[Seite drucken]

[Fenster schlieen]

Bundesgerichtshof
Mitteilung der Pressestelle
Nr. 120/2016

BGH verneint Anwendbarkeit des 314 Abs. 3 BGB

im Wohnraummietrecht (Kndigung wegen lterer
Mietrckstnde)
Urteil vom 13. Juli 2016 - VIII ZR 296/15
Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob eine auf 543 Abs. 2 Satz
1 Nr. 3 Buchst. b BGB* gesttzte fristlose Kndigung eines Wohnraummietverhltnisses gem 314 Abs. 3
BGB** unwirksam ist, wenn sie aufgrund lterer Mietrckstnde erfolgt.
Sachverhalt:
Die Klgerin, eine katholische Kirchengemeinde, hatte der Beklagten seit dem Jahr 2006 eine Wohnung in
Dsseldorf vermietet. Die Beklagte blieb die Mieten fr die Monate Februar und April 2013 schuldig. Nach einer
erfolglosen Mahnung vom 14. August 2013 kndigte die Klgerin das Mietverhltnis mit Schreiben vom
15. November 2013 wegen der weiterhin offenen Mietrckstnde fristlos.
Bisheriger Prozessverlauf:
Das Amtsgericht hat der Rumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abnderung der
erstinstanzlichen Entscheidung abgewiesen. Nach Auffassung des Landgerichts war die Kndigung der Klgerin
gem 314 Abs. 3 BGB unwirksam, weil sie erst mehr als sieben Monate nach Entstehen des
Kndigungsgrundes und damit nicht mehr in angemessener Zeit erfolgt sei. Die Beklagte sei schutzwrdig, weil
sie angesichts des Zeitablaufs davon habe ausgehen drfen, dass die Klgerin von ihrem Kndigungsrecht
keinen Gebrauch mehr machen werde. Fr die Beklagte als ehemalige Ksterin der Klgerin habe es durchaus
nahe gelegen, dass diese aus sozialen und ethischen Erwgungen nach derart langer Zeit keine Kndigung mehr
erklren werde.
Mit ihrer vom Landgericht
erstinstanzlichen Urteils.

zugelassenen

Revision

begehrt

die

Klgerin

die

Wiederherstellung

des

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der unter anderem fr das Wohnraummietrecht zustndige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat
entschieden, dass 314 Abs. 3 BGB neben den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen auerordentlichen
Kndigung im Wohnraummietrecht ( 543, 569 BGB) keine Anwendung findet. Diese vom Senat bislang offen
gelassene Frage ist in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum umstritten.
Bereits der Wortlaut der 543 und 569 BGB spricht gegen eine zeitliche Schranke fr den Ausspruch der
Kndigung. Diese Vorschriften, die im Einzelnen die Modalitten der fristlosen Kndigung eines
Mietverhltnisses regeln, sehen weder eine Zeitspanne, innerhalb derer die Kndigung auszusprechen ist, noch
einen Verweis auf 314 Abs. 3 BGB vor.
Das entspricht auch der Zielsetzung des Gesetzgebers. Dieser hat ausweislich der Materialien zum
Mietrechtsreformgesetz von 2001 bewusst davon abgesehen festzulegen, dass die auerordentliche Kndigung
nach 543, 569 BGB innerhalb einer "angemessenen Zeit" ab Kenntnis vom Kndigungsgrund zu erfolgen hat.
Die Gesetzesbegrndung verweist darauf, dass nach stndiger Rechtsprechung ein Kndigungsrecht verwirkt
werden knne und deshalb ein Bedrfnis fr eine solche Festlegung nicht bestehe - zumal eine einheitliche
konkrete Ausschlussfrist angesichts der Vielgestaltigkeit der Mietverhltnisse ohnehin nicht festgelegt werden
knne. Hieran hat sich durch die Einfhrung der allgemein fr Dauerschuldverhltnisse geltenden Vorschrift des
314 BGB durch das kurze Zeit spter eingefhrte Schuldrechtsmodernisierungsgesetz nichts gendert, da
ausweislich der Gesetzesbegrndung die spezialgesetzlichen Einzelbestimmungen weder aufgehoben noch
gendert werden sollten.

Da die fristlose Kndigung von Mietverhltnissen in 543, 569 BGB abschlieend geregelt ist, war bereits die
Anwendung des 314 Abs. 3 BGB durch das Landgericht rechtsfehlerhaft. berdies war seine Annahme, die
Kndigung sei nicht in angemessener Frist ausgesprochen worden, als solche nicht berechtigt. Denn das
Landgericht hat weder bercksichtigt, dass die Zahlungsrckstnde trotz Mahnung fortbestanden, noch dass die
Klgerin durch das Zuwarten mit der Kndigung vielmehr Rcksicht auf die Belange der Beklagten genommen
hat (vgl. 543 Abs. 2 Satz 2 BGB*).
Die vom Landgericht beanstandete "Verzgerung" der Kndigung fhrte berdies auch nicht zur Verwirkung des
Kndigungsrechts, denn tragfhige Anhaltspunkte fr ein berechtigtes Vertrauen der Beklagten, dass die
Klgerin von ihrem Recht zur fristlosen Kndigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch
machen werde, sind nicht festgestellt und auch nicht ersichtlich (sog. Umstandsmoment). Sie liegen
insbesondere nicht schon darin, dass es sich bei der Klgerin um eine Kirchengemeinde handelt und die
Beklagte frher bei ihr als Ksterin beschftigt gewesen ist.
Der Senat hat deshalb das Berufungsurteil aufgehoben und das amtsgerichtliche Urteil wiederhergestellt, da die
fristlose Kndigung aufgrund des Zahlungsverzugs berechtigt und wirksam war.
* 543 BGB Auerordentliche fristlose Kndigung aus wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhltnis aus wichtigem Grund kndigen. []
(2) 1Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
[]
3. der Mieter
[]
b) in einem Zeitraum, der sich ber mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Hhe
eines Betrages in Verzug ist, der die Miete fr zwei Monate erreicht.
2Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kndigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. []
** 314 BGB Kndigung von Dauerschuldverhltnissen aus wichtigem Grund
(1) 1Dauerschuldverhltnisse
Kndigungsfrist kndigen. []

kann

jeder

Vertragsteil

aus

wichtigem

Grund

ohne

Einhaltung

einer

[]
(3) Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kndigen, nachdem er vom Kndigungsgrund
Kenntnis erlangt hat.
[]
Vorinstanzen:
LG Dsseldorf - Urteil vom 16. Dezember 2015 - 5 S 40/15
AG Dsseldorf - Urteil vom 6. Mai 2015 - 23 C 626/14
Karlsruhe, den 13. Juli 2016

Pressestelle des Bundesgerichtshofs

76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501
[Seite drucken]

[Fenster schlieen]