Contrato de Compra -Venta

Tema 1
I. Concepto y Caracteres.
El contrato de compraventa se define en el art., 1445 del CC como aquel
contrato en virtud del cual uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa
determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo
represente.
Caracteres:
1. Es consensual: se perfecciona por el mero consentimiento o acuerdo de las
partes.
2. Es bilateral o sinalagmtico: nacen obligaciones para ambos contratantes.
3. Es oneroso: porque existe un sacrificio patrimonial predicable de ambas partes.
Contrato mixto de compraventa (mayor valor en la economa del contrato para
calificarlo) y permuta (cambio de cosa por cosa), (art., 1446 CC: Si el precio de la
venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificar el contrato por la
intencin manifiesta de los contratantes. No constando sta, se tendr por permuta, si
el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y
por venta en el caso contrario.)
El contrato de compraventa por s slo no transmite la propiedad al comprador,
(art., 609 CC: La propiedad se adquiere por la ocupacin. La propiedad y los dems
derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donacin, por
sucesin testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la
tradicin. Pueden tambin adquirirse por medio de la prescripcin y art.1462 CC: Se
entender entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesin del
comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pblica, el otorgamiento de
sta equivaldr a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no
resultare o se dedujere claramente lo contrario).
La transmisin de la propiedad no deriva del mero acuerdo de las partes.
Slo si hay entrega de la cosa al comprador, (traditio), se habr transmitido la
propiedad.
Para la cesin de los derechos corporales se utiliza el dominio, no la traditio
(tradicin)
*La escritura pblica solo se utiliza para la inscripcin registral, no es un requisito para
la perfeccin del contrato.

II. Perfeccin del Contrato.

Para la perfeccin basta el acuerdo, (de las partes), en la cosa y en el precio.
Es decir, para la perfeccin no es precisa ni la entrega de la cosa ni el pago del
precio.
Art., 1450 CC:

La venta se perfeccionar entre comprador y vendedor, y ser obligatoria para

ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni
la una ni el otro se hayan entregado.
La perfeccin del contrato crea obligaciones de entrega y de pago.
La compraventa a ensayo (o a prueba, es decir, que no est sujeta a condicin)
y ad gustum (si est sujeta a condicin) se presumirn hechas bajo condicin
suspensiva (se considerara suspensiva la eficacia, existe el contrato perfecto, pero no
es eficaz) , (art.1453 CC: La venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa
vendida, y la venta de las cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas,
se presumirn hechas siempre bajo condicin suspensiva.)
Principio pacta sunt servanda: lo pactado obliga a ambas partes, no pueden
desvincularse porque una de las partes quiera. Ambas partes deben ponerse de
acuerdo para poner fin; mutuo disenso.
*El contrato de compraventa se perfecciona cuando se ejerce el d de opcin.

La promesa de vender o comprar, (habiendo conformidad en la cosa y en el

precio), equivale a compraventa, (art.1451 CC: La promesa de vender o comprar,
habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dar derecho a los contratantes para
reclamar recprocamente el cumplimiento del contrato. Siempre que no pueda
cumplirse la promesa de compra y venta, regir para vendedor y comprador, segn los
casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro).
En cuanto a la compraventa con entrega de arras, el art., 1454 CC dispone
que, si hubiesen mediado arras o seal en el contrato de compra y venta, podr
rescindirse el contrato allanndose el comprador a perderlas, o el vendedor a
devolverlas duplicadas.
Tipos de arras:
1. Confirmatorias: se consideran como anticipo y parte integrante del precio.
2. Penitenciales: en caso de desistimiento, (perdida o devolucin duplicada).
3. Penales: a modo de indemnizacin en caso de incumplimiento, (perdida o
devolucin duplicada).
Por tanto, del artculo 1454 CC se desprende que, (a falta de voluntad de las
partes sobre el tipo o clase de seal), las arras sern consideradas penitenciales o
de desistimiento.
Como regla general, si existe acuerdo entre las partes, las arras se consideran
confirmatorias.

III. Transmisin de la Propiedad.

Doctrina del ttulo, (contrato), y del modo, (traditio o entrega).
La transmisin de la propiedad se produce si hay ttulo ms entrega de la
cosa, (609 CC).
Artculo 1462 CC:
Se entender entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesin del
comprador.

Cuando se haga la venta mediante escritura pblica, el otorgamiento de sta

equivaldr a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no
resultare o se dedujere claramente lo contrario.
Transferencia directa de la propiedad en la compraventa de bienes
incorporales, (art.1464 CC: Respecto de los bienes incorporales, regir lo dispuesto
en el prrafo 2. del artculo 1.462. En cualquier otro caso en que ste no tenga
aplicacin se entender por entrega el hecho de poner en poder del comprador los
ttulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador,
consintindolo el vendedor.), cuando se perfecciona el contrato.
Salvo en compraventa con pacto de reserva de dominio, (pues mediante la
entrega slo se transmite la posesin), la propiedad se transmite sin haberse pagado
el precio, (art.1466 CC: El vendedor no estar obligado a entregar la cosa vendida si
el comprador no le ha pagado el precio o no se ha sealado en el contrato un plazo
para el pago.)
*Derecho de tanteo, es un d de adquisicin preferente (en los
arrendamientos urbanos, se perfecciona el contrato cuando se ejercita el d de tanteo)

1. _La Venta de Cosa Ajena.

La mxima en nuestro Derecho es que, nadie puede transmitir ms de lo
que tiene.
-Nulidad: si el comprador sufre error excusable o si el vendedor es doloso.
-Validez: cuando el vendedor no engaa y se obliga a adquirir la propiedad de la cosa.
-Tambin se puede dar la anulabilidad (nulidad relativa)
Aunque no se transmita la propiedad, es justo ttulo para usucapir, (art.1952
CC: Entindese por justo ttulo el que legalmente baste para transferir el dominio o
derecho real de cuya prescripcin se trate.)
Como regla general, la venta de cosa ajena no es apta para transmitir la
propiedad al adquiriente.
Como excepcin, (y para proteger a la apariencia jurdica creada), el Derecho
permite al tercero la adquisicin de la propiedad, (esto es, la adquisicin a non
domino), si es un tercero de buena fe y s ha inscrito su derecho en el Registro,
(art.464 CC: La posesin de las cosas inmuebles y de los derechos reales no se
entiende perdida, ni transmitida para los efectos de la prescripcin en perjuicio de
tercero, sino con sujecin a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. y 34 LH: El tercero
que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el
Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin,
una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del
tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del
Registro. Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral que
la que tuviere su causante o transferente.)
Por tanto, el comprador puede adquirir la propiedad si est protegido por una regla
de irreivindicabilidad.

2._ La Doble Venta.

El art., 1473 CC fija los criterios a seguir en caso de doble venta. (Si una misma
cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferir a la
persona que primero haya tomado posesin de ella con buena fe, si fuere mueble. Si
fuere inmueble, la propiedad pertenecer al adquirente que antes la haya inscrito en el
Registro. Cuando no haya inscripcin, pertenecer la propiedad a quien de buena fe
sea primero en la posesin; y, faltando sta, a quien presente ttulo de fecha ms
antigua, siempre que haya buena fe.)
Bienes muebles, la propiedad se transmite al 1 que haya tomado posesin de
la cosa, con buena fe.
Inmuebles:
a. Al 1 que hubiese inscrito en el Registro.
b. A falta de inscripcin, al 1 que tenga la posesin de la cosa, (de buena fe).
c. Y faltando sta, (la posesin), la propiedad de la cosa corresponder a quien
presente ttulo, (esto es, contrato), de fecha ms antigua, (siempre que haya
buena fe).

3. _Capacidad. (leer artculos)

Reglas generales sobre capacidad

Padres (art. 166)
Mandatarios (art. 1713)
Concursado (art. 43 LC)
Inhabilitado para comercio (art. 13 CCom)
Emancipados (art. 324 CC)
Cnyuges entre s (art. 1458 CC)
Compraventas entre gananciales y privativos
Prohibiciones de compra (art. 1459 CC)
Casos de nulidad absoluta (ns 4 y 5)
Casos de ineficacia relativa (ns 1, 2, 3)
Ventas prohibidas
Piramidal (arts. 24 3/1991, 23 LOCM)

IV. Las Prestaciones del Contrato.

1. Objeto del Contrato.
El art., 1273 CC (El objeto de todo contrato debe ser una cosa determinada
en cuanto a su especie. La indeterminacin en la cantidad no ser obstculo para la
existencia del contrato, siempre que sea posible determinarla sin necesidad de nuevo
convenio entre los contratantes.), y art.1445 CC (Por el contrato de compra y venta
uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar
por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.), exige que la cosa, (que
constituya objeto del contrato), sea determinada o determinable. (Si estuviese
indeterminado no existira contrato).
La indeterminacin en la cantidad no ser obstculo para la existencia del
contrato, siempre que sea posible determinarla sin necesidad de nuevo convenio entre
los contratantes.
- Venta de cosa genrica y especificacin, (1132 CC y 338 CCom).

- Venta sobre muestras, (327 CCom).

- Venta de herencia, (1531 y 1533 CC).
- Venta de bienes como universalidad, (1532 CC).

EJEMPLOS

Las cosas futuras pueden ser objeto de compraventa, (1271 CC).

Aunque, el vendedor, (de cosa futura), tiene la obligacin de procurar su
existencia.

Modalidades:
a. Venta rei speratae: el riesgo es del vendedor, (el comprador deja de deber el
precio al vendedor y puede reclamar una indemnizacin por incumplimiento
contractual).
b. Venta spei: el riesgo es del comprador de cosa futura, (pues el comprador
deber pagar el precio con independencia de que la cosa llegue a existir o no).
Por ltimo, si el vendedor de una cosa futura conoca, (con anterioridad a la venta),
que la cosa ha perecido, deber indemnizar al comprador por culpa in contrahendo.

2. Perdida de la Cosa.
A. Antes de la Celebracin o Perfeccin del Contrato, sin culpa:
Si la prdida es total, nulidad del contrato, (art.1460 I CC: Si al tiempo de
celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la misma,
quedar sin efecto el contrato.)
Si la prdida es parcial, el comprador podr optar entre resolucin del contrato o
reduccin de precio, (art.1460 II CC: Pero si se hubiese perdido slo en parte, el
comprador podr optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente,
abonando su precio en proporcin al total convenido.)
B. Despus de la Celebracin del Contrato:
Sin culpa del deudor:
1. Perdida de bienes genricos, el riesgo es del vendedor, (art.1452 III CC: Si
las cosas fungibles se vendieren por un precio fijado con relacin al peso,
nmero o medida, no se imputar el riesgo al comprador hasta que se hayan
pesado, contado o medido, a no ser que ste se haya constituido en mora.)
2. Perdida de cosa especfica, liberacin del deudor, (arts., 1182: Quedar
extinguida la obligacin que consista en entregar una cosa determinada
cuando sta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse
ste constituido en mora y 1452 I y II CC: El dao o provecho de la cosa
vendida, despus de perfeccionado el contrato, se regular por lo dispuesto en
los artculos 1.096 y 1.182. Esta regla se aplicar a la venta de cosas fungibles
hecha aisladamente y por un solo precio, o sin consideracin a su peso,
nmero o medida.)

Con culpa del deudor, el comprador tiene derecho a resolver el contrato y a ser
indemnizado.

3. El Precio.
El precio debe ser cierto, (art.1445 CC: Por el contrato de compra y venta
uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a
pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.)
El precio puede aparecer determinado en el momento de la celebracin del
contrato o no, siempre que no sea necesario un nuevo acuerdo de las partes para su
fijacin posterior, (STS de 25.05.2006). En tal caso estaremos ante un precio
meramente determinable, que ser posteriormente determinado por la referencia
concreta que se hubiese pactado.
As, se tiene por cierto el precio fijado con referencia a cosa cierta, (art.1447 CC:
Para que el precio se tenga por cierto bastar que lo sea con referencia a otra cosa
cierta, o que se deje su sealamiento al arbitrio de persona determinada. Si sta no
pudiere o no quisiere sealarlo, quedar ineficaz el contrato.).
La referencia a estndares de mercado, (art.1448 CC: Tambin se tendr por
cierto el precio en la venta de valores, granos, lquidos y dems cosas fungibles,
cuando se seale el que la cosa vendida tuviera en determinado da, bolsa o mercado,
o se fije un tanto mayor o menor que el precio del da, bolsa o mercado, con tal que
sea cierto.)
Tambin se tiene por cierto el precio cuyo sealamiento se deje al arbitrio de
persona determinada, pero si no puede o no quiere sealar el precio el contrato
quedar nulo, (art.1447 CC: Para que el precio se tenga por cierto bastar que lo sea
con referencia a otra cosa cierta, o que se deje su sealamiento al arbitrio de persona
determinada. Si sta no pudiere o no quisiere sealarlo, quedar ineficaz el contrato.)
El arbitrio del tercero puede ser impugnado cuando falte a las instrucciones
sealadas por las partes.
El sealamiento del precio no podr nunca dejarse al arbitrio de una de las
partes. (Artculo 1.449 CC: El sealamiento del precio no podr nunca dejarse al
arbitrio de uno de los contratantes)
A. Regulaciones especficas en funcin del precio (EJEMPLOS)
-Ventas en rebaja (arts. 24-26 LOCM)
-Ventas de promocin (art. 27 LOCM)
-Ventas de saldos (arts. 28-29 LOCM)
-Ventas en liquidacin (arts. 30-31 LOCM)
-Ventas con obsequio o prima (arts. 32-33 LOCM)
-Ventas conjuntas (art. 34 LOCM)
B. Ventas
a
plazos
de
bienes
muebles
(Ley 28/1998) (SOLO LEER)
-Bienes muebles corporales, identificables y sin destino de reventa, cuando el
pago se demore ms de tres meses
-Puede estar condicionado a la obtencin de crdito por un tercero
-El financiador se subroga en las garantas del vendedor (reserva de dominio,
si se pacta)
-Contenido obligatorio del contrato (art. 7)
-El comprador tiene derecho de desistimiento en siete das, como regla (art. 9)

-La reserva de dominio requiere constancia en el RBM (art. 15)

V. Obligaciones.
1. Obligaciones del Vendedor.
A. Formas de Entrega:
1. La entrega real, (art.1462 CC).
2. El otorgamiento de escritura pblica.
3. La entrega simblica:

Entrega de llaves, (art.1463 CC: Fuera de los casos que expresa el

artculo precedente, la entrega de los bienes muebles se efectuar: por
la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o
guardados, y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si
la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el
instante de la venta, o si ste la tena ya en su poder por algn otro
motivo.)
Poner en poder del comprador los ttulos de pertenencia, (art.1464 CC:
Respecto de los bienes incorporales, regir lo dispuesto en el prrafo
2. del artculo 1.462. En cualquier otro caso en que ste no tenga
aplicacin se entender por entrega el hecho de poner en poder del
comprador los ttulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho
el mismo comprador, consintindolo el vendedor.)

4. La traditio brevi manu, el comprador posea en virtud de otro ttulo.

5. La constituto posesorio, el vendedor, (que era el propietario), continua tras la
venta poseyendo la cosa en otro concepto, (como arrendatario, depositario,
etc).
6. La puesta a disposicin (vulgarmente conocida como la entrega al
transportista), (1465 CC y 31.a del Convenio de Viena).
El lugar de entrega ha de ser el pactado, y residualmente ver art., 1171 CC y 31 del
Convenio de Viena.
B. Obligacin de Entrega:
Excepciones:
- Excepcin de incumplimiento contractual, (art.1100 III: En las obligaciones
recprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se
allana a cumplir debidamente lo que le incumbe. Desde que uno de los obligados
cumple su obligacin, empieza la mora para el otro y art.1466 CC: El vendedor no
estar obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le ha pagado el precio o
no se ha sealado en el contrato un plazo para el pago)
- Excepcin de insolvencia sobrevenida, (art.1467 CC: Tampoco tendr
obligacin el vendedor de entregar la cosa vendida cuando se haya convenido en un
aplazamiento o trmino para el pago, si despus de la venta se descubre que el
comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de
perder el precio. Se excepta de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar
en el plazo convenido)

El vendedor deber entregar la cosa en el estado en que se hallaba al

perfeccionarse el contrato, adems ha de entregar los frutos y mejoras, (art., 1468 CC:
El vendedor deber entregar la cosa vendida en el esta QQdo en que se hallaba al
perfeccionarse el contrato. Todos los frutos pertenecern al comprador desde el da en
que se perfeccion el contrato)
La calidad ha de ser la expresada en el contrato, (art.1469 II y III CC: La
obligacin de entregar la cosa vendida comprende la de poner en poder del
comprador todo lo que exprese el contrato, mediante las reglas siguientes: Si la venta
de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresin de su cabida, a razn de un
precio por unidad de medida o nmero, tendr obligacin el vendedor de entregar al
comprador, si ste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero si esto
no fuere posible, podr el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o
la rescisin del contrato, siempre que, en este ltimo caso, no baje de la dcima parte
de la cabida la disminucin de la que se le atribuyera al inmueble. Lo mismo se har,
aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no es de la calidad expresada en
el contrato. La rescisin, en este caso, slo tendr lugar a voluntad del comprador,
cuando el menos valor de la cosa vendida exceda de la dcima parte del precio
convenido)
Venta por unidad de medida con disminucin de cabida, (1469 II CC), o con
aumento de cabida, (art.1470 CC: Si, en el caso del artculo precedente, resultare
mayor cabida o nmero en el inmueble que los expresados en el contrato, el
comprador tendr la obligacin de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o
nmero no pasa de la vigsima parte de los sealados en el mismo contrato; pero si
excedieren de dicha vigsima parte, el comprador podr optar entre satisfacer el
mayor valor del inmueble o desistir del contrato)
Venta como cuerpo cierto, a tanto alzado o precio global, (art.1471 CC: En la
venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razn de un tanto por unidad de
medida o nmero, no tendr lugar el aumento o disminucin del mismo, aunque
resulte mayor o menor cabida o nmero de los expresados en el contrato. Esto mismo
tendr lugar cuando sean dos o ms fincas las vendidas por un solo precio, pero si,
adems de expresarse los linderos, indispensables en toda enajenacin de inmuebles,
se designaren en el contrato su cabida o nmero, el vendedor estar obligado a
entregar todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos, aun cuando exceda
de la cabida o nmero expresados en el contrato; y, si no pudiere, sufrir una
disminucin en el precio, proporcional a lo que falte de cabida o nmero, a no ser que
el contrato quede anulado por no conformarse el comprador con que se deje de
entregar lo que se estipul)
Por ltimo, no hay obligacin del fabricante, (o vendedor), de otorgar garanta
comercial, pues sta es voluntaria, (ver arts., 125 Real Decreto Legislativo 1/2007 y
12 LOCM).
C. Saneamiento por Eviccin:
La eviccin se da cuando se priva al comprador, por sentencia firme y en virtud
de un derecho de tercero anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada,
(art.1475 CC: Tendr lugar la eviccin cuando se prive al comprador, por sentencia
firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa
comprada. El vendedor responder de la eviccin aunque nada se haya expresado en
el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrn aumentar, disminuir o suprimir esta
obligacin legal del vendedor)
Pactos sobre la responsabilidad, (1475, 1476 y 1477 CC)

(Artculo 1.476 CC: Ser nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la
eviccin, siempre que hubiere mala fe de su parte)
(Artculo 1.477 CC: Cuando el comprador hubiese renunciado el derecho al
saneamiento para el caso de eviccin, llegado que sea ste, deber el vendedor
entregar nicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la eviccin, a
no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos
de la eviccin y sometindose a sus consecuencias)
Alcance de la responsabilidad por eviccin del vendedor, (art.1478 CC:
Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre
este punto, si la eviccin se ha realizado, tendr el comprador derecho a exigir del
vendedor: 1. La restitucin del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la
eviccin, ya sea mayor o menor que el de la venta. 2. Los frutos o rendimientos, si se
le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio. 3. Las costas del
pleito que haya motivado la eviccin y, en su caso, las del seguido con el vendedor
para el saneamiento. 4. Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
5. Los daos e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se
vendi de mala fe y art.1479 CC: Si el comprador perdiere, por efecto de la eviccin,
una parte de la cosa vendida de tal importancia con relacin al todo que sin dicha
parte no la hubiera comprado, podr exigir la rescisin del contrato; pero con la
obligacin de devolver la cosa sin ms gravmenes que los que tuviese al adquirirla.
Esto mismo se observar cuando se vendiesen dos o ms cosas conjuntamente por
un precio alzado, o particular para cada una de ellas, si constase claramente que el
comprador no habra comprado la una sin la otra)
Presupuestos:
El saneamiento no puede exigirse hasta que haya recado sentencia firme por
la que se condene al comprador a la prdida, (total o parcial), de la cosa adquirida,
(art.1480 CC: El saneamiento no podr exigirse hasta que haya recado sentencia
firme, por la que se condene al comprador a la prdida de la cosa adquirida o de parte
de la misma)
Y se requiere la notificacin al vendedor de la demanda de eviccin, (a
instancia del comprador). Si falta la notificacin, el vendedor no est obligado a
sanear, (art.1481 CC: El vendedor estar obligado al saneamiento que corresponda,
siempre que resulte probado que se le notific la demanda de eviccin a instancia del
comprador. Faltando la notificacin, el vendedor no estar obligado al saneamiento)
D. Entrega con Cargas Ocultas
En el caso de compraventa de finca con cargas ocultas no declaradas, el
comprador puede:
1) Pedir una indemnizacin.
2) O la rescisin del contrato, (art.1483 CC: Si la finca vendida estuviese
gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de
tal naturaleza que deba presumirse no la habra adquirido el comprador si la hubiera
conocido, podr pedir la rescisin del contrato, a no ser que prefiera la indemnizacin
correspondiente. Durante un ao, a contar desde el otorgamiento de la escritura,
podr el comprador ejercitar la accin rescisoria o solicitar la indemnizacin.
Transcurrido el ao, slo podr reclamar la indemnizacin dentro de un perodo igual,
a contar desde el da en que haya descubierto la carga o servidumbre)
El comprador puede optar por la rescisin o la indemnizacin aunque la carga
est inscrita en el Registro.
El plazo para ejercer estas 2 acciones es de 1 ao, a contar desde el
otorgamiento de la escritura.
Trascurrido ese ao, dispone de 1 ao ms pero slo para reclamar la
indemnizacin, a contar desde el da en que haya descubierto la carga o servidumbre.

El art., 19 del Texto Refundido de la Ley de Suelo prev los gravmenes

urbansticos.
El art., 19.3 TRLS concede al comprador de terrenos, (no de inmuebles
edificados), un derecho de rescisin del contrato, (que durar 4 aos desde la fecha
de celebracin, y que podr ser acumulado a la peticin de indemnizacin de daos),
cuando el vendedor silencie las circunstancias urbansticas del art., 19.2 TRLS.
E. Saneamiento por Vicios Ocultos:
Segn el art., 1484 CC: El vendedor estar obligado al saneamiento por los
defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se
la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el
comprador, no la habra adquirido o habra dado menos precio por ella; pero no ser
responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los
que no lo estn, si el comprador es un perito que, por razn de su oficio o profesin,
deba fcilmente conocerlos, el vendedor est obligado al saneamiento por los
defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que
se la destina o si disminuye de tal modo su uso que, (de haberlo conocido el
comprador), no la habra adquirido o habra dado menos precio por ella.
El vendedor no responde:
1) De los defectos manifiestos o a la vista.
2) Y de los defectos no manifiestos, si el comprador es un perito que, (por
razn de su oficio), deba fcilmente conocerlos.
Si existe la obligacin de sanear por vicios o defectos ocultos, el
comprador puede:
1) Desistir del contrato. (accin redhibitoria no cabe realizar siempre, ya
que debe de tratarse de un vicio oculto que no permita utilizar la cosa o el bien
conforme al uso que tena, por ejemplo, un ordenador que no se encienda y no
funcione alguna funcin principal, ya que el ordenador ha sido comprado para utilizarlo
para las funciones de un ordenador)
2) O exigir una rebaja proporcional del precio, (accin quanti
minorissiempre cabe bajo cualquier circunstancia) (art.1486 CC: En los casos de
los dos artculos anteriores, el comprador podr optar entre desistir del contrato,
abonndosele los gastos que pag, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a
juicio de peritos. Si el vendedor conoca los vicios o defectos ocultos de la cosa
vendida y no los manifest al comprador, tendr ste la misma opcin y adems se le
indemnizar de los daos y perjuicios, si optare por la rescisin).
3) Abonndose los gastos que l pag.
Adems, si el vendedor acta con mala fe, (es decir, si conoca los vicios de la
cosa y nos los manifest), est obligado a indemnizar por daos y perjuicios al
comprador, pero slo si ste opta por desistir del contrato, (1486 II CC).

2. Obligaciones del Comprador.

El pago del precio es la principal obligacin del comprador.
A falta de pacto, el pago se har en la fecha y lugar en que se haga la entrega,
(art.1500 CC: El comprador est obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el
tiempo y lugar fijado por el contrato. Si no se hubieren fijado, deber hacerse el pago
en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida)
Residualmente, el art., 4.1 Ley 3/2004 prev un plazo de pago de 30 das, (si
nada se pacta).

Pago de intereses despus de la entrega. (art.1501 CC: El comprador deber

intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en
los tres casos siguientes: 1. Si as se hubiere convenido. 2. Si la cosa vendida y
entregada produce fruto o renta. 3. Si se hubiere constituido en mora, con arreglo al
artculo 1.100)
El comprador podr suspender el pago del precio, (como garanta de sus
derechos), cuando es perturbado en su posesin o dominio, o tiene fundado
temor de serlo.
Artculo 1503 CC: Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la prdida de la
cosa inmueble vendida y el precio, podr promover inmediatamente la resolucin de la
venta. Si no existiere este motivo, se observar lo dispuesto en el artculo 1.124)

VI. Resolucin por Incumplimiento.

Resolucin:
1. Por incumplimiento de una de las partes, es la regla general (art.1124 CC:
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implcita en las recprocas, para
el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado
podr escoger entre exigir el cumplimiento o la resolucin de la obligacin, con el
resarcimiento de daos y abono de intereses en ambos casos. Tambin podr pedir la
resolucin, aun despus de haber optado por el cumplimiento, cuando ste resultare
imposible. El Tribunal decretar la resolucin que se reclame, a no haber causas
justificadas que le autoricen para sealar plazo. Esto se entiende sin perjuicio de los
derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artculos 1.295 y 1.298 y a las
disposiciones de la Ley Hipotecaria).
2. Por incumplimiento temido del comprador, slo puede resolver el vendedor
que entreg, (art.1503 CC: Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la
prdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podr promover inmediatamente la
resolucin de la venta. Si no existiere este motivo, se observar lo dispuesto en el
artculo 1.124)
3. Resolucin por simple retraso del comprador en la venta de muebles al contado,
(art.1505 CC: Respecto de los bienes muebles, la resolucin de la venta tendr lugar
de pleno derecho, en inters del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el
trmino fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o,
presentndose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de
ste se hubiese pactado mayor dilacin y art.332 CCom: Si el comprador rehusare
sin justa causa el recibo de los efectos comprados podr el vendedor pedir el
cumplimiento o rescisin del contrato, depositando judicialmente en el primer caso las
mercaderas. El mismo depsito judicial podr constituir el vendedor siempre que el
comprador demore hacerse cargo de las mercaderas. Los gastos que origine el
depsito sern de cuenta de quien hubiere dado motivo para constituirlo).
4. Resolucin por simple retraso del vendedor en la compraventa para reventa,
(art.329 CCom: Si el vendedor no entregare en el plazo estipulado los efectos
vendidos podr el comprador pedir el cumplimiento o la rescisin del contrato, con
indemnizacin, en uno y otro casos, de los perjuicios que se le hayan irrogado por la
tardanza).
5. Resolucin de la compraventa a plazos de bienes muebles.
Pacto comisorio o condicin resolutoria expresa, se da cuando se pacta que
la falta de pago del precio en el tiempo convenido da lugar a la resolucin del contrato.

El art., 1504 CC tambin dice que, "el comprador podr pagar, an despus de
haber expirado el trmino, nterin no haya sido requerido judicialmente o por acta
notarial".
Artculo 1.504 CC: En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera
estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendr lugar de
pleno derecho la resolucin del contrato, el comprador podr pagar, aun despus de
expirado el trmino, nterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial.
Hecho el requerimiento, el Juez no podr concederle nuevo trmino)

VII. Compraventa
CONVENCIONAL)

con

Pacto

de

Retro.

(RETRACTO

Se denomina pacto de retro al acuerdo por el cual el vendedor se reserva el

derecho de recuperar (recomprar) la cosa vendida, (cumpliendo unas obligaciones),
en un plazo determinado, (art.1507 CC: Tendr lugar el retracto convencional cuando
el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligacin de
cumplir lo expresado en el artculo 1.518 y lo dems que se hubiese pactado).
- Plazo no superior a 10 aos, (art.1508 CC: El derecho de que trata el
artculo anterior durar, a falta de pacto expreso, cuatro aos contados desde la fecha
del contrato. En caso de estipulacin, el plazo no podr exceder de diez aos).
- El vendedor no est obligado a repagar el precio, (pues es un derecho
potestativo).
El ejercicio de ste derecho, (esto es, del derecho de retracto convencional),
produce la resolucin de la 1 compra y de los derechos creados por el comprador,
(art.1520 CC: El vendedor que recobre la cosa vendida, la recibir libre de toda
carga o hipoteca impuesta por el comprador, pero estar obligado a pasar por los
arriendos que ste haya hecho de buena fe y segn costumbre del lugar en que
radique).
El derecho de retracto es oponible a terceros adquirientes.
Si se trata de inmuebles, el pacto es oponible slo si se ha inscrito en el
Registro de la Propiedad, (art.1510 C. El vendedor podr ejercitar su accin contra
todo poseedor que traiga su derecho del comprador, aunque en el segundo contrato
no se haya hecho mencin del retracto convencional; salvo lo dispuesto en la Ley
Hipotecaria respecto de terceros y art.32 LH: Los ttulos de dominio o de otros
derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estn debidamente inscritos o
anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero)
As, si el pacto no est inscrito en el Registro de la Propiedad, el derecho de
retracto no ser oponible al adquiriente protegido por la fe pblica registral, (art.34 de
la LH: El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de
persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido
en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conoca la
inexactitud del Registro. Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms
proteccin registral que la que tuviere su causante o transferente).
Como condicin para el ejercicio del retracto se exige el cumplimiento de unas
obligaciones: el reembolso del precio de la venta y los gastos hechos en la cosa,

(art.1518 CC: El vendedor no podr hacer uso del derecho de retracto sin
reembolsar al comprador el precio de la venta, y adems: 1. Los gastos del contrato y
cualquier otro pago legtimo hecho para la venta. 2. Los gastos necesarios y tiles
hechos en la cosa vendida).

VIII. Contrato de Permuta.

Es un contrato de cambio de cosa por cosa, (art.1538 CC: La permuta es un
contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir
otra).
Cabe la permuta futura, (una de las cosas o las 2 pueden ser futuras).
Contrato mixto de compraventa, art., 1446 CC, si el precio de la venta consistiera
parte en dinero y parte en otra cosa, se calificar el contrato por la intencin manifiesta
de los contratantes. No constando sta, se tendr por permuta si el valor de la cosa
dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente, y por venta en caso
contrario.
Permuta de cosa ajena, antes de la eviccin, (art.1539 CC: Si uno de los
contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometi en permuta, y acreditase que
no era propia del que la dio, no podr ser obligado a entregar la que l ofreci en
cambio, y cumplir con devolver la que recibi), y despus de la eviccin, (art.1540
CC: El que pierda por eviccin la cosa recibida en permuta, podr optar entre
recuperar la que dio en cambio, o reclamar la indemnizacin de daos y perjuicios;
pero slo podr usar del derecho a recuperar la cosa que l entreg mientras sta
subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos entre
tanto sobre ella con buena fe por un tercero).
Segn el art., 1541 CC: En todo lo que no se halle especialmente determinado
en este ttulo, la permuta se regir por las disposiciones concernientes a la venta, al
contrato de permuta se le aplica las normas de la compraventa.