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FOTOGRAFIA DEL
INMUEBLE
Solicitante:
Ubicacin del Inmueble:
nombre
descripcion
fecha
Valor Fsico:
$2,129,012.00
$1,822,900.00
Valor de Mercado:
$332,000.00
Valor Comercial:
$332,000.00
Fisico
Mercado
Fisi Mercado
AVALUO INMOBILIARIO
REPORTE FOTOGRAFICO
AVALUO INMOBILIARIO
Mercado
Solicitante
Propietario
Valuador
Inmueble
Nombre:
Domicilio:
Nombre:
Domicilio:
Nombre:
Especialidad:
nombre
domicilio
nombre
domicilio
nombre
bienes inmuebles
Cedula:
Registro:
Valuado:
Rgimen de propiedad
12345678
18-Oct-04
123456789
123456789
1234567890
18-Oct-04
Ciudad:
Municipio:
Domicilio:
Nombre del conjunto:
Nombre
Nombre
Nombre
Nombre
Nombre
Cdigo postal:
Colonia:
Calle:
No. Exterior:
No. Interior:
Tamao de Ciudad
Uso preponderante:
comentarios:
Concentracin:
Uso de suelo:
Habitacional
34000
nombre
nombre
123
456
Consolidacin urbana:
2.5 Poblacin
Tipo:
Densidad:
Intensidad de flujo:
Importancia Urbana:
Tipo de pavimento:
Accesos principales:
descripcin
Nomenclatura de Calles X
Drenaje Sanitario X
Agua Potable x
Guarniciones X
Centros Comerciales J
Recoleccin Basura X
Electrificacin X
Banquetas X
Bancos x
Vigilancia X
Alumbrado Publico X
Gas Natural
Templos X
Sealizacin Vial X
Lnea Telefnica X
Escuelas X
Transporte Pblico X
Servicio postal X
reas verdes x
Inst. especiales
Cableado Subterrneo
Plantas de tratamiento
Observaciones:
Gas entubado
reas de recreacin X
Oficinas Gubernamentales X
descripcin
descripcin
Calles limtrofes y orientacin:
Al Norte
.00 mts
con
descripcin de calle
Al Sur
.00 mts
con
descripcin de calle
Al Oriente
.00 mts
con
descripcin de calle
Al Poniente
.00 mts
con
descripcin de calle
rea:
100.00 mts
Indiviso:
Topografa y configuracin:
Caractersticas Panormicas:
Servidumbres y/o restricciones:
Composicin del subsuelo:
descripcin
Accidentes especiales:
Intensidad de construccin:
Consideraciones adicionales:
Densidad Habitacional:
descripcin
Norte:
Inmueble:
localizacin
Norte:
Inmueble:
localizacin
Uso actual:
Tipo deconstruccin
Tipo 1:
Tipo 2:
Tipo 3:
Tipo 4:
Tipo 5:
Calidad de tipo de
construccin
descripcin
descripcin
descripcin
descripcin
descripcin
descripcin
Tipo 1:
120.00 mts
Tipo 2:
23.00 mts
Tipo 3:
4.00 mts
Tipo 4:
56.00 mts
Tipo 5:
no tiene
10 aos
34 aos
Numero de niveles:
1 nivel
Deficiencias relevantes:
Clasificacin de construccin:
Numero de frentes:
Cimentacin:
Estructura:
Muros:
Entrepisos:
Techos:
Azoteas:
Bardas:
203.00 mts
uno
Lambrines:
Pisos:
Zoclos:
Escaleras:
Pintura:
Recubrimientos especiales:
5.3 Carpinteria
Puertas:
Closets y guardarropa
Lambrines:
Plafones:
Pisos:
Mubles fijos:
Canceles y ventanas:
Muebles de bao:
Redes de almacenamiento:
Redes de desage:
Muebles de cocina:
Instalacin de gas:
Puertas y ventaneara:
5.7 Vidrieria
Vidrieria:
5.8 Cerrajeria
Cerrajera:
5.9 Fachadas
Fachadas:
SE ASUME LA POSIBLE COMERCIALIZACION DE EL INMUEBLE VALUADO PUES NO SE INVESTIGO SI SOBRE EL EXISTEN GRAVAMENES O
RESERVAS DE DOMINIO QUE PUDIERAN AFECTAR EL PROCESO DE COMERCIALIZACION. LA DESCRICION DEL INMUEBLE QUE FORME
PARTE DE ESTE RESUMEN, LA INFORMACION QUE SE OBTUVO DE LA INSPECCION FISICA Y DE LOS DOCUMENTOS DISPONIBLES: PARA
ESTE CASO COPIA DEL PLANO ARQUITECTONICO Y COPIA DE ESCRITURAS QUE INCLUYE MEDIDAS Y COLINDACIAS DEL TERRENO. SE
DISPUSO DE PLANOS DE CIMENTACION, MAS NO DE INSTALACIONES HIDRAULICAS NI ELECTRICAS POR LO QUE AL HACER LA
DESCRIPCION DE LAS MISMAS EN ESTE REPORTE SE ASUMEN LOS ELEMENTOS QUE PUDIERAN EXISTIR EN BASE A LA EXPERIENCIA DEL
VALUADOR QUE FIRMA ESTE REPORTE. LA VERIFICACION DE LA CONDICION FISICA DEL INMUEBLE FUE BASADA EN UNA INSPECCION
VISUAL PUDIENDO EXISTIR VICIOS OCULTOS EN LA SUBESTRUCTURA, SUPERESTRUCTURA O INSTALACIONES LOS CUALES PUDIERON
PASAR INADVERTIDOS Y NO CONSIDERADOS EN ESTE AVALUO. LAS CONSIDERACIONES SOCIALES, DE CREDITO, DE FACTIBILIDAD, USOS
LEGALES Y ECONOMICOS DE LA ZONA O SECTOR Y DEL INMUEBLE,INFLUYEN EN LOS RESULTADOS Y CONDICIONES DEL AVALUO, SI ESTOS
SE MODIFICAN O ALTERAN REPERCUTIRAN NEGATIVA O POSITIVAMENTE EN EL VALOR DEL INMUEBLE.
ENFOQUE DE COSTOS O MTODO FSICO DIRECTO.- ES EL PROCESO TCNICO NECESARIO PARA ESTIMAR COSTO DE
REPRODUCCIN O REEMPLAZO DE UN BIEN SIMILAR AL QUE SE VALA, AFECTADO POR LA DEPRECIACIN ATRIBUIBLE
DEBIDO A LA EDAD, ESTADO DE CONSERVACIN Y GRADO DE OBSOLESCENCIA OBSERVADOS TANTO EN SUS
ELEMENTOS COMPONENTES COMO EN SU CONJUNTO.
ENFOQUE DE INGRESOS O MTODO DE CAPITALIZACIN DE RENTAS.- ES EL PROCESO TCNICO MEDIANTE EL CUAL SE ESTIMAN
LOS PROBABLES BENEFICIOS FUTUROS EN TRMINOS MONETARIOS DEL VALOR PRESENTE DE LA PROPIEDAD QUE UN
BIEN INMUEBLE PODRA GENERAR Y ES CALCULADO A TRAVS DE LA CAPITALIZACIN DE UN INGRESO O RENTA.
ABIERTO INMOBILIARIO ACTUAL, BIENES QUE SE ENCUENTRAN EN VENTA Y/O RENTA QUE SEAN IGUALES O SIMILARES AL
INMUEBLE SUJETO QUE SE ANALIZA EN EL AVALU, PARA QUE EN FUNCIN DE CADA INMUEBLE INVESTIGADO, SE
EFECTEN COMPARACIONES Y PONDERACIONES EN BASE A SUS PRINCIPALES CARACTERSTICAS.
VALOR COMERCIAL.- ES EL VALOR MAS PROBABLE QUE PUEDE TENER EL BIEN INMUEBLE EN UN MERCADO ABIERTO Y
COMPETITIVO, BAJO TODAS LAS CONDICIONES PARA UNA VENTA JUSTA, CON EL COMPRADOR Y EL VENDEDOR
DEBIDAMENTE INFORMADOS, AMBOS LIBRES DE CUALQUIER TIPO DE PRESIONES QUE FORZEN LA COMPRA O VENTA.
DEBIDO A QUE EL OBJETO DEL PRESENTE AVALU NO ES CONSTATAR O VERIFICAR DESLINDES DE PROPIEDAD, DE OCUPACIN
IRREGULAR O CUALQUIER OTRA RESTRICCIN DE NDOLE LEGAL, EL VALOR COMERCIAL ESTIMADO CON EL QUE SE CONCLUYE EL
PRESENTE AVALU, SOLO CONSIDERA LAS EXPRESADAS EN EL MISMO, YA SEA PORQUE SE OBSERVARON DURANTE LA INSPECCIN
OCULAR DEL BIEN O PORQUE FUERON INCLUIDAS EN LA DOCUMENTACIN PROPORCIONADA PARA LA REALIZACIN DEL AVALU.
QUIENES INTERVINIERON EN EL PRESENTE AVALU, DECLARAMOS BAJO PROTESTA DECIR LA VERDAD, QUE NO GUARDAMOS NINGN
TIPO DE RELACIN DE PARENTESCO O NEGOCIO CON EL CLIENTE Y/O PROPIETARIO DEL BIEN QUE SE VALA.
Tipo Inmueble
Ubicacin
Tipo/Zona
Edad
Edo Conserv
Sup/Terreno
Sup/Const
Valor Comercial
DESCRIPCIN
H1
BUENO
216.00 m2
216.00 m2
$ 847,000.00
DESCRIPCIN
H1
BUENO
330.00 m2
280.00 m2
$ 945,000.00
DESCRIPCIN
H1
BUENO
225.00 m2
225.00 m2
$ 855,000.00
DESCRIPCIN
H1
BUENO
330.00 m2
280.00 m2
$ 945,000.00
DESCRIPCIN
H1
BUENO
225.00 m2
225.00 m2
$ 855,000.00
Factores de Homologacin
Superf
Edad Tipo Cons Oferta
Caso
Oferta de
Venta
Superf
Constr
$/m2
$ 847,000.00
216 m2
$ 3,921.30
1.00
1.00
1.14
1.00
1.00
$ 945,000.00
280 m2
$ 3,375.00
1.00
1.00
1.22
1.00
$ 855,000.00
225 m2
$ 3,800.00
1.00
1.00
1.14
1.00
$ 945,000.00
280 m2
$ 3,375.00
1.00
1.00
1.22
$ 855,000.00
225 m2
$ 3,800.00
1.00
1.00
1.14
Otro
Factor
Result.
$ / m2
1.00
1.00
1.14
$ 4,458.33
1.00
1.00
1.00
1.22
$ 4,118.06
1.00
1.00
1.00
1.14
$ 4,349.91
1.00
1.00
1.00
1.00
1.22
$ 4,118.06
1.00
1.00
1.00
1.00
1.14
$ 4,349.91
Promedio: $ 4,278.86
Valor/m2 mercado aplicado: $ 3,320.00
Superficie de Construccin del sujeto: 100.00 m2
Valor de Mercado:
8.1
Terreno
200
$ 750.00
332,000.00
Fracc
Caracterstica
TERRENO REGULAR
Zona
Ubicacin
1.00
1.00
Factores
Frente
1.00
Forma
Superficie
1.00
1.00
Factor
Resultante
1.00
0.00
Caracterstica
TERRENO REGULAR
Superficie m2
Motivo del
(segn escrituras)
Coeficiente
100.00 m2
1.00
Indiviso
Valor parcial
100%
$ 75,000.00
$ 0.00
$ 75,000.00
Construccin
Instal Esp.
8.2
Construcciones
FCo
VP
Fde
FEf
1.00
60
1.00
1.00
% Demrito
0.00
1.00
60
1.00
1.00
0.00
60
1.00
0.00
0.00
60
1.00
0.00
0.00
60
1.00
0.00
1.00
HABITACIONAL
Demrito
Valor neto de
Rep. ($/m2)
Valor parcial
480.00 m2
$ 2,300.00
0.00
$ 2,300.00
$ 1,104,000.00
380.00 m2
$ 2,500.00
0%
$ 2,500.00
$ 950,000.00
0%
$ 0.00
$ 0.00
0%
$ 0.00
$ 0.00
0.00
$ 0.00
$ 0.00
$
2,054,000.00
Descripcin
Unid
Cantidad
Valor de Rep
nuevo ($/m2)
Demrito
Valor neto de
Rep. ($/m2)
Valor parcial
Descripcin
LOTE
1.00
$ 1.00
0.00
$ 1.00
$ 1.00
Descripcin
LOTE
1.00
$ 1.00
0.00
$ 1.00
$ 1.00
Descripcin
LOTE
1.00
$ 1.00
0.00
$ 1.00
$ 1.00
Descripcin
M2
1.00
$ 1.00
0.00
$ 1.00
$ 1.00
Descripcin
ML
1.00
$ 1.00
0.00
$ 1.00
$ 1.00
Descripcin
LOTE
1.00
$ 1.00
0.00
$ 1.00
$ 1.00
$
6.00
Descripcin
Unid
Cantidad
Valor de Rep
nuevo ($/m2)
Demrito
Valor neto de
Rep. ($/m2)
Valor parcial
Descripcin
LOTE
1.00
$ 1.00
0%
$ 1.00
$ 1.00
Descripcin
Descripcin
Descripcin
Descripcin
LOTE
LOTE
M2
ML
1.00
1.00
1.00
1.00
$ 1.00
$ 1.00
$ 1.00
$ 1.00
0%
0%
0%
0%
$ 1.00
$ 1.00
$ 1.00
$ 1.00
$ 1.00
$ 1.00
$ 1.00
$ 1.00
LOTE
1.00
$ 1.00
0%
$ 1.00
Descripcin
$ 1.00
6.00
2,129,012.00
Caso
Edad
Area/Terreno
Area/Constr.
Renta Mensual
Tel Referencia
Colonia
descripcin
Edo/Conserv
BUENO
216.0 m2
216 m2
$ 7,500.00
Tel Referencia
descripcin
BUENO
330 m2
280 m2
$ 8,700.00
Tel Referencia
descripcin
BUENO
330 m2
280 m2
$ 8,700.00
Tel Referencia
descripcin
BUENO
330 m2
280 m2
$ 8,700.00
Tel Referencia
descripcin
BUENO
225.0 m2
225 m2
$ 7,000.00
Tel Referencia
Factores de Homologacin
Caso
Oferta
Superf
Constr
$/m2
$ 7,500.00
216 m2
$ 34.72
1.00
1.00
$ 8,700.00
280 m2
$ 31.07
1.00
$ 8,700.00
280 m2
$ 31.07
1.00
$ 8,700.00
280 m2
$ 31.07
$ 7,000.00
225 m2
$ 31.11
Edad
Factor
Resultante
$ / m2
1.00
0.61
$ 21.11
1.00
1.00
0.68
$ 21.15
1.00
1.00
1.22
$ 37.91
1.22
1.00
1.00
1.22
$ 37.91
1.14
1.00
1.00
1.14
$ 35.61
Ubicac.
Superf.
Oferta
Otro
1.00
1.00
0.61
1.00
1.00
1.00
1.00
0.68
1.00
1.00
1.00
1.22
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
uso
habitacional
37.00
Superficie
Unidad
Valor Parcial
480.00 m2
m2
$ 37.00/m2
$ 17,760.00
Importe
(1)
1.75%
###
$ 310.80
Gastos de Mantenimiento
Gastos de Administracin
(2)
(3)
5.00%
4.00%
##
##
$ 888.00
$ 710.40
Energa Elctrica
Prima de Seguro
Impuesto Sobre la Renta I.S.R.
(4)
(5)
(6)
4.00%
7.00%
2.00%
##
##
###
$ 710.40
$ 1,243.20
$ 355.20
Vacos
(7)
0.11%
###
$ 19.54
17,760.00
Total:
(8)
0.00% ###
23.86%
$ 0.00
4,237.54
13,520.00
162,240.00
Incidencia/deduccin
29%
21%
17%
17%
8%
7%
0%
1
8
0%
CONCEPTO
7.00%
7.50%
8.00%
8.50%
T A S A S
9.00%
9.50%
10.00%
10.50%
11.00%
0a5
6 a 10
11 a 15
16 a 20
21 a 25
26 a 30
31 a 35
36 a 40
40 +
MB
Bueno
Regular
Defic.
Malo
Muy Malo
Ruinas
MB
Bueno
Adecuado
Regular
Defic.
Malo
Sin Uso
Adecuado
Regular
Defic.
Inadec.
Malo
Psimo
31-35
26-30
21-25
16-20
0-15
Inferior
Inferior
Comercial
Resid.
1
Nuevo Excelente
Puntos
3.- USO GENERAL
1
ptimo Excelente
Puntos
4.- PROYECTO
1
ptimo
MB
Bueno
Puntos
5.- VIDA RESTANTE
1
> 50
46-50
41-45
36-40
Puntos
6.- UBICACIN
1
Manzan. Cabecera
Esquina
Comercial Comercial
Cabecera
Esquina
Resid.
Resid.
Intermedia Intermedia
Comercial
Resid.
Puntos
7.- USO DE SUELO
Exclusiva Resid.
MB
Bueno
Medio
Med-Baja
Baja
Prolet.
Puntos
CAPITALIZACIN POR CONCEPTO 1.00%
SUMAN (tasa) 1.00%
1
1.07%
1.07%
1.14%
1.14%
1.21%
1.21%
1.29%
0.00%
1.36%
1.36%
1.43%
0.00%
1.50%
1.50%
Capitalizando la Renta Neta Anual al 8.90% Tasa de Capitalizacin aplicable al caso, resulta un:
$ 1,822,900.00
RESUMEN
1
Sub-Urb
$ 2,129,012.00
$ 1,822,900.00
1.57%
1.57%
$ 332,000.00
Resmen
$ 2,129,012.00
$ 1,822,900.00
$ 332,000.00
En funcin y ponderacin de los valores obtenidos por el mtodo comparativo de mercado, fsico directo y
por capitalizacin de rentas, se concluye que el valor comercial para el inmueble valuado, es igual al valor de
mercado.
11.- CONCLUSION
$2,129,012.00
18-Oct-2004
PERITO VALUADOR:
Base de Datos
Inmueble Valuado:
Regimen:
Habitacional
Comercial
Vivienda
Oficinas
Otros especializados
Privada
Condominio
Individual
Copropiedad
Otro
Habitacional
Comercial
Oficinas
Giros especializados
_
_
otros
Originacion del inmueble
Profesional Inmobiliario
Proyecto individual
_
_
_
_
Proposito del avaluo
Otorgacin de credito
Restructuracin de credito
Dacin de pago
Adjudicacin
Valor de mercado
Valor de liquidacin
Valor de rescate
Valor de desecho
Valor comercial
Valor fisico
otro
Tamao de Ciudad
Area metropolitana
Ciudad Grande
Ciudad Media
Ciudad Menor
Poblacin Menor
otro
Nivel socioeconomico
Popular
Medio
Medio Popular
Medio Residencial
Residencial
Residencial Plus
otro
Uso preponderante
Habitacional
Comercial
Oficinas
Giros Especializados
otro
Concentracin
Agrupacion Dispersa
Centro Urbano
__
__
_
_
otro
Clasificacion por edad
Moderna
Antigua
Intermedia
_
_
_
otro
Esquema de agrupacion
Horizontal
Vertical
Mixto
_
_
_
otro
Arraigo
Permanente
Provisional
_
_
_
_
otro
Atributos
Mediana Calidad
Baja Calidad
Alta Calidad
_
_
_
otro
Tecnica constructiva
Comn
Informal
Artesanal
Especializada
_
_
otro
Indice de ocupacion
100 - 80 %
80 - 60 %
60 - 40 %
40 - 20 %
20 - 0 %
_
_
Consolidacion urbana
Zona urbana
Zona rural
Zona suburbana
Zona de invasiones
Zona ejidal
Zona de transicin
otro
Tipo
Nula
Escasa
Normal
Media
Semidensa
Densa
Flotante
Densidad
Urbana
Federal
Regional
Rural
Suburbana
_
_
intensidad de flujo
Corredor urbano
Va rapida
Corredor de zona
Corredor de barrio
Corredor local
Corredor menor
_
importancia urbana
Vialidad primaria
Vialidad secundaria
Vialidad terciaria
Vialidad restringida
_
_
_
tipo de pavimento
Asfalto
Hidraulico
Estampado
Adoquin
Nulo
_
_
caracteristicas panoramicas
Frente de playa
Vista al mar
Zonas arboladas o jardinadas
Pasaje urbano
Cementerios
Asentamientos irregulares
Zonas de tolerancia
Canales de aguas negras
Basureros
Tepetate
Arcillas
Arcillas expansivas
Rocoso
Freatico elevado.
_
_
Otras.
accidentes especiales
Inexistentes
Cauces acuiferos
Arbolamiento importante
Pendiente pronunciada
Promontorios
_
_
otros.
intensidad de construccion
0.5
cos
0.6
0.6
0.7
0.8
0.9
sin restricciones
densidad habitacional
10 viv./ ha.
20 viv./ ha.
21 - 30 viv./ ha.
31 - 40 viv./ ha.
41 - 54 viv./ ha.
55 - 100 viv./ ha.
_
Buena
Regular
Mala
Obsoleto
Adecuado a su poca
Deficiente
Inadecuado
Adecuado
Funcional
Bueno
Exelente
estado de conservacion
Ruinoso
Malo
Regular
Bueno
Muy bueno
Nuevo
Recientemente remodelado
Reconstruido
deficiencias relevantes
Humedades
Salitre
Cuarteaduras
Fallas constructivas
Asentamientos
clasificacion de construccion
Antigua
Moderna
Mixta
otra
ubicacin de lote
Esquina
Cabecero
Manzana
Intermedio
Interior
Interior sin salida
os
1 - 100 hab/ha.
as o jardinadas
e remodelado
2,129,012.00