Analisis Doctrinario Derecho Registral

Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
UNIVERSIDAD SAN MARTN DE PORRES

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLITICA
ANLISIS DOCTRINARIO, LEGAL Y DE

RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL EN
LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
CATEDRATICO:
Jorge Antonio Martn Ortiz Pasco con la colaboracin de Altez Da Fiorella, Ataupillco
Glvez Yeniffer y Altez Daz Paola.
-1-
GENERALIDADES
El Principio de Rogacin es el principio que inicia el procedimiento registral,
es el principio que se da antes de la calificacin, adems, es una declaracin
de voluntad que se dirige al Registrador para buscar la inscripcin del ttulo.
La rogacin es un principio registral, en virtud del cual las inscripciones

registrales deben ser indefectiblemente a solicitud de parte; sin embargo,
esto no impide que se puedan dar inscripciones de oficio, aunque estas
tengan carcter excepcional, tales como la inscripcin de la hipoteca legal1 y
la inscripcin del tracto sucesivo o la rectificacin de reas dentro del
proceso de formalizacin de los asentamientos humanos (COFOPRI).2
No obstante, el termino rogacin no puede ser confundido con el de

suplica, debido a que el registrador est en la obligacin de calificar el titulo
presentado en virtud de la rogacin; es un deber que este debe cumplir y del
que no se puede sustraer.
Articulo 1118.- Hipotecas legales

Adems de las hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes:
1.- La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido
con dinero de un tercero.
2.- La del inmueble para cuya fabricacin o reparacin se haya proporcionado trabajo o
materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle.
3.- La de los inmuebles adquiridos en una particin con la obligacin de hacer
amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.
Articulo 1119.- Constitucin e inscripcin de hipoteca legal
Las hipotecas legales a que se refiere el artculo 1118 se constituyen de pleno derecho y se
inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador, simultneamente con los contratos
de los cuales emanan.
En los dems casos, el derecho del acreedor surge de la inscripcin de las hipotecas
legales en el registro. Las personas en cuyo favor se reconocen dichas hipotecas, pueden
exigir el otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripcin.
2
Ley N 26785. Publicada 11.05.97 en el Diario Oficial El Peruano. Pg. 149137.
-2-
Se debe tener presente que la rogatoria no es la presentacin de una

solicitud en si misma, puesto que eso pertenece al derecho administrativo,
sino que aquella rogatoria surge cuando sta solicitud, acompaada de
documentos que contienen el acto que ser materia de la inscripcin, es
presentada al registro.
ASPECTO NORMATIVO
ANLISIS DEL CDIGO CIVIL

Ahora bien, este principio est regulado al igual que los dems en el
Cdigo Civil; sin embargo, no tiene un artculo consagrado exclusivamente a
l, sino que est incluido dentro del artculo 2011 del Cdigo Civil que
regula a la legalidad y la calificacin.
CODIGO CIVIL
ARTCULO 2011: PRINCIPIO DE ROGACION
"Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto,
por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los
registros pblicos.
Lo dispuesto en el prrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del
Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolucin judicial
que ordene la inscripcin. De ser el caso, el Registrador podr solicitar al
Juez las aclaraciones o informacin complementarias que precise, o
requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la
prioridad del ingreso al Registro".
Es as que podemos ubicarlo en el primer prrafo, el que expresa lo

siguiente: Los registradores califican la legalidad de los documentos EN
CUYA VIRTUD SE SOLICITA la inscripcin
-3-
Por lo visto, este principio no ha sido regulado a cabalidad por nuestro

Cdigo Civil, ya que este solo ha hecho alusin a l a travs de la palabra
solicitar, dejando su desarrollo a una norma mas especfica; de
conformidad con el numeral III del Ttulo Preliminar del Reglamento General
de los Registros Pblicos.
Adems, hubiera sido conveniente que, en lugar de utilizar el trmino

documento, se hubiera empleado la palabra titulo, debido a que este
denota un contenido ms amplio; puesto que implica, no solo al documento
en donde est contenido el acto o derecho, sino tambin a la solicitud y a los
anexos, como por ejemplo el Certificado de numeracin; una partida de
nacimiento, etc.
Por ello el cdigo civil peruano respecto al Principio de Rogacin solo hace
una mencin, al utilizar la palabra solicita. El cdigo civil peruano en su
artculo 2011 del Cdigo Civil debi utilizar el trmino ttulo porque al
emplear la palabra documento se debe de recalcar que adems de la
solicitud interesan, para los fines de la inscripcin, un documento y los
anexos del mismo.
ANLISIS DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS

REGISTROS PBLICOS
El Reglamento General de los Registros Pblicos regula la rogacin en el
Titulo Preliminar numeral III con la denominacin de Principio de Rogacin y
de Titulacin Autntica.
TITULO PRELIMINAR DEL TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE
LOS REGISTROS PUBLICOS
NUMERAL III: PRINCIPIO DE ROGACION Y TITULACION AUTENTICA
Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del
acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de ttulo que conste en
instrumento pblico, salvo disposicin en contrario. La rogatoria alcanza a
todos los actos inscribibles contenidos en el ttulo, salvo reserva expresa.
-4-
Se presume que el presentante del ttulo acta en representacin del

adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripcin
que se solicita, salvo que aqul haya indicado en la solicitud de inscripcin
que acta en inters de persona distinta. Para todos los efectos del
procedimiento, podrn actuar indistintamente cualquiera de ellos,
entendindose que cada vez que en este Reglamento se mencione al
presentante, podr tambin actuar la persona a quien ste representa,
salvo lo dispuesto en el segundo prrafo del artculo 13, o cuando
expresamente se disponga algo distinto. En caso de contradiccin o
conflicto entre el presentante y el representado, prevalece la solicitud de
ste.
El numeral III del Ttulo Preliminar del TUO del Reglamento General de los
Registros Pblicos, expresa quines son los sujetos legitimados para
solicitar la inscripcin registral, incluyendo adems de los otorgantes del acto
al tercero interesado, sealando al TITULO como el objeto de la calificacin;
es decir, reemplazar el trmino documento previsto en el Cdigo Civil
por uno de connotacin ms amplia, el ttulo.
Es clara la distincin que hace el Reglamento al sealar la palabra titulo y

no documento como hace el Cdigo Civil, puesto que es mas precisa y
adems denota un contenido mas amplio que el siempre documento que
en realidad vendra a ser solo una parte de lo que se presenta al registro
para que el ttulo se registre, porque adems de la solicitud se presenta un
documento y los anexos de ste.
Adems, este mismo artculo incluye una presuncin jure et de jure al

sealar que el presentante del ttulo es considerado como si actuara en
representacin del adquirente del derecho o del directamente beneficiado
con la inscripcin; todo esto con el objetivo de disminuir costos de
transaccin3.
Los costos de transaccin son los costos de celebrar un contrato, y que en ciertas
circunstancias son tan altos que pueden evitar que se perfeccione el acuerdo, o llevar a que
ste se perfeccione en trminos ineficientes. BULLARD GONZALEZ, Alfredo. Derecho y
Economa: el anlisis econmico de las instituciones legales. Lima Per: Editorial Palestra
2006, p. 113.
-5-
Dentro de la nocin de tercero interesado debe incluirse al Notario que,

segn el artculo 12 del TUO del Reglamento General de los Registros
Pblicos, tiene inters propio para efectos de la solicitud de inscripcin de
los instrumentos que ante l se otorguen.
TEXTO UNICO ORDENADO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS

REGISTROS PUBLICOS
ARTICULO 12: SOLICITUD DE INSCRIPCION
() El Notario tiene inters propio para efectos de la solicitud de
inscripcin de los instrumentos que ante l se otorguen. Esta facultad
puede ser ejercida a travs de sus dependientes debidamente acreditados
().
Por tanto, de acuerdo al Reglamento General de los Registros Pblicos, las

personas legitimadas para solicitar una inscripcin son:
Los otorgantes del acto o derecho
Los terceros interesados
Los Notarios Pblicos
En los artculos subsiguientes se sealan la posibilidad que tiene el

presentante de poder desistirse de la rogatoria as como los requisitos que
debe reunir el ttulo para esta prospere.
ASPECTO DOCTRINARIO
De acuerdo a Gmez Glligo y Del Pozo Carrascosa4, sealan que La
rogacin o peticin de inscripcin es una declaracin de voluntad unilateral y
recepticia, dirigida al Registrador. La solicitud inicia el procedimiento registral
Gmez Glligo, Francisco Javier / Del Pozo Carrascosa, Pedro. Lecciones Derecho
Hipotecario. Madrid Espaa: Editorial Marcial Pons, 2000. p. 63
-6-
y hace que el Registrador deba calificar los ttulos que se le presenten,

realizando la inscripcin si la calificacin es favorable, o bien suspendindola
o denegndola cuando del ttulo examinado resulte un juicio desfavorable.
stos autores indican que este principio es tambin considerado como una
peticin de inscripcin y toma en cuenta el aspecto de la declaracin de
voluntad que ser dirigida al Registrador para que ste pueda inscribir o no
el ttulo.
Adems, sealan que sa solicitud es la que da origen al procedimiento

registral e indican que es el Registrador quien debe calificar los ttulos que
se le presentan.
Con lo que en esta nocin que dan los citados autores se hace referencia de
manera implcita que si bien es una solicitud que se presenta al Registrador,
esto no significa que se le ruega al Registrador que inscriba sino que el
Registrador est en la obligacin de calificar el ttulo presentado en virtud de
la rogacin.
As tambin Antonio R. Coghlan5 manifiesta que el principio de rogacin
describe la iniciativa de sujeto interesado tendiente a obtener el asiento
registral del titulo que presenta a ese efecto
Por su parte, Gonzales Loli6 seala respecto al Principio de Titulacin
Autntica que el Principio de Titulacin Autntica no es diferente al que
normalmente se ha denominado de Instrumentacin Pblica, como una clase
de principio que constituye requisito de la extensin de los asientos de
inscripcin. El trmino titulacin autentica es frecuentemente utilizado por los
comentaristas de la legislacin hipotecaria espaola
Coghlan, Antonio R. Teora General de Derecho Inmobiliario Registral. Abeledo-Perrot,

Buenos Aires Argentina, 1984, p. 105.
6
Gonzales Loli, Jorge Luis. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros
Pblicos. Editorial Gaceta Jurdica, Lima Per. 2002. p. 34.
-7-
Finalmente, se debe precisar que el principio de rogacin en s misma no es

una solicitud, en tal sentido, su importancia radica en que debido a este
principio es el que da inicio a todo el procedimiento registral, marca la pauta
para que se presenten los dems principios a lo largo del procedimiento
registral.
EXPOSICION DE MOTIVOS DEL CDIGO CIVIL
La Exposicin de Motivos del Cdigo Civil seala que el artculo 2011 de

dicho cuerpo normativo se refiere al principio de calificacin, en cuanto
seala que con ello se permite sealar los criterios que el registrador debe
tener en cuenta con el objeto de determinar la legalidad de los ttulos que
pretenden lograr acogida registral.
Si bien dicha Exposicin de Motivos hace un anlisis acerca de la primera

parte del artculo 2011 indica tambin que dicha disposicin alude al
principio de rogacin, con ello hace referencia a la frase que seala el cdigo
civil .se solicita la inscripcin, indicando que con ello se seala que la
inscripcin se hace a solicitud del interesado.
Indica adems, referente a la licitud del pacto de no inscripcin que

imponen a los contratantes obligaciones de no hacer. Expresa que estas
obligaciones de no hacer estn expresadas en la no realizacin de ningn
acto que derive o ayude a la inscripcin y su incumplimiento se traduce en
daos y perjuicios.
Lo que la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil hace referencia es que el

pacto de no inscripcin es lcito e imponen obligaciones de no hacer a los
contratantes, con ello no se dara una inscripcin, pero es por el acuerdo de
los contratantes.
-8-
ASPECTO NORMATIVO
El Principio de Prioridad, en sentido lato preferente y excluyente-, es el
nico que se encuentra regulado en dos artculos del Cdigo Civil, a saber:
CODIGO CIVIL
ARTCULO 2016: PRINCIPIO DE PRIORIDAD
La prioridad en el tiempo de la inscripcin determina la preferencia de los
derechos que otorga el registro.
ARTCULO 2017: PRINCIPIO DE IMPENETRABILIDAD

No puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito, aunque
sea de fecha anterior.
Ahora bien, el primer artculo parece muy claro, pues seala que,
dependiendo del momento en el que el ttulo se inscribe en el registro, se le
otorgar a su titular preferencia en sus derechos; configurndose as el
primer tipo de prioridad: La Prioridad Preferente o de Rango.
Tal como se seala en la Exposicin de Motivos: Este artculo reconoce el

Principio de Prioridad de Rango, que es la que se produce respecto de
derechos sucesivamente inscritos, con posibilidad de concurrencia registral.
En este caso, los derechos inscritos no se excluyen pero s se jerarquizan en
funcin de la antigedad de su inscripcin7.
Comisin Revisora Del Cdigo Civil. Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo CivilRegistros Pblicos, p. 17.
-9-
De lo dicho se desprende que el Registro otorga ciertos derechos desde la

inscripcin del ttulo en el mismo, es decir, solo cuando concluye todo el
procedimiento registral entindase que el mismo termina con la inscripcin,
en el caso que la calificacin haya sido positiva- se podr tener preferencia
en los derechos.
Esta redaccin a todas luces no resulta muy feliz, por qu habra de

otorgarse la preferencia solo cuando se ha producido la inscripcin?; qu
sucede con los asientos de presentacin?, acaso ellos no gozan de dicha
preferencia?
Muchas interrogantes a causa de una no muy especfica redaccin; lo ms

conveniente hubiera sido sealar que existe preferencia desde la
presentacin del ttulo por el Diario, entendindose por este momento tal
como lo seala el artculo 12 del Texto nico Ordenado del Reglamento
General de los Registros Pblicos- al que inicia el procedimiento registral; es
decir, habr prioridad y, por lo tanto, preferencia en los derechos desde que
se presenta el ttulo, con la consiguiente extensin del asiento de
presentacin, hechos que configuran el inicio del procedimiento registral y no
como seala el artculo 2016, desde la inscripcin.
La importancia que cobra el asiento de presentacin dentro del

procedimiento registral es mayor, pues () el efecto principal de su
extensin importa la obtencin para el presente de un ttulo de una
prioridad a oponer8.
Sin embargo, este artculo an es pasible de un cuestionamiento ms: A

qu derechos se refiere?, qu derechos otorga el Registro sobre los que
existe preferencia? Podramos justificar esta redaccin amparndonos en la
idea de que el registrador habra regulado someramente esta materia pues
BECERRA SOSAYA, Marco. El procedimiento registral en el nuevo Reglamento General

de los Registros Pblicos. Folio Real: Revista peruana de Derecho Registral y Notarial. N
6. Lima: Palestra Editores, 2001, p. 53-76.
- 10 -
la misma iba a ser objeto de desarrollo por leyes posteriores, tales como el
Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos
vigente en la actualidad- que pasaremos a analizar posteriormente, por lo
que no era muy necesario desarrollarla con rigurosidad.
Volviendo a nuestra interrogante, los derechos a los que se refiere el artculo

seran:
El derecho a que el documento sea calificado por el Registrador

Pblico.
El derecho a ocupar una posicin expectante mientras dura la

calificacin.
El derecho a que mientras se encuentre vigente el asiento de

presentacin (treinta y cinco das contados desde el da siguiente de
presentado el documento al Registro) nada ni nadie podr vulnerar
nuestra posicin (adquirimos un rango)9.
El segundo artculo, el artculo 2017, est referido al otro tipo de prioridad:

La Prioridad Excluyente, conocida en el Cdigo Civil como Principio de
Impenetrabilidad.
El mismo seala la prohibicin dirigida al Registrador de inscribir un ttulo

que sea incompatible con otro ya inscrito a pesar de que sea de fecha
anterior. Vale decir, no importa que el ttulo presentado posteriormente
hubiera sido otorgado con anterioridad al inscrito; aqu lo que en realidad
importa es la inscripcin, impera lo que seala el Registro: La inscripcin
() del primero, determinar el cierre registral respecto al presentado en
segundo lugar10.
Ortiz Pasco, Jorge. Apuntes de Derecho Registral. Principios registrales. Lima - Per:
Dante Antonioli Delucchi, 2005, p. 10.
10
Gonzales Loli, Jorge. El Principio de Prioridad Excluyente: Cundo existe
incompatibilidad en la inscripcin de dos ttulos presentados respecto a la misma partida?
Folio Real, Revista peruana de Derecho Registral y Notarial. Ao II. N 7. Lima: Palestra
Editores, 2002, p. 221.
- 11 -
Nuevamente la norma prescinde de los asientos de presentacin, no seala

nada con respecto a ellos; adems, no precisa cundo un ttulo puede
considerarse incompatible con otro; dichas cuestiones, entre muchas otras,
sern dilucidadas a lo largo del presente trabajo.
Cabe sealar que el Principio de Prioridad, al igual que los dems que
orientan el procedimiento registral, se encuentra regulado en el Texto nico
Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos en una serie de
artculos:
TTULO PRELIMINAR DEL TEXTO NICO ORDENADO DEL

REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PBLICOS
NUMERAL IX: PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE
Los efectos de los asientos registrales, as como la preferencia de los
derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del
respectivo asiento de presentacin, salvo disposicin en contrario.
NUMERAL X: PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE
No puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito o
pendiente de inscripcin, aunque sea de igual o anterior fecha.
De la lectura de los referidos artculos salta a la vista una regulacin mucho

ms rigurosa que la plasmada en el Cdigo Civil, inclusive se hace mencin
expresa a los asientos de presentacin, lo que se haba obviado en la norma
sustantiva.
El Principio de Impenetrabilidad cambia de nomen iuris a Principio de

Prioridad Excluyente, denominacin mucho ms acertada a efectos de
evitar cualquier tipo de confusin logrando que este sea considerado como
un aspecto del Principio de Prioridad de manera expresa, sin lugar a dudas
ni confusiones de ningn tipo.
El numeral IX del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado del

Reglamento General de los Registros Pblicos especifica el momento en el
- 12 -
que verdaderamente opera el Principio de Prioridad Preferente, es decir,

desde la extensin del asiento de presentacin, pero no se limita a esto,
pues incluso va ms all al sealar que tanto los EFECTOS trmino no
incluido en el Cdigo Civil- como la PREFERENCIA de los derechos se
RETROTRAEN a la FECHA y HORA del referido asiento de presentacin.
Es decir, condiciona el otorgamiento de la preferencia al momento de la
inscripcin, de tal manera que si el ttulo obtiene una calificacin positiva,
recin en este momento tendr preferencia, la misma que se retrotraer a la
fecha en la que se extendi su asiento de presentacin.
Sin embargo, esta redaccin genera una interrogante: Qu sucede

mientras tanto con el asiento de presentacin?, es que acaso este no
genera prioridad preferente, sino solo cuando se logra inscribir el ttulo?
Ahora bien, lo ms adecuado hubiera sido sealar que el asiento de
presentacin per se genera una prioridad preferente, la cual solo quedar sin
efecto de manera retroactiva en el caso que la calificacin haya resultado
negativa, no logrndose la inscripcin del ttulo.
El numeral X del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros

Pblicos Principio de Prioridad Excluyente- es mucho ms especifico que el
artculo 2017 del Cdigo Civil Principio de Impenetrabilidad-, pues hace
referencia indirectamente al asiento de presentacin al sealar la frase
pendiente de inscripcin e incluso, en lo referente al ttulo presentado con
posterioridad, establece que este puede ser no solo el de fecha anterior, sino
tambin aquel otorgado en la misma fecha que el presentado primero. Esto
ltimo parece un exceso, pues en realidad bastaba sealar que el ttulo
posterior fuera de fecha anterior para comprender tambin dentro de este
margen a aquel que fuera otorgado en la misma fecha.
Pero el Principio de Prioridad no solo se encuentra regulado en el Ttulo

Preliminar, sino tambin en los artculos 19 al 30 pertenecientes al Ttulo
III, Presentacin de Ttulos; los mismos que estn referidos bsicamente a
los asientos de presentacin, cuestin que como ya se expuso- es de suma
importancia dentro del tema de la prioridad. De todos estos artculos, el que
- 13 -
nos
interesa
sobremanera
es
el
artculo
26,
Ttulos
pendientes
incompatibles, pues configura el Principio de Prioridad Excluyente al sealar

que mientras est vigente el asiento de presentacin, no se podr inscribir
ningn otro ttulo que sea incompatible con este.
Adems, seguidamente aclara una duda expuesta al tratar la regulacin de

la Prioridad Excluyente en el artculo 2017 del Cdigo Civil; dicha duda era
la referida a la incompatibilidad, la misma que es aclarada por el artculo
26 del Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros
Pblicos al establecer que un ttulo es incompatible con otro YA
PRESENTADO ojo, no inscrito- cuando la eventual inscripcin del primero
EXCLUYA la del presentado posteriormente; es decir, aqu se prescribe que
un ttulo gozar de prioridad desde que se extiende su asiento de
presentacin, sin condicionarla a su inscripcin, de tal manera que por ese
solo hecho la presentacin- se produce el cierre registral11 para cualquier
otro ttulo incompatible con este.
SU DESARROLLO DOCTRINARIO
El Principio de Prioridad trae consigo la idea de dualidad o pluralidad; puesto
que, tal como en una carrera de autos, para poder decir que alguno lleg en
primer lugar se requiere que lo haga en relacin a otros que tambin
participaron, pero que alcanzaron lugares inferiores.
Para que la prioridad exista, se requiere de un mnimo de dos ttulos, los que
deben ser contradictorios entre s y tener la caracterstica de haber sido
presentados al Registro e diferentes momentos, dndose as una
importancia al factor TIEMPO.
El Principio de Prioridad ha sido vinculado al aforismo latino: Prior tempore,
potior iure Primero en el tiempo, mejor en el Derecho-, incluso se llega a
11
Situacin en la cual, en virtud al PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE, ningn

ttulo que sea INCOMPATIBLE con uno ya presentado puede ingresar al Registro.
- 14 -
considerar que este aforismo es el que se ha regulado y ha dado lugar al

Principio de Prioridad12; sin embargo, es necesario sealar que este principio
va mucho ms all.
LA PRIORIDAD: UN PRINCIPIO TRIDIMENSIONAL

Algunos autores sealan que existen tres conceptos del Principio de
Prioridad: Un concepto amplio, uno de superioridad y otro excluyente (cierre
registral)13.
Roca Sastre14 lo define en sentido amplio como el principio en virtud del cual
el acto registrable que primero ingrese al Registro es PREFERENTE a
cualquier otro acto que no hubiera sido presentado o lo hubiera sido
posteriormente aunque fuese de fecha anterior.
Si el acto presentado posteriormente es incompatible con el ya inscrito, no

tiene ingreso en el Registro, producindose el cierre registral (Prioridad
Excluyente). Si es compatible, ingresa en el Registro, pero no puede
perjudicar al ya inscrito (Preferencia de superioridad).
Es necesario sealar que tales aspectos de la prioridad son analizados y

desarrollados por la doctrina espaola, pues en nuestro pas solo se aborda
al Principio de Prioridad desde dos aspectos: La prioridad preferente y la
prioridad excluyente.
12
Cavero Herrera, Victorio. Derecho Registral y Notarial. Lima: Raisol SA, 1987 p. 55.
Monserrat Valero, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Barcelona: Civitas, 2000 p.
125.
14
Roca Sastre, Ramn Mara. Derecho Hipotecario. Barcelona: Bosch, 1995, p. 1.
13
- 15 -
ENFOQUES MATERIAL Y FORMAL DEL PRINCIPIO DE

PRIORIDAD
La prioridad, desde un enfoque material, est referida a la preferencia de
una situacin jurdica con respecto a la otra en relacin al momento de
acceso al Registro (Prioridad preferente).
La prioridad, desde una perspectiva formal, constituye la prohibicin que

recae sobre el registrador, en virtud de la cual, este no puede inscribir
derechos incompatibles con otros de igual o anterior fecha (Prioridad
excluyente).
Dicho esto, se debe recordar que el Principio de Prioridad alude a esa

preferencia por el ttulo que primero ingresa al Registro sobre los que
ingresan con posterioridad, prescindiendo de las fechas en las que cada uno
de ellos fue otorgado.
Tal como lo seala Amrico Atilio Cornejo15, la prioridad es dada por la fecha
de ingreso del documento en el Registro y no por la del documento.
CLASES DE PRIORIDAD: DOS MOMENTOS REGISTRALES

Tal como lo expresamos anteriormente, la prioridad es entendida como una
dualidad: Prioridad preferente y prioridad excluyente; el motivo de su divisin
se debe a que cada una se manifiesta en dos momentos o etapas distintas a
desarrollarse durante el procedimiento registral.
La Prioridad preferente, no excluyente o de rango, se da en el instante previo

a la calificacin y se configura cuando ingresan dos o ms ttulos que
contienen derechos COMPATIBLES entre s, tal como sucede en el caso de
15
Cornejo, Amrico Atilio. Derecho Registral. Buenos Aires: Astrea, 1994, p. 125.
- 16 -
dos hipotecas referidas al mismo inmueble; en la que ambos documentos se

inscriben, pero el que ingresa primero tendr prioridad en relacin al rango
sobre el que ingres posteriormente.
La Prioridad excluyente es aquella que se da durante la calificacin y est

referida a la situacin en la que dos o ms ttulos contienen derechos
INCOMPATIBLES entre s, por lo que no procede la inscripcin de ambos
y la determinacin de su preferencia y rango, sino que la inscripcin o
presentacin del primero, determinar el cierre registral respecto al
presentado en segundo lugar16.
Con respecto al cierre registral, Lacruz Berdejo seala que la regla de

prioridad no tiene como nico resultado, en su relacin con el Registro,
establecer un orden en la proteccin de cada uno de los derechos
compatibles inscritos, por fechas de presentacin Prioridad Preferente-,
sino cerrar los libros a los derechos incompatibles con el que se halla ya
registrado Prioridad Excluyente-17.
Dicha situacin, a modo de ejemplo, se presenta cuando ingresan al

Registro dos ttulos que instrumentan, cada uno, la venta del mismo
inmueble a dos adquirentes diferentes; o en el caso que uno instrumente la
venta y el otro la hipoteca del mismo inmueble a distintas personas. Aqu el
ttulo que tiene la prioridad es el que se inscribir, rechazando al otro, puesto
que ambos contienen derechos incompatibles entre s.
16
Gonzales Loli, Jorge. Op. Cit.

Lacruz Berdejo, Jos Luis y Sancho Rebullida, Francisco. Elementos de Derecho Civil III:
Derecho Registral Inmobiliario. Barcelona: Bosch Editor, 1984, p. 134.
17
- 17 -
ASPECTO NORMATIVO
ANLISIS DEL CDIGO CIVIL
El cdigo civil peruano recoge al Principio de Legalidad en el artculo 2011
del Cdigo Civil el cual no solo hace referencia a dicho principio sino tambin
a la calificacin. Dicho artculo enuncia lo siguiente:
CODIGO CIVIL
ARTCULO 2011: PRINCIPIO DE ROGACION Y DE LEGALIDAD
Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud
se solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del
acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos
de los registros pblicos.
Lo dispuesto en el prrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del
Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolucin
judicial que ordene la inscripcin. De ser el caso, el Registrador podr
solicitar al Juez las aclaraciones o informacin complementarias que
precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin
perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.(*)
(*) Prrafo agregado por la Primera Disposicin Modificatoria del Texto
nico Ordenado del Cdigo Procesal Civil, aprobado por Resolucin
Ministerial N 10-93-JUS, publicada el 23-04-93.
Seala que los registradores califican: la legalidad de los documentos, la

capacidad de los otorgantes, y la validez del acto. Debemos entender que
todo ello es legalidad, es decir, los registradores lo que hacen es calificar la
legalidad puesto que cuando el registrador, por ejemplo, califica la capacidad
- 18 -
de los otorgantes, califica dicha legalidad; as tambin cuando califica la

validez del acto est calificando la legalidad.
Ahora bien, el registrador califica la legalidad de los documentos, la

capacidad de los otorgantes y la validez del acto (entendindose todo ello
como legalidad), por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los
asientos de los registros pblicos.
Pero qu quiere decir con todo ello? Cuando el cdigo civil seala de ellos
hace referencia al titulo presentado, a los documentos que contiene el acto
materia de inscripcin; as tambin cuando indica de sus antecedentes est
indicando a los antecedentes de los documentos, aparte de las partidas
registrales, ttulos archivados, ndices y los asientos de presentacin. Y
cuando indica de los asientos de los registros pblicos donde se est
refiriendo a la partida o partidas que estn directamente vinculadas al ttulo.
En dicho artculo se debe hacer referencia un anlisis adicional respecto al

segundo prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil:
() Lo dispuesto en el prrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad
del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolucin
judicial que ordene la inscripcin. De ser el caso, el Registrador podr
solicitar al Juez las aclaraciones o informacin complementarias que
precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin
perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.(*)
(*) Prrafo agregado por la Primera Disposicin Modificatoria del Texto
nico Ordenado del Cdigo Procesal Civil, aprobado por Resolucin
El segundo prrafo del articulo 2011 del Cdigo Civil ha sido agregado por
la Primera Disposicin Modificatoria del Cdigo Procesal Civil.
Con ello el cdigo procesal civil relaciona de manera expresa al principio de

legalidad con la calificacin.
- 19 -
Seala adems que la calificacin de la legalidad no se aplica bajo

responsabilidad del Registrador cuando se trate de una resolucin judicial
que ordene la inscripcin; es decir, lo que el cdigo procesal civil seala es
que el Registrador no puede calificar la legalidad de los documentos
judiciales?
Adems el ltimo prrafo del 2011 del Cdigo Civil indica que el Registrador
podr, de ser el caso, solicitar al Juez aclaraciones, sin perjudicar la
prioridad del ingreso al registro.
Entonces con lo dicho anteriormente se debe entender que el cdigo civil

adems de no dejar al Registrador que califique la legalidad del documento
judicial, esto quiere decir que el Registrador no aplicara el Principio de
Legalidad en el caso de los documentos judiciales y que en todo caso si el
Registrador requiere verificar algo slo puede solicitar aclaraciones al
Juez? Si, a la misma persona que emiti dicho documento.
Este tema de calificacin de documento judicial ser analizado con mayor

profundidad a lo largo del trabajo.
ANLISIS DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS

REGISTROS PBLICOS
El principio de legalidad se encuentra en el numeral V del Titulo
Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos que
indica:

NUMERAL V: PRINCIPIO DE LEGALIDAD
"Los registradores califican la legalidad del ttulo en cuya virtud se solicita
la inscripcin.
- 20 -
La calificacin comprende la verificacin del cumplimiento de las

formalidades propias del ttulo y la capacidad de los otorgantes, as
como la validez del acto que, contenido en aqul, constituye la causa
directa e inmediata de la inscripcin
La calificacin comprende tambin, la verificacin de los obstculos que
pudieran emanar de las partidas registrales y la condicin de inscribible
del acto o derecho. Se realiza sobre la base del ttulo presentado, de la
partida
o
partidas
vinculadas
directamente
a
aqul
y,
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro".
.
El numeral V del Titulo Preliminar del TUO del Reglamento General de los
Registros Pblicos seala que son los Registradores quienes tienen a su
cargo la calificacin de la legalidad del titulo; reiterando el concepto de lo
que califica el Registrador es la legalidad.
El Reglamento General de los Registros Pblicos seala adems que la

calificacin tambin se hace de la verificacin de los obstculos que
pudieran emanar de las partidas registrales y la condicin de inscribible del
acto o derecho.
La existencia de los obstculos que emanan de la partida con ello se debe

verificar la existencia de ttulos pendientes y por tanto verificar la validez y
naturaleza del acto o del contrato, es por ello que se debe verificar la
formalidad del titulo en el que consta el acto o contrato y la formalidad de
ellos no basta, sino que tambin se verifica la formalidad de los dems
documentos presentados.
Indica tambin que la calificacin comprende la condicin de inscribible del

acto o contrato con lo que quiere decir que se debe de comprobar el acto o
el derecho inscribible y los documentos que conforman el titulo.
El numeral V del Titulo Preliminar del TUO del Reglamento General de los
Registros Pblicos nos seala que esa calificacin se va a realizar sobre la
base del titulo presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a
aquel y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el
- 21 -
Registro; ello quiere decir que al realizar la calificacin se va a confrontar

tanto los ttulos presentados con los asientos y complementariamente los
antecedentes.
Siguiendo con el anlisis del Reglamento General de Registros Pblicos,

en el Ttulo IV que se refiere a la calificacin, en el artculo 31 seala lo
siguiente:
TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS

PUBLICOS
ARTCULO 31: DEFINCION DE CALIFICACION
La calificacin registral es la evaluacin integral de los ttulos
presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia
de su inscripcin. Esta a cargo del Registrador y Tribunal Registral, en
primera y en segunda instancia respectivamente, quienes actan de
manera independiente, personal e indelegable, en los trminos y con los
lmites establecidos en este Reglamento y en las dems normas
registrales.
En el marco de la calificacin registral, el Registrador y el Tribunal
Registral propiciarn y facilitarn las inscripciones de los ttulos
ingresados al registro.
Nos hace referencia a que la calificacin registral evala de manera integral

a los ttulos presentados al registros y con ello lo que hace el Registrador es
determinar la procedencia de su inscripcin; es decir, que con ello en la
calificacin Registral lo que hace el Registrador es evaluar si el acto es o no
es inscribible, si el acto tiene o no la condicin de inscribible.
Ahora, no slo son los Registradores los que califican la legalidad del ttulo
que se quiere inscribir sino que el artculo 31 indica que el Tribunal Registral
tambin tiene dicha funcin de calificacin pero en una segunda instancia.
- 22 -
Tanto el Registrador como el Tribunal Registral deben de actuar de manera

independiente, es decir, deben de poseer autonoma tal que nada ni nadie
interfiera en sus decisiones pero ello se dejara de respetar en el caso de la
calificacin de documentos judiciales?
Adems actan en forma personal e indelegable, lo que significan que son

ellos los que deben de calificar la legalidad de los ttulos ha inscribirse y no
persona distinto a ellos.
Pero que es lo que ocurre en nuestra realidad, acaso son los mismos
Registradores los que califican o son otras personas los que realizan una
calificacin previa?.
La actuacin del Registrador y del Tribunal Registral debe de realizarse

respetando los trminos y limites establecidos en el Reglamento General de
Registros Pblicos y de las dems normas registrales, ellos actan
respetando cada uno de los preceptos de dichas normas.
El Registrador y el Tribunal Registral al calificar la legalidad van a propiciar y

facilitar las inscripciones de los ttulos ingresados en el registro.
Por otro lado, el artculo 3218 del TUO del Reglamento General de
Registros Pblicos habla acerca de los alcances que tiene la calificacin
18
Artculo 32.- Alcances de la calificacin

El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los
ttulos ingresados para su inscripcin, debern:
a) Confrontar la adecuacin de los ttulos con los asientos de inscripcin de la partida
registral en la que se habr de practicar la inscripcin, y, complementariamente, con los
antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimacin de aquellos.
En caso de existir discrepancia en los datos de identificacin del titular registral y del sujeto
otorgante del acto, el Registrador, siempre que exista un convenio de interconexin vigente,
deber ingresar a la base de datos del RENIEC, a fin de verificar que se trata de la misma
persona;
b) Verificar la existencia de obstculos que emanen de la partida en la que deber
practicarse la inscripcin, as como de ttulos pendientes relativos a la misma que puedan
impedir temporal o definitivamente la inscripcin.
c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, as como la formalidad
del ttulo en el que ste consta y la de los dems documentos presentados;
- 23 -
sealando todos los requerimientos que deben de calificar y evaluar el

Registrador y el Tribunal Registral de los ttulos ingresados para que sean
inscritos.
As, seala que se debe confrontar los ttulos con los asientos de inscripcin,
de la partida registral en donde se inscribir, si tienen cierta adecuacin
entre ellos. Adems, se debe confrontar de manera complementaria con los
antecedentes registrales. Seala tambin que en caso que exista
discrepancia de los datos que identifican al titular registral y a quien otorga el
acto, el Registrador debe de verificarlo en la RENIEC si existe un convenio
de interconexin vigente. Esto significa que para darse la calificacin el
Registrador necesita saber la verdadera identidad y los datos actualizados
tanto del titular registral como de quien otorga el acto.
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, as como los documentos que conforman el
ttulo, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos
establecidos en dichas normas;
e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario que autorice o certifique
el ttulo;
f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del ttulo, de la partida registral
vinculada al acto materia de inscripcin y complementariamente de sus respectivos
antecedentes; as como de las partidas del Registro Personal, Registro de Testamentos y
Registro de Sucesiones Intestadas debiendo limitarse a la verificacin de los actos que son
objeto de inscripcin en ellos;
g) Verificar la representacin invocada por los otorgantes por lo que resulte del ttulo, de la
partida registral vinculada al acto materia de inscripcin, y de las partidas del Registro de
Personas Jurdicas y del Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la
representacin, slo en relacin a los actos que son objeto de inscripcin en dichos
registros;
h) Efectuar la bsqueda de los datos en los ndices y partidas registrales respectivos, a fin
de no exigirle al usuario informacin con que cuenten los Registros que conforman el
Sistema Nacional de los Registros Pblicos;
i) Rectificar de oficio o disponer la rectificacin de los asientos registrales donde haya
advertido la existencia de errores materiales o de concepto que pudieran generar la
denegatoria de inscripcin del ttulo objeto de calificacin.
El Registrador no podr denegar la inscripcin por inadecuacin entre el ttulo y el contenido
de partidas registrales de otros registros, salvo lo dispuesto en los literales e) y f) que
anteceden.
En los casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos de inscripcin o de
anotaciones preventivas, el Registrador y el Tribunal Registral se sujetarn a lo dispuesto
por el segundo prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil.
- 24 -
Se debe verificar, como tambin seala el numeral V del Ttulo Preliminar del
TUO del Reglamento General de Registros Pblicos, la existencia de
obstculos que emanen de la partida ha inscribir, adems de los ttulos
pendientes, stos se verifican puesto que de existir algn obstculo en los
ttulos pendientes lo que sucedera es que se impida que se inscriba dicho
titulo de manera temporal o definitiva y esto es lo que se quiere impedir.
Tambin se verifica la validez y la naturaleza inscribible del acto o contratos

y verifican la formalidad del titulo, entendindose a ste como un documento
en el que consta el acto o contrato y la formalidad de los dems ttulos
presentados.
Se debe de comprobar que el acto o derecho inscribible y lo documentos

que conforman el titulo se ajustan a las disposiciones legales y si cumplen
con los requisitos establecidos en las normas, con lo que se realiza una
comprobacin entre el acto o derecho inscribible con la norma.
Al calificar se verifica la competencia del funcionario administrador o del

Notario. En esta norma se hace mencin a la persona del Funcionario
Administrativo y a la del Notario que autorice o certifique el titulo; pero no
mencionan al Juez a quien tambin se le debe verificar su competencia, sin
embargo, el Reglamento no lo nombra.
El artculo 32 del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos

seala que se debe verificar la capacidad de los otorgantes por lo que
resulte del titulo, entendindose a ste como el documento, la partida
registral y complementariamente de sus antecedentes; as como de las
partidas de los Registros Personal, Testamentos y Sucesin Intestada. Lo
que quiere decir que la capacidad de los otorgantes es importante a efectos
de que se llegue a calificar la legalidad de los ttulos inscribibles.
As mismo, se verifica la representacin invocada por los otorgantes, lo que

quiere decir que no solo importan los otorgantes para efectos de la
calificacin, sino que tambin interesan los representantes de ellos; esta
- 25 -
representacin invocada por los otorgantes se va a verificar por lo que

resulte del ttulo, de la partida registral, de las partidas del Registro de
Personas Jurdicas o Mandatos y Poderes. Se tiene que verificar todos los
documentos referentes a la representacin para que se logre la calificacin
del titulo inscribible.
Adems, para calificar se tiene que buscar los datos en los ndices y partida
registrales para no exigirle al usuario informacin que ya tengan en los
Registros.
Finalmente, se debe de rectificar los errores materiales o de concepto que

generen una denegatoria de inscripcin del titulo objeto de calificacin. Ello
deber ser rectificado de oficio o deber disponerse la rectificacin.
El articulo 3419 del TUO del Reglamento General de Registros Pblicos
seala en qu casos el Registrador o el Vocal del Tribunal Registral se debe
abstener de calificar; donde seala como una de estas abstenciones que, en
caso de parentesco (4 grado de consaguinidad y 2 grado de afinidad) con
alguno de los interesados, pero no solo ellos sino tambin sus
representantes o apoderados, incluso, con algn abogado que interviene en
19
Artculo 34.- Abstencin en la calificacin

El Registrador o Vocal del Tribunal Registral deber abstenerse de intervenir en la
calificacin del ttulo materia de inscripcin cuando:
a) Tenga parentesco dentro del cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad
con cualquiera de los interesados, los representantes o apoderados de stos, o con algn
abogado que interviene en el ttulo; o su cnyuge intervenga en cualquiera de las calidades
sealadas;
b) Conste su intervencin como abogado en el ttulo materia de inscripcin, o hubiese
actuado como abogado de alguna de las partes en el procedimiento judicial o administrativo
del cual emana la resolucin materia de inscripcin;
c) l o su cnyuge tuviesen la calidad de titular, socio, miembro, o ejercieran algn tipo
de representacin de la persona jurdica a la cual se refiera el ttulo materia de inscripcin;
d) La inscripcin lo pudiera favorecer directa y personalmente;
e) Hubiese calificado el mismo acto o contrato sujeto a recurso de apelacin, en primera
instancia registral.
De no mediar abstencin previa, y sin perjuicio de la responsabilidad que pudiera generarse
por la omisin de la abstencin, cualquier interesado podr recusar la intervencin del
Registrador o Vocal del Tribunal Registral, sobre la base de las mismas causales antes
mencionadas.
- 26 -
el titulo; o su cnyuge intervenga, como lo que esta norma ha sido especifica

en lo que respecta el caso de abstenciones.
Esta causal de abstencin como las dems que seala esta norma sirven
para que al momento de que el Registrador o en su caso el vocal del
Tribunal Registral tome una decisin y lo haga teniendo siempre presente los
principios de tica y tambin por mandato de la norma; la abstencin
voluntaria normada en el artculo 3520 se da por principios de tica o como lo
indica dicho dispositivo legal por decoro o delicadeza.
COMPARACIN DEL CDIGO CIVIL Y DEL TITULO

PRELIMINAR DEL REGLAMENTO GENERAL DE REGISTROS
PBLICOS
El principio de Legalidad en el Cdigo Civil Peruano se norma en el artculo
2011 del Cdigo Civil21 y en el numeral V del Titulo Preliminar del TUO del
Reglamento General de Registros Pblicos, ambos sealan que lo que los
registradores califican es la legalidad del titulo inscribible.
20
Artculo 35.- Abstencin voluntaria

Por razones debidamente motivadas, no comprendidas en el artculo precedente, el
Registrador o Vocal del Tribunal Registral, puede por decoro o delicadeza, solicitar a la
autoridad administrativa inmediata superior que se le aparte del conocimiento de
determinado ttulo. La autoridad mencionada luego de evaluar el sustento de la abstencin
emitir de ser el caso, resolucin encargando a otro Registrador o Vocal la calificacin del
ttulo correspondiente.
21
Artculo 2011 del Cdigo Civil
Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos,
de sus antecedentes y de los asientos de los registros pblicos.
Lo dispuesto en el prrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador,
cuando se trate de parte que contenga una resolucin judicial que ordene la inscripcin. De
ser el caso, el Registrador podr solicitar al Juez las aclaraciones o informacin
complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin
perjudicar la prioridad del ingreso al Registro. (*)
(*) Prrafo agregado por la Primera Disposicin Modificatoria del Texto nico Ordenado del
Cdigo Procesal Civil, aprobado por Resolucin Ministerial N 10-93-JUS, publicada el 2304-93
- 27 -
En el cdigo civil se seala que la legalidad comprende la legalidad de los

documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto; en tanto que el numeral V del Titulo
Preliminar del TUO del Reglamento General de Registros Pblicos indica
que la legalidad comprende la verificacin del cumplimiento de las
formalidades propias del titulo y la capacidad de los otorgantes y la validez
del acto.
Con lo que se puede inferir que tanto para el Cdigo Civil como para el
Reglamento General de Registros Pblicos la legalidad es la misma salvo
que en el Cdigo Civil se habla de documentos y en el Reglamento hacen
referencia a los ttulos.
En el Titulo Preliminar del Reglamento General de Registros Pblicos

adems seala que la calificacin comprende tambin la verificacin delos
obstculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicin de
inscribible del acto o derecho.
Adems, existe otra discrepancia respecto a los trminos utilizados en el

Cdigo Civil y el Reglamento General de Registros Pblicos:
Cdigo Civil
Titulo Preliminar del Reglamento
De ellos
Ttulo presentado
Asiento del Registro
Partida o partidas directamente

vinculadas al ttulo.
Antecedentes
Antecedentes.
Complementariamente.
- 28 -
ASPECTO DOCTRINARIO
Este principio es uno de los ms importantes dentro del procedimiento
registral y consiste en la facultad que tiene el Registrador de examinar el
titulo cuya inscripcin se solicita con el objeto de comprobar el cumplimiento
de los requisitos legales necesarios para su inscripcin.
Segn Alvaro Delgado Scheelje: la calificacin registral es el juicio de valor

que realiza el Registrador a efectos de determinar si el titulo presentado al
Registro para su inscripcin es inscribible. Es decir, se trata de definir si el
derecho o situacin jurdica contenida en el respectivo ttulo y cuya
publicidad registral se pretende a travs de la inscripcin que se solicita,
merecen ser objeto de publicidad y, por tanto, hacerse cognoscibles por
terceros, beneficindose de esta manera los titulares del derecho o situacin
jurdica publicada con la legitimacin y proteccin que emanan directamente
de tal publicidad, en funcin de los principios registrales que cada sistema
recoge22.
Se seala entonces que en el Principio de legalidad el Registrador califica la

legalidad del titulo que quiere inscribir.
En esta calificacin se verifica el cumplimiento de formalidades de los

documentos del titulo, de la capacidad de los otorgantes y la validez del acto.
As tambin Luis Moisset de Espans seala respecto al Principio de

Legalidad que es aquel (...) en virtud del cual se establece como una
facultad y deber del registrador efectuar un estudio previo de los documentos
que pretenden inscribirse y pronunciarse sobre su admisibilidad o rechazo23
22
Delgado Scheelje, Alvaro. Derecho Registral II. Lima Per: Gaceta Jurdica Editores,
Primera Edicin 1998, p. 281.
23
Moisset De Espans, Luis. La Publicidad Registral. Lima Per: Palestra Editores, 2004,
p. 189.
- 29 -
Por su parte, Jos Mara Chico y Ortiz sealan que doctrinaria y legalmente
se da como necesaria la funcin calificadora para que a travs de la misma
se pueda cumplir el principio de legalidad. De esta forma se llega a la
calificacin registral como una de las manifestaciones del principio de
legalidad. Si bien la funcin calificadora tiene un aspecto de control de la
legalidad, tambin ofrece un aspecto de funcin creadora, llegndose a las
denominaciones calificacin control y calificacin creacin 24.
Respecto al control de legalidad del titulo, la calificacin es rigurosa en el
contenido y no solo en la forma. Por ende, el principio de legalidad es la
referencia a la calificacin que hace el Registrador al titulo inscribible.
QU RELACIN TIENE LA LEGALIDAD CON LA

CALIFICACIN REGISTRAL?, ES ACASO ESTA LTIMA
UNA PARTE DE LA LEGALIDAD O VICEVERSA?
Para arribar a una respuesta es necesario analizar algunas posiciones
doctrinarias que se pronuncian al respecto, para tal efecto sealaremos a
algunos autores, tales como Antonio Monserrat Valero, para quien el
registrador realiza la funcin de calificar el titulo que se presenta para su
inscripcin bajo el principio de legalidad; es decir, ha de comprobar que el
ttulo se ajusta a las leyes, y solo si es as lo inscribir 25. De todo esto se
puede desprender que para este autor la legalidad es una parte de la
calificacin.
Por su parte, Amrico Atilio Cornejo seala que el fundamento del principio
de legalidad en lo atinente al anlisis del documento, se funda en la
necesidad de que los asientos registrales concuerden con la realidad externa
al registro, evitando que ingresen documentos carentes de validez o de
24
Chico Y Ortiz, Jos Mara. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Madrid Espaa: Marcial
Pons Ediciones Jurdicas y Sociales S.A, 2000, p. 528.
25
Monserrat Valero, Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. Madrid Espaa: Editorial
Civitas 2000, p. 99.
- 30 -
autenticidad. El anlisis que el registro efecta para hacer efectivo el

principio de legalidad se llama calificacin y la funcin que en consecuencia
de ello se ejerce se denomina funcin calificadora 26. Por lo que podemos
sealar que este autor identifica a la calificacin como parte de la legalidad.
Despus de haber analizado la doctrina, podemos afirmar que la legalidad
es uno de los principios que forman parte del procedimiento registral, incluso
podramos decir que es uno de los ms importantes, pero de ninguna
manera tiene como elemento a la calificacin, esta es mucho ms amplia;
esta es precisamente la labor que desempea el Registrador y que tiene
como fin la inscripcin del ttulo. Es justamente en ella donde convergen
varios principios registrales tales como el tracto sucesivo y la prioridad
excluyente, y en la que encontramos tambin al principio de legalidad.
Por todo ello, podemos concluir afirmando que la relacin es calificacin

legalidad y no legalidad calificacin, por ser esta ltima una nocin ms
amplia que comprende a la legalidad.
CALIFICACIN DE DOCUMENTOS JUDICIALES: UNA

EXCEPCION A LA REGLA?
Como se sabe los documentos judiciales pueden ser susceptibles de

calificacin, sin embargo, este documento judicial no se califica.
Pero a qu se debe esta excepcin? Se seala que debido a que este

documento es generado por una decisin emitida por un juez, se piensa que
por tener tal cargo su decisin puede ser considerada absoluta, es decir,
que su decisin no puede ser calificada por un funcionario administrativo
como es el caso del Registrador.
26
Cornejo, Amrico Atilio. Derecho Registral. Buenos Aires Argentina: Editorial Astrea,
1994, p. 202.
- 31 -
Se podra pensar que de alguna manera se considera que el Juez por

poseer tal investidura es superior, por tanto, el Registrador es considerado
inferior y que si el Registrador califica el documento judicial estara
alterando los pronunciamientos de un fallo, incluso, sealan que si el
Registrador se niega a dar el debido cumplimiento a las sentencias judiciales
sera una desobediencia de su parte.
De acuerdo a Chico y Ortiz no es posible ver en cada registrador que

observa un ttulo de origen judicial a un imputado en una causa por
desacato; a su vez, el registrador no es (ni debe ser), un censor de la
actuacin judicial 27.
Chico y Ortiz precisa respecto a la desobediencia que al registrador que

observa un documento judicial que no es un imputado por desacato, es
decir, que no se puede sancionar esa conducta que toma el registrador
porque solo cumple su funcin que es la de calificar los ttulos a inscribirse.
La legislacin nacional en el artculo 2011 del Cdigo Civil en el ultimo

prrafo que fue agregado por la Primer Disposicin Modificatoria del Cdigo
Procesal Civil, seala que slo en los casos de documentos judiciales no se
calificar la legalidad de dichos documentos; es decir, en el Per se le dice
al Registrador que no puede calificar la legalidad de documentos emitidos
por un Juez que son presentados al registro para su inscripcin.
As Alvaro Delgado Scheelje expresa que el segundo prrafo del vigente

artculo 2011, que prohbe al Registrador calificar las resoluciones judiciales
que contengan un mandato judicial de inscripcin, permitindosele a lo
mucho pedir aclaraciones o rectificaciones, fue adicionado por la primera
disposicin modificatoria del TUO del Cdigo procesal civil (...), y ha
27
Chico y Ortiz, Jos Mara. La Funcin calificadora: sus analogas y diferencias con otros.
En: Libro de ponencias y comunicaciones presentadas al IV Congreso Internacional de
Derecho Registral. p. 259.
- 32 -
suscitado una serie de polmicas e incluso enfrentamientos entre

Registradores y jueces 28.
Respecto a la norma peruana, se entiende que est hecha para que el

Registrador no califique slo cuando se trate de inscripcin (que
generalmente son sentencias) y no para la anotacin preventiva donde s se
califica puesto que no es una sentencia que genera inscripcin.
Ahora, se debe entender a stas anotaciones preventivas como las
demandas y los embargos (los que no pueden inscribirse) a stos s se
pueden calificar.
Se sabe que la demanda tiene un efecto publicitario de prevenir que haya
juicio sobre un determinado acto y el embargo es una medida preventiva,
coercitiva.
Por tanto, no en todos los casos el Registrador no puede calificar la legalidad

de un documento judicial, como los que hemos sealado en el prrafo
anterior.
El Registrador se encuentra atado de pies y manos en lo que se refiere a

calificacin de documentos judiciales, puesto que adems de los que seala
el Cdigo Civil peruano, la Ley Orgnica del Poder Judicial en su artculo
4 indica:
ARTICULO 4 LEY ORGANICA DEL PODER JUDICIAL

Toda persona y autoridad est obligada a acatar y dar cumplimiento a las
decisiones judiciales o de ndole administrativa, emanadas de autoridad judicial
competente, en sus propios trminos, sin poder calificar su contenido o sus
fundamentos, restringir sus efectos o interpretar sus alcances, bajo la
responsabilidad civil, penal o administrativa que la ley seala.
28
Delgado Scheelje, Alvaro. Folio Real N 2. Lima: Palestra Editores, agosto del 2000, p.
41.
- 33 -
Ninguna autoridad, cualquiera sea su rango o denominacin, fuera de la

organizacin jerrquica del Poder Judicial, puede avocarse al conocimiento de
causas pendientes ante el rgano jurisdiccional. No se puede dejar sin efecto
resoluciones judiciales con autoridad de cosa juzgada, ni modificar su contenido,
ni retardar su ejecucin, ni cortar procedimientos en trmite, bajo la
responsabilidad poltica, administrativa, civil y penal que la ley determine en cada
caso.
Esta disposicin no afecta el derecho de gracia.
Todo ello significa que el Registrador s o s debe dar cumplimiento a

decisiones judiciales, es decir, no pueden calificar.
Sin embargo, el Registrador no califica el contenido, ni su fundamento, ni

restringe sus efectos, como seala la ley.
Se desprende de la norma que el Registrador se encuentra obligado a

acatar y dar cumplimiento a las decisiones judiciales. Si el Registrador
debe de cumplir con la funcin a la que esta destinado, lo que debe de hacer
es calificar el documento, sin interesar que detrs de ello se encuentre
alguna autoridad como el caso de los jueces, acaso por este hecho la
calificacin de documento judicial es una excepcin a la regla?
El artculo 4 de la Ley Orgnica del Poder Judicial claramente seala que

ninguna persona o autoridad puede desobedecer o no dar cumplimiento a
las decisiones judiciales, de ello se infiere que, el Registrador no puede
desobedecer y que no debe calificar? Sin embargo, el Registrador no
califica el contenido de ese documento judicial, entonces porque se le
prohbe su calificacin?
La Ley Orgnica del Poder Judicial tambin se puse en el supuesto de que

efectivamente un Registrador desobedezca el mandato judicial, entonces
para ello se da el artculo 9 de la Ley Orgnica del Poder Judicial que
seala:
- 34 -
ARTICULO 9 LEY ORGANICA DEL PODER JUDICIAL

Los Magistrados pueden llamar la atencin, o sancionar con apercibimientos,
multas, pedidos de suspensin o destitucin, o solicitar su sancin, de todas las
personas que se conduzcan de modo inapropiado, acten de mala fe, planteen
solicitudes dilatorias o maliciosas y en general, cuando falten a los deberes
sealados en el artculo anterior, as como cuando incumplan sus mandatos.
Esta facultad comprende tambin a los abogados.
Este dispositivo legal indica que los jueces decretan apercibimientos a

personas que planteen solicitudes dilatorias o maliciosas. Pero, el hecho de
que el Registrador cumpla con su deber no debera generar un
apercibimiento.
En el Per el Registrador es responsable por no calificar una resolucin
judicial; por tanto, en Resoluciones Judiciales el Registrador no deber
calificar el principio de legalidad, puesto que si lo hiciera el Juez le decretar
un apercibimiento.
Sin embargo, el artculo 2011 del Cdigo Civil seala que los registradores
pueden solicitar aclaraciones a los jueces, pero lamentablemente esas
solicitudes de aclaracin que se le envan al Juez son todo un trmite que
empeora la situacin puesto que mientras que el registrador enva esas
solicitudes los jueces tambin puedan generar apercibimientos.
- 35 -
ACCION POPULAR 29
Expediente. N 2145 2003.

Andrs ngel Montoya Mendoza y SUNARP
Este recurso de accin popular se refiere al ltimo prrafo del artculo 3230
del TUO del Reglamento General de Registros Pblicos. El recurrente
solicit mediante este recurso de accin popular para declarar la
inconstitucionalidad, la ilegalidad y la consecuente inaplicabilidad del ltimo
prrafo del artculo 32 del Reglamento General de los Registros Pblicos.
Adems, fundament el recurso en la infraccin del numeral 2 del artculo
13931 de la Constitucin Poltica, as como del artculo 432 de la Ley Orgnica
del Poder Judicial y el artculo 2011 del Cdigo Civil.
En este sentido, el contenido del prrafo en cuestin otorga al registrador

pblico facultades de calificacin de un mandato judicial en cuanto a su
contenido, lo cual ocasiona retardo de la ejecucin de las resoluciones
judiciales.
Se declara la inconstitucionalidad debido a que se otorg al Registrador la
facultad de calificacin de un mandato judicial.
29
ACCION POPULAR N 2145 2003. Corte Suprema de Justicia Sala de Derecho

Constitucional y Social. Publicado el 12.02.2005 en El Peruano.
30
Artculo 32.- Alcances de la calificacin
() En los casos de resoluciones judiciales que ordenen una inscripcin, la calificacin se
efectuar con respecto a su adecuacin con los antecedentes del Registro, la formalidad
que debe revestir, la competencia de la autoridad judicial correspondiente, salvo los casos
de competencia prorrogable, y la naturaleza inscribible del respectivo acto o derecho.
Asimismo, el Registrador podr exigir el cumplimiento de la inscripcin de actos previos que
resulten indispensables para que se registre la resolucin judicial.
31
Artculo 139.- Son principios y derechos de la funcin jurisdiccional:
2. La independencia en el ejercicio de la funcin jurisdiccional.
Ninguna autoridad puede avocarse a causas pendientes ante el rgano jurisdiccional ni
interferir en el ejercicio de sus funciones. Tampoco puede dejar sin efecto resoluciones que
han pasado en autoridad de cosa juzgada, ni cortar procedimientos en trmite, ni modificar
sentencias ni retardar su ejecucin ().
32
Artculo 4 del TUO de la Ley Orgnica del Poder Judicial.Toda persona y autoridad est obligada a acatar y dar cumplimiento a las decisiones
judiciales o de ndole administrativo emanada de la autoridad judicial competente, en sus
propios trminos, sin poder calificar su contenido o sus fundamentos, restringir sus efectos
o interpretar sus alcances, bajo responsabilidad civil, penal o administrativa que la ley
seala.
- 36 -
Indican que se trata de una caso de infraccin a la Constitucin y a la ley, lo

cual no es cierto puesto que la Superintendencia Nacional de los Registros
Pblicos es el ente rector del Sistema Nacional de los Registros Pblicos y
es competente para normar aspectos registrales, es por ello que aprob el
nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos y en l se regul lo
relacionado a la inscripcin registral ordenada por mandato judicial.
El ltimo prrafo del artculo 32 del Reglamento General de los Registros

Pblicos no pretende interferir los mandatos judiciales, ni dejar sin efecto
resoluciones con calidad de cosa juzgada ni retardar la ejecucin de
sentencias, sino por el contrario, busca que el mandato judicial sea cumplido
cabalmente y que no se cometan errores.
El artculo 32 del Reglamento General de Registros Pblicos indica que el
Registrador no exige el cumplimiento de la inscripcin de actos previos que
resulten indispensables para que se registre la Resolucin judicial, por tanto,
el Registrador puede o no puede exigir el cumplimiento de la inscripcin de
actos previos.
Seala tambin que de acuerdo al articulo 139 de la Constitucin existe

inconstitucionalidad porque se concede a un funcionario administrativo la
posibilidad de exigir el cumplimiento de determinados actos previos para la
inscripcin de una resolucin judicial, por tanto, aqu tampoco hay una
obligacin, solo una posibilidad.
Cabe preguntarnos si el artculo 32 otorga la facultad al Registrador
para calificar un mandato judicial? No, no califica el mandato, solo analiza
el acceso de esa resolucin al registro y en realidades distintas. Ese
mandato no se revisa.
Finalmente se consider que no se trataba de un caso de infraccin a la

Constitucin ni a la ley, sino que era un caso de regulacin del segundo
prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil, referido a la inscripcin ordenada
por mandato judicial, por tanto, ello no infringe disposiciones constitucionales
ni legales.
- 37 -
ASPECTO NORMATIVO
El Principio de Tracto Sucesivo, al igual que los dems, se encuentra
regulado en el Cdigo Civil:
ARTCULO 2015: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Ninguna inscripcin, salvo la primera, se hace sin que est inscrito o se
inscriba el derecho de donde emane.
Si analizamos este artculo, podremos determinar que cualquier inscripcin

hecha en el Registro, debe tener como requisito ineludible un derecho del
que derive, el cual debe encontrarse previamente inscrito; sin embargo,
existe una excepcin referida a la primera inscripcin que, por ser la
primigenia, no tiene como base ningn derecho anterior.
Ahora bien, este artculo incluye dentro de su redaccin dos nociones, la del
derecho YA INSCRITO y la del derecho POR INSCRIBIR al sealar: ..sin
que est inscrito o se inscriba el derecho.., por lo que hace alusin a dos
momentos distintos.
La norma sustantiva, con la expresin inscrito, hace referencia a la

situacin en la que, en el momento de la presentacin del ttulo al Registro,
se encuentra YA INSCRITO el derecho del cual este deriva. En cambio, al
decir se inscriba, hace suponer una situacin distinta; en esta ltima,
despus de haberse presentado el ttulo y en el momento de la calificacin,
- 38 -
el registrador se percata de la NO inscripcin del derecho del cual emana,

por lo tanto, lo observar y exigir la subsanacin de este defecto.
Es decir, en el primer caso, el derecho se encuentra YA INSCRITO al

momento de presentarse el ttulo no ocurriendo lo mismo en el segundo,
pues el derecho NO est INSCRITO, pero se inscribir al subsanar la
observacin.
Es as como se presentan dos situaciones, la del derecho inscrito y la del

que se vaya a inscribir, con cuyo cumplimiento se configurar el Principio
de Tracto Sucesivo.
Sin embargo, este principio tambin se encuentra previsto en el Texto nico

Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos:

NUMERAL VI: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Ninguna inscripcin, salvo la primera se extiende sin que est inscrito o
se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o
adecuado para su extensin, salvo disposicin en contrario.
Este artculo, a simple vista, es mucho ms especfico que el artculo 2015

del Cdigo Civil, pues no solo hace referencia a la inscripcin del derecho
de donde emana, sino tambin a la del ACTO PREVIO. Pero es que acaso
derecho y acto previo son dos cosas distintas? Y, si lo son, en qu
radica esta diferencia?, es esta relevante?
Ahora bien, qu es lo que realmente se inscribe?, los actos o los

derechos? De la lectura de la norma se desprende que se inscriben ambos,
derechos y actos, entendiendo por ello a nociones distintas aunque no muy
claras.
- 39 -
Asimismo, algunos autores han intentado explicar la inclusin del acto

previo en la norma reglamentaria, entre los que se encuentra Jorge
Gonzles Loli, quien seala lo siguiente:
De ello se desprende que el NRGRP, en el afn de establecer normas

aplicables a todos los registros jurdicos, ha incluido dentro de la definicin
de tracto sucesivo, la de inscripcin de acto previo, entendiendo que si bien
existir conexin entre un acto con otro anterior inscrito, no se exige que el
derecho de uno emane del otro. As, por ejemplo, en la constitucin de una
sociedad se establecen los lmites de actuacin de los diversos rganos
societarios, a la que debern adecuarse los actos que ellos efecten y
pretendan inscribir, pero no podr sostenerse que el derecho de estos
emana del acto constitutivo33.
Tambin podemos citar a Gunther Gonzles Barrn, quien expresa que:
En buena cuenta, los autores del Reglamento pretenden hacer una

distincin entre tracto sucesivo e inscripcin de acto previo, el primero
aplicable a los Registros que publican titularidades, mientras el segundo
sera aplicable a los Registros que publican circunstancias personales. Sin
embargo, esta distincin terminolgica no resulta precisa ni adecuada a
tenor de los antecedentes histricos34.
No obstante, esto no es todo, el referido artculo le agrega dos calificativos al

acto previo, este debe ser NECESARIO o ADECUADO. Nuevamente la
norma deja abierta la puerta a una serie de cuestionamientos, qu se
entiende por acto previo NECESARIO? y cundo estamos ante un acto
previo ADECUADO? La primera interrogante es ms sencilla de dilucidar,
pues entendemos por acto previo NECESARIO a aquel cuya inscripcin es
imprescindible para poder extender la del ttulo presentado. Sin embargo, no
33
Jorge Gonzles Loli. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros. Lima:
Gaceta Jurdica, 2002, p. 61.
34
Gunther Gonzlez Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Lima: Jurista
Editores, 2004, p. 506.
- 40 -
podemos decir lo mismo con respecto a la segunda interrogante, pues qu

es realmente un acto previo ADECUADO? y, si este es posible, cundo
estaramos ante un acto previo INADECUADO?
Evidentemente quien debera calificar la adecuacin o no de un acto previo
sera el registrador, pero esta calificacin resultara de ndole subjetiva con lo
que se producira cierta inseguridad jurdica, pues la adecuacin o no del
acto estara determinada arbitrariamente por el registrador, quedara a su
criterio, no respondiendo a parmetros tcnicos.
Hubiera sido mejor prescindir del trmino ADECUADO, para as evitar una
serie de dudas en torno a l y la inseguridad jurdica que generara su
determinacin por parte del registrador. Bastaba en realidad con sealar que
el acto previo deba ser solo NECESARIO, logrando as una comprensin
ms clara del Principio de Tracto Sucesivo desde la perspectiva del
Reglamento General de los Registros Pblicos.
Adems, hay que aadir que la norma termina con la frase salvo
disposicin en contrario, con lo que seala la posibilidad de que puedan
existir excepciones a este principio, pero las mismas solo sern establecidas
por ley, teniendo as algunos ejemplos, a saber:
1.- La inscripcin de la inmatriculacin, en el Derecho Registral

Inmobiliario35.
2.- La inscripcin de la disolucin de las sociedades irregulares, en el campo

del Derecho Societario36.
35
Artculo 2018.- Primera inscripcin de dominio (Cdigo Civil)

Para la primera inscripcin de dominio, se debe exhibir ttulos por un perodo ininterrumpido
de cinco aos o, en su defecto, ttulos supletorios.
36
Artculo 431.- Disolucin y liquidacin de la sociedad irregular (Ley General de
Sociedades)
La disolucin de la sociedad irregular puede tener lugar sin observancia de formalidades y
puede acreditarse, entre los socios y frente a terceros por cualquier medio de prueba.
Debe inscribirse la disolucin de la sociedad irregular inscrita en el Registro.
La disolucin de la sociedad irregular no impide que sus acreedores ejerzan las acciones
contra ella, sus socios, administradores o representantes.La liquidacin de la sociedad
irregular se sujeta a lo establecido en el pacto social y en esta ley.
- 41 -
ASPECTO DOCTRINARIO
El Tracto Sucesivo es un principio registral en virtud del cual cada una de las
inscripciones se sustenta en otra precedente, de tal manera que los asientos
generados configuren una cadena en la que cada uno de ellos sea
consecuencia del anterior de manera que el transferente de hoy sea el
adquirente de ayer y el titular inscrito actual sea el transferente de
maana37.
Tal como lo contempla el artculo 20 de la Ley Hipotecaria espaola, la
misma que prescribe que para inscribir o anotar ttulos que afecten a
derechos reales es necesario que conste previamente inscrito o anotado el
derecho del otorgante 38.
De la misma manera, este principio ha sido conceptuado por Jos Antonio

lvarez Caperochipi al decir: El tracto sucesivo es en consecuencia el
encadenamiento causal de las inscripciones. Por medio del tracto sucesivo
se pretenden facilitar el conocimiento exacto del historial jurdico de una
finca y los sucesivos titulares de la propiedad o derechos reales sobre la
misma. El tracto sucesivo persigue traer al registro en el mismo folio registral
el conjunto de las transmisiones y gravmenes de la finca inmatriculada 39.
Por su parte, Amrico Atilio Cornejo concibe al Tracto Sucesivo como: Un

mecanismo tcnico que tiene por objeto mantener el enlace o conexin de
las adquisiciones por el orden regular de los titulares registrales sucesivos, a
base de formar todos los actos adquisitivos inscritos, una continuidad
perfecta en orden al tiempo sin salto alguno 40.
37
Roca Sastre, Ramn Mara. Derecho Hipotecario. Barcelona: Bosch, 1995, p. 795-796.
Monserrat Valero, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Barcelona: Civitas, 2000, p.
147.
39
lvarez Caperochipi, Jos Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. Granada: Comeres,
2006, p. 153.
40
Cornejo, Amrico Atilio. Derecho Registral. Buenos Aires: Astrea, 1994, p.109.
38
- 42 -
Es as que el Principio de Tracto Sucesivo aparece dentro del

procedimiento
registral
en
el
momento
de
la
CALIFICACIN;
constituyndose en un requisito imprescindible para poder mantener el orden

dentro de una partida registral, ya que de lo contrario se configurara la
existencia de ms de un propietario, porque no se requerira que el derecho
del transmitente est previamente inscrito.
SU NATURALEZA JURDICA, FORMAL O SUSTANTIVA?

La determinacin de la naturaleza jurdica de este principio ha dado lugar a
grandes discusiones doctrinarias, por lo que se hace necesario explicar cada
una de dichas posiciones para poder arribar a la ms adecuada:
I.- NATURALEZA FORMAL
Concibe al Principio de Tracto Sucesivo como un requisito de la inscripcin;
teniendo como uno de sus representantes al espaol Roca Sastre, quien
seala que el ejercicio de la facultad dispositiva es independiente de si el
disponente tiene o no inscrito su ttulo adquisitivo, aislndose la vida registral
del orden civil puro. El tracto solo se exige para la inscripcin de un acto
dispositivo, no para la validez de este 41.
Son del mismo parecer La Cruz y Sancho, para quienes la previa inscripcin
de la titularidad del transmitente (o constituyente) no se exige al tiempo del
otorgamiento, sino al de la inscripcin de la adquisicin (o constitucin) a
favor del adquirente42.
Es decir, tiene naturaleza formal puesto que solo se exige su cumplimiento

en el momento de inscribir el ttulo, ms no para poder realizar el acto
dispositivo contenido en este.
41
Roca Sastre, Ramn Mara. Op. Cit.

La Cruz Berdejo, Jos Luis y Sancho Rebullida, Francisco de Ass. Derecho Inmobiliario
Registral. Barcelona: Bosch, 1984, p. 291.
42
- 43 -
II.- NATURALEZA SUSTANTIVA

Concibe a este principio como requisito para ejercer la facultad dispositiva,
teniendo como fundamento la mxima romana de que nadie puede
transmitir ms derecho del que tiene. El argentino Villaro43 es uno de sus
representantes, puesto que sostiene que este principio es un elemento
sustancial que atae a la legitimacin para disponer del derecho, e incluso
llega a configurarlo como un elemento que integra la tipicidad del derecho
real y, por lo tanto, impregnado de orden pblico.
Por nuestra parte, adoptamos una posicin eclctica al sostener que dicho
principio tiene una naturaleza bidimensional, tanto formal como sustancial;
la primera se manifiesta en el momento mismo de la calificacin, pero visto
desde afuera; en cambio, se configura la naturaleza sustantiva tambin en la
calificacin, pero vista desde una perspectiva netamente registral, es decir,
cuando el registrador confronta tanto la realidad registral como extrarregistral
para calificar el ttulo, aplica el principio de tracto sucesivo como un requisito
sustantivo.
EL TRACTO SUCESIVO Y EL FOLIO REAL

Antes de entrar en este tema, es necesario saber que existen principalmente
dos tipos de tcnicas registrales: El FOLIO PERSONAL y el FOLIO REAL,
entendiendo como tcnica registral a la forma o modo de llevarse los
libros o tomos y/o fichas de inscripcin en los diversos registros que
comprenden el Sistema Nacional de Registros Pblicos44.
I.- EL FOLIO PERSONAL

En virtud a l, los asientos se ordenan cronolgicamente segn el ingreso de
los ttulos al Diario y los ndices se llevan en consideracin a los nombres de
43
Villaro, Pedro Felipe. Elementos de Derecho Registral Inmobiliario. Buenos Aires:

Editorial Ciudad de Buenos Aires, 1999, p. 83-86.
44
Guevara Manrique, Rubn. Derecho Registral. Lima: Grfica Horizonte, 1999, p. 78.
- 44 -
los titulares de los derechos. Por lo que los libros no se llevan por bienes,
sino por el orden de recepcin de los documentos o por las personas de los
propietarios.
II.- EL FOLIO REAL
En funcin a l, los ttulos o los derechos reales se ordenan por los bienes
sobre los que recaen, es decir, sobre la base del objeto de derecho el bien-;
por lo que todo el historial jurdico de un bien se encuentra en una sola
partida.
Es en esta ltima tcnica en donde se requiere adoptar el Principio de

Tracto Sucesivo, pues se necesita seguir un orden para evitar que
cualquiera pueda ingresar su ttulo al Registro sin necesidad de que el
derecho de su transmitente se encuentre previamente inscrito, dndose
situaciones en las que conste ms de un propietario en la partida de un
mismo bien.
Es as que, como consecuencia de la adopcin del Principio de Tracto

Sucesivo, se requiere para la inscripcin de un ttulo- que se encuentre
previamente inscrito el derecho del transmitente.
Es decir, la compraventa entre A (vendedor) y B (comprador) solo se

inscribe si previamente aparece inscrito el derecho de A como propietario,
de lo que se infiere que las sucesivas transmisiones requieren estar
debidamente concatenadas entre s, no pueden haber vacos en la cadena
de transferencias. El debido orden de la cadena solo puede mantenerse con
el principio del tracto sucesivo impuesto sobre la hoja registral de cada
inmueble45.
45
Gaete Gonzlez, Eugenio Alberto. El sistema de folio real y el catastro. Bases para
modernizar el registro. Folio Real, Revista peruana de Derecho Registral y Notarial. Ao II.
N 5. Lima: Palestra Editores, 2001, p. 14.
- 45 -
Esta vinculacin de rasgos caractersticos de un sistema registral (folio realtracto sucesivo) permite que la hoja abierta para cada inmueble contenga el
historial jurdico completo y ordenado de las sucesivas transferencias que
afectan al bien y, en este sentido, se trata de un problema de fondo
(sustantivo) que repercute en la totalidad del sistema46.
En cambio, en los sistemas en los que se emplea el FOLIO PERSONAL no

se necesita del Tracto Sucesivo, pues los ttulos se inscriben segn el orden
cronolgico de su ingreso al registro, no en una partida determinada para
cada bien, generando as una gran inseguridad jurdica, la misma que se
evita con el FOLIO REAL y con el respeto al Tracto Sucesivo.
EL TRACTO ABREVIADO: UNA MODALIDAD O UNA

EXCEPCIN AL TRACTO SUCESIVO?
El TRACTO ABREVIADO es aquel supuesto en el que la ley permite que, en
vez de inscribir cada una de las transmisiones intermedias que operan sobre
un mismo bien en un asiento registral, se inscriba el ttulo principal, pero
haciendo referencia en esta nica inscripcin a las transmisiones
intermedias; con lo que se evita la extensin de un asiento que va a
desaparecer inmediatamente a causa de otro posterior, logrando as la
economa de procedimientos, evitando inscripciones efmeras.
Sin embargo, es en este punto en el que existen algunas discrepancias, es

que acaso estamos frente a una modalidad o a una excepcin al principio de
tracto sucesivo?
Para algunos autores, el tracto abreviado es una MODALIDAD del tracto

sucesivo por la que se permite concentrar en un asiento nico dos o ms
transmisiones operadas desde el titular inscrito.
46
Gonzlez Barrn, Gunther. Op. Cit.
- 46 -
NO son una EXCEPCIN a la regla general, sino solo al rigor de su

manifestacin formal47.
En cambio, otros sealan que el tracto abreviado es una MODALIDAD en

que la legitimacin registral se combina con la legitimacin extrarregistral
judicial o notarial-; y desde el punto de vista formal implica una EXCEPCIN
lisa y llana a la regla del encadenamiento del titular de dominio y dems
derechos registrados, ya que aparecer como disponente en un asiento
quien, segn el asiento inmediatamente anterior, no era titular48.
Para nosotros, el tracto abreviado es una MODALIDAD y NO una excepcin

al tracto sucesivo, pues en la inscripcin realizada se hace referencia a las
transmisiones intermedias, de tal manera que en ella se puede determinar
cul ha sido el historial jurdico del objeto de la inscripcin, respetndose el
debido encadenamiento que debe existir entre estas, por lo tanto, el principio
de tracto sucesivo sigue presente.
47
Falbo, Miguel. Doctrina general del tracto sucesivo en el Derecho argentino. Buenos Aires:
Revista Notarial N 854, 1981, p. 78 y 81.
48
Villar, Pedro Felipe. Op. Cit.
- 47 -
CODIGO CIVIL
ARTCULO 2012: PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
Se presume sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento de las inscripciones.
Nuestro Cdigo Sustantivo ha recepcionado el Principio de Publicidad recin

con el Cdigo Civil de 1984, el cual lo precepta en el artculo 2012; as de
acuerdo a la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil de 1984 ha sealado
que: Este artculo es una novedad respeto del Cdigo Civil de 193649, pero
no lo es en relacin al Reglamento General de Registros Pblicos, por
cuanto en su texto aparece en el Artculo V del Titulo Preliminar que contiene
una norma exacta en contenido, aunque no en redaccin, a la que nos
ocupa.
Este artculo contiene una presuncin iure et de iure, es decir, no admite

prueba en contrario, pues se presume que todos tienen conocimiento del
contenido de las inscripciones debido a que todos tienen acceso al registro,
y esto se deduce del Numeral II50 del Ttulo Preliminar (en adelante T.P), del
artculo 12751 y del artculo 12852
49
del
Texto nico Ordenado del
A. Muro. P. Registros Pblicos. Tomo I. Lima: Marsol, 1994, p. 29.

Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Numeral II del
Titulo Preliminar. Publicidad Formal.- El Registro es Pblico. La publicidad registral formal
garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas
registrales y, en general, obtenga informacin del archivo Registral.
El personal responsable del Registro no podr mantener en reserva la informacin
contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los
Reglamentos del Registro.
51
Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 127
Documentos e Informacin que brinda Registro.- Toda persona tiene derecho a solicitar sin
expresin de causa y obtener del Registro, previo pago de las tasas registrales
correspondientes:
50
- 48 -
Reglamento General de Registros Pblicos (en adelante
T.U.O del
RGRP).Dichos artculos nos explican porque se concede una presuncin

iure et de iure a la publicidad y esto es, porque el mismo Registro permite
que todas las personas accedan a el y tomen conocimiento de la informacin
que ellos deseen y eso lo harn a travs de una solicitud donde no ser
necesario expresar su causa permitiendo as un acceso general a la
informacin que contiene Registros Pblicos, incluso el presente reglamento
establece que el personal responsable de registro no podr mantener en
reserva la informacin y aun en el caso de que esto sucediera el T.U.O del
RGRP ha previsto esta situacin que ha regulado en el articulo 13853.
En consecuencia, las personas no podrn alegar a su favor desconocimiento

o ignorancia puesto que, Registro a establecido mecanismos para que se
acceda a el en forma general hasta el punto de establecer responsabilidad
en su propio personal en caso de denegar o retardar informacin que esta
contiene; no obstante como es sabido toda regla tiene su excepcin y el
Articulo 128 y Numeral II (segundo prrafo) del T.P del T.U.O. del RGRP
expresan que: No se podr obtener informacin de registro cuando:
a) La manifestacin de las partidas registrales o exhibicin de los ttulos que conforman el

archivo registral o que se encuentran en trmite de inscripcin;
b) La expedicin de los certificados literales de las inscripciones, anotaciones,
cancelaciones y copias literales de los documentos que hayan servido para extender los
mismos y que obran en el archivo registral;
c) La expedicin de certificados compendiosos que acrediten la existencia o vigencia de
determinadas inscripciones o anotaciones, as como aqullos que determinen la inexistencia
de los mismos.
d) La informacin y certificacin del contenido de los datos de los ndices y del contenido de
los asientos de presentacin.
52
Acceso a informacin que afecta el Derecho a la Intimidad.- La persona responsable del
registro no podr mantener en reserva la informacin contenida en el archivo registral, con
excepcin de las prohibiciones establecidas en otras disposiciones.
Cuando la informacin solicitada afecte el derecho a la intimidad, sta slo podr otorgarse
a quienes acrediten legtimo inters, conforme a las disposiciones que establezca la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos.
53
Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 138.
Reclamo por retardo o denegatoria por expedicin de certificados.- En caso que el
Registrador o Certificador debidamente autorizado, retarde o deniegue indebidamente la
expedicin de los certificados o manifestacin de los libros, ttulos archivados, ndices y
dems documentos que obran en las Oficinas Registrales, los interesados podrn formular su
reclamo ante el Gerente Registral o, en su caso, ante el Gerente del Registro respectivo, el
cual comprobado el retardo o denegatoria indebida, ordenar que se acceda s lo solicitado,
sin perjuicio de adoptar las acciones correspondientes.
- 49 -
1. Las
prohibiciones
sean
expresamente
establecidas
en
otras
disposiciones.
2. Cuando la informacin solicitada afecte el Derecho a la Intimidad.
3. Cuando las prohibiciones estn expresamente establecidas en el
Reglamento de Registro.
Asimismo, se han contemplado las Excepciones al Principio de Publicidad en

la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil54 de 1984, que expresa: Esta
disposicin no es de aplicacin absoluta, existe en el Cdigo Civil una
excepcin marcada por el artculo 159755 a propsito del Derecho de
Retracto. No establecer la mencionada excepcin habra obligado a los
futuros retrayentes verificar a cada momento si se inscriben o no los actos
que le permitan ejercer el retracto. Hay adems otras excepciones
consagradas en los artculos 203456 y 203857 del Cdigo Civil, segn las
cuales no son oponibles a quien se acoge a la publicidad registral en un
lugar determinado las inscripciones efectuadas en un lugar distinto.
Por otro lado, si bien registro otorga a toda informacin contenida en el una
presuncin iure et de iure, se formula la interrogante de cmo era posible
54
A. Muro. P. Registros Pblicos. Tomo I. Lima: Marsol, 1994, p. 29-30.

Plazo especial para ejercer derecho de retracto. Artculo 1597 del Cdigo Civil.- Si el
retrayente conoce la transferencia por cualquier medio distinto del indicado en el artculo
1596, el plazo se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento. Para este caso, la
presuncin contenida en el artculo 2012 slo es oponible despus de un ao de la
inscripcin de la transferencia. (*)
(*) Artculo vigente conforme a la modificacin establecida por la Primera Disposicin
Modificatoria del Texto nico Ordenado del Cdigo Procesal Civil, aprobado por Resolucin
Nota: La Resolucin Ministerial N 10-93-JUS, recoge la modificacin hecha anteriormente a
este artculo por la Primera Disposicin Modificatoria del Decreto Legislativo N 768,
publicado el 04-03-92.
56
Efectos de la omisin de la inscripcin. Artculo 2034 del Cdigo Civil.- La falta de
inscripcin del acto en el lugar donde debi hacerse, motiva que aqul no afecte a terceros
que celebren contratos onerosos y con buena fe en dicho lugar. (*)
(*) Artculo incorporado por el Artculo 1 de la Ley N 26589, publicada el 18-04-96.
Nota: Inicialmente este Artculo fue derogado por la Sptima Disposicin Final de la Ley N
26497, publicada el 12-07-95.
55
57
Cdigo Civil. Artculo 2038.- Derecho del tercero de buena fe.- El tercero que de buena fe
y a ttulo oneroso ha contratado sobre la base de mandato o poder inscrito en el registro del
lugar de celebracin del contrato, no ser perjudicado por mandato, poder, modificaciones o
extinciones de stos no inscritos.
- 50 -
que todas las personas tuvieran conocimiento material del contenido de las
inscripciones? La respuesta la puede brindar la Exposicin de Motivos
cuando concede al principio de publicidad una FICCION LEGAL es decir,
ante la imposibilidad material de que todos conozcan el contenido de las
inscripciones se creo esta ficcin legal, por la cual nadie podra alegar
imposibilidad material de conocer
todo lo contenido en las inscripciones
como tampoco dejar sin eficacia la presuncin iure et de jure (que no admite
prueba en contrario respecto al contenido de las inscripciones) pues, esta
ficcin legal implica que las personas no pueden justificar su ignorancia o
desconocimiento por la falta de conocimiento efectivo, pues estos tuvieron la
posibilidad de conocerlo (cognosibilidad legal).
PUBLICIDAD MATERIAL
La publicidad Material esta regulada en nuestra legislacin en el Numeral I
del T.P. del T.U.O del RGRP, esta tambin es conocida como Cognosibilidad
Legal. Primero partiremos sobre conceptos base de que se entiende por
Publicidad Material, as nos remitiremos a la doctrina primero para despus
terminar por lo que se entiende por esta en nuestra legislacin.
Tal como expresa Gunther Gonzales Barrn: La cognosibilidad legal alude

a que el pblico en general goza de la posibilidad de conocimiento de los
datos incorporados en el Registro. No es necesario un conocimiento efectivo
de dichos datos, basta que el interesado haya tenido la posibilidad de
conocerlos. Si efectivamente los conoci y tom una decisin informada, en
buena hora. Si no los conoci (por descuido, negligencia o ignorancia), pues,
igualmente le afectan los datos inscritos, y no puede excusar su conducta en
la ignorancia del hecho (oponibilidad)58.
58
Gunther Gonzales Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima:

Juristas-Editores, 2004, p. 60-61.
- 51 -
Para Pedro Felipe Villaro: La publicidad material se precisa aludiendo a la

posibilidad legal de conocimiento de las situaciones jurdicas59.
Antonio Manzano Solano expresa que: La Publicidad Jurdica constituye la

esencia misma de su configuracin institucional, pues la cognosibilidad legal
implica presuncin de conocimiento por todos del contenido registral60.
De todo lo anteriormente expuesto hay una terminologa que es comn a las

definiciones
expresadas, y es el de cognosibilidad general que se va a
referir a la posibilidad de conocer el contenido de registro, por ello se dice

que la cognosibilidad legal implica la presuncin de conocimiento, pues se
presume que todas las personas tienen la posibilidad de conocer el
contenido de registro, y esta posibilidad se fundamenta en el hecho de que
todos tienen la posibilidad de acceder al registro, por lo tanto nadie podr
alegar ignorancia o desconocimiento de algo que siempre estuvo a su
alcance, pues por ello Registros Pblicos habilita a las personas para que
acudan a sus instalaciones y puedan efectuar las averiguaciones
correspondientes, para obtener informacin que desean y que es relevante
para constituir sus relaciones y situaciones jurdicas; distinto fuera el caso si
el Registro prohibiera el acceso al contenido de las inscripciones.
TITULO PRELIMINAR DEL TEXTO UNICO ORDENADO DEL
REGLAMENTO GENERAL DE REGISTROS PUBLICOS
NUMERAL I: PUBLICIDAD MATERIAL
El Registro otorga publicidad jurdica a los diversos actos o derechos
inscritos. El concepto de inscripcin comprende tambin a las
anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las
diferencie.
El contenido de las partidas regstrales afecta a los terceros aun cuando
estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo.
59
Citado por Americo Atilio Cornejo en su obra: Derecho Registral. Buenos Aires: Editorial
Astrea de Alfredo y Ricardo Desalma, 1994, p. 145.
60
Antonio Manzano Solano. Derecho Registral Inmobiliario: para iniciacin y uso de
universitarios. Volumen I. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de
Espaa. Centro de Estudios Registrales. Madrid: J. San Jos; 1999, p. 31.
- 52 -
En los siguientes prrafos vamos a revisar nuestra legislacin y para ser

ms especficos en el RGRP.
En el primer prrafo Numeral I del T.P. se expresa que: El registro otorga

publicidad jurdica a los diversos actos o derechos inscritos.
En el Derecho Espaol se plantea una interrogante sobre este tema:

Qu es lo que se inscribe y qu es lo que se publica?
Al respecto Antonio Manzano Solano expresa: () El Registro de Propiedad

espaol es aquel tipo de Registro Inmobiliario en el que, mediante ttulos
formales se inscriben o registran derechos reales sobre inmuebles; as como
los hechos, actos y contratos de modificacin jurdica que les afectan y se
publican esos mismos derechos, pero en un nuevo estado, el que
llamaremos estado registral61.
Antonio Monserrat Valero expresa que: Si empleamos una terminologa

precisa diremos que en el registro de fincas se ingresan, los ttulos (causa de
modificaciones jurdicos-reales) se inscriben y los derechos que resultan de
los ttulos se publican62.
Para Lacruz Berdejo: Lo que el registro recibe son los actos o ttulos, pero lo
que publica son derechos, o ms exactamente, titularidades (). Ahora bien,
la garanta de los derechos es la que da el Registro, y no de los actos y
contratos, que el registro no convalida63.
Roca Sastre afirma que: Si bien cabe distinguir entre lo que se inscribe en
61
Antonio Manzano Solano. Derecho Registral Inmobiliario: para iniciacin y uso de

universitarios. Volumen I. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de
Espaa. Centro de Estudios Registrales. Madrid: J. San Jos; 1999, p. 209.
62
Antonio Monserrat Valero. Derecho Inmobiliario Registral.1 Edicin. Madrid-Espaa:
Civitas Ediciones, S.L., 2000, p. 49.
63
Citado por Antonio Manzano Solano en su obra: Derecho Registral Inmobiliario: para
iniciacin y uso de universitarios. Volumen I. Colegio de Registradores de la Propiedad y
Mercantiles de Espaa. Centro de Estudios Registrales. Madrid: J. San Jos, 1999, p. 211.
- 53 -
nuestro Registro y lo que ste publica, hay que tener en cuenta que como lo
que se inscribe es el acto de mutacin jurdico-real inmobiliaria, se constata
en el Registro con todas las circunstancias exigidas por el Art. 9 de la Ley
Hipotecaria y el Art. 51 de su Reglamento; por ello lo que publicar el
Registro ser;
no slo dicho acto de mutacin; sino todas las dems
circunstancias dichas, entre las cuales figurar forzosamente el dominio o

derecho real limitado inmobiliario correspondiente64.
Dentro de nuestra Doctrina Alvaro Delgado Sheelje expresa que: Se

publican nicamente situaciones jurdicas que por su naturaleza tienen
vocacin de oponibilidad (derechos reales, por ejemplo) para hacerlas
conocidas a la generabilidad de las personas que nos son partes en tales
situaciones. En consecuencia, el objeto de la publicidad jurdica son estas
situaciones jurdicas, cuestin sobre la que hay acuerdo en doctrina, al
margen de que el objeto de la inscripcin qu se inscribe? no sea la misma
situacin sino el acto que la genera, como sostiene un importante sector de
esa misma doctrina, (dependiendo de la posicin que se adopte se estarn
inscribiendo y publicando derechos o inscribiendo actos y publicando
derechos)65.
El segundo prrafo del Numeral I del T.P. expresa que: El contenido de
las partidas regstrales afecta a los terceros aun cuando estos no
hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo, este artculo se
encuentra en contraposicin con el Numeral VIII del T.P. que expresa: La
inexactitud de los asientos regstrales por nulidad, anulacin,
resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicara al
tercero registral que a titulo oneroso y de buena fe hubiera contratado
sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud
no consten en los asientos regstrales.
64
Citado por Jos Mara Chico y Ortiz en su obra: Estudios sobre Derecho Hipotecario.
Tomo I. Madrid-Barcelona: Marcial Pons, Ediciones Jurdicas y Sociales, S.A., 2000, p. 162.
65
Alvaro Delgado Sheelje. La Publicidad Jurdica Registral en el Per: Eficacia Material y
Principios Registrales. Folio Real: Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Ao I N
1, Lima Per: Palestra Editores, Abril - 2000, p. 16 17.
- 54 -
Es decir, lo que contienen la partidas regstrales afectan solo a los terceros,

aun cuando no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo (publicidad
formal), pues como se expreso anteriormente todos tienen la posibilidad de
conocer el contenido de registro salvo excepciones, por lo tanto nadie podr
alegar desconocimiento o ignorancia de las partida regstrales, sin embargo
el Artculo VIII del T.P del RGRP excepta a los terceros regstrales, puesto
que, si la inexactitud no se encuentra en el asiento registral este no les
afecta, pero que sucedera si la inexactitud se encuentra en la partida
registral? Al parecer nada, puesto que el reglamento expresamente seala
que: Para quedar protegido, adems de otros requisitos (buena fe, ttulo
oneroso), es necesario que dicha inexactitud no conste en el asiento
registral. En consecuencia, debemos entender que la regla general es que a
todos les afecta el contenido de las partidas registrales; y la excepcin es
que a los terceros regstrales les afecta solo los asientos regstrales.
La interrogante es Cul es el privilegio que tienen los terceros regstrales?

A que se debe que todos tengamos que revisar las partidas regstrales
(puesto que si no lo hacemos nos afectara tal como seala el Numeral I), y
solo los terceros deben conocer los asientos regstrales; no obstante,
debemos dejar en claro que este tercero debe tener ciertos requisitos para
configurarse como tercero registral.
PUBLICIDAD FORMAL
La Publicidad Formal esta regulada en nuestra legislacin en el Numeral II
del T.P. del T.U.O del RGRP, esta a la vez es conocida como conocimiento
efectivo.
Para Alvaro Delgado Sheelje: La publicidad formal esta referida a todos

aquellos medios a travs de los cuales los terceros pueden acceder al
conocimiento efectivo de la situacin publicada. La eficacia formal de la
publicidad registral, por tanto, consiste en que los terceros puedan, si as
- 55 -
lo desean, conocer aquello que es objeto de publicacin66.

Entonces; Cuales seran los medios a travs de los cuales puede
tenerse conocimiento efectivo?
En primer lugar, habr que pagar previamente las tasas regstrales para
acceder a la informacin y documentacin del contenido registral. En
segundo lugar, tal como expresa Rubn Guevara Manrique y Rubn
Guevara Bringas67, la publicidad formal puede darse de dos maneras:
1.- La Publicidad Formal Directa, es decir, directamente en las oficinas de los

Registros Pblicos a las que puede acudir cualquier persona y pedir que le
exhiban los tomos y/o fichas.
2.- La publicidad Formal Indirecta, es decir, el usuario puede solicitar
cualquier certificado que requiere, como son los certificados de gravmenes,
copia literal, etc. previa presentacin de una solicitud y el pago de los
derechos correspondientes.
Estas formas de publicidad estn normadas en los Arts. 184 y ss. del
Reglamento General68.
Por lo tanto, estos serian los medios mediante los cuales se puede acceder a
registro.
La definicin de Publicidad Formal Directa; concuerda con el Art. 12969
66

1, Lima Per: Palestra Editores, Abril - 2000, p. 20.
67
Rubn Guevara Manrique y Rubn Guevara Bringas. Derecho Registral. Tomo I. Lima:
Grafica Horizontes S.A., 1999, p. 55-56.
68
En la actualidad, esta incorporado en el Texto nico Ordenado del Reglamento General
de Registros Pblicos: Resolucin N 079-2005 SUNARP/SN. Articulo 127 y siguientes.
69
Manifestacin de los documentos del archivo registral.- La manifestacin se realizara:
- 56 -
(Inciso b) del
T.U.O del RGRP. Es consecuencia, las personas pueden
acceder directamente a la informacin que contiene registro con solo acudir

al local de la Oficina Registral, pero slo en los casos que la informacin no
haya sido sustituida por el sistema de microarchivos, adems, de que el
momento de obtener dicha informacin de las partidas contenidas en los
tomos se encuentren las personas en presencia del personal, esto
consideramos que se hace por el tema de seguridad, pues dichos partidas
se pueden perder, extraviar o sufrir un dao parcial y como consecuencia ser
ilegible dicha informacin.
Del segundo prrafo del Art. 129 Inciso (b) podemos sealar que; la
prohibicin se hace en merito de que la informacin que deben obtener las
personas debe ser lo ms clara, precisa y legible, porque el solo hecho de
agregar anotaciones, seales o realizar actos que afecten la integridad de
las partidas pueden desvirtuar la informacin contenida en aquella, ya que
las personas se ampararan en datos que pudiera ser ambiguos, ilegibles y
poco precisos, que pudieran ocasionar la lesin de algunos de sus
derechos, debido a que podran ampararse en dicha informacin errnea.
La publicidad Formal Indirecta, concuerda con el Art. 12970 (Inciso a y c) y
Art. 12771 (Inciso b, c, d) del T.U.O. del R.G.R.P
Para Jorge Ortiz Pasco: La publicidad formal esta representada por los
b) En los casos de partidas, contenidas en tomos, que no han sido sustituidas por el sistema
de microarchivos, as como de los ttulos archivados o en trmite, en el local de la Oficina
Registral respectiva y en presencia del personal expresamente facultado para ello.
Est prohibido doblar las hojas, poner anotaciones o seales, o realizar actos que puedan
alterar la integridad de stos.
70
Manifestacin de los documentos del archivo registral.- La manifestacin se realizara:
a) Tratndose de partidas electrnicas mediante el servicio de informaron en lnea, a travs
de los terminales ubicados en las instalaciones de las Oficinas Regstrales o a travs de
otros medios informticos.
c) Con la entrega de copia simple de la ficha o con la impresin de las partidas electrnicas
o de los ndices que organizan los registros.
71
Ver Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 127
(Inc. b, c, d)
- 57 -
documentos y certificados que expide o exhibe el registro, constituyndose

por ello en los medios, mecanismos o herramientas publicitarias72.
Cuando el autor indicado expresa que: La publicidad formal esta

representada por los documentos y certificados que se expide, se estara
refiriendo en si a los certificados que expide el mismo registr, los cuales son
de dos clases:
1.- Los Literales (regulado en el Art. 131 RGRP)73
2.-Los compendiosos (regulado en el Art. 131 y 132 RGRP)74 estos a su vez
se clasifican en:
2.1.-Certificados Positivos
2.2.-Certificados Negativos
2.3.-Certificados Vigencia
2.4.-Certificado de Bsqueda Catastral
72
Jorge Ortiz Pasco. Apuntes de Derecho Registral. Lima: Dante Antonioli Delucchi, 2005,
p. 13.
73
Clases de certificados y denegatoria de expedicin de copia literal.- Los certificados, segn
la forma de expedicin de la publicidad, sern de las siguientes clases:
a) Literales: Los que se otorgan mediante la copia o impresin de la totalidad o parte de la
partida registral, o de los documentos que dieron mrito para extenderlos;
b) Compendiosos: Los que se otorgan mediante un extracto, resumen o indicacin de
determinadas circunstancias del contenido de las partidas registrales, los que podrn
referirse a los gravmenes o cargas registradas, a determinados datos o aspectos de las
inscripciones.
74
Certificados Compendiosos.- Estn comprendidos dentro de los certificados compendiosos
a que se refiere el literal b) del artculo anterior, entre otros, los siguientes:
a) Certificados Positivos: Los que acreditan la existencia de determinada inscripcin.
Tambin, de acuerdo a la solicitud del interesado, pueden brindar informacin detallada;
b) Certificados Negativos: Los que acreditan slo la inexistencia de determinada inscripcin;
c) Certificados de Vigencia: Los que acreditan la existencia del acto o derecho inscrito a la
fecha de su expedicin;
d) Certificados de bsqueda catastral; Los que acreditan si un determinado predio se
encuentra inmatriculado o no; o, si parcialmente forma parte de un predio ya inscrito.
Tambin acredita la existencia o no de superposicin de reas.
- 58 -
Sin embargo, previamente dichos certificados requieren la presentacin de

una solicitud con los requisitos previstos en el Artculo 13075 del RGRP.
Dichos certificados pueden expedirse de la forma que establece el Articulo

13376 del RGRP y podrn ser objeto de aclaracin cuando induzcan a error
el contenido de la partida registral77 y se transcribirn literalmente los
asientos o partidas cuando no se ofreciera suficiente claridad sobre su
contenido78. Estos certificados se expiden dentro de los tres das de
solicitado salvo excepciones (articulo 13779 RGRP).
Asimismo cuando el autor expresa que: La publicidad formal esta

representada por los documentos y certificados que se exhibe, se estara
refiriendo a la exhibicin de las partidas contenidas en los tomos, en cuyo
caso nos estamos refiriendo a lo contemplado en el artculo 127 Inc. a)80 del
RGRP (Esto es lo que se conoce como publicidad formal directa).
75
Solicitud de Certificados.- Los certificados se expedirn a peticin escrita, mediante
formatos aprobados por la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, en los
cuales se precisar el nombre y apellidos del solicitante, la naturaleza del certificado
requerido, los datos de inscripcin de la partida registral y la informacin que permita
identificar el acto o actos cuya publicidad se solicita.
76
Forma de los Certificados.- Los certificados se expedirn utilizando formularios, fotocopias,
impresin de documentos o imgenes, o cualquier otro medio idneo de reproduccin, con
la indicacin del da y hora de su expedicin, debiendo ser autorizado por el Registrador o
Certificador debidamente autorizado.
77
78
79
Plazo para expedir certificados.- Los certificados se expedirn dentro de los tres das de
solicitados, salvo aqullos que por su extensin u otra causa justificada requieran de un
mayor plazo para su expedicin, en cuyo caso, el Registrador o Certificador debidamente
autorizado, deber dar cuenta al superior jerrquico.
80
Documentos e Informacin que brinda Registro.- Toda persona tiene derecho a solicitar sin
expresin de causa y obtener del Registro, previo pago de las tasas registrales
correspondientes:
a) La manifestacin de las partidas registrales o exhibicin de los ttulos que conforman el
archivo registral o que se encuentran en trmite de inscripcin.
- 59 -
TITULO PRELIMINAR DEL TEXTO UNICO ORDENADO DEL

REGLAMENTO GENERAL DE REGISTROS PUBLICOS
NUMERAL II: PUBLICIDAD FORMAL
El Registro el pblico. La publicidad formal garantiza que toda persona
acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas regstrales
y, en general, obtenga informacin del archivo registral.
El personal responsable del Registro no podr mantener en reserva la
informacin contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones
expresas establecidas en los Reglamentos del Registro.
Cuando el Artculo II del T.P del RGRP expresa que: Registro es Pblico
quiere decir que, el pblico en general tiene acceso a los datos contenidos
en el Registro.
As mismo este Artculo expresa: La publicidad formal garantiza que toda

persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas
regstrales y, en general, obtenga informacin del archivo registral.
La interrogante es Cmo garantiza la publicidad formal el acceso de

toda persona? La garantiza a travs de la razn de que Registro es pblico,
por lo cual permite el acceso de cualquier persona para que tome
conocimiento del contenido registral, adems de que dicho acceso al
contenido del registro se materializa con la documentacin o informacin que
brinda registro pues as lo contempla el Articulo 127 el RGRP, debido a que
mediante dicho articulo a las personas se les exhibe, expide, informa o
manifiesta la informacin contenida en el registro.
En consecuencia, el acceder a registro y obtener informacin del contenido

registral es un derecho que tiene toda persona, derecho que no puede ser
vulnerado negando el acceso a registro al pblico, y en caso de no permitirle
acceder a determinada informacin deber expresarle la causa de su
negativa, pues pudiera resultar que dicha informacin afecte el derecho a la
- 60 -
Intimidad de otra persona y por ende mis derechos terminan donde de los
otros comienzan. As las personas pueden acceder a registro y tener
conocimiento efectivo tanto de las partidas regstrales como de la
informacin del archivo registral.
El segundo prrafo del presente artculo expresa: El personal responsable

del Registro no podr mantener en reserva la informacin contenida en
el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en
los Reglamentos del Registro. (Esto ya se comento en la pgina
cuarentisiete)
Finalmente cuando se presume que toda persona tiene conocimiento de las

inscripciones, se esta refiriendo que todas las personas conocen no solo los
asientos regstrales sino tambin las partidas y archivo registral, puesto que
las partes tuvieron acceso a ellas. Esto es importante por los efectos mismos
que tiene la publicidad formal, ya que esta, a travs de los documentos o
certificados acredita la existencia o inexistencia de inscripciones o
anotaciones preventivas vigentes en el tiempo de su expedicin (articulo
140 RGRP81).
LA PUBLICIDAD REGISTRAL: ES UN PRINCIPIO DEL

DERECHO REGISTRAL?
Conforme hemos visto anteriormente el principio de publicidad esta regulado
tanto en el Cdigo Civil como en el RGRP efectivamente como eso, como un
principio, esta expresin o atribucin otorgada a la publicidad ha sido un
tema de debate en la actualidad, de lo cual a continuacin procedemos a
explicar.
Tradicionalmente se vena considerando que la publicidad era un principio
81
Ver Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo
140.- Efectos de la Publicidad Registral Formal.
- 61 -
del Derecho Registral, entendindolo como una presuncin absoluta de

conocimiento de los datos inscritos. Sin embargo, modernamente se rechaza
que la publicidad sea un principio particular del Derecho Registral
Inmobiliario, en tanto no se trata de una caracterstica o rasgo propio (y
cambiante) de cada ordenamiento registral en particular. Todo lo contrario, la
publicidad es el contenido ontolgico, el modo de ser de registro, y de esta
manera solo puede existir ste cuando se produzca aqul82.
Para Gunther Gonzales Barrn: La finalidad de registro son dos: una

finalidad concreta (que se refiere a establecer la prueba de la propiedad) y
una finalidad abstracta (brindar seguridad jurdica con justicia), esta ltima es
la que nos interesa para el presente tema. As mismo, expresa que: La
doctrina considera de manera prcticamente uniforme establece que la
finalidad del Derecho Registral Inmobiliario es proporcionar seguridad
jurdica a los adquirientes entendido en sentido amplio (). De esta manera
para lograr esta ultima finalidad de registro (seguridad jurdica con justicia)
se debe otorgar publicidad a ciertos derechos que tengan trascendencia
frente a terceros y por tanto, esta publicidad legal es el medio por el cual
crece el grado de seguridad de los terceros en orden a las relaciones
jurdicas en general, en cuanto evita negocios y actos queden ocultos ().
Las ventajas de la publicidad son las mismas que cualquier otro formalismo,
esto es, la certeza y seguridad de los derechos, la limitacin de los conflictos
y la movilidad del trfico mercantil (). El fenmeno publicitario se muestra
como la tcnica tipificante de la institucin registral. Se trata de su naturaleza
ontolgica, de su modo ser, de su nervio o ncleo. De all que podemos
bautizar a la publicidad legal como la esencia del derecho registral
inmobiliario (y, en general, del derecho registral), entiendo el termino
esencia en su primera acepcin gramatical, esto es, como lo que constituye
la naturaleza de las cosas, lo permanente e invariable en ellas. Es pues, a
travs de la publicidad cmo se consigue una titularidad cierta y notoria en
cuanto a los derechos reales, a fin de tener enterados a los terceros,
82

Juristas-Editores, 2004, p. 56.
- 62 -
garantizndoles que las alteraciones ocultas no les afectaran83.
Alvaro Delgado Sheelje expresa que: La publicidad jurdica registral no es

propiamente un principio, cuanto no es simplemente una caracterstica o
rasgo fundamental que informa a un determinando sistema registral, sino
que es mucho mas que eso, a saber: el elemento comn a todo sistema
registral que constituye el objeto mismo de la funcin registral, la razn de
ser de todo registro jurdico y la base sobre la cual se apoyan todos y cada
uno de los principios regstrales84.
Jorge Ortiz Pasco expresa que: No deja de preocuparle cmo esta

planteado el mal llamado principio de publicidad (la publicidad registral no es
un principio, es la razn de ser del registro antes, durante y despus de la
contratacin dado que la presuncin sobre la que descansa es bastante
radical)85.
Gunther Gonzales Barrn, expresa que:
La finalidad de registro es la
seguridad jurdica la cual tiene como herramienta a la publicidad para lograr

dicho fin, mientras que, para Alvaro Delgado Sheelje y Jorge Ortiz Pasco, la
finalidad de registro es la publicidad, incluso para Alvaro Delgado Sheelje86
la publicidad tiene como finalidad la Seguridad Jurdica (seguridad esttica y
dinmica).
Antiguamente las comunidades o las sociedades buscaban informacin

acerca de las titularidades de la propiedad con el afn de adquirir de su
verdadero propietario, es decir, lo primero que hacan los pobladores era
83

Juristas-Editores, 2004, p. 53-62 y 65-66.
84
85
p. 58.
86
- 63 -
buscar informacin puesto que en esos tiempos todava no exista una

institucin que lo hiciera, posteriormente esta informacin si bien es
relevante para ellos la misma requera de cierta seguridad, es decir, que la
informacin que se les otorgara sea cierta y valida, por lo tanto, la publicidad
se da de diferentes formas en cada poca (anuncio, posesin, tradicin), de
esta manera la publicidad fue evolucionando por el tema de seguridad,
puesto que el anuncio se volvi insuficiente debido a que no perduraba en el
tiempo la informacin; la posesin igualmente no daba certeza al titulo de
que se estaba poseyendo puesto que poda ser el propietario o un inquilino,
es decir, la sola informacin no bastaba se requera adems de que esta
invistiera de seguridad a quienes se les otorgara para que posteriormente no
vieran vulnerados sus derechos; as la publicidad tiene como fin otorgar
seguridad
a quienes la adquieran, esta es una de sus ventajas; as
conforme transcurre el tiempo, la publicidad va cambiando porque las

exigencias de la sociedad se van volviendo mas complejas y ciertos
mecanismos que la ayudaron en un comienzo a otorgar seguridad se
vuelven ineficientes, as se buscan otras herramientas o medios que se
vuelven mas adecuados.
En la actualidad la publicidad tiene mecanismos a travs de los cuales todos

pueden tener acceso a la informacin que deseen, porque se creo una
institucin encargada para otorgarle esta informacin a las personas de esta
manera la publicidad cumple su fin otorgar seguridad a la personas, pues la
publicidad cuenta con herramientas que hacen eficiente esta informacin y
estas herramientas son los principios, cada principio ayuda para que la
informacin que se le da al pblico sea lo mas segura posible, por ello las
personas acuden a registros porque saben que la informacin que adquieren
les va otorgar seguridad, por lo tanto estos quedan protegidos por el Sistema
Registral.
La publicidad jurdica no puede ser considerada como un principio, porque

esta no es una caracterstica o rasgo fundamental del sistema registral,
como si lo son los principios, pues estos son instrumentos o medios por los
cuales se trata de alcanzar la seguridad, as por el principio de prioridad el
- 64 -
primero que inscribe es el que ostenta el derecho, por el principio de tracto

sucesivo se da la certeza, la seguridad de que se esta adquiriendo del
verdadero propietario puesto que ha operado una revisin de las cadena
sucesiva ininterrumpida de transferentes anteriores al que adquiere
actualmente.
En consecuencia, la publicidad jurdica no puede ser un principio, debido a

que estos le sirven de herramienta a aquella, es ms, la publicidad jurdica
tiene dos clases la formal y material esta ltima engloba tres principios los
cuales tienen efectos trascendentales para el pblico en general, as como
para el que no acude a registros.
Jos Mara Chico y Ortiz expresa que: El principio de publicidad ofrece dos
grandes manifestaciones, que ya la Exposicin de Motivos de la Ley de 1861
destacaba; una material o sustantiva y otra formal o adjetiva. Conforme a la
primera; se trata de dar notoriedad a los derechos reales sobre inmuebles y
precisar los efectos que la Ley confiere a esa publicidad. Conforme a la
segunda; se facilitan los medios o modos que permiten a los interesados
conocer materialmente el contenido del Registro.
a) Material
La Publicidad en su aspecto sustantivo tiene una doble dimensin; positiva y
negativa. La
positiva, reviste la forma de presuncin.
La negativa no
presume nada afirma.
1.- La Negativa
Sanciona que lo que no est inscrito no afecta al que contrata confiado en el
contenido registral. ()Es decir lo no inscrito es como si no existiese. Garca
Garca defiende la tesis que mantuvo Lacruz Berdejo de que este
precepto reside el genuino principio de la oponibilidad que rige en nuestro
sistema juntamente con el de fe pblica.
- 65 -
2.- La Positiva
En este reflejo de la dimensin del principio se produce una doble
presuncin:
Se presume que lo que el Registro publica debe ser mantenido iuris
tantum, o sea, mientras no se demuestre la posible inexactitud del contenido

registral. A dicha clase de publicidad se le denomina por la doctrina
legitimacin o Principio de Legitimacin.
Se presume que el Registro es exacto e ntegro juris et de jure, o sea,
aunque se demuestre lo contrario, cuando se trate de proteger a un tercero

que, confiado en la apariencia registral, adquiere con las condiciones y
requisitos establecidos por la Ley. A este efecto se le denomina con el
nombre de principio de fe pblica registral.
b) Formal
El aspecto Formal del principio se reduce a los medios o modos de hacer
efectiva la notoriedad de las inscripciones, permitiendo a los particulares
acceder al contenido del Registro87.
Finalmente,
la publicidad no es un principio sino la razn de ser del
registro, aquella como hemos advertido cuenta con instrumentos, los cuales
le permiten obtener su finalidad que es otorgar seguridad jurdica a las
personas.
87
Jos Mara Chico y Ortiz. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo I. MadridBarcelona: Marcial Pons, Ediciones Jurdicas y Sociales, S.A., 2000, p. 186-187.
- 66 -
CONFRONTANDO EL CODIGO CIVIL CON EL REGLAMENTO

GENERAL DE REGISTROS PUBLICOS
El Principio de Legitimacin es incorporado recin en nuestro Cdigo Civil

(en adelante C.C.) de 1984 debido a que no tienen ningn antecedente del
C.C. de 1936, pero si en el Artculo VII del Ttulo Preliminar (en adelante
T.P.) del anterior Reglamento General de Registros Pblicos (en adelante
RGRP) de 1968. A continuacin se desarrollara el tema confrontando
nuestro Cdigo Civil con el RGRP.
TTULO PRELIMINAR DEL TUO

DEL REGALEMENTO GENERAL
DE REGISTROS PBLICOS
NUMERAL VII: PRINCIPIO DE
LEGITIMACIN
Los asientos regstrales se presumen
exactos y vlidos. Producen todos
sus efectos y legitiman al titular
Registral para actuar conforme a
ellos, mientras no se rectifiquen en
los trminos establecidos en este
Reglamento
o
se
declare
judicialmente su invalidez.
CDIGO CIVIL
PRINCIPIO DE
LEGITIMACIN: ARTCULO
2013
El
contenido
de
las
inscripciones se presume cierto
y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique o se
declare
judicialmente
su
invalidez
En primer lugar, el C.C. en su Artculo 2013 comienza con la frase: El

contenido de la Inscripcin, mientras que el RGRP en su T.P. Numeral
VII expresa: Los Asientos Regstrales, como podemos apreciar la norma
sustantiva otorga presuncin de legitimidad a los asientos de inscripcin y el
RGRP otorga legitimidad a los asientos regstrales, es decir esta ltima es
mas genrica, pues se estara refirindose a toda clase de asientos
- 67 -
(Asientos de Inscripcin- Anotacin Preventiva y el Asiento de Cancelacin),

en cambio el C.C. es mas especfico puesto que no brinda presuncin de
legitimidad a todos los asientos solo al de inscripcin.
Entonces, Cules son los que gozan de presuncin de legitimidad los

Asientos Inscripcin o los Asientos Registrales?
Comenzaremos por definir cada una de las clases de asientos, para

posteriormente absolver la interrogante planteada. Gunther Gonzales Barrn
define a los Asientos Inscripcin: Como el asiento que publica un derecho
consumado o consolidado o la modificacin de uno anterior, por el cual se
proclama una situacin jurdica definitiva. En cambio en las Anotaciones
Preventivas expresa que: En la anotacin se reconoce la transitoriedad de
la situacin jurdica y su falta de consolidacin. Sin embargo, creo yo que el
asunto merece tomar en cuenta un matiz diferencial y, para ello es bueno
recordar la distincin doctrinal en dos tipos de anotaciones preventiva. Para
Gunther Gonzales Barrn hay dos clases de Anotaciones Preventivas: En la
Primera, estn aquellas en cuya base hay un derecho real, pero al que falta
documentarse o acreditarse fehacientemente, por lo cual se le da entrada al
Registro mediante una anotacin impeditiva de los efectos del principio de fe
pblica. El caso tpico de este primer grupo son las anotaciones de demanda
(ya sea nulidad, resolucin, rescisin o documentacin de un acto jurdico),
cuya finalidad es netamente publicitaria, es pues, un medio preventivo que
publica sin constituir. (...)Pues bien en las anotaciones que publican sin
constituir es evidente la imposibilidad de aplicar el principio de legitimacin,
en cuanto se limitan a noticiar un llamado de atencin a los potenciales
adquirientes; pero justamente, al ser una anotacin de mera publicidad, no
enerva la eficacia del asiento de inscripcin sobre el que se protesta o
pretende impugnar. En el Segundo grupo
se hallan las anotaciones
caracterizadas por la constitucin registral de una garanta que concreta en

un bien determinado: la pretendida satisfaccin del acreedor al pago de una
obligacin. En este segundo grupo publica constituyendo, encontrndose
como las figuras ms usuales el embargo y secuestro. (.) En el caso del
embargo, s existe un derecho de garanta a favor del acreedor-anotante,
- 68 -
quien, en mi opinin goza de la presuncin de exactitud del rango y de la

preferencia obtenida con la anotacin en el Registro88.
En los Asientos de Cancelacin, se puede decir que, si con el asiento de

inscripcin se presume la titularidad de quien aparezca as constatado en el
asiento registral (carcter positivo), con el asiento de cancelacin se
presume que se extingui el derecho a que se refera el asiento de
cancelacin (carcter negativo), por ende el principio de legitimidad le
alcanza a estos asientos de cancelacin, adems as lo ha entendido la
Corte Suprema en una sentencia (casacin 018-200189).
En consecuencia, todos estos asientos gozan de la presuncin de

legitimidad debido a que en los mismos se encuentra una situacin jurdica
consolidada, puesto que en todos estos asientos los derechos ya no se
discuten, es decir no estn en la etapa en la que hace falta acreditarse
verdaderamente el derecho, pues este ya esta acreditado, entendindose
que por ello previamente el registrador ha calificado lo ttulos y dems
documentos que accedan al registro, por ello los mismos se presumen
exactos y vlidos.
Asimismo, el Artculo 2009 del C.C. expresa que: Los registros pblicos se
sujetan a lo dispuestos en este Cdigo a sus leyes y reglamentos
especiales, por lo que cabria afirmar entonces que el principio de
legitimacin no solo se extiende a los asientos de inscripcin sino a todos los
asientos registrales.
El otro punto es que el Cdigo Civil utiliza la frase: Se presume cierto y el

RGRP expresa: se presume exacto y vlido.
88

89
- 69 -
En ambos se admite una presuncin iuris tantum, es decir una presuncin

relativa que admite prueba en contrario. De este modo la Exposicin de
Motivos del Cdigo Civil expresa: Se presume, por medio de esta
disposicin, que el derecho o la titularidad del registro existe y pertenece a
dicho titular, por lo cual ste podr ejercerla sin ninguna clase de
impedimento legal. Existe pues una consecuencia registral, en el sentido que
se presume que lo inscrito es cierto, pero tambin una extraregistral en el
sentido que se produce todos sus efectos. Por otra parte y entendiendo este
artculo en sentido negativo, la falta de inscripcin implica que no hay
contenido al cual referirse y que, en trminos de Derecho Registral, el hecho
o acto no inscrito no existe ()90.
Asimismo de acuerdo a la Ley Hipotecaria Espaola, el contenido de la

presuncin igualmente es doble y viene reflejado de la siguiente forma:
-Positiva, diciendo el Art. 38 1 de la LH que a todos los efectos legales, se
presumir que los derechos reales existen y pertenecen a su titular en la
forma determinada en el asiento respectivo.
-Negativa. Conforme el art. 97 de la LH cancelado un asiento se presume
extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera91.
Luis A. Aliaga Huaripata expresa que: Cabe sealar que este principio
registral slo establece una presuncin Iuris Tantum por lo que no se hace
coincidir ni se superpone el Registro a la realidad extraregistral. Tampoco se
configura una inatacabilidad absoluta de la situacin proclamada por el
Registro. Asimismo, citando a Diez Picazo expresa que: al ser posible la
inexactitud registral, entendindose por inexactitud registral a todo
desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro
y la realidad jurdica extraregistral (artculo 39 LH); consecuentemente, tal
presuncin podr ser enervada92.
90
A. Muro. P. Registros Pblicos. Tomo I. Lima: Marsol, 1994, p. 30-31.

Jos Mara Chico y Ortiz. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo I. MadridBarcelona: Marcial Pons, Ediciones Jurdicas y Sociales, S.A., 2000, p. 194.
92
Luis Aliaga Huripata. El Principio de Legitimacin Registral. Lima Per: Legal Express
Gaceta Jurdica, Abril 2001, p. 4-5.
91
- 70 -
Max Arias Schreiber Pezet y Carlos Crdenas Quiros expresan que: Es

importante advertir que la Ley Hipotecaria Espaola limita la presuncin de
exactitud a los derechos reales inscritos en el Registro y no al contenido de
la inscripcin, de manera genrica, como lo hace el artculo 2013 del
Cdigo Civil (). La que surge es si respecto al Registro de Propiedad
Inmueble, y por extensin al Registro de Propiedad Vehicular ya incorporado
al Sistema Nacional de los Registros Pblicos, la presuncin del artculo
2013 del Cdigo se extiende nicamente
a los derechos reales, como
ocurre en el sistema espaol conforme al citado artculo 38 de la Ley

Hipotecaria, o tambin podra incluirse a otras titularidades distintas a las del
derecho real- como la del arrendatario por ejemplo-, o incluso si va ms all,
y abarca tambin las caractersticas fsicas del bien. La respuesta para
nuestro sistema es que la presuncin contenida en el artculo 2013 resulta
mucho ms amplia que la del artculo 38 de la Ley Hipotecaria Espaola. Al
presumirse genricamente la certidumbre del contenido de las inscripciones,
no slo quedan comprendidos los derechos reales y dems titularidades,
como ya se dijo, sino que tambin las caractersticas fsicas del bien. Este
ltimo aspecto se encuentra respaldado por una reiterada jurisprudencia del
Tribunal Registral de la Oficina Registral de Lima y Callao93.
En cuanto al trmino se presume exacto para Sanz y Lacruz Berdejo
quiere decir: verdadero o concordante con la realidad, es decir, la
correspondencia entre lo que dice registro y la realidad94.
En cuanto a la presuncin de validez, Gunther Gonzales Barrn expresa

que: Se habla de una absurda presuncin de validez (se presumen exactos
y vlidos), lo cual significa un autntico salto al vaco porque nadie podra
pensar que el Registro presume la invalidez. En realidad, este principio
implica una PRESUNCIN DE EXACTITUD, esto es, que el contenido del
Registro es exacto con relacin a la realidad extraregistral (). El error se
93
Max Arias Schreiber Pezet y Carlos Cardenas Quiros. Exgesis del Cdigo Civil Peruano
de 198.Tomo X: Registros Pblicos. Lima: Gaceta Jurdica S.A., 1 Edicin, 2001, p. 138.
94
- 71 -
encuentra en sostener que la inscripcin presume la validez, cuando en

realidad ello es un presupuesto natural de la actuacin negocial y registral
(o alguien piensa en una presuncin de invalidez respecto a una escritura
pblica no inscrita?)95.
En cuanto a la terminologa aplicada tanto en el C.C. como en el RGRP

referente a la expresin producen todos sus efectos ha dado lugar a dos
interpretaciones para la Doctrina Nacional, y tal como seala Gunther
Gonzales Barrn: La doctrina Nacional interpreta rutinariamente la frase
sealando que la inscripcin continuar produciendo todos sus efectos
hasta la anulacin o rectificacin del asiento. Segn esta interpretacin, se
trata de una simple cuestin de temporalidad respecto de la eficacia
legitimadora del asiento (hasta que se anule o rectifique). En cambio, creo
yo que la norma alude antes que a la temporalidad - al mbito general de
la eficacia legitimadora del asiento, pudiendo invocarse su aplicacin en todo
campo extrajudicial o judicial, y por ello la referencia: produce todos sus
efectos.
Al respecto hay que dejar en claro que nuestra fuente histrica es espaola y
esta es clara cuando se refiere que: . a todos los efectos legales significa
que la presuncin es en todos los mbitos y aspectos96.
Luis A. Aliaga Huaripata expresa: A nivel del Derecho Comparado podemos

citar el artculo 38 de la Ley Hipotecaria (en adelante LH) en cuyo primer
prrafo seala: a todos los efectos legales se presumir que los derechos
reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma
determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumir que
quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la
posesin de los mismos. En este caso, los efectos sustantivos de la
95

96
- 72 -
inscripcin comprendern la presuncin de existencia del derecho inscrito en

la forma determinada por el asiento, es decir con la extensin, limitaciones y
condiciones que figuren en el mismo, tal presuncin acta a todos los
efectos legales, no slo en el terreno civil, sino tambin en el procesal,
administrativo, fiscal, etc.; adems dichos efectos se vinculan a la
presuncin de posesin (lo que no existe en nuestro caso) y que tal posesin
es cualificada a los efectos de la prescripcin adquisitiva97.
Al respecto Jos Mara Chico y Ortiz expresan que: El pronunciamiento en

los trminos de la LH en su Art. 38 es de carcter general.- La presuncin
es o se entiende a todos los efectos legales, por tanto, no es slo en lo
favorable, sino tambin en lo que pueda perjudicar al titular inscrito, y tanto
en el orden procesal como en el orden sustantivo98.
As mismo el RGRP a diferencia del C.C. expresa: Se legitima al titular

registral para actuar conforme a ellos.
En doctrina existen dos clases de legitimacin: la activa y la pasiva, as de

acuerdo a la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil: La legitimacin activa,
es la que hemos visto; el titular registral por el solo hecho de serlo est
autorizado para ejercer el derecho del cual es titular sin ninguna limitacin.
La legitimacin pasiva, es la que protege al tercero que no tiene ningn
derecho inscrito a su favor, cuando se relaciona con quien si lo tiene. ()
Debe entenderse que este no es el caso de quien se va a amparar en el
principio de fe pblica registral, que como veremos ms adelante requiere
entre otras cosas de la inscripcin99.
Gunther Gonzales Barrn expresa que: Se habla que la inscripcin y sus

efectos legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, aludiendo
97
98
Jos Mara Chico y Ortiz. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo I. MadridBarcelona: Marcial Pons, Ediciones Jurdicas y Sociales, S.A., 2000, p. 196.
99
- 73 -
simplemente a la legitimacin activa, por lo cual usa la frase tan grfica de

actuar; y olvida que la inscripcin tambin perjudica desde el punto de
vista de la legitimacin pasiva100.
Finalmente, el C.C. en su ltimo prrafo expresa: mientras no se

rectifique o se declare judicialmente su invalidez y el RGRP expresa:
mientras no se rectifique en los trminos establecidos en este
reglamento o se declare judicialmente su invalidez.
De acuerdo a la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil: La prueba en

contrario a la que alude en este artculo va a permitir que se produzca la
rectificacin, a la que se refieren los artculos 175 del Reglamento General
de los Registros Pblicos respecto a los errores materiales y 178 del mismo
cuerpo legal relativos a los errores de concepto; todo ello sin perjuicio de que
por medio de sentencias, se declaren nulos, anulables, ineficaces,
rescindidos o resueltos los actos jurdicos que contienen los derechos o
titularidades admitida por el registro. Resulta obvio asimismo, que dichas
rectificaciones o declaraciones judiciales deben a su vez ser inscritas con el
objeto de que tengan el efecto que este artculo consagra101.
Luis A. Aliaga Huaripata expresa que: No teniendo las inscripciones

carcter constitutivo ni obligatorio, la presuncin legitimadora a favor del
titular registral puede decaer, como ocurre en los supuestos de nulidad de la
compraventa que diera mrito a la inscripcin, por lo que podemos hablar de
falta de eficiencia convalidante de las inscripciones, sobre el particular el
artculo 33 de la LH establece que: la inscripcin no convalida los actos o
contratos que sean nulos con arreglo a las leyes, es decir, la inscripcin no
los purifica ni transforma (CHICO Y BONILLA) ni tiene la virtud
taumatrgica de hacer vlido lo que es nulo (DIEZ PICAZO). (.) En el
mbito nacional conforme se advierte del artculo 2013 del Cdigo Civil,
100

101
- 74 -
existen dos mecanismos previstos por el sistema para eliminar las

inexactitudes registrales, la rectificacin del asiento en sede registral o la
declaracin de invalidez en sede judicial102.
Al respecto cabe mencionar que el RGRP tiene una norma similar en el Art.
46 segundo prrafo que expresa: La inscripcin no convalida los actos que
sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes.
Max Arias Schreiber Pezet y Carlos Cardenas Quiros expresan que: Debe
entenderse que la declaracin judicial de invalidez puede referirse tanto al
asiento registral mismo como al ttulo que lo origin103.
La rectificacin de acuerdo al concepto elaborado en el IV Congreso

Nacional del Derecho Registral celebrado en Mendoza en el ao 1982, en
cuanto expresa que la subsanacin o rectificacin es el procedimiento
mediante el cual se provoca concordancia entre la realidad registral y la
extraregistral. Aclaramos que el vocablo rectificacin es utilizado con un
sentido amplio, esto es, que el opera tanto cuando la inexactitud nace fuera
de registro como cuando ella se origina en sede publicitaria.
El procedimiento rectificatorio importa, parafraseando a Lacruz-Sancho, una
serie de actos regulados por el derecho en virtud de las cuales el registrador
realiza su funcin y los particulares obtienen o tratan de obtener la
adecuacin entre la realidad jurdica y la librara104.
Es decir la rectificacin tiende a restablecer la discordancia entre la realidad

registral y extraregistral, pero en la definicin que hemos citado dice que
esta opera tanto cuando la inexactitud nace fuera de registro como cuando
se origina dentro de ella.
102
103
Max Arias Schreiber Pezet y Carlos Cardenas Quiros. Exgesis del Cdigo Civil
Peruano de 198.Tomo X: Registros Pblicos. Lima: Gaceta Jurdica S.A., 1 Edicin, 2001,
p. 140.
104
Martha G. Vargas, Martha S. Benjamn y Angela V. Boneto. La Inexactitud Registral y su
Proyeccin Negocial. Buenos Aires: Ediciones Depalma, 1985, p. 100-104.
- 75 -
Sin embargo, la rectificacin se produce en si porque ha operado una

inexactitud, es decir, habido un error. Cabe en primer lugar tener presente
que existen dos clases de errores: El error Civil105 que es producto de uno de
los vicios de la voluntad por ello esta clase de error tiene su origen en la
voluntad interna o se puede presentarse en el momento de la exteriorizacin
de lo discernido, en cambio a diferencia del error civil el Error Registral106 es
una subespecie de la inexactitud registral circunscrita a aquellas situaciones
en que la equivocacin proviene de la misma actividad registradora. () El
error es toda representacin falsa del objeto que se pretende publicar por
deficiencias del procedimiento representativo, y el error civil es un concepto
equivocado o juicio inexacto o falso o simplemente un desacierto, que puede
darse en la etapa interna que es el discernimiento o en lo externo que es la
declaracin o manifestacin.
Carzolio al referirse a las inexactitudes regstrales, seala aludiendo al error

que: existen aquellos cuyo origen es registral es decir, las que tienen una
circunstancia generadora producida en el registro, sea al confeccionar un
asiento, sea al emitir una certificacin. Puede ser que el instrumento a
inscribir refleje correctamente la realidad, pero que un error u omisin del
registrador al realizar la toma de razn, de cmo resultado un asiento
inexacto, errneo u omitido, tornando disconforme lo registrado con la
realidad107; as mismo tambin existen los extraregistral, que incluyen las
mutaciones sucedidas en el mbito registral que aun no han tenido
exteriorizacin en el registro.
Qu sucedera entonces si la inexactitud se encuentra en el ttulo y no
el asiento, el registrador seria igualmente competente para rectificar?
105
Romero Montes, Francisco. Curso de Acto Jurdico. Lima, Per: Editorial Liberia,
Portocarrro, 2003, p. 142.
106
Martha G. Vargas, Martha S. Benjamn y Angela V. Boneto. La Inexactitud Registral y su
Proyeccin Negocial. Buenos Aires: Ediciones Depalma, 1985, p. 22-25.
107
Citado por Gonzales Loli, Luis Jorge en su obra: Errores Materiales y de Concepto en
los Asientos Regstrales. Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Ediciones
Palestra. Ao I N1 Abril 2000. p. 44.
- 76 -
Es decir la inexactitud se encuentra en el titulo y no en el asiento, el

registrador procedi a inscribir de acuerdo a lo establecido en el mismo, no
hay que olvidar que el titulo contiene el acto causal que es el que dio origen
a la inscripcin, este acto causal fue celebrado por las partes fuera del
mbito registral, vale decir de acuerdo a las normas del derecho comn. Luis
Gonzales Loli expresa que: Al referirse a los errores en los asientos
regstrales, no comprendemos en ellos a los casos en que el error se origina
en defectos existentes en los ttulos que dieron merito a las correspondientes
inscripciones. Esto, pues que si bien el defecto en el ttulo registrado puede
dar lugar a una inexactitud registral, la misma no se habr originado en sede
Registral, y deber en todo caso, ser rectificada a travs de otro instrumento
que d merito a la modificacin del ya inscrito108.
As mismo nuestro RGRP ha establecido al respecto en el Artculo 75 que:

Cuando la inexactitud provenga del registro (inexactitud registral) ya sea por
un error u omisin cometido en algn asiento o partida registral, se rectificara
en la forma establecida en el presente titulo. Cuando la rectificacin de
inexactitudes distintas a las sealadas en el prrafo anterior, se realizara en
merito al titulo modificatorio que permita concordar lo registrado con la
realidad.
Dentro de la clase de errores tenemos dos:
Los errores Materiales: Son aquellos que no cambian el sentido general del
asiento o partida, es decir son aquellos que no modifican la sustancia o el
sentido del mismo. Este se encunara regulado en el artculo 81 RGRP.
Los errores de Concepto: Son aquellos que alteran o varan el verdadero
sentido del asiento o el titulo .Este se encuentra regulado en el artculo 84
del RGRP.
108
Gonzales Loli, Luis Jorge. Errores Materiales y de Concepto en los Asientos Regstrales.
Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Ediciones Palestra. Ao I N1 Abril 2000.
p. 44
- 77 -
Finalmente la declaracin judicial de invalidez de acuerdo con el artculo

90
del
RGRP
le
otorga
competencia
exclusiva
los
rganos
jurisdiccionales, por lo cual no procede rectificacin de oficio o a solicitud de

parte en este sentido.
EL LAUDO ARBITRAL PUEDE DEJAR SIN EFECTO UNA

INSCRIIPCION?
De acuerdo con nuestra Constitucin Poltica del Per (en adelante CPP) en
su Artculo 139 Inciso 1 establece expresamente: La unidad y exclusividad
de la funcin jurisdiccional, no existe ni puede establecer jurisdiccin alguna
independiente, con EXCEPCIN DE LA MILITAR Y LA ARBITRAL. Es
decir, las partes pueden resolver sus controversias a travs del arbitraje.
Asimismo, tal y como expresa el Artculo 1 de La Ley de Arbitraje (en

adelante LGA) por esta se extingue el procedimiento judicial existente o se
evita
que
se
promueva
este,
salvo
excepciones
(derechos
no
disponibles)109.
La pregunta que cabe formularnos es Los Laudos Arbitrales equivaldran
a una resolucin judicial, porqu si en esta ltima pueden inscribirse
derechos y cancelarse asientos regstrales entonces un Laudo Arbitral
debera tener los mismos efectos?
109
Ley N 26572. Ley General de Arbitraje. Artculo 1.- Pueden someterse a arbitraje las
controversias determinadas o determinables sobre las cuales las partes tienen facultad de
libre disposicin, as como aquellas relativas a materia ambiental, pudiendo extinguirse
respecto de ellas el proceso judicial existente o evitando el que podra promoverse; excepto:
1. Las que versan sobre el estado o la capacidad civil de las personas, ni las relativas a
bienes o derechos de incapaces sin la previa autorizacin judicial.
2. Aquellas sobre las que ha recado resolucin judicial firme, salvo las consecuencias
patrimoniales que surjan de su ejecucin, en cuanto conciernan exclusivamente a las partes
del proceso.
3. Las que interesan al orden pblico o que versan sobre delitos o faltas. Sin embargo, s
podr arbitrarse sobre la cuanta de la responsabilidad civil, en cuanto ella no hubiera sido
fijada por resolucin judicial firme.
4. Las directamente concernientes a las atribuciones o funciones de imperio del Estado, o
de personas o entidades de derecho pblico.
- 78 -
Pues al parecer la Ley General de Arbitraje (en adelante LGA) deja claro el
tema cuando en su artculo 84110 expresa que: El laudo se ejecutara como
una sentencia, tal es as que la CPP en su artculo 139 Inc. 2 le otorga
independencia en el ejercicio jurisdiccional y el Articulo 18111 de la LGA
igualmente establece que los rbitros desempean sus funciones con
independencia y que no ESTAN SOMETIDOS A ORDEN, DISPOSICION O
AUTORIDAD QUE MENOSABE SUS FUNCIONES. Es mas si revisamos la
Ley General de Arbitraje con nuestro Cdigo Procesal Civil se le da al arbitro
las misma facultades que a los jueces, es decir ambos tienen las mismas
funciones y atribuciones (una en el procedimiento judicial y la otra en
el procedimiento arbitral) pero no tienen los mismo efectos? Igualmente
el Articulo 83112 de la LGA expresa que: El Laudo Arbitral consentido o
Ejecutoriado SE EJECUTARA COMO UNA SENTENCIA, si la Ley General
de Arbitraje equipara un laudo con una sentencia y por esta se pueden
inscribir o cancelar asientos porqu con un laudo arbitral no puede suceder
lo mismo?
110
Ley N 26572. Ley General de Arbitraje. Proceso de ejecucin. Artculo 84.- El laudo se
ejecutar como una sentencia, sin admitir otra oposicin que la que se fundamenta
acreditando documentalmente la interposicin y pendencia de la apelacin ante una
segunda instancia arbitral o de la apelacin o anulacin ante el Poder Judicial, en cuyo caso
el Juez suspender la ejecucin. El Juez, bajo responsabilidad, sin trmite alguno, declarar
improcedente de plano cualquier otra oposicin, basada en razones distintas al
cumplimiento.
111
Ley N 26572. Ley General de Arbitraje. Artculo 18.- Los rbitros no representan los
intereses de ninguna de las partes y ejercen el cargo con estricta imparcialidad y absoluta
discrecin. En el desempeo de sus funciones tienen plena independencia y no estn
sometidos a orden, disposicin o autoridad que menoscabe sus atribuciones, gozando
adems del secreto profesional.
La aceptacin del cargo por los rbitros, o por la institucin arbitral, otorga derechos a las
partes para compelerles a que cumplan el encargo dentro del plazo establecido, bajo pena
de responder por los daos y perjuicios que ocasionen por su demora o por incumplir las
obligaciones respectivas.
112
Ley N 26572. Ley General de Arbitraje. Ejecucin del laudo. Artculo 83.- El laudo
arbitral consentido o ejecutoriado tiene valor equivalente al de una sentencia y es eficaz y
de obligatorio cumplimiento desde su notificacin a las partes.
Si lo ordenado en el laudo no se cumple por la parte o partes a quienes corresponda
hacerlo, el interesado podr solicitar su ejecucin forzosa ante el Juez Especializado en lo
Civil del lugar de la sede del arbitraje que corresponda en la fecha de la solicitud, cuando no
hubiera podido ser ejecutado por los propios rbitros o por la institucin organizadora en
rebelda del obligado, con las facultades que aqullos o a sta se les hubiesen otorgado en
el convenio.
- 79 -
El Reglamento del Registro de Sociedades en el Art. VI del T.P. expresa

que: La inscripcin se efectuara en mrito de documento pblico, de
resolucin arbitral o documento privado en los casos expresamente
previstos En este Registro solo pueden inscribir resoluciones arbtrales
mas no se pueden utilizar las mismas para cancelar asientos olvidndose
esta ley que el laudo arbitral se ejecuta como una sentencia. Acaso esto no
significar desconocer la jurisdiccin arbitral?
Por otro lado tenemos a la Ley de Garanta Mobiliaria (en adelante LGM) en
su artculo 4 Inc.2
expresa que: Son inscribibles, 2.-Las resoluciones
judiciales, arbtrales o administrativas referidas a garantas mobiliarias. Pero

en su Artculo 41 cuando se refiere a cancelacin de las inscripciones no
menciona a los laudos arbtrales, es decir, se pueden inscribir resoluciones
arbtrales pero no se pueden utilizar las mismas para dejar sin efecto la
inscripcin. Lo peor
sucede cuando en el artculo 48 expresa: que se
pueden someter arbitraje las controversias pero para ello PREVIAMENTE

deben suscribir un convenio arbitral o clusula compromisoria, la LGA en el
Artculo 10 expresa que: la formalidad del convenio arbitral podr adoptar
la forma de una clusula incluida en un contrato o la forma de un acuerdo
independiente, se entiende adems que el Convenio Arbitral se ha
formalizado por escrito cuando a pesar de no existir ACUERDO PREVIO por
iniciativa de una de las partes involucradas se somete a una controversia la
decisin de uno o mas rbitros que acepten resolver el conflicto, mediando
asentimiento posterior de la otra parte a dicho sometimiento, vemos por una
parte que la LGM establece que las partes pueden someterse a arbitraje
pero para ello previamente deben suscribir un convenio arbitral, mientras
que la LGA expresa que se formaliza el Convenio arbitral a pesar de no
existir acuerdo previo, as la LGM establece un mandato imperativo, es decir
para poder acceder al arbitraje las partes deben previamente haber suscrito
un Convenio Arbitral o Clusula Compromisoria.
De acuerdo al Articulo 2 de la CPP Inc. 14 establece el principio de libertad

contractual, por el cual las partes pueden elegir con quien contrata, el tipo
de contrato y esta libertad se encuentra elevado a nivel constitucional, las
- 80 -
partes pueden celebrar por ello contratos libremente salvo las limitaciones de
orden publico y buenas costumbres, como consecuencia no es necesario
que las partes previamente hayan suscrito el convenio arbitral.
La segunda interrogante es porque el RGRP permite que los, laudos
arbitrales extranjeros se inscriban mientras que por otro lado no hay
norma expresa u omite
que los laudos arbitrales nacionales se
inscriban?
As encontramos en el Articulo 11 del segundo prrafo del RGRP expresa

que: Las sentencias, as como las resoluciones, que ponen termino al
procedimiento y a los laudos arbitrales pronunciados en el extranjero son
inscribibles, siempre que hayan sido reconocidos en el pas conforme a las
normas establecidas en el Cdigo Civil, Cdigo Procesal Civil, y La Ley
General de Arbitraje.
Entonces, que sucedi Porqu existe discriminacin
entre los
Arbitrajes Nacionales respecto de los Extranjeros o es que fue slo una

omisin de la norma?
Por nuestra parte consideramos que no debera ser as por las siguientes
razones: en primer lugar, la jurisdiccin arbitral tiene rango constitucional
desde el momento en que es reconocida y regulada por esta en el art. 139.
Inciso 1, por ello las partes tienen expedito el camino para hacer valer sus
derechos ya sea mediante la funcin jurisdiccional del Poder Judicial o la
jurisdiccin arbitral, en segundo lugar, la jurisdiccin arbitral tienen dos
clases de naturaleza: Jurisdiccional, mediante la cual el estado le transfiere
su jurisdiccin, y la Convencional, mediante la cual nace del acuerdo de las
partes, es decir mediante el contrato o acuerdo.
No obstante, Porqu en las leyes citadas anteriormente pueden
inscribirse pero no cancelarse los asientos?
- 81 -
Ahora resulta que para cancelar el asiento registral, tengo que ir al Poder
Judicial para que con la resolucin judicial se proceda a cancelar el mismo.
Hay que dejar en claro que el arbitraje se creo como un mecanismo se
solucin de conflictos, por el cual las partes acuerdan no ir al Pode Judicial y
resolver sus conflictos por medio del arbitraje, ya sea porque es ms rpido
y menos oneroso que acudir al Poder Judicial el cual
implica un
procedimiento ms largo, engorroso y demasiado costoso, puesto que las

personas tienen que esperar mas de cinco aos y eso para ver resulto su
conflicto; adems de alguna manera los Laudos Arbitrales ayudan a bajar la
carga procesal que existe en el Poder Judicial.
Finalmente, cabe recalcar que la Jurisdiccin Arbitral tiene rango

constitucional y que por lo mismo debe ser respetada y no vulnerada, puesto
que al hacerlo no se estara respetando la libertad de las partes para
escoger esta clase de jurisdiccin.
- 82 -
CODIGO CIVIL
ARTCULO 2014: PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL
El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de
persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se
anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no
consten en los registros pblicos.
La Exposicin de Motivos del Cdigo Civil de 1984 expresa que: este

artculo
o sus similares constituyen en todo sistema registral donde
aparecen la mdula central de su estructura y la expresin ms clara de los

alcances de la proteccin que el registro brinda al trfico patrimonial.
Consagra que el Principio de Fe Pblica Registral y constituye respetando la
importancia de otras modificaciones o innovaciones, el ms trascendental
avance en materia del Derecho Registral. El artculo paralelo a ste en el
Cdigo de 1936 es el 1052 y su fuente de inspiracin est constituida por el
artculo 34 de la Ley Hipotecaria Espaola del ao 1946113.
El artculo 2014 del Cdigo Civil
(en adelante C.C.) comienza con la
expresin El tercero, este sin embargo alude al tercero Registral y no al

tercero civil, debe entenderse al tercero civil de acuerdo a la Exposicin de
Motivos del C.C.: a una persona
que
no ha intervenido en el acto o
contrato del que se trata y respecto del cual
podr o
no
defenderse
haciendo uso de las normas del derecho comn. El tercero registral es

distinto, puesto que es aquel que adquiere un derecho a ttulo oneroso, con
113
Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. Diario Oficial: El Peruano. Publicado el
19 de Noviembre de 1990.
- 83 -
buena fe, de quien aparece en el registro con derecho inscrito y que ha

procedido a inscribir su adquisicin; y ser tercero registral respecto de
cualquier acto o contrato en cuya celebracin no haya intervenido y que a
su vez no se haya inscrito o se inscriba con posterioridad. Esta persona as
constituida como tercero registral usar, para defender su derecho, las
normas del derecho registral que establece el principio de la fe pblica
registral, de prioridad, de legitimacin y de normas
como la del articulo
2022 C.C114.
En consecuencia, la diferencia entre tercero civil y registral es que el primero

para proteger su derecho utilizara normas del derecho comn y el segundo
utilizara normas del derecho registral. Asimismo, una semejanza
que
podamos encontrar en ambos es que ninguno ha intervenido en el acto o

contrato de celebracin.
Sin embargo para poder diferenciarlos con mayor precisin nombraremos

los caracteres del tercero registral de acuerdo a lo expresado por Alvaro
Delgado Scheelje:
a) El tercero registral es tercero en la medida en que es extrao la relacin

jurdica que confronta con su derecho, y registral en la medida que su
derecho est inscrito. Por ello se trata siempre del titular registral y de las
relaciones jurdicas ajenas a este, es decir, respecto de las cuales el titular
registral no es parte.
b) Debe tratarse de una relacin jurdica que afecte al derecho inscrito del
titular registral, sea por que resulta incompatible con el mismo,
o bien
porque aqulla resulta ineficaz. De lo contrario no surgir confrontacin

alguna y, en consecuencia, no habr tercero.
114
Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. Diario Oficial: El Peruano. Publicado el
- 84 -
c) La relacin jurdica ajena respecto del titular registral podr estar o no

inscrita. En el primer supuesto estaremos ante una conexin transversal, en
donde se producen dos o ms trasmisiones realizadas por el mismo
sujeto
generando
una contraposicin
transversal (doble venta y
concurrencia y concurrencia de adquirientes, por ejemplo). En el segundo

caso nos encontraremos ante una conexin lineal, en donde tambin se
producen dos trasmisiones sucesivas, pero realizadas una despus de la
otra por cada uno de los sujetos que va adquiriendo y no por el mismo.
d) El
concepto de tercero registral y el grado de proteccin que obtendr
esta determinado por la eficacia de los principios que recoge el sistema115.
Asimismo, en el Derecho Comparado se pueden distinguir dos tipos de

terceros clsicos y citando a Alvaro Delgado Sheelje son:
a) El tercero latino, que surge en los casos de conexin transversal y cuya

proteccin se encuentra en el principio de oponibilidad. La denominacin de
tercero
latino
obedece a que el principio
en el cual
encuentra
su
proteccin es tpico de los sistemas latinos (Francia e Italia). Generalmente

se le exige al tercero buena fe (creencia o desconocimiento) a efectos de
ser protegido. En los sistemas de inscripcin constitutiva donde se recoge
este principio, la buena fe resulta irrelevante toda vez que antes de la
inscripcin no hay derecho alguno, tan solo obligaciones entre las partes.
b) El tercero Germano, que surge en los casos de conexin lineal cuya
proteccin se encuentra en el Principio de Fe Pblica Registral. En este caso
la denominacin
de tercero
germano obedece a razones similares. El
principio en el cual encuentra su proteccin es tpico de los sistemas

germanos (Alemania, Suiza y Australia). En estos casos tambin se exige
la buena fe, desconocimiento del tercero, pero el registro de la onerosidad
115

1, Lima Per: Palestra Editores, Abril - 2000, p. 26 - 27.
- 85 -
no se
recoge
en todas
los sistemas. As
en los citados
sistemas
germanos los terceros adquirientes de buena fe a ttulo gratuito tambin se

encuentran protegidos. En el Per, al igual que en Espaa, es requisito para
la proteccin del tercero que se trate de adquiriente a ttulo oneroso116.
No obstante, en la Ley Hipotecaria Espaola (en adelante LH) se formula la

siguiente interrogante, tal y como expresa Antonio Monserrat Valero: (.)
Se plantea el problema de si la LH prev un nico sistema de proteccin
registral para el tercero que rena los requisitos del artculo 34117 o, junto a
ste, admite otro sistema, el del artculo 32118, que protege al tercero sin
necesidad de reunir, al menos, alguno de ellos119.
Al respecto existen dos posiciones o tesis doctrinales:
1.- Tesis Monista: El defensor ms caracterizado de esta teora es Roca

Sastre que expresa: La aplicacin concreta de la fe pblica del Registro es
la que recoge el Art. 34.1. de la LH y que se desenvuelve en los Arts. 32 y
concordantes. Ambos artculos representan formulaciones complementarias
del principio de fe pblica registral y responden al mismo fundamento de
proteccin. El aspecto positivo se contienen en el Art. 34 (lo inscrito afecta
al tercero en la medida en que est publicado por el Registro). Su falta de
exactitud (resolucin o nulidad posterior) o su rectificacin ulterior (Art.
116

1, Lima Per: Palestra Editores, Abril - 2000, p. 28 29.
117
Ley Hipotecaria Espaola del 8 de febrero de 1946 (Espaa). Artculo 34.- El tercero que
de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro
aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que
haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conoca la
inexactitud del Registro.
Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral que la que tuviere
su causante o transferente.
118
Ley Hipotecaria Espaola del 8 de febrero de 1946 (Espaa). Artculo 32.- Los ttulos de
dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estn debidamente
inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.
119
- 86 -
40120LH) no afectan al tercero por l protegido, de otra parte, el aspecto

negativo que se contiene en el Art. 32 de la LH con su frase de que lo no
inscrito es inexistente para el tercero. Ambas normas no pueden colocarse
en un mismo plano, porque el Art. 34. 1., proclama, en general, el principio
de fe pblica y el 32 solo se aplica este principio a un determinado
supuesto, por lo que, partiendo de este origen comn, se concluye la
superior jerarqua del Art. 34 sobre el 32. No hay distincin entre el tercero
del Art. 32 y el del 34, solo se protege al tercero hipotecario, con los
requisitos del Art. 34, aunque el 32 no lo recoge. No cabe proteccin del
tercero civil ni del titular registral de un aspecto primario o de inmatriculacin
()121.
2.- Tesis Dualista: La tesis ms brillante en esta lnea dualista esta
representada por Nuez Lagos, el cual al analizar los precedentes histricos
y la primitiva formulacin de nuestra LH de 1861, subrayando su influencia
120
Ley Hipotecaria Espaola del 8 de febrero de 1946 (Espaa). Artculo 40.- La

rectificacin del Registro slo podr ser solicitada por el titular del dominio o derecho real
que no est inscrito, que lo est errneamente o que resulte lesionado por el asiento
inexacto, y se practicar con arreglo a las siguientes normas:
a. Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relacin
jurdica inmobiliaria, la rectificacin tendr lugar: primero, por la toma de razn del ttulo
correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudacin del tracto sucesivo, con
arreglo a lo dispuesto en el Ttulo VI de esta Ley, y tercero, por resolucin judicial,
ordenando la rectificacin.
b. Cuando la inexactitud debiera su origen a la extincin de algn derecho inscrito o anotado,
la rectificacin se har mediante la correspondiente cancelacin, efectuada conforme a lo
dispuesto en el Ttulo IV o en virtud del procedimiento de liberacin que establece el Ttulo V
c. Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algn asiento se rectificar el
Registro en la forma que determina el Ttulo VII.
d. Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del ttulo que hubiere
motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas
anteriormente, la rectificacin precisar el consentimiento del titular o, en su defecto,
resolucin judicial.
En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificacin, se dirigir la demanda
contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algn derecho,
y se sustanciar por los trmites del juicio declarativo correspondiente. Si se deniega
totalmente la accin de rectificacin ejercitada, se impondrn las costas al actor; si slo se
deniega en parte, decidir el Juez a su prudente arbitrio.
La accin de rectificacin ser inseparable del dominio o derecho real de que se derive.
En ningn caso la rectificacin del Registro perjudicar los derechos adquiridos por tercero a
ttulo oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.
121
- 87 -
latina (Francesa y Belga) y el principio de inoponibilidad de lo no inscrito

frente al titular inscrito, seala unas fundamentales definiciones entre tercero
inscrito, seala unas fundamentales diferencias entre tercero del Art. 34 y el
Art. 13122 y 32 de la LH: a) Por la relacin jurdica determinante. En el Art.
32 la relacin jurdica determinante es ajena al Registro. En el Art. 34 est
dentro del Registro, en el asiento precedente al del tercero. b) Por la
conexin transversal ob rem. El tercero del Art. 32 est conectado con la
cosa por un ttulo inscrito, gratuito u oneroso, y es tercero en tanto no sea
parte o heredero de parte. El tercero del Art. 34 est conectado ob rem por
la inscripcin, y slo por la inscripcin, y su conexin es nicamente a ttulo
oneroso. c) Por el sujeto determinado. El tercero del Art. 32 es un tercero
civil que inscribe. Las acciones reales perjudican directamente al tercero
civil, salvo que inscriba. El tercero del Art. 34 es un tercero meramente
hipotecario123.
Finalmente, dentro de nuestra doctrina Gunther Gonzales Barrn expresa

que: El Cdigo Civil recoge la tesis dualista del tercero, para lo cual basta
revisar los distintos requisitos de proteccin que se establece para
tercero
latino (Artculos 1135 2022 C.C.) en relacin
el
al tercero
germnico (articulo 2014 C.C). El hecho que la doctrina y la jurisprudencia

omitan tratar este tema, no significa haber adoptado la tesis contraria
(monista), por cuanto es imposible sostener que el mero silencio constituye
una toma de decisin. Adems, la doctrina y la jurisprudencia no pueden
derogar las expresas normas legales que consagran el dualismo del
tercero124.
122
Ley Hipotecaria Espaola del 8 de febrero de 1946 (Espaa). Artculo 13.- Los derechos
reales limitativos, los de garanta y, en general, cualquier carga o limitacin del dominio o de
los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, debern constar en la
inscripcin
de
la
finca
o
derecho
sobre
que
recaigan.
Las servidumbres reales podrn tambin hacerse constar en la inscripcin del predio
dominante, como cualidad del mismo.
123
124
- 88 -
A este tercero para que se constituya en tercero registral previamente

deber cumplir ciertos requisitos. A continuacin se proceder a detallar y
explicar cada uno de ellos:
1.- BUENA FE
De acuerdo a la Exposicin de Motivos del C.C. La buena fe que se le
exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de
ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En otros
trminos, si en verdad existen razones de nulidad, rescisin o resolucin,
que no aparecen del registro, ellas deben ser adems desconocidas por
quien pretende ampararse en el principio estudiado125.
As para Gunther Gonzales Barrn: La buena fe consiste en la ignorancia

de la inexactitud del Registro en cuanto a los motivos de la
nulidad o
ineficacia afectantes de negocio antecedente en el que confa el tercero.

La creencia en ser el tramtenle el verdadero dueo, se perturba cuando el
tercero conoce la existencia de un titular distinto extra-registro126.
Para Francisco Avendao Arana: La buena fe consiste en desconocer la

inexactitud de la informacin que publica el registro. Para tener buena fe,
el tercero debe desconocer los vicios o las causas de rescisin o resolucin
del derecho de la persona que figura en el registro como titular de un
derecho; asimismo, el tercero debe creer que el otorgante con derecho
inscrito tiene facultades suficientes para transferir, es decir que cuenta con el
poder de disposicin 127.
125
Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. Diario Oficial El Peruano. Publicado el
126
127
Avendao Arana, Francisco. La proteccin de la Fe Pblica Registral en Materia
Hipotecaria. Lima- Per, 2003, p. 6.
- 89 -
En doctrina se establece que la buena fe tiene dos criterios, sin embargo, el

problema se presenta al momento de determinar Cul es la buena fe que
debe tener el tercero registral para quedar protegido?
1.-La Buena fe Objetiva, en palabras de Francisco Avendao Arana: Es la

que atiende exclusivamente a la informacin que consta de registro. No
interesa si el adquiriente conoce una realidad distinta a la que aparece
el registro. La buena o mala fe es ajena al adquiriente. Es decir, basta que
la inexactitud no conste en el registro para que el tercero tenga buena fe,
por lo tanto este criterio atiende exclusivamente a la inscripcin. As el
citado autor se acoge a este criterio pero expresa que: El Principio de Fe
Pblica Registral debera ser aplicado en su expresin ms pura, lo cual
supone exigir solamente la buena fe objetiva. Lo que no aparece en el
registro no debe existir para efecto de la proteccin que ofrece el registro.
Est fuera del mundo registral. De no ser as, se devala la institucin
registral, se la debilita, se le quita valor, permitindose que prevalezcan
derechos por razones extraregistrales. Es cierto que habr casos en los
que se terminar amparando al que tiene mala fe (subjetiva), al que conoce
la realidad extraregistral, pero es preferible sacrificar el inters de algunos
en aras de la seguridad jurdica y del trfico de los bienes128.
2.- La Buena fe Subjetiva, para Gunther Gonzles Barrn: Alude al

desconocimiento
registro, pero
del
tercero respecto a la causal
de
inexactitud del
129
travs de medios extraregistrales
; para Francisco
Avendao Arana: este criterio, le pone nfasis a la realidad extraregistral.

(..) Para este criterio lo importante
no es que registro omita informar los
vicios, sino que el adquiriente desconozca una realidad de dichos vicios130.
128

Hipotecaria. Lima Per, 2003, p. 6.
129
130
Hipotecaria. Lima Per, 2003, p. 2.
- 90 -
Finalmente, Gunther Gonzales Barrn expresa que: En suma, la buena fe

en el principio de fe pblica siempre significa que el tercero DESCONOCE
la inexactitud del registro por mecanismos ajenos a ste; mientras la mala
fe significa que el tercero CONOCE la inexactitud del registro siempre por
mecanismos ajenos a ste, lo cual conlleva la prdida de la proteccin
legal131.
Pero cual es el criterio que ha seguido el Cdigo Civil?
Para Francisco Avendao Arana:
El C.C. adopta un criterio subjetivo,
cuando en el ltimo prrafo del artculo 2014 se dice que la buena fe se

presume mientras no se pruebe que el tercero conoca de la inexactitud del
registro. La jurisprudencia tambin se inclina por este criterio. Es decir, para
tener buena fe y quedar protegido para la fe pblica registral, el tercero
debe desconocer la inexactitud del registro. () El criterio subjetivo es el
que predomina en la mayora de las legislaciones. Se sostiene que la buena
fe (subjetiva) debe existir para suavizar los efectos de la fe pblica registral,
pues sta, en definitiva, sacrifica el inters del verdadero propietario, en
beneficio de la seguridad de las transacciones.Sin embargo, en la
Propuesta de Modificaciones del Art. 2014 del C. C. se propuso eliminar el
ltimo prrafo del 2014 que establece que: la buena fe del tercero se
presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.
Esto supona acoger el criterio objetivo de la buena fe132.
Para Gunther Gonzales Barrn: La buena fe precisa en el Art. 2014 del

Cdigo Civil se refiere SIEMPRE al conocimiento extraregistral del tercero
respecto a la realidad jurdica de la finca; y en este sentido, es una cuestin
de hecho objeto de prueba133.
131

132
Hipotecaria. Lima Per, p. 1-3.
133
- 91 -
Consideramos que el C.C. sigue el criterio subjetivo, pero por el motivo

de que en la Exposicin de Motivos del C.C. expresa que: Quien quiera
impedir la aplicacin de este principio tendr que probar que el adquiriente
conoca, an cuando no aparecan del registro, la existencia de las razones
de nulidad, rescisin y resolucin. Igualmente cuando expresa que El tipo
de conocimiento que debe tener el adquiriente de la inexactitud registral a
efectos de sealar su mala fe, debe ser un conocimiento perfecto, directo
probado de un modo concluyente, por mrito de actos realizados por el
mismo adquiriente o de hechos que forzosamente deben ser conocidas por
l, o dicho de otro modo, cuya ignorancia no es posible de sustentar.
Es decir, cuando se expresa aun cuando no parezca en el registro se

estara refiriendo a las causales de inexactitud que el tercero conoci por
medios extraregistrales, es decir, para que se constituya como tercero
registral deber desconocer las causas extraregistrales. Asimismo, expresa
que se constituye la mala fe del tercero cuando realizo actos el mismo o
cuando conoce de hechos, es decir, hechos que necesariamente no
publica registros realiza actos, como adquirir de alguien que el sabe no es
el verdadero titular registral y posteriormente inscribe su adquisicin.
Nos adherimos
as
al criterio
subjetivo, debido a que se sacrifica al
verdadero titular registral y lo mnimo que se puede exigir es que este

tercero
tenga
buena fe, pues
en caso contrario se permitir
que se
adquiera de mala fe.
PERO EN QUE MOMENTO DEBE EXISTIR LA BUENA FE

DEL TERCERO REGISTRAL?
La Exposicin de los Motivos del C.C. expresa: Es incuestionable que la
buena fe del adquiriente debe existir en el momento de la celebracin del
contrato mediante el cual adquiere el derecho del cual se trata 134.
134
- 92 -
El problema se presenta en doctrina cuando hay que establecer. Hasta

que momento debe perdurar esta
buena fe? Esto es si la buena fe ha
de existir hasta el instante de la celebracin del acto adquisitivo, o si debe

permanecer hasta la inscripcin que haga el tercero de su propio ttulo135.
La Exposicin Motivos136 al respecto expresa: Autores tan respetados como
Roca Sastre, Dez Picazo y De Cosso y Corral sostienen que la buena fe
del adquiriente debe existir en el momento de suscribirse
mantenerse
hasta
que se produzca la transferencia
el contrato y
de propiedad. (...)
En cualquier caso para los autores citados no es necesaria la buena fe del

adquiriente se mantenga hasta el momento de la inscripcin. () Nosotros
pensamos, siguiendo la lnea de Sanz Hernndez y de Cano Tello que la
buena fe debe subsistir hasta el momento de inscripcin del derecho del
adquiriente, por cuanto todos los requisitos para el funcionamiento del
principios de la fe pblica registral deben ser concurrentes en el tiempo, es
decir debe haber algn momento en el que todos ellos se produzcan y el
nico momento posible de que esto ocurra es el de la inscripcin. Slo
cabe hablar de buena fe cuando media la inscripcin del derecho del
adquiriente. Antes de ella, no tiene sentido referirse a la buena fe desde que
todava no es tercero del registro por cuanto no ha inscrito su derecho.
Gunther Gonzales Barrn expresa
que: En buena cuenta, pues, la
Exposicin de Motivos acoge la tesis referida a que la buena fe debe existir

hasta el momento de la inscripcin en el Registro (.....). No compartimos la
tesis del legislador, ni de la jurisprudencia-que dicho sea de paso es
minoritaria en doctrina-, y nos inclinamos decididamente por considerar que
la buena fe debe venir referida al momento del otorgamiento del ttulo137. El
defecto en que
inscripcin
incurren
estas
como momento
autores
no es
el de considerar
la
determinante de la adquisicin, pues
135

136
137
- 93 -
efectivamente (.). La adquisicin se consuma en virtud de la inscripcin,

sino que el error consiste en referir la buena fe al momento de esa
adquisicin firme, cuando la buena fe, al ser un hecho intelectivo o de
formacin del conocimiento, ha de tenerse en el momento de otorgamiento
del ttulo, que es el momento en que aparece formada la voluntad del
adquiriente (.) una vez que exista buena fe en el momento de
otorgamiento del ttulo, ya no importa que, con posterioridad se produzca
mala fe o sea, conocimiento de la situacin extraregistral por parte del
adquiriente, pues su buena fe quedo cerrada y completa en el momento de
la declaracin de su voluntad. Seria injusto y contrario al principio de
seguridad jurdica que, una vez que el adquiriente ha cerrado el contrato se
desvirtuara a ese ttulo por el mero hecho de haber llegado a su
conocimiento situaciones extraregistrales, con las que el no cont en el
momento de celebrar el contrato y otorgar el ttulo138.
2.- ONEROSO
De acuerdo a la Exposicin de Motivos: La transferencia del derecho debe
ser resultado de un acto jurdico bilateral, o empleando la terminologa del
Cdigo (artculo 1426 siguientes), de un acto jurdico con prestaciones
recprocas. De este modo se excluyen expresamente las transferencias a
ttulo gratuito por estimarse que el adquiriente de ellas debe tener la misma
proteccin que su transferente139.
Sin embargo, la Ley Hipotecaria Espaola contempla en el segundo prrafo

del Art. 34: Los adquirientes a ttulo gratuito no gozaran de mas proteccin
registral que la que tuviese su causante o transferente.
138
Garca Garca. Citado por Gunther Gonzales Barrn en su obra: Tratado de Derecho
Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima: Juristas-Editores, 2004, p. 1030-1031.
139
- 94 -
Al respecto, tal como expresa Gunther Gonzales Barrn: La cuestin de su

onerosidad o gratuitidad es de relevante importancia prctica, ya que
dependiendo de una u otra caracterstica el tercero subadquiriente podr ser
protegido o no por el principio de fe pblica registral. (......) En nuestro pas,
algunos autores han considerado innecesario condicionar la proteccin del
principio de fe pblica registral sobre la base de los ttulos onerosos o
gratuitos.
Sinceramente,
creemos
que
sta
es
una
posicin
no
recomendable. (....) El Registro fue creado para facilitar los negocios de

trfico, y los actos de liberalidad no encajan dentro de esa funcin, por
cuanto no hay contraprestacin o sacrificio econmico y, en consecuencia,
no existe riesgo en la prdida de la inversin. (.....) Por ltimo, es necesario
plantear el problema que surge cuando un tercero protegido por la fe
pblica registral, a su vez transfiere la propiedad del inmueble a ttulo
gratuito. La pregunta que surge de inmediato es si este ltimo tambin
goza de proteccin. De una interpretacin literalista del artculo 2014 del
C.C. podra afirmarse que el actual titular adquiri a ttulo gratuito y, por tanto
se encuentra sujeto a las pretensiones reivindicatorias del verus dominus.
(......) La Ley Hipotecaria contempla en el segundo prrafo del Art. 34 una
adecuada solucin a este problema, pues establece que los causahabientes
gratuitos GOZAN DE LA MISMA PROTECCIN QUE SUS CAUSANTES,
por lo que stos le transmiten la tutela de la fe pblica si es que ya gozaban
de ella. Esta solucin es totalmente acertada por cuanto un titular protegido
debe transmitir un derecho en la misma situacin, esto es, protegido. Si
bien nuestro ordenamiento jurdico-registral no ha previsto expresamente
una norma anloga ni siquiera en el mbito reglamentario, ello no obsta a
que la solucin sea la misma, y ello por varias razones140.
3.- ADQUIERA EL DERECHO DE PERSONA QUE EN EL

REGISTRO
APARECE
CON
FACULTADES
PARA
OTORGARLO.
140

Juristas-Editores, 2004, p. 995 - 1000.
- 95 -
Al respecto, Nez Lagos expresa que: El adquiriente que pretende lograr

una proteccin jurdica plena necesita confiar en un elemento objetivo que
brinde certeza, o por lo menos, una fundada verisimilitud respecto a la
condicin de dueo de la finca del transmitente. Por eso se exige que el
adquiriente celebre el negocio dispositivo con el titular registral, quien goza
para s de la presuncin de exactitud (de ser dueo), y sobre cuya base es la
que descansa dicho negocio sucesivo141.
Max Arias Schreiber Pezet y Carlos Crdenas Quiros expresan que: Por
aplicacin de este requisito, el principio de fe pblica registral no amparara
al tercero adquiriente en el caso de una inmatriculacin, toda vez que el
inmatriculante no cumple el requisito de previa inscripcin, pues inscribe su
ttulo sin apoyo en alguna inscripcin anterior, y por ello, no est protegido
por el articulo 2014 del
Cdigo Civil. En cuanto a aquel que adquiere
cuando el derecho de su transferente an no est inscrito en el Registro, la

cuestin no es tan clara. Al respecto Garca Garca seala que el que
adquiere faltando en el momento de la adquisicin un eslabn del tracto
sucesivo, porque falta o est pendiente un ttulo intermedio, plantea
dificultades respecto a la determinacin de s cumple o no el requisito de la
previa inscripcin, del artculo 34 LH, cuando, una vez subsanada la falta
de previa inscripcin, obtiene la inscripcin de su propio ttulo adquisitivo.
Por nuestra parte, consideramos que cuando la adquisicin se realiza en el
momento
siquiera
en que an no est inscrito el derecho del otorgante y ni

hay
un ttulo
pendiente anterior
al del tercero
que busca
subsanar el tracto, este tercero no se encuentra amparado
por la fe
pblica registral. Sin embargo, si el ttulo intermedio al que alude Garca

Garca que es el ttulo de adquisicin del
otorgante
del derecho, ha
ingresado al Registro antes que el ttulo de adquisicin del tercero, por

aplicacin del principio de prioridad de rango se retrotraen los efectos de
la inscripcin a la fecha del asiento de presentacin, ha de reputarse que el
transferente devino titular desde el momento
141
en que present su ttulo
Citado por Gunther Gonzales Barrn en su obra: Tratado de Derecho Registral

Inmobiliario. 2 Edicin. Lima: Juristas-Editores, 2004, p. 995 - 1001.
- 96 -
adquisitivo por el Diario, esto es, antes que ingresara el ttulo del tercero
adquiriente142.
4.- EL TERCERO REGISTRAL DEBE INSCRIBIR SU DERECHO

Este es el ltimo requisito que se le exige al tercero, puesto para que este
sea considerado como tercero registral necesariamente tiene que inscribir
su derecho, adems como ya se expreso en lneas anteriores este ltimo
requisito hace permitir la concurrencia de los dems.
Tal como expresa Gunther Gonzales Barrn: El ltimo requisito
para
consumar la proteccin del tercero cualificado, es ste inscriba su ttulo

adquisitivo (...). La jurisprudencia ha reconocido en forma reiterada que la
consumacin de la proteccin registral (el cierre del crculo) se produce
cuando el tercero inscribe su propio ttulo"143.
LA BUENA FE DEL TERCERO SE PRESUME MIENTRAS NO

SE PRUEBE QUE CONOCA DE LA INEXACTITUD DEL
REGISTRO
Este prrafo del artculo 2014 del C.C. es una copia textual del artculo 34
segundo prrafo de la LH que expresa: La buena fe del tercero se presume
siempre mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.
De acuerdo a la Exposicin de Motivos se expresa que: Como puede

resultar ms o menos diablico para una persona el tener que probar que
no conoce determinada situacin, el articulo 2014 en su ltima parte
142
Max Arias Schreiber Pezet y Carlos Cardenas Quiros. Exgesis del Cdigo Civil
Peruano de 198.Tomo X: Registros Pblicos. Lima: Gaceta Jurdica S.A., 1 Edicin, 2001,
p. 144-145.
143
Juristas-Editores, 2004, p. 995 - 1049-1050p
- 97 -
establece
la presuncin de
buena
fe, esto es la
presuncin de
desconocimiento de la existencia de las razones de nulidad, rescisin y

resolucin.
Entones, A quin corresponde desvirtuar la presuncin de buena fe?
Al respecto la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil expresa que: Siendo

el concepto de buena o mala fe tan personalsimo resulta quiz ocioso
afirmar que este requisito debe ser cumplido por el adquiriente y slo por l.
La circunstancia de que el transferente del derecho tenga buena o mala fe
es absolutamente irrelevante para los efectos de impedir o permitir al
adquiriente constituirse en tercer registral. De este modo, el adquiriente se
encuentra en la muy cmoda posicin procesal de no tener que probar su
buena fe e incluso no tiendo siquiera la obligacin de alegarla. Quien
quiera impedir
la aplicacin de este principio tendr que probar que el
adquiriente conoca, an cuando no aparecan del registro, la existencia de

las razones de nulidad, rescisin y resolucin144.
Al respecto Antonio Monserrat Valero expresa que: La mala fe- como la

buena fe- es un estado interno del sujeto y, por lo tanto, no se puede probar
directamente, sino mediante la prueba de actos que evidencien el
conocimiento en que se traduce la mala fe, por ejemplo, probando que el
adquiriente haba sido notificado de la situacin extraregistral de la finca.
Incluso hay algunas sentencias que han estimado que el adquiriente era de
mala fe con base en indicios, sin probar directamente que lleg a conocer la
inexactitud registral: por ejemplo, basndose en el parentesco y amistad que
unan al tercer adquiriente con el vendedor, que no poda disponer, pese a
no constar tal prohibicin en el Registro o, en un supuesto de doble venta,
en el hecho de que el segundo comprador era cnyuge de la persona que
144
- 98 -
haba gestionado la primera venta, no siendo presumible que no comunicase

tal circunstancia a su esposa145
En doctrina se plantean dos clases de buena fe: desconocimiento y

diligencia, pero Cul es la clase de buena fe que adopta nuestro Cdigo
Sustantivo?
Al respecto Gunther Gonzales Barrn expresa que: La diferencia entre una

buena fe-desconocimiento y una buena fe diligencia, es que esta ltima
exige, no slo el desconocimiento de la inexactitud registral, sino adems,
deberes de verificacin e informacin, los cuales por su carcter subjetivo y
variable, conllevan gran inseguridad en el trfico inmobiliario. Por esta razn
la doctrina mayoritaria rechaza que la buena fe en el principio de fe pblica
registral tenga carcter diligente. Asimismo expresa que: La
mayoritaria sostiene
que el concepto
doctrina
de buena fe es, principalmente,
negativo; entendido como simple desconocimiento de la
inexactitud del
Registro, lo cual halla un evidente sustento legal en la literalidad del Art.

2014, 2 CC., el cual establece que la buena fe se mantienen mientras no se
pruebe que el tercero conoca de la inexactitud del registro, por lo que
estamos en presencia de una buena fe- desconocimiento.No importan las
creencias,
sentimientos o pensamientos del tercero, sino
su efectivo
conocimiento. Por tanto, no se puede exigir una buena fe-creencia o una

buena fe-diligencia, basta con el simple desconocimiento146.
Asimismo, cabe afirmar que la Exposicin de Motivos adopta la buena feconocimiento cuando expresa que: Como puede resultar
diablico
para una persona el
tener que
ms o menos
probar que no
conoce
determinada situacin, el articulo 2014 en su ltima parte establece la
145

146
Juristas-Editores, 2004, p. 995 1015 - 1016.
- 99 -
presuncin de buena fe, esto es la presuncin de desconocimiento de la

existencia de las razones de nulidad, rescisin y resolucin147.
AUNQUE DESPUS SE ANULE RESCINDA O RESUELVA

DEL OTORGANTE POR VIRTUD DE CAUSAS QUE NO
CONSTAN EN REGISTROS PBLICOS.
Es decir quien quiera ampararse en el Principio de Fe Pblica Registral
deber desconocer dichas causales.
Respecto a la frase de que
no consten
en registros pblicos se
presenta un problema puesto que hay dos interpretaciones, y tal como

expresa Francisco Avendao Arana: La primera sostiene que la inexactitud
no debe aparecer del asiento registral. Es indiferente lo que diga el ttulo; si
el error no consta del asiento, el tercero queda amparado por la fe pblica
registral. La segunda interpretacin seala que el vicio no debe aparecer ni
del asiento ni del ttulo archivado que dio origen. Esta ltima interpretacin
es la que prevalece, como lo dan cuenta recientes resoluciones del Poder
Judicial (Casaciones N. s 2356-98 y 233499 publicadas en el Peruano el
12 de Noviembre del 1999). (...) El principal argumento para sostener que las
causas de anulacin, rescisin o resolucin deben constar en el ttulo
archivado, es que las personas tienen acceso a los ttulos archivados, por
ser pblicos los registros. Por lo tanto, la publicidad debe comprender tanto
los asientos como los ttulos archivados. Adems, en nuestro sistema, de
inscripcin, se resume el contenido del ttulo en el asiento, a diferencia del
sistema francs, de transcripcin, en el que se transcribe ntegramente el
ttulo en el asiento. Resulta razonable entonces que la publicidad incluya al
ttulo archivado pues de esta forma las partes conocen el ttulo en toda su
extensin. Discrepo frontalmente de esta argumentacin. (...)Puesto que
exigirles a los interesados que revisen los ttulos archivados equivale casi a
147
- 100 -
que las partes
realicen la funcin calificadora del registrador. Esto es
inadmisible. De otro lado, la exigencia de revisar el ttulo archivado

desnaturaliza la funcin del registro, () puesto que en definitiva, cada vez
que estudiamos ttulos en el registro lo que estamos haciendo
ampararnos
es
en la prescripcin para probar propiedad, ms que en el
registro148.
Jorge Ortiz Pasco expresa que: (.....) No sucede lo mismo cuando el mismo
artculo del Cdigo Civil se refiere "(...) a las causas que no consten en los
registros pblicos (.....)", ya que ni la exposicin de motivos de dicha norma
ha sabido precisar los alcances de esta frase tan desafortunada. Prueba de
ello lo constituye el siguiente texto de la exposicin de motivos: "(....)
debemos anotar, sin embargo, que la intencin del legislador del 84 es la de
que el principio de fe pblica registral y en general todas las garantas que el
registro otorga, se extiendan al ttulo que motivo la inscripcin: seria acorde,
por lo tanto, con esta intencin, que los reglamentos correspondientes as lo
determinen". Entraremos entonces al tema. Acabamos de leer que la
exposicin de motivos establece claramente que las garantas que el registro
otorga se extiendan al ttulo; resulta que el nuevo Reglamento General
establece en su numeral VIII del Ttulo Preliminar, que la inexactitud no
conste en los asientos registrales, dejando de lado a los ttulos
que
motivaron la inscripcin (es decir los ttulos archivados).Esta es la primera

contradiccin. Asimismo el Reglamento en su Articulo N 32, inciso a,
cuando se refiere a los alcances de la calificacin, establece: el registrador
calificar la legalidad de los ttulos para, lo cual deber: confrontar la
adecuacin de los ttulos con los asientos de inscripcin de partida registral
correspondiente
complementariamente
con
los
antecedentes
regstrales (...). Esta es la segunda contradiccin. (......) En este

universo de contradicciones queda la posibilidad de plantear una alternativa
de solucin y, nos referimos puntualmente a la modificacin del Cdigo Civil
en su Articulo N 2014, dentro del cual deber quedar muy claro que el
148
Avendao Arana, Francisco. La proteccin de la Fe pblica Registral en Materia

Hipotecaria. Lima Per, 2003, p. 8-9.
- 101 -
registro implica o ttulos archivados o asientos registrales, inclinndonos por

los ltimos, dado que lo contrario significara elevar los costos de transaccin
y adems desnaturalizar el sistema de transcripcin que actualmente
usamos149.
Por ltimo Gunther Gonzales Barrn expresa que: Inspirado en esta

posicin doctrinal, algunos autores nacionales admiten que el Derecho
Peruano reconoce la inscripcin sustantiva, esto es, la separacin del ttulo
con respecto al asiento, y la consiguiente relevancia de ste ( y no del ttulo)
respecto a terceros. La existencia de una inscripcin sustantiva implica
darle autonoma al asiento registral con respecto al ttulo del que tiene su
causa jurdica. Se distingue el contenido del documento con respecto al
contenido de la inscripcin. El primero obliga slo a las partes, el segundo
afecta a los terceros. Dnde nace esta idea referida a que una inscripcin
registral puede gozar de autonoma con relacin al ttulo que es su causaeficiente? Pues esta idea se origina en el derecho alemn, en donde la
transferencia de propiedad inmobiliaria opera a travs del acuerdo abstracto
y la consiguiente inscripcin. El acuerdo abstracto es simplemente una
declaracin de voluntad comn de transferir por una parte y adquirir por la
otra parte, completamente desligada del negocio causal que tenga por base
(una compra-venta, una donacin, una permuta, etc.). (....) En tal sentido, el
negocio real abstracto sumado a la inscripcin produce como efecto la
transferencia de propiedad o de cualquier otro derecho real, por lo que ste
queda desligado del negocio causal. Uno y otro tienen vida jurdica
independiente y, en consecuencia, dentro de los lmites del sistema jurdico
alemn, s resulta admisible que el asiento (constatacin de la
transferencia de propiedad) se disocie del ttulo. A esta situacin se agrega
el hecho que la inscripcin tenga carcter constitutivo. Dentro del sistema
alemn el negocio causal (compraventa) vendra a ser el ttulo,
completamente desligado del negocio abstracto de atribucin que se publica
a travs del asiento. (....) Es cierto que el nuevo Reglamento General de
149
p. 51-52.
- 102 -
los Registros Pblicos (R.G.R.P) pretendi darle relativa autonoma al

asiento registral, separando ste del ttulo que le dio origen. Sin embargo, la
disposicin reglamentaria no favorece en nada a lo sostenedores del
radicalismo de la inscripcin sustantiva, pues un Reglamento (de dudosa
legalidad) no puede modificar el sistema causal adoptado por las normas del
Cdigo Civil. Por tal razn, deben rechazarse las opiniones vertidas a favor
del valor sustantivo del asiento registral. (.....) Sin embargo, vale la pena
indicar que ante la existencia de una contradiccin absoluta entre el asiento
registral y el ttulo, podra dar lugar a que en sede judicial se prefiriese el
contenido del asiento, en tanto el error de hecho es excusable cuando la
parte perjudicada, utilizando una diligencia normal, no pudo advertir el error.
Esta ltima interpretacin no implicara dotar de eficacia autnoma al asiento
registral, sino aplicar otros principios jurdicos distintos, como es el de tutela
de la confianza, que en buena dulcifica las conclusiones estricta de la
lgica jurdica150.
Por nuestra parte consideramos que si bien los registros son pblicos y
garantizan que todo persona acceda al conocimiento efectivo del contenido
de las partidas regstrales y en general, obtenga informacin del archivo
registral, esto no quiere decir que por ello se aplique el criterio de que las
personas tengan el deber que revisar hasta el ttulo archivado puesto que
hay que tener en cuenta que nuestro sistema es de inscripcin, es decir el
asiento registral es solo un extracto o resumen del ttulo, y
transcripcin como es el sistema
francs,
pues ellos
no es de
transcriben
ntegramente el ttulo al asiento. Por ello compartimos la postura de Jorge

Ortiz Pasco cuando expresa que: aplicar este ltimo sistema significara
desnaturalizar el nuestro.
Asimismo compartimos la postura de Gunther Gonzales Barrn cuando

expresa que: nuestro sistema es causalista a diferencia del sistema alemn,
150

- 103 -
por ello en nuestro caso cabria aplicar dicha inscripcin sustantiva pero por
otros factores como el principio de legitimidad y el de oponibilidad.
En todo
caso
el RGRP dejo definida su postura al establecer
que el
tercero registral solo debe revisar los asientos regstrales a diferencia de

C.C. que solo genero incertidumbre con esa frase.
TTULO PRELIMINAR DEL TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE

REGISTROS PBLICOS
NUMERAL VIII: PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL
La inexactitud de los asientos regstrales por nulidad, anulacin,

resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicar al tercero
registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la
base de aqullos, siempre que las causas de dicha inexactitud no
consten en los asientos regstrales.
La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin,

resolucin o rescisin del acto que los origina.
Este artculo tiene una diferencia con el cdigo civil pues este no contempla
entre sus causales de inexactitud a la nulidad.
Al respecto la Exposicin de Motivos del C.C. expresa que: Se debe sealar

que el artculo referido hace alusin a la anulacin del derecho del
otorgante, lo cual poda prestarse a una interpretacin restringida o a una
extensiva. La restringida se sustentaba en que el trmino anulacin se
refera a causas de nulidad del acto jurdico sancionadas en el artculo 1123
del Cdigo del 36. A su vez la interpretacin extensiva concluir que dicho
trmino hace referencia tanto a razones de nulidad como de anulacin del
acto jurdico151.
151
- 104 -
Al respecto Gunther Gonzales Barrn expresa: Hay una peligrosa

interpretacin que podra ser corroborada por el hecho que el texto legal
considera que -entre otras casos- el tercero slo es protegido cuando el
ttulo del transmitente se anule. Este trmino alude a la figura de
anulabilidad del acto jurdico, en la cual es necesaria una sentencia judicial
constitutiva para decretar la invalidez negocial. En consecuencia, debera
quedar descartada la proteccin del tercero registral, cuando el ttulo de su
transmitente adolece de una causal de nulidad absoluta o radical152.
Hay que dejar en claro que nulidad y anulabilidad son dos cosas
totalmente diferentes pues el primero es una manifestacin ms radical y
est disciplinada, sobre todo, en el artculo 219 del Cdigo Civil. Como toda
forma de invalidez, ella supone que el negocio jurdico no ha cumplido
ciertos requisitos exigidos por el ordenamiento. Los requisitos que dan lugar
a la nulidad tutelan intereses generales o indisponibles para los sujetos del
negocio. En cambio, en la anulabilidad, que es la forma ms leve de
invalidez y que est disciplinada, sobre todo, por el artculo 221 del Cdigo
Civil, los requisitos incumplidos tutelan intereses disponibles por los sujetos
del negocio. As en el negocio invlido, existe una anomala que atae a su
estructura, hecho que determina que no produzca sus efectos (nulidad) o los
produzca precariamente (anulabilidad)153.
Finalmente, al haber dejado en claro que estas causales son distintas por
sus efectos, cabe preguntarnos: el tercero registral ser protegido en
caso de nulidad? Tal como establece el Art. 2009 del Cdigo Civil: Los
registros pblicos se sujetan a lo dispuesto en este cdigo, a sus leyes y
reglamentos especiales por lo expuesto aplicando una interpretacin
sistemtica el tercero estara protegido tambin por la causal de nulidad de
acuerdo a lo regulado en el Art. VIII Ttulo Preliminar del Reglamento
152
Gunther Gonzales Barrn. Temas de Derecho Registral. 1 Edicin. Lima: Legales,

2000, p. 137.
153
Actualidad Jurdica N 154. Jurisprudencia Civil y Comentada. Es posible ratificar un
contrato por falsus procurador mediante la contestacin de la demanda que solicita su
anulacin? Lima Per: Gaceta Jurdica, 2007, p. 62.
- 105 -
General de Registros Pblicos (en adelante RGRP), salvando este la

omisin en la que incurri nuestro C.C.
As mismo otra diferencia que encontramos con el C.C. es que el RGRP no

expresa que: el tercero registral ser protegido aunque despus se
anule, rescinda o resuelva el ttulo del transferente, expresin que si
encontramos en el C.C.
Al respecto, Gunther Gonzales Barrn, nos formula una interrogante Qu

ocurre si ANTES que el tercero inscriba, el ttulo del transferente ya ha
sido anulado? De una interpretacin literal debemos concluir que en este
ltimo caso, el tercero no se encontrar garantizado por la fe pblica
registral, ya que el artculo 2014 slo protege cuando la nulidad (u otra
causal decrete la ineficacia del acto jurdico) ha sido posterior a la inscripcin
del tercero, y por ello utiliza los trminos AUNQUE DESPUS. () Sin
embargo aplicando una interpretacin del artculo 2014 del Cdigo Civil en
forma conjunta y armnica con los otros principios del derecho registral,
tales como el de legitimidad del acto inscrito (Art. 2013), el de oponibilidad
(2012) y en el de prioridad excluyente (Art. 2017); de tal manera que
podamos concluir que las nulidades no publicitadas por el registro, ya sean
anteriores o posteriores del negocio adquisitivo del tercero, le son
inoponibles; ms an si existe presuncin relativa de legitimidad de los actos
contenidos en los asientos regstrales salvo declaracin judicial en contrario
que a su vez deber encontrarse inscrita (). El sistema registral peruano
en todos los casos- slo puede aplicarse en forma correcta cuando se hace
un uso adecuado de estos cuatro principios-base que informan el registro:
oponibilidad, legitimidad, fe pblica y prioridad. Estos cuatros actan como
el soporte de una mesa, ya que a falta de uno, todo el sistema pierde
consistencia y el registro no cumple la finalidad para el cual fue creado, esto
es, servir como elemento de seguridad en el trfico jurdico inmobiliario ().
As esta redaccin defectuosa, por ahora deber ser corregida mediante la
interpretacin sistemtica con otros principios del sistema registral154.
154
Gunther Gonzales Barrn. Temas de Derecho Registral. 1 Edicin. Lima: Legales,

2000, p. 135-140.
- 106 -
A QUIEN SE PROTEGE: AL TERCERO REGISTRAL O AL

ADQUIRIENTE DE LA PRESCRIPCIN CONTRATBULAS?
Para Francisco Avendao Arana: La prescripcin adquisitiva es un modo de
adquirir la propiedad u otro derecho real mediante la poses in de un
bien durante un tiemp o d eterminado. L a posesi n d e l poseedor y
de quienes le transfir ieron validamente el bien, debe ser continua,
pacifica, pblica y como propietario (o titular de otro derecho real).
La propiedad se adquiere por prescripcin cuando transcurre el plazo

exigido por ley. El adquiriente puede acudir al Poder Judicial 155 para
que se declare su derecho y con la sentencia (ttulo) inscribe su
adquisicin en los registros pblicos y, de ser el caso, se cancela la
inscripcin del dueo anterior (Art.952 C.C).
De lo anterior, resulta que el derecho adquirido por prescripcin es

oponible al que tiene derecho inscrito. El problema se presenta cuando la
prescripcin no es declarada judicialmente (o si es declarada, no se registra
la adquisicin) y el titular con derecho inscrito luego enajena el bien. El
caso es el de una persona que adquiere un bien por prescripcin, pero
antes de iniciar el respectivo proceso judicial, el titular con derecho
inscrito transfiere el bien a un tercero, quien registra su adquisicin.
Quin es el propietario del bien: el adquiriente por prescripcin o el
tercero que posteriormente registra su adquisicin? El Cdigo Civil vigente
no regula la situacin descrita. La propuesta busca proteger al tercero que
posteriormente registra su adquisicin, lo cual me parece acertado. El
derecho del tercero debe prevalecer al del adquiriente por prescripcin,
porque la publicidad registra es el eje de oponibilidad de los derechos sobre
155
La prescripcin no solo puede ser declarada por Va Judicial, sino tambin por Va
Notarial que surge con la dacin de la Ley N 27157, publicada el 20 de julio de 1999, norma
que fue reglamentada a travs del D.S. N 008-2000-MTC complementada por la Ley N
27333, vigente desde el 31 de julio de 2000, y tambin puede ser declarada por Va
Administrativa mediante artculo 233 de la Ley de Procedimiento Administrativo General N
27444.
- 107 -
inmuebles. Si se ampara al adquiriente por prescripcin, se destruira la eficacia del

registro.
El que adquiere de quien en el registro aparece como dueo, e inscribe el derecho adquirido,
siempre debe quedar protegido. No importa que el enajenante sea dueo. Pudo haber
vendido antes el bien; o un tercero haber adquirido la propiedad por prescripcin, pero si la
transferencia o la adquisicin por prescripcin no constan en el registro, la transferencia
posterior que se inscribe debe mantener su eficacia"156.
Alvaro Delgado Sheelje expresa que: "Hay dos principios importantes que en
nuestro concepto no se han acogido en nuestro sistema peruano y tendran una
gran utilidad prctica, reforzando la eficacia de la publicidad registral, se
encuentran estrechamente vinculados a la prescripcin adquisitiva (...). El segundo
es el principio de limitacin de la prescripcin "contratabulas", esto es, contra el
titular registral en su condicin de tercero adquiriente. Se recoge en el artculo 36
de la Ley Hipotecaria espaola y se protege al tercero registral contra el
adquiriente por prescripcin. En el Per actualmente y a falta de norma expresa,
frente a la confrontacin entre un adquiriente por prescripcin y un adquiriente de
buena fe a ttulo oneroso que inscribe su derecho (supuesto Art. 2014 del Cdigo
Civil), prevalecera el primero, cuestin que debilita sensiblemente el Registro
frente a la posesin"157.
Para Alvaro Delgado Sheelje al no haber una regulacin como del Art.
36158de la Ley Hipotecaria Espaola vencera el poseedor frente al tercero
156
Francisco Avendao Arana. La F Pblica Registral: Propuesta de Modificacin el

Artculo 2014. Lima Per: Palestra Editores, Marzo 2001, p. 43 53.
157
1, Lima Per: Palestra Editores, Abril - 2000, p. 34 - 35.
158
Ley Hipotecaria Espaola del 8 de febrero de 1946 (Espaa). Artculo 36.- Frente a
titulares inscritos que tengan la condicin de terceros con arreglo al artculo 34 slo
prevalecer la prescripcin adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del
ao siguiente a su adquisicin, en los dos supuestos siguientes:
a. Cuando se demuestre que el adquirente conoci o tuvo medios racionales y motivos
suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisicin, que la finca o derecho
estaba poseda de hecho y a ttulo de dueo por persona distinta de su transmitente.
b. Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, segn las normas anteriores, tal
posesin de hecho al tiempo que la adquisicin, el adquirente inscrito la consienta, expresa
o tcitamente, durante todo el ao siguiente a la adquisicin. Cuando la prescripcin afecte
- 108 -
registral, sin embargo, Garca Garca manifiesta sobre el particular que: "El
principio de limitacin de la usucapin contra tabulas es diferente del principio
de fe pblica registral, pues, aunque toma como referencia al tercero del artculo
34, aade dos requisitos ms para su proteccin, que no aparecan en el artculo 34, lo
que ha llevado a algn autor a denominar al tercero del artculo 36 como un
tercero pluscuamperfecto. No obstante, no parece adecuado exagerar los
requisitos de proteccin, pues, en realidad, lo que el artculo 36 pretende es
proteger al tercero hipotecario frente a la usucapin, y para llegar a una solucin
ms equitativa, EXIGE ALGUNOS REQUISITOS MS AL TERCERO QUE EST
EN CONFLICTO CON LA USUCAPIN DE OTRO (...)"159.
Finalmente, Gunther Gonzales Barrn expresa que: "La aplicacin estricta de los
principios regstrales conlleva necesariamente que se limite la aplicacin de la
prescripcin "contra tabulas", ya que este ltimo adquiriente no ha llevado su derecho al
registro, y por tanto, queda expuesto a ser preterido frente a un tercero que inscribe
confiando en la publicidad registral, y que deriva su derecho del anterior titular.
Recurdese que las inexactitudes no publicadas NO PERJUDICAN al tercero, ya
que la confianza en la informacin registral significa la piedra angular de la seguridad
del trfico inmobiliario. Por tanto, el usucapiente extraregistral siempre ser vencido por
un adquirente amparado en la fe pblica registral y ello de acuerdo al juego natural de los
a una servidumbre negativa o no aparente, y sta pueda adquirirse por prescripcin, el

plazo del ao se contar desde que el titular pudo conocer su existencia en la forma
prevenida en el apartado a), o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la
libertad del predio sirviente.
La prescripcin comenzada perjudicar igualmente al titular inscrito, si ste no la
interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda tambin
interrumpirla antes de su consumacin total.
En cuanto al que prescribe y al dueo del inmueble o derecho real que se est
prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideracin de terceros, se calificar el
ttulo y se contar el tiempo con arreglo a la legislacin civil.
Los derechos adquiridos a ttulo oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de
inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren constituido, no se extinguirn por
usucapin de ste. Tampoco se extinguirn los que impliquen aquella facultad cuando el
disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesin causa de la prescripcin
adquisitiva, o cuando, sindolo, renan sus titulares las circunstancias y procedan en la
forma y plazos que determina el prrafo b) de este artculo.
La prescripcin extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesin o
de proteccin posesoria, perjudicar siempre al titular segn el Registro, aunque tenga la
condicin de tercero.
159
Citado por Gunther Gonzales Barrn en su obra: Temas de Derecho Registral. 1 Edicin.
Lima: Legales, 2000, p. 186-187.
- 109 -
principios del derecho registral inmobiliario. No es necesario que exista un principio especial
de limitacin de la prescripcin contra tabulas. ste se deriva de la propia nocin de
publicidad registral. (..) Por tanto, es bastante evidente que el artculo 36 de la Ley
Hipotecaria Espaola ampla los requisitos que se exige al tercero registral para ser protegido,
en el caso especfico de su conflicto con el usucapiente extraregistral. En cambio, en el
derecho peruano, al no existir una norma anloga al tantas veces citado artculo 36 de la Ley
Hipotecaria, NO ES POSIBLE EXIGIR DICHOS REQUISITOS ADICIONALES, y en
consecuencia, la proteccin del tercero registral frente al adquiriente por prescripcin
ser ms sencilla, bastando que aquel cumpla las exigencias del artculo 2014 del
Cdigo Civil (anlogo al artculo 34 de la Ley Hipotecaria)160. Esta posicin es
a la que nos adherimos.
160
Gunther Gonzales Barrn. Temas de Derecho Registral. 1 Edicin. Lima: Legales, 2000,
p. 181-187.
- 110 -
Dcimo stimo precedente de observancia obligatoria

aprobado en el Segundo Pleno del Tribunal Registral,
publicado en el Anexo de la Resolucin N 003-2003SUNARP/SA
17.- Por el principio de legitimacin, el contenido de los contratos inscritos
en el Registro Fiscal de Ventas a Plazos se presume cierto y exacto,
produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare
judicialmente su invalidez. En tal sentido, no es procedente cuestionar las
estipulaciones del contrato inscrito, teniendo en todo caso las partes
expedito su derecho para accionar en la va judicial.
Este precedente est referido al PRINCIPIO DE LEGITIMACIN, el cual se

condice tanto con lo estipulado en el artculo 2013 del Cdigo Civil como
con el Numeral VII del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado del
Reglamento General de los Registros Pblicos.
Asimismo, el respectivo precedente expresa en su primer prrafo:

Que el contenido de los contratos inscritos en el registro fiscal de
ventas a plazos se presume cierto y exacto, produciendo sus efectos
mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez
Nos parece acertado dicho precedente puesto que estos contratos inscritos,
en el Registro Fiscal de Ventas a Plazos se presumen ciertos y exactos
debido a una serie de etapas que ha precedido antes de inscribir dichos
contratos, esta etapas estn referidas a los principios regstrales dentro de
los cuales por mencionar algunos, por el Principio de Rogacin tal como
expresa Ortiz Pasco, Jorge: Se da en el momento de presentar en el
registro una solicitud que adems, viene acompaada de un documento y
- 111 -
anexos al mismo si fuera el caso161. El documento presentado en el

Registro Fiscal es el contrato.
Por el Principio de Legalidad el cual se encuentra vinculado al Principio

Causalidad, y citando a Pau Pedron expresa: Que es aquel mediante el
cual las inscripciones se realizan en virtud de un acto que constituye su
causa eficiente de modo tal que los vicios y nulidades de este acto afectaran
en forma directa e inmediata la eficacia y validez del asiento registral162.
Es decir, si el contrato esta viciado o es nulo tambin lo estar el contrato

inscrito en el Registro correspondiente.
Para Alvaro Delgado Sheelje: La causa eficiente no es otro sino el negocio

jurdico generador de obligaciones que a su vez contiene el acto material
generador del cambio o de la mutacin jurdico-real163.
Ortiz Pasco, Jorge expresa que: El sentido del principio de calificacin esta
representado por:
1 Asegurar la validez y perfeccin de los documentos rogados.
2 Evitar el ingreso de documentos carentes de valor o autenticidad.
3 Conseguir una seria oponibilidad de los asientos regstrales a
travs de la publicidad164.
Por ello el Principio de Calificacin es importante porque permite que estos

documentos ingresen al registro pero con determinados efectos como el de
oponibilidad y el de presuncin de exactitud y certeza.
161
Ortiz Pasco, Jorge Antonio Martn. Apuntes de Derecho Registral. Lima: Dante Antoniolo
Delucchi, 2005, p.10.
162
Pau Pedron; Antonio. Centenario de la Ley de Bases del Cdigo Civil. Ciclo de
Conferencias. Espaa-Madrid: Centro de Estudios Regstrales, 1989, p. 574.
163
Delgado Sheelje; Alvaro. Legalidad y Causalidad en el Sistema Registral Peruano. p.
286.
164
Ortiz Pasco, Jorge Antonio Martn. Apuntes de Derecho Registral. Lima: Dante Antoniolo
Delucchi, 2005, p. 30.
- 112 -
Es decir en palabras de Roca Sastre () los ttulos sern sometido a un

previo examen, verificacin o calificacin, a fin de que solamente tengan
acceso los ttulos validos y perfectos, interna o materialmente y externa o
formalmente ()165.
Con todo lo expresado en prrafos anteriores se puede concluir, que

solamente se inscribirn los contratos que hayan sido previamente
calificados por el registrador el cual dicho contrato deber cumplir con las
formalidades de la ley pues en caso de no haber cumplido con dichas
formalidades o ser nulo, invalido o ineficaz no se proceder a su inscripcin,
pues tal como expresa Gmez Galligo (...)No cabe pensar atribuir
presunciones de exactitud y veracidad a pronunciamientos regstrales que
no estn basados en elementos objetivo de los que puedan hacerse deducir
tales presunciones(..)166.
Por ello a su vez se dice que la calificacin debe ser rigurosa debido a los
efectos jurdicos que genera.
Por ultimo, Alvaro Delgado Sheelje expresa que: Pues dentro de los
alcances del articulo 2011 del Cdigo Civil se deduce que en cuanto al
control de legalidad del ttulo presentado, esto es, la determinacin de los
defectos propiamente dichos de la Calificacin Registral es sumamente
rigurosa porque no se queda en la forma, sino va al contenido mismo del
documento. Ello se explica porque el registro en el Per tiene importantes
efectos jurdicos en la medida que recoge el principio de oponibilidad el de
legitimacin y de fe publica registral.
Asimismo, este precedente reproduce casi textualmente lo sealado en el

artculo 2013 del Cdigo Civil, aadiendo el trmino exacto propio del
artculo VII del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado del Reglamento
165
Roca Sastre, Ramn Maria y Llus Roca-Sastre I Muncunill. Derecho Hipotecario. 8

Edicin. Barcelona: Editorial Bosh S.A., 1985, p. 10.
166
Gmez Gallig; Francisco Javier. La Calificacin Registral en el pensamiento de Don
Jernimo Gonzalo. Su vigencia actual, en la calificacin Registral- Tomo I. Edicin a cargo
de Francisco Javier Gmez G. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de
Espaa - Madrid: Editorial Civitas, S.A.; 1996, p. 138.
- 113 -
General de los Registros Pblicos. Por lo tanto consideramos que el trmino

exacto es preciso por cuanto al momento de la calificacin el registrador
verificara la coincidencia de la realidad registral y extraregistral, pues de lo
contrario no procedera la inscripcin por inexactitud de la misma.
De lo expuesto, se desprende que, en virtud al PRINCIPIO DE
LEGITIMACIN, el contenido de estos contratos se presume (IURIS
TANTUM, pues admite prueba en contrario y por lo tanto existe la posibilidad
de cuestionarla judicialmente y cmo, sino es mediante la actuacin de
pruebas que evidencien lo contrario), por ello cabe la rectificacin de dicho
contenido o la declaracin de invalidez del mismo.
En el segundo prrafo del Precedente de Observancia Obligatoria expresa

que:
En tal sentido, no es procedente cuestionar las estipulaciones del
contrato inscrito, teniendo en todo caso las partes expedito su derecho
para accionar en la va judicial.
Efectivamente se presume la exactitud del contenido de los contratos pues

en el momento de la calificacin tal como expresa el Numeral V el
Registrador califica la verificacin del cumplimiento de las formalidades
propias del ttulo y la capacidad de los otorgantes, as como la validez del
acto que, contenido en aquel, constituye la causa directa e inmediata de la
inscripcin, concordando este artculo con el artculo 1359 que se encuentra
dentro de las disposiciones generales de los contratos del Cdigo Civil
expresa que:No hay contrato mientras la partes no estn conformes sobre
todas sus estipulaciones, aunque la discrepancia sea secundaria. Es decir
en palabras de Romero Zavala, Lus: () El acuerdo debe ser total. Una
coincidencia absoluta. La mnima diferencia entre los contratantes no da
lugar todava al contrato (). El contenido de la norma, obsrvese bien, se
refiere a la inexistencia del contrato y no al contrato nulo167.
167
Luis Romero Zavala. Contratos. Lima Per: Editora Fecat, Tomo I, 2001, p. 187 - 189
- 114 -
Por ello se dice en el ultimo prrafo del precedente que: () en todo caso
la partes tienen expedito su derecho para accionar va judicial expresando
que las estipulaciones del contrato INSCRITO son INCUESTIONABLES,
salvo por la va judicial, con lo que precisa el contenido.
Stimo Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en

el Tercer Pleno del Tribunal Registral, publicado en el Anexo
de la Resolucin N 009-2003-SUNARP/SA
7.- El artculo 47 del Reglamento General de los Registros Pblicos debe

interpretarse en concordancia con los artculos 26 y 29 del mismo
reglamento, es decir, en el caso que un ttulo presentado con posterioridad
no sea incompatible con uno anterior pendiente de inscripcin referente a la
misma partida, debe procederse a su calificacin y de ser positiva a su
inscripcin, y en el caso de ser incompatible, debe procederse a la
calificacin y suspensin del asiento de presentacin del ttulo posterior.
Este precedente establece bsicamente que el artculo 47168 -Forma de

extensin de los asientos de inscripcin- del Texto nico Ordenado del
168
Artculo 47.- Forma de extensin de los asientos de inscripcin

Los asientos de inscripcin referentes a una partida se extendern en estricto orden de
presentacin de los respectivos ttulos, salvo los casos de ttulos conexos o que se refiere el
artculo 5.
Solo se calificarn conjuntamente los ttulos conexos ingresados con distintos asientos de
presentacin, cuando:
Lo soliciten el o los presentantes;
Se encuentre pagada la totalidad de los derechos registrales requeridos para su inscripcin;
El ttulo presentado en segundo lugar contenga el acto previo que posibilite la inscripcin del
ttulo presentado en primer lugar, siempre que dicho acto preexista a la fecha de
presentacin del primer ttulo;
No existan ttulos intermedios incompatibles. Este requisito no ser exigible cuando el
instrumento inscribible que contiene el acto previo haya sido extendido con anterioridad al
asiento de presentacin del primer ttulo.
Los efectos de la inscripcin de los ttulos conexos calificados conjuntamente se retrotraen a
la fecha y hora del asiento de presentacin del ttulo que ingres primero. En estos casos la
calificacin corresponde al Registrador que conoce del ttulo presentado en primer lugar.
En los casos en que por error se hubiese inscrito un ttulo, contraviniendo lo previsto en los
prrafos anteriores, proceder la calificacin e inscripcin, de ser el caso, del ttulo
presentado con anterioridad, dejndose constancia de esta circunstancia en el asiento.
Simultneamente deber comunicarse el error incurrido al superior jerrquico y al titular del
- 115 -
Reglamento General de los Registros Pblicos debe ser interpretado de

conformidad con los artculos 26169 -Ttulos pendientes incompatibles- y
29170 -Suspensin del plazo de vigencia del asiento de presentacin- del
mismo cuerpo normativo.
Es decir, en caso de que no exista incompatibilidad entre el ttulo anterior
pendiente de inscripcin con uno posterior referente a la misma partida, se
proceder a la calificacin de este y, si esta es positiva, se inscribir el ttulo.
Pero, en el caso de ser incompatible, se proceder a su calificacin y a la
suspensin del asiento de presentacin del ttulo posterior.
Ahora bien, el artculo 47171 seala que los asientos de inscripcin
referentes a una partida se extendern segn el orden de presentacin de
los ttulos respectivos, refirindose despus a los ttulos conexos. El artculo
derecho perjudicado, en el domicilio consignado por este en el ttulo o, en el sealado en su

documento de identidad.
169
Artculo 26.- Ttulos pendientes incompatibles
Durante la vigencia del asiento de presentacin de un ttulo, no podr inscribirse ningn otro
incompatible con este.
Un ttulo es incompatible con otro ya presentado, cuando la eventual inscripcin del primero
excluya la del presentado en segundo lugar.
170
Artculo 29.- Suspensin del plazo de vigencia del asiento de presentacin
Se suspende el plazo de vigencia del asiento de presentacin en los casos siguientes:
Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un ttulo, por estar vigente el asiento
de presentacin de uno anterior referido a la misma partida registral y el mismo resulte
incompatible. La suspensin concluye con la inscripcin o caducidad del asiento de
presentacin del ttulo anterior;
Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un ttulo, por encontrarse en
procedimiento de reconstruccin la partida registral respectiva. La suspensin concluir con
la reconstruccin de la partida o al vencimiento del plazo fijado para ella;
Cuando se produzca el supuesto previsto en el ltimo prrafo del artculo 123 de este
Reglamento. La suspensin concluir con la reproduccin o reconstruccin del ttulo
archivado o al vencimiento del plazo fijado para ella.
Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un ttulo incompatible con otro cuya
prioridad fue reservada a travs del bloqueo, hasta que caduque este o se inscriba el acto o
derecho cuya prioridad fue reservada.
La suspensin opera desde la comunicacin efectuada por el Registrador mediante la
correspondiente esquela, la que debe contener adems, si fuera el caso, la referencia a los
defectos subsanables o insubsanables de que adoleciera el ttulo.
Durante el periodo de suspensin podr admitirse el reingreso del ttulo, el que ser
derivado al Registrador correspondiente una vez desaparecida la causal de suspensin. Sin
perjuicio de ello, el presentante del ttulo podr solicitar la reconsideracin de la suspensin
a travs de la Oficina de Trmite Documentario o la que haga sus veces, la que ser
derivada de inmediato al Registrador, quien la resolver en el plazo de tres das, bajo
responsabilidad. De presentarse recurso de apelacin, este deber comprender, de ser el
caso, los defectos detectados y la suspensin del ttulo.
Desaparecida la causal de suspensin, el Registrador proceder a extender el asiento de
inscripcin o a calificar el ttulo reingresado, segn corresponda.
171
dem.
- 116 -
26172 plasma la PRIORIDAD EXCLUYENTE (cierre registral) y el artculo

29173 establece las causales por las que procede la suspensin del plazo
de vigencia del asiento de presentacin, entre las que nos interesa la
primera, pues esta seala que se suspende el plazo de vigencia del asiento
de presentacin de un ttulo cuando este no se pueda inscribir o anotar
preventivamente por estar vigente el asiento de presentacin de uno anterior
referido en la misma partida registral y con el cual sea incompatible; la
suspensin concluir con la inscripcin174 o caducidad175 del asiento de
presentacin del ttulo anterior.
De lo expresado en el acpite anterior, podemos concluir que este

precedente est referido al PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE176,
determinando para su mejor aplicacin que se tengan en cuenta tres
artculos, los mismos que forman parte de dos distintas etapas; el primero
el artculo 47- se refiere al momento de la inscripcin asiento de
inscripcin-, los otros dos los artculos 26 y 29- hacen alusin a una etapa
previa, la de la presentacin de los ttulos asiento de presentacin-.
Si los interpretamos de manera conjunta, podemos determinar que para

inscribir un ttulo hay que tener en cuenta el orden de su presentacin en el
Registro (Art. 47), para lo cual se recurrir al Asiento de Presentacin; este
ltimo, una vez extendido, impedir la inscripcin, durante su vigencia, de
172
dem.
dem.
174
Situacin en la cual el ttulo presentado es incorporado al Registro.
175
Los asientos provisionales (de presentacin) caducan cuando, transcurrido su plazo y el
de sus
prrrogas, no se hubiesen intentado los recursos correspondientes frente a la decisin inicial
del Registrador o alguna de las resoluciones posteriores.
DE REINA TARTIERE, Gabriel. Manual de Derecho Registral Inmobiliario. Buenos Aires: La
Ley, 2003, p. 110.
176
Para este supuesto, los actos o derechos contenidos en los ttulos en conflicto son
incompatibles entre s, por lo que no procede la inscripcin de ambos y la determinacin de
su preferencia y rango, sino que la inscripcin o presentacin del primero, determinar el
cierre registral respecto del presentado en segundo lugar.
GONZALES LOLI, Jorge. El Principio de Prioridad Excluyente: Cundo existe
incompatibilidad en la inscripcin de dos ttulos presentados respecto a la misma partida?
Folio Real, Revista peruana de Derecho Registral y Notarial. Ao II. N 7. Lima: Palestra
Editores, 2002, p. 221.
173
- 117 -
cualquier otro ttulo incompatible con l (prioridad excluyente-Art. 26); pero

cmo impedir dicha inscripcin?, lo har mediante la suspensin del
asiento de presentacin de aquel ttulo que resultara incompatible (Art. 29).
Es as como, interpretando conjuntamente los tres artculos, podemos tener

una comprensin ms adecuada y completa del Principio de Prioridad
excluyente con el objetivo de lograr su mejor aplicacin.
Octavo Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en

el Tercer Pleno del Tribunal Registral, publicado en el Anexo
de la Resolucin N 009-2003-SUNARP/SA
8.- La Ley N 27584, ley que regula el proceso contencioso

administrativo, ha ampliado a tres meses el plazo para interponer
demanda contra lo resuelto por el Tribunal Registral. En consecuencia, ha
quedado modificado tcitamente el Art. 164 del Reglamento General de
los Registros Pblicos, debiendo entenderse que el asiento de
presentacin del ttulo apelado se mantiene vigente durante el plazo de
tres meses que se cuentan desde la fecha de notificacin de la resolucin
del Tribunal Registral, para permitir nicamente la anotacin de la
demanda correspondiente.
Este precedente hace referencia a una MODIFICACIN tcita del artculo
164177 -Vigencia del asiento de presentacin para la interposicin de la
demanda contencioso administrativa- del Texto nico Ordenado del
177
Artculo 164: Vigencia del asiento de presentacin para la interposicin de demanda

contencioso administrativa
En los casos en los que proceda la impugnacin judicial de las resoluciones del Tribunal
Registral, el asiento de presentacin del ttulo apelado se mantendr vigente por el plazo de
15 das adicionales al previsto normativamente para la interposicin de la accin
contencioso administrativa, a efectos de anotar la demanda correspondiente, la misma que
ser ingresada por el Diario.
Anotada la demanda o vencido el plazo sealado en el prrafo precedente, caduca el
asiento de presentacin del ttulo que fue materia de apelacin y se proceder a efectuar la
tacha respectiva sin perjuicio que, de ampararse la demanda, los efectos de la inscripcin
que se realice se retrotraern a la fecha del asiento de presentacin del ttulo apelado.
Vencido el plazo, sin que se hubiere efectuado anotacin de demanda alguna, el
Registrador proceder a levantar la anotacin de apelacin.
- 118 -
Reglamento General de los Registros Pblicos a causa de la Ley 27584 que

regula el proceso contencioso administrativo.
Dicha modificacin versa sobre la ampliacin hecha por esta ley al plazo
para la interposicin de la demanda contra lo resuelto por el Tribunal
Registral, amplindolo a tres meses.
De tal manera que el asiento de presentacin del ttulo apelado vigente

durante los tres meses, contados desde la notificacin de la resolucin del
Tribunal Registral, pero solo a efectos de permitir la anotacin de la
demanda correspondiente.
Por otro lado, qu nos dice el artculo modificado? El artculo 164 hace
referencia al plazo de vigencia del asiento de presentacin, en caso de que
proceda la impugnacin judicial de las resoluciones del Tribunal Registral, el
cual es de 15 das adicionales al previsto para la interposicin de la accin
contencioso administrativa, a efectos de anotar la demanda correspondiente.
Por lo que, anotada la demanda o vencido el plazo sealado, CADUCA el
asiento de presentacin del ttulo apelado.
De lo dicho precedentemente, podemos sealar que una vez que el Tribunal

Registral emite una resolucin con la que agota la va administrativa, el
asiento de presentacin se mantendr vigente solo con el fin de que se
anote la demanda que probablemente se vaya a interponer contra la
resolucin, por la va del proceso contencioso administrativo.
Es as que la vigencia del asiento de presentacin se encuentra

estrechamente vinculada al plazo para interponer la demanda por la va
contencioso administrativa. De tal manera que anotada la demanda o
vencido el plazo para hacerlo, dicho asiento no tendra razn de ser, por lo
que CADUCA.
- 119 -
Este plazo, como se ha podido apreciar, ha sido modificado por la Ley

27584 que regula el proceso contencioso administrativo, la misma que
seala EXPRESAMENTE cul es el plazo para interponer la demanda
contra lo resuelto por el Tribunal Registral, plazo que determinar la
vigencia del asiento de presentacin, modificndose as el artculo 164.
Cuarto Precedente de Observancia Obligatoria aprobado por

el Quinto Pleno del Tribunal Registral, publicado en el Anexo
de la Resolucin N 020-2003-SUNARP/SA, PRECISADO por
el Artculo Tercero aprobado en la Resolucin N 025-2003SUNARP/SA, en el Sexto Pleno del Tribunal Registral
4. Defecto insubsanable:
Constituye defecto insubsanable, la inexistencia del ttulo material al
momento de generar el asiento de presentacin que constituye la causa
directa e inmediata de la inscripcin.
Artculo Tercero.- Precisar que el cuarto precedente de observancia

obligatoria aprobado en el Quinto Pleno del Tribunal Registral, publicado
en el Anexo de la Resolucin N 020-2003-SUNARP/SA, debe expresar
lo siguiente: Constituye defecto insubsanable, la inexistencia al
momento de generar el asiento de presentacin del ttulo material que
constituye la causa directa e inmediata de la inscripcin.
El Artculo Tercero de la Resolucin N 025-2003-SUNARP/SA hace

referencia a una PRECISIN Cuarto Precedente de la Resolucin N 0202003-SUNARP/SA, sealando que este ltimo deber expresar lo siguiente:
- 120 -
Constituye defecto insubsanable, la inexistencia al momento de generar

el asiento de presentacin del ttulo material que constituye la causa
El Cuarto Precedente, referido al defecto insubsanable, estableca que:
Constituye defecto insubsanable, la inexistencia del ttulo material al

momento de generar el asiento de presentacin que constituye la causa
Ahora bien, qu diferencia existe entre ambos?, es acaso esta relevante?,

qu efectos produce esta modificacin? Si analizamos adecuadamente
ambos precedentes, encontraremos una gran diferencia:
El Cuarto Precedente el que ha sido precisado- al sealar ..la inexistencia

del ttulo material AL MOMENTO de generar el asiento de presentacin..
hace suponer la idea de que el ttulo fue efectivamente entregado al
registrador, pero este al momento de generar el asiento de presentacin lo
extravi, lo destruy o cometi cualquier otro acto que gener su
INEXISTENCIA al momento de extender el referido asiento de presentacin.
Obviamente esta idea no se condice con lo que en realidad trataba de

transmitir el precedente al calificar un defecto insubsanable, por lo tanto, fue
precisado por el Artculo Tercero de la Resolucin posterior ya sealada,
quedando as una nocin mucho ms clara referida a la inexistencia del ttulo
material es decir, a su NO entrega- al momento de extender el asiento de
presentacin; con lo que el defecto insubsanable vuelve a su verdadera
dimensin.
- 121 -
PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

APROBADOS EN SESIN DEL QUINTO PLENO DEL
TRIBUNAL REGISTRAL178
Al respecto, el Precedente de Observancia Obligatoria aprobados en sesin

del Quinto Pleno del Tribunal Registral en cuyo anexo, en el numeral 3;
acerca de Calificacin de Resoluciones Judiciales que seala que el
Registrador no debe calificar el fundamento o adecuacin a la ley del
contenido de la resolucin judicial. Con esto da por cierto que lo que califica
el Registrador es el contenido de la resolucin judicial, lo cual no es cierto.
Lamentablemente sealan que como el registrador califica el contenido del
documento judicial, no debe de calificar, sin embargo, el Registrador no
califica su contenido.
Adems, este precedente hace mencin al artculo 2011 del Cdigo Civil
que seala que el Registrador est autorizado para solicitar aclaracin o
informacin adicional al Juez cuando advierte el carcter no inscribible del
acto que se solicita o la inadecuacin o incompatibilidad del titulo con el
antecedente registral.
Seala tambin que si el Juez responde reiterando el mandato de Anotacin

o Inscripcin mediante resolucin: incorpora al fondo del proceso dicha
circunstancia y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el
mismo no puede ser objeto de calificacin por parte del Registrador, siendo
178
3. Calificacin de resoluciones judiciales: El Registrador no debe calificar el fundamento

o adecuacin a la ley del contenido de la resolucin judicial.
Conforme a lo dispuesto en el segundo prrafo del articulo 2011 del Cdigo Civil, el
Registrador est autorizado para solicitar aclaracin o informacin adicional al Juez, cuando
advierte el carcter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuacin o
incompatibilidad del ttulo con el antecedente registral. Si en respuesta a ello el Juez reitera
el mandato de anotacin o inscripcin mediante una resolucin, incorpora al fondo del
proceso dicha circunstancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el
mismo no puede ser objeto de calificacin por parte del Registrador, siendo en estos casos,
responsabilidad del magistrado el acceso al Registro del ttulo que contiene el mandato
judicial, de lo que deber dejarse constancia en el asiento registral.
- 122 -
en estos casos, responsabilidad del magistrado el acceso al Registro del

ttulo que contiene el mandato judicial, de lo que deber dejarse constancia
en el asiento registral.
Consideramos que este es un mal precedente, puesto que a fin de cuentas

aunque ah se seale que es de responsabilidad del magistrado eso no
sucede, puesto que en realidad quien se responsabiliza de todo ello es el
Registrador ms no el Magistrado.
En este precedente se reitera que el Registrador no califica la legalidad de

los documentos judiciales pero en la Constitucin en el artculo 139 en el
numeral 20 menciona que toda persona tiene derecho a formular anlisis y
crticas a la resoluciones y sentencias, lo que quiere decir que el Registrador
si puede criticar la Resolucin Judicial, pero no se toma en cuenta este
precepto legal.
- 123 -
Banco
(Demandante) (Demandado)
Hay
una
(Co-Demandado)
relacin
Tiene una
Adquiere
el
Adquiere
Jurdica entre A y X
mediante
compra
Ejecucin
inmueble de X
mediante
contrato
de
de Garanta
en el proceso de
escritura
venta
sin
sobre el
Ejecucin
de
pblica
inmueble de
Garanta
que
efectuada
posterior inscripcin por

parte de X
inicio el Banco.
por B.
El presente caso se configura de la siguiente manera:
Son los propietarios (conformada por una sociedad conyugal)

con derecho inscrito que efectuara un contrato de compraventa a favor de: X
X adquiere la propiedad de fecha

21-05-96
mediante
minuta, sin
posteriormente inscribir su derecho.
No cancela el asiento de inscripcin que figura como propietario

del Inmueble que vendi a x; ante esto se aprovecha de
la situacin e hipoteca el inmueble al:
- 124 -
Banco (5-11-96) mediante escritura

publica e inscribe su derecho real de
garanta
en
la respectiva
registral
del Inmueble
partida
en el rubro
de Cargas y Gravmenes.
Es decir del 21-05-96 al 5-11-96 haba

transcurrido 6 meses desde la venta a x.
A su vez en la partida registral del mismo inmueble en el rubro de

Cargas y Gravmenes inscribe otro embargo a favor de Y por
Obligacin de Dar suma de Dinero. El primero por resolucin de
Fecha
18-05-98
(despus
de 2
aos de
efectuada la
transmisin de propiedad a X). La segunda resolucin 11-06-98

(despus de 2 aos y 1 mes de efectuado el contrato de compra
-venta a X.
El Banco
inicia
un
Ejecucin de Garanta
proceso de:
En este proceso se adjudica a B

el bien inmueble por resolucin de
fecha 26-10-98 y este inscribe su
derecho.
A su vez transfiere la
propiedad a: C
una sociedad Conyugal)
mediante escritura publica efectuada
(conformada por
el 19-04-00 (despus de 3 aos y 7 meses de la compra y venta

- 125 -
efectuada a X). C a su vez inscribe su derecho en la partida

correspondiente.
APLICANDO EL CASO AL PRINCIPIO DE LEGITIMACION
Despus de haber procedido a explicar el caso, nos enfocaremos analizar el

mismo pero desde la perspectiva del Principio de Legitimacin el cual se
encuentra regulado en el Cdigo Civil en su artculo 2013 y en el Texto
nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos en su
numeral VII del Titulo Preliminar.
En el presente caso C gozara del principio de legitimacin porque el
contenido de las inscripciones se presumen ciertas, debido a que B
inscribi su derecho figurando en sede registral como el propietario del
predio, contrario a X que no inscribi su propiedad y a falta de inscripcin
se establece que el hecho o acto no inscrito no existe, esto se conoce como
la legitimacin en sentido negativo, mientras que el primer supuesto es la
legitimacin en sentido positivo.
Asimismo
de
acuerdo
la
Sentencia
del
Tribunal
Constitucional179expresa que: Es bien conocido el grave problema que

atraviesa nuestra sociedad en lo que a la inscripcin del derecho de
propiedad se refiere. Es considerable el nmero de propietarios de
nuestro territorio que no poseen un ttulo de propiedad inscrito en
registros pblicos, lo que supone que no sea posible ejercer a plenitud
el derecho constitucionalmente reconocido.
Es decir si bien X es el propietario del predio y cuenta con un titulo el cual

le acredita su derecho de propiedad este no es suficiente puesto que el
mismo se encuentra limitado debido a que no podr ejercer su derecho de
179
Sentencia del Tribunal Constitucional. Expediente N 0016-2002 AI/TC. Lima: Colegio de

Notarios de Junn. Publicado en el Diario Oficial El Peruano el Jueves 15-05-2003, p. 244143 al
244146.
- 126 -
propiedad a plenitud porque no procedi a la posterior inscripcin de su ttulo

en el registro respectivo.
Por ende el Tribunal Constitucional seala: (..) Se pretende dotar al

derecho de propiedad de las garantas suficientes para su pleno
desarrollo, a travs del registro mismo
En consecuencia C adquiri presumiendo que el asiento de inscripcin era
exacto, es decir B era propietario del predio tanto por va registral como
por va extraregistral, mediante el cual su asiento es valido porque no consta
en los ttulos ninguna causal que haga presumir la invalidez del acto
celebrado por B, de lo que se desprende que C atribuya a B su
facultad de disposicin sobre el predio en virtud de la inscripcin efectuada
por aquel.
UN TEMA QUE HAY QUE DEJAR EN CLARO:

EL ARTICULO 949 DEL CODIGO CIVIL
Nuestro Cdigo Civil ha adoptado el Sistema Espiritualista Francs mediante
el cual la sola voluntad de las partes, es suficiente para producir el efecto
traslativo de la propiedad, por lo tanto en nuestro sistema no se requiere que
se efectu la traditio material (como en el caso de bienes muebles) ni la
inscripcin como en el Derecho Germnico.
As de acuerdo al Artculo 949 del Cdigo Civil expresa: La sola obligacin

de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de el,
salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario
Si bien por el presente articulo las transferencias inmobiliarias en nuestro

pas se produce por el solo consentimiento, es decir no es necesario la
inscripcin debido a que nuestro sistema registral es declarativo mas no
constitutivo; sin embargo hay que dejar en claro que el presente sistema de
transmisin que adoptamos lo hacemos por una cuestin de agilizacin y
- 127 -
reduccin de los costos en las transacciones para asi permitir que se

maximice la circulacin de la riqueza. Cabria entonces expresar que solo se
estara protegiendo la propiedad con este sistema en el sentido de una
seguridad esttica, mas no dinmica.
HACIA UNA INTERPRETACION SISTEMATICA CON EL ARTIUCLO

2022 DEL CODIGO CIVIL
No existe dudas que por el Artculo 949 del Cdigo Civil la propiedad se
transmite por el solo consentimiento, por lo tanto el comprador se vuelve
propietario como es el caso de X, pero para oponer derechos reales sobre
otros propietarios nuestro ordenamiento jurdico expresa en el Cdigo Civil
en su artculo 2022 que:
Para oponer derechos reales, es preciso que el derecho que se opone este
inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone
Entonces se aprecia que del artculo 949 del Cdigo Civil efectivamente se
transfiere la propiedad pero este artculo debe siempre concordarse con el
Articulo 2022 del Cdigo Civil para efectos de una proteccin frente a
terceros, puesto que el Articulo 949 del Cdigo Civil no se proyecta a
otorgar una proteccin frente a los dems (seguridad dinmica) para ello se
creo el articulo 2022 para que el propietario que adquiriera su propiedad por
el simple consentimiento y que no solo quera que se le respetara su
propiedad en un sentido esttico sino dinmico este procediera a inscribir su
derecho para que este se conocido por todos y tenga efecto erga omnes
como lo hizo B y C
Por ello el Tribunal Constitucional expresa: () es la inscripcin del

derecho de propiedad en un registro pblico el medio a travs del cual
el derecho trasciende a su condicion de tal y se convierte en una
granita institucional para la creacin de riqueza y, por ende para el
- 128 -
desarrollo econmico de las sociedades, tanto a nivel individual como

a nivel colectivo.
En consecuencia con la inscripcin del derecho de propiedad las personas

tendrn la garanta de que su derecho quedara protegido tanto a nivel
individual (seguridad esttica) como a nivel colectivo (seguridad dinmica),
es decir, su derecho ser oponible erga omnes.
SENTENCIA DE 1 INSTANCIA
En lo que respecta a la sentencia esta falla declarando: IMPROCEDENTE la
demanda interpuesta por el demandante es decir de X as en su ltimo
considerando expresa:
Que se ha llegado a la conviccin que el contrato presentado por el

accionante (es decir X) no resulta oponible al presentado por los
cnyuges Co-emplazados (es decir C) el cual se encuentra
debidamente inscrito en los Registros Pblicos.
En consecuencia frente a un titulo de propiedad no inscrito y otro que

procedi a la inscripcin quedara amparado el segundo porque el primero no
se puede oponer al segundo debido a que nuestro ordenamiento jurdico ha
previsto estos casos especficos y ha sealado en el artculo 2022 de la
norma sustantiva que para oponer derechos reales sobre otros se requiere
que el lo opone este inscrito con anterioridad lo que no sucede en el
presente caso, por ello nos parece acertado el fallo del juzgador porque
procedi de acuerdo a lo dispuesto por ley.
- 129 -
DERECHO COMUN VS DERECHO REGISTRAL
Como podemos apreciar ante la confrontacin del Derecho Comn frente al

Derecho registral de acuerdo a la posicin adoptada por la Corte Superior de
Lima se preferir el derecho registral debido a que como expresa el juez:
El contrato presentado por el accionante no resulta oponible al que

presento el cnyuge
As mismo el contenido de la inscripcin es una prueba que forma conviccin

suficiente al juzgador, por lo tanto se adopta el criterio que el contenido de
las inscripciones se presume cierto y exacto.
Finalmente en la Sentencia del Tribunal Constitucional se ha acogido
igualmente a esta postura cuando seala:
Es evidente que aquellos individuos que cuentan con un ttulo de

propiedad registrado poseen una especial ventaja frente a aquellos que
no cuentan con la inscripcin. Tal ventaja se traduce, especialmente,
en facultades de ndole economica. Los que ostentan un ttulo inscrito
cuentan con un derecho de propiedad erga omnes, razn por la cual
ser ms difcil despojarlos injustamente de su propiedad, con el
desmedro
econmico
que
ello
acarreara,
tienen
mayores
posibilidades de convertirse en sujetos de crdito, por mencionar slo

algunas de las referidas ventajas. Existiendo, pues, marcadas
distancias entre un titulo registrado y uno que no lo esta ().
- 130 -

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