. Dever assim
alegar e provar que o seu direito est registado na conservatria do registo predial,
para beneficiar da presuno da titularidade do direito estabelecida no art. 7. do
CRPred. Deste modo, no precisa de provar que proprietrio, basta-lhe provar que
tem o direito de propriedade registado em seu nome, cabendo outra parte provar
que no assim, devido inverso do nus da prova (art. 344., n. 1).
Para alm disso, ao autor convm ainda invocar a sua posse, quer para

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beneficiar da presuno da titularidade do direito prevista no art. 1268., n. 1,


quer para, eventualmente, demonstrar que j adquiriu originariamente o direito por
usucapio. Deve ento alegar os actos de posse sobre a coisa durante um certo
perodo anterior e mostrar que tal posse pblica e pacfica. Provando que j
adquiriu por usucapio, no h forma de atacar o seu direito de propriedade (ou
outro direito real de gozo adquirido por este meio)33.
B) Aco de preferncia.
Outra forma de exercer a sequela a aco de preferncia, prevista no art.
1410. do Cdigo Civil para o comproprietrio preferente, mas aplicvel a todos os
preferentes reais, ou seja, quer aos titulares de direitos legais de preferncia (vejamse, por exemplo, os arts. 1091., n. 4, 1535., n. 2 e 1555., n. 2), quer aos
titulares de direitos convencionais de preferncia com eficcia real, por fora do
disposto no art. 421., n. 2. Todavia, esta aco s serve para a defesa dos direitos
reais de preferncia e pressupe que o obrigado preferncia no tenha
comunicado ao preferente as condies essenciais do negcio (art. 416. Cdigo
Civil) e o tenha j realizado.
Nesta aco, o autor invoca o seu direito real de preferncia e requer para si
a quota ou a coisa alienada, devendo depositar o preo devido. Em regra, o prazo
para instaurar esta aco de 6 meses, que se comeam a contar da data em que o
preferente teve conhecimento dos elementos essenciais da alienao (e no da data
da prpria alienao).

1.3. Limites
A sequela, sendo o poder de perseguir a coisa de que se titular, tem os
limites do correspondente direito real, decaindo quando ele decai, ou por no uso,
quando esse direito real se extinguir por este modo (exemplos: art.1476., n. 1, c);
art. 1485.; art. 1536., n. 1 a) e b); art. 1569., n. 1, a)) ou por usucapio em
benefcio de outrem, ou ainda mediante a proteco de terceiros no caso do art.
291. ou na hiptese do efeito central do registo.

2. Prevalncia
33

Os institutos da posse e da usucapio sero analisados mais adiante.

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2.1. Noo
a outra caracterstica dos direitos reais ligada ao lado externo.
Significa que os direitos reais prevalecem sobre os direitos de crdito, ainda
que estes tenham sido constitudos anteriormente, e prevalecem sobre outros
direitos reais que se tenham constitudo posteriormente.
Assim, se A, proprietrio, constituir um comodato em benefcio de B e,
posteriormente, vender a coisa a C, o direito deste ltimo sobrepe-se ao de B que
se extinguir por impossibilidade de cumprimento. Com efeito, C adquiriu um
direito real com eficcia absoluta, logo oponvel a B, e A deixou de ter a coisa na
sua esfera jurdica, pelo que a sua obrigao perante B se tornou impossvel. B
apenas poder exigir uma indemnizao a A, mas no pode exigir a prestao a C
porque o seu direito um mero direito de crdito oponvel apenas a A. Para C, o
negcio A/B res inter alios acta.
Por outro lado, vigora a regra da prioridade cronolgica dos direitos reais
sobre outros direitos reais posteriores, ou seja, constituindo-se dois direitos reais,
total ou parcialmente incompatveis sobre o mesmo bem, prevalece o direito
primeiramente constitudo. Por exemplo, A, proprietrio de um relgio, vende-o
primeiro a B e depois a C. De acordo com a regra enunciada, vai prevalecer o direito
de propriedade de B que afasta o de C. Mas, suponhamos que A primeiro constituiu
um usufruto sobre o relgio em benefcio de B e depois o vendeu a C. Agora, B
torna-se usufruturio, mas C vem depois a adquirir a propriedade de raiz sobre
esse bem que continuava a ser de A e, por isso, podia dispor dela em benefcio de C.
No h aqui qualquer violao de regra da precedncia cronolgica. O que no
podia era C tornar-se proprietrio pleno do relgio porque anteriormente se tinha
constitudo o usufruto em benefcio de B.
2.2. Excepes
Esta caracterstica tem importantes excepes. H casos em que os direitos
de crdito prevalecem sobre os direitos reais constitudos posteriormente e h casos
em que direitos reais posteriores prevalecem sobre direitos reais anteriores.
Exemplos da primeira hiptese so o art. 1057. do Cdigo Civil, onde se
prev a permanncia do contrato de arrendamento, apesar de o senhorio transmitir
o seu direito real.
Para alm deste, h outros exemplos, como a prevalncia do privilgio

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mobilirio geral do Estado ou autarquias locais, previsto no art. 736. (que um


direito de crdito e no real), sobre alguns privilgios mobilirios especiais (que so
direitos reais de garantia). Com efeito, o primeiro no um direito real de garantia,
dado violar o princpio da especialidade, na medida em que incide sobre todos os
bens mveis do devedor data da penhora (art. 735., n. 2, primeira parte) e,
portanto, no momento em que se constitui este privilgio, ainda no se sabem quais
os bens do devedor que vo ser responsveis pelo seu pagamento. Ora, esta
garantia especial das obrigaes vai prevalecer, de acordo com os arts. 745. e
747., n.1, a), sobre alguns privilgios mobilirios especiais, nomeadamente os
privilgios sobre frutos de prdios rsticos previsto no art. 739. (alnea b) do 747.,
n. 1), sobre os crditos da vtima de um facto que d lugar responsabilidade civil
estabelecido no art. 741., (alnea d) do art. 747, n. 1), etc..
Como exemplos de direitos reais constitudos posteriormente que prevalecem
sobre os direitos reais constitudos anteriormente, temos o direito legal de
preferncia, que prevalece sempre contra os direitos convencionais de preferncia,
ainda que estes tenham sido constitudos anteriormente (art. 422. Cdigo Civil); os
privilgios imobilirios, que preferem consignao de rendimentos, hipoteca ou
ao direito de reteno, ainda que estes tenham sido constitudos anteriormente (art.
751.); o direito de reteno, que prevalece sobre a hipoteca mesmo que registada
anteriormente (art. 759.); as regras do efeito central do registo tambm afastam o
princpio da prioridade cronolgica, pois o terceiro que regista em primeiro lugar v
o seu direito prevalecer sobre o de quem adquiriu anteriormente o seu direito, do
mesmo transmitente, mas que no o registou.

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