Mejoras

Derecho al reembolso de mejoras

El cdigo vigente regula las mejoras, dentro de la posesin. Se observa un
relajamiento en la materia ya que en general todos los operadores del derecho,
han desnaturalizado el instituto. Porque en casi todos los contratos contienen
clausulas donde se indica que las mejoras quedan a favor del arrendatario, sin
lugar a reembolso, siendo ello carente de valor pues implican el abuso de una e
las partes contratantes. Ante ello la reforma del cdigo debe agregar un cdigo
que establezca el principio de que las mejoras son reembolsables y que
cualquier estipulacin en contrario carece de valor.
Definicin de mejoras
Son mejoras las transformaciones, modificaciones o alteraciones materiales
introducidas a un bien, con el fin de aumentar su valor, pero no solo esto, sino
tambin para mantenerlo, esto es, para impedir su destruccin o deterioro, y en
fin para darle comodidad, lucimiento u ornato(es decir para embellecer e bien).
Los romanos las llamaron gastos o espensas, definiendo estas como todo lo
que fue desembolsado para una cosa determinada o empleado en ella.
Clases de mejoras
En el derecho patrio las mejoras estn clasificadas de tres maneras: a)
necesarias, b) tiles y c) de recreo
El cdigo civil vigente las define en su artculo 916:

Las mejoras necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destruccin

o el deterioro del bien.

Son tiles, las que sin pertenecer a la categora de las necesarias

aumentan el valor y la renta del bien

Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni tiles, sirven para ornato,
lucimiento o mayor comodidad

a) Mejoras necesarias
Un bien sobre todo inmueble al igual que cualquier otro exige mantenimiento,
conservacin para evitar su destruccin o menoscabo. Pues bien estas son las
mejoras necesarias: aquellas modificaciones materiales indispensables que se
introducen en el bien a efecto de evitar su deterioro o destruccin, estas
tienden a su conservacin y mantenimiento. Por ejemplo: un inquilino, a
consecuencia de u temblor, repara las paredes y techos de la casa en la que
habita. Estos gastos que efecta deben ser luego reembolsados, es decir,
pagados al poseedor a la terminacin de la relacin contractual. Caso contrario
el dueo incurrir en enriquecimiento indebido. Estas mejoras se pagan en todo
caso, sean hechas de buena fe o de mala fe, en este ltimo caso, luego de la
citacin con la demanda.
b) Mejoras tiles
Son las modificaciones materiales que aumentan el valor y la renta del bien. No
tiene el carcter de urgencia de las mejoras necesarias, pero de todos modos
contribuyen a elevar e incrementar el valor y la utilidad del bien que conduce el
poseedor. Por ejemplo: en un bien inmueble que no posee los servicios bsicos
de agua potable y energa elctrica, y aun telfono, la instalacin de ellos
supone una mejora til para el dueo.
La norma tiene aplicacin en varios supuestos:

El inquilino no puede introducir cambios ni modificaciones (mejoras) en

el bien, sin el asentimiento del arrendador

En la copropiedad las mejoras (necesarias y tiles) benefician por igual a
todos

los

copropietarios,

con

la

obligacin

de

pagarlas

proporcionalmente a sus cuotas

Como puede observarse la regla bsica es que todo beneficiario de las mejoras
debe reembolsarlas a quien la efectu.
c) Mejoras de recreo
Son las modificaciones y cambios que contribuyen a la mejor comodidad,
belleza, lucimiento y ornato del bien, sin tener el carcter de necesarias ni
tiles. La nocin es un tanto ambigua, puesto que si se introducen mejoras que
elevan el confort y lujo de un bien, de hecho estara incrementndose el valor
del bien, siendo implcitamente tiles. El legislador da un concepto insustancial
o frvolo al trmino recreo. Sin embargo la contradiccin aparece, cuando por
ejemplo un inquilino construye una piscina moderna en el inmueble, la misma
que es de recreo y til a la vez. El poseedor no tiene derecho al reembolso de
las mejoras de recreo, si estas no pueden ser separadas sin daar el bien y
deja al dueo la opcin de su pago. Originndose un conflicto.
Pago conforme al valor actual de las mejoras
El legislador de 1984 establece que el poseedor debe ser reembolsado
conforme al valor actual de las mejoras, regla por dems acorde con la realidad
econmico social de nuestros das, signados por la inestabilidad econmica.
Ello establecido en el art. 917 del c.c,, que prescribe:

El poseedor tiene derecho al valor actual de las mejoras necesarias y tiles

que existan al tiempo de la restitucin y a retirar las de recreo que pueden
separarse sin dao, salvo que el dueo opte por pagar su valor actual.
La regla del prrafo anterior no es aplicable a las mejoras hechas despus de
la citacin judicial, sino cuando se trata de las necesarias
El poseedor es decir quien introdujo las mejoras, tiene derecho a ser
reembolsado, segn la clase a la que corresponda. Asi:
a) El reembolso de las mejoras necesarias y tiles que existan al momento
d restituir el bien y
b) El retiro de las mejoras de recreo que puedan separarse sin daar el
bien, a menos que el dueo pote por pagar su valor actual.
Cabe aclarar que el poseedor no tendr derecho a ser reembolsado para las
mejoras tiles despus de la citacin judicial (con la demanda), salvo que sean
las mejoras necesarias.
Plazo para exigir el reembolso y separar la mejoras
El art. 919 del C.C estables unos plazos, indicando que restituido el bien, se
pierde el derecho de separacin, y transcurridos dos meses prescribe la accin
de reembolso.
Separacin de las mejoras de recreo
El derecho de separar las mejoras de recreo del bien solo se tiene en tanto en
cuanto el poseedor se encuentre en poder del bien. Restituido que fuera este;
pierde el derecho de separar tales mejoras de recreo. Se trata de un plazo de
caducidad, ya que no solo pierde la accin sino el erecho en si mismo.

Reembolso de las mejoras necesaria y tiles

De igual modo, una vez restituido el bien al dueo la accin de reembolso por
las mejoras necesarias y tiles prescribe a los dos meses.
Sobre esto ltimo puede darse una discusin: es un plazo de caducidad o de
prescripcin?

Si fuera de prescripcin, quiere decir, que el poseedor tendra expedito

su derecho para hacerlo valer ms all de los dos meses.

Parece ser no obstante, que el plazo es de caducidad, y entonces fuera
de los dos meses , ya no tendra derecho de exigir el reembolso por las
mejoras necesarias y tiles

Derecho de retencin
El derecho de retencin puede ser definido como la facultad o derecho que
tiene un acreedor de retener en su poder el bien de su deudor, si su crdito no
est suficientemente garantizado. El poseedor retiene el bien hasta que el
dueo pague las mejoras u otorgue garanta suficiente para cubrirlas.
Previsto en el art. 918 del C.C, que indica que en los casos en que el poseedor
debe ser reembolsado de mejoras tiene el derecho de retencin. El poseedor
goza de este derecho, a fin de ser reembolsado por las mejoras.
Gastos y mejoras
La regulacin de ambos institutos esta refundida en unas mismas reglas, razn
que nos permite inferir la existencia de un substrato comn entre ambas.

La distincin parece estar en lo siguiente: el gasto es el desembolso pecuniario

que aumenta el valor del bien; en cambio, la mejora es oda modificacin
material que aumenta el valor del bien. En cualquiera de las dos hiptesis, el
substrato comn es el aumento de valor. Por ejemplo el arreglo de una tubera
es un gasto, en tanto no implica la modificacin material del bien. Por el
contrario, la instalacin de una nueva tubera constituye una mejora.
Por otro lado no puede considerarse en el concepto de gasto o mejora los
aumentos de valor originados por cuestiones extrnsecas a la actuacin del
poseedor, como sera el caso de la construccin de un camino, o de obras
sanitarias, o el trazado de una va de ferrocarril por actuacin estatal o de
terceros.
Nuestro cdigo civil no contiene la distincin entre gastos y mejoras, sin
embargo para perfilar el concepto de mejoras, es importante mencionar
algunas hiptesis de esta, as como la habilitacin urbana llevada a cabo por
iniciativa de las autoridades y con activa participacin econmica de los
poseedores; lo mismo ocurrir con las obras publicas financiadas con la
denominada contribucin especial de obras pblicas. En estos casos
estaramos en presencia de desembolsos pecuniarios (gastos) cuyo fin es el
aumento de valor, incluido dentro del concepto amplio de mejoras.
En virtud de lo anterior podemos tipificar a las mejoras de acuerdo a las
siguientes notas distintivas;
a) Se admite un concepto amplio de mejoras, incluyndose todo
desembolso pecuniario realizado por el poseedor, sea que este se
materialice en una modificacin material del bien, o no.

b) No basta el reembolso pecuniario del poseedor, es necesario adems

que el bien obtenga un incremento de valor
c) El incremento de valor debe existir todava al momento de la devolucin
del bien.