Ministerio

de Justicia
y Derechos

Humanos

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiN No. -

0.11

-2014 - SUNARP-TR-L

Lima,
APELANTE
TTULO
RECURSO
REGISTRO
ACTO
SUMlllA
IDENTIFICACiN
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O7 ENE.2014

JOS ESTEBAN FERNNDEZ ORDINOlA

W 886235 dEi 1'7/9/2013.
H.T.D. W 1671 el 17/10/2013.
Predios de Lima.
COMPRAVENTA.

DEL BIEN OBJETO DE TRANSFERENCIA

"No corresponde formular obseNacin en el supuesto de haber omitido indicar algn dato
dl predio objeto de transferencia, siempre que en el ttulo presentado existan elementos
suficientes que permitan establecer la identidad de ste. de conformidad a lo establecido
. en el precedente aprobado en el X Pleno del Tribunal Registral."

1.

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ACTO CUYA
PRESENTADA

INSCRIPCiN

SE

SOLICITA

DOCUMENTACiN

~-:-:=--~

Mediante el presente ttulo se solicita la inscripcin de la compraventa que

otorga la Asociacin de Comerciantes Parada Tahuantinsuyo a favor de
Mara Luisa Ruz Garro, respecto del predio registrado en la partida
electrnica W P01242272 del Registro de Predios de Lima.
A tal efecto, se adjunta la siguiente documentacin:
- Testimonio de la escritura pblica del 15/12/1989 extendida ante el notario
de Lima Jos Toribio Pacheco Blancas, otorgado por la Directora (e) de la
Direccin de Archivos Notariales y Judiciales del Archivo General de la
Nacin Judith Virgina Ruz Sierra el 12/8/2013.
- Parte notarial de la escritura pblica del 15n/2013, otorgada ante el
Notario de Lima Manuel Noya de la Piedra.
11.

DECISiN IMPUGNADA
la Registradora Pblica del Registro de Predios de Lima, Susan Carol
Achata Lima, formul la siguiente tacha sustantiva:
(Se enumera para mejor resolver)
"1.- Conforme a lo dispuesto por la Ley 1510 aplicable al presente caso en
lo que concierne a la escritura pblica de fecha 15/12/1989 cabe sealar
que, el artculo 44 de la citada norma disponia que la introduccin de la
escritura pblica debia expresar entre otros datos los siguientes:
2 nombre y apellido de los otorgantes, su edad, domicilio y profesin (no
se ha consignado edad y domicilio)
3 si proceden por si o en nombre de otros.

Conforme a lo sealado en el artculo 61 de la Ley antes citada no

producen efecto los instrumentos que se han otorgado sin observar, en todo
o en parte, las formalidades prescritas por la ley.
Por tanto se entiende que el instrumento de fecha 15/12/1989 no produce
sus efectos.
Sin perjuicio de lo antes citado se verifica lo siguiente:
2.- La descripcin del inmueble materia de venta consignado en la escritura
pblica de fecha 15/12/1989 discrepa con la descripcin del inmueble
registrado en la partida P01242272, por lo que no se puede concluir se trate
del mismo.
3.- El nombre del poderdante a que hace referencia la partida Num.
12248857 del Registro de Mandatos discrepa con el nombre de quien ha
sido instituido heredero de Maria Luisa Ruiz Garro y a que hace referencia
la partida W 11655217 del Registro de Sucesin Intestada.
4.- Existe ttulo pendiente de inscripcin W 533488-2013, el mismo que
tiene como acto a inscribir una compraventa."

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FUNDAMENTOS
Jo.

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DE LA APELACiN

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J. ~/ El recurrente

fundamenta

el

recurso

de

apelacin

en

los trminos

siguientes:

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En la calificacin efectuada, se han reiterado las observaciones

f rmuladas en una presentacin anterior, mediante el ttulo W 5334422013, pues se requiere que la subsanacin de la omisin del domicilio y si
proceden por derecho propio, se efecte ante el Archivo General de la
Nacin, lo cual deviene en ilegal e inconstitucional pues no se especifica el
tramite a seguir, ni el sustento legal.
- Asimismo,
refiere que carece de fundamento jurdico pretender
desconocer la aclaracin realizada en la clusula segunda de la escritura
pblica aclaratoria del 1517/2013, bajo el supuesto que a las partes no les
corresponde hacer tales declaraciones sino al notario, como implcitamente
se desprende de la lectura de la denegatoria formulada.
- En cuanto a la descripcin del inmueble, no se ha indicado en qu
consiste la no correspondencia entre lo consignado en la escritura pblica y
la partida W P01241172?, en tal sentido por su deficiencia no es posible
subsanar lo advertido.
- Con relacin a la discrepancia de nombre, se tiene que Victorino Gerardo
Robles Cabanillas ha participado en la escritura pblica aclaratoria del
1517/2013 a travs de su apoderado Marcial Primitivo Lagos Silva, en mrito
al poder registrado en el asiento A00001 de la partida W 12248857 del
Registro de Mandatos y Poderes.
IV.

ANTECEDENTE

REGISTRAL

En la partida electrnica N P01242272 del Registro de Predios de Lima,

corre registrado el predio constituido por la parcela A, lote C, Seco Dpto.
PA035 ubicado en el primer piso de la urbanizacin popular Tahuantinsuyo
del distrito de Independencia. La titularidad de dominio se encuentra a favor
de la Asociacin de Comerciantes "Parada Tahuantinsuyo".

RESOLUCiN No.-0.21

V.

-2014 - SUNARP-TR-L

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Pedro lamo Hidalgo.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a
determinar es la siguiente:
- Si el inmueble objeto de transferencia se encuentra indubitablemente
identificado y, por consiguiente, se adecua al antecedente registra!.

VI.

ANLISIS
1. En el mbito registral, la necesidad de la determinacin de los bienes y
derechos que son objeto del trfico juridico est amparada en el principio
registral de "especialidad" o "determinacin", recogido por el articulo IV del
Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos.'

En opinin de Garca Garcia2: "este principio est relacionado con la

/<_,.
necesidad de dar claridad al Registro (...) La necesidad de determinacin de
/i~i.,\l' las situaciones y relaCiones juridicas inscribibles se predica respecto a la
~-;Jinca, al titular, al derecho real y al acto juridico, todo lo cual constituye un
(~\ "Ma. ~"\'\J;.conjunto de manifestaciones del principio de especialidad o determinac;in."

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-

Agrega el citado autor que, "en cuanto a la finca, se trata de que conste
erfectamente descrita, con todos sus datos que lleven a su plena
identificacin. "
2. De este modo, es obligacin del Registrador, al ejercer la funcin de
calificacin registral, "confrontar la adecuacin de los titulas con los
asientos de inscripcin de la partida registral en la que habr de practicarse
la inscripcin, y, complementariamente, con los antecedentes registra les
referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimacin de aquellos", como lo
seala el literal a) del artculo 32 del Reglamento General de los Registros
Pblicos.
La confrontacin referida supone determinar con total certeza, en el caso de
transferencia del derecho de propiedad respecto de un predio, cul es el
predio objeto de transferencia y cul es la partida registral en la que obra
inscrito. A partir de estos datos el Registrador efectuar la confrontacin del
ttulo con los asientos de la partida registral (propietario inscrito, obstculos
en lapartida, etc.)
La identificacin del predio se verifica a partir de su descripcin, la misma
que debe constar en el ttulo traslativo dado que es requisito sustancial del
contrato de compraventa determinar el bien cuando se trata de un bien
existente, descripcin que se confronta con la que consta en la partida
registra!.
Para identificar al predio objeto de transferencia lo usual es consignar su
ubicacin. Asi, tratndose de predios urbanos, el predio quedar
identificado si se indica la calle y numeracin o lote, manzana y
IV. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Por cada bien o persona jurdica se abrir una partida registral independiente, en donde se extender
la primera inscripcin de aqullas as como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.( ...)
2 GARclA
GARCIA, Jos Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo 1. Editorial
Civitas, SA Madrid, 1999. Pg. 552.
1

urbanizacin, adems de precisar el distrito y provincia en que se ubica. El

predio tambin quedar identificado si en el titulo se indica la partida
registral en la que obra inscrito, siempre que se trate de predios
independizados.
3. En lo que respecta a la indicacin de la partida registral, si bien este dato
puede omitirse en el ttulo, por regla general debe consignarse en la
solicitud de inscripcin, tal como lo dispone el artculo 12 del Reglamento
General de los Registros Pblicos. La norma aade que este requisito
puede omitirse por razones justificadas, con autorizacin del funcionario
encargado del Diario.
Para describir al predio tambin puede consignarse su rea, linderos y
medidas perimtricas. Sin embargo, estos datos por si solos no identificarn
plenamente al predio, pudiendo emplearse de manera complementaria.
Igualmente, en ocasiones se consignan en el ttulo de transferencia datos
relativos al modo en que el transferente adquiri la propiedad, datos que
tambin se pueden emplear de manera complementaria
para la
identificacin del predio.
4. Ahora bien, en ocasiones existen discrepancias entre la descripcin del
bien en el ttulo, y la descripcin del bien en la partida registra!. Sobre la
materia, el Tribunal Registral aprob el siguiente precedente de observancia
obligatoria en el X Pleno del Tribunal Registral realizado los dias 8 y 9 de
abril de 2005, publicado en el diario oficial "El Peruano" el 9 de junio de
2005:
IDENTIFICACiN DEL BIEN OBJETO DE TRANSFERENCIA
"La discrepancia en cuanto a la identificacin de un bien objeto del contrato
de transferencia materia de la solicitud de inscripcin, ser objeto de
observacin siempre que no existan otros elementos suficientes que
permitan la identificacin del mismo".
Este precedente encontr sustento en las Resoluciones N 507-2001ORLCfTR del 14/11/2001, 464-1997-0RLCfTR del 12/12/1997, 305-2000ORLCfTR del 28/9/2000 y 45-2002-0RLCfTR del 24/1/2002.
Del tenor del referido criterio, tenemos que se ha establecido una pauta a
seguir en la labor de verificar la adecuacin del ttulo con la partida registral,
concordante con la obligacin de las instancias registra les de propiciar y
facilitar las inscripciones como dispone el segundo prrafo del artculo 31
del Reglamento General de los Registros Pblicos.
Conforme a ello, no se exigir que la descripcin del bien objeto de la
transferencia contenida en el ttulo sea idntica a la inscrita, sino que dentro
de los mrgenes de razonabilidad y en el marco de la discrecionalidad de la
funcin registral, el Registrador puede concluir que los elementos
proporcionados en el ttulo son suficientes para determinar que se trata del
mismo predio.
5. Con el titulo venido en grado de apelacin, se solicita la inscripcin de la
compraventa
que otorga la Asociacin
de Comerciantes
Parada
Tahuantinsuyo a favor de Mara Luisa Ruz Garra, respecto del predio
registrado en la partida electrnica W P01242272 del Registro de Predios
de Lima, en mrito del testimonio de la escritura pblica del 15/12/1989 y

RESOLUCiN No.- 02.1 -2014 - SUNARP-TR-L

del parte notarial de la escritura pblica de ratificacin y aclaracin

compraventa del 15/7/2013.
"

de

La Registradora ha denegado su inscripcin al considerar que la

descripcin del inmueble materia de venta consignado en el testimonio de la
escritura pblica del 15/12/1989 discrepa con la descripcin del inmueble
registrado en la partida P01242272, por lo que no se puede concluir se trate
del mismo.
En tal sentido, corresponde a esta instancia dilucidar si el predio materia de
transferencia se encuentra plenamente identificado.

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6. De la revisin del testimonio de la escritura pblica del 15/12/1989, se

advierte que en cuanto a la descripcin del bien objeto de transferencia, se
seala lo siguiente:

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~\ "TERCERO:

ES MATERIA DE ESTE CONTRATO DE COMPRA VENTA,

~/ EL PUESTO DE AVES-AV-TREINTICINCO UBICADO EN EL NIVEL UNO,
DIMENSiN,
LMITES, As COMO SUS CARACTERSTICAS,
SE
ENCUENTRAN ESPECIFICADAS EN LA MEMORIA DESCRIPTIVA QUE
FORMA PARTE DE ESTA MINUTA DE COMPRA VENTA
( ... )
INSERTO: MEMORIA DESCRIPTIVA:
MERCADO LOS INKAS.- ASOCIACiN DE COMERCIANTES PARADA
TAHUANTINSUYO - PUESTO DE VENTA - MEMORIA DESCRIPTIVA
A- UBICACiN EL PUESTO DE AVES AV-35 EST UBICADO EN LA
SECCiN AVES CON ACCESO AL PASAJE N" 2 EN EL PRIMER NIVEL
DEL MERCADO LOS INKAS.
B.- EL PUESTO AV-35 ESTA DELIMITADA As:
NORTE.- CON EL PUESTO AV-34, CON 3.00 ML
SUR CON EL PASAJE N" 11, CON 3.00 ML
ESTE CON EL PUESTO AV-32 , CON 3.00 ML
OESTE, CON EL PASAJE N"2, CON 3.00 ML
12.00 M.L - C.- PERIMETRO.- 0.- AREA: 9 M2.- E.- DESCRIPCiN Y
DISTRIBUCiN: N DE PUESTO AV-35 (... )"
Confrontada dicha descripcin con la que consta en la partida electrnica
N P01242272 del Registro de Predios de Lima, se aprecia que en el
asiento 00001 se ha hecho constar segn su antecedente dominial ficha N"
111617, lo siguiente:
DESCRIPCiN DEL INMUEBLE: MERCADO DE ABASTOS
"MERCADO LOS INKAS"
UBICACiN: PASAJE N" 02 PUESTO DE AVES N" 35
PORCENTAJE EN LAS ZONAS COMUNES: 0.135%
REA: 9.00 M2
LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS:
FRENTE: CON EL MENCIONADO PASAJE CON 3.00 ML
DERECHA: CON EL PASAJE N 11 CON 3.00 ML
IZQUIERDA: CON EL PUESTO DE AVES N 34 CON 3.00 ML
FONDO: CON EL PUESTO DE AVES N" 32 CON 3.00 ML
Como se puede apreciar, el predio materia de transferencia referido en el
testimonio de la escritura pblica del 15/12/1989, concuerda con el rea,
linderos, medidas perimtricas y denominacin del mercado Los Inkas, yen

consecuencia es posible establecer de forma fehaciente que se trata del

mismo predio registrado en la partida electrnica W P01242272 del
Registro de Predios de Lima.
Motivo por el cual corresponde revocar el punto 2 de la tacha formulada.
7. Por otro lado, la Registradora refiere que existe discrepancia en cuanto al
nombre de quien ha sido instituido como heredero de Mara Luisa Ruiz
Garra segn partida N 11655217 del Registro de Sucesin Intestada, con
el nombre del poderdante a que hace referencia la partida W 12248857 del
Registro de Mandatos.
Al respecto, tenemos que mediante escritura pblica de ratificacin y
aclaracin de compraventa del 1517/2013, consta la intervencin de
Victorino . Gerardo Robles Cabanillas como heredero de quien fuera la
compradora Mara Luisa Ruz Garro, debidamente representado por Marcial
Primitivo Lagos Silva.
De la revisin de las partidas electrnicas correspondientes a los Registros
de Sucesiones Intestadas y de Mandatos y Poderes, se verifica lo referido
por la Registradora, pues en el primero de ellos ha sido instituido como
heredero Victorino Gerardo Robles Cabanillas y en este ltimo se encuentra
como poderdante Victorino G Robles Cabanillas; no obstante ello efectuada
la consulta en lnea del RENIEC se ha podido determinar que ambos son la
misma persona pues no figura ningn otro registro que acredite lo contrario,
por lo que corresponde revocar el punto 3 de la tacha formulada.
8. En el caso bajo anlisis, a la fecha de otorgamiento de la escritura
pblica de compraventa del 15/12/1989 se encontraba vigente la Ley N"
1510 - Ley del Notariado, que estableca una serie de requisitos que deban
cumplirse al redactar las escrituras pblicas.
El artculo 44 de la Ley W 1510 estableca lo siguiente:
"La introduccin debe expresar:
1) Lugar y fecha del otorgamiento
2) Nombre y apellido de los otorgantes, su edad, domicilio y profesin:
3) Si proceden por s o en nombre de otros, insertando en este caso los
comprobantes para su representacin.
( ...)".
De la reVISlon de la escritura pblica de compraventa del 15/12/1989
presentada, se observa que se ha omitido indicar si la compradora procede
por derecho propio o en representacin, su edad y domicilio.
Al respecto el artculo 61 de la Ley N 1510 sealaba: "No producen efecto
los instrumentos que se han otorgado sin observar, en todo o en parte, las
formalidades prescritas por ley".
A efectos de subsanar lo advertido por la Registradora, se ha presentado
escritura pblica de ratificacin y aclaracin de compraventa del 15/7/2013,
en la que intervienen como vendedora la Asociacin de Comerciantes
Parada Tahuantinsuyo y como comprador Victorino Gerardo Robles
Cabanillas en su condicin de heredero de Maria Luisa Ruz Garra
debidamente representado por Marcial Primitivo Lagos Silva, habindose

-- -1
RESOLUCiN No.- 0.2.-1

-2014 - SUNARP-TR-L

consignado el domicilio y la actuacin por derecho propio de la compradora

Mara Luisa Ruz Garro, datos que haban sido omitidos al momento de
extenderse la escritura pblica del 15/12/1989.
En cuanto a la falta de indicacin de la edad de la compradora, si bien
constitua una de las formalidades de las escrituras pblicas, segn Ley N
1510 - Ley del Notariado, tambin lo es que los otorgantes de la escritura
pblica primigenia han extendido nueva escritura pblica ratificando la
venta, ello aunado al hecho que el actual Decreto Legislativo N" 1049 .Decreto Legislativo, no prev a la edad como uno de los requisitos que
deba contener la introduccin de una escritura pblica, a diferencia de otros
datos como el domicilio y la indicacin de proceder por su propio derecho,
con los que s se ha cumplido; consecuentemente, corresponde dejar sin
efecto el punto 1 de la tacha formulada.
9. Fnalmente, se aprecia que la Registradora advierte de la existencia del
ttulo pendiente ttulo N" 533488-2013,
sin embargo verificada la
informacin que consta en el Sistema de Consulta Registral de la SUNARP,
se visualiza que a la fecha el referido ttulo ha sido tachado, por lo que ha
dejado de constituir un posible obstculo para la inscripcin del presente, y,
en consecuencia, corresponde dejar sin efecto el punto 4 de la tacha
formulada.
Con la intervencin de el Vocal (e) Walte Poma Morales, autorizado
mediante Resolucin N 010-2014-SUNARPI T del 3/1/2014.

Estando a lo acordado por unanimidad.

VII.

RESOLUCiN
DEJAR SIN EFECTO los puntos 1 y 4, Y EVOCAR los puntos 2 y 3 de la
denegatoria formulada por la Registrador Pblica del Registro de Predios
de Lima al ttulo referido en el en abezamiento, conforme a los
fundamentos expresados en el anlisi
de la presente resolucin, y
DISPONR su inscripcin.
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