OS INSTRUMENTOS DE

ORDENAO
URBANSTICA

Mariana Moreira

PLANO DIRETOR E SEUS

INSTRUMENTOS DE ORDENAO
URBANSTICA

cidade desordenada
Crescimento e
Desenvolvimento
das cidades

especulao imobiliria
excluso social

Urbanizao

intensifica as diferenas
entre reas centrais e
perifricas das cidades

Processos Scio-Econmicos
excludentes e poltica urbana e gesto
caracterizados pelo clientelismo e
fisiologismo poltico

PROBLEMAS URBANOS
Planejamento Urbano

legislao estabelece cidade virtual com padres de

ocupao do solo baseados nas prticas de investimento
para alta e mdia classes
perpetua a dinmica urbana, onde:
a) nas reas reguladas (centrais): vazios, subutilizao e
especulao
b) nas reas perifricas (no reguladas): precariedade dos
assentamentos e especulao imobiliria

PROBLEMAS URBANOS
Base poltica:

poder pblico impulsiona as disparidades, na medida

em que no interfere nos negcios rentveis
estabelece base poltica popular nos assentamentos
tornando-os refns de favores do poder pblico
Planos tecnocrticos = a lei estabelece padres que
ignoram conflitos e contradies (condies desiguais
de renda e sua influncia sobre o funcionamento dos
mercados)

ESTATUTO
DA CIDADE

marco regulatrio para os

Municpios no campo da
poltica urbana

Interveno planejada
e ordenada do
territrio municipal
afastamento do carter
tecnocrtico em que apenas eram
indicados os usos ideais ou
desejveis para cada parte do
territrio

ESTATUTO
DA CIDADE

garante o cumprimento da funo

social da cidade e da propriedade
urbana, por meio do estabelecimento
de normas de ordem pblica e de
interesse social

regulam o uso da propriedade urbana

em prol do uso coletivo, da segurana e
do bem-estar social
instrumentos de interveno na
propriedade urbana, no mercado de
terras e nos mecanismos que geram
a excluso social

INSTRUMENTOS DO
ESTATUTO DA CIDADE
conjunto de novos instrumentos de natureza
urbanstica voltados a induzir as formas de uso
e ocupao do solo
gesto com a atuao direta dos cidados
nos processos decisrios sobre a cidade

ampliao das possibilidades de

regularizao das ocupaes de reas urbanas

Instrumento de
desenvolvimento
urbano e de
expanso urbana

o instrumento voltado a
fixar as exigncias
fundamentais de
ordenao da cidade

definio da funes sociais da

cidade e da propriedade

PLANO
DIRETOR

transformao efetiva da realidade

urbana
integrao e complementaridade
entre as atividades urbanas e rurais

promoo ordenada dos espaos

habitveis

Instrumento de
desenvolvimento
urbano e de
expanso urbana

o instrumento voltado a
fixar as exigncias
fundamentais de
ordenao da cidade

lei formal
compatibilidade com outros planos
(tambm oramentrios)

PLANO
DIRETOR

reviso: 10 anos
elaborao: audincias pblicas e
debates com populao e associaes
publicidade

acesso livre aos documentos e

informaes produzidos

Instrumento de
desenvolvimento
urbano e de
expanso urbana

o instrumento voltado a
fixar as exigncias
fundamentais de
ordenao da cidade

com mais de 20.000 habitantes (no Estado de SP,

todos os Municpios art. 181, 1, da CE)

integrantes de regies metropolitanas

PLANO
DIRETOR

onde o Poder Pblico municipal pretenda utilizar o

parcelamento, edificao e utilizao (?) compulsrios
integrantes de reas de interesse turstico
inseridas na reas de influncia de empreendimento
ou atividades de impacto ambiental regional ou
nacional
com mais de 500.000 habitantes = plano de transporte
pblico integrado (inserido no PD ou compatvel)

Instrumento de
desenvolvimento
urbano e de
expanso urbana

o instrumento voltado a
fixar as exigncias
fundamentais de
ordenao da cidade

delimitao das reas urbanas sujeitas

aplicao do parcelamento, edificao ou
utilizao compulsrios

PLANO
DIRETOR
Contedo
Mnimo

disposies referentes a:
1. direito de preempo
2. outorga onerosa do direito de construir
3. outorga onerosa de alterao de uso
4. operaes urbanas consorciadas
5. transferncia do direito de construir
sistema de acompanhamento e controle

Instrumentos de
interveno no uso e
ocupao do solo

reas vazias e sem

edificao localizadas
em regies dotadas de
infra-estrutura
reas ociosas ou
subutilizadas localizadas
em regies dotadas de
infra-estrutura

so instrumentos
voltados a combater a
especulao imobiliria
nas cidades

parcelamento, edificao
ou utilizao compulsrios
IPTU progressivo no
tempo
desapropriao com
pagamento em ttulos da
dvida pblica

PARCELAMENTO,
EDIFICAO E UTILIZAO
COMPULSRIOS
rea includa no PD e lei municipal especfica
obrigam o uso social do imvel no utilizado, subutilizado e no-edificado
subutilizao: aproveitamento inferior ao mnimo definido no PD
notificao averbada no Cartrio de Registro de Imveis

implementao do parcelamento: o projeto deve ser protocolado no prazo

mnimo de um ano
implementao da edificao: a partir da aprovao do projeto, as obras
devem ser iniciadas no prazo mnimo de dois anos
transmisso do imvel: a obrigao acompanha aquele que o adquire ou o
recebe como herana

IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO

cobrana aps o descumprimento do prazo para parcelar ou

edificar
prazo de 5 anos consecutivos

instituio por lei especfica (a mesma do parcelamento,

edificao ou utilizao compulsrios)
alquota no exceder a duas vezes a alquota referente do ano
anterior, at o mximo de 15%
manuteno da alquota mxima enquanto a obrigao no for
cumprida
vedada a concesso de iseno e anistia

DESAPROPRIAO-SANO
descumprimento das obrigaes de parcelar, edificar e utilizar o imvel
ttulos da dvida pblica, resgatveis em 10 anos, em prestaes anuais,
iguais e sucessivas
valor da base de clculo do IPTU, descontado a valorizao decorrente
das obras pblicas
os ttulos no serviro de poder liberatrio
aproveitamento em 5 anos, a contar de sua incorporao ao patrimnio
pblico, sob pena de improbidade administrativa
aproveitamento direto pelo Poder Pblico ou por alienao ou
concesso a terceiros
adquirente est sujeito s obrigaes de parcelar, edificar ou utilizar

Instrumentos de
interveno no uso e
ocupao do solo

os empreendedores
pagam ao Municpio
em troca do direito
de construir sob
nova forma de uso
da rea

so instrumentos que
permitem ao Poder
Pblico financiar parte
dos investimentos que
realiza no espao urbano

solo criado

alterao do uso do
solo
operaes urbanas
consorciadas

OUTORGA ONEROSA DO
DIREITO DE CONSTRUIR
PD = direito de construir acima do coeficiente de aproveitamento
bsico
PD = limites mximos em face da proporcionalidade entre a infraestrutura e o aumento de densidade
PD = reas em que ser permitida alterao de uso do solo

lei municipal especfica fixar condies:

frmula de clculo para a cobrana
casos passveis de iseno do pagamento da outorga
contrapartida do beneficirio
enquadramento legal das finalidades

OUTORGA ONEROSA DO
DIREITO DE CONSTRUIR
regularizao fundiria

execuo de programas e projetos habitacionais de interesse social

constituio de reserva fundiria
ordenamento e direcionamento da expanso urbana

implantao de equipamentos urbanos e comunitrios

criao de espaos pblicos de lazer e reas verdes
criao de unidades de conservao ou proteo de outras reas
de interesse ambiental
proteo de reas de interesse histrico, cultural ou paisagstico

OPERAES URBANAS
CONSORCIADAS
intervenes e medidas urbanas com a participao do Poder Pblico
municipal, dos proprietrios, moradores, usurios permanentes e
investidores privados = transformaes urbansticas estruturais, melhorias
sociais e a valorizao ambiental
modificao de ndices e caractersticas de parcelamento, uso e ocupao
do solo e subsolo, das normas edilcias
regularizao de construes, reformas ou ampliaes executadas em
desacordo com a legislao vigente
contrapartida exigida dos proprietrios, usurios e investidores
os recursos sero aplicados na prpria operao urbana consorciada
nulidade das licenas e autorizaes em desacordo com o plano de
operao urbana consorciada

Instrumentos de
interveno no uso e
ocupao do solo

o Poder Pblico adquire

a propriedade ou detm a
posse de reas urbanas
para implantao de
equipamentos urbanos e
comunitrios, preservao
ambiental, regularizao
fundiria, urbanizao ou
habitao popular

so instrumentos
voltados ao
atendimento de aes
de interesse social ou
de utilidade pblica

direito de superfcie
direito de preempo
transferncia do direito
de construir

DIREITO DE SUPERFCIE
o proprietrio urbano poder conceder a outrem o direito de
superfcie do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado
direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espao areo relativo ao
terreno, conforme estabelecido no contrato
concesso gratuita ou onerosa

registro em cartrio a concesso e a extino

superficirio responde pelos encargos e tributos incidentes sobre a
propriedade e pela parcela de ocupao efetiva, com os encargos e
tributos sobre a rea objeto da concesso

extino pelo advento do termo ou pelo descumprimento das

obrigaes contratuais assumidas pelo superficirio

DIREITO DE PREEMPO
preferncia do Poder Pblico na aquisio de imvel urbano
delimitao de reas na lei municipal baseada no PD
prazo de vigncia de 5 anos, renovvel a partir de 1 ano
notificao ao Municpio para em 30 dias manifestar interesse na compra,
seguindo em anexo a proposta
no havendo manifestao, o proprietrio est livre para alienar

apresentao da cpia do instrumento pblico de alienao

se processada diversamente da proposta = valor da base de clculo do
IPTU ou pelo valor indicado na proposta apresentada, se este for inferior
quele

enquadramento legal da finalidade

DIREITO DE PREEMPO
regularizao fundiria
execuo de programas e projetos habitacionais de interesse social

constituio de reserva fundiria

ordenamento e direcionamento da expanso urbana
implantao de equipamentos urbanos e comunitrios

criao de espaos pblicos de lazer e reas verdes

criao de unidades de conservao ou proteo de outras reas de
interesse ambiental
proteo de reas de interesse histrico, cultural ou paisagstico

TRANSFERNCIA DO
DIREITO DE CONSTRUIR
autorizao legal para o proprietrio de imvel urbano exercer em outro
local, ou alienar o direito de construir previsto no PD ou em legislao
urbanstica dele decorrente
implantao de equipamentos urbanos e comunitrios

preservao, quando o imvel for considerado de interesse histrico,

ambiental, paisagstico, social ou cultural
servir a programas de regularizao fundiria, urbanizao de reas
ocupadas por populao de baixa renda e habitao de interesse social
idntica faculdade para o doador do imvel ao Poder Pblico, ou parte dele
lei municipal estabelecer as condies relativas aplicao da
transferncia do direito de construir

Instrumentos de
Regularizao
Fundiria

regularizao fundiria
de reas ocupadas e
ainda sem titulao

so instrumentos voltados a
regularizao de assentamentos
irregulares, ilegais ou
clandestinos, que contrariam de
alguma forma os padres legais
de urbanizao

usucapio urbano para

regularizar posses em terrenos
privados
concesso de uso especial
para fins de moradia MP
2.220/01

aquisio pelos ocupante da titularidade

definitiva ou temporria destas reas

USUCAPIO PR-MORADIA
usucapio individual: aquisio de domnio de propriedade privada
pela posse ininterrupta e sem oposio por 5 anos e de rea no
superior a 250 m2 para moradia
domnio: ttulo conferido ao homem ou mulher, ou a ambos,
independentemente do estado civil

vedao: o direito no pode ser exercido mais de uma vez pelo

mesmo possuidor
sucesso: o herdeiro legtimo continua de pleno direito a posse de
seu antecessor, desde que j resida no imvel por ocasio da
abertura da sucesso

USUCAPIO PR-MORADIA
usucapio coletivo: aquisio de domnio de propriedade privada pela
posse ininterrupta e sem oposio por 5 anos de rea superior a 250 m2
para moradia, ocupadas por populao de baixa renda, desde que no
seja possvel identificar os terrenos ocupados por cada possuidor
contagem de posse anterior: possibilidade do possuidor somar sua
posse a de seu antecessor, desde que sejam contnuas
declarao: ser dada pelo juiz, mediante sentena - registro no
cartrio de registro de imveis
condomnio: a sentena registrada formar condomnio = frao ideal
de terreno, salvo acordo escrito

CONCESSO DE USO ESPECIAL

PARA FINS DE MORADIA
cria, como direito subjetivo, a concesso gratuita de uso especial
para fins de moradia para aquele que at 30 de junho de 2001,
possuir como seu, sem interrupo e sem oposio por 5 anos,
imvel pblico em rea urbana para fins de sua moradia ou de sua
famlia

via administrativa ou pela via judicial, ambos registrveis no

cartrio de registro de imveis
se o imvel for pertencente Unio ou Estados, o requerimento
deve ser instrudo por certido expedida pelo Municpio que
ateste a localizao em rea urbana e sua destinao para
moradia

CONCESSO DE USO ESPECIAL

PARA FINS DE MORADIA
opo do exerccio do direito aos ocupantes, regularmente inscritos, de
imveis pblicos, com at 250 m, da Unio, dos Estados, do Distrito Federal e
dos Municpios, que estejam situados em rea urbana, na forma do regulamento
se a ocupao acarretar risco vida ou sade dos ocupantes, o Poder
Pblico garantir ao possuidor o exerccio do direito de concesso de uso,
individual e coletivo em outro local
facultado ao Poder Pblico assegurar o exerccio do direito de concesso de
uso individual ou coletiva em outro local na hiptese de ocupao de imvel de
uso comum do povo, voltado a projeto de urbanizao, de interesse da defesa
nacional, da preservao ambiental e proteo dos ecossistemas naturais,
reservado construo de represas e obras congneres, situado em via de
comunicao

CONCESSO DE USO ESPECIAL

PARA FINS DE COMRCIO
possuir imvel pblico, por 5 anos,
ininterruptos e sem oposio, de at 250 m,
utilizando-o para fins comerciais
faculdade concedida ao Poder Pblico
gratuidade da autorizao
reas de risco vida ou sade dos
ocupantes e de destinao especfica

Instrumentos de
Gesto Democrtica
da Cidade

abrir espao para os

interesses dos cidados
em momentos de
tomada de deciso a
respeito de intervenes
sobre o territrio, e so
obrigatrios no Plano
Diretore

participao direta e universal

dos cidados nos processos
decisrios da poltica urbana,
tornando obrigatria a
participao popular na
definio da poltica urbana

conferncias, audincias e
consultas pblicas
conselhos de poltica
urbana

oramento participativo
estudo de impacto de
vizinhana

ESTATUTO DA CIDADE

confere aos municpios o

poder de interferir sobre os
processos de urbanizao e
sobre o mercado imobilirio

Muito Obrigada
mari.mo@globo.com