Derecho Privado III Lectura 3

Mdulo 3
Contratos en
particular. Parte I
10 Compraventa y
Permuta
10.1 Compraventa
El Cdigo Civil y Comercial regula el contrato de compraventa en el captulo 1
del ttulo IV, en los arts. 1.123 a 1.171. En la Seccin 1a se establecen
disposiciones generales; en la Seccin 2a, reglas en relacin a la cosa vendida;
en la Seccin 3a, reglas vinculadas al precio. La Seccin 4a establece las
obligaciones a cargo del vendedor; la Seccin 5a, las obligaciones a cargo del
comprador. La Seccin 6a fija las pautas de la compraventa de cosas muebles.
La Seccin 7a regula algunas clusulas que pueden ser anexadas al contrato de
compraventa. Y la Seccin 8a regula el boleto de compraventa.
A partir del Ttulo IV del Libro III, el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin
comienza con la regulacin de los contratos en particular. Esta regulacin de
cada tipo contractual no diferencia a aquellos contratos de consumo; esto es,
no hay una regulacin, por ejemplo, de la compraventa de consumo.
En los Fundamentos del Anteproyecto de Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin (2012) los motivos de este mtodo fueron explicados, argumentando
que existe una divisin de tipo general. Cuando existe una regulacin general
del contrato siguiendo el modelo clsico o paritario o entre iguales, es
necesario luego, en cada contrato en especial, definir qu reglas se aplican o no
a los vnculos de consumo (Comisin para la elaboracin del proyecto de Ley
de reforma, actualizacin y unificacin de los Cdigos Civil y Comercial de la
Nacin, 2012, p. 136, recuperado de http://goo.gl/rGbU0F).
Esto es as ya que el Cdigo presenta una ruptura del tipo general. Entonces el
sistema funciona de la siguiente manera:
a) Si hay un contrato discrecional, hay plena autonoma

privada. Se aplica el Ttulo II, de los contratos en general.
1
b) Si hay un contrato celebrado por adhesin, no hay

consentimiento sino adhesin. Se aplica el Ttulo II, Captulo
3, Seccin 2, artculos 984 y siguientes, dedicados a esos
vnculos.
c) Si hay un contrato de consumo, se aplica el Ttulo III. En este
caso no interesa si hay o no adhesin, ya que el elemento
que define la tipicidad son los elementos descriptos en el
artculo 1092. (Comisin para la elaboracin del proyecto de
Ley de reforma, actualizacin y unificacin de los Cdigos
Civil y Comercial de la Nacin, 2012, p. 136, recuperado de
http://goo.gl/rGbU0F).
Por lo tanto, si se est frente a un contrato de compraventa, o cualquiera de los

otros contratos de la parte especial del Cdigo, debe interpretarse si se trata de
una compraventa celebrada entre iguales, de un contrato de adhesin o de
consumo, aplicndosele las reglas pertinentes.
10.1.1 Concepto
El art. 1.123 del Cdigo Civil y Comercial establece que hay compraventa
cuando una de las partes contratantes (llamada vendedor) se obliga a transferir
la propiedad de una cosa, y la otra parte (llamada comprador) se obliga a pagar
por ella un precio en dinero.1
Este contrato no supone transferencia de la propiedad, ni la entrega especfica
del precio pactado, sino la obligacin de hacerlo. La obligacin es vlida an en
la llamada compraventa manual o al contado, que se consuma y concluye en
forma instantnea con la entrega simultnea de la cosa y el precio.
La compraventa tiene una inmensa importancia en las relaciones econmicas y
jurdicas de los hombres; con frecuencia traspasa las fronteras y adquiere un
inters internacional.
Respecto a sus caracteres, se encuentran los siguientes:
a) Es bilateral, porque implica obligaciones para ambas partes.
b) Es consensual, porque produce todos sus efectos por el slo hecho del
consentimiento y sin necesidad de la entrega de la cosa o del precio.
c) No es formal. An en el caso de que tenga por objeto la transmisin de
inmuebles, la escritura pblica exigida por el art. 1.184, inc. 1, es un
Art. 1.123 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
requisito de la transferencia del dominio, pero no del contrato en s, que

puede ser vlidamente celebrado en instrumento privado.2
d) Es oneroso.
e) Es conmutativo, porque es de su naturaleza que los valores
intercambiados (cosa y precio) sean aproximadamente equivalentes, y
puede llegar a ser aleatorio cuando se compra una cosa que puede o no
existir.
En virtud de la sancin de la ley 26.9943, que origin el Cdigo Civil y Comercial

de la Nacin, y derog el Cdigo Civil, ya no existe una distincin entre
compraventa civil y comercial, quedando todos los contratos regulados por el
nuevo Cdigo.
10.1.2 Relaciones con otras figuras jurdicas afines

Con el objetivo de definir el campo de aplicacin de la compraventa, se
incluyen artculos en el Cdigo que permiten distinguirla de otros contratos. En
primer lugar, y como pauta bsica, es muy importante tener en cuenta la regla
que prev el art. 1.127 a los efectos de establecer la naturaleza del contrato: el
contrato no debe ser juzgado como de compraventa, aunque estuviese as
estipulado por las partes, si le faltase algn requisito esencial.4
Luego, el Cdigo distingue expresamente a la compraventa de otros contratos.
Sus normas se aplican supletoriamente a los contratos por los cuales una parte
se obliga a:
() transferir a la otra derechos reales de condominio,

propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, o a constituir
los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso,
habitacin, o servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en
dinero o transferir la titularidad de ttulos valores por un precio
en dinero.5
Ley 26.994 del 01 de octubre de 2014. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin. Aprobacin.
Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
4
5
La compraventa y el contrato de obra

Se aplican las reglas de la compraventa a casos en que hay un compromiso de
entrega de cosas por un precio (aunque stas hayan de ser manufacturadas o
producidas) excepto que, de las circunstancias, resulte que la principal de las
obligaciones consista en suministrar mano de obra o prestar otros servicios.
Ahora bien, s se aplican las reglas del contrato de obra, que ms adelante
estudiaremos, si quien encarga la manufactura o produccin de las cosas tiene
tambin la obligacin de proporcionar una porcin substancial de los
materiales necesarios.
Asimismo, se delimita la compraventa de la permuta, sealando que si el precio
consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es de permuta si es
mayor el valor de la cosa, y de compraventa en los dems casos.
10.1.3 La cosa y el precio

Existen elementos comunes a todos los contratos (la capacidad y el
consentimiento, por ejemplo), y otros elementos que le son propios a cada uno
de ellos. En el caso del contrato de compraventa, los elementos propios son: la
cosa y el precio, tal como surge de la definicin establecida por el art. 1.123 del
que resultan claramente identificables estos elementos.6
La cosa
En cuanto a la cosa pasible de ser vendida, el Cdigo establece en su art. 1.129
que pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los
contratos.7 Por lo tanto, sern aplicables las normas vinculadas al objeto de los
contratos reguladas en el captulo 5 del Ttulo II Contratos en general del
Libro III, as como las disposiciones de la seccin 1, Captulo 5, Ttulo IV del Libro
I referidas al objeto de los actos jurdicos.
El Cdigo regula los casos de cosa cierta que dej de existir, cosa futura y cosa
ajena en los artculos 1.130, 1.131 y 1.132, respectivamente:
a) La cosa cierta deja de existir: como la cosa es un elemento propio del
contrato, si se trata de la venta de una cosa cierta que deja de existir al
tiempo de perfeccionarse el contrato, entonces ste no produce efecto
alguno. En cambio, si deja de existir pero parcialmente, el comprador
interesado en la cosa, aun cuando exista en parte, podra requerir la
entrega de esa parte con la correspondiente reduccin del precio en
6
7

Art. 1.129 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina
forma proporcional. Asimismo, las partes pueden asumir expresamente

el riesgo de que la cosa deje de existir, ya sea porque haya perecido o
est daada, en cuyo caso el comprador no puede exigir el
cumplimiento del contrato.8
b) Cosa futura: se pacta la venta de una cosa que, al momento de la
celebracin del contrato, todava no existe. Por ello es que el contrato
queda supeditado a la condicin de que la cosa llegue a existir. Es ste
un contrato sujeto al rgimen de las obligaciones condicionales. De igual
manera que en el caso del punto a, el comprador puede asumir
expresamente el riesgo de que la cosa no llegue a existir, sin poder
reclamar esto al vendedor cuando la no existencia de la cosa no haya
obedecido a su culpa.9
c) Cosa ajena: la venta de la cosa total o parcialmente ajena es vlida.10 El
Cdigo remite a los casos en que se permite que los bienes ajenos
constituyan el objeto de los contratos, de conformidad con el art. 1.008
del Cdigo11. En ese sentido, debe tenerse en cuenta la extensin de la
promesa del vendedor para poder conocer sus efectos; as:
Si el vendedor promete transmitirlos y no ha garantizado el
xito de la promesa, solo est obligado a emplear los medios
necesarios para que la prestacin se realice. Si, por su culpa, el
bien no se transmite, debe reparar los daos causados.
Si, por el contrario, el vendedor ha garantizado el xito de la
promesa, deber tambin indemnizar los daos causados si
sta no se cumple, sin importar que haya empleado los medios
necesarios o no para lograrlo.
El Cdigo no lo aclara especficamente al regular la venta de cosa ajena, pero se
entiende que el art. 1.132 trata la venta de cosa ajena en el caso de que ambas
partes conocieran esa circunstancia, ya que la venta de cosa ajena como propia
constituye un supuesto no permitido por la ltima parte del art. 1.008, si el
vendedor no hace entrega de la cosa, y aun podra considerarse una hiptesis
de dolo que tacha de nulidad al acto (Esper, 2015).
El precio
El precio es otro de los elementos del contrato de compraventa. Para que ste
ltimo quede legalmente configurado, es preciso que el precio rena las
siguientes caractersticas:
8

10
11
9
a) Debe ser en dinero: de lo contrario, no hay compraventa.

b) Debe ser determinado o determinable: el precio debe ser cierto. Es
determinado cuando: i) las partes lo fijan en una suma que el
comprador debe pagar; ii) cuando se deja su indicacin al arbitrio de un
tercero designado; o iii) cuando su determinacin se hace con
referencia a otra cosa cierta; iv) cuando las partes prevn el
procedimiento para determinarlo.
Determinacin del precio por un tercero: se prev la posibilidad de que
sea un tercero el que determine el precio, ya sea que a ste se lo
designe en el contrato o con posterioridad. En caso de que no hubiere
acuerdo sobre el tercero, o que por cualquier motivo ste no quiera o
no pueda determinar el precio, entonces ser el juez quien fije el
precio.12
c) Debe ser serio.
Casos de los precios convenidos y no convenidos por unidad de medida de

superficie
Precio convenido por unidad de medida de superficie: el precio, en algunos
casos, es convenido por unidad de medida de superficie (por ejemplo, metros
cuadrados o m2). En esos casos, el precio total del contrato es el que resulta de
la superficie real del inmueble. Entonces, si el objeto del contrato es una
extensin determinada (por ejemplo, 200 m2), y la superficie real total del
inmueble es de 300 m2, es decir, que excede en ms de un cinco por ciento la
superficie pactada en el contrato (que era 200 m2), entonces el comprador
puede resolver el contrato.
Precio no convenido por unidad de medida de superficie: en el caso contrario,
esto es, que no se pacte el precio por unidad de medida de superficie, y el
objeto del contrato sea una fraccin de tierra, pero el terreno tenga diferencia
superior al cinco por ciento en relacin a la superficie acordada, el vendedor o
el comprador (de acuerdo con el caso) tiene derecho a pedir que se ajuste el
contrato en relacin a la diferencia. Si el comprador, en funcin del ajuste,
tuviera que pagar un precio mayor, puede resolver el contrato. Esta posibilidad
de resolucin no se le concede si, en cambio, a raz del reajuste debiera pagar
un precio ms bajo.
12
10.1.4 Modalidades
El Cdigo Civil y Comercial, en su Seccin 6a, efecta una regulacin especial
para los casos de compraventa de cosas muebles, aclarando que dicha
regulacin no excluye la aplicacin de las reglas generales de la compraventa en
cuanto sean compatibles.
As es que establece algunas disposiciones especiales en cuanto a:
Precio:
Silencio sobre el precio (en el caso de la compraventa de cosas muebles):
si el contrato se celebr, pero en l no hay referencia alguna al precio de
la compraventa (silencio sobre el mismo), el Cdigo entiende que en ese
caso las partes hicieron referencia al precio generalmente cobrado para
esas cosas (mercaderas) en el momento en que el contrato se celebr.
Si el precio en la compraventa de cosas muebles se fija en funcin del
peso, nmero o medida de las cosas, entonces se debe el proporcional a
ese nmero, peso o medida.
Obligaciones del vendedor:

Entrega de documentacin: el vendedor debe entregar la factura donde
conste la descripcin de la compra realizada y todos los trminos de la
operacin. Si en ella no surge un plazo de pago, entonces se entiende
que se hizo de contado. Y si la factura no es observada dentro de los 10
das en que fue recibida, se entiende que result aceptada.
Entrega de la cosa. Plazo: dentro de las 24 hs. de celebrado el contrato
(excepto pacto en contrario). Lugar: el convenido o el que surja de los
usos o de las caractersticas de la venta. Caso contrario, la entrega se
hace donde estaba la cosa al momento de la celebracin del contrato.
Las partes tienen autonoma de la voluntad para pactar la manera,
tiempo en que se har.
La ley le da a las partes dos medios alternativos para lograr la entrega de
la cosa y considerar que sta se ha verificado. De acuerdo con Esper
(2015), es opinable si hay otros procedimientos diferentes que puedan
utilizar las partes; ya estando dentro de contratos que tienen como fin
ltimo transmitir el derecho real de dominio de la cosa, rigen entonces
las normas en materia de tradicin para adquirir derechos reales o la
posesin de la cosa, que son de orden pblico.
Las posibilidades que la ley otorga son: a) Definir que la puesta a
disposicin de la cosa vendida, en un lugar cierto y en forma
incondicional, tiene los efectos de la entrega. El comprador tiene
derecho a revisar la mercadera y a expresar su no conformidad dentro
del plazo de diez das de retirada. b) La otra posibilidad es que para las
7
mercaderas en trnsito (aquellas que deben ser enviadas por el

vendedor) la entrega se considera realizada por la cesin o endoso de
los documentos de transporte. Alude especficamente al endoso.
Luego el Cdigo dispone que el vendedor sea quien asume los riesgos
del dao o prdida de las cosas.
10.1.5. Clusulas especiales

El Cdigo define ciertas clusulas que pueden ser incorporadas al contrato de
compraventa. Se tratar cada una de ellas.
a) El pacto de retroventa: entendido como aquel por el cual el vendedor se
reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y entregada al
comprador contra restitucin del precio, con el exceso o disminucin
convenidos. El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la
compraventa sometida a condicin resolutoria.13
b) El pacto de reventa es aquel por el cual el comprador se reserva el
derecho de devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor
debe restituir el precio, con el exceso o disminucin convenidos. Se
aplican las reglas de la compraventa bajo condicin resolutoria.14
c) Con relacin al pacto de preferencia, se establece que es aquel por el
cual el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelacin a
cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla. El derecho
que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a los herederos.
Estas normas se complementan con lo dispuesto en la parte general.15
Como regla general, se establecen plazos para dar certeza jurdica y para no
impedir o dificultar el trfico de modo permanente. Se dispone que puedan
establecerse por un plazo que no supere los 5 aos para las cosas inmuebles y
los 2 aos para las cosas muebles. En caso de que las partes opten por fijar un
plazo mayor, este se reduce al mximo legal de 5 o 2 aos de acuerdo con el
caso. Se trata de un plazo perentorio y que no puede ser prorrogado.
10.1.6 Boleto de compraventa

Este es un punto sumamente importante. Citamos al respecto:
13

15
14
La figura del boleto de compraventa fue incorporada al Cdigo

Civil por medio de la ley 17.711 a travs del artculo 1185 bis y
del agregado de una parte final al artculo 2355. La mencin en
esos dos artculos, sumada a las disposiciones de los arts. 1184 y
1185, ha provocado ros de tinta sobre la naturaleza jurdica de
esta figura jurdica. Hay quienes caracterizan a este acuerdo
como un precontrato. Desde esta perspectiva, el boleto de
compraventa inmobiliaria, celebrado mediante instrumento
privado no puede ser entendido como un contrato definitivo que
permite la transmisin o constitucin de un derecho real. Es
pues un antecontrato o acuerdo previo, o contrato
preparatorio, o precontrato que genera los efectos propios de
esos actos, pero de ninguna manera rene los requisitos
sustanciales que la ley privada exige. () La posicin que se ha
logrado imponer en doctrina es la que indica que el boleto de
compraventa importa un contrato en que las partes se obligan
vlidamente a celebrar un contrato de compraventa de
inmuebles. Este contrato del artculo 1185 es sin duda alguna un
contrato verdadero, firme, serio, definitivo y perfecto, pero no
como contrato de compraventa sino como contrato que obliga a
concluir el de compraventa (). Ello en alusin al rgimen del
Cdigo Civil derogado. En cuanto a la ley 26.994, no ha
esclarecido la cuestin de la naturaleza jurdica del boleto de
compraventa, pues no lo define ni determina sus alcances. En
cuanto a las consecuencias para las partes, podr recurrirse a lo
establecido en la parte general, especialmente lo previsto por el
art. 1018 (otorgamiento pendiente del instrumento). (Crovi,
2014, pp. 35-36).
En la Seccin 8 del Cdigo Civil y Comercial se regula la figura del boleto de

compraventa de inmuebles. La normativa lo contempla en los artculos 1.170 y
1.171.
En relacin a esto, en los Fundamentos del Anteproyecto de Cdigo Civil y
Comercial de la Nacin (2012) se dispone:
Se reitera la solucin, hoy tradicional, segn la cual los boletos

de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor
de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra
del vendedor si se hubiera abonado el veinticinco por ciento del
precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva
escritura. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el
plazo convenido. En caso de que la prestacin a cargo del
9
comprador fuera a plazo, deber constituirse hipoteca en primer

grado sobre el bien, en garanta del saldo de precio. Aunque se
trata de una norma de tipo concursal, y el Anteproyecto
considera que este tipo de relaciones se rige por lo dispuesto en
el ordenamiento especfico, hemos entendido conveniente
mantener la norma en el Cdigo Civil por el valor histrico que
ella tiene. (Comisin para la elaboracin del proyecto de Ley de
reforma, actualizacin y unificacin de los Cdigos Civil y
Comercial de la Nacin, 2012, p. 142, recuperado de
El art. 1.170 se refiere a la prioridad que tiene el adquirente de buena fe sobre

terceros que trabaron medidas cautelares sobre el inmueble, enumerando una
serie de supuestos:16
a) Cuando el comprador contrat con quien es el titular registral del
inmueble o puede colocarse en la posicin de quien contrat con el
titular mediante un eslabonamiento perfecto con esos adquirentes
sucesivos.
b) Cuando el comprador pag un mnimo del 25% del precio antes de que
la cautelar fuera trabada.
c) Cuando el boleto tiene fecha cierta (al respecto, nos remitimos a lo
explicado en relacin a la fecha cierta de los instrumentos privados, de
conformidad con el art. 317 del Cdigo17).
d) Cuando la compraventa y la adquisicin del inmueble tienen publicidad
suficiente. En relacin a esta publicidad suficiente, el Cdigo alude a la
dada registralmente, o bien como consecuencia de la posesin del
inmueble.
Asimismo, el Cdigo contempla en otro artculo el caso concreto de la
oponibilidad que tiene el boleto de compraventa en el caso del concurso o la
quiebra del vendedor del inmueble.
La oponibilidad del boleto de compraventa a terceros

embargantes o frente a la quiebra o concurso del enajenante es
un problema cuya solucin requiere equilibrar dos aspectos: por
un lado, la proteccin del adquirente, que ha confiado en
obtener un bien y no una indemnizacin y es por ello que la
tendencia evolutiva ha sido proteger este derecho admitiendo la
16
17

Art. 317 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
10
oponibilidad si se trata de un comprador serio, en el sentido de

que ha pagado una parte del precio, ha tomado la posesin.
Inicialmente se protegi con mayor rigor la compra destinada a
vivienda, aunque luego el criterio se generaliz.
Como
contrapartida, hay que prever que un boleto as protegido y
directamente oponible puede dar una herramienta para que el
deudor fabrique boletos en perjuicio de sus acreedores. () El
Proyecto ha adoptado una posicin amplia de cobertura a
compradores de buena fe, a quienes se les reconoce la
posibilidad de oponer sus derechos tanto frente a terceros como
frente al concurso o quiebra del vendedor. La buena fe se
presenta como un requisito imprescindible para invocar un
mejor derecho frente al tercerista. (Crovi, 2014, pp. 36-37).18
La consecuencia de ello es que el juez deba disponer que se otorgue a favor del
comprador la correspondiente escritura pblica. De esta manera, el art. 1.171
considera que para que el boleto de compraventa sea oponible al concurso o
quiebra del vendedor, los requisitos son: a) que tenga fecha cierta; b) que el
comprador sea un adquirente de buena fe; c) que el comprador haya abonado
ms del 25% del precio convenido.19
10.1.7 Obligaciones de las partes

Al respecto, en los Fundamentos del Anteproyecto de Cdigo Civil y Comercial
de la Nacin (2012), se dispone:
En estos textos se alude a la obligacin nuclear y tpica del

contrato, transferir y pagar el precio, as como a los deberes
colaterales, los cuales son absolutamente diferentes en cuanto a
su entidad y funciones. Sin embargo, se ha mantenido la idea de
incluirlos en un solo artculo para cada parte, porque de este
modo queda claro que el vendedor o el comprador tienen un
plexo de obligaciones y deberes, si bien de distinta entidad. Es
labor de la doctrina desarrollar aisladamente cada uno de ellos.
(Comisin para la elaboracin del proyecto de Ley de reforma,
actualizacin y unificacin de los Cdigos Civil y Comercial de la
18
Se aclara que cuando en la cita se hace referencia al Proyecto, se alude al Cdigo hoy
vigente, sancionado por ley 26.994.
19
11
Las principales obligaciones del vendedor son:

a) Conservar la cosa:
Esta obligacin no surge directamente de los artculos 1.137 a 1.140 que
enumeran las obligaciones del vendedor, pero s de otras disposiciones
aplicables a este contrato. As, se menciona al art. 746 que regula las
obligaciones de dar, disponiendo que el deudor de una cosa cierta debe
conservarla en el mismo estado en que se encontraba cuando contrajo
la obligacin (Esper, 2015).
Atento que el vendedor debe entregar la cosa, entonces tambin est
obligado a conservarla sin cambiar su estado, hasta el momento en que
haga efectiva la entrega, por lo que es un cargo inherente a la obligacin
de entrega. Se la caracteriza como una actividad preparatoria que
pondr el vendedor en condiciones de cumplir su promesa. La custodia
no es, por tanto, una prestacin en sentido tcnico ni puede ser objeto
del reclamo del comprador por s misma. Lo que a ste le interesa es
que la cosa se le entregue. No hay, pues, una custodia-deber, como la
del depositario, sino solamente la carga propia de todo deudor de
preparar y hacer posible el cumplimiento de la prestacin.
Los gastos de conservacin de la cosa corren por cuenta del vendedor,
pues eso es lo que est dispuesto respecto de los gastos de entrega,
(art. 1.13820) y ya se ha dicho que la custodia no es sino un aspecto de la
entrega. Pero no hay inconveniente en que las partes estipulen lo
contrario, puesto que, en este sentido, rige la autonoma de la voluntad
y las normas a que se hace referencia operan como derecho supletorio
en caso de que las mismas nada hayan dicho.
b) Transferir la propiedad de la cosa:
El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa
vendida. Esto incluye tambin poner a disposicin del comprador los
instrumentos para concretar la transferencia y la cooperacin necesaria
para efectivizar la transferencia dominial. sta constituye la obligacin
central a su cargo.
La transferencia de la propiedad se podra fraccionar, tericamente, en
dos partes: a) la entrega de la cosa; y b) la existencia y legitimidad del
derecho que se transmite sobre ella. Al respecto, el art. 1.140 dispone
que la cosa debe entregarse con todos sus accesorios, libre de toda
relacin de poder y de oposicin de terceros.21
20
21

12
En qu consiste la entrega? La entrega es la transferencia material de

la cosa efectuada por el vendedor al comprador, y tiene por objeto
poner al comprador en condiciones de obtener de la cosa el provecho
que corresponde al propietario. El art. 750 del Cdigo define a la
tradicin, disponiendo que antes de ella (entendida como la entrega de
la cosa) el acreedor no obtiene sobre ella ningn derecho real.22
Asimismo, el art. 1.139 del Cdigo establece que el vendedor debe
entregar el inmueble "inmediatamente de la escrituracin"23, es decir,
luego de ella, excepto que se hubiere convenido lo contrario.
Por otra parte, los gastos de entrega y los vinculados a la obtencin de
los instrumentos necesarios para concretar la transferencia, en principio
estn a cargo del vendedor. Decimos en principio porque ello es as en
tanto no se pacte lo contrario, existiendo libertad para convenir quien
resultar responsable de ello.
c) Responder por saneamiento:
Por las garantas de eviccin y vicios redhibitorios de conformidad con
las disposiciones de la parte general de los contratos.24
Respecto al comprador, el Cdigo regula sus obligaciones en el art. 1.141.

Ellas son:25
1) El pago del precio:
El pago del precio es la obligacin esencial a cargo del comprador. El
pago debe efectuarse en el lugar y tiempo convenidos, conforme el art.
1.141, inc. a.26 Es que aqu rige el principio de autonoma de la voluntad.
Tal como entiende Esper (2015), hay una regla de interpretacin de
conformidad con la cual si no hay pacto especfico en relacin al pago
del precio en un lugar y tiempo convenidos, entonces se presume que la
venta es de contado y que el pago del precio debe ser simultneo a la
celebracin del contrato y entrega de la cosa.
2) La recepcin de la cosa:
As como el vendedor debe entregar la cosa, el comprador debe
recibirla. Esto implica realizar todos los actos que razonablemente cabe
esperar del comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega
y hacerse cargo de la cosa.
22
Art. 750 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

24
Art. 1.033 y siguientes Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
25
26
23
13
Asimismo, la obligacin de recepcin involucra tambin a todos aquellos

documentos vinculados con el contrato y necesarios para perfeccionar
la transferencia dominial.
3) El pago de los gastos necesarios para hacerse cargo de la cosa:
De acuerdo con el Cdigo, esto requiere el pago de los gastos de recibo,
incluidos los de testimonio de la escritura pblica y los dems
posteriores a la venta.
El Cdigo no enumera cules son concretamente estos gastos, pero en
gran medida estn vinculados a los usos y costumbres. El costo del
testimonio de la escritura pblica involucra a las compras de
inmuebles y al resto de las transferencias onerosas a las que se refiere
el art. 1.12427, e involucra los dems gastos notariales, tales como los
honorarios de los escribanos intervinientes, costos de los timbrados,
etc., que son abonados por los compradores. Hay gastos posteriores a
la venta, como, por ejemplo, los gastos de inscripcin, tasas y otros
derivados del contrato (Esper, 2015).
10.1.8 Ley de defensa del consumidor

Este tema ha sido desarrollado en la lectura del Mdulo 2, por lo que podr
recurrir a ella para mayor informacin.
10.1.9 Convencin de Viena de 1980 sobre

compraventa internacional de mercaderas
La Convencin sobre Compraventa Internacional de Mercaderas28 es un
tratado multilateral que tiene como objetivo la unificacin de los criterios
sustanciales aplicables a la compraventa internacional de mercaderas. En el
Prembulo de la Convencin de las Naciones Unidas sobre los Contratos de
Compraventa Internacional de Mercaderas (1980) se establece:
() Considerando que el desarrollo del comercio internacional

sobre la base de la igualdad y del beneficio mutuo constituye un
importante elemento para el fomento de las relaciones
amistosas entre los Estados.
27

Convencin de las Naciones Unidas sobre los Contratos de Compraventa Internacional de
Mercaderas, Viena, 11 de Abril de 1980, Secretara de la CNUDMI.
28
14
Estimando que la adopcin de normas uniformes aplicables a

los contratos de compraventa internacional de mercaderas en
las que se tengan en cuenta los diferentes sistemas sociales,
econmicos y jurdicos contribuira a la supresin de los
obstculos jurdicos con que tropieza el comercio internacional y
promovera el desarrollo del comercio internacional.29
All se contemplan, entre otras cosas, las obligaciones del vendedor y del
comprador, las sanciones en caso de incumplimiento, las exenciones de
responsabilidad.
Nuestro pas ratific la Convencin de Viena mediante ley 22.765.30 De
conformidad con el art. 1, la Convencin se aplica a: los contratos de
compraventa de mercaderas entre partes que tengan sus establecimientos en
Estados diferentes, en la medida en que esos Estados sean Estados
Contratantes; o cuando las normas de derecho internacional privado prevean
la aplicacin de la ley de un Estado Contratante.
Siguiendo lo establecido por el mencionado artculo, la internacionalidad del
contrato de compraventa y, en consecuencia, la aplicacin de la mencionada
Convencin, se definen por la ubicacin de los establecimientos de los
contratantes. No tienen relevancia en el carcter internacional de la
compraventa la nacionalidad de los contratantes, el lugar de celebracin y/o de
ejecucin, el de ubicacin de las mercaderas objeto del contrato, etc.
(Honnold, 1987).
10.2. Permuta
El contrato de permuta est tratado en el Captulo 2 del Ttulo IV (Contratos en
particular) del Libro Tercero (Derechos Personales) del Cdigo Civil y
Comercial de la Nacin. Lo hace en slo cuatro artculos que van del 1.172 al
1.175.
29
Convencin de las Naciones Unidas sobre los Contratos de Compraventa Internacional de

Mercaderas, Viena, 11 de Abril de 1980, Secretara de la CNUDMI, p.1. Recuperado de
http://goo.gl/VjJSGE
30
Ley 22.765 del 24 de Marzo de 1983. Convenciones Internacionales-Aprobacin. Convencin
de las Naciones Unidas sobre Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderas. Poder
Ejecutivo de la Nacin Argentina.
15
10.2.1 Definicin y elementos esenciales

La permuta se define como el contrato en virtud del cual las partes se obligan
recprocamente a transferirse el dominio de cosas que no son dinero. 31
El art. 1.126 del Cdigo prev la distincin entre compraventa y permuta en los
casos en que el precio pactado en el contrato consista en parte en dinero y en
parte en otra cosa. En esos casos, si el valor de la cosa es mayor al del precio,
entonces se considera que estamos ante un contrato de permuta y no ante una
compraventa.32
Sin embargo, en todo aquello no previsto para la permuta se aplican
supletoriamente las reglas del contrato de compraventa.
10.2.2. Efectos
Gastos: a diferencia de la compraventa, en la que los gastos de entrega en
principio estn a cargo del vendedor33, en la permuta (excepto disposicin en
contrario) son soportados en partes iguales por los contratantes.
Eviccin: quien entrega una cosa en virtud de una permuta es responsable por
la garanta de eviccin. Si quien recibe la cosa es vencido en su propiedad,
entonces puede requerirle a la otra parte que le restituya la que le dio a cambio
con motivo del contrato o su valor, ms los daos y perjuicios generados. Se
aplican tambin las reglas previstas para la responsabilidad por saneamiento ya
estudiada en la parte general de los Contratos.
10.3. Suministro
El Captulo 3 del Ttulo IV del Libro Tercero del Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin regula el contrato de suministro, a travs de los artculos 1.176 a 1.186.
Este contrato naci como consecuencia de la masificacin de la produccin,
que genera a las empresas e industrias la necesidad de una provisin constante,
permanente y estable de los bienes necesarios para su funcionamiento.
Su regulacin, en nuestra legislacin, deriva de una necesidad que impuso la
realidad. Hasta la ley 26.994 que sancion el Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin, no exista regulacin concreta de este contrato de suministro en
31

33
32
16
nuestro derecho. Sin embargo, antes de su regulacin, se le aplicaban las reglas

tanto del Cdigo de comercio34 (hoy derogado) como las de compraventa
reguladas en nuestro anterior Cdigo Civil.35
10.3.1 Definicin y elementos esenciales

El suministro es el contrato en el que el suministrante se obliga a entregar
bienes, incluso servicios sin relacin de dependencia, en forma peridica o
continuada, y el suministrado a pagar un precio por cada entrega o grupo de
ellas.
En este contrato estn involucradas dos partes: suministrante (en tanto
obligado a la entrega de bienes y/o servicios) y suministrado (que es quien
recibe esos bienes y/o servicios pagando un precio por ellos).
Una de las caractersticas de este contrato es que se prolonga en el tiempo,
porque el suministro tiene vocacin de continuidad, en tanto alude a una
entrega (segn la propia definicin) en forma peridica o continuada.
Se establece un plazo mximo de veinte aos para la duracin del contrato, si
se trata de frutos o productos del suelo o del subsuelo, con proceso de
elaboracin o sin l; y de diez aos en los dems casos. El plazo mximo se
computa a partir de la primera entrega ordinaria.
Este tipo de contratos tiene por caracterstica constituir vnculos de duracin,
con cierta continuidad, permanencia en el tiempo y periodicidad. Esto es
elemental para entender el contrato, ya que para el suministrado resultara
antieconmico contratar individualmente las prestaciones cada vez que las
requiere, de manera tal que el suministro soluciona este aspecto brindando
continuidad y seguridad.
As, en referencia a la regulacin establecida en el Proyecto de reforma, luego
sancionada por ley 26.994, se establece:
Consideramos la conveniencia de que se establezca con carcter

general qu son contratos con plazo incierto indeterminado.
Esto no significa que sean eternos, indisolubles. El plazo incierto
es aquel que no tiene un da, mes y ao fijados al tiempo de
constituirse la obligacin; en algn momento concluir la
relacin contractual, pero no se sabe cundo. () Asimismo, es
34
Cdigo de Comercio de la Nacin. Aprobado por Ley N 2.637 del 05 de octubre de 1889.
35
Cdigo Civil de la Nacin. Aprobado por Ley N 340 del 25 de septiembre de 1869. Honorable
Congreso de la Nacin Argentina
17
indeterminado por cuanto al constituirse el vnculo obligacional

no se ha precisado cul ser el hecho que se tendr como
referencia para la finalizacin del plazo. (Llobera, 2013, Apartado
II, punto 1).
En algunos casos, estos contratos se celebran por tiempo indeterminado, ya

que las partes no previeron expresamente un plazo de vigencia de la relacin
contractual. En estas circunstancias, la facultad rescisoria constituye un
elemento natural del acuerdo (fallo de la CSJN en Automviles Saavedra S.A.
c/ Fiat Argentina S.A.).36 Es que de conformidad con el fallo citado, que ha
constituido un leading case en la materia, la lgica indica que si las partes no
establecieron un plazo de duracin es porque entendieron que podan concluir
el contrato en cualquier momento, sin estar ligadas jurdicamente de manera
perpetua. Ahora bien, esa facultad rescisoria reconoce como limitacin la
necesidad de darle a la otra parte un preaviso razonable a los efectos de que
pueda reacomodar su actividad comercial y compensar las expectativas creadas
por la continuidad de la relacin.37 Aqu, entonces, entra en juego la regulacin
dada por el Cdigo Civil y Comercial en materia de preaviso y de las
consecuencias vinculadas con la omisin de preaviso en los contratos de
tiempo indeterminado.
Por esa razn, el art. 1.183 dispone que en los contratos de suministro sin plazo
determinado, cualquiera de las partes pueda resolverlo pero debe dar aviso
previo de acuerdo con lo que hayan pactado al respecto. Ahora bien, si nada
han establecido, entonces deben preavisar en un trmino razonable, que nunca
puede ser inferior a sesenta das.38
10.3.2 Finalidad
El suministro tiene una finalidad econmica clara: la satisfaccin de las
necesidades de la parte que debe recibir los bienes o servicios (suministrado),
para utilizarlos en su actividad productiva y/o econmica, de manera segura,
rpida, y con periodicidad y continuidad.
Es que este contrato tiene mucha trascendencia para el suministrado pero
tambin para el suministrante, ya que a travs del mismo se asegura el
aprovisionamiento seguro, estable y permanente o la colocacin de su
produccin, quedando cubiertos ante la falta de elementos o de proveedores.
Por eso es que la periodicidad y la continuidad constituyen elementos que son
36
CSJN, "Automviles Saavedra S.A. c/ Fiat Argentina S.A.", Fallos 239:379 (1988).
En este sentido: CNApel.Com., Sala B, Contreras Pablo Rubn c/ Pepsico Snack Argentina
S.A. s/ ordinario, MJ-JU-M-3364-AR, MJJ3364 (2005).
38
37
18
propios del contrato de suministro: la periodicidad, por la reiteracin de

prestaciones en plazos regulares y repetidos en el tiempo pero con
individualidad propia; y la continuidad en virtud de la no interrupcin
del suministro durante la vigencia del contrato y mensurada por su cantidad o
por el mismo tiempo en que se extiende su cumplimiento (Etcheverry, 1991).
19
11 Cesin de derechos y
posicin contractual
El Captulo 26 del Ttulo IV del Libro Tercero del Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin regula la cesin de derechos y la cesin de deudas.
11.1 Cesin de derechos

La cesin de derechos desempea un papel importante en la vida de los
negocios. Algunas veces el titular de un crdito sujeto a plazo tiene necesidad
de dinero, negocia entonces su crdito con lo cual resuelve su problema. El
cesionario, por su parte, tambin hace un negocio, puesto que recibir una
compensacin por haber adquirido un crdito que est sometido a plazo y que
corre con el riesgo de la insolvencia del deudor y de las eventuales molestias de
tener que perseguir el cobro judicialmente.
La cesin de derechos hereditarios permite al heredero entrar de inmediato en
posesin de un patrimonio aproximadamente equivalente al que le
corresponde en la herencia y del que slo podra disponer una vez concluidos
los largos trmites del sucesorio. Otras veces, la cesin permite consolidar
derechos confusos o litigiosos. Es tambin una manera rpida de llevar a la
prctica ciertos negocios, cuya formalizacin de otra manera exigira el
cumplimiento de solemnidades complejas y lentas.
11.1.1 Concepto
Se establece que hay contrato de cesin cuando una de las partes transfiere a
la otra un derecho. Se aplican a la cesin de derechos, siempre que no haya
reglas especficas establecidas en el captulo 26 del Cdigo, las reglas de:
a) La compraventa, cuando la cesin se hizo con la contraprestacin de un
precio en dinero.
20
b) La permuta, cuando la cesin se hizo mediante la transmisin de la

propiedad de un bien.
c) La donacin, cuando se realiz sin contraprestacin.
Es un contrato consensual, ya que se perfecciona con el simple acuerdo de
voluntades y no requiere como condicin ineludible la entrega del ttulo, pese a
que el art. 1.619 del Cdigo establece como obligacin del cedente la entrega
de los documentos probatorios del derecho.39
Es formal, ya que la cesin debe hacerse por escrito, sin perjuicio de los casos
en que se admite la transmisin del ttulo por endoso o por entrega manual.
Deben otorgarse por escritura pblica: la cesin de derechos derivados de un
acto instrumentado por escritura pblica; la cesin de derechos hereditarios; la
cesin de derechos litigiosos. Si la cesin no involucra derechos reales sobre
inmuebles, tambin puede hacerse por acta judicial.
Puede ser onerosa o gratuita. En el primer caso (venta, permuta), ser bilateral
y conmutativa porque las prestaciones son recprocas y se presumen
equivalentes; en el segundo (donacin), ser unilateral.
11.1.2 Objeto
En cuanto al objeto, la norma es amplia: todo derecho puede ser cedido,
excepto que lo contrario resulte de la ley, de la convencin que lo origina, o de
la naturaleza del derecho. No pueden cederse los derechos inherentes a la
persona humana.
Respecto a la forma de la cesin, como regla general, se requiere que se haga
por escrito, sin perjuicio de los casos en que se admite la transmisin del ttulo
por endoso o por entrega manual.
Asimismo, existen casos en que se requiere su otorgamiento mediante
escritura pblica: a) la cesin de derechos derivados de un acto instrumentado
por escritura pblica; b) la cesin de derechos hereditarios; c) la cesin de
derechos litigiosos y d) si la cesin no involucra derechos reales sobre
inmuebles, tambin puede hacerse por acta judicial.
39
21
11.2 Cesin de crditos. Concepto.

Tipos. Efectos entre partes y con relacin
a terceros. Oportunidad del traspaso del
crdito. Garantas
La cesin tiene efectos frente a terceros desde la notificacin al cedido
mediante instrumento pblico o instrumento privado con fecha cierta.
Los pagos del crdito que efectuare el deudor cedido, antes de la notificacin
de la cesin, lo liberan (as como cualquier otra causa de extincin de la
obligacin). Esto es as, ya que de conformidad con el art. 1.620, la cesin slo
tiene efectos una vez notificada por los medios previstos expresamente, por lo
que, antes de ello, no puede ser oponible al cedido.40
Acciones Conservatorias: si bien la cesin no tiene efectos respecto de terceros
sino desde el momento de la notificacin, esta regla no es absoluta. La ley
concede prudentemente al cesionario y al cedente el derecho a realizar todos
los actos conservatorios del derecho antes de la notificacin de la cesin. Es
que el cesionario ostenta cuanto menos la calidad de acreedor condicional y es
lgico que se le reconozca ese derecho, pudiendo, por ende, embargar el
crdito, ejercer la accin subrogatoria, interrumpir la prescripcin, etctera.
Garantas: cuando la cesin es onerosa, el cedente garantiza la existencia y
legitimidad del derecho al momento de la cesin. Ello, excepto que se trate de
la cesin de un derecho litigioso o que se lo transmita como dudoso. Si el
derecho no existe, en funcin de esta garanta es que el cedente debe restituir
al cesionario el precio recibido ms los intereses correspondientes. Si el
cedente fuere de mala fe, es decir, si conoca la inexistencia del derecho al
momento de perfeccionar la cesin, la ley dispone que, adems, debe la
diferencia entre el valor real del derecho cedido y el precio de la cesin
efectuada.
Lmite de la garanta: el cedente garantiza que el crdito exista y sea legtimo,
pero no garantiza la solvencia del deudor cedido o de los fiadores involucrados
(excepto mala fe del cedente, es decir, que ste ltimo conozca al momento de
la cesin el estado de insolvencia del deudor). Esta es la regla para la cesin
onerosa.41 Sin embargo, las partes en virtud de la autonoma de la voluntad
pueden pactar expresamente que se garantice tambin por la solvencia.
Cuando, pese a la regla fijada por el art. 1.628, el cedente garantiza la solvencia
del deudor cedido, son aplicables las disposiciones de la fianza. En ese caso, el
40
41

22
cesionario slo podr reclamar al cedente que garantiz la solvencia del deudor
cedido luego de haber excutido los bienes de ste ltimo (salvo que est
concursado o quebrado).
Son de aplicacin supletoria todas las normas vinculadas a la responsabilidad
por saneamiento estudiadas en la parte general de los contratos.
11.3 Cesin de deudas

En la Seccin 2a del Captulo 26, Ttulo IV, del Libro Tercero, el Cdigo Civil y
Comercial de la Nacin regula la cesin de deuda, la asuncin de deuda y la
promesa de liberacin.
Concepto: hay cesin de deudas cuando acreedor, deudor y un tercero
convienen que ste ltimo debe pagar la deuda, sin que exista novacin de la
obligacin. Esto exige conformidad de los tres: del acreedor, del deudor original
y del tercero que se hace cargo de la deuda. Si, en cambio, el acreedor no
prestara conformidad para la cesin de la deuda de la cual es acreedor con la
consecuente liberacin del deudor, el tercero ser un deudor subsidiario.42
Asuncin de deuda: en el supuesto de asuncin de deuda, un tercero conviene
con el acreedor que asumir el pago de una deuda, sin que exista novacin. En
este caso, no participa del acuerdo el deudor original, por lo que no hay una
cesin. La asuncin de la deuda exige la conformidad del acreedor para la
liberacin del deudor; de lo contrario, se tiene por rechazada.43
Tanto en la cesin de deudas como en la asuncin de deudas no existe
novacin. La novacin sustituye una obligacin, que se extingue, por otra
nueva. En estos dos casos, en cambio, la obligacin persiste. Asimismo, en
ambos casos se requiere la expresa conformidad del acreedor para que el
deudor quede liberado de su obligacin, la que puede ser dada antes,
concomitantemente o con posterioridad a la cesin, pero debe ser expresa. En
los contratos por adhesin, una conformidad para la liberacin del deudor es
ineficaz.44
Diferente es el caso de la promesa de liberacin. Como su nombre lo indica,
esta es una promesa efectuada por un tercero al deudor de que lo liberar de
una deuda, cumplindola en su lugar. El vnculo es entre el tercero y el deudor,
no involucrando al acreedor.45
42

44
45
43
23
11.4 Cesin de posicin contractual

El Cdigo sigue al Proyecto de Cdigo Civil para la Repblica Argentina (1998)
en la regulacin de la cesin de la posicin contractual. En los contratos con
prestaciones pendientes, cualquiera de las partes puede transmitir a un tercero
su posicin contractual si las dems partes lo consienten antes,
simultneamente o despus de la cesin. Si la conformidad hubiese sido previa
a la cesin, sta slo tendr efectos una vez notificada a las otras partes, en la
forma establecida para la notificacin al deudor cedido.
11.4.1 Naturaleza del negocio y problemtica

Como seala Alterini (2012), las relaciones negociales, en el mundo moderno
son esencialmente dinmicas y el contrato -en cuanto sirve como ttulo para la
obtencin de bienes- frecuentemente debe sufrir mutaciones en algunos de sus
sujetos (2012, p. 427). Y contina, en el mundo real de los negocios actuales,
que suele pertenecer a los megacontratos, es frecuente que por diversas causas
() uno de los contratantes quiera separarse del contrato en curso y colocar al
tercero en su misma posicin contractual (2012, p. 427).
11.4.2 Efectos
A partir de la cesin de la posicin contractual (o de la notificacin de la cesin
para el caso de que la conformidad fuera previa), el cesionario asume los
derechos y obligaciones derivados del negocio, quedando desvinculado el
cedente. Es que la transmisin de la posicin contractual coloca al cesionario en
la situacin jurdica del cedente en el contrato bsico, con asuncin de sus
derechos y facultades, sus deberes y obligaciones (Alterini, 2012).
Ahora bien, si los co-contratantes cedidos haban pactado con el cedente una
garanta para el caso de incumplimiento del cesionario, conservan sus acciones
contra el cedente. Para ello deben notificar al cedente el incumplimiento
mencionado dentro de los 30 das de acaecido; de lo contrario, queda liberado.
Garanta: el cedente garantiza al cesionario la existencia y validez del contrato
que cede. Queda asimilado a un fiador, cuando garantiza el cumplimiento de las
obligaciones de los otros contratantes.
24
Defensas: a raz de la cesin de la posicin contractual, los contratantes pueden

oponerle al cesionario todas las defensas o excepciones que se deriven del
contrato, pero no aquellas que se vinculen con otras relaciones con el cedente.
Excepto que as lo hayan pactado.
25
12 Locacin de cosas.
Obras y servicios
12.1 Locacin de cosas
El contrato de locacin est regulado en el Captulo 4, del Ttulo IV (Contratos
en particular), del Libro Tercero (Derechos personales) del Cdigo Civil y
Comercial de la Nacin, en los artculos 1.187 a 1.226. Luego, en el Captulo 5
se regula el rgimen para el contrato de obras y servicios, artculos 1.251 a
1.279.
El Cdigo unificado slo considera el rgimen locativo respecto de las cosas,
efectuando una correccin necesaria al escindir las obras y los servicios,
regulados como contratos diferentes. De aqu en adelante slo pueden
alquilarse cosas, nunca haceres humanos (Carnaghi, 2015, Apartado II).
12.1.1 Concepto y elementos esenciales

El art. 1.187 da una definicin del contrato de locacin de cosas, disponiendo
que es aqul en el que una parte se obliga a entregar a otra el uso y goce
temporario de una cosa (parte denominada locador), a cambio del pago, por la
otra, de un precio en dinero (parte denominada locatario).
El contrato se configura con:
a) La obligacin del locador de conceder el uso y goce de una cosa. En ese
sentido, coincidimos con Leiva Fernndez (2014) en cuanto a que se
delimita el concepto de uso como el referido a la utilizacin de la cosa
misma dada en locacin, y el de goce como el aprovechamiento o
disfrute de los frutos o productos ordinarios de esa cosa (2014, p. 49).
Es sumamente relevante entender el alcance de la concesin del uso y
goce en la locacin, y no confundirlo con la transmisin de un derecho
26
real de dominio o de la posesin sobre la cosa. En el contrato de

locacin el locatario reconoce la posesin en cabeza del locador.
b) La temporalidad en la concesin del uso y goce de la cosa dada en
locacin. En ese sentido, veremos las reglas del tiempo en la locacin
establecidas en la seccin 3a (artculos 1.197 a 1.19946).
c) La existencia de un precio en dinero. El pago del precio de la locacin es
una obligacin esencial a cargo del locatario. Se aplican en subsidio las
reglas de la compraventa en materia de precio (as como en cuanto al
objeto y al consentimiento).
En cuanto al precio en moneda extranjera, parece acertada la

interpretacin que lo admite al no exigir la normativa vigente ()
que el precio se establezca en "moneda de curso legal en la
Repblica", sino slo el precio determinado en dinero. Son
vlidos en cuanto al precio los contratos en los que se fijen
alquileres en moneda extranjera, pero haciendo operar la
correccin del valorismo resultante del art. 772 Cd. Civ. y Com.
en caso de suscitarse "burbujas locativas" generadas por
devaluaciones en la poltica econmica gubernamental para
responder a intereses de Orden Pblico Econmico de Direccin
totalmente alejados en su razn de ser del valor real (valor
locativo), que es la tlesis de la clusula de estabilizacin
contractual que representa la divisa extranjera. Salvo que se
pacte que la moneda sin curso legal en la Repblica es esencial
(art. 766 Cd. Civ. y Com.), pues ello no compromete el orden
pblico. (Carnagui, 2015, Apartado VI).
Asimismo, la locacin es un contrato: bilateral (en tanto genera obligaciones

recprocas para ambas partes, la entrega del uso y goce de la cosa, y el pago de
un precio); consensual (queda perfeccionado con el consentimiento de las
partes); oneroso (porque se comprometen prestaciones recprocas);
conmutativo (las ventajas para los contratantes son ciertas, no dependen de un
acontecimiento incierto); de tracto sucesivo (porque es un contrato que tiene
una duracin y cuyos efectos se cumple en el transcurso del tiempo). En cuanto
a la forma, slo se requiere por escrito con carcter ad probationem, sin
registracin alguna ni ms requisito para su oponibilidad que la fecha cierta
(Leiva Fernandez, 2014, p. 51). Al respecto, el art. 1.188 prev:
46
Art. 1.197-1.199 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
27
El contrato de locacin de cosa inmueble o mueble registrable,

de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte
material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.
Esta regla se aplica tambin a sus prrrogas y
modificaciones.47
12.1.2 Naturaleza jurdica del derecho del locatario

El derecho del locatario es un derecho de fuente contractual, en tanto nace del
contrato celebrado entre las partes (locador-locatario), y, por lo tanto, es
personal. Sin embargo, tiene algunas caractersticas propias de los derechos
reales: Por ejemplo, en el caso de enajenacin de la cosa locada, la locacin
subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea
enajenada;48 el tenedor cuando es turbado, tiene acciones para mantener la
tenencia (art. 2.24249).
12.1.3 Relacin con figuras afines

Con la compraventa: en la compraventa se persigue como fin la adquisicin del
dominio, lo que no sucede en la locacin de cosas. Asimismo, en la locacin el
locatario persigue el uso y goce de una cosa, mas no el cambio de una cosa por
un precio.
Con el depsito: en la locacin de cosas se persigue el uso y goce de la cosa,
mientras que en depsito la cosa es entregada con una finalidad de guarda y
custodia por parte de quien la recibe. Por eso es que, de acuerdo con el art.
1.358, el depositario no puede usar la cosa y debe restituirla con sus frutos
cuando le fuera requerido.50
Con el comodato: en el comodato tambin se entrega una cosa para que la otra
parte se sirva de ella, pero este contrato necesariamente es gratuito. El
comodatario no debe pagar precio al comodante por el uso de la cosa. El
comodatario no tiene derecho a los frutos.
47

Art. 1.189, inc. b Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
49
50
48
28
12.1.4 Plazos
Plazo mximo:51 en el caso de contratos de locacin, cualquiera sea su objeto,
se pactan plazos mximos de duracin del contrato. Los contratos son
renovables si las partes lo pactan expresamente, por perodos que no pueden
exceder los plazos mximo establecidos.52
Locacin con destino habitacional: plazo mximo de 20 aos.
Locacin con otros destinos: plazo mximo de 50 aos.
Plazos mnimos: el Cdigo, en el art. 1.198,
() simplifica la normativa sobre locacin inmobiliaria unificando

los plazos mnimos para todos los destinos de la locacin de
inmuebles (es decir, sin importar si el destino es habitacional,
comercial o industrial) o de parte de inmuebles y los establece
en dos aos. Esto soluciona el tema de la duracin mnima de las
locaciones con destino mixto, y aquellas en las que los
celebrantes por inadvertencia no refieren el destino para el que
se ocupara el inmueble. () se exige la tenencia de la cosa para
que el locatario pueda renunciar vlidamente al plazo mnimo,
como recaudo para evitar las renuncias sistemticas y
anticipadas. (Leiva Fernndez, 2014, p. 59).
Los plazos mnimos se constituyen a favor del locatario, por eso es que todo
contrato celebrado por un plazo inferior, o sin determinacin del plazo, debe
ser considerado hecho por el trmino mnimo de dos aos.
La tlesis de la norma y del instituto, permite que el

arrendatario rescinda el contrato perdiendo el beneficio del
plazo mnimo legal. Obviamente este beneficio no cabe al
locador, ni siquiera alegando necesidad y urgencia en la
restitucin del bien locado. Siempre el arrendador deber
respetar el plazo fijado contractualmente, que nunca podr ser
inferior a los dos aos. (Carnaghi, 2015, Apartado III, punto 2).
51
Se ampla considerablemente el plazo mximo de duracin de 10 aos previsto en el art. 1.505

del Cdigo Civil, derogado por ley 26.994.
52
29
Locaciones excluidas del plazo mnimo legal. Conforme el art. 1.199 del Cdigo,
no se aplica el plazo mnimo legal a los contratos de locacin de inmuebles o
parte de ellos destinados a:
a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el
destinado a habitacin de su personal extranjero diplomtico o
consular;
b) habitacin con muebles que se arrienden con fines de
turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los
tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
c) guarda de cosas; [Ello abarca en cuanto a cosas, animales,
vehculos, muebles, etctera (Leiva Fernandez, 2014, p. 61)]
d) exposicin u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mnimo legal a los contratos que
tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada
expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en
el plazo menor pactado.53
12.1.5 Obligaciones de las partes. Rgimen de mejoras

Obligaciones del locador
El pargrafo 1, de la Seccin 4a del Cdigo, establece las obligaciones del
locador (arts. 1.200 a 1.204).
1) La entrega de la cosa: El locador debe entregar la cosa conforme a lo
acordado. A falta de previsin contractual debe entregarla en estado
apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoci
o pudo haber conocido.54
2) Conservacin de la cosa:
El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al
uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparacin que
exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia
culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o
caso fortuito.
Si al efectuar la reparacin o innovacin se interrumpe o
turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que
se reduzca el canon temporariamente en proporcin a la
53
54

30
gravedad de la turbacin o, segn las circunstancias, a resolver el

contrato.55
3) Pago de las mejoras: El locador debe pagar las mejoras necesarias
hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si
el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por
destruccin de la cosa.56
4) La frustracin del uso o goce de la cosa:
Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido

de usar o gozar de la cosa, o sta no puede servir para el objeto
de la convencin, puede pedir la rescisin del contrato, o la
cesacin del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o
gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus
obligaciones continan como antes.57
Al respecto, seala Leiva Fernndez (2014):
El art. 1203 del Cdigo Civil y Comercial bajo el epgrafe

"Frustracin del uso o goce de la cosa" reitera un precepto
existente en el derogado art. 1522 del Cdigo Civil. En realidad el
supuesto est previsto en forma general para todos los contratos
en el art. 1031 del mismo Cdigo. (), la expresin "el locatario
se ve impedido de usar y gozar..." parece referir a una
imposibilidad que afecta al sujeto, pero luego concluye
expresando que "Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma,
sus obligaciones continan como antes", de donde se deduce
que para aplicar la norma debe verse afectado el objeto. A todo
evento, la referencia al derecho de resolver el contrato frente al
caso fortuito o fuerza mayor es redundante con los principios
generales. Abarca supuestos tales como el alquiler para instalar
un establecimiento fabril en zona luego declarada residencial, el
alquiler de un inmueble para albergue sobre un camino que
luego es desviado o clausurado, el caso de que el inmueble se
sujete a la ocupacin tempornea anormal de la ley 21.499. En
cambio, no se encuentra comprendida la mudanza del locatario
por haber cambiado su destino laboral Vg. [sic] (ejecutivo, militar
o diplomtico), ni el establecimiento cercano de un negocio del
55

57
56
31
mismo que disminuye las ganancias del locatario. (2014, pp. 6162).
5) La supresin de la prdida de luminosidad del inmueble como vicio: La

prdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las
fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reduccin del precio
ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador.58
Conforme lo sostiene Leiva Fernndez (2014):
El art. 1605 del Cdigo Civil de Vlez Sarsfield consideraba vicio

redhibitorio que el inmueble se vuelva oscuro por edificarse en
predio lindero, lo que era lgico porque actividad productiva
cesaba con la cada del sol por no existir la luz elctrica. En esta
poca es inadecuado mantener el planteo. Ni la solucin, porque
lo que Vlez anunci como vicio redhibitorio, no es tal, ya que el
defecto, no se origina en la cosa objeto del contrato, sino en otra
causa ajena cual es la construccin lindera inexistente al
momento de contratar la locacin. (2014, p. 63).59
Obligaciones del locatario

Estn contempladas en el pargrafo 2 de la Seccin 4a del Cdigo (arts. 1.205 a
1.210).
1) Prohibicin de variar el destino: El locatario puede usar y gozar de la
cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino
correspondiente.60 No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al
locador.
Vemos, entonces, que la obligacin de respetar el destino convenido es
independiente de que ello pueda perjudicar o no al locador.
Ello tiene relacin con el art. 1.194, que contempla el destino de la cosa
locada:
El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el

contrato.
58

El art. 1.605 del Cdigo Civil fue sustituido por art. 1.204 de la Ley N 26.994 B.O. 08/10/2014
Suplemento. Vigencia: 1 de agosto de 2015, texto segn art. 1 de la Ley N 27.077 B.O.
19/12/2014. Honorable Congreso de la Nacin Argentina
60
59
32
A falta de convencin, puede darle el destino que tena al

momento de locarse, el que se da a cosas anlogas en el lugar
donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su
naturaleza.
() Si el destino es mixto se aplican las normas
correspondientes al habitacional.61
2) Conservacin de la cosa en buen estado:
El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en

que la recibi. No cumple con esta obligacin si la abandona sin
dejar quien haga sus veces.
[Consecuentemente], responde por cualquier deterioro
causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por
accin del locador o sus dependientes ().62
3) Reparaciones a la cosa:
El Cdigo prev que
Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su

conservacin y las mejoras de mero mantenimiento; y slo stas
si es inmueble.
Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede
efectuarlas a costa del locador dndole aviso previo.63
En cuanto a las mejoras en la cosa locada, el Cdigo las regula
concretamente en el pargrafo 3 de la Seccin 4a del Cdigo. A saber:
como regla, el locatario puede realizar mejoras en la cosa locada,
excepto que est prohibido en el contrato, que las mejoras alteren la
substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla.64
Cuando se realizan las mejoras violando lo dispuesto en el art. 1.211, es
decir, realizando mejoras prohibidas, se considera que el locatario est
violando la obligacin de conservar la cosa en el estado en que se
recibi.65
61

63
64
65
62
33
Slo tiene derecho a reclamar el valor de las mejoras necesarias al

locador, mas no tiene derecho a reclamar el pago de mejoras tiles y de
mero lujo o suntuarias. Por ejemplo, si quiere cambiar los picaportes de
las puertas por unos baados en oro, no podrn luego reclamarlas al
locador, pues no revisten el carcter de necesarias.
Asimismo, el art. 1.224 prev las facultades sobre las mejoras tiles o
suntuarias, estableciendo:
El locatario puede retirar la mejora til o suntuaria al concluir la

locacin; pero no puede hacerlo si acord que quede en
beneficio de la cosa, si de la separacin se sigue dao para ella, o
separarla no le ocasiona provecho alguno.
El locador puede adquirir la mejora hecha en violacin a una
prohibicin contractual, pagando el mayor valor que adquiri la
cosa.66
4) Responsabilidad por el incendio de la cosa:
En caso de destruccin de la cosa por incendio no originado en caso
fortuito, tambin responde el locatario.
Al respecto, se sostiene:
Substitucin de la regla sobre destruccin de la cosa por

incendio. Otra norma unnimemente resistida por la
doctrina fue la del art. 1572 del derogado Cdigo Civil que
presuma juris tantum, que el incendio era un caso fortuito, y
pona en cabeza del locador la carga de la prueba de lo contrario
y la consiguiente responsabilidad del locatario, por lo que al
locatario le bastaba con probar el incendio sin necesidad de
acreditar los varios requisitos de procedencia del caso fortuito.
Era una injustificada inversin de onus probandi. Resultaba
necesario adecuar la regla a las responsabilidades derivadas de
la guarda de la cosa en cabeza del locatario. El Cdigo Civil y
Comercial incorpor la regla opuesta en el art. 1206. (Leiva
Fernndez, 2014, p. 64).
5) Pago del canon convenido: La prestacin dineraria a cargo del locatario

se integra con el precio de la locacin y toda otra prestacin de pago
66
34
peridico asumida convencionalmente por el locatario.67 Es decir que

el canon tiene un significado ms amplio que el alquiler al que tambin
comprende, pues tambin comprende toda prestacin peridica que se
haya pactado entre las partes del contrato y en razn del mismo (Leiva
Fernndez, 2014, p. 66).
Para su cobro se concede va ejecutiva, lo que est regulado por la
correspondiente normativa procesal de cada Provincia.
A falta de convencin, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa
es mueble, de contado; y si es inmueble, por perodo mensual.
6) Pago de las cargas y contribuciones por la actividad:
El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y

contribuciones que se originen en el destino que le otorgue a la
cosa locada.
No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto
pacto en contrario.68
7) Obligaciones de restituir la cosa:
El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la

cosa en el estado en que la recibi, excepto los deterioros
provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.
Tambin debe entregarle las constancias de los pagos que
efectu en razn de la relacin locativa y que resulten atinentes
a la cosa o a los servicios que tenga.69
Se prev la obligacin de entregar al locador todas las

constancias (recibos, comunicaciones, etc.) que tenga en poder
el locatario que resulten atinentes a la cosa locada, verbigracia,
expensas, o a los servicios que en ella se prestan y que suelen
incorporarse en la mayora de los contratos de locacin. () La
palabra constancias se utiliza en forma que tambin abarca a los
informes de pago por dbito sea en cuentas bancarias o a travs
de tarjetas de crdito. (Leiva Fernndez, 2014, p. 67).
67

69
68
35
12.1.6 Locacin de inmuebles urbanos

Antes de la sancin de la ley 26.99470, la ley de locaciones urbanas (ley
23.09171) regulaba el rgimen que deban respetar los contratos de locacin
destinados a vivienda, estableciendo ciertos principios en proteccin del
locatario. Hoy, el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin incorpora algunas
normas de la ley 23.091 a su rgimen, concentrando en sus disposiciones toda
la regulacin atinente a la locacin de inmuebles urbanos.
Cuando el contrato de locacin tiene un fin habitacional, el Cdigo tutela
especialmente esta situacin.
Algunos ejemplos de ello.
El art. 1.196 dispone expresamente:
Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) el pago de alquileres anticipados por perodos mayores a un
mes;
b) depsitos de garanta o exigencias asimilables, por cantidad
mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada
ao de locacin contratado;
c) el pago de valor llave o equivalentes.72
Asimismo, el art. 1.222 concede expresamente un beneficio para el locatario en

cuanto a la intimacin de pago. As es que:
Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de

desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar
fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida,
otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez
das corridos contados a partir de la recepcin de la intimacin,
consignando el lugar de pago.73
70
Ley 26.994 del 01 de octubre de 2014. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin. Aprobacin.
71
Ley 23.091 del 20 de septiembre de 1984. Locaciones urbanas. Beneficios impositivos.
72
73
36
Las normas tuitivas del inquilino habitacional son de Orden Pblico, Econmico,
Social de Proteccin y, por tanto, inderogables por voluntad de los particulares,
representando un lmite justificado a la autonoma negocial.
12.1.7 Conclusin de la locacin

Enumeramos los modos en que se extingue la locacin:
a) El cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto para el
caso de la continuacin en la locacin concluida.
Continuacin de la locacin concluida:
El nuevo art. 1218 recibe la regla del derogado art. 1622, en

cuanto prohbe la tcita reconduccin y autoriza la continuacin
del contrato bajo sus mismos trminos aun vencido el plazo
contractual.
Sin embargo existe una diferencia entre la regla derogada y la
del art. 1218. Consiste en dilucidar quin es el legitimado para
dar por concluida la locacin luego de vencido el plazo
contractual, pues el artculo derogado solo legitima al locador, y
el actual 1218 () pone en pie de igualdad a locador y locatario,
autorizando que sea cualquiera de ambas partes quien
comunique a la otra su voluntad de concluir el vnculo locativo
prolongado en el tiempo pese a estar vencido el plazo
contractual. () la recepcin de pagos durante la continuacin
de la locacin no altera lo dispuesto sobre la no existencia de
tcita reconduccin. Es un principio admitido sin fisuras con
anterioridad, aunque quizs innecesario, puesto que la
continuacin de la locacin bajo sus mismos trminos implica
necesariamente el pago, cobro y otorgamiento de recibo de
alquileres. Y quien paga, cobra exige u otorga recibo lo hace en
virtud de los deberes seguidos de la continuacin de la locacin
que est en sus manos utilizar o no, y no porque exista tcita
reconduccin. Si el monto del alquiler pagado luego de vencido
el plazo contractual excede al anteriormente pagado no
corresponde asumir que hay un nuevo contrato. (Leiva
Fernndez, 2015, Apartado XXV).
37
b) La resolucin anticipada.
An cuando el contrato tiene un plazo mnimo de duracin, la ley le
acuerda (slo al locatario) la posibilidad de concluir anticipadamente el
contrato. Esto es coherente con la disposicin del art. 1.198, en tanto
est estipulada en beneficio del locatario.
El Cdigo prev en el art. 1.221 las reglas para la resolucin anticipada.
A saber:
a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de
contrato, el locatario debe notificar en forma fehaciente su decisin al
locador.74 Si bien establece este deber, no fija un tiempo de antelacin
con el que debe efectuarse la notificacin. Asimismo, prev:
Si hace uso de la opcin resolutoria en el primer ao de vigencia

de la relacin locativa, debe abonar al locador, en concepto de
indemnizacin, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler
al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la
opcin se ejercita transcurrido dicho lapso.75
b. en los casos del artculo 1199 [excepciones al plazo mnimo legal],

debiendo [el locatario] abonar al locador el equivalente a dos meses de
alquiler.76
Casos de resolucin del contrato imputables al locador o al locatario:
Resolucin imputable al locatario: el locador puede resolver el
contrato:
a) por cambio de destino o uso irregular en los trminos del

artculo 1205;
b) por falta de conservacin de la cosa locada, o su abandono sin
dejar quien haga sus veces;
c) por falta de pago de la prestacin dineraria convenida,
durante dos perodos consecutivos.77
Resolucin imputable al locador:
74

76
77
75
38
El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

a) la obligacin de conservar la cosa con aptitud para el uso y
goce convenido;
b) la garanta de eviccin o la de vicios redhibitorios.78
Procedimiento de desalojo:
Al extinguirse la locacin debe restituirse la tenencia de la cosa

locada.
El procedimiento previsto en este Cdigo para la clusula
resolutoria implcita no se aplica a la demanda de desalojo por
las causas de los artculos 1217 y 1219, inciso c).
El plazo de ejecucin de la sentencia de desalojo no puede ser
menor a diez das.79
Caducidad de la fianza en las locaciones prorrogadas: conforme lo prev
el art. 1.225,
() las obligaciones del fiador cesan automticamente al

vencimiento del plazo de la locacin, excepto la que derive de la
no restitucin en tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse
en la renovacin o prrroga expresa o tcita, una vez vencido el
plazo del contrato de locacin.
Es nula toda disposicin anticipada que extienda la fianza, sea
simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del
contrato de locacin original.80
Tal como seala Leiva Fernndez (2015):
El art. 1225 del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin recibe lo

dispuesto en derogado art. 1582 bis del Cdigo Civil incorporado
por ley 25.628, con alguna ligera modificacin gramatical. En
virtud de tal regla la fianza caduca al momento de vencer el
plazo convencional del contrato. Si las partes del contrato de
78

80
79
39
locacin deciden renovarlo o prorrogarlo en forma expresa o

tcita, o continuarlo en los trminos del art. 1218 debe
requerirse el consentimiento expreso de parte del fiador para
prolongar la garanta. En caso de no obtenerse la fianza se
considera caduca desde el vencimiento del plazo
contractual. Esta regla no rige para la garanta por falta de
restitucin de la cosa locada. (Leiva Fernndez, 2015, Apartado
XXVIII).
Facultad de retencin:
El art. 1.226 del Cdigo Civil y Comercial faculta al ex locatario retenedor
a percibir los frutos naturales que produzca la cosa retenida imputando
su valor a compensar la suma que le es debida. Desde luego que el ex
locatario no est obligado a hacerlo aun en caso de retener la cosa que
tuvo alquilada; es una facultad, no un deber (Leiva Fernndez, 2015).
Concretamente, el art. 1.226 prev: El ejercicio del derecho de
retencin por el locatario lo faculta a percibir los frutos naturales que la
cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepcin debe compensar
ese valor con la suma que le es debida.81
12.1.8 Cesin y sublocacin. Rgimen legal

El rgimen legal de la locacin y sublocacin est regulado en la Seccin 5a del
Cdigo (arts. 1.213 a 1.216).
Cesin. A los efectos de la cesin de la posicin contractual del locatario, el
Cdigo nos remite a las reglas de la cesin de posicin contractual contenidas
en el captulo 27 del Ttulo IV, del Libro Tercero del Cdigo (art. 1.636 y
siguientes). De lo contrario, una cesin que no se cumpla de acuerdo con dichas
normas, entonces viola la prohibicin de variar el destino de la cosa locada.
Slo por excepcin se permite la cesin del contrato, si se cumple con la
norma de cesin de posicin contractual del art. 1636 y ss (Leiva Fernndez,
2014, p. 67).
Al respecto, el art. 1.636 indica:
En los contratos con prestaciones pendientes cualquiera de las

partes puede transmitir a un tercero su posicin contractual, si
las dems partes lo consienten antes, simultneamente o
81
40
despus de la cesin. Si la conformidad es previa a la cesin, sta

slo tiene efectos una vez notificada a las otras partes, en la
forma establecida para la notificacin al deudor cedido. [Se
requiere el consentimiento de la otra parte, es decir, del
locador].82
Si existiera una prohibicin contractual de ceder, sta importa la de sublocar y

viceversa. Se considera cesin a la sublocacin de toda la cosa.
Sublocacin. En este caso, el Cdigo se refiere a la sublocacin de parte de la
cosa, por el locatario. Ello, como regla, es viable en tanto no exista pacto en
contrario. Recordemos que cuando la sublocacin es de toda la cosa, se
considera cesin.83
La sublocacin slo se autoriza si no hay pacto en contrario, pero an
autorizada el locatario debe seguir un procedimiento (Leiva Fernndez, 2014,
p. 67).
A los efectos de la sublocacin, el locatario debe comunicar al locador, por
medio fehaciente, su intencin de sublocar e indicarle el nombre y domicilio de
la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario
asignar a la cosa. El locador slo puede oponerse por medio fehaciente,
dentro del plazo de diez das de notificado. Es importante tener en cuenta el
carcter que la ley le asigna al silencio del locador: su silencio importa su
conformidad con la sublocacin propuesta. Por otra parte, la sublocacin
contratada, pese la oposicin del locador, o con apartamiento de los trminos
que se le comunicaron, viola la prohibicin de variar el destino de la cosa
locada.
Relaciones entre sublocador y sublocatario:84
Entre sublocador y sublocatario rigen las normas previstas en el contrato
respectivo y las de este Captulo.
Est implcita la clusula de usar y gozar de la cosa sin transgredir el contrato
principal.
Accin directa del locador contra el sublocatario: sin perjuicio de sus derechos
respecto al locatario, el locador tiene accin directa contra el sublocatario para
cobrar el alquiler adeudado por el locatario, en la medida de la deuda del
sublocatario. Tambin puede exigir de ste el cumplimiento de las obligaciones
que la sublocacin le impone, inclusive el resarcimiento de los daos causados
por uso indebido de la cosa.
82

84
83
41
Accin directa del sublocatario contra el locador: el sublocatario tiene accin

directa contra el locador para obtener a su favor el cumplimiento de las
obligaciones asumidas en el contrato de locacin.
Finalizacin de la sublocacin: la conclusin de la locacin determina la
cesacin del subarriendo, excepto que se haya producido por confusin.
12.2 Obras y servicios

El captulo 6 del Ttulo IV del Libro Tercero del Cdigo regula el contrato de
obras y servicios, estableciendo una Seccin 1a en la que se regulan
disposiciones comunes a los contratos de obras y de servicios. Luego, en la
Seccin 2a, se prevn disposiciones particulares para las obras. Y, por ltimo,
en la Seccin 3a se fijan normas para los servicios.
A travs de la regulacin se deja atrs la nocin de locacin de obra y de
servicio
() para regular de manera autnoma al contrato de obra y de

servicios tomando en consideracin criterios ms modernos y
adems los cambios socioeconmicos producidos, y la
multiplicidad de actividades que comprende, estableciendo
disposiciones comunes para ambos contratos y especficas para
cada uno de ellos. (Lovece, 2014, p. 78).
12.2.1 Concepto
El art. 1.251 brinda una definicin. As,
Hay contrato de obra o de servicios cuando una persona, segn

el caso el contratista o el prestador de servicios, actuando
independientemente, se obliga a favor de otra, llamada
comitente, a realizar una obra material o intelectual o a proveer
un servicio mediante una retribucin.
El contrato es gratuito si las partes as lo pactan o cuando por
las circunstancias del caso puede presumirse la intencin de
42
beneficiar. [Se entiende entonces, que como regla el contrato es

oneroso].85
La independencia: Tanto el contratista como el prestador de servicios deben

desarrollar su actividad de manera autnoma o independiente, pues en caso
contrario la relacin se rige por el derecho laboral (Lovece, 2014, p. 79).
Las disposiciones de este Captulo se integran con las reglas especficas que
resulten aplicables a servicios u obras especialmente regulados.86
12.2.2 Elementos esenciales y elementos comunes

La calificacin del contrato, como de obra o servicio, puede generar
dificultades. La ley establece una pauta al respecto: as es que prev en el art.
1.252:
Si hay duda sobre la calificacin del contrato, se entiende que

hay contrato de servicios cuando la obligacin de hacer consiste
en realizar cierta actividad independiente de su eficacia. Se
considera que el contrato es de obra cuando se promete un
resultado eficaz, reproducible o susceptible de entrega.87
Al respecto, en los Fundamentos del Anteproyecto de Cdigo Civil y Comercial

de la Nacin (2012) se ha dicho:
Existe una gran dificultad en la doctrina y jurisprudencia para

interpretar cuando hay una obra y cuando un servicio, con
consecuencias importantes en numerosos casos. Por esta razn
cabe suministrar algunas pautas. Un servicio es un hacer con un
valor especfico y no un dar. Desde el punto de vista econmico,
el servicio es todo lo que brinda una funcin intangible al
adquirente, que no incluye un producto. La economa distingue
entonces entre el servicio y el producto, de un modo anlogo al
distingo entre compraventa y el contrato de servicios. No
obstante, se observa que en algunos servicios pblicos
(telfonos, electricidad), se da una cosa a cambio de un precio,
85

87
86
43
lo que puede generar confusiones. En el rgimen del Cdigo Civil

de Vlez Sarsfield, puede contratarse un trabajo proveyendo la
materia principal (artculo 1629) y por eso la ley los denomina
adecuadamente servicios (conf. por ej. ley 23.696). 181 De
modo que el servicio puede caracterizarse como una actividad,
que involucra una obligacin de hacer. La fabricacin de bienes y
la transmisin de derechos reales, aunque puedan darse, son
accesorios de la finalidad principal. El servicio es actividad
intangible. Desde el punto de vista del receptor, la actividad es
intangible, se agota con el consumo inicial y desaparece. Este
dato ha sido puesto de relieve para justificar la inversin de la
carga de la prueba, porque quien recibe el servicio tiene
dificultades probatorias una vez que la actividad se prest
(propuesta directiva de la CEE, 18-1-91). La obra es resultado
reproducible de la actividad y susceptible de entrega En la obra
se pretende la obtencin de un resultado, y no slo la actividad
de trabajo. El trabajo es un medio y el objeto propio es la
utilidad abstracta que se puede obtener. En los servicios, el
trabajo es un fin, y el objeto del contrato es la utilidad concreta
que se deriva del trabajo. En los servicios se contrata a la
persona en cuanto productora de utilidad; en la obra se contrata
a la utilidad y la persona slo es relevante en los supuestos en
que sea intuitu personae. En el contrato de obra se contrata la
utilidad de la persona y no a la persona en cuanto es til. Este
producto de la actividad tiene una caracterstica en nuestro
Derecho: debe ser reproducible. Lo que interesa para calificar a
la obra es la posibilidad de reproducirla con independencia de su
autor. El servicio, por el contrario, es intangible, desaparece al
primer consumo, y es necesario que concurra el autor para
hacerlo nuevamente. (Comisin para la elaboracin del proyecto
de Ley de reforma, actualizacin y unificacin de los Cdigos Civil
y Comercial de la Nacin, 2012, pp. 180-181, recuperado de
En ambos contratos, el precio constituye un elemento esencial: el Cdigo

dispone la onerosidad del contrato. El precio del contrato de obra o servicio
reglado en el artculo 1255, en principio, es determinado por las partes
contratantes, o, en su defecto, por la ley, los usos y, en ltima instancia, por
decisin judicial. La norma mantiene el criterio de libertad de las partes para
establecer el precio del contrato, la que no puede ser cercenada por leyes
arancelarias" (Lovece, 2014, p. 85).
44
Invariabilidad del precio:
Si la obra o el servicio se ha contratado por un precio global o

por una unidad de medida, ninguna de las partes puede
pretender la modificacin del precio total o de la unidad de
medida, respectivamente, con fundamento en que la obra, el
servicio o la unidad exige menos o ms trabajo o que su costo es
menor o mayor al previsto, excepto lo dispuesto en el artculo
1091.88
Al respecto de lo anterior:
() en los supuestos de contratacin por precio global o unidad

de medida, rige para las partes el principio general de
invariabilidad del precio, por el cual ambos contratantes asumen
el riesgo en ms o en menos que implica cualquier modificacin
en los costos o en el tiempo de ejecucin de la obra o del
servicio. No obstante este rigorismo sede en los supuestos en lo
que la equivalencia o ecuacin econmica del negocio se ve
afectada por circunstancias extraordinarias, ajenas a las partes y
al riesgo asumido por ellas, en tal caso son aplicables las
disposiciones del art. 1091. (Lovece, 2014, p. 85).
12.2.3 Efectos
Obligaciones del contratista y el prestador
El art. 1.256 establece las obligaciones comunes al contratista y prestador de
servicios.
Ambos estn obligados a:
a) ejecutar el contrato conforme a las previsiones contractuales

y a los conocimientos razonablemente requeridos al tiempo de
su realizacin por el arte, la ciencia y la tcnica correspondientes
a la actividad desarrollada;
88
45
b) informar al comitente sobre los aspectos esenciales del

cumplimiento de la obligacin comprometida;
c) proveer los materiales adecuados que son necesarios para la
ejecucin de la obra o del servicio, excepto que algo distinto se
haya pactado o resulte de los usos;
d) usar diligentemente los materiales provistos por el comitente
e informarle inmediatamente en caso de que esos materiales
sean impropios o tengan vicios que el contratista o prestador
debiese conocer;
e) ejecutar la obra o el servicio en el tiempo convenido o, en su
defecto, en el que razonablemente corresponda segn su
ndole.89
Aclaramos en esta parte que, para la ejecucin de la obra o prestacin del

servicio,
() el contratista o prestador de servicios puede valerse de

terceros para ejecutar el servicio, excepto que de lo estipulado o
de la ndole de la obligacin resulte que fue elegido por sus
cualidades para realizarlo personalmente en todo o en parte. En
cualquier caso, conserva la direccin y la responsabilidad de la
ejecucin.90
Obligaciones del comitente

El art. 1.257, por su parte, establece las obligaciones del comitente: a) pagar la
retribucin; b) proporcionar al contratista o al prestador la colaboracin
necesaria, conforme a las caractersticas de la obra o del servicio; c) recibir la
obra si fue ejecutada conforme a lo dispuesto en el artculo 1256.91
Otros efectos
Muerte del comitente: La muerte del comitente no extingue el contrato,
excepto que haga imposible o intil la ejecucin.92
Muerte del contratista o prestador:
89

91
92
90
46
La muerte del contratista o prestador extingue el contrato,

excepto que el comitente acuerde continuarlo con los herederos
de aqul. En caso de extincin, el comitente debe pagar el costo
de los materiales aprovechables y el valor de la parte realizada
en proporcin al precio total convenido.93
Desistimiento unilateral:
El comitente puede desistir del contrato por su sola voluntad,

aunque la ejecucin haya comenzado; pero debe indemnizar al
prestador todos los gastos y trabajos realizados y la utilidad que
hubiera podido obtener. El juez puede reducir equitativamente
la utilidad si la aplicacin estricta de la norma conduce a una
notoria injusticia.94
La ruptura de esta etapa del negocio por el comitente puede

producirse de dos formas, una abrupta o intempestiva o bien ser
el resultado de una decisin razonada y fundada siguiendo los
lineamientos de la buena fe negocial. A los efectos de la
reparacin es el primer supuesto (ruptura abrupta o
intempestiva) en particular el que habr de generarla, debiendo
repararse los denominados daos al inters negativo que habrn
de comprender los gastos efectivamente realizados (dao
emergente) y la prdida de chance por la frustracin de las
razonables expectativas generadas. El artculo 1261 () atiende
expresamente a los supuestos de desistimiento del comitente,
estableciendo que el mismo puede hacerlo por su propia
voluntad, vale decir, que no se requiere la existencia de una
causa, pudiendo hacerlo efectivo aunque la ejecucin se haya
iniciado, imponiendo la obligacin de indemnizar al prestador
por todos los gastos, trabajos y las utilidades que hubiera podido
obtener por el contrato. (Lovece, 2014, p. 92).
93
94

47
12.2.4 Conexin con figuras regidas por disposiciones

especiales. Naturaleza de los servicios profesionales
La obra material se encuentra regulada en la Seccin 2a (Disposiciones
especiales para las obras). La obra intelectual se rige por la ley especial N
11.72395, y subsidiariamente por las disposiciones comunes.
Servicios y obras destinados a los consumidores: los contratos de obra y
servicios destinados al consumidor se regulan por la ley 24.240.96
Contrato de servicios profesionales: en el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin
no hay una regulacin particular para los contratos de servicios profesionales,
sindoles aplicables las normas en materia de contrato de obras y servicios. As,
en los Fundamentos del Anteproyecto de Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin (2012), se sostuvo:
Entendemos que no es necesario un tipo especial para regular el

contrato de servicios profesionales como fue propuesta de
regulacin en el proyecto de 1992. En primer lugar porque la
diversidad de actividades profesionales hace difcil encuadrarlas
en un solo tipo especial, y existe mejor adaptabilidad con las
normas ya propuestas en el resto de los textos. En segundo
lugar, porque las reglas especficas contempladas en el proyecto
de 1992, se encuentran en el anteproyecto que presentamos. La
discrecionalidad tcnica, la diferenciacin con el contrato
dependiente, los efectos de la utilizacin de terceros, el modo de
determinar la obligacin del profesional, estn contempladas en
las disposiciones generales de los contratos de obra y servicios.
En la parte especial de los servicios se remite a las obligaciones
de hacer, donde claramente se distinguen los casos de mera
actividad de los otros en los que se promete la eficacia. Tambin
en obligaciones existen previsiones sobre la utilizacin de
terceros, la imputacin basada en la estructura del vnculo
obligatorio, la confianza especial, y los deberes secundarios de
conducta. Los aspectos vinculados a la prueba estn
contemplados en obligaciones y los de la responsabilidad en la
parte general de este tema. Tambin en la parte general de
contratos hay numerosas disposiciones propias de los servicios
profesionales. El profesional tiene discrecionalidad tcnica, por
ello puede elegir los medios a utilizar conforme con la ciencia y
conocimientos que pone en juego en cada prestacin. El
95
Ley 11.723 del 26 de septiembre de 1933. Propiedad Intelectual. Rgimen legal. Honorable
Congreso de la Nacin Argentina.
96
Ley 24.240 del 22 de septiembre de 1993. Defensa del consumidor. Rgimen legal. Honorable
48
proyecto propone en el art 1253 que el contratista o prestador

de los servicios elige libremente los medios de ejecucin del
contrato.- La obligacin puede ser contratada intuitu
personae, atendiendo a las condiciones personales
insustituibles del profesional. En el caso en que no sea as, el
profesional puede requerir la cooperacin de terceros.- El
proyecto dispone que (Art 1254) que el contratista o prestador
de servicios puede valerse de terceros para ejecutar el servicio,
salvo que de lo estipulado o de la ndole de la obligacin resulte
que fue elegido por sus cualidades para realizarlo personalmente
en todo o en parte. En cualquier caso conserva la direccin y la
responsabilidad de la ejecucin. (Comisin para la elaboracin
del proyecto de Ley de reforma, actualizacin y unificacin de los
Cdigos Civil y Comercial de la Nacin, 2012, pp. 182-183,
recuperado de http://goo.gl/rGbU0F).
12.2.5 Disposiciones especiales para las obras

La Seccin 2a del Cdigo establece una serie de disposiciones especiales para el
caso del contrato de obra.
Sistemas de contratacin
La obra puede ser contratada por ajuste alzado, tambin

denominado retribucin global, por unidad de medida, por
coste y costas o por cualquier otro sistema convenido por las
partes. La contratacin puede hacerse con o sin provisin de
materiales por el comitente. Si se trata de inmuebles, la obra
puede realizarse en terreno del comitente o de un tercero. Si
nada se convino ni surge de los usos, se presume, excepto
prueba en contrario, que la obra fue contratada por ajuste
alzado y que es el contratista quien provee los materiales.97
Retribucin
Si la obra se contrata por el sistema de ejecucin a coste y costas, la
retribucin se determina sobre el valor de los materiales, de la mano de obra y
de otros gastos directos o indirectos.98
97
98

49
Variaciones del proyecto convenido

Cualquiera sea el sistema de contratacin, el contratista no
puede variar el proyecto ya aceptado sin autorizacin escrita el
comitente, excepto que las modificaciones sean necesarias para
ejecutar la obra conforme a las reglas del arte y no hubiesen
podido ser previstas al omento de la contratacin; la necesidad
de tales modificaciones debe ser comunicada inmediatamente al
comitente con indicacin de su costo estimado. Si las variaciones
implican un aumento superior a la quinta parte del precio
pactado, el comitente puede extinguirlo comunicando su
decisin dentro del plazo de diez das de haber conocido la
necesidad de la modificacin y su costo estimado.
El comitente puede introducir variantes al proyecto siempre
que no impliquen cambiar sustancialmente la naturaleza de la
obra.99
Diferencias de retribucin surgidas de modificaciones autorizadas

A falta de acuerdo, las diferencias de precio surgidas de las modificaciones
autorizadas en este Captulo se fijan judicialmente .100
Obra por pieza o medida
Si la obra fue pactada por pieza o medida sin designacin del

nmero de piezas o de la medida total, el contrato puede ser
extinguido por cualquiera de los contratantes concluidas que
sean las partes designadas como lmite mnimo, debindose las
prestaciones correspondientes a la parte concluida.
Si se ha designado el nmero de piezas o la medida total, el
contratista est obligado a entregar la obra concluida y el
comitente a pagar la retribucin que resulte del total de las
unidades pactadas.101
Luego, se:
99

101
100
50
() regulan supuestos muy habituales y conflictivos. La

imposibilidad de ejecucin de la prestacin sin culpa, la
destruccin o deterioro de la obra por caso fortuito antes de la
entrega, el derecho a verificar, la aceptacin de la obra, los vicios
o defectos y diferencias en la calidad, los vicios que no afectan la
solidez ni hacen la obra impropia para su destino. (Comisin para
la elaboracin del proyecto de Ley de reforma, actualizacin y
unificacin de los Cdigos Civil y Comercial de la Nacin, 2012, p.
183, recuperado de http://goo.gl/rGbU0F).
A saber:
Imposibilidad de ejecucin de la prestacin sin culpa
Si la ejecucin de una obra o su continuacin se hace imposible por causa no
imputable a ninguna de las partes, el contrato se extingue. El contratista tiene
derecho a obtener una compensacin equitativa por la tarea efectuada.102
Destruccin o deterioro de la obra por caso fortuito antes de la entrega
La destruccin o el deterioro de una parte importante de la obra
por caso fortuito antes de haber sido recibida autoriza a
cualquiera de las partes a dar por extinguido el contrato, con los
siguientes efectos:
a) si el contratista provee los materiales y la obra se realiza en
inmueble del comitente, el contratista tiene derecho a su valor y
a una compensacin equitativa por la tarea efectuada;
b) si la causa de la destruccin o del deterioro importante es la
mala calidad o inadecuacin de los materiales, no se debe la
remuneracin pactada aunque el contratista haya advertido
oportunamente esa circunstancia al comitente.
c) si el comitente est en mora en la recepcin al momento de la
destruccin o del deterioro de parte importante de la obra, debe
la remuneracin pactada.103
Derecho a verificar
En todo momento, y siempre que no perjudique el desarrollo de los trabajos,
el comitente de una obra tiene derecho a verificar a su costa el estado de
avance, la calidad de los materiales utilizados y los trabajos efectuados.104
102
103

51
Aceptacin de la obra
La obra se considera aceptada cuando concurren las circunstancias del artculo
747.105
Vicios o defectos y diferencias en la calidad
Las normas sobre vicios o defectos se aplican a las diferencias en la calidad de
la obra.106
Plazos de garanta
Si se conviene o es de uso un plazo de garanta para que el

comitente verifique la obra o compruebe su funcionamiento, la
recepcin se considera provisional y no hace presumir la
aceptacin.
Si se trata de vicios que no afectan la solidez ni hacen la obra
impropia para su destino, no se pact un plazo de garanta ni es
de uso otorgarlo, aceptada la obra, el contratista:
a) queda libre de responsabilidad por los vicios aparentes;
b) responde de los vicios o defectos no ostensibles al momento
de la recepcin, con la extensin y en los plazos previstos para la
garanta por vicios ocultos prevista en los artculos 1054 y
concordantes.107
Obra en ruina o impropia para su destino
El constructor de una obra realizada en inmueble destinada por

su naturaleza a tener larga duracin responde al comitente y al
adquirente de la obra por los daos que comprometen su solidez
y por los que la hacen impropia para su destino. El constructor
slo se libera si prueba la incidencia de una causa ajena. No es
causa ajena el vicio del suelo, aunque el terreno pertenezca al
comitente o a un tercero, ni el vicio de los materiales, aunque no
sean provistos por el contratista.108
104

106
107
108
105
52
Extensin de la responsabilidad por obra en ruina o impropia para su destino

Esta responsabilidad se extiende, concurrentemente:
a) a toda persona que vende una obra que ella ha construido o
ha hecho construir si hace de esa actividad su profesin habitual;
b) a toda persona que, aunque actuando en calidad de
mandatario del dueo de la obra, cumpli una misin semejante
a la de un contratista;
c) segn la causa del dao, al subcontratista, al proyectista, al
director de la obra y a cualquier otro profesional ligado al
comitente por un contrato de obra de construccin referido a la
obra daada o a cualquiera de sus partes.109
Por otra parte, el constructor, los subcontratistas y los profesionales que

intervienen en una construccin estn obligados a observar las normas
administrativas y son responsables, incluso frente a terceros, de cualquier dao
producido por el incumplimiento de tales disposiciones.110
Tambin se establece un plazo de caducidad de diez aos de aceptada la obra,
conforme al art. 1.275.111 Toda clusula de exclusin o limitacin de la
responsabilidad por los daos que comprometen la solidez de una obra
realizada en inmueble destinada a larga duracin o que la hacen impropia para
su destino, se tiene por no escrita.112 El efecto es la nulidad, conforme al art.
1.276113.
12.2.6 Disposiciones especiales para los servicios
El artculo 1278 atiende a la regulacin en la prestacin de

servicios dentro de los cuales se encuentran regulados los
servicios profesionales, a los que se les habrn de aplicar las
previsiones generales para los contratos de obra y servicios
conjuntamente con las obligaciones de hacer. No obstante
consideramos importante remarcar que en aquellos supuestos
en los cuales sea de aplicacin la Ley de Defensa del consumidor
109

111
112
113
110
53
las relaciones se habrn de regular por dicha norma atento su

especificidad y carcter tuitivo. (Lovece, 2014, p. 109).
Se dispone una norma particular para el caso de los servicios continuados, los
que pueden pactarse por tiempo determinado. Si nada se ha estipulado, se
entiende que lo ha sido por tiempo indeterminado. Cualquiera de las partes
puede poner fin al contrato de duracin indeterminada;114 pero poniendo en
cabeza de quien decide culminar el contrato, el deber de dar preaviso con
razonable anticipacin.115
114
115

54
13 Donacin
13.1 Donacin
El contrato de donacin est tratado en el Captulo 22 del ttulo IV (Contratos
en particular), del Libro Tercero (Derechos Personales) del Cdigo Civil y
Comercial de la Nacin, en los artculos 1.542 a 1.573.
13.1.1 Concepto y elementos esenciales del contrato

La donacin es una figura que se puede definir conforme a lo expresado por el
Cdigo, pero en ciertas ocasiones se confunde con liberalidades realizadas
entre vivos, puesto que no todo acto a ttulo gratuito es donacin. No lo son,
por ejemplo, los actos de ltima voluntad.
De acuerdo con el art. 1.542, hay donacin cuando una parte se obliga a
transferir gratuitamente una cosa a otra, y sta lo acepta.116 De esta definicin
se desprenden los siguientes elementos:
a) Es un acto entre vivos. Los actos de ltima voluntad, llamados
testamentos, tienen un rgimen legal distinto.
b) Obliga a transferir la propiedad de una cosa. Es necesario destacar que
el objeto de este contrato slo pueden ser las cosas en nuestro rgimen
legal. Si se trata de la transmisin gratuita de un derecho, hay cesin y
no donacin, aunque el rgimen legal es parecido, pues el art. 1.614 del
Cdigo remite a las reglas de la donacin, en cuanto no sean
modificadas por las de la cesin.117 No obstante, hay algunas
diferencias, sobre todo en relacin a la forma de este contrato.
c) La transferencia debe ser a ttulo gratuito; esto es, una de las partes
hace un sacrificio, se desprende de bienes, sin contraprestacin por la
otra parte. Sin embargo, es posible que el contrato de donacin obligue
al donatario a hacer o pagar algo, ya sea en beneficio del donante o de
un tercero, y esto no desnaturaliza la esencia gratuita del acto.
116
117

55
d) Se requiere la aceptacin del donatario. De acuerdo con el art. 1.545,

esa aceptacin puede ser expresa o tcita.118 Nos remitimos a las
formas de aceptacin estudiadas en la Lectura 1. En cuanto a la forma,
est sujeta a las reglas que se aplican a las donaciones. Es importante
tener en cuenta que la aceptacin debe producirse en vida de ambas
partes, donante y donatario.
Obligaciones del donante

Obligacin de entrega: la obligacin esencial del donante es la de entregar la
cosa donada a partir del momento en que fue puesto en mora.
Obligacin de garanta: en principio, el donante no responde por eviccin. Ello
es as pues se trata de un contrato a ttulo gratuito, en el que la eviccin no es
una clusula natural del mismo. Tampoco responde por vicios ocultos, excepto
que haya existido dolo de su parte, en cuyo caso debe reparar al donatario los
daos ocasionados.
En cuanto a la garanta por eviccin no responde excepto: a) que expresamente
haya asumido esa obligacin (la eviccin); b) que la donacin se hiciera de mala
fe, esto es, sabiendo el donante que la cosa no era suya y desconocindolo el
donatario; c) cuando la eviccin se produce por causa del donante (en estos
casos, el donante debe resarcir al donatario los gastos en que haya incurrido a
causa de la donacin. Esa es la extensin de la garanta); y d) en caso de
donaciones mutuas, remuneratorias o con cargo. En este supuesto, el donante
debe reembolsar el valor de la cosa que recibi, o lo que gast para cumplir el
cargo, o retribuir los servicios recibidos, depende el caso.
Obligaciones del donatario: como la donacin es un contrato unilateral que, en
principio, no impone obligaciones sino al donante, entonces el donatario tiene
una obligacin general de gratitud, y se refiere a una conducta permanente que
es razonable exigir de quien ha recibido un beneficio. Pero puede ocurrir que,
en el mismo contrato, el donante imponga al donatario ciertas obligaciones
accesorias llamadas cargos.
Obligacin de gratitud; alimentos debido al donante: el donatario tiene un
deber moral de gratitud hacia el donante. Dicha gratitud se revelar, sobre
todo, con hechos positivos: en el plano jurdico, abstenindose de la realizacin
de actos que impliquen una notoria ingratitud, y si el donatario incurre en ellos,
la liberalidad puede ser revocada. Hay, sin embargo, un supuesto en el que la
gratitud debe mostrarse positivamente: el donatario est obligado a pasar
alimentos al donante cuando ste no tenga medios de subsistencia,119 siendo
necesario que no se trate de una donacin onerosa.
118
119

56
13.1.2 Liberalidades
Entendemos a las liberalidades como actos a ttulo gratuito, a travs de los
cuales una persona dispone voluntariamente de sus bienes en beneficio de
otro, otorgndole una ventaja material. Esto es en sentido amplio. Por eso, la
donacin, como contrato, es una especie de bilateralidad.
13.1.3 Capacidad de las partes. Objeto del contrato

Como es una liberalidad, un acto a ttulo gratuito, slo pueden ser donantes las
personas que tengan capacidad plena para disponer de sus bienes. Los menores
emancipados pueden hacer donaciones, excepto de aquellos bienes que
hubiesen recibido a ttulo gratuito. Pero s podran donar bienes que hayan
adquirido con razn de su trabajo.
En cuanto a la capacidad de los donatarios, deben ser capaces para aceptar la
donacin. Si no lo son (en el caso de los incapaces), entonces sus
representantes legales pueden aceptarlas por ellos. Si la donacin tuviera un
cargo, el Juez debera autorizarla. Por otra parte, los tutores y curadores no
pueden recibir donaciones de las personas que hayan estado bajo su tutela o
curatela, hasta antes de la rendicin de cuentas y el pago de las sumas que les
debieran.
Como dijimos, la donacin supone la transferencia de la propiedad de una cosa.
Ahora bien, no puede ser objeto del contrato de donacin:
a) La totalidad ni una alcuota del patrimonio del donante.
b) Cosas respecto de las cuales el donante no tenga el dominio, es decir,
cosas ajenas.
13.1.4 Forma y prueba

Respecto de la forma de las donaciones, podemos distinguir:
a) Donaciones de cosas inmuebles, cosas muebles registrables y de
prestaciones peridicas o vitalicias: deben ser hechas en escritura
pblica bajo pena de nulidad.
b) Donaciones al Estado: pueden acreditarse con las correspondientes
actuaciones administrativas.
c) Donaciones de cosas muebles no registrables y de ttulos al portador:
deben hacerse mediante la entrega (tradicin) de la cosa donada.
57
13.1.5 Clases de donaciones

La donacin es un contrato que, por sus caractersticas, puede clasificarse en
diferentes tipos que desarrollaremos a continuacin, en el punto siguiente.
13.1.6 Requisitos y efectos de cada clase

Donaciones mutuas: son aquellas que se hacen a dos o ms personas,
recprocamente. En estos casos, la nulidad de una de ellas afecta a la otra, pero
la ingratitud o el incumplimiento del cargo slo afecta al donatario que es
culpable.
Donaciones remuneratorias: son aquellas realizadas en recompensa de servicios
prestados al donante por el donatario, que resultan estimables en dinero y por
los cuales poda ste exigir judicialmente el pago al donante. En el instrumento
por el que se concreta la donacin debe constar qu es lo que se pretende
remunerar. De lo contrario, se entiende que es gratuita. Se considera que la
donacin remuneratoria es un acto a ttulo oneroso si se limita a una equitativa
retribucin de los servicios recibidos (en ese caso, est sujeta a la garanta por
eviccin y vicios ocultos). En el excedente se aplican las normas de las
donaciones.
Donacin con cargo: se denomina cargo a la obligacin accesoria impuesta al
que recibe una liberalidad. La imposicin de un cargo influye sobre el rgimen
de las donaciones, porque ellas dejan, entonces, de ser un acto puramente
gratuito y en la medida en que el valor del cargo se corresponda con el de la
cosa donada, es un acto a ttulo oneroso. En el excedente se aplican las normas
de las donaciones.
En el caso de incumplimiento de los cargos por parte del donatario, ste slo
responde con la cosa donada y hasta el valor de la cosa, si sta ya no existiere
por su culpa o si la hubiese enajenado. Ahora bien, es liberado cuando la cosa
deja de existir sin su culpa.
13.1.7 Donaciones inoficiosas

En los Fundamentos del Anteproyecto de Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin (2012) se establece: El Proyecto en este Captulo se limita a calificar
como tales a las donaciones que excedan de la porcin disponible del
patrimonio del donante, pero remite a la aplicacin de los preceptos relativos a
la porcin legtima (Comisin para la elaboracin del proyecto de Ley de
reforma, actualizacin y unificacin de los Cdigos Civil y Comercial de la
58
La porcin legtima de los herederos forzosos est garantizada contra todo acto
de disposicin gratuita de bienes, sea entre vivos o de ltima voluntad, por lo
que si el valor de las donaciones excede la porcin disponible del donante, los
herederos forzosos pueden demandar su reduccin en la medida necesaria
para cubrir sus porciones legtimas.
13.1.8 Revocacin de las donaciones. Causales

En principio, la donacin es irrevocable por voluntad del donante. La ley slo
admite la revocacin en estos supuestos:
a) Inejecucin de los cargos (cuando el donatario ha incurrido en
incumplimiento de las cargas impuestas en el acto de la donacin).
b) Ingratitud del donatario. Se la puede dejar sin efecto slo por causas
graves, que el Cdigo enumera taxativamente: 1) atentado contra la
vida del donante, sus ascendientes o descendientes; 2) injurias graves
en su persona o en su honor al donante, sus ascendientes o
descendientes; 3) si priva al donante injustamente de bienes que
integran su patrimonio; 4) negativa a prestarle alimentos al donante
(slo si el donante no puede obtener alimentos de las obligaciones que
resultan de los lazos familiares).
En ninguno de estos casos es necesaria la condena penal para que se
considera vlida la ingratitud como causal de revocacin, bastando la
prueba de que al donatario le es imputable el hecho lesivo.
Slo el donante es legitimado activo para solicitar la revocacin de la
donacin por esta causal (ingratitud) al donatario, no pudiendo hacerlo
sus herederos ni pudiendo requerirse a los herederos del donatario.
Ahora bien, si la accin es promovida por el donante y ste luego
fallece, puede ser continuada por sus herederos, mas no iniciada por
ellos.
Extincin de la revocacin de la donacin por ingratitud: en los casos en
que el donante, conociendo la causa de la ingratitud, perdona al
donatario. Tambin en los casos en que no promueve la revocacin
dentro del plazo de un ao (plazo de caducidad) desde el momento en
que conoci el hecho que configur la ingratitud.
c) Supernacencia de hijos del donante (cuando nacen hijos del donante
con posterioridad a la donacin, si esto fue expresamente estipulado).
59
13.1.9 Pacto de reversin. Concepto y efectos

Dentro de las condiciones resolutorias que suelen imponerse en las donaciones,
una de las ms frecuentes e importantes es la reversin por pre-muerte del
donatario. Es decir, sujeta a la condicin de que el donatario, o el donatario, su
cnyuge y sus descendientes, o el donatario sin hijos, fallezcan antes que el
donante.
De acuerdo con esta clusula (que debe ser expresa y en beneficio del
donante), los bienes donados retornan al patrimonio del donante si el
donatario fallece antes que aqul. Esto es, el donante tiene legitimacin para
exigir que las cosas transferidas sean restituidas. La legitimidad y aun la utilidad
de esta clusula son evidentes.
La donacin es un acto intuitae personae. Por ejemplo, el donante quiere
beneficiar a Mara, pero no tiene el inters en que luego reciban los bienes sus
herederos. En ese caso, la reversin adquiere utilidad, ya que esta clusula le
asegura que si el donatario fallece primero, los bienes volvern a su poder y no
irn a manos de quien no quiere.
60
Referencias
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Buenos Aires: Abeledo-Perrot.
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Suplemento. Vigencia: 1 de agosto de 2015, texto segn art. 1 de la Ley N 27.077
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Hannold, J. (1987). Derecho Uniforme sobre Compraventas Internacionales. Madrid,
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Sitios web consultados

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documentacin Ministerio de Justicia, Seguridad y Derechos Humanos. Recuperado
de http://www.biblioteca.jus.gov.ar/recursos-codigos.html
www.21.edu.ar
62

Derecho Privado III Lectura 3

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Derecho Privado III Lectura 3

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Mdulo 3

a) Si hay un contrato discrecional, hay plena autonoma

b) Si hay un contrato celebrado por adhesin, no hay

Por lo tanto, si se est frente a un contrato de compraventa, o cualquiera de los

Art. 1.123 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

requisito de la transferencia del dominio, pero no del contrato en s, que

En virtud de la sancin de la ley 26.9943, que origin el Cdigo Civil y Comercial

10.1.2 Relaciones con otras figuras jurdicas afines

() transferir a la otra derechos reales de condominio,

Art. 1.184 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

La compraventa y el contrato de obra

10.1.3 La cosa y el precio

Art. 1.123 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

forma proporcional. Asimismo, las partes pueden asumir expresamente

Art. 1.130 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

a) Debe ser en dinero: de lo contrario, no hay compraventa.

Casos de los precios convenidos y no convenidos por unidad de medida de

Art. 1.134 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

Obligaciones del vendedor:

mercaderas en trnsito (aquellas que deben ser enviadas por el

10.1.5. Clusulas especiales

10.1.6 Boleto de compraventa

Art. 1.163 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

La figura del boleto de compraventa fue incorporada al Cdigo

En la Seccin 8 del Cdigo Civil y Comercial se regula la figura del boleto de

Se reitera la solucin, hoy tradicional, segn la cual los boletos

comprador fuera a plazo, deber constituirse hipoteca en primer

El art. 1.170 se refiere a la prioridad que tiene el adquirente de buena fe sobre

La oponibilidad del boleto de compraventa a terceros

Art. 1.170 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

oponibilidad si se trata de un comprador serio, en el sentido de

10.1.7 Obligaciones de las partes

En estos textos se alude a la obligacin nuclear y tpica del

Las principales obligaciones del vendedor son:

Art. 1.138 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

En qu consiste la entrega? La entrega es la transferencia material de

Respecto al comprador, el Cdigo regula sus obligaciones en el art. 1.141.

Art. 750 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

Asimismo, la obligacin de recepcin involucra tambin a todos aquellos

10.1.8 Ley de defensa del consumidor

10.1.9 Convencin de Viena de 1980 sobre

() Considerando que el desarrollo del comercio internacional

Art. 1.124 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

Estimando que la adopcin de normas uniformes aplicables a

Convencin de las Naciones Unidas sobre los Contratos de Compraventa Internacional de

10.2.1 Definicin y elementos esenciales

Art. 1.172 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

nuestro derecho. Sin embargo, antes de su regulacin, se le aplicaban las reglas

10.3.1 Definicin y elementos esenciales

Consideramos la conveniencia de que se establezca con carcter

indeterminado por cuanto al constituirse el vnculo obligacional

En algunos casos, estos contratos se celebran por tiempo indeterminado, ya

propios del contrato de suministro: la periodicidad, por la reiteracin de

11.1 Cesin de derechos

b) La permuta, cuando la cesin se hizo mediante la transmisin de la

Art. 1.519 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

11.2 Cesin de crditos. Concepto.

Art. 1.620 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

11.3 Cesin de deudas

Art. 1.632 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

11.4 Cesin de posicin contractual

11.4.1 Naturaleza del negocio y problemtica

Defensas: a raz de la cesin de la posicin contractual, los contratantes pueden

12.1.1 Concepto y elementos esenciales