CREDITUL IPOTECAR

VII. Studiu de caz

VII.I. Creditul Ipotecar Persoane fizice1

A.Informaţii generale:

- Public ţintă: Persoane fizice.

- Moneda: RON, EUR, USD.
- Descriere: Credit acordat persoanelor fizice pentru achiziţionarea unei
locuinţe.
- Suma minimă: 75% din preţul locuinţei.
- Suma maximă : 400.000 EURO.
- Perioada minimă: 72 luni (6 ani).
- Perioada maximă: 360 luni (30 de ani)
- Facilităţi:
• posibilitatea intrări în posesia banilor în ziua în care se semnează
actele.
• fără taxă de analiză a dosarului.
• fără girant.
- Perioada de graţie: -.
- Modalităţi de plată: -.
- Modalităţi de acordare: -.

B.Costuri:
- Dobânzi: Variabilă = 13,5 %.
- Comisioane:
• Acordare = 1,2 % (se aplică la început, la sold).
• Acordare = 420 RON (se aplică la început).
• Rambursare anticipată = 4 %.
• Administrare cont curent = 10,5 RON (se aplica anual).
• Administrare cont curent = 10,5 RON (se aplica anual).
• Înscriere în arhiva electronică = 70 RON (se aplică la început).

1
http://www.vreaucredit.ro/credite-persoane-fizice/maxiplus-extra-credit-nevoi-
personale-cu-ipoteca-ron-bcr-I67S1

1
 CREDITUL IPOTECAR

C.Condiţii de acordare:
- Vârsta minimă: 21 ani. Pentru a obţine un credit ipotecar trebuie să avem
vârsta minimă de 18 ani (în cazul unor bănci, precum Piraeus Bank) sau 20
de ani (Banca Românească).
- Vârsta maximă: 65 ani (B.C.R.) sau 69 ani (B.R.D.).
- Vechime la locul actual de muncă minim: 3 luni.
- Vechime totală în muncă: -.
- Vechime angajator: -.
- Alte condiţii: -.
- Aport propriu: -.
- Cetăţeni străini (neresidenţi): nu.
- avans: minim 25% din costul imobilului ce face obiectul creditului, dar să
nu uităm că Alpha Bank România prin creditul Alpha
Housing va reduce avansul de la un minim de 25% la un maxim de 15%
pentru toate creditele ipotecare-imobiliare Alpha Housing. În conditiile în
care valoarea evaluată a imobilului este mai mare decât valoarea sa de
achiziţie, avansul necesar acordarii creditului poate ajunge până la 0%
începând cu 14 mai tocmai pentru că BNR a dat avizul pentru primul
credit cu avans zéro, creşterea de până la 65% a gradului maxim de
îndatorare acceptat de bancă pentru oricare dintre creditele oferite2 şi tot
ALPHA BANK ROMANIA a lansat primul credit ipotecar / imobiliar în
România în anul 2001.
- termen de rambursare: max 30ani.
- rata totală lunară (credit + dobânda) nu poate depăşi 35% din veniturile
lunare certe ale solicitantului.
- Garanţii:
• Iipoteca de rang I asupra unei proprietăţi nou-achiziţionate
aflate în proprietatea solicitantului sau a părinţilor acestuia.
 Cesionarea venitului pentru aplicantul principal.
2
http://www.alphabank.ro/ro/media/vizualizare_articol.php?id=99 si
http://www.zf.ro/articol_123505/bnr_a_dat_avizul_pentru_primul_credit_cu_avans_zero.html

2
 CREDITUL IPOTECAR

• Asigurarea proprietăţii pentru toate riscurile cesionată în favoarea

băncii.
• Asigurare de viaţă pentru solicitant cesionată în favoarea băncii.
 veniturile nete lunare realizate de solicitant.

 cesiune de creanţă asupra drepturilor de încasat din contractul de

asigurare.

E.Principalele documente necesare la momentul solicitării creditului:

• Actele de identitate ale solicitantului, ale soţului / soţiei /

partenerului şi ale co-debitorului (dacă este cazul).
Copia BI/CI trebuie confirmată ca fiind conformă cu originalul la
notarul pubilc şi semnată de către ofiţerul de credit/consultantul de credit.
• certificat de căsătorie (dacă este cazul).
• Dovada veniturilor:
- Adeverinţa de salariu – formular standard completat şi semnat de
angajator (persoană autorizată).
- Documente doveditoare pentru veniturile din bonusuri (permanente
sau variabile) şi / sau comisioane din vânzări:
Adeverinţa de salariu detaliată, specificând venitul brut şi net pentru
ultimele 6 luni sau
Fluturaşii de salariu pentru ultimele 6 luni semnaţi şi ştampilaţi de
angajator (persoană autorizată) sau
Copie certificat a “Ştatului de plată” pentru ultimele 6 luni.
• contracte care atestă veniturile.
• Copie a cărţii de muncă (primele 2 şi ultimele pagini care dovedesc
vechimea în muncă în ultimul an) semnată şi ştampilată de angajator
pe fiecare pagină cu menţiunea “conform cu originalul”.
• o factură de utilităţi.
• antecontract de vânzare/cumpărare autentificat.
• copia actelor de proprietate a imobilului ce va fi finanţat prin credit:
-Actul de proprietate asupra terenului pe care va fi ridicată construcţia.
-Titlul de proprietate asupra imobilului ce va ipotecat (ca şi garanţie
suplimentară dacă există).
• Dacă sa contractat anterior credite cu alte
institutii financiare (altele decat creditul
refinanaţat), trebuie să se furnizeze un document
(poate fi: copie dupa contractul de credit, graficul de

3
 CREDITUL IPOTECAR

rambursare sau o notificare a instituţiei finanaciare) din

care sa reiasă:
 suma iniţială a creditului / soldul creditului.
 perioada de creditare.
 rata anuală a dobânzii / rata creditului.
 Documente aferente creditului refinanţat:
+ Contract de credit şi graficul de rambursare
+ Contract de ipotecă încheiat cu cealalată bancă
+ Extras de cont (din care să reiasă soldul) şi istoricul pe ultimele 6 luni
ale creditului refinanţat.
• Declaraţia pe proprie răspundere, conform legii, privind valoarea
angajamentelor de plată existente la data solicitării creditului
(contracte de credit, contracte de leasing, contracte de cumpărare a
unor bunuri de folosinţă îndelungată) şi în legătură cu eventualele
litigii cu terţe persoane (Anexa Declaraţie-Acord).
• Asigurarea proprietăţii pentru toate riscurile cesionată în
favoarea băncii menţinută pe întreaga periaodă a creditului, suma
asigurată este cel puţin egală cu valoarea evaluată estimată (egală cu
preţul de achiziţie) de un evaluator agreeat de Bancă (terenul nu se
asigură).
 Contract de garanţie reală mobiliară pe depozit colateral
(dacă este cazul).
• Asigurare de viaţă pentru solicitant cesionată în favoarea băncii
menţinută pe întreaga periaodă a creditului, aceasta trebuie să acopere
decesul din orice cauză şi invaliditatea permanentă, totală şi parţială
din accident.
• Cerere de credit (incluzând declaraţia privind angajamentele de plată
şi litigiile cu terţii). Format standard tip B.C.R. ; trebuie completat şi
semnat de către solicitant şi soţ/ soţie/ partener.
• Cerere de credit (Anexa 1 pentru co-debitor).Format standard tip
B.C.R.; trebuie completat şi semnat de către codebitor soţul/soţia
acestuia dacă este cazul.
De exemplu, dacă veniturile dumneavoastră nu sunt suficiente pentru
a contracta un credit de la una dintre băncile de mai sus, HVB-Ţiriac
acceptă pentru calculul eligibilităţii dumneavoastră şi veniturile
partenerului de viaţă, chiar dacă nu sunteţi căsătoriţi, aşa cum solicită
celelalte bănci. De asemenea, BRD acceptă codebitori, neavând o limită
maximă, mergând până la gradul IV de rudenie, facilitate care ar putea să
vă ajute foarte mult, mărindu-vă şansele de a contracta un împrumut.

4
 CREDITUL IPOTECAR

• Acorduri interogare Centrala Riscurilor Bancare şi Biroul de Credit.

Format standard; solicitantul, sotul/soţia/partenerul şi co-debitorul vor
completa şi semna fiecare câte un exemplar puse la dispoziţia
solicitantului de către unitatea bacară unde se solicită creditul.
• Acorduri interogare Centrala Incidentelor de Plăţi. Format standard;
solicitantul, sotul/soţia/partenerul şi co-debitorul vor completa şi
semna fiecare câte un exemplar puse la dispoziţia solicitantului de
către unitatea bancară unde se solicită creditul.
• Să realizeze punctajul minim impus de sistemul de evaluare a riscului
- Credit Scoring. Stabilirea criteriilor uniforme de apreciere a
clientelei (scoring) este metoda evaluării prin punctaj. Aceasta
metodă se poate utiliza, în special, în cazul creditelor pe termen scurt
(pentru finanţarea cumpărării unor bunuri de folosinţă îndelungată) şi
a creditelor pe termen lung (pentru cumpărarea, construirea sau
modernizarea unor imobile) pentru a evalua bonitatea persoanei fizice
si eligibilitatea ei.3

STUDIU DE CAZ PRIVIND ACORDAREA UNUI CREDIT

IPOTECAR DE CĂTRE BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ
UNEI PERSOANE FIZICE

Studiul de caz avut în vedere prezintă modul de analiză, aprobare şi

acordare a unui credit ipotecar pe termen de 15 ani (180 luni) pentru
achiziţionarea unui imobil –apartament compus din 2 camere, credit în sumă
de 18.700 €, acordat de către Banca Comercială Română, sucursala
Bucureştii Noi, solicitantul fiind persoana fizică Stancu Alex, domiciliată în
Bucureşti, bdul.Decebal, nr.8, bl.I8, ap.23, sector 3.
Banca Comercială Română acordă credite ipotecare în lei sau valută,
persoanelor fizice care realizează venituri lunare certe sau persoanelor
juridice care au ca obiect de activitate construirea, reabilitarea, consolidarea
sau extinderea imobilelor cu destinaţie locativă, industriale sau comerciale

3
http://www.scoring.ro/scor-credit.php

5
 CREDITUL IPOTECAR

precum şi persoanele juridice care doresc să construiască locuinţe de

serviciu sau de intervenţie pentru salariaţii lor.
În scopul obţinerii creditului ipotecar solicitat pentru achiziţionarea
unui apartament cu 2 camere de către Stancu Alex, aceasta întocmeşte un
dosar ce cuprinde următoarele documente:
• cerere de creditare tip (anexă tip B.C.R.) şi cerere consultare a
Centralei Riscurilor Bancare puse la dispoziţia solicitantului de către
unitatea BCR.
• copia actului de identitate.
• adeverinţă de salariu de la locul de muncă la care este angajat ca
economist cu contract de muncă pe o perioadă nedeterminată la S.C.
“Petrol İmport –Export” S.A, completată fără ştersături, modificări şi
cu o singură culoare (anexa tip B.C.R.).
• copia xerox a cărţii de muncă;
• declaraţia pe proprie răspundere, conform legii, privind valoarea
angajamentelor de plată existente la data solicitării creditului
(contracte de credit, contracte de leasing, contracte de cumpărare a
unor bunuri de folosinţă îndelungată) şi în legătură cu eventualele
litigii cu terţe persoane (Anexa Declaraţie-Acord).
• copia actului de proprietate asupra imobilului ce face obiectul
vanzării.
• declaraţia pe proprie răspundere a vanzătorului că imobilul
respectiv ne este revendicat şi că nu există litigii în legătură cu acesta
(Anexa Notă De Constatare).

6
 CREDITUL IPOTECAR

În vederea acordării creditului, banca prin ofiţerul de credit a realizat o

serie de analize şi evaluări în ceea ce-l priveşte pe posibilul împrumutat
Stancu Alex.
Se constată astfel, că solicitanta se încadrează în categoria persoanelor
care pot beneficia de credit pentru achiziţia imobilului, îndeplinind condiţiile
legale (este o persoană fizică majoră, cu cetăţenia romană şi domiciliază în
România) precum şi cele prevăzute de normele interne de creditare ale
Băncii Comerciale Române.
Ofiţerul de credite al BCR întocmeşte bugetul de venituri şi cheltuieli
al solicitantului Stancu Alex:

BUGETUL DE VENITURI ŞI CHELTUIELI

Salariul net: 23.145.620

Consum alimentar: 3.000.000
Mărfuri nealimentare: 600.000
Cheltuieli gospodăreşti: 3.000.000
Alte cheltuieli: 600.000
Rata lunară totală de rambursat:
 rată credit
183 EUR * 37.000 =6.771.000
 rată dobândă

Venituri: 23.145.620 Cheltuieli: 13.971.000

Excedent: 23.145.620-13.971.000 = 9.174.620 ≈ 39, 64%.

Se constată astfel, că există un excedent de aproximativ 40% din care

se poate acoperi rata de credit şi dobânda aferentă.
Ofiţerul de credit a efectuat analiza situaţiei clientului conform celor
13 criterii cuprinse în sistemul CREDIT SCORING, după cum urmează:

7
 CREDITUL IPOTECAR

BANCA COMERCİALĂ ROMÂNĂ

Sucursala Bucureştii Noi

SCORING DE APRECIERE A PERSOANEI FIZICE

STANCU ALEX

Solicitant: Stancu Alex. Nr. cerere: 01/05/2005

Suma solicitată: 18.700 EUR Rata lunară: 183EUR
Nr. Nr.puncte
Aprecierea
crt. Criteriul obţinute
0 1 2 3
*vilă/casă proprietate
*apartament proprietate
3
personală
1 Locuinţa clientului
*vilă/apartament propritatea
părinţilor
*chirie
*mai mult de 5 ani 4
*de la 3 la 5 ani
Durata rezidenţei la
2 *de la 1 la 3 ani
aceeaşi adresă
*de la 6 luni la 1 an
*de la 0 la 6 luni
3 Nivelul de pregătire(studii *postuniversitare
atestate cu diplomă) *superioare 5
*postliceale
*medii
*profesionale

8
 CREDITUL IPOTECAR

*şcoala generală
*casatorit(ă)
4 Situaţia familială *vaduv(ă)/celibatar(ă)/divorţat(
0
ă)
*0 persoane
Numărul de persoane în *1 persoană 2
5
întreţinere *2 persoane
*3 sau mai multe persoane
*mai mare de 5 ani 4
Durata lucrată în aceeaşi
*între 2 si 5 ani
instituţie (conform
6 *între 1 si 2 ani
menţiunilor din cartea de
*mai mică de 1 an
muncă)
*pensionar
*nu
7 Telefon *fix
*mobil 2
*nu depăşeşte perioada de timp
2
rămasă până la pensionare
8 Perioada de creditare
*depăşeşte perioada de timp
rămasă până la pensionare
*peste 50% din valoarea
investiţiei
*între 26% si 50% din valoarea
9 Aportul propriu 1
investiţiei
*pană la 25% din valoarea
investiţiei
*nici una
Referinţe financiar- *credite angajate/card credit
10
bancare *card debit 2
*depozit si credit
*peste 20.000.001
Venitul net lunar al *10.000.001-20.000.000 4
11 solicitantului (exprimat în * 7.500.001-10.000.000
lei) * 5.000.001- 7.500.000
* 2.500.001- 5.000.000
*cumpărare locuinţă 0
12 Scopul creditului ipotecar *modernizare
*construire
13 Garanţii *depozit bancar

9
 CREDITUL IPOTECAR

*ipotecă 1
TOTAL PUNCTAJ 30

Din acest document reiese faptul că solicitantul Stancu Alex în varstă

de 23 de ani este licenţiat la Academiei de Studii Economice -Facultatea de
Finanţe, este divorţat cu 1 copil minor, este proprietar unui apartament situat
în bdu-l Decebal, nr.8, bl.I8, ap.23, sector 3, adresă la care domiciliază de
peste 5 ani.
Locul de muncă al solicitantului este acelaşi de peste 8 ani, fiind
încadrat cu contract pe o perioadă nedeterminată ca economist la societatea
“Petrol Export-Import” S.A. din Bucureşti.
Din adeverinţa de salariu eliberată de unitatea angajatoare reiese că
solicitantul are un salariu net lunar în sumă de 23.145.620 lei, acesta
reprezentând venit cert cu caracter de permanenţă, iar în conformitate cu
adeverinţa de salariu nefiind grevat de nici un fel de alte reţineri. Conform
normelor de creditare ale Băncii Comerciale Române, rata maximă lunară
admisă nu va putea depăşi 35% din acest venit.
Prin intermediul Centralei Riscurilor Bancare şi a Centralei
Incidentelor de Plăţi se verifică posibilele datorii pe care le poate avea
solicitantul, constatându-se că nu există alte angajamente.
Datorită faptului că scoringul indică un punctaj total de 30 puncte ceea
ce depăşeşte 16 puncte (condiţie minimă pentru contractarea unui credit)
cererea este propusă spre aprobare.
Ratingul de credit fiind de 30 puncte, acesta este încadrat în categoria
B ( II ), cu prioritate la încheierea contractului de credit.
Cu ocazia realizării scoringului, solicitantei i se întocmeşte şi
următorul GRAFIC DE RAMBURSARE CREEDIT:

10
 CREDITUL IPOTECAR

Nr. Data Rata Totală lunară din Rata Rata lunară de Sold
ratei calendaristică a antecalc. (EURO) care: lunară de dobândă= ct.cred.
scadenţelor. credit RT-RC.
1 17.07.2005 183 52.22 130.78 18,647.78
2 17.08.2005 183 52.58 130.42 18,595.20
3 17.09.2005 183 52.95 130.05 18,542.25
4 17.10.2005 183 53.32 129.68 18,488.93
5 17.11.2005 183 53.69 129.31 18,435.24
6 17.12.2005 183 54.07 128,93 18,381.17
7 17.01.2006 183 54.45 128.55 18,326.72
8 17.02.2006 183 54.83 128.17 18,271.89
9 17.03.2006 183 55.21 127.79 18,216.68
10 17.04.2006 183 55,6 127.4 18,161,08
11 17.05.2006 183 55.99 127.01 18,105.09
12 17.06.2006 183 56.38 126.62 18,048.71
13 17.07.2006 183 56.77 126.23 17,991.94
14 17.08.2006 183 57.17 125.83 17,934.77
15 17.09.2006 183 57.57 125.43 17,877.20
16 17.10.2006 183 57.97 125,03 17,819.23
17 17.11.2006 183 58.38 124.62 17,760.85
18 17.12.2006 183 58.79 124.21 17,702.06
19 17.01.2007 183 59.2 123.8 17,642.86
20 17.02.2007 183 59.61 123.39 17,583.25
21 17.03.2007 183 60.03 122.97 17,523.22
22 17.04.2007 183 60.45 122.55 17,462.77
23 17.05.2007 183 60.87 122.13 17,401.9
24 17.06.2007 183 61.3 121.7 17,340.6
25 17.07.2007 183 61.72 121.28 17,278.88
26 17.08.2007 183 62.16 120.84 17,216.72
27 17.09.2007 183 62.59 120.41 17,154.13
28 17.10.2007 183 63.03 119.97 17,091.1
29 17.11.2007 183 63.47 119.53 17,027.63
30 17.12.2007 183 63.91 119.09 16,963.72
31 17.01.2008 183 64.36 118.64 16,899,36
32 17.02.2008 183 64.81 118.19 16,834.55
33 17.03.2008 183 65.26 117.74 16,769.29
34 17.04.2008 183 65.72 117.28 16,703.57
35 17.05.2008 183 66.18 116.82 16,637.39
36 17.06.2008 183 66.64 116.36 16,570.75
37 17.07.2008 183 67.11 115.89 16,503.64
38 17.08.2008 183 67.58 115.42 16,436.06
39 17.09.2008 183 68.05 114.95 16,368.01
40 17.10.2008 183 68.53 114.47 16,299.48
41 17.11.2008 183 69.01 113.99 16,230.47
42 17.12.2008 183 69.49 113.51 16,160.98

11
 CREDITUL IPOTECAR

43 17.01.2009 183 69.97 113.03 16,091.01

44 17.02.2009 183 70.46 112.54 16,020.55
45 17.03.2009 183 70.96 112.04 15,949.59
46 17.04.2009 183 71.45 111.55 15,878.14
47 17.05.2009 183 71.95 111.05 15,806.19
48 17.06.2009 183 72.46 110.54 15,733.73
49 17.07.2009 183 72.96 110.04 15,660.77
50 17.08.2009 183 73.47 109.53 15,587.3
51 17.09.2009 183 73.99 109.01 15,513.31
52 17.10.2009 183 74.5 108.5 15,438.81
53 17.11.2009 183 75.02 107.98 15,363.79
54 17.12.2009 183 75.53 107.47 15,288.26
55 17.01.2010 183 76.08 106.92 15,212.18
56 17.02.2010 183 76.61 106.39 15,135.57
57 17.03.2010 183 77.15 105.85 15,058.42
58 17.04.2010 183 77.69 105.31 14980.73
59 17.05.2010 183 78.23 104.77 14,902.5
60 17.06.2010 183 78.78 104.22 14,823.72
61 17.07.2010 183 79.33 103.67 14,744.39
62 17.08.2010 183 79.88 103.12 14,664.51
63 17.09.2010 183 80.44 102.56 14,584.07
64 17.10.2010 183 81 102 14,503.07
65 17.11.2010 183 81.57 101.43 14,421.5
66 17.12.2010 183 82.14 100.86 14,339.36
67 17.01.2011 183 82.71 100.29 14,256.65
68 17.02.2011 183 83.29 99.71 14,173.36
69 17.03.2011 183 83.88 99.12 14,089.48
70 17.04.2011 183 84.46 98.54 14,005.02
71 17.05.2011 183 85.05 97.95 13,919.97
72 17.06.2011 183 85.65 97.35 13,834.32
73 17.07.2011 183 86.25 96.75 13,748.07
74 17.08.2011 183 86.85 96.15 13,661.22
75 17.09.2011 183 87.46 95.54 13,573.76
76 17.10.2011 183 88.07 94.93 13,485.69
77 17.11.2011 183 88.68 94.32 13,397.01
78 17.12.2011 183 89.3 93.7 13,307.71
79 17.01.2012 183 89.93 93.07 13,217.78
80 17.02.2012 183 90.56 92.44 13,127.22
81 17.03.2012 183 91.19 91.81 13,036.03
82 17.04.2012 183 91.83 91.17 12,944.2
83 17.05.2012 183 92.47 90.53 12,851.73
84 17.06.2012 183 93.12 89.88 12,758.61
85 17.07.2012 183 93.77 89.23 12,664.84
86 17.08.2012 183 94.43 88.57 12,570.41
87 17.09.2012 183 95.09 87.91 12,475.32

12
 CREDITUL IPOTECAR

88 17.10.2012 183 95.75 87.25 12,379.57

89 17.11.2012 183 96.42 86.58 12,283.15
90 17.12.2012 183 97.09 85.91 12,186.06
91 17.01.2013 183 97.77 85.23 12,088.29
92 17.02.2013 183 98.48 84.54 11,989.81
93 17.03.2013 183 99.15 83.85 11,890.66
94 17.04.2013 183 99.84 83.16 11,790.82
95 17.05.2013 183 100.54 82.46 11,690.28
96 17.06.2013 183 101.24 81.76 11,589.04
97 17.07.2013 183 101.95 81.05 11,487.09
98 17.08.2013 183 102.66 80.34 11,384.43
99 17.09.2013 183 103.38 79.62 11,281.05
100 17.10.2013 183 104.1 78.9 11,176.95
101 17.11.2013 183 104.83 78.17 11,072.12
102 17.12.2013 183 105.56 77.44 10,966.56
103 17.01.2014 183 106.3 76.7 10,860.26
104 17.02.2014 183 107.05 75.95 10,753.21
105 17.03.2014 183 107.79 75.21 10,645.42
106 17.04.2014 183 108.55 74.45 10,536.87
107 17.05.2014 183 109.31 73.69 10,427.56
108 17.06.2014 183 110.07 72.93 10,317.49
109 17.07.2014 183 110.84 72.16 10,206.65
110 17.08.2014 183 111.62 71.38 10,095.03
111 17.09.2014 183 112.4 70.6 9,982.63
112 17.10.2014 183 113.18 69.82 9,869.45
113 17.11.2014 183 113.98 69.02 9,755.47
114 17.12.2014 183 114.77 68.23 9,640.7
115 17.01.2015 183 115.58 67.42 9,525.12
116 17.02.2015 183 116.38 66.62 9,408.74
117 17.03.2015 183 117.2 65.8 9,291.54
118 17.04.2015 183 118.02 64.98 9,173.52
119 17.05.2015 183 118.84 64.16 9,054.68
120 17.06.2015 183 119.67 63.33 8,935.01
121 17.07.2015 183 120.51 62.49 8,814.5
122 17.08.2015 183 121.35 61.65 8,693.15
123 17.09.2015 183 122.2 60.8 8,570.95
124 17.10.2015 183 123.06 59.94 8,447.89
125 17.11.2015 183 123.92 59.08 8,323.97
126 17.12.2015 183 124.78 58.22 8,199.19
127 17.01.2016 183 125.66 57.34 8,073.53
128 17.02.2016 183 126.54 56.46 7,946.99
129 17.03.2016 183 127.42 55.58 7,819.57
130 17.04.2016 183 128.31 54.69 7,691.26
131 17.05.2016 183 129.21 53.79 7,562.05
132 17.06.2016 183 130.11 52.89 7,431.94

13
 CREDITUL IPOTECAR

133 17.07.2016 183 131.02 51.98 7,300.92

134 17.08.2016 183 131.94 51.06 7,168.98
135 17.09.2016 183 132.86 50.14 7,036.12
136 17.10.2016 183 133.79 49.21 6,902.33
137 17.11.2016 183 134.73 48.27 6,767.6
138 17.12.2016 183 135.67 47.33 6,631.93
139 17.01.2017 183 136.62 46.38 6,495.31
140 17.02.2017 183 137.57 45.43 6,357.74
141 17.03.2017 183 138.54 44.46 6,219.2
142 17.04.2017 183 139.5 43.5 6,079.7
143 17.05.2017 183 140.48 42.52 5,939.22
144 17.06.2017 183 141.46 41.54 5,797.76
145 17.07.2017 183 142.45 40.55 5,655.31
146 17.08.2017 183 143.45 39.55 5,511.86
147 17.09.2017 183 144.45 38.55 5.367.41
148 17.10.2017 183 145.46 37.54 5,221.95
149 17.11.2017 183 146.48 36.52 5,075.47
150 17.12.2017 183 147.5 35.5 4,927.97
151 17.01.2018 183 148.54 43.46 4,779.43
152 17.02.2018 183 149.57 33.43 4,629.86
153 17.03.2018 183 150.62 32.38 4,479.24
154 17.04.2018 183 151.67 31.33 4,327.57
155 17.05.2018 183 152.73 30.27 4,174.84
156 17.06.2018 183 153.8 29.2 4,021.04
157 17.07.2018 183 154.88 28.12 3.866.16
158 17.08.2018 183 155.96 27.04 3,710.2
159 17.09.2018 183 157.05 25.95 3,553.15
160 17.10.2018 183 158.15 24.85 3,395
161 17.11.2018 183 159.26 23.74 3,235.74
162 17.12.2018 183 160.37 22.63 3,075.37
163 17.01.2019 183 161.49 21.51 2,913.88
164 17.02.2019 183 162.62 20.38 2,751.26
165 17.03.2019 183 163.76 19.24 2,587.5
166 17.04.2019 183 164.9 18.1 2,422.6
167 17.05.2019 183 166.06 16.94 2,256.54
168 17.06.2019 183 167.22 15.78 2,089.32
169 17.07.2019 183 168.39 14.61 1,920.93
170 17.08.2019 183 169.57 13.43 1,751.36
171 17.09.2019 183 170.75 12.25 1,580.61
172 17.10.2019 183 171.95 11.05 1,408.66
173 17.11.2019 183 173.15 9.85 1,235.51
174 17.12.2019 183 174.36 8.64 1,061.15
175 17.01.2020 183 175.58 7.42 885.57
176 17.02.2020 183 176.81 6.19 708.76
177 17.03.2020 183 178.04 4.96 530.72

14
 CREDITUL IPOTECAR

178 17.04.2020 183 179.23 3.71 351.49

179 17.05.2020 183 180.54 2.46 170.95
180 17.06.2020 183 170.95 1.2 0
32,684.15 18,700 13984.15

În aceste condiţii ofiţerul de credite întocmeşte un referat privind

cererea de credit a solicitantului Stancu Alex, propunând aprobarea
împrumutului în valoare de 18.700 €.

BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ

Sucursala sectorului 1

REFERAT PRİVİND ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR

ÎN SUMĂ DE 18.700 EUR PENTRU ACHIZIŢIONAREA UNUI
IMOBIL SOLICITAT DE dnu-l. Stancu Alex

1. Solicitant:
• STANCU ALEX legitimat prin C.I., seria GN, nr.35606.
• Adresa: b-dul Decebal, nr.8, bl.I8, ap.23, sector 3, Bucureşti.
• economist.
• unitatea: S.C. “Petrol import-export” S.A.
• salariul net: 23.145.620 lei.
2. Suma creditului solicitat: 18.700 EUR
3. Avans: 6.300 EUR
4. Obiectul creditului: cumpărarea apartamentului nr.36, Calea Vitan
nr.8, bl.J7, et.4, sect.3, compus din 2 (două) camere şi dependinţe în valoare

15
 CREDITUL IPOTECAR

totală de 25.000 EUR conform antecontractului de vânzare-cumpărare

autentificat sub nr.15478 la B.N.P. (Biroul Notarilor Publici4) “Tănase Aura”
5. Termen de rambursare: 180 luni (180 rate lunare).
6. Dobânda curentă: 8.39250 %/an.
7. Surse proprii: avansul în sumă de 6.300 EUR a fost achitat vânzătorilor
conform antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.15478 la
B.N.P. “Tănase Aura”.
Avansul de 6.300 € reprezintă 25% din preţul tranzacţiei specificat în
antecontractul de vanzare-cumpărare (şi anume 25.000€)
8. Rata totală de rambursare: 183 €
9. Încadrarea în condiţiile de creditare:
• volumul total al cheltuielilor din Bugetul de Venituri şi Cheltuieli al
familiei reprezintă cel mult 65% din volumul total al veniturilor: DA;
• rata totală de rambursat: 183 EUR(183 EUR*37.000 lei/EUR =
6.771.000 lei) la care se adaugă o marjă de depreciere a valutei de 20%
este cel mult egală cu 35% din veniturile nete lunare ale solicitanţilor;
• echivalentul în EUR (Euro) al salariilor solicitanţilor este determinată
astfel: 23.145.620 lei/37.000/EUR = 625,56EUR
• rata maximă la care se pot angaja solicitanţii este de: 625,56/2,4 =
260,65 EUR
• capacitatea de rambursare a creditului solicitat:183 EUR< 260,65 EUR
10. Analiza capacităţii de rambursare a creditului:
-Rata lunară de credit poate fi achitată de împrumutat din veniturile
proprii, respectiv rezultând un excedent de 45,6% adică 10.547.120lei

4
http://www.uniuneanotarilor.ro/?lang=ro

16
 CREDITUL IPOTECAR

-Rambursarea creditului se va face prin debitarea contului curent al

împrumutatului cu rata lunară în valoare de 183 EUR pe baza de notă
contabilă.
-Pentru persoana fizică Stancu Alex identificată prin C.I., seria GN,
nr.35606, s-a consultat baza de date a CRB în ziua de 04.01.2005 şi a
rezultat că nu figurează cu alte debite la B.C.R.
11. Garanţii asiguratorii:
 veniturile obţinute de împrumutatul Stancu Alex.
 ipoteca de rang I.
 cesiune de creanţă asupra drepturilor de încasat din următorul
contract de asigurare.
12. Propuneri:
Faţa de cele prezentate propun acordarea aprobării creditului solicitat de:
 valoare credit: 18.700 EUR;
 comision de gestiune: 0,5% din valoarea creditului;
 termen de creditare: 15 ani (180 rate);
 rata lunară totală de rambursat: 183 EUR;
 dobânda curentă: 8,3925%/an;
 garanţii:
*veniturile obţinute de împrumutat
*ipoteca de rang I;
*cesiune de creanţă.
13. Competenţa de aprobare: Comitetul Director al Băncii Comerciale
Romane.

17
 CREDITUL IPOTECAR

Pe baza cererii de credit, a documentaţiei anexate la această de către

solicitant, a referatului privind cererea de credit întocmit de ofiţerul de credit
BCR şi avându-se în vedere capacitatea solicitantei de a genera lichidităţi se
va hotărî acordarea sau respingerea creditului ipotecar.
În cazul solicitantei Stancu Alex, constatându-se că au fost îndeplinite
condiţiile şi procedurile de analiză şi aprobare a împrumuturilor, precum şi
de acordare efectivă se hotărăşte aprobarea creditului în valoare de 18.700 €,
pe termen de 180 luni, cu o rată a dobânzii de 8,39250%, rata lunară fiind
calculată la o sumă fixă de 183 €.
Se încheie astfel contractul de credit nr.220/12.06.2005 iar tragerile din
credit urmează a se face imediat după ce solicitantul a intabulat în Cartea
Funciară contractul de ipotecă.
Rambursarea creditului ipotecar şi plata dobanzii aferente calculată la
soldul creditului urmează a se face într-o perioadă de 180 de luni care se
calculează de la data primei trageri din credit conform graficului de
rambursare, prin tranşe lunare egale. Rambursarea se va realiza în euro prin
alimentarea contului curent deschis la BCR.
Nivelul dobânzii curente la creditul ipotecar solicitat este de 8,39250%
pe an, dar aceasta se poate majora de către bancă în funcţie de serviciul
datoriei, astfel:
 cu un punct procentual, dacă împrumutatul are credite sau
dobânzi restante pe perioade cuprinse între 8 şi 30 de zile;
 cu două puncte procentuale, dacă împrumutatul are credite sau
dobanzi restante de peste 30 de zile.
Pe baza cererii de credit, a documentaţiei anexate la cererea de credit
de către solicitant şi a referatului privind cererea de credit întocmit de

18
 CREDITUL IPOTECAR

ofiţerul de credit, se hotărăşte acordarea sau respingerea creditului pentru

achiziţie imobilului.
În cazul solicitantei STANCU ALEX se hotărăşte acordarea creditului
pentru achiziţionarea imobilului, în sum 18.700 € pe un termen de 180 luni
(15 ani), cu rata dobânzii …./an, rata lunară de plată fiind calculată la suma
fixă de 183 €.
În termen de 10 zile de la aprobarea cererii de credit solicitantului i se
trimite oferta privind condiţiile de creditare, ofertă ce a fost acceptată şi
semnată şi astfel sunt îndeplinite toate condiţiile pentru încheierea
contractului de credit ipotecar.
În aceeaşi zi cu încheierea contractului de ipotecă solicitantul Stancu
Alex încheie şi poliţa de asigurare a imobilului (anexa la referat).
Conform normelor interne ale băncii privind urmărirea situaţiei
garanţiilor (referitoare la existenţa şi integritatea lor), ofiţerul de credite din
cadrul serviciului bancar pentru persoane fizice s-a deplasat în data de
28.10.2005 la apartamentul achiziţionat din creditul ipotecar, constatând
astfel, că destinaţia creditului a fost respecată iar garanţiei i-au fost aduse
îmbunătăţiri.

Nr …………
Referitor: Destinaţia creditului si situaţia garanţiei

NOTĂ DE CONSTATARE

Subsemnata Elena Mardare, economist, ”Biroul de produse şi

servicii bancare persoane fizice” m-am deplasat în data de 28.10.2005 pentru
verificarea garanţiei şi a destinaţiei creditului acordat în baza contractului de
credit pentru persoane fizice nr.220 din 12.06.2005 domnului Stancu Alex
pentru achiziţionarea imobilului situat în Bucureşti, Calea Vitan, nr.8, bl.J7,
sc.1, et.4, ap.36, sector 3, cod poştal 385676.
Menţionez că destinaţia creditului a fost respectată iar garanţia se
află în stare bună fiindu-i aduse îmbunătăţiri şi fiind locuită de proprietari.

BANCA COMERCİALĂ ROMÂNĂ

Sucursala Bucureştii Noi

19
 CREDITUL IPOTECAR

Anexă

Definiţii şi Abrevieri
Activitate bancară – atragerea de depozite sau alte fonduri rambursabile de la deponenţi
şi acordarea de credite in cont propriu.
Clienţii Băncii – in scopul prezentei Norme, sunt cetăţenii români sau străini, cu
rezidenţa temporară sau permanentă in Romania – conform prevederilor Codului Fiscal –
sau nerezidenţi
Expunere – orice risc al Băncii, efectiv sau potenţial, evidenţiat in bilanţ şi/sau in afara
bilanţului, şi/sau in solicitări de credit pentru care s-a luat o decizie finală, care decurge
din credite si alte angajamente.
Dobânzi aferente – dobânzile aplicate pentru intreaga duratăde creditare sau pe o
perioadă predefinite, exprimate procentual conform contractului de credit.
Scadenţa – unui credit este termenul (data) la care acesta devine exigibil şi trebuie
rambursat conform tipului de produs de creditare. Pentru creditele cu rate lunare egale
scadenţa este o dată viitoare, posibilă şi certă in timp ce pentru creditele cu reincarcare
automata (revolving) scadenţa este determinată conform condiţiilor contractului de credit
Serviciul datoriei – numarul de zile de intarziere la plată fată de scadenţtele stabilite
conform graficului de rambursare.
Scoring statistic – instrument de evaluare a riscului de neplată dezvoltat in baza unui set
de caracteristici, necesar in fundamentarea deciziei de creditare.
Familie – soţti, rude si afini până la gradul II, ale căror venituri sunt luate in calcul la
determinarea capacităţii de rambursare a împrumutului.
Imprumutatul – persoana titulară a facilităţii de creditare oferită de Bancă
Codebitor – membru al familiei care se obligă solidar la rambursarea creditului, fara a
indeplini aceleasi criterii de eligibilitate de vărsta şi venit cu Imprumutatul şi nu
este obligatoriu să detină aceeasi adresă de domiciliu / corespondenţă ca şi
Imprumutatul – şi semnează documentul contractual alături de imprumutat.

20
 CREDITUL IPOTECAR

Costul total al creditului – obligaţtiile totale lunare provenite din insumarea

principalului, a dobânzii, comisioanelor şi altor costuri aferente asa cum sunt menţionate
in contractul de credit.
Venit lunar eligibil – se calculează ca diferenţă între veniturile totale certe, cu caracter
de permanenta si cheltuielile lunare – aşa cum sunt definite in cuantumul cheltuielilor
lunare – incluzând angajamentele de plată de altă natură decât cele decurgând din
contracte de credit, leasing şi contracte de cumpărare a bunurilor în rate precum şi
cheltuielile de subzistenţă.
Posibilitate de revolving – funcţionalitate aplicată pentru produsele de credit ce permite
utilizarea sumei rambursate pastrând aceeaşi valoarea iniţială aprobată a creditului şi –
unde este cazul in funcţie de tipul de produs – acelaşi grad de acoperire al colateralului
conform conditiilor contractului de credit
Banca Reiffeisen – Banca
Banca Naţională a Romaniei – BNR
Centrala Riscurilor Bancare – CRB
Biroul de Credit – BC
Consiliul de Administraţie - CA

VIII. ALTE DEFINŢII

 DAE estimativ =Dobânda Anuală Efectivă reprezintă costul total al
creditului, incluzând atât dobânzile anuale, comisionul de analiză a
dosarului, cât şi comisioanele aferente.
DAE nu este obligatorie pentru credite imobiliare, credite destinate
persoanelor fizice autorizate sau persoanelor juridice5.
 Rată (tranşă) lunară 6= Sunt aferente cumpărării unui bun prin
credit, preţul integral al bunului urmând să fie achitat în anumite
tranşe lunare (rate) care pot fi egale sau descrescătoare şi care sa
acopere rata de capital şi o anumită dobândă.

5
http://www.easybanking.ro/pagini/dictionar/dictionar_d.aspx#dobanda_anuala_efectiva
6
http://www.easybanking.ro/pagini/dictionar/dictionar_r.aspx#rate

21
 CREDITUL IPOTECAR

 Rata lichidităţi 7=Împrumuturi nou contractate/ Împrumuturi

scadente. Se calculează periodic, în funcţie de scadenţa
împrumuturilor scadente în aceeaşi perioadă.
 Ipoteca8 = garanţie imobiliară, realizată fără deposedare. Ea este
indivizibilă, menţinându-se întreg imobilul, chiar dacă debitorul a
rambursat o parte din datorie şi se realizează numai cu bunuri prezente
şi nu vitoare.
9
 Cont bancar: 20611 Credite ipotecare Cont nou, care Preia parţial
conţinutul conturilor: 2041 „Credite pentru echipament”, 2051
“Credite investitori”, 2052.
 Poziţie Comisioane la credite ipotecare şi neipotecare
« 14 70 60 » pentru D.I.E., D.P.E. Pg 13.10
 Credit 11= reprezintă drepturi de creanţă deţinute de bancă asupra
unui client al său rezultând în urma actului prin care societatea
bancară pune la dispoziţie sau se obligă să pună la dispoziţie acestuia
sumele solicitate sau îşi ia un angajament prin semnătură.
 Împrumut12 = reprezintă aceeaşi operaţiune, dar privită de cealaltă
parte a actului de creditare şi anume din punctul de vedere al
beneficiarului.

IX. ANEXE:

7
Politici mangeriale şi tehnici bancare autor Tudor Ganea, Editura Titu
Maiorescu, ediţia2005 pg 63.
8
Curs 09.11.06 Produse si servicii bancare sau Politici mangeriale si tehnici
bancare autor Tudor Ganea, Editura Titu Maiorescu, editia2005pg 17.
9
http://www.bnr.ro/Ro/Legi/IC_ReglContab/O_24_2006_ax2.pdf
10
http://www.bnr.ro/Ro/Raportari/BoP/ghid_DIE_DPE.pdf
11
Politici mangeriale şi tehnici bancare autor Tudor Ganea, Editura Titu
Maiorescu, ediţia2005 pg 15.
12
Politici mangeriale şi tehnici bancare autor Tudor Ganea, Editura Titu
Maiorescu, ediţia2005 pg 15.

22
 CREDITUL IPOTECAR

IX. I. Paşi de urmat poersoane fizice.13

http://www.hvbtiriac.ro/ro/content/private/ghid_client__refinantar
13

e__imobiliar__constructie.pdf

23
 CREDITUL IPOTECAR

Paşii normali pe care îi parcurge un dosar de credit14, de la depunere

până la obţinerea banilor de către vânzator. Doresc să subliniez faptul că
duratele prezentate sunt unele medii, putând varia de la caz la caz.
1. Depunerea dosarului de credit (cerere de credit, acorduri interogare
Biroul de credit, documente doveditoare ale venitului, copii acte de
identitate)
Analiza dosarului depinde în funcţie de bancă şi de dosar, de la 1 la 5 zile. În
funcţie de valoarea creditului şi de complexitatea dosarului, acesta ar putea
fi analizat la sediul central, ceea ce ar putea prelungi termenul de analiză.
2. Depunerea copiilor după actele proprietăţii (la unele bănci, această etapă
trebuie realizată în acelaşi timp cu prima): act de proprietate vânzător,
cadastru şi intabulare, extras de carte funciară pentru informare, copii după
actele de identitate ale vânzătorilor.
Dacă nu există cadastru şi intabulare, obţinerea acestora de la Oficiul de
Cadastru şi Intabulare poate dura până la 45 de zile.
3. După ce actele sunt verificate de către departamentul juridic al băncii,
banca face comanda de evaluare.
Evaluarea durează între 2 zile şi o săptămână, până la emiterea şi
analizarea raportului de evaluare.
4. Odata emis raportul de evaluare, dosarul intră într-o ultimă revizuire la
departamentul juridic (1-2 zile)
5. În paralel se poate contacta un notar (dacă nu s-a semnat deja
antecontractul) şi se poate solicita (prin notariat) extrasul de carte funciară
pentru autentificare (din care să reiasă că s-a înscris ipoteca în favoarea
băncii). Atenţie, acest extras trebuie solicitat doar în momentul în care banca
este deja în stadiul final cu dosarul, deoarece are o valabilitate limitată.
6. Dosarul este finalizat la bancă. Odată ce se ştie când iese extrasul de carte
funciară pentru autentificare (notarii când depun cererea, primesc o oră şi o
dată când acesta va putea fi ridicat) se poate stabili întâlnirea cu vânzătorul
la notariat (se semnează contractul de vânzare-cumpărare şi contractul de
ipotecă) şi apoi cu vânzătorul şi notarul la bancă (se semnează contractul de
credit).
La momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, se plăteşte
notarul, plus contractul de ipotecă. Înainte de acordarea creditului, trebuie
depus şi comisionul de acordare aferent creditului solicitat.
7. După semnarea contractelor, unele bănci virează imediat banii în contul
vânzătorului, iar altele, cele mai multe, aşteaptă (până la 7 zile) un nou
extras de carte funciară de informare, din care să reiasă că a fost înscrisă
http://www.creditimobiliar.ro/articole/in_cat_timp_se_obtine_un_credit_ip
14

otecar.html

24
 CREDITUL IPOTECAR

ipoteca în cartea funciară a imobilului, după care virează sau deblochează

contul vânzătorului.

IX. II. Balanţa de Verificare. Pg344 15

IX. II. Bilanţul pg317-32216

IX. II.Contul De Profit Şi Pierdere pg321-32217
IX. II. D.I.E. Declaraţie de Încasare Externă18
IX. II. D.P.E. Dispoziţie / Declaraţie De Plată Externă19
IX.II.Cerere de Credit Pers Fizice 20
IX.II.Adeverinţa de Salariu21
IX.II.Cerere de Credit Pers Juridice 22

IX.II.CREDITE IPOTECARE LA BĂNCI DIN ROMÂNIA23

IX.II. Declaraţie-Acord 24

Bibliografie:
 Siteul: www.bnr.ro secţiunea legislaţie:
-C.I.P. anexele sale http://www.bnr.ro/Ro/Legi/CIP/ax9.pdf .

15
REGLEMENTARI CONTABILE
http://www.bnr.ro/Ro/Legi/IC_ReglContab/O_24_2006_ax1.pdf
16
REGLEMENTARI CONTABILE
http://www.bnr.ro/Ro/Legi/IC_ReglContab/O_24_2006_ax1.pdf
17
REGLEMENTARI CONTABILE
http://www.bnr.ro/Ro/Legi/IC_ReglContab/O_24_2006_ax1.pdf
18
DIE http://www.bnr.ro/Ro/Legi/BOP/N26_a2.pdf
19
DPE http://www.bnr.ro/Ro/Legi/BOP/N26_a1.pdf
20
Cerere credit (pdf) http://www.bcr.ro/irj/portal/?site=bcr_ro
21
Adeverinţa salariu (pdf) http://www.bcr.ro/irj/portal/?site=bcr_ro
22
http://www.procreditbank.ro/procredit/v0/htdocs/resources/fisiere/cerere_credit_pJ.pdf
23
12 Paginii Ghid De Bani pe Aprilie 20007 PG62-73.
24
Declaraţie-Acord (pdf) http://www.bcr.ro/irj/portal/?site=bcr_ro

25
 CREDITUL IPOTECAR

-C.R.B. anexele sale:

-Acord interogare http://www.bnr.ro/Ro/Legi/CRB/r4_f5.pdf
-Cerere interogare http://www.bnr.ro/Ro/Legi/CRB/r4_f6.pdf

 http://www.vreaucredit.ro/credite-persoane-juridice/credit-
ipotecar-credit--ron-abn-amro-bank-I163S1
 http://www.vreaucredit.ro/credite-persoane-fizice/maxicredit-
extra-credit-nevoi-personale-cu-ipoteca-ron-bcr-I54S1

 Curs materia Produse şi servicii bancare din 2.11.2006 semestrul 1,

anul 2.

 Curs materia Produse şi servicii bancare din 9.11.2006 semestrul 1,

anul 2.

 http://www.hvbtiriac.ro/ro/content/private/ghid_client__refinan
tare__imobiliar__constructie.pdf

 Legii 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii

imobiliare sau
http://www.webzter.ro/legislatie_creditul_ipotecar_investiii_imobiliare.php

 Revista Ghidul de Bani nr.21/aprilie 2007 pg.11 (D.A.E. şi dobânda

variabilă sau fixă), pg: 27(Credite de casa nouă) şi creditele ipotecare
fără avans pg: 28, 29, 30.

 Cartea de Politici mangeriale şi tehnici bancare autor Tudor Ganea,

Editura Titu Maiorescu, ediţia2005.

 http://www.newz.ro/stiri/ce-alegem-un-credit-ipotecar-sau-un-credit-
imobilar_n19001.html
 http://www.creditipotecar.net
 O.U.G. nr. 200/2002 privind societăţile de credit ipotecar.
 Caiet de probleme şi studii de caz (studiul de caz pers fizice)
Monedă şi credit, autor Ioana Duca .pg107-110, Editura Titu
Maiorescu, ediţia 2006.

26