m2 Instructivo Varela Avaluo

sistema
INSTRUCTIVO
Por el
Ing. Leopoldo Varela Alonso1
Director de Varela Ingeniera de Costos e

. Ingeniero Civil de la Universidad Nacional de Mxico, Especialista certificado por
el International Cost Engineering Council. Perito Colegiado. Diplomado Direccin Empresas IPADE.Con experiencia en 7 pases
americanos. Autor de las publicaciones Costos de Construccin Pesada, Edificacin, Industrial, Por Metro Cuadrado, Ingeniera de
Costos Teora y Prctica en Construccin y Legislacin de Obra Pblica. Fu Director de Compuobras, BimsaMR Southam/CMDG y
Cmara de la Construccin.
Derechos Reservados. Prohibida su reproduccin o transmisin
Derechos Reservados Copyright

ISBN-968-7585-00-5
Ante la Direccin General del Derecho de Autor
de la Secretara de Educacin Pblica, Mxico
Nmero de control 23364 Registro 16152/93 Libro 16 fojas 399
La informacin aqu contenida es de uso exclusivo bajo suscripcin o contrato. La totalidad de las partes de
esta obra no pueden ser reproducidas ni transmitidos por ningn medio ni forma incluso internet, ya que
ello esta prohibido y penado por la Legislacin correspondiente, puesto que la obra est protegida por la
misma. Est prohibido su uso por parte de terceros, agrupaciones, sociedades, institutos, unidades de
valuacin, Catastros Estatales o Municipales, para sustentar avalos, estudios o difusin de ninguna clase, ya
que se incurrir en delito de acuerdo con el artculo 386 del Cdigo Penal.
El Contenido de este Instructivo se basa en la Metodologa, Frmulas, Factores, Tablas y Criterios

propiedad intelectual legalmente registrada, de los Autores de la Publicacin Costos por Metro
Cuadrado de Construccin. Prohibida su reproduccin o transmisin bajo cualquier medio.
PRIMERA EDICION Octubre de 2005
VARELA INGENIERIA DE COSTOS SA DE CV

INTERCOST, S.A. de C.V.
Insurgentes Sur 1991 desp. A-1002
Col. Guadalupe Inn Mxico DF 01020
(55) 1084-1680
leopoldovarela@intercost.com.mx
www.varela.com.mx
Varela Ingeniera de Costos SA de CV e Intercost SA de CV, sus autores, editores e Ingenieros aplican diligencia y juicio para usar fuentes
confiables para la informacin publicada aqu, sin embargo Intercost SA de CV no expresa o implica garanta en el contenido de los
datos aqu presentada, incluyendo precisin, valores, suficiencia, alcances y correccin de datos. Varela Ingeniera de Costos SA de CV e
Intercost SA de CV no tendr responsabilidad de daos de cualquier tipo por omisiones, errores o aplicacin indebida de los datos aqu
contenidos.
Es una herramienta para hacer Antepresupuestos y Valores de Reposicin de Construcciones

Los Estimados obtenidos son rpidos, aproximados, confiables y sustentados.
Es todo un Sistema, ya que conjuga: Informacin (base de datos), Metodologa (ensambles
de costos), Frmulas, Factores (Interciudad,otros) y Programa computacional
Se basa fundamentalmente en la Publicacin Costos por Metro Cuadrado de Construccin,
que desde 1992 constituye la fuente ms usada para estos propsitos.
Contiene ms de 140 modelos de edificaciones y urbanizacin: Habitacionales, Hoteles,
Oficinas, Comerciales, Hospitales, Escuelas, Urbanizacin y muchos ms.
Posee ms de 2500 ensambles de costo, que permiten adecuar los modelos a el caso que se
analiza: tamao de elementos constructivos, recubrimiento, calidades.
Con solo indicar tipo, clase y superficie construida, genera no solo una valor de costo total,
sino todo un estimado completo con partidas y conceptos-ensamble que pueden ser modificados para
adecuarlos al caso especfico: cimentacin, estructura, fachadas, acabados, instalaciones y otros detalles.
Puede calcular el valor neto de reposicin de edificaciones existentes.
Se actualiza trimestralmente desde Internet Enero, Abril, Julio y Octubre
Relacin Beneficio-Costo 12 a 16 veces mayor que la competencia
extraordinariamente poderoso y prctico !!
AUTORES
Ing Leopoldo G Varela Alonso

Desarrollo e Ingeniera de Costos
Susana T. Cabral Villaseor
Textos, Administracin y Diagramacin
Arq. Mnica Varela Cabral
Arquitectura
Ing. Leopoldo Varela Cabral
Programacin y Base de Datos
INDICE
AUTORES ...............................................................................................................................4
INDICE ................................................................................................................................................5
1. REQUERIMIENTOS E INSTALACIN. ......................................................................................7
1.1. Requerimientos .........................................................................................................................7
1.2. Instalacin del Sistema..............................................................................................................7
2. OPERACIN ENTRADA.............................................................................................................10
3. OPCIONES GENERALES............................................................................................................11
4. AVALOS Y ANTEPRESUPUESTOS .......................................................................................12
4.1. Abrir -un nuevo avalo/anteppto ............................................................................................12
4.1.1. TIPOS DE OBRA ............................................................................................................12
4.1.2. DETERMINACIN DE CLASE CATEGORA DE CONSTRUCCIN Procedimiento
Varela .....................................................................................................................................15
4.1.3. Modelos Asociados ..........................................................................................................15
4.1.4. Parmetro de Superficie Construida o Funcional ............................................................15
4.2. FACTORES, ADICIONES Y DATOS GENERALES, VALOR NETO,
ANTEPRESUPUESTO .................................................................................................................16
4.3. FACTORES DE AFECTACION ...........................................................................................17
4.3.1.Factor de Interciudad FIC - Localidad..............................................................................17
4.3.2.Factor de Nmero de Pisos FNP .......................................................................................18
4.3.3.Factor de Altura de Entrepiso FAE...................................................................................19
4.3.4.Factor de Silueta en Planta FSP ........................................................................................19
4.3.5.Factor de Zona Ssmica.....................................................................................................20
4.3.6.Factor de Capacidad de Suelo FCS...................................................................................20
4.3.7.Factor de Economa de Escala FEE ..................................................................................21
4.3.8.Otro Factor ........................................................................................................................22
4.3.9. Factor de Indirectos FIU (de Contratista- Constructor - no del Promotor)......................22
4.4. ADICIONES ...........................................................................................................................23
4.4.1. Cocinas.............................................................................................................................23
4.4.2. Jardn................................................................................................................................23
4.4.3. Barda ................................................................................................................................24
4.5.VALOR NETO DE REPOSICIN VNR...............................................................................24
4.5.2. Terreno .............................................................................................................................26
4.6.Datos Generales (+m2) ........................................................................................................26
5. ANTEPRESUPUESTO DETALLADO POR ENSAMBLES DE COSTO ..............................28
5.1. Agregar Partida .......................................................................................................................29
5.1.1. Borrar Partida...................................................................................................................29
5.2.Agregar Conceptos por Catlogo General............................................................................29
5.2.1.Bsqueda de Conceptos ....................................................................................................29
5.2.2. Agregar Conceptos del Usuario .......................................................................................31
5.3. Agregar Conceptos por Partida ...............................................................................................33
5.4. Borrar un Concepto.................................................................................................................34
5.5. Grabar......................................................................................................................................35
6. REPORTES....................................................................................................................................35
6.1. Reporte Resumen ....................................................................................................................35
6.2. Reporte de Presupuesto...........................................................................................................36
6.3. Reporte de Avalo ..................................................................................................................39

6.4. Salir de Reportes .....................................................................................................................39
8. UTILERIAS ...............................................................................................................................40
8.1. Copia de Seguridad - Respaldos .........................................................................................40
8.2. ACTUALIZACION DE LA BASE DE COSTOS .............................................................41
8.2.1.Bajar Actualizacin del site ..........................................................................................41
8.2.2. Actualizar la Base de Costos en el Sistema m2 ...........................................................42
9. PROBLEMAS Y SOLUCIONES..............................................................................................43
9.10. Omitir dar la cantidad de Metros Cuadrados Construidos................................................43
9.3. El Sistema no responde ...........................................................................................................44
10. EJERCICIOS ILUSTRATIVOS..............................................................................................45
10.1. Departamento Individual acorde con Norma SHF............................................................45
10.1. Edificio de 100 Departamentos no sujeto a norma SHF................................................48
11. FUNCIONES COMPLEMENTARIAS...................................................................................50
11.1 DETERMINACIN DE CLASE CATEGORA DE CONSTRUCCIN Procedimiento
Varela .....................................................................................................................................50
11.11.Seccin 1. Binaria (0 1).............................................................................................50
11.12.Seccin 2. Porcentual (0 1) .......................................................................................50
11.13.Seccin 3. Cantidades ..................................................................................................51
1. REQUERIMIENTOS E INSTALACIN.
1.1. Requerimientos
El sistema solo requiere una PC con sistema Windows/XP, disponibilidad en memoria de 30Mb, creciente en
funcin del nmero de avalos del usuario
1.2. Instalacin del Sistema

1.2.1. Instalacin desde CD
Para instalarlo se deben realizar dos etapas
a.
Obtencin de Clave
Se coloca el CD del sistema en la unidad lectora correspondiente y aparecer la siguiente pantalla
debiendo quedar necesariamente en:

C:\m2\
Que dando la orden de instalar, tardar del orden de 3 minutos el proceso de instalacin, mismo que al
terminar solicitar confirmar con finalizar
Despus de ello, ya aparecer el cono de arranque launch m2.exe en la carpeta del usuario:
a la que habr que dar doble clic para tener la siguiente pantalla:
P01:
en la cual se llenan los datos de la parte superior izquierda, en donde para el Usuario se sugiere un nombre
corto y fcil de recordar (JUAN) y en la clave 4 dgitos de preferencia (4444)
No llenar espacios Fecha de Suscripcin ni Dgitos -verificador
Despus de esto, dar clic en aceptar
se cierra para registrarse y habr que volver al escritorio y de nuevo dar clic al cono launch m2
aparecer
debiendo darsele aceptar para que de nuevo aparezca la pantalla P01, en la que aparecer una cadena de
nmeros con puntos decimales.
La cadena de nmeros y puntos que aparece debajo de la frase de registro que se muestran, se habr de
seleccionar, copiar y pegar (copy + paste) en un correo electrnico dirigido a
info@varela.com.mx o clientes@varela.com.mx
Asunto (subject): m2+razn social o apellidos
At'n Varela Ingeniera de Costos
190.311203.346218.988179.883213.774174.669205.953216.381218.988127.743
Atentamente:
Razon Social si se adquiri as, o nombre
b.
Instalacin
Es necesario esperar una respuesta por el misma va y que de regreso sean enviados: fecha y dgito
verificador, que sern capturados en la parte inferior derecha de la pantalla P01 anterior, la cual debe abrirse
con solo dar clic al icono m2 que se ubic en el escritorio del usuario.
llenar los datos de fecha de suscripcin (vigencia) y dgitos-verificador, seguido de aceptar, se cerrar.
Nota: eventualmente, el dgito verificador no funciona, entonces probar incrementndolo o
decrementndolo una milsima: para el ejemplo probar 4.811 y 4.813
al teclear aceptar solicitar la aceptacin de un contrato de Licencia de Uso de la Informacin
correspondiente que de ser aceptado, se podr continuar.
ES importante mencionar que las Licencias Estndar son para Personas Fsicas, en el caso de ser Persona
Moral, habr que hacerse Convenio especial
1.2.2. Instalacin desde Internet (se requiere licencia)

Cuando se ha descargado desde www.varela.com.mx -entrando al mdulo m2 del site, el programa m2 o
alguna versin como m2_avamex de uso exclusivo para la red de Valuadores de la Unidad de Avalos
Mxico
a. descarga
Se guarda en el raz del disco C: y queda como un zip que hay que desempacar, ubicndose como m2 o
m2_avamex segn el caso, en donde hay un archivo setup al cual hay que darle doble clic y seguir la
secuencia que se muestra en la seccin anterior.
2. OPERACIN ENTRADA
Ya habiendo aceptado la fecha y dgito verificador, en la seccin anterior, al dar 2-clic en el cono Launch
m2 del escritorio,
10
aparecer la pantalla de clave

P02:
en la que solo se escriben Usuario (JUAN) y Clave (4444) que defini previamente el propio Usuario.
3. OPCIONES GENERALES
A continuacin se tiene la pantalla inicial
P03
misma en la que se tiene los botones de:
Antepresupuesto o Avalo
Catlogo
Libro extendido (140 modelos)
Utileras
11
Acerca de
Salir
4. ANTEPRESUPUESTOS Y AVALOS
Si se inicia tecleando Antepresupuestos/ Avalos se pasar a la Pantalla P04 en donde se tiene la mayor
funcionalidad y capacidades del Sistema:
En donde aparecen inhibidos los primeros 5 botones y disponibles los siguientes 8:
Abrir (un nuevo avalo o antepresupuesto)
Actualizar cargar una actualizacin trimestral)
Borrar un avalo anterior (ubicados en ventana)
Duplicar
Imprimir
Grabar
Deshacer
Salir
4.1. Abrir -un nuevo Anteppto o Avalo

Que de optar por el primero Abrir se tendr la Pantalla P05 Modelos Asociados (encima de la anterior
P04), en la que se tiene una primera ventana Tipo de Obra (doble clic) y un cuadro Determinar Clase, la
primera para seleccionar entre:
4.1.1. TIPOS DE OBRA
12
Casas
9 categoras (Clases)
Apartamentos
4+6 categoras (Clases)
Hoteles
Hospitales
Oficinas
Comercios
Centro Comercial
Autoservicio
Tiende
Local Comercial (con acabados)
Escuelas
5 Subtipos / categoras (Clases)
Servicios
Convenciones
Restaurant
Estacionamiento
Gasolinera
Terminal
Cines
Bodegas-Naves Industriales
3categoras (Clases)
2 Subtipos/ categoras (Clases)
Deportivos
Urbanizacin
2 Subtipos/ categoras (Clases)
13
habiendo seleccionado un tipo de obra, a continuacin se tiene que determinar la Categora (=Clase),
tenindose en el cuadro (guinda) una primera opcin ms simplista , que solo requiere marcar una de ellas:
En donde las Clases en el caso Habitacional (casas y departamentos), se han establecido 9 niveles de clase,
fundamentalmente para adecuar esta herramienta a las dos reglamentaciones existentes: Sociedad
Hipotecaria Federal (SHF) y Tesorera del Distrito Federal (TDF), de acuerdo a la siguiente tabla de
equivalencias:
CLASE
CATEG
SHF
VIC
I
II
IIIb
MINIMA
PAR
PRECARIA
1 PRECARIA
ECONOMICA
POP
POPULAR
ECONOMICA
INTERES
SOCIAL
ECO
ECONOMICA
COM
COMUN
MEDIA
MED
MEDIA
alta
IV
V
TGDF
(no-equivalentes en alcance)
baja
III
IIIa
Compuobras
MEDIA
VI
BUENA
VII
SEMILUJO
LUJ
LUJO
MUY BUENA
VIII
RESIDENCIAL
PLU
PLUS
LUJO
RESIDENCIAL
PLUS
PRE
PREMIER
ESPECIAL
IX
Fuente: www.
SEL SEMILUJO
. Derechos Reservados. Prohibida su Reproduccin o Transmisin.
Igualmente, se incluyen las Categoras que anteriormente el Autor manejaba desde Compuobras con sus
correspondientes siglas de 3 letras.
Para el caso de Comercios, Servicios y Urbanizacin, las categoras son de hecho subtipos:
ADVERTENCIAS GENERALES:
a. En ningn caso cerrar pantallas con el botn x
b. Para pasar a otra funcin cerrar siempre la pantalla dando clic al cono puerta
14
c. Tras cada paso, definicin o establecimiento de algn parmetro o condicin, dar clic al botn grabar
(cono disquette)
4.1.2.
DETERMINACIN
Procedimiento Varela
DE
CLASE
CATEGORA
DE
CONSTRUCCIN
Se presenta en el Captulo 11, por ser una funcin secundaria.
Determinada la Clase o Categora

de Construccin por cualquiera de los procedimientos,
4.1.3. Modelos Asociados

Aparece una nueva ventana, con los modelos aplicables al caso que se tienen en la base de datos VIC, para
que el Usuario seleccione el que ms le convenga, dando doble clic sobre ste.
El tipo de Obra Apartamentos, es el que por ahora tiene ms modelos asociados debido a que desde la
Edicin 507 se incorporaron para cada Clase diferentes niveles que corresponden a rangos de Nmero de
Pisos, p.e. Apto V-8N se refiere a Apartamentos Categora V para 6 a 10 niveles que en promedio aplica 8
niveles, o sea a la Clasificacin tercera de la TGDF.
4.1.4. Parmetro de Superficie Construida o Funcional

Despus de ello (en el ejemplo se seleccion el de Casa V (categora VIC), aparece el la zona inferior derecha
o
m2
Otro
15
Para que se indique la cantidad de metros cuadrados de la construccin que se est valorando; por ejemplo
18,000 m2.
En la pantalla P10, la cantidad de m2 es de 108, que corresponden al modelo seleccionado de los 2
propuestos.
En el caso de Hoteles que se maneja otro Parmetro (cuartos), estacionamientos (cajones), se marcara el
crculo de Otro indicando su cantidad; por ejemplo 500 cuartos.
P10
ADVERTENCIA
No omitir poner la cantidad de metros cuadrados construidos
(m2) o en su caso la cantidad de Otro parmetro (nmero de cuartos, cajones o camas)
Habiendo ingresado la cantidad de metros cuadrados (u otro) y dando clic en el botn OK de aceptacin,
calcula el importe del Antepresupuesto o VRN Valor de Reposicin Nuevo,
P11
Debiendo ser necesario en cada paso que en adelante se d, el picar el botn de Grabar
4.2. FACTORES, ADICIONES Y DATOS GENERALES, VALOR NETO,

ANTEPRESUPUESTO
16
En los botones que aparecen a media pantalla del lado izquierdo, se tiene la facilidad de aplicar factores,
adiciones, Datos Generales, calcular el Valor Neto de Reposicin (VNR) y tener un Presupuesto
sintetizado detallado por Partidas, Ensambles y con cantidades de obra,:
Factores de Afectacin
Adiciones (instalaciones especiales y obras complementarias)
Avalos: Valor Neto de Reposicin
Datos Generales del Antepresupuesto / Avalo
Presupuesto por Ensambles
siendo esta ltima, la facilidad ms poderosa, innovadora e interesante de m2, como se ver en seccin 5
4.3. FACTORES DE AFECTACION
El botn
tiene la facilidad de aplicar factores de afectacin al costo determinado previamente.
Tip:
Es importante mencionar que los Factores de Afectacin a excepcin de los de Interciudad y el de Indirectos
y Utilidad, el resultado de su aplicacin es un aproximado prctico y rpido que puede ser obtenido con
mayor precisin modificando los Ensambles del Antepresupuesto generado. Ejemplo de esto es el Factor de
Zona Ssmica, que reconsidera el costo por efecto de la mayor o menor robustez de columnas, lo cual
claramente se puede considerar con mayor rigor metodolgico si se reemplazan las secciones por las que en
realidad se aprecian en planos o en la edificacin, usando los procedimientos del Captulo 5.
4.3.1.Factor de Interciudad FIC - Localidad

Esta facilidad permite adecuar los resultados a ms de 150 localidades de la Repblica, ofreciendo factores de
afectacin en donde la Ciudad de Mxico tiene el Factor FIC=1.00.
Los Factores son producto de investigaciones del Autor nicas y con registro de Derechos Reservados.
17
P12
Para buscar una localidad, p.e. Cuernavaca, solo habr que ubicar el cursor en el cajn Teclee la Ciudad que
desea y poner Cue y el m2 encontrar la o las ciudades que en su inicio contengan Cue, a continuacin
se da doble clic sobre la ciudad a seleccionar, luego OK y en seguida aparecer sta en el cajn que se ubica
debajo de Localidad.
dando clic despus en grabar
4.3.2.Factor de Nmero de Pisos FNP

La presente facilidad, se refiere al nmero de pisos adicionales o por disminuir del modelo asociado que se
haya seleccionado, p.e. si se seleccion APTO V-8N y el caso que se est analizando tiene 6 pisos, habr que
disminuir 2, poniendo en el cajn correspondiente -2, dando clic despus en grabar
18
P14
4.3.3.Factor de Altura de Entrepiso FAE

en donde se proporciona la adicin en la altura de entrepiso, dando clic despus en grabar
p16
4.3.4.Factor de Silueta en Planta FSP

Se refiere a la regularidad o irregularidad de la superficie de la edificacin en planta. Se selecciona alguna de
las siluetas tipo que se proponen como alternativas, dando clic despus en grabar
19
P18
4.3.5.Factor de Zona Ssmica

p20
4.3.6.Factor de Capacidad de Suelo FCS
20
P21
4.3.7.Factor de Economa de Escala FEE

Que se refiere a la dimensin de la superficie construida del proyecto, ya que a mayor tamao, los descuentos
que se obtienen en materiales y subcontratos reducen costos y viceversa.
P22
21
4.3.8.Otro Factor
P23
4.3.9. Factor de Indirectos FIU (de Contratista- Constructor - no del Promotor)

Para mantener coincidencia con la Regla de la SHF, se aclara que no debe incluirse el Indirecto y Utilidad del
Promotor
P24
22
4.4. ADICIONES
Caben en este apartado, lo que la SHF denomina como Elementos Adicionales (shf 4.5):
Instalaciones Especiales (cocinas, tanque de gas)
Obras Complementarias (pavimentos exteriores, bardas, cisternas,Bombeo)
Mismos que podran incluirse en esta facilidad o bien en la que se presenta en la seccin 4.7, tratada ms
adelante.
P25
4.4.1. Cocinas
Por su importancia y variabilidad, m2 provee 7 niveles de costo de cocinas integrales (del 2 al 8):
4.4.2. Jardn
Se tienen 2 opciones de jardn con o sin arbustos
23
4.4.3. Barda
Hay 3 opciones: con 0, 1 o 2 caras con acabado
Un resumen de estas facilidades se tiene en la siguiente vista

P26
4.5.VALOR NETO DE REPOSICIN VNR

El Valor Neto de Reposicin (VNR), es el que resulta de aplicar al Valor de Reposicin Nuevo (VRN) el
demrito por efecto de la edad y estado de conservacin de una edificacin existente.
Dando clic al botn A$ de esta pantalla,
se puede calcular dicho demrito.
24
4.5.1. Edad, Vida Probable, Depreciacin y Estado de Conservacin

P27
P28
25
P29
P30
4.5.2. Terreno
El valor del Terreno puede ser capturado en esta seccin
4.6.Datos Generales (+m2)

En sta se ingresan datos generales del inmueble
26
P40
27
5. ANTEPRESUPUESTO DETALLADO POR ENSAMBLES DE COSTO

De hecho, sta es la capacidad ms poderosa e interesante de m2.
Ofrece un Antepresupuesto generado de manera automtica, mediante un procedimiento de clculo
proporcional
P31
P32
Es posible:
Aadir
28
Partidas
Conceptos Ensamble
De la Base de Costos
Propios del Usuario
Modificar
cantidades
Conceptos-ensamble
Partidas completas (elevadores)
Conceptos-ensamble
Reemplazar
Borrrar
5.1. Agregar Partida

Cuando se requiera adicionar una Partida al presupuesto generado, se da clic en aadir
crculo de Partida
y se marca el
Y a continuacin se escribe la descripcin de la Partida que se desea aadir, en el ejemplo OBRAS

EXTERIORES, si se escribe en minsculas, quedar diferenciada en el reporte de Presupuesto y por tanto se
identificar como Partida adicionada por el Usuario.
5.1.1. Borrar Partida

Esta facilidad
permite incluso manejar:
Inmueble es Obra Negra borrando de un presupuesto todo excepto Cimentacin Y Estructura
Remodelaciones: borrando todo excepto las Partidas que se contemple incluir.
5.2.Agregar Conceptos por Catlogo General

5.2.1.Bsqueda de Conceptos
Para localizar un Concepto-ensamble de costo de la base de datos que posee m2 , se da clic en el botn
buscar
29
que permite tres opciones, de las cuales la ms til es la segunda, bsqueda por descripcin, en el ejemplo
se desea buscar una Losa 40 cm de espesor por lo que se teclea Losa 40
que resulta en encontrar el siguiente ensamble en la base de costos
en otro ejemplo y suponiendo se buscan albercas, se teclea en el cuadro de descripcin a buscar la palabra
trunca incluso albe, resultando que m2 encontrar todo los conceptos en cuya descripcin se tenga la
cadena de letras albe:
que si se elige el rengln correspondiente al ltimo ensamble que aparece en la anterior pantalla y se le
selecciona marcando con v en la columna de extremo derecho paso y se da clic al botn OK aceptar,
quedar incorporado a la partida del presupuesto en la que se estaba ubicado previamente,
30
que al darle una cantidad (1 uno en el caso), su importe producto de precio por cantidad ya quedar
adicionado al presupuesto ($183,937)
5.2.2. Agregar Conceptos del Usuario
Para adicionar Conceptos-propios del Usuario,

Y se selecciona Concepto + Catlogo General
y clic en aadir en la pantalla que sigue, dando Clave de Usuario (nicho3), unidad (lote), Costo Unitario (no
precio = $100,000), la descripcin correspondiente (Nicho de 1.10 x 0.80 m con escultura integrada) y
finalizando con OK aceptar
31
Importante: Los conceptos de Usuario se dan de alta a COSTO Unitario no a Precio Unitario
despus no olvidando dar grabar , seleccionar con v en la columna de extremo derecha paso, dando
OK aceptar y aparecer incorporado al final de la lista de conceptos ensamble:
y al dar OK Aceptar, se incorporar al Presupuesto justo en la Partida en la que se encontraba posicionado

el Usuario (Obras Exteriores) y solo habr que indicar la cantidad para que opere en producto de Precio
(Costo unitario $100,000 por Factor de Indirectos y Utilidad de Contratista 1.24 ) por Cantidad generando el
importe que corresponda:
32
5.3. Agregar Conceptos por Partida

Otra forma de agregar conceptos-ensamble desde la base de costos de m2 es dando clic en aadir,
Concepto y Por Partidas
Los Conceptos-Ensamble de la Base de Costos de m2, se encuentran ordenado en una organizacin o

estructura en un primer nivel de 12 Frentes:
y un segundo nivel de Partidas que integran cada frente, por ejemplo del Frente Construccin Interior se
elige la Partida Recubrimientos Interceramic y aparecen en la parte baja un conjunto de conceptosensamble disponibles en la base de costos, de los que se habr(n) de seleccionar con v en la columna paso
a aquellos que se desee incorporar, finalmente dando clic en el botn OK aceptar:
33
con lo que queda tal concepto ya en el presupuesto, dando como cantidad 3,399 m2
5.4. Borrar un Concepto

Para eliminar un concepto del presupuesto, solo debe colocar el cursor en ste y teclear el botn de borrar
34
con el requerimiento de ratificar o rectificar la decisin de dar de baja el concepto.
5.5. Grabar
Como anteriormente se ha recomendado, habr que teclear el botn de grabar y salir.
6. REPORTES
Para hacer reportes se tienen las opciones
en la que Preliminar es una vista previa por pantalla, e Imprimir, como su nombre lo dice, imprime a
papel o pdf (imagen, Acrobat destiller), dependiendo de la impresora que se haya predefinido como por
default en el panel de Control de Impresoras.
Respecto a las opciones de Avalo, Presupuesto o Resumen, presentamos esta ltima
6.1. Reporte Resumen

Consistente en el sumario del Presupuesto:
35
6.2. Reporte de Presupuesto

Es como ya se mencion la funcin y el reporte ms valiosos del Sistema m2, ya que entrega un Presupuesto
que sustenta el valor al que se lleg, reflejando en la medida de lo posible, el tiempo dedicado, la informacin
disponible y la experiencia del Usuario, las caractersticas especficas del caso que se valoriza:
Cimentacin
Estructura
Cubierta Exterior
Construccin Interior (Acabados)
Sistemas mecnicos Instalaciones Hidrosanitarias, Aire
Sistemas Elctricos y Comunicaciones
Especialidades (albercas, etc.)
Elevadores y Movimiento
Obras Exteriores
Condiciones Generales (proyecto, licencias, imprecisin, IVA en habitacional)
36
la segunda pgina,
37
la tercera pgina
en donde puede verse que se borr el rengln de Alfombra y se agreg el de Piso de Loseta cermica 30x30
Flagstone y al final el total:
38
6.3. Reporte de Avalo
mismo que incluye factores de afectacin, adiciones, el demrito por edad y conservacin y el valor de
terreno.
6.4. Salir de Reportes

Como se ha mencionado, al finalizar cada paso debe darse salida apropiada
con el botn Regresar
39
8. UTILERIAS
En la Pantalla Inicial
el cuarto botn contiene las utileras del sistema:
8.1. Copia de Seguridad - Respaldos

Como parte sustantiva de una buena operacin del sistema, se tiene a la prctica de sacar Respaldos que
previenen una eventual prdida de la Informacin.
en la q solicita dar un nombre al respaldo, se sugiere nombrar con una fecha tal como: 51111 (respaldo del
11 de Noviembre de 2005)
y dando clic en el botn respaldar se inicia el proceso mostrando una pantalla como
ubicndose el respaldo en la carpeta C:m2/respaldo
40
de donde el Usuario habr de guardar en disco aparte por seguridad
8.2. ACTUALIZACION DE LA BASE DE COSTOS

Para actualizar la base de modelos y ensambles de costo del sistema se requiere de 2 pasos
Bajar la Actualizacin del Site
Correr la Utilera de Actualizacin
8.2.1.Bajar Actualizacin del site

Para actualizar la base de ensambles de costos y los modelos del sistema m2, se requiere ir al site
www.varela.com.mx, entrar a la seccin m2
y en la parte baja de sta dar clic a descargar la ltima actualizacin
y se inicia el proceso
dar guardar (save) en carpeta de Mis documentos con algn nombre (m2 respaldos y actualiza)
41
y avisar al finalizar la descarga (download). Tal archivo descargado, est enzipado, por lo que hay que
proceder a abrirlo y se tendrn 6 archivos y???.???,
mismos que habr que seleccionar, copiar y pegar en c:m2/datos
reemplazando los previamente existentes

8.2.2. Actualizar la Base de Costos en el Sistema m2
Se entra el sistema y en la pantalla principal
se da clic al botn de utileras
y empieza el proceso
42
aparecer en vez de 507 (Julio de 2005) y la fecha, las correspondientes a la actualizacin.

y al terminar
por nica ocasin dar clic en salir x
Advertencia No usar este recurso x en ningn otro caso, usar siempre
9. PROBLEMAS Y SOLUCIONES
9.10. Omitir dar la cantidad de Metros Cuadrados Construidos
En tal caso, aparece el VRN en ceros por lo que enviar el siguiente mensaje:
para lo que se recomienda desinstalar el Sistema m2 con el procedimiento usual de windows que se describe
a continuacin:
de Settings se opta por Control Panel,
43
se selecciona Add or remove Programs
y se da clic en el cono superior derecho de Add or Change Programs, con lo cual quedar desinstalado el m2.
Posteriormente, se vuelve a instalar.
9.3. El Sistema no responde

En tales situaciones, dar CTR+ALT+DEL (o SUPR), lo cual llevar al Windows Task Manager, en donde se
seleccionar m2.exe y se dar clic en end process para finalizar.
44
10. EJERCICIOS ILUSTRATIVOS
TIP ms importante de todos:
La prctica hace al Maestro
En este captulo se pretende ofrecer al Licenciatario una gama de aplicaciones que le ayuden a explotar mas
rpida y eficientemente esta herramienta, as como a transmitir ideas para que ante diferentes situaciones
(preinversin, avalo) o enfoques (un solo apartamento, edificio completo) o normativas (SHF, INDAABIN),
se adapte en clculo y factores a considerar.
10.1. Departamento Individual acorde con Norma SHF

Se propone hacer un avalo de un departamento categora VII -VIC equivalente a clase 5 -SHF, desde vista
principal
se elige:
Luego agregar nuevo avalo o antepresupuesto:
Eligiendo Tipo: Departamentos (o apartamentos), categora VII (= lujo= clase 5 -SHF), el modelo
DPTO VII- 4N CLASE SH5-DF5 125 m2 PLURIFAM con doble clic (4 niveles = de 3 a 5 niveles) y
superficie del caso que se estudia m2, 150 m2 :
Se da OK y el resultado preliminar es:
Para dar la descripcin del inmueble o proyecto con el botn +-m2,

TIP: incluso pudindose modificar la cantidad de metros cuadrados de superficie a 160 m2 por
ejemplo:
45
Y tener un nuevo valor con las descripciones Departamento 402, mismo que debido a redondeo no vara
proporcionalmente:
Ahora habr que afinar tal avalo-anteppto para adecuarlo a las condiciones especficas de caso, por
ejemplo la cimentacin estructura, acabados e instalaciones, usando el botn:
Que es la funcin ms poderosa del m2:
Se propone cambiar en primera instancia de esta primer vista del antepresupuesto:

a.
La cimentacin de 21 m2 de area de desplante proporcional, ya que el departamento en cuestin es

de dos niveles.
Que se logra con solo cambiar el valor de la celda cant de 42 a 21, modificndose el importe de $39,774 a
$19887
b. La seccin de las columnas por 40x40 y su cantidad de 29 m a 18 m
TIP: para que la insercin (agregar) de un nuevo concepto quede ubicada en la partida deseada
(Superestructura), habr que colocar el cursor en cualquier rengln de dicha partida y ste se ubicar al final
de la misma.
Dando clic en botn inferior de agregar, o concepto, o por partida, frente superestructura, partida
columna cuadrada, elegir rengln clase I, cpto (concepto) 1038 Columna concreto 40x40, poner v
en cuadrito derecho y OK aceptar.
46
Con lo cual aparecer ste, debindose eliminar el anterior (1041 Columna 50x50)
Poniendo la cantidad de columna de 40x40 con 18 m. (= 2 col. x 6m x 100% + 2x6m x 50% compartidas o
comunes)
c.
Incluir una escalera interior de la vivienda, la cual no es indiviso ni comn, con operacin anloga
de: Dando clic en botn inferior de agregar, o concepto, o por partida, frente superestructura,
partida escaleras, elegir rengln clase I, cpto (concepto) Escalera acero 90 cm, poner v en
cuadrito derecho y OK aceptar.
Para que aparezca en el antepresupuesto y se le ponga cantidad (=1 tiro)
47
Modificndose el valor inicial de la Partida Subestructura de $318,512 a $297,732

y
d. El recubrimiento exterior de granito por una cantera y su cantidad de 14 m2 a 6 m2, como
cantidad imputable a la vivienda del caso.
Eliminndose primero los conceptos: granito, ventanas (cpto #2692 y los otros dos), 515 aplanado (en
exteriores), modificando la cantidad de muro (#2664) de 100 m2 a 48 m2 (6 m2 + 14mx6mx50%
compartido-comn) y la 758 impermeabilizacin de 42m2 a 20m2 (proporcional):
Y agregando el recubrimiento de cantera y la cancelera de aluminio-vidrio
10.1. Edificio de 100 Departamentos no sujeto a norma SHF

A diferencia del anterior ejercicio, ste considera todo un conjunto de 100 departamentos categora VII -VIC
equivalente a clase 5 -SHF o clase 5 GDF,
Se elige agregar un nuevo presupuesto, tipo de obra, categora clase VII semilujo, el modelo asociado como
ms parecido a VII 8N (8 niveles) y por ltimo la cantidad de metros cuadrados (rea privativa) del conjunto:
100 departamentos de 108 m2 en promedio, totalizan 10,800 m2
Que al dar ok da el resultado:
48
Para dar sus datos se usa el botn +m2, y capturando los datos, al menos del primer campo y continuar con
una serie de teclazos intro o tabulador, para culminar
49
11. FUNCIONES COMPLEMENTARIAS

Como su nombre lo indica, en este captulo se tratarn funciones aunque secundarias, con cierta
aplicabilidad a tareas como los Avalos Catastrales.
11.1 DETERMINACIN DE CLASE CATEGORA DE CONSTRUCCIN Procedimiento

Varela
Un clasificador especial denominado Varela2, el que posee ciertas caractersticas compatibles con las 7
Clases de la SHF (Sociedad Hipotecaria Federal) o las 7 de la TGDF(Tesorera del Gobierno del DF)
Si se elige este ltimo aparece la pantalla P06, que contiene 3 secciones:
11.11.Seccin 1. Binaria (0 1)
Cimentacin
Superestructura
Condiciones Generales
En donde como su nombre indica solo se tiene que llenar con 1 (uno) en cada columna y rengln sin duplicar
condiciones.
P06
11.12.Seccin 2. Porcentual (0 1)
Acabados
DR Derechos Reservados
50
Cubierta Exterior Fachadas
Ventanera
Recubrimientos Interiores
En donde debe distribuirse porcentualmente las calidades-costo de los acabados, segn la siguiente
categorizacin
+ (ms) Barata
Barata
Bajo
Intermedio
Alto
Caro
+ (ms) Caro
Por ejemplo 60% Intermedio, 30% Alto y 10% Caro.

Y de manera Anloga para
Instalacin Elctrica
P07 Verificar que sumen 100 % horizontalmente
11.13.Seccin 3. Cantidades
51
Mecnicas
o
Nmero y clase de Baos
reas Complementarias
o
Nmero y clase/costo de Baos
Vestidores
Cuarto de Servicio
En donde debe distribuirse cuantitativamente las calidades-costo de los baos y vestidores, segn la
categorizacin anterior (+barata, etc)
A continuacin se presenta un ejemplo completo:
P08
En el cual result que es Clase 5.
52
BIBLIOGRAFIA
Varela, A. Leopoldo:
Costos por Metro Cuadrado de Construccin, Volmenes I (Metodologa) y II (Modelos). Costos

de Construccin y Edificaciones
Costos de Construccin Pesada (3 Volmenes)
Costos de Construccin Industrial
Ingeniera de Costos Teora y Prctica en Construccin
Peimbert, Juan B.:
Costos y Presupuestos de Instalaciones:

o
Hidrosanitarias
Elctricas y Aire Acondicionado
Editoriales Compuobras (1992-1995), Bizma MR Southam-CMDG (1996-2003), Intercost (2004-) y Varela

Ingeniera de Costos (2005-). Mxico.
53

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Ing. Leopoldo Varela Alonso1

Director de Varela Ingeniera de Costos e

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El Contenido de este Instructivo se basa en la Metodologa, Frmulas, Factores, Tablas y Criterios

VARELA INGENIERIA DE COSTOS SA DE CV

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Es una herramienta para hacer Antepresupuestos y Valores de Reposicin de Construcciones

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Ing Leopoldo G Varela Alonso

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6.3. Reporte de Avalo ..................................................................................................................39

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1.2. Instalacin del Sistema

Se coloca el CD del sistema en la unidad lectora correspondiente y aparecer la siguiente pantalla

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debiendo quedar necesariamente en:

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1.2.2. Instalacin desde Internet (se requiere licencia)

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aparecer la pantalla de clave

misma en la que se tiene los botones de:

Libro extendido (140 modelos)

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Abrir (un nuevo avalo o antepresupuesto)

Actualizar cargar una actualizacin trimestral)

Borrar un avalo anterior (ubicados en ventana)

4.1. Abrir -un nuevo Anteppto o Avalo

4.1.1. TIPOS DE OBRA

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4+6 categoras (Clases)

Local Comercial (con acabados)

5 Subtipos / categoras (Clases)

2 Subtipos/ categoras (Clases)

2 Subtipos/ categoras (Clases)

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. Derechos Reservados. Prohibida su Reproduccin o Transmisin.

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Se presenta en el Captulo 11, por ser una funcin secundaria.

Determinada la Clase o Categora

4.1.3. Modelos Asociados

4.1.4. Parmetro de Superficie Construida o Funcional

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4.2. FACTORES, ADICIONES Y DATOS GENERALES, VALOR NETO,

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4.3. FACTORES DE AFECTACION

tiene la facilidad de aplicar factores de afectacin al costo determinado previamente.

4.3.1.Factor de Interciudad FIC - Localidad

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dando clic despus en grabar

4.3.2.Factor de Nmero de Pisos FNP

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4.3.3.Factor de Altura de Entrepiso FAE

4.3.4.Factor de Silueta en Planta FSP

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4.3.5.Factor de Zona Ssmica

dando clic despus en grabar

4.3.6.Factor de Capacidad de Suelo FCS

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dando clic despus en grabar

4.3.7.Factor de Economa de Escala FEE