Вы находитесь на странице: 1из 73

boas prticas

para entrega do
empreendimento

desde a sua concepo

boas prticas

para entrega do
empreendimento

desde a sua concepo

Realizao

Corealizao

ficha catalogrfica
Dados Internacionais de Catalogao na Publicao (CIP)

B662
Boas prticas para entrega do empreendimento desde a sua concepo
/ organizadores: Cmara Brasileira da Indstria da Construo, Sindicato da
Indstria da Construo Civil do Estado de So Paulo, Secovi-SP. Braslia :
CBIC, 2016.
71 p. : il. ; 27 cm.

1. Construo civil. 2. Empreendedorismo. 3. Estratgia empresarial. I. Cmara


Brasileira da Indstria da Construo, org. II. Sindicato da Indstria da Construo
Civil do Estado de So Paulo, org. III. Secovi-SP, org.
CDU 69:658
Ficha catalogrfica elaborada pela Bibliotecria Georgia Fernandes do Nascimento CRB1/2319

BOAS prticas para entrega do empreendimento desde a sua concepo


Braslia-DF, maio de 2016

Presidente CBIC
Jos Carlos Martins
Presidente COMAT/CBIC
Dionyzio Klavdianos
Presidente do Secovi-SP
Flavio Amary
Presidente do SindusCon-SP
Jos Romeu Ferraz Neto
Comit Gestor
Alexandre Lus de Oliveira SindusCon-SP
Carlos Alberto de Moraes Borges Secovi-SP
Dionyzio Klavdianos CBIC
Georgia Grace CBIC
Lilian Sarrouf SindusCon-SP
Marcos Velletri Secovi-SP
Consultor Jurdico
Carlos Pinto Del Mar
Coordenao do Projeto
Patrcia Bittencourt Secovi-SP
Raquel Sad Seiberlich Ribeiro CBIC
Cmara Brasilieira da Insdstria da Construo CBIC
SQN Quadra 1 Bloco E Edifcio Central Park 13 andar
CEP 70.711-903 Braslia-DF
Telefone: (61) 3327-1013

Coordenao Tcnica
Lilian Sarrouf SindusCon-SP
Ronaldo S Oliveira CBIC
Participantes
Ivanor Fantin Sinduscon-PR
Juliana Kallas Secovi-SP
Juliana Palma Secovi-SP
Lydio Bandeira Mello Sinduscon-RIO
Marco Gubeissi Secovi-SP
Rafael Zapelini Possobon Sinduscon-Cambori
Roberto Lira Sinduscon- RIO
Roberto Matozinho Sinduscon-MG
Sheila Marcon Sinduscon-MT
Silvio Eduardo Alves Carvalho ADEMI-DF
Consolidao e Texto Final
Patrcia Bittencourt Secovi-SP
Editorao: P7 Promo
Ilustrao: Gadioli Branding e Comunicao
Reviso: Beatriz Vasconcelos

boas prticas

para entrega do
empreendimento

desde a sua concepo

Realizao

Corealizao

DIRETORIA CBIC
Presidente
Jos Carlos Martins
Vice-presidente administrativo
Adalberto Cleber Valado
Vice-presidente financeiro
Elson Ribeiro E Pvoa
Vice-presidentes
Alberto Jos Salum
Andr Canuto Baia
Andr Montenegro De Holanda
Aristteles Passos Costa Neto
Brbara Paludo
Carlos Alberto De Paula Moura Jnior
Carlos Henrique De Oliveira Passos
Claudio Bernardes
Denis Roberto Ba
Eduardo Jorge De Oliveira Lopes
Fbio Ribeiro Nahuz
Joo Paulo Rio Tinto De Matos
Jos Alberto Pereira Ribeiro
Jos Carlos Santos Leal
Jos Eugenio Souza De Bueno Gizzi
Jose Irenaldo Jordo Quintans
Jos Romeu Ferraz Neto
Luiz Fernando Pires
Marco Antonio Corsini
Marcos Antonio Costa Buarque De Holanda
Maria Elizabeth Cacho Do Nascimento
Rafael Rihl Tregansin
Ricardo Antunes Sessegolo
Ricardo Lins Portella Nunes
Ricardo Prestes Mion
Roberto Kauffmann
Sergio Tiaki Watanabe

apresentaO
A construo civil brasileira tem feito esforo permanente e qualificado para melhorar processos e modernizar sua atuao. Nesta direo, a
entrega tornou-se processo estratgico j na concepo dos empreendimentos e tem merecido, cada vez mais, cuidados para garantir a plena satisfao do usurio e a reduo de incidentes. Com o objetivo de
favorecer a consolidao dessa mentalidade nas construtoras e incorporadoras, a Cmara Brasileira da Indstria da Construo (CBIC) coloca
disposio do setor a publicao Boas Prticas para a Entrega do Empreendimento desde a sua Concepo apresentando conceitos e prticas de
grande utilidade para essa etapa, a fim de garantir que a entrega do empreendimento feche com sucesso o ciclo de venda de imveis.
Fruto de parceria exitosa da CBIC com o (SindusCon-SP) Sindicato da Indstria da Construo Civil do Estado de So Paulo, o Secovi-SP e o Senai
Nacional, este Guia traz um histrico detalhado das fases a serem cumpridas quando da entrega dos empreendimentos, considerando o ciclo
completo dos projetos, desde sua viabilizao at o ps-obra. Com informaes baseadas nas normas tcnicas, apresenta o que de maior importncia na entrega do empreendimento ao cliente. Esta publicao
mais uma fonte de contedo de qualidade disposio de construtores e
incorporadores para uso no treinamento de suas equipes.
Ao desenvolver esse projeto, mobilizando seus parceiros, a CBIC cumpre
seu papel de apoiar o setor na direo do crescimento e modernizao.
Bom proveito!

Jos Carlos Martins


Presidente da Cmara Brasileira da Indstria da Construo - CBIC

DIRETORIA
Diretoria Executiva
Flavio Augusto Ayres Amary
Alberto Luiz Du Plessis Filho
Basilio Chedid Jafet
Caio Carmona Cesar Portugal
Caio Sergio Calfat Jacob
Carlos Alberto de Moraes Borges
Emilio Rached Esper Kallas
Flvio Domingos Prando
Frederico Climrio Marcondes Cesar
Guilherme Cardoso de Lucca
Hamilton de Frana Leite Jnior
Hubert Gebara
Ricardo Yazbek
Rodrigo Uchoa Luna
Rolando Mifano
Diretoria Operacional
Ciro Pereira Scopel
Jaime Stokfisz Flechtman
Luiz Fernando Gambi
Nelson Parisi Jnior
Odair Garcia Senra
Ricardo Benassi
Roberta Bigucci
Rodrigo Riad Said
Rubens Carmo Elias Filho
Sergio Meira de Castro Neto
Conselho Fiscal
Ely Flvio Wertheim
Lair Alberto Soares Krhenbhl
Mauro Teixeira Pinto

Suplentes do Conselho Fiscal


Angelo Frias Neto
Carlos Alberto Campilongo Camargo
Thiago Nogueira Mendona Ribeiro
Delegados Representantes
no Conselho da Fecomercio
Flavio Augusto Ayres Amary
Miguel Sergio Mauad
Suplentes dos Delegados Representantes
no Conselho da Fecomercio
Hubert Gebara
Orlando de Almeida Neto
Conselho Consultivo Eleito
Claudio Bernardes
Arnaldo Curiati
Carlos Eduardo Terepins
Carlos Jereissati
Flvio Ernesto Zarzur
Henrique Borenstein
Luiz Augusto Pereira de Almeida
Marcel Zanin Mauro
Marcelo Mariz de Oliveira de Yunes
Meyer Joseph Nigri
Paulo Ricardo Baqueiro de Melo
Ubirajara Spessotto de Camargo Freitas

apresentaO
As relaes de consumo esto em permanente evoluo
Clientes cada vez mais bem-informados sobre seus direitos, demandam
produtos com elevado padro de qualidade. Esperam receber o melhor.
Exigem excelncia.
O atendimento a essas expectativas impe mximo profissionalismo, domnio de tecnologias de ponta e viso integrada do produto a ser ofertado.
Por sua complexidade, o mercado imobilirio s pode alcanar esse objetivo com a utilizao das melhores prticas disponveis, de forma que
seus empreendimentos sejam muito bem-concebidos, produzidos, entregues e administrados.
O sucesso comercial, a satisfao e a fidelizao de clientes, a reputao,
a marca e a imagem das empresas dependem diretamente dessas boas
prticas para que a entrega do empreendimento seja bem-sucedida.
No sentido de garantir que o setor opere de forma alinhada, CBIC, Secovi-SP e SindusCon-SP reuniram especialistas de notvel saber para consolidar, em um nico documento, quais so essas boas prticas, como e
quando empreg-las.
Esta publicao apresenta o que deve ser realizado nas diversas fases
do desenvolvimento do produto imobilirio sejam apartamentos, salas comerciais, lajes corporativas, etc., com total aderncia s normas
e leis vigentes, s expectativas dos adquirentes e responsabilidade
direta que lhes cabe quanto a bom uso, conservao e manuteno
de seu patrimnio.
Acreditamos que o contedo aqui contemplado ser amplamente aproveitado por todos os profissionais e empresrios de nosso setor, contribuindo para o bom relacionamento com nossos clientes, e o fortalecimento da indstria imobiliria.

Flavio Amary
Presidente do Secovi-SP
Sindicato da Habitao

DIRETORIA SINDUSCON SP
Presidente
Jos Romeu Ferraz Neto
Vice-presidentes
Eduardo Carlos Rodrigues Nogueira (Interior)
Eduardo May Zaidan (Economia)
Francisco Antunes de Vasconcellos Neto (Administrativo
e Financeiro)
Haruo Ishikawa (Relaes Capital - Trabalho e
Responsabilidade Social)
Jorge Batlouni Neto (Tecnologia, Qualidade e Meio
Ambiente)
Luiz Antnio Messias (Obras Pblicas)
Luiz Claudio Minnitti Amoroso (Interior)
Maristela Alves Lima Honda (Obras Pblicas)
Maurcio Linn Bianchi (Relaes Institucionais)
Odair Garcia Senra (Imobilirio)
Paulo Rogrio Luongo Sanchez (Tecnologia, Qualidade e
Meio Ambiente)
Roberto Jos Falco Bauer (Relaes Capital-Trabalho e
Responsabilidade Social)
Ronaldo Cury de Capua (Habitao Popular)
Representantes junto Fiesp
Eduardo Ribeiro Capobianco
Sergio Antonio Monteiro Porto
Cristiano Goldstein
Joo Claudio Robusti
Diretores Regionais
Elias Stefan Junior (Sorocaba)
Fernando Paoliello Junqueira (Ribeiro Preto)
Germano Hernandes Filho (So Jos do Rio Preto)
Mrcio Benvenutti (Campinas)
Mario Czar de Barros (So Jos dos Campos)
Mauro Rossi (delegacia de Mogi das Cruzes)
Paulo Edmundo Perego (Presidente Prudente)
Ricardo Arago Rocha Faria (Bauru)
Ricardo Beschizza (Santos)
Sergio Ferreira dos Santos (Santo Andr)
Conselho Fiscal
Titulares:
Fabio Villas Bas
Andr Gonzaga Aranha Campos
Mrcio Escatna

Suplentes:
Luiz Eduardo de Oliveira Camargo
Fernando Augusto Correa da Silva
Fernando Rossi Fernandes
Conselho Consultivo - vitalcios
Arthur Rodrigues Quaresma
Artur Rodrigues Quaresma Filho
Eduardo Ribeiro Capobianco
Emlio Paulo Siniscalchi
Francisco Virglio Crestana
Jlio Capobianco
Nelson Farah Fakiani
Sergio Antonio Monteiro Porto
Joo Claudio Robusti
Sergio Tiaki Watanabe
Conselho Consultivo
Eleitos (mandato 2014-2016)
Andr Alexandre Glogowsky
Joo Lemos Teixeira da Silva
Luis Gustavo Ribeiro
Luiz Alberto Matias Lucio Mendona
Luiz Antonio Paiva dos Reis
Mauricio Monteiro Novaes Guimares
Norton Guimares de Carvalho
Renato Genioli Junior
Renato Tadeu Parreira Pinto
Ronaldo de Oliveira Leme
Rosana Zilda Carnevalli Herrera
Salvador de S Campos Benevides
Conselho Consultivo
Eleitos (mandato 2011-2018)
Alexandre Luis de Oliveira (Presidente)
Delfino Paiva Teixeira de Freitas
Flavio Arago dos Santos
Jos Antonio Marsilio Schwarz
Jos Batista Ferreira (1 Vice-Presidente)
Jos Carlos Molina
Jos Edgard Camolese
Jos Roberto Maluf Moussalli
Marcelo Pedro Moacyr
Marcos Roberto Campilongo Camargo
Paulo Brasil Batistella
Renato Soffiatti Mesquita de Oliveira

COMIT DE TECNOLOGIA E QUALIDADE DO SINDUSCON-SP / GT POS OBRA E ASSISTNCIA TCNICA


Coordenao: Alexandre Luis de Oliveira e Lilian Sarrouf

Airton Maffei Queiroz Galvo


Airton Nunes Odebrecht Realizaes Imobilirias
Alex Morata Conx Construtora e Incorporadora Ltda
Cassio Yuji Minata Cyrela - Construtora Ltda.
Claudia Kano JB Tecnum Engenharia e Construes Ltda.
Daiane Andrade Conx Construtora e Incorporadora Ltda.
Debora Maschell Tecnisa Engenharia e Comrcio Ltda.
Diego Fiola Esteves Gafisa S/A
Eliane Atui Kurbhi Orbe S/A - Organizao Brasileirade Engenharia
Ewerton Bonetti Gafisa S/A
Josiane Marcelino Construtora Adolpho Lindenberg S/A
Juan Daniel Murolo Capote Construtora R.Yazbek Ltda.
Karina Haddad Lcio Engenharia e Construes Ltda.
Kelly Harabagin Tecnisa Engenharia e Comrcio Ltda.
Leonardo Fagnani Sangiorgi Odebrecht Realizaes Imobilirias

Leticia Farias Queiroz Galvo


Marcia dos Santos Feitosa Cyrela Construtora Ltda.
Marcos Vincius de Fina Giardino - Exto Engenharia e Construes Ltda.
Mariana Kaihara Pereira Exto Engenharia e Construes Ltda.
Michael Teixeira do Nascimento Gafisa S/A
Nadja Vieira - Barbara Engenharia e Construtora Ltda.
Paulo Silva de Castro Simetrica Engenharia Ltda.
Priscila Pinheiro Gafisa S/A
Reginaldo Alexandre da Silva Eztec Tcnica Engenharia e Construes Ltda.
Renato Pileggi Construtora R.Yazbek Ltda.
Ricardo Cedraz de Oliveira Cyrela Construtora Ltda.
Ricardo Pina Pinasant Administrao e Controle Ltda
Rodrigo Borghi Gafisa S/A
Samuel de Oliveira Castro Simetrica Engenharia Ltda.

apresentaO
Um guia para a excelncia no Ps-Obra
com grande satisfao que apresentamos este guia Boas Prticas para
Entrega do Empreendimento desde sua Concepo. Ele oferece orientaes
e sugestes para atender a necessidade de construtoras e incorporadoras
planejarem e efetuarem corretamente a gesto da entrega do empreendimento, com foco nas aes voltadas ao uso, operao, manuteno e
gesto das reformas futuras do imvel.
Esta necessidade foi detectada pelo Grupo de Trabalho Ps-Obra do Comit
de Tecnologia e Qualidade do SindusCon-SP, que inicialmente identificou as
boas prticas adotadas pelo mercado na entrega do empreendimento.
Ao tomar conhecimento sobre o trabalho, a CBIC convidou o SindusCon-SP e
o Secovi-SP a elaborarem conjuntamente uma publicao, por entender
que as orientaes e sugestes sero muito teis a todas as empresas do
setor no pas.
A contribuio do SindusCon-SP ao contedo segue a mesma filosofia adotada desde 2003, quando lanou a primeira edio do hoje consagrado Manual do Proprietrio: a relao com o cliente deve ser transparente e dispor de
instrumentos de fcil compreenso. Tanto esta publicao como o Manual de
reas Comuns foram atualizados em 2010, devido aos avanos registrados
nas relaes de mercado das empresas com seus clientes.
fundamental que as empresas planejem com todo o cuidado o momento da transio entre o trmino da obra e o incio da nova fase do empreendimento, com a implementao do condomnio.
Em todas as fases do produto, desde a sua concepo devem ser consideradas as experincias vividas pelas equipes de assistncia tcnica e de
relacionamento com cliente. So elas que detm o conhecimento do empreendimento em operao e conseguem identificar as melhores prticas a serem adotadas na viabilizao, construo e na entrega do imvel.
Neste sentido, temos a convico de que esta publicao ser muito til
ao mercado, e esperamos que as empresas possam fazer excelente uso
de seu contedo.
Boa leitura!
Jos Romeu Ferraz Neto
Presidente do SindusCon-SP
Sindicato da Indstria da Construo Civil do Estado de So Paulo

10

SUMRIO
1. introduo----------------------------------------------------------------------------------13
1.2 Definies e Conceitos ..............................................................................................................................................14
1.3 Referncias ......................................................................................................................................................................16
1.3.1 Normativas...........................................................................................................................................................16
1.3.2 Publicaes..........................................................................................................................................................17
2. Entendendo o empreendimento----------------------------------------------------------19
2.1 Fases do empreendimento ....................................................................................................................................19
2.2 Partes envolvidas.....................................................................................................................................................20
3. concepo-----------------------------------------------------------------------------------23
3.1 Desenvolvimento do produto............................................................................................................................23
3.2 Caracterizao do empreendimento no momento da comercializao.....................25
4. execuo da obra--------------------------------------------------------------------------29
4.1 Atividades durante a construo com foco na entrega........................................................30
4.2 Comissionamento dos sistemas.......................................................................................................................32
5. Comunicao e relacionamento entre as partes envolvidas-----------------------35
5.1 Comunicao com o cliente.................................................................................................................................36
5.2 Comunicao com o entorno do empreendimento............................................................................37
6. Preparao para a entrega do empreendimento--------------------------------------39
6.1 Planejamento ................................................................................................................................................................39
6.2 Previso de custos ....................................................................................................................................................41
6.3 Legalizao do imvel ............................................................................................................................................41
6.4 Verificao final, antes da entrega.........................................................................................................44
6.5 Desenvolvimento dos Manuais de Uso, Operao e Manuteno.......................................45
7. Entrega do empreendimento-------------------------------------------------------------47
7.1 Entrega das chaves..................................................................................................................................................47
7.2 Instalao do condomnio....................................................................................................................................48
7.2.1 Assembleia Geral de Instalao do Condomnio.................................................................48
7.2.2 Consideraes sobre a previso oramentria do condomnio............................50
7.2.3 Orientaes ao sndico ...............................................................................................................................51
7.3 Entrega tcnica..........................................................................................................................................................53
7.4 Orientaes quanto a reformas...................................................................................................................54
8. Ps-entrega---------------------------------------------------------------------------------57
8.1 Uso, operao e manuteno............................................................................................................................57
8.2 Assistncia tcnica...................................................................................................................................................57
8.3 Avaliao da edificao ps-ocupao..................................................................................................59
aNEXOS---------------------------------------------------------------------------------------61

11

12

1. introduo

A entrega do empreendimento um dos momentos mais importantes no


relacionamento com o cliente. nesta hora que acontece a realizao de
um sonho, tanto daqueles que o conceberam e executaram, quanto do
cliente. Alm disso, a oportunidade que se tem de fortalecer a relao
de negcios com o cliente e consolidar a marca da empresa.
O produto final (casa, apartamento, escritrio, loja) resultado de um
longo trabalho que se inicia na aquisio do terreno e na concepo do
produto pela incorporadora, at o recebimento das chaves e a utilizao
do bem pelo adquirente do imvel. A boa entrega do imvel extrapola
em muito a entrega fsica propriamente dita, sendo o produto final uma
integrao do trabalho de todas as empresas e profissionais envolvidos
na sua realizao, cuja orquestrao cabe ao incorporador do empreendimento, especialmente na gesto das interfaces de todos os envolvidos:
projetistas, construtoras, consultores, administradoras, fornecedores de
materiais e prestadores de servios, incluindo a prpria equipe de assistncia da construtora.
As prximas pginas apresentam a viso da entrega do empreendimento nas diversas fases que compem o negcio imobilirio, destacando
aspectos importantes que tero notvel influncia no processo de entrega, e reforando a importncia de incluir nesta etapa e processo as lies
aprendidas em outros empreendimentos.
Esta publicao se prope a informar e conscientizar os diversos agentes
do negcio imobilirio, trazendo orientaes e boas prticas para entregas bem-sucedidas, e contribuindo com a satisfao do cliente, sucesso
do negcio, bem como a imagem e a confiabilidade das organizaes
envolvidas.

NOTA
Os exemplos e recomendaes so relacionados a empreendimentos imobilirios
habitacionais, podendo ser considerados para outros tipos de empreendimentos.

13

1.2 Definies e Conceitos


Com a finalidade de facilitar o entendimento desta publicao, a seguir so apresentados
definies e conceitos dos principais termos utilizados:
ADMINISTRADORA: O sndico poder contratar terceiros (pessoa fsica ou jurdica), para
lhe auxiliar na gesto do condomnio (artigo 1.348, 2, do Cdigo Civil). A administradora funciona como o brao direito do sndico, com a finalidade de orient-lo na correta
conduo do condomnio. O sndico o responsvel pelo condomnio, transferindo
empresa contratada as funes administrativas.
ABNT NBR 5674: Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, que estabelece os
requisitos para sistema de gesto de manuteno de edificaes.
ABNT NBR 14037: Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas que estabelece
os requisitos mnimos para elaborao e apresentao dos contedos do Manual de Uso,
Operao e Manuteno das edificaes, elaborado e entregue pelo construtor e/ou incorporador ao condomnio e aos usurios, por ocasio da entrega do empreendimento.
ABNT NBR 15575: Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas que estabelece
os requisitos e critrios de desempenho que se aplicam s edificaes habitacionais, para
um ou mais sistemas construtivos.
ABNT NBR 16280: Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas que estabelece
os requisitos para os sistemas de gesto de controle de processos, projetos, execuo e
segurana a serem adotados na execuo de reformas em edificaes.
AUTO DE CONCLUSO: Documento pblico expedido pela autoridade competente municipal onde se localiza a construo, confirmando a concluso da obra nas condies do
projeto aprovado e em condies de habitabilidade. Tambm denominado Habite-se.
CDIGO CIVIL BRASILEIRO: a lei 10406/10 de janeiro 2002, que regulamenta a legislao aplicvel s relaes civis em geral, dispondo, entre outros assuntos, sobre o
condomnio edilcio. Nele so estabelecidas as diretrizes para elaborao da conveno
de condomnio, e ali esto tambm contemplados os aspectos de responsabilidades, uso
e administrao das edificaes.
CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR: a lei 8078/90, que institui o Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor, definindo os direitos e as obrigaes de consumidores e
fornecedores (incluindo empresas construtoras e/ou incorporadoras de empreendimentos habitacionais).
COMISSIONAMENTO: o processo de assegurar que os sistemas e componentes de
uma edificao estejam instalados e testados de acordo com as necessidades e requisitos
operacionais estabelecidos em projeto.
CONDOMNIO: O condomnio formado por partes comuns e privativas dentro de um
mesmo edifcio. O condomnio edilcio est disciplinado nos artigos 1.331 a 1.358, do
Cdigo Civil.

14

DURABILIDADE: a capacidade da edificao ou de seus sistemas de desempenhar


suas funes ao longo do tempo, e sob condies de uso e manuteno especificadas
no Manual de Uso, Operao e Manuteno. O termo durabilidade comumente utilizado como qualitativo, para expressar a condio em que a edificao ou seus sistemas
mantm o desempenho requerido, durante a vida til. A durabilidade de um produtos e
extingue quando ele deixa de atender as funes que lhe foram atribudas, quer seja pela
degradao, que o conduz a um estado insatisfatrio de desempenho, quer seja por obsolescncia funcional, ou por ausncia de manuteno preventiva e corretiva adequadas.
EMPRESA AUTORIZADA PELO FABRICANTE: Organizao ou profissional liberal que
exerce funo em que so exigidas qualificao e competncia tcnica especfica, e que
so indicados e treinados pelo fabricante.
EMPRESA CAPACITADA: Nos termos da ABNT NBR 5674, organizao ou pessoa que
tenha recebido capacitao, orientao, e que trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado.
EMPRESA ESPECIALIZADA: Nos termos da ABNT NBR 5674, organizao ou profissional liberal que exerce funo em que so exigidas qualificao e competncia tcnica
especficas.
EQUIPE DE MANUTENO LOCAL: Nos termos da ABNT NBR 5674, pessoas que realizam diversos servios, e que tenham recebido orientao e possuam conhecimento de
preveno de riscos e acidentes.
GARANTIA LEGAL: Perodo de tempo previsto em lei que o comprador dispe para reclamar do vcio ou defeito verificado na compra de seu produto durvel.
LEI 4591 DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964: a lei que dispe sobre as incorporaes
imobilirias e, naquilo que no regrado pelo Cdigo Civil, sobre o condomnio em
edificaes.
MANUTENO: Nos termos da ABNT NBR 15575, conjunto de atividades a serem realizadas ao longo da vida til da edificao, para conservar ou recuperar a sua capacidade
funcional e de seus sistemas constituintes, e atender s necessidades dos seus usurios.
MANUTENO CORRETIVA: Nos termos da ABNT NBR 5674, caracteriza-se por servios
que demandam ao ou interveno imediata, a fim de permitir a continuidade do uso
dos sistemas, elementos ou componentes das edificaes.
MANUTENO PREVENTIVA: Nos termos da ABNT NBR 5674, caracteriza-se por servios cuja realizao seja programada com antecedncia, priorizando as determinaes dos projetos ou dos manuais, solicitaes dos usurios, estimativas da durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificaes em uso,
gravidade e urgncia.
PROFISSIONAL HABILITADO: Pessoa fsica e/ou jurdica, prestadora de servio, legalmente habilitada, com registro vlido em rgos legais competentes para exerccio da
profisso.

15

SNDICO: Representante legal do condomnio. Suas obrigaes legais esto previstas


nos artigos 1.348 e 1.350 do Cdigo Civil, alm daquelas previstas na conveno do
condomnio.
VCIOS APARENTES: so aqueles de fcil deteco no momento da vistoria do imvel.
VCIOS OCULTOS: So aqueles no detectveis no momento da entrega do imvel.
VIDA TIL VU: Nos termos da ABNT NBR 15575, vida til o perodo de tempo em que
um edifcio e/ou seus sistemas se prestam s atividades para as quais foram projetados e
construdos, com atendimento dos nveis de desempenho previstos nas normas tcnicas,
considerando a periodicidade e a correta execuo dos processos de manuteno especificados no respectivo Manual de Uso, Operao e Manuteno (a vida til no pode ser
confundida com prazo de garantia legal ou contratual).

NOTA
Conforme ABNT NBR 15575, interferem na vida til, alm da vida til de projeto,
das caractersticas dos materiais e da qualidade da construo como um todo, o
correto uso e operao da edificao e de suas partes, a constncia e efetividade
das operaes de limpeza e manuteno, alteraes climticas e nveis de
poluio no local da obra, e mudanas no entorno da obra ao longo do tempo
(trnsito de veculos, obras de infraestrutura, expanso urbana, etc.). O valor
real de tempo de vida til ser uma composio do valor terico de vida til de
projeto devidamente influenciado pelas aes da manuteno, da utilizao,
da natureza e da sua vizinhana. As negligncias no atendimento integral dos
programas definidos no Manual de Uso, Operao e Manuteno da edificao,
bem como aes anormais do meio ambiente, iro reduzir o tempo de vida til,
podendo este ficar menor que o prazo terico calculado como vida til de projeto.

1.3 Referncias
1.3.1 Normativas
As normas tcnicas relacionadas a seguir constituem o referencial tcnico normativo desta publicao.
ABNT NBR 14037 Diretrizes para elaborao de manuais de uso, operao e manuteno das edificaes Requisitos para elaborao e apresentao dos contedos.
ABNT NBR 5674 Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de
manuteno.
ABNT NBR 15575 Edificaes habitacionais Desempenho.
ABNT NBR 16280 Reforma em edificaes Sistema de gesto de reformas Requisitos.

16

NOTA
1 - As Normas Tcnicas podem sofrer atualizaes. Na elaborao desta
publicao, foram consideradas as normas em sua verso mais atualizada:
ABNT NBR 5674:2012
ABNT NBR 14037:2011
ABNT NBR 15575:2013
ABNT NBR 16280:2014
2 - As Leis do fora obrigatria s normas tcnicas, ou estabelecem consequncias
para o seu descumprimento.

1.3.2 Publicaes
Foram utilizados como referncias as seguintes publicaes:
Nome

Entidade responsvel

Local de acesso

Guia Nacional para Elaborao


do Manual de Uso, Operao e
Manuteno das Edificaes.

CBIC

http://www.cbic.org.br

Manual das reas Comuns 2. Edio


Uso e operao de manuteno do
imvel; Termo de Garantia;
Programa de Manuteno.

SindusConSP /
Secovi-SP

http://www.sindusconsp.com.br
http://www.secovi.com.br

Manual do Proprietrio 3. Edio


Uso e operao de manuteno do
imvel; Termo de Garantia; Programa
de Manuteno.

SindusConSP /
Secovi-SP

http://www.sindusconsp.com.br
http://www.secovi.com.br

Manual de Uso, Operao e


Manuteno das Edificaes Manual de Garantias - 5 Edio

Sindicato da Indstria
da Construo Civil no
Estado de Minas Gerais
- Sinduscon-MG.

http://www.sinduscon-mg.org.br/

Manual do Proprietrio e
Manual do Sndico.

Sindicato da Indstria
da Construo Civil
no Estado do Paran
- Sinduscon-PR.

http://sindusconpr.com.br/

Manual do Proprietrio e
Manual do Sndico.

Associao de Empresas
do Mercado Imobilirio
do Distrito Federal Ademi-DF

http://www.ademidf.com.br/

Guia para elaborao de manuais:


sndico e proprietrio.

Sindicato da Indstria
da Construo Civil de
Balnerio do Cambori
- Sinduscon-BC.

http://sindusconbc.com.br/

Manuais de Escopo para


Contratao de Projetos e Servios

Associaes de
projetistas / Secovi-SP

http://www.manuaisdeescopo.
com.br

Manuais para orientaes aos


sndicos e usurios de Condomnios

Secovi-SP

http://www.secovi.com.br/
condominios/

17

18

2.

Entendendo o empreendimento
Antes de detalhar os fatores importantes para a ENTREGA de um empreendimento, importante conhecer os aspectos que o envolvem o empreendimento como um todo, e assim poder entender que o pensamento
para ENTREGA deve ser considerado desde a concepo do produto.
Mapear e conhecer os requisitos das partes envolvidas no projeto e considerar as lies aprendidas em outros empreendimentos, importante
para planejar adequadamente o empreendimento.
CONCEPO /
PROJETO E
COMERCIALIZAO

EXECUO E
COMERCIALIZAO

USO, OPERAO E
MANUTENO

ENTREGA

FASES DO EMPREENDIMENTO IMOBILIRIO

LIES APRENDIDAS, SO IMPORTANTES!!!


OUTROS EMPREENDIMENTOS
EM EXECUO / NOVOS

APRIMORAR OS PROCESSOS
ORGANIZACIONAIS

Figura 1 Fases do empreendimento iImobilirio e o processo de aprendizagem

2.1 Fases do empreendimento


Um ciclo de vida um modelo que permite a anlise e compreenso dos
processos que compem a realizao de um empreendimento. Como
modelo, possibilita visualizar a interao do produto com o seu mercado,
facilitando aes orientadas para melhor atend-lo.

19

No caso do empreendimento imobilirio, algumas caractersticas o distinguem de outros


produtos industriais, a comear pela longa durao de seu ciclo de vida. Junte-se a este
aspecto o fato de que, durante as suas vrias etapas, diversos agentes independentes
atuam ou esto envolvidos, cada qual com diferentes papis e objetivos relativos edificao.
Considera-se para definio, nesta publicao, que um empreendimento imobilirio
pode ser subdividido nas seguintes fases: Concepo, Execuo, e Uso, Operao e Manuteno.
Na fase da Concepo, so desenvolvidos levantamentos de dados, programa de necessidades, estudos de viabilidade tcnica, legal e econmica, desenvolvimento de estudo
preliminar, anteprojeto, projeto legal, memorial de incorporao, minuta de conveno
de condomnio e regimento interno, projeto bsico e projeto executivo.
Durante a Execuo do empreendimento so feitas as contrataes e aquisies, a construo do empreendimento, montagem e o comissionamento.
Aps o Registro do Memorial de Incorporao, e em paralelo fase de Execuo, ocorre o
processo de comercializao do empreendimento.
A partir da entrega do empreendimento, ento, ele passa para a fase de Uso, Operao e
Manuteno.

2.2 Partes envolvidas


Um Empreendimento imobilirio o resultado do trabalho integrado de empresas e profissionais envolvidos na sua realizao. Usualmente os principais envolvidos so:
INCORPORADORA: Promove e viabiliza o negcio imobilirio. Identifica oportunidades,
realiza estudos de viabilidade, responsvel pela aquisio do terreno, formata o produto a ser desenvolvido, efetiva o registro e a incorporao do novo empreendimento
imobilirio nos rgos competentes, e promove a comercializao das unidades. Cabe
tambm incorporadora eventualmente indicar a administradora do condomnio e, um
sndico profissional.
PROJETISTAS: Responsveis por produzir a documentao tcnica (Projeto de Edificaes) necessria execuo do empreendimento, envolvendo caractersticas multidisciplinares, como arquitetura, estrutura e instalaes mecnica, eltrica, hidrulica e sanitrias, etc.
CONSTRUTORA: o agente que efetivamente constri o empreendimento imobilirio
ou seja, transforma o projeto em realidade. Uma empresa pode ser apenas incorporadora, ou simultaneamente incorporadora e construtora de um mesmo empreendimento
imobilirio.

20

FORNECEDORES: Fornecem ou fabricam materiais, componentes e equipamentos.


Tambm se enquadram aqui os prestadores de servios.
AGENTES FINANCEIROS: So as instituies financeiras autorizadas a operar com crdito imobilirio pelo Banco Central. Tem como funo bsica captar recursos (Caderneta
de Poupana e outros) e aplic-los, na maior parte dos casos, na atividade imobiliria,
financiando a habitao, seja atravs de construo ou imveis prontos.
IMOBILIRIAS / CORRETORES: Empresa ou profissional credenciado pelo Conselho Regional de Corretores de Imveis (CRECI), para atuar no mercado imobilirio, na intermediao de venda ou locao de imveis.
CLIENTE / USURIO: Proprietrio ou usurios das unidades. So aqueles que assumem a
utilizao do imvel, sendo responsveis pela operao e manuteno do mesmo.
CONDOMNIO: formado por partes comuns e privativas dentro de um mesmo edifcio.
O condomnio edilcio est disciplinado nos artigos 1.331 a 1.358, do Cdigo Civil.
SNDICO: o representante legal do condomnio, exercendo a sua administrao, assessorado pelo conselho consultivo e subsndico, todos eleitos por assembleia geral. O
sndico pode ser condmino, ou pessoa fsica ou jurdica estranha ao condomnio, salvo
disposio contrria em conveno.
ADMINISTRADORA DE CONDOMNIOS: Empresa especializada, que pode ser contratada pelo sndico, para auxiliar e orientar o condomnio sobre os aspetos legais, dando
suporte para as atividades administrativas e para a conservao e manuteno do
patrimnio.

21

22

3.

concepo
Dentro do processo de incorporao, uma atividade muito importante
a concepo de produtos que atendam s necessidades do mercado, e
viabilizem o negcio imobilirio. Neste contexto, a incorporadora identifica oportunidades, realiza estudos de viabilidade, faz a aquisio do
terreno, concebe o produto a ser desenvolvido, e responsvel pelo processo de legalizao.

3.1 Desenvolvimento do produto


Na concepo do produto so feitas escolhas que vo direcionar o empreendimento, como por exemplo a seleo da construtora (quando for o
caso) e dos projetistas das diversas reas tcnicas envolvidas, o programa
do produto, o padro de acabamentos, a viabilidade econmica, e outros
aspectos que iro compor o empreendimento.
Ao longo das etapas de projeto, os requisitos estabelecidos na concepo do produto so desenvolvidos, iniciando por um estudo geral na fase
de estudo preliminar, e chegando ao detalhamento das informaes no
projeto executivo. Neste processo so consideradas questes como condies do local onde se situar o empreendimento, reas despendidas
para cada ambiente, especificaes de materiais, dentre outros aspectos.
importante compreender qual pblico usufruir do empreendimento,
identificar suas demandas, e assim desenvolver um produto que atenda
a estes requisitos.
Uma boa prtica durante a concepo do empreendimento o envolvimento dos responsveis pela construo desde o incio do processo,
com objetivo de obter contribuies para tomadas de deciso. Este tipo
de iniciativa ainda na concepo, e posteriormente no projeto, previne
conflitos, torna a execuo mais eficiente, e promove um ambiente harmonioso e colaborativo entre os agentes da construo.
Recomenda-se considerar nesta fase o aprendizado em outros empreendimentos, sejam eles prprios ou de terceiros. A partir desta coleta
de informaes, envolvendo tambm as equipes de assistncia tcnica e relacionamento com o cliente, possvel antecipar cenrios e
tomar aes para minimizar possveis problemas, maximizando a qualidade do projeto.

23

Elementos de concepo e definio do produto


H uma relao intrnseca entre a fase de concepo e projeto e a entrega do empreendimento, pois um projeto bem-concebido, e slido no atendimento aos requisitos tcnicos,
evita problemas que podem vir a comprometer a entrega.
Nesta fase so definidas as caractersticas bsicas do empreendimento, em especial o padro de acabamento, reas privativas e equipamentos da rea de lazer. Com relao aos
requisitos tcnicos do empreendimento, os seguintes aspectos devem ser observados,
mas no se limitando a:

Especificao de materiais e sistemas, de modo a atender aos requisitos de desempenho (conforme estabelecido na ABNT NBR 15575) dentre eles a manutenibilidade,
para ter condies de preservar suas caractersticas durante toda a sua vida til;

Requisitos estabelecidos nas normas tcnicas ABNT, que definem os critrios para os
sistemas, componentes e elementos, mtodos construtivos e de gesto;

Aspectos econmicos referentes ao uso, operao e manuteno;

Aspectos de segurana e acessibilidade leis e normas de acessibilidade a edificaes, mobilirio, espaos e equipamentos urbanos (ABNT NBR 9050);

Requisitos definidos na legislao;

Requisitos de sustentabilidade.

Um outro ponto importante a ser considerado na fase de concepo a contratao dos


projetistas, definindo claramente o escopo do que dever ser entregue. A gesto eficaz
dos projetos resulta em uma boa compatibilizao das diferentes reas e, consequentemente, a diminuio de imprevistos na obra.
Consideraes para contratao de projetos e servios
Para contratao de projetos e servios, necessrio conhecer as caractersticas do
que deve ser contratado, ou seja, definir o escopo do projeto ou servio. Uma boa
prtica orientar as definies dos escopos, por meio das publicaes desenvolvidas
por associaes de projetistas, denominadas Manuais de Escopo de Projetos e
Servios, disponvel para consulta em: <http://www.manuaisdeescopo.com.br>.

Por fim, os profissionais envolvidos com a obra tambm precisam atender s exigncias
do poder pblico. Os rgos licenciadores, que expediro as autorizaes e licenas, devem ser consultados o quanto antes, para garantir a regularidade do empreendimento,
evitando posteriores interdies, negativas ou sanes.
Recomenda-se um planejamento especfico para atendimento aos requisitos legais, incluindo prazos, processos e aprovaes. Isso minimiza riscos de atrasos por problemas de
autorizaes ou licenas indisponveis no momento da concluso e entrega do empreendimento.

24

Consideraes sobre o Memorial de Incorporao


O documento principal que permite o incio da comercializao o Memorial de
Incorporao do empreendimento, que deve ser registrado, pelo incorporador, no
cartrio de registro de imveis da circunscrio em que o empreendimento ser
construdo, juntamente com todos os outros documentos descritos no artigo 32,
da Lei 4.591/64.
O memorial traz informaes sobre a rea do terreno (privativa, comum, total,
frao ideal de terreno, quantidade de unidades, quantidades de torres), Minuta de
Conveno do Condomnio contendo o Regimento Interno, e demais informaes
sobre o empreendimento.

Minuta de Conveno do Condomnio: Alm das informaes determinadas pela


lei, uma boa prtica incluir na Minuta de Conveno do Condomnio informaes
sobre Termo de Compromisso Ambiental (TCA) e Termo de Ajustamento de
Conduta (TAC), aspectos sobre a implantao do programa de manuteno, a
definio de um fundo especfico para manuteno, a possibilidade da indicao
da empresa administradora e do Sndico profissional, e outras informaes que
visem a boa gesto do empreendimento.

Empreendimentos no comercializados. Caso o empreendimento no seja


disponibilizado para venda, no necessrio o Memorial de Incorporao, embora
ele seja recomendvel para estabelecer e distinguir as partes comuns e privativas.

3.2 Caracterizao do empreendimento no momento da comercializao


A comercializao somente pode ser iniciada aps o registro do Memorial de Incorporao do empreendimento no cartrio de registro de imveis da circunscrio em que o
empreendimento ser construdo.
Para apresentao ao cliente das caractersticas do empreendimento, incluindo a relao
dos materiais de acabamentos previstos em projeto e que sero utilizados na construo,
o incorporador/construtor dever desenvolver o Memorial Descritivo, documento que
descreve as especificaes dos principais insumos empregados na obra, e que permite
ao comprador conferir no momento do recebimento se o produto entregue condiz com
o comercializado.
Uma boa prtica, quando possvel, descrever as caractersticas dos materiais e sistemas
por requisitos de desempenho e incluir nota, esclarecendo que, caso seja necessrio efetuar mudanas, estas sero realizadas por produtos fiis s informaes tcnicas apresentadas, minimizando desta forma eventual margem para questionamentos.
Outra boa prtica que seja entregue ao adquirente no momento da compra do imvel
uma minuta do manual do proprietrio e das reas comuns. Para esta finalidade podem
ser disponibilizados manuais setoriais, como por exemplo os Manuais do Proprietrio e
reas Comuns elaborados pelas entidades. A vantagem deste documento abordar com
o cliente questes que possam gerar dvidas sobre garantias, obrigaes e direitos do

25

cliente, dentre outras informaes importantes que devem ser conhecidas desde o incio
do processo, e que minimizam conflitos no momento da entrega do imvel.

NOTA
Os manuais que sero disponibilizados ao trmino da obra, contemplando as
caractersticas especficas do empreendimento, devem ser aderentes aos que
foram entregues ao cliente no momento da comercializao. O item 6.5, adiante
nesta publicao, detalha como deve ser o desenvolvimento dos Manuais de Uso,
Operao e Manuteno do empreendimento.

26

Alm das informaes tcnicas e comerciais sobre o empreendimento, comum durante


a comercializao, surgirem questionamentos em relao estimativa do valor do condomnio. recomendvel realizar uma estimativa preliminar para a definio da ordem
de grandeza deste valor, levando em considerao as caractersticas do empreendimento. O item 7.2.2, mais adiante, ir apresentar diretrizes para a primeira previso oramentria do condomnio.
importante que a equipe de comercializao tenha conhecimento destas informaes
e esteja preparada caso seja questionada pelos clientes.

27

28

4.

execuo da obra
nesta fase que se materializa o que foi idealizado e projetado. Ento,
de fundamental importncia que as diretrizes (tcnicas, comerciais ou
de relacionamento com o cliente) adotadas para o empreendimento e
expressas no projeto na fase de concepo, sejam seguidas.
Cabe incorporadora e construtora tarefas distintas, contudo, recomendvel que algumas delas sejam realizadas de forma integrada, como
por exemplo: desenvolvimento dos projetos, gerenciamento da construo, processo de entrega, legalizao e atendimento do cliente durante
e aps a obra.
Considerando a importncia desta atuao integrada, uma boa prtica
pela incorporadora o acompanhamento do desenvolvimento da construo nos aspectos relacionados ao cumprimento dos marcos, da qualidade e atendimento s especificidades do cliente, especialmente caso o
empreendimento permita personalizao nas unidades privativas.
Para o sucesso da entrega, faz-se necessrio um gerenciamento constante quanto ao atendimento de prazos e requisitos, e a disponibilizao de
recursos em conformidade com o cronograma de desembolso previamente acordado entre a incorporadora e a construtora.
Refora-se que as aes previstas para entrega envolvem aspectos
tcnicos, preparativos jurdicos, financeiros, bem como questes relacionadas legalizao do empreendimento.

Consideraes sobre imveis do entorno


Antes de qualquer interveno no local onde se pretende construir, importante
realizar vistorias e laudos nos imveis do entorno, verificando seu estado para
eventuais discusses, e avaliaes futuras sobre possveis danos oriundos da obra.
Quando houver a necessidade de efetuar reparos em quaisquer imveis vizinhos ao
empreendimento, recomenda-se anexar documentao que ser disponibilizada
ao sndico no momento da entrega do empreendimento, documento que ateste
formalmente a execuo e o recebimento do reparo efetuado, pelo responsvel do
imvel em questo.

29

4.1 Atividades durante a construo com foco na entrega


A seguir so elencadas as principais atividades durante a construo que devem ter
especial ateno com foco na entrega do empreendimento.

Incorporadora

Acompanhar a qualidade e o cronograma da execuo;

Participar do detalhamento de projetos executivos, especificaes e aquisies,


quando aplicvel;

Documentar as alteraes de projeto e especificaes, e seus impactos no uso e na


operao e manuteno. No caso de alterao de projeto arquitetnico ou memorial
descritivo, verificar a necessidade de formalizao com o cliente (alterao de projetos e documentos da fase de incorporao, contrato de compra e venda, etc.);

Definir processo de entrega do empreendimento (unidades e reas comuns) e o processo de assistncia tcnica;

Elaborar o Cronograma de Entrega do Empreendimento;

Definir as informaes pertinentes e necessrias para elaborao dos manuais de uso


e operao das reas comuns e dos proprietrios, em conformidade com a ABNT NBR
14037;

Receber da construtora pelo menos uma unidade privativa, de forma a definir o padro de entrega;

Receber da construtora as reas comuns;

Prever atividades de comissionamento;

Manter o cliente informado com relao ao andamento da obra e providncias a serem tomadas, como por exemplo, prazo para solicitao de personalizao em unidades;

Estipular datas, procedimentos e preparar as visitas de clientes obra.

Construtora

30

Planejar a execuo da obra considerando o cronograma de entrega do empreendimento;

Executar a obra rigorosamente de acordo com as especificaes e projetos definidos


na fase de concepo, e com o material utilizado na comercializao (folheto de venda, perspectivas, maquetes, etc.);

Na aquisio de produtos, equipamentos e contratao de servios, verificar capacidade e condies de atendimento de assistncia tcnica por parte dos fornecedores
e prestadores de servio, e formalizar condies de garantias e assistncia tcnica.

Atentar que nem sempre o prazo de garantia do fornecedor se inicia com a entrega
da obra;

Coletar ao longo da obra a documentao a ser entregue aos proprietrios e condomnio, tais como notas fiscais, garantias, contratos de manuteno, manuais de
operao de equipamentos e sistemas;

Coletar ao longo da obra a documentao necessria para o processo de legalizao


do empreendimento;

Documentar as alteraes de projeto, e providenciar a sua reviso conforme construdo (as built) (ver nota sobre alterao em projetos);

Coletar informaes pertinentes e necessrias para elaborao dos manuais de uso


e operao;

Elaborar os Manuais de Uso, Operao e Manuteno em conformidade com a ABNT


NBR 14037;

Acompanhar o comissionamento de sistemas e equipamentos, realizando testes de


funcionamento e simulaes de operao;

Efetuar as solicitaes de ligaes definitivas em tempo hbil, a fim de no comprometer a entrega do empreendimento em decorrncia de atraso de terceiros ou concessionria;

Atentar para os prazos de solicitao e execuo de personalizaes em unidades


privativas, de forma a no impactar no prazo de concluso da obra, quando houver
esta opo na venda do imvel;

Acompanhar a visita de clientes na obra;

Realizar verificao final para liberao das unidades e reas comuns, visando que
o imvel seja entregue sem problemas, e atendendo s especificaes de projeto,
memorial descritivo e materiais publicitrios;

Efetuar a Entrega Tcnica do empreendimento.


Consideraes sobre alterao em projetos
Alteraes em projeto devem ser evitadas, mas, caso sejam necessrias durante a
execuo da obra, importante primeiramente uma avaliao pelos projetistas
quanto ao impacto de sua implementao, principalmente no uso, operao e
manuteno do empreendimento.
Tambm fundamental que a documentao de projeto, que ser entregue ao
cliente, reflita o que foi realizado, ou seja, o que foi construdo (as built). A entrega
de documentao fiel ao que foi construdo, alm de facilitar operaes de
manuteno, evita potenciais conflitos com o cliente.

31

4.2 Comissionamento dos sistemas


Comissionamento o processo de assegurar que os sistemas e componentes de uma
edificao estejam instalados e testados de acordo com as necessidades e requisitos
operacionais estabelecidos em projeto.
Neste processo, responsabilidade da construtora a realizao de testes que comprovem o desempenho e a confiabilidade dos principais sistemas do empreendimento,

32

como: sistemas de gs, instalaes hidrulicas, dentre outros. Um exemplo so os


testes de estanqueidade, que possibilitam a identificao de vazamentos.
Uma boa prtica entregar ao responsvel legal a comprovao de que os sistemas
foram testados e atendem aos requisitos (veja detalhes sobre entrega do empreendimento no item 7 desta publicao).

33

34

5.

Comunicao e relacionamento
entre as partes envolvidas
O negcio imobilirio o resultado do trabalho integrado de diversos
agentes, que muitas vezes possuem aes sobrepostas e complementares. Um fator crtico para o sucesso de um empreendimento est na
orquestrao de todas as partes envolvidas, e a comunicao um ponto-chave.
muito importante que se tenha um bom gerenciamento das comunicaes durante todas as fases do empreendimento, tendo como principais
objetivos:

Conectar as diversas partes envolvidas, apesar de seus diferentes interesses e culturas para atender os objetivos do empreendimento;

Fornecer as ligaes crticas entre pessoas e informaes necessrias


para comunicaes bem-sucedidas;

Garantir a gerao, disseminao, armazenamento e recuperao das


informaes;

Manter as partes envolvidas alinhadas.

NOTA
As comunicaes necessitam ser registradas de forma
ordenada e prontamente recuperveis, deixando evidncia da
sua realizao.

Especificamente na entrega do empreendimento, muitos dos problemas


so decorrentes de falhas de comunicao, o que refora a importncia
de aes neste contexto bem planejadas, documentadas de forma clara
e eficaz, durante todas as fases do empreendimento.
Planejamento da comunicao
Para o planejamento do processo de comunicao importante ter a definio
clara dos papis de cada um dos agentes envolvidos, considerando:

Quais informaes precisam ser comunicadas;

Quais so as ferramentas oficiais para registro e controle das comunicaes,


por exemplo: carta, atas de reunio, e-mails, e sistema de registro de contatos
telefnicos;

Quem o responsvel pela comunicao (quem informa a quem);

Quando as informaes devem ser compartilhadas (periodicidade de envio).

35

5.1 Comunicao com o cliente


A comercializao de um imvel inclui um conjunto de servios com eventos programados entre a incorporadora / construtora e o prprio cliente. Para uma boa prestao
destes servios, importante ter transparncia e confiana no relacionamento, e manter
o cliente bem-informado, desde o perodo da venda at o ps-ocupao.
No momento da negociao recomenda-se disponibilizar ao cliente: informaes e documentao comercial e jurdica, condies da promessa de compra e venda, material
publicitrio fiel s caractersticas do empreendimento, caractersticas dos servios, fornecimentos prestados por concessionrias, localizao da unidade no andar, localizao
e tamanhos de vagas de garagem, plantas com medidas e informaes sobre tolerncias, restries de uso do sistema construtivo, condies de garantias, restries de acesso durante o perodo de obra, prazo de entrega, etc.
A sugesto implementar mecanismos proativos de comunicao, como por exemplo:
site com informaes sobre a obra (ficha tcnica, projetos, fotos das etapas de construo, cronograma para entregas, etc.), boletins eletrnicos (newsletter) abordando o andamento da obra, e outros comunicados com assuntos que representem a prestao de
servios, alertas de documentaes a serem fornecidas em momentos especficos, etc.
Uma boa prtica planejar eventos especficos de comunicao com o cliente em todas
as fases do empreendimento. O Anexo A apresenta um exemplo para um Plano de Comunicao Proativa com o Cliente.
Tambm recomendvel disponibilizar um canal de comunicao para ouvir o cliente
(dvidas, reclamaes e sugestes), e aqui inclui o atendimento s chamadas de assistncia tcnica no ps-obra.
O relacionamento com o cliente construdo por pessoas que fazem parte, tanto de
equipes da incorporadora/construtora, quanto das terceirizadas (corretores, atendentes, comercial, atendimento aos chamados, assistncia tcnica, administradora, etc.).
Elas necessitam ser treinadas sobre a importncia deste relacionamento de forma tica,
em linguagem adequada e cordial, assim como na pontualidade do atendimento aos
prazos.
Outra boa prtica, conscientizar os envolvidos sobre a gesto adequada dos contatos
recebidos. Para o atendimento correto, os chamados devem ser direcionados objetivamente para a rea responsvel em solucionar a questo. necessrio que a informao
seja disseminada de forma clara, em linguagem apropriada, garantindo alinhamento e
diminuindo falhas no processo. Ou seja, deve ser evitado que a questo seja simplesmente remetida a outras reas, criando para o cliente uma imagem de falta de comunicao ou problemas nos processos da empresa.
As dvidas ou reclamaes necessitam ser estudadas e respondidas de forma embasada, sendo imprescindvel estabelecer prazos para este atendimento, informando a todos
os envolvidos. Tambm importante que as pessoas atuantes na soluo estejam alinhadas questo e tenham o mesmo posicionamento em assuntos especficos.

36

O uso de tecnologia da informao facilita a gesto, a construo de um histrico e o


acompanhamento do real estgio dos processos de atendimento.

NOTA
importante que a gesto da incorporadora/construtora monitore o contedo
destes contatos, de forma a verificar se existem no conformidades no processo.
Em caso afirmativo, fazer o tratamento adequado identificando a causa e
tomando medidas para evitar que elas se repitam.

Consideraes sobre o monitoramento da satisfao do cliente


Para saber se as expectativas do cliente foram atendidas, recomendado monitorar
seu grau de satisfao em relao aos servios prestados.
H vrios mtodos que podem ser adotados para monitorar e analisar criticamente
a satisfao do cliente. Um dos mais utilizados a pesquisa, por meio de
questionrios, que pode ser realizada na venda, na entrega do empreendimento
ou aps a sua ocupao.
Cabe lembrar que os questionrios da pesquisa devem permitir identificar os
aspectos a serem melhorados, tanto os relacionados diretamente ao produto
entregue, quanto aos processos de interface com o cliente, incluindo os canais de
comunicao da empresa.
Outros mtodos podem ser empregados para monitorar a percepo do cliente,
como, por exemplo, o seu feedback sobre o empreendimento entregue, reunies
com clientes, elogios, pedidos de assistncias tcnicas cobertas pelas garantias
contratuais, etc. Tambm convm que indicadores sejam definidos com base nos
resultados deste monitoramento e nas metas estabelecidas para cada um deles.

5.2 Comunicao com o entorno do empreendimento


As obras normalmente causam alguns transtornos para os moradores do entorno,
uma boa prtica a criao de um canal de comunicao especfico com a sociedade.
Antes do incio da obra, recomendado informar aos vizinhos sobre que tipo de edificao ser construda, os horrios de funcionamento do canteiro, perodos e locais
de entrada e sada de caminhes, etc., assim como, o canal de comunicao para
eventuais reclamaes.
Alm disso, interessante comunicar o compromisso da empresa com a sociedade e
com a preservao do meio ambiente. So bem-vindas aes para veiculao de sua
poltica socioambiental em placas, sites, panfletos, etc.

37

38

6.

Preparao para a entrega


do empreendimento
A preparao para a entrega do empreendimento deve ser iniciada na
fase de concepo, permeando pelas demais fases do empreendimento. Recomenda-se definir um responsvel por coordenar estas atividades, podendo ser da incorporadora, construtora, ou mesmo empresa
ou profissional especfico para esta atividade.
Antes de detalhar os preparativos, importante esclarecer a diferena
entre entrega da obra e entrega do empreendimento. A entrega da
obra acontece com a concluso da construo; e a entrega do empreendimento abrange uma srie de aes que envolvem diversos agentes, inclusive o cliente.
Os ltimos meses que antecedem a data prevista para a entrega so os
mais crticos, e a durao varia de acordo com a complexidade do empreendimento. Neste perodo se faz necessrio empenho redobrado
dos gestores a fim de que as aes tomadas assegurem que a entrega
ocorra de forma eficiente e em conformidade com os parmetros da
incorporao.
imprescindvel no deixar para a ltima hora aes como efetuar os
levantamentos de informaes, solicitar ligaes de concessionrias,
licenas, registros ou buscar dados necessrios para a entrega do empreendimento, por exemplo: a elaborao dos Manuais de Entrega,
Uso e Operao do Empreendimento.

6.1 Planejamento
Independentemente do sistema de planejamento adotado pela incorporadora/construtora, em decorrncia das caractersticas da estrutura
ou cultura organizacional, recomenda-se que seja contemplado nele
as atividades para a entrega do empreendimento.
Uma sugesto que o planejamento para entrega seja realizado em
dois estgios: um mensal, que traz o controle macro (planejamento
de mdio e longo prazo), e outro que desdobra as tarefas mensais em
seus detalhes (planejamento de curto prazo), pelas semanas que compem o ms em especfico.

39

Considerando que a entrega do empreendimento envolve no somente a obra, os


rgos fiscalizadores, agentes financeiros, as reas de relacionamento e marketing
da incorporadora, dentre outros envolvidos, tambm devem ser consultados para
realizar um planejamento consistente e alinhado com os seus respectivos prazos.
de extrema importncia que os prazos de entrega dos fornecedores, rgos pblicos, concessionrias e cartrios estejam em conformidade com a realidade momentnea e do local da obra, isto refora a necessidade do levantamento prvio das
informaes que devero ser contempladas no planejamento da entrega.
Um planejamento detalhado, com responsabilidades bem definidas, prazos estudados e respectivas etapas escalonadas, conforme mencionado anteriormente, possibilita a anlise e antecipao de aes para evitar que demoras nas atividades criem um
efeito em cadeia, refletindo em atraso na entrega do empreendimento.
O Anexo B apresenta um exemplo de cronograma para a entrega, onde so descritas as atividades em seis grupos: aes tcnicas, aes em obra, aes com o cliente,
aes para obteno do Auto de Concluso (Habite-se) e aes para a entrega e estruturao do condomnio. As atividades abordadas necessitam ser avaliadas quanto
ao municpio onde o empreendimento est sendo executado, pois no h regra geral
que possibilite um cronograma padro.

40

Consideraes sobre contratao de fornecedores


Para os fornecedores de insumos e servios, recomenda-se adicionar clusulas de
entrega em seus respectivos contratos, condicionando prazos e marcos especficos,
e fazendo com que haja o comprometimento dos fornecedores com o cronograma.
Desta forma, de essencial importncia que a equipe de obra acompanhe o prazo
de entrega, bem como o planejamento dos fornecedores. Tambm recomendase constar nos contratos clusulas de garantias, especificando a forma de
atendimento de assistncia tcnica.

Orientaes quanto ao prazo de entrega


Alm do cronograma contemplar prazos realistas, considerando uma reserva para
imprevistos, uma prtica do mercado imobilirio que os contratos de compra e
venda estipulem um prazo de at 180 dias de tolerncia, no prazo estabelecido para
a entrega do empreendimento, sendo imprescindvel que esta informao conste
no material de venda. No caso de previso de uso deste perodo de tolerncia
uma boa prtica que a incorporadora/construtora comunique com antecedncia
e formalmente aos clientes.

6.2 Previso de custos


A entrega do empreendimento demanda o provisionamento de recursos para diversas despesas pelo incorporador/construtor. Valores como custos de legalizao, elaborao de manuais, custos de assembleias e taxas, devem ser devidamente identificados e planejados quanto ao momento correto de pagamento.
Tambm h desembolsos na fase de entrega que so de responsabilidade dos futuros
proprietrios, como despesas para a lavratura da escritura definitiva do imvel e o
seu registro em cartrio. Assim, recomenda-se comunicar adequadamente na fase de
comercializao, quais so e quando devero ocorrer tais pagamentos. Isto importante para que o adquirente faa um planejamento financeiro, tanto em relao ao
custeio, quanto documentao necessria.

6.3 Legalizao do imvel


O processo de legalizao do empreendimento demanda um amplo planejamento para obteno de todos os documentos legais, ligaes de concessionria, e
diversas atividades que podem ter longo prazo de durao. Se estas aes no
forem tomadas de forma assertiva e controlada, podero comprometer a entrega
do empreendimento.
A preparao para legalizao deve considerar o levantamento dos documentos obrigatrios, prazos de antecedncia e pr-requisitos para obt-los. Com relao a isso,

41

importante ressaltar que cada municpio possui caractersticas e exigncias especficas. Como exemplo pode ser citado o caso de ligaes de servios de redes pblicas,
sabendo que as concessionrias, das diversas regies do Brasil, possuem requisitos,
procedimentos, prazos e protocolos distintos para efetuar as ligaes definitivas.
A legalizao da construo do empreendimento culmina com a obteno do Auto
de Concluso, tambm chamado Habite-se, que o documento expedido pela prefeitura ou regio administrativa, atestando a concluso, total ou parcial, da obra ou
servio, para a qual foi obrigatria a prvia obteno de Alvar de Execuo.
Para obter o Habite-se, a obra necessita estar em conformidade com o projeto aprovado e atender aos demais requisitos legais.
Os prazos de garantia e de vida til se iniciam a partir da data de concluso do edifcio, que, para efeitos da norma ABNT NBR 15575, a data de expedio do Auto de
Concluso.
A seguir so apresentados os principais passos, sob responsabilidade do incorporador/construtor, no processo de legalizao do empreendimento, reforando que eles
devem estar adequados s especificidades do municpio onde est sendo executada
a obra.

42

Levantamento, no municpio, dos documentos necessrios para a obteno do alvar


de construo e licenciamento inicial;

Aprovao do projeto de construo pela municipalidade e demais rgos competentes;

Havendo necessidade de demolio, antes da construo, dever ser feito o levantamento da legislao e dos documentos necessrios para execuo desta etapa.

Elaborao e registro do Memorial de Incorporao no Registro de Imveis;

Efetuar a comunicao prvia Delegacia Regional do Trabalho, antes do incio, e ao


final da obra, conforme legislao vigente.

Efetuar matrcula da obra no Instituto Nacional do Seguro Social (INSS);

Elaborar cronograma para obteno do Auto de Concluso, contemplando os documentos necessrios e comprobatrios de recolhimento dos impostos;

Efetuar a averbao do Auto de Concluso no registro de imveis, apresentando os


documentos necessrios, atendendo aos procedimentos previamente levantados, e
Certido Negativa de Dbitos do INSS. Uma boa pratica controlar, desde o incio
da obra, os recolhimentos durante a construo, a legalizao dos recolhimentos de
empreiteiros no INSS;

Promover a instituio do condomnio (e se for o caso a especificao) no registro de


imveis, ocasio em que so abertas as matrculas das unidades privativas;

Efetuar o cadastramento das unidades privativas na prefeitura, para efeito de lanamento de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU);

Sem o Auto de Concluso no possvel efetuar a entrega do empreendimento, por isso


importante reforar a necessidade de um planejamento adequado para sua obteno.
Consideraes especficas na legalizao do empreendimento
Contratos de manuteno: Alguns sistemas do empreendimento necessitam de
contratos de manuteno assinados no momento de sua entrega. Um exemplo
so os elevadores, sendo preciso levantamento das exigncias legais especficas
da regio, e do fornecedor, de modo a no comprometer as garantias.
Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB): Faz parte da legalizao do imvel
a obteno deste documento emitido pelo Corpo de Bombeiros, certificando que,
durante a vistoria, a edificao possua as condies de segurana contra incndio.
Para sua obteno, a legislao prev a implantao de um conjunto de medidas
estruturais, tcnicas e organizacionais integradas, visando garantir que a edificao
esteja preparada para situaes de combate a incndio e pnico. Estes requisitos
devem estar contemplados nos projetos originais, e, caso surjam divergncias ou
necessidade de implementao de melhorias, sinalizada pelo vistoriador do Corpo
de Bombeiros, as aes de correo devem ser tomadas at que seja possvel a
emisso do AVCB. Este documento tem validade e deve ser prevista sua revalidao
pelo responsvel legal do empreendimento no ps-entrega.
Termo de Compromisso Ambiental (TCA): Quando o empreendimento
efetivamente, ou potencialmente, cause alguma degradao ambiental, os rgos
ambientais exigem que seja formalizado o compromisso de promover as correes
destes impactos. Isto acontece atravs da celebrao da TCA com o rgo
responsvel pelo meio ambiente na regio onde a obra est sendo executada. As
aes acordadas no TCA devem ser monitoradas quanto sua realizao. Caso
o TCA requeira alguma providncia a ser tomada no ps-obra, o sndico dever
receber esta documentao e a orientao de como proceder (por exemplo o
acompanhamento de sade de uma rvore grande e nativa). Em diversas situaes,
h documentos similares em que se estabelecem procedimentos ou providncias
com entes pblicos (no apenas ambientais), tambm denominados Termo de
Ajustamento de Conduta (TAC), como so aqueles celebrados com o Ministrio
Pblico, quando o caso.
Imposto Sobre Servios (ISS) dos fornecedores: A gesto dos fornecedores
outro aspecto que pode gerar problemas legais ao incorporador/construtor, alm
de atrasos na entrega do empreendimento, sendo necessrio o acompanhamento
do recolhimento do ISS, assim como do registro das notas fiscais. Elas precisam
estar com o escopo igual ao dos contratos e respectivas modalidades tributrias e
contrato social. O uso de notas fiscais de terceiros, ou com preenchimentos errados,
ponto crtico para problemas na obteno das certides finais. A gesto desta
documentao deve ser parte integrante do planejamento do empreendimento
e seu monitoramento recomendado em todas as fases, pois divergncias no
recolhimento de guias do ISS, por exemplo, com a utilizao de cdigos errados,
podem atrasar a entrega do empreendimento.
Outros documentos: Para outros documentos, verificar as exigncias do local do
empreendimento.

43

6.4

Verificao final, antes da entrega

Concluindo a etapa da construo, dever ser realizada uma verificao final do empreendimento. Esta atividade tem como um de seus principais objetivos identificar
e prevenir problemas que possam ser detectados no momento da entrega das reas
comuns e unidades privativas.
A verificao final deve ser considerada no cronograma de entrega do empreendimento, e deve incluir o prazo necessrio para solucionar eventuais problemas identificados, antes do agendamento da vistoria de entrega ao cliente final.
Pode ser realizada por equipe interna da incorporadora/construtora, entretanto, uma
boa prtica tem sido a contratao de empresa terceirizada capacitada para checagem do empreendimento, contando, deste modo, com uma anlise tcnica especializada e imparcial. Tal avaliao, quando concluda a correo dos pontos identificados,
poder ser registrada em cartrio, atestando a aderncia entre o que foi realizado e
o memorial descritivo da obra. Incluem registros que indiquem as condies em que
o empreendimento foi entregue e as condies do entorno naquele momento (vizinhana, vias de acesso, etc.), alm dos registros fotogrficos dos principais sistemas
disponibilizados, como, por exemplo, combate a incndio, quadros de luz, etc.

44

6.5 Desenvolvimento dos Manuais de Uso, Operao e Manuteno


Os manuais do proprietrio e das reas comuns renem as informaes necessrias
para orientar as atividades de uso, operao e manuteno da edificao. Sua elaborao de responsabilidade da incorporadora/construtora, e precisa atender aos
requisitos da norma ABNT NBR 14037. Deve ser desenvolvido em uma linguagem de
fcil interpretao pelo usurio, podendo ser disponibilizado em meio fsico (impresso) ou formato eletrnico (digital).
Uma boa prtica que os manuais sejam minutados desde a fase de concepo, de
forma que estas minutas ajudem a orientar cada uma das etapas, assim como a elaborao dos manuais definitivos e customizados de cada empreendimento.
A publicao Guia Nacional para a Elaborao do Manual de Uso, Operao e Manuteno das Edificaes, produzido pela CBIC, traz orientaes para as construtoras
elaborarem os manuais do proprietrio e das reas comuns, de cada um de seus empreendimentos.
Os manuais devem ser disponibilizados no momento da entrega das reas comuns
e das unidades privativas, contudo, to importante quanto garantir a consistncia e
completude nas informaes ali contidas, o seu contedo customizado. A entrega
destes documentos dever ser registrada.
Um importante papel destes manuais orientar sobre a implantao do programa de
manuteno e conservao do empreendimento. No manual deve estar claramente
identificado como cada sistema do empreendimento deve ser utilizado, limpo e mantido. Tambm deve indicar quem ser responsvel pela realizao da manuteno:
a prpria equipe do condomnio ou se h necessidade de contratao de empresa
especializada, desde o incio da operao.
O manual deve apresentar um modelo de programa de manuteno desenvolvido de
acordo com a especificidade do empreendimento, contemplando informaes sobre
procedimentos e roteiros recomendveis, que precisam estar aliados s condies de
manutenibilidade previstas no projeto. Cabe ao proprietrio ou ao condomnio implantar o Programa de Manuteno, planejando quando e quem ser o responsvel
pelas atividades, bem como os custos para sua realizao.

NOTA
Dentre os documentos que compem os manuais de entrega, esto os projetos.
Uma boa pratica que a entrega deles seja em formato PDF ou PLT, possibilitando
impresso, mas no comprometendo a segurana e os direitos autorais dos
projetos.

45

46

7.

Entrega do empreendimento
A Entrega do empreendimento deve ser preparada considerando as
especificidades do empreendimento e perfil dos proprietrios, e envolve, alm do atendimento ao cliente, aspectos tcnicos e legais.
Destacam-se as seguintes atividades:

Entrega das chaves

Instalao do condomnio

Entrega tcnica

7.1 Entrega das chaves


Usualmente as incorporadoras/construtoras realizam vistorias com os
clientes em sua respectiva unidade privativa, e com o representante
legal/sndico nas reas comuns. No entanto, outras prticas tm sido
adotadas, como a entrega por parte da incorporadora/construtora de
laudos elaborados por profissionais habilitados, com registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA), ou Conselho de
Arquitetura e Urbanismo (CAU), contando com uma anlise tcnica,
especializada e imparcial. Estes laudos registram a terminalidade das
obras e podem eventualmente incluir os registros referentes aos testes de funcionamento dos sistemas realizados pela construtora (ver
item 4.2 desta publicao). Caso posteriormente sejam constatados
vcios aparentes ou vcios ocultos pelos proprietrios ou pelo sndico,
a incorporadora/construtora acionada, via assistncia tcnica, para
verificao, e se forem pertinentes ela efetua os reparos. Esta prtica
visa otimizar o processo de entrega.
Independentemente da prtica adotada, importante a preparao para este momento, a equipe envolvida deve estar treinada para
orientar e esclarecer dvidas do cliente. Alm dos Manuais de Uso,
Operao e Manuteno, tambm podem ser elaborados outros instrumentos para orientao, como cartilhas, roteiros, vdeos, etc.
A equipe da entrega responsvel por esclarecer aos proprietrios e
ao representante legal/sndico as condies de garantias contratuais
e legais, e a importncia de correto uso, operao e conservao. Tambm deve orient-los sobre a realizao de reformas de acordo com a
ABNT NBR 16280, e a necessidade de implantao de um sistema de
gesto para manuteno em conformidade com a ABNT NBR 5674.

47

preciso que esta equipe esteja preparada para orientar de forma clara e objetiva,
assim como para ouvir possveis reclamaes. Deve ser proativa e ter empatia com
o cliente, trazendo tranquilidade e confiana de que ele ter uma resposta formal a
seus questionamentos dentro do prazo determinado.
No caso da realizao de vistoria com o cliente ou sndico, recomenda-se tomar as
seguintes providncias:

Agendar a vistoria com antecedncia;

Preparar roteiro para a vistoria;

Esclarecer o cliente sobre como proceder aps a etapa de entrega da unidade, que
providncias ele deve tomar, documentaes, etc.

Garantir a limpeza e higienizao do apartamento e das reas comuns; preparar as


reas para os testes de energia eltrica, caimentos, etc.;

Apresentar o Manual do Proprietrio / Manual das reas Comuns;

Apresentar o empreendimento como um todo, realizando a entrega tcnica, dando


nfase ao programa de manuteno e conservao do empreendimento;

Para a efetiva entrega das chaves, so pr-requisitos as seguintes atividades:


Instalao do condomnio atravs da Assembleia Geral de Instalao;

Para as unidades privativas, a quitao das obrigaes contratuais e financeiras frente


empresa, e assinatura dos documentos necessrios para este fim.

Completando esta etapa, uma boa prtica que seja realizada uma pesquisa de satisfao do cliente. Suas impresses e observaes em relao ao produto adquirido e
aos servios prestados durante a obra so importantes para contribuir com a melhoria da qualidade em novos empreendimentos.
Recomenda-se aproveitar a data da entrega das chaves para implementar aes de
relacionamento que contribuiro para marcar este momento especial.

7.2 Instalao do condomnio


7.2.1 Assembleia Geral de Instalao do Condomnio
A Assembleia Geral de Instalao do Condomnio (AGI) a primeira assembleia em
que participam os proprietrios, a incorporadora/construtora e a administradora de
condomnio (quando aplicvel), e ela deve ser realizada aps a concluso das obras
e obteno do Auto de Concluso. Nesta assembleia institui-se o condomnio e tomam-se deliberaes como: a eleio do primeiro sndico, subsndico e demais membros do conselho, aprovaes oramentrias das primeiras despesas do condomnio

48

e aprovao da conveno conforme a minuta apresentada.


A partir dessa reunio em que fica instalado o condomnio, a administrao do empreendimento passa a ser de responsabilidade do condomnio.
A seguir, so listadas as principais atividades que envolvem tanto a preparao quanto a realizao da AGI, e que pode variar em funo da complexidade. Foi considerada
a participao de uma administradora de imveis. No entanto, caso no haja esta
empresa, a incorporadora deve organizar a assembleia.
A incorporadora / construtora dever:
a) Indicar a empresa que vai iniciar a administrao do empreendimento, e quando
aplicvel, um sindico profissional;
b) Definir data e horrio para realizao da assembleia e expedir o edital de convocao;
c) Enviar para administradora, com antecedncia, os seguintes documentos do empreendimento:

Minuta da conveno de condomnio;

Especificao de condomnio, caso j tenha sido expedida;

Memorial de incorporao;

Memorial descritivo das reas comuns;

Cadastro dos condminos completo, com CPF;

Contrato de manuteno dos elevadores;

Cpia da capa do IPTU do ano em curso;

Cpia das ltimas contas pagas de gua, energia e gs;

Aplice do seguro contra incndio em vigor, se aplicvel;

Outros eventuais contratos que foram assinados e que sero repassados ao


condomnio.

d) Informar administradora as seguintes questes:


Prazo at quando a incorporadora ir arcar com as despesas do empreendimento (gua, energia, mo de obra, etc.).

Data em que despesas do empreendimento passam a correr por conta dos


condminos.

Quem fica responsvel por providenciar o desmembramento do IPTU, (incorporadora ou administradora).

e) Em parceria com a administradora de condomnio, definir questes relacionadas


mo de obra (portaria, zeladoria/gerncia predial, limpeza, etc.):

49

Data de incio das atividades dos funcionrios do condomnio, e retirada da


mo de obra da construtora.

Data de incio do zelador ou gerente predial para alguns dias antes da assembleia, de modo que ele possa conhecer todo o empreendimento e seus
equipamentos.

NOTA
Recomenda-se que a administradora do condomnio faa uma visita prvia ao
empreendimento orientando para o dimensionamento do quadro de mo de
obra necessrio ao incio da operao.

Cabe administradora do condomnio:


a) Fazer uma visita prvia ao empreendimento para:

Verificar o local de realizao da assembleia, e em conjunto com a incorporadora providenciar os recursos necessrios para sua realizao, como por
exemplo: definio de local apropriado, pontos de energia, aluguel de projetor/sonorizao, cadeiras, etc.

Verificar os equipamentos para os quais devero ser feitos contrato de manuteno preventiva (se houver);

Verificar quais dos itens necessrios ao funcionamento ordinrio e das reas


comuns sero entregues com o empreendimento. Para aqueles que no sero entregues, incluir verba especfica na previso oramentria.

Verificar a questo da medio individual de gua e gs, quando esta existir,


para que seja possvel elaborar a previso oramentria correta, considerando se os medidores sero instalados pela incorporadora, ou se h apenas a
previso para instalao futura. Caso os medidores j estejam instalados, se a
medio ser feita pela concessionria ou por empresa a ser contratada pelo
condomnio.

b) Elaborar a primeira previso oramentria a ser apresentada aos condminos na


AGI.

7.2.2 Consideraes sobre a previso oramentria do condomnio


A primeira previso oramentria deve ser elaborada de forma criteriosa, com parmetros tcnicos e realistas, tomando como base os custos de mo de obra, projees
de consumo e custos de manuteno.
Usualmente, uma previso oramentria realizada para um perodo de 12 meses,
onde so estimados os gastos futuros por meio da anlise dos gastos no passado. No

50

entanto, para a primeira previso oramentria no h informaes histricas a serem consideradas. Por isso, recomenda-se fazer uma primeira previso para um perodo de seis meses, de modo que ela seja analisada ao final deste prazo e, se necessrio,
revisada para adequar realidade efetiva do empreendimento.
Sugere-se que a previso seja organizada na forma de grupos de despesas, que em
geral seguem a lgica do plano de contas a ser utilizado na contabilizao dos lanamentos efetivos. So eles: pessoal, consumo, manuteno mensal e eventual e despesas administrativas.
O grfico a seguir representa em mdia a porcentagem de cada um destes grupos no
oramento total, considerando um empreendimento padro:

MARGEM DE SEGURANA
ADMINISTRATIVAS
MANUTENO EVENTUAL

MANUTENO MENSAL

6%

6%
50% PESSOAL

5%

8%

CONSUMO

25%

O Anexo C apresenta um exemplo de planilha de previso oramentria, contemplando os grupos e respectivos subitens que compem a previso de despesas ordinrias de um condomnio.

7.2.3 Orientaes ao sndico


Como o condomnio um assunto complexo e multidisciplinar, uma boa prtica
que a incorporadora / construtora e/ou administradora subsidie o sindico com informaes e orientaes iniciais que o possibilite conhecer melhor as principais questes e obrigaes que assumiu. Nesse sentido, recomenda-se entregar, logo aps a
eleio, material especfico para leitura e eventual consulta.

51

Abaixo, segue sugesto de material para compor o kit sndico:


Cpia da Conveno de Condomnio e Regimento Interno;

Nome e dados de contato dos membros do corpo diretivo eleito (este item deve ser
enviado a todos os membros eleitos);

Cpia dos contratos eventualmente j em vigor (elevadores, terceirizada, administradora e outros);

Manuais setoriais, como por exemplo:

--

Manual do sndico

--

Manual das reas comuns

--

Manual de segurana

--

Manual de combate a incndio

--

Reciclagem

Material explicativo sobre tributao bsica em condomnios:


--

Reteno de INSS para sndicos isentos ou remunerados

--

Tributao na contratao de prestadores de servios pelo condomnio.

--

Tributao na contratao de empresas pelo condomnio

Material explicativo sobre normas:


--

ABNT NBR 5674 (Gesto das manutenes)

--

ABNT NBR 16280 (Gesto das reformas)

--

NRs Trabalhistas do Ministrio do Trabalho e Emprego

Material sobre a administradora (quando aplicvel)


--

Nome e contato dos departamentos

--

Portflio

--

Instrues para acesso ao site da administradora e do condomnio (quando


for o caso)

NOTA
A disponibilizao de um kit sndico uma boa prtica e deve estar claro de
que independente da documentao do empreendimento disponibilizada pela
incorporadora / construtora, no momento da entrega do empreendimento.

52

7.3 Entrega tcnica


A entrega tcnica o momento em que se transfere a operao do empreendimento
para o seu responsvel legal. Assim importante demonstrar a correta operao dos
sistemas, reforando as rotinas de conservao e manuteno.
Os empreendimentos so compostos por dezenas de sistemas, equipamentos, mquinas, etc., que possuem caractersticas especficas quanto operao e manuteno. A implementao ou no destas aes interferem diretamente no desempenho
e vida til destes sistemas. Tais informaes, alm de estarem descritas em manuais
especficos, tambm devem ser objeto de treinamento.
imprescindvel que os operadores dos sistemas e dos equipamentos estejam alinhados com as definies dos manuais das reas comuns, do proprietrio e dos fabricantes de cada equipamento, e para que isso ocorra perfeitamente, no ato da entrega
do condomnio, o incorporador/construtor deve preparar treinamentos e entregar
toda a documentao pertinente aos sistemas e equipamentos.
A equipe responsvel pela entrega do empreendimento deve estar preparada e treinada para enfatizar os itens mais importantes do Manual do Proprietrio e das reas
Comuns no momento de sua entrega ao usurio. Os treinamentos devem ser registrados. Uma boa prtica solicitar ao representante legal do condomnio que assine
um termo no qual ele e equipe foram treinados pela incorporadora, e esto aptos a
operar e dar manuteno adequada a todos os sistemas do empreendimento.
Durante a entrega tcnica, importante reforar a responsabilidade do representante legal pela edificao na implementao do programa de manuteno especfico do empreendimento, definido em seu Manual de Uso, Operao e Manuteno. Tambm deve ser alertada a necessidade de se gerir reformas de acordo com
os requisitos da norma ABNT NBR 16280, esclarecendo que o uso incorreto ou o
no atendimento destas diretrizes podero incorrer em riscos, perdas de garantias ou outras aes legais.
Danos por mau uso ou pelo no respeito aos limites admissveis de sobrecarga nas
instalaes e estruturas podero acarretar em perda de garantias.
Cabe ao incorporador/construtor balizar a sequncia ideal para o treinamento, em
que devem ser priorizados o uso dos sistemas vitais e emergenciais. Preferencialmente, deve acontecer at o dia da instalao do condomnio, ou no menor prazo possvel, considerando que a partir da instalao do condomnio o representante legal do
empreendimento assume o uso e incio da operao.

NOTA
Uma recomendao para a gesto dos equipamentos e sistemas que a contratao do zelador seja feita antes da entrega do empreendimento, isto permitir que ele acompanhe os ajustes finais e tome cincia das aes necessrias
correta operao, assim como as implicaes de seu uso inadequado.

53

7.4 Orientaes quanto a reformas


As reformas em edificaes possuem norma especifica para sua gesto, a ABNT NBR
16280, que foi elaborada para diminuir o impacto na segurana e perda de desempenho das edificaes causados por estas intervenes. Reformas sem o acompanhamento tcnico adequado podem trazer riscos no s sociedade e usurios, como
provocar danos aos sistemas de uma unidade, ou de parte da edificao, e comprometer o desempenho destes em decorrncia de obras realizadas em outros lugares
da edificao. Uma destas situaes indesejadas pode decorrer da reforma do piso
de uma unidade com mudana da especificao dos sistemas e dos materiais utilizados originalmente, alterando o desempenho acstico deste piso, trazendo, como
consequncia, incmodo aos usurios das unidades vizinhas. Outra possibilidade o

54

surgimento de problemas estruturais em edificaes por conta de interferncias no


permitidas, como, por exemplo, a demolio de paredes em edificaes construdas
em alvenaria estrutural.
Recomenda-se que no Manual de Uso, Operao e Manuteno do empreendimento
sejam descritas as implicaes das reformas nas garantias contratuais, assim como os
riscos de alterao de desempenho de algum sistema, em decorrncia de reformas
realizadas sem o respectivo planejamento tcnico. Convm que a norma ABNT NBR
16280 seja citada no manual e tambm seja informado ao cliente de que poder ser
solicitada pela incorporadora/construtora evidncia de sua aplicao.

55

56

8.

Ps-entrega
8.1 Uso, operao e manuteno
De modo que o empreendimento e seus sistemas atinjam sua vida
til, e durante o perodo legal se mantenham as garantias, imprescindvel que os usurios executem as manutenes previstas no programa manuteno.
O sndico ou representante legal do empreendimento deve implementar o Programa de Manuteno, conforme orientado pela incorporadora/construtora nos Manuais de Uso, Operao e Manuteno
das reas comuns. Tambm importante o monitoramento da equipe
de manuteno local, assim como de empresas contratadas, para que
no sejam alteradas as caractersticas dos sistemas.
Caso o programa de manuteno no seja implantado de acordo com a
Norma ABNT NBR 5674 e executado de forma eficiente, poder ocorrer
a perda da garantia de seus sistemas. Os registros que comprovam a realizao da manuteno tambm so muito importantes e precisam ser
mantidos adequadamente conforme previstos nesta mesma norma.

NOTA
Cabe ressaltar que a implantao de um programa de manuteno
da unidade privativa de responsabilidade do proprietrio.

8.2 Assistncia tcnica


Convm que o atendimento da empresa ao cliente seja padronizado
e defina claramente as situaes cobertas pela assistncia tcnica,
conforme estabelecido no Manual de Uso, Operao e Manuteno
do empreendimento entregue ao cliente. Regras claras para situaes
no previstas ou no cobertas pelas garantias contratuais podero ser
criadas e aplicadas. importante que no procedimento da empresa
seja definido o prazo para responder s solicitaes do cliente.
Outro aspecto que no deve ser negligenciado no atendimento ao
cliente a escolha da equipe que executar os servios, e que ter
acesso s dependncias do cliente. Ela, alm da competncia profissional, necessita de outras caractersticas como, por exemplo: calma,

57

empatia, boa educao, apresentao pessoal compatvel com o ambiente que frequentar, pontualidade, ateno com a limpeza do local onde os servios esto sendo realizados, etc. Lembrar sempre que esta equipe, para o cliente, a empresa de
quem ele adquiriu o seu imvel.
Em boa parte dos casos de assistncia tcnica os servios so realizados por diversos
colaboradores, por exemplo: fornecedores de equipamentos, instaladoras, empresas
de impermeabilizao, etc. Assim, importante que a construtora cuide para que a
designao dos profissionais destas outras empresas siga os mesmos critrios.
O alinhamento entre os colaboradores indispensvel, pois todos necessitam ter o mesmo posicionamento em relao a assuntos especficos, principalmente, no indicando
ao cliente outros setores da empresa como culpadas por algo indesejado. O cliente no
necessita saber quem cometeu algum engano, e sim ter seu problema resolvido.
Ainda com relao execuo dos servios de assistncia tcnica, uma boa prtica
direcionar o profissional responsvel pelo atendimento ao cliente para acompanh-lo
nos locais onde esto ocorrendo os reparos, evitando, assim, que equipes responsveis pela execuo destes servios se tornem o principal canal de comunicao e
interao com o cliente. Esta ao poder contribuir para transformar um problema
em oportunidade de fidelizao do cliente.
Visando o aculturamento quanto importncia em se implementar o Programa de
Manuteno Preventiva do empreendimento, convm solicitar os registros comprobatrios da manuteno referente ao chamado aberto na assistncia tcnica.

DESTAQUE
Visitas de orientao
Uma boa prtica aproveitar o atendimento dos chamados da assistncia tcnica
e realizar visitas ao condomnio, com o objetivo de orientar, dar suporte, e verificar
se o programa de manuteno est sendo implementado conforme definido no
manual de uso, e se as reformas esto sendo realizadas conforme orientaes da
norma ABNT NBR 16280.

importante que os problemas detectados na fase de assistncia tcnica tambm se


convertam em oportunidades de melhoria para futuros projetos. A retroalimentao
direcionada s reas responsveis pelo planejamento de obras futuras contribui para
evitar a repetio de problemas do ps-entrega, e para que os custos de assistncia
tcnica sejam minimizados, alm de melhorar a imagem da empresa no mercado.

NOTA
No h impedimento legal para que uma assistncia tcnica prestada ao cliente
relacionada a problemas decorrentes de mau uso ou operao inadequada, seja
passvel de cobrana. Caber empresa, coerentemente com a sua poltica de relacionamento com o cliente, decidir pela cobrana ou no. Em caso positivo, ela
dever se dar formalmente, com emisso de nota fiscal de prestao de servios.

58

H, ainda de forma muito incipiente, mas com perspectivas de vir a se constituir numa
(boa) prtica, a possibilidade da contratao de seguro para os servios de assistncia
tcnica. Nestes casos, caber seguradora a gesto deste processo, responsabilizando-se, inclusive, pela cobrana definida no pargrafo anterior.
Avaliao da satisfao do cliente com relao ao servio de assistncia
tcnica
Com o intuito de avaliar o desempenho do processo de assistncia tcnica,
uma boa pratica a realizao de pesquisa de satisfao do cliente em relao
ao atendimento prestado. Entre os requisitos a serem pesquisados, podero
ser considerados a qualidade do atendimento, o cumprimento dos prazos e a
assertividade da soluo adotada. Outros aspectos podero ser includos entre os
assuntos pesquisados pela empresa.
A determinao da periodicidade da pesquisa caber a cada empresa, em funo
do nmero de empreendimentos entregues e da capacidade de acompanhamento
da sua rea de assistncia tcnica. A empresa poder, com base nos resultados
desta pesquisa, criar indicadores a fim de medir o desempenho do processo de
assistncia tcnica.
As informaes identificadas neste processo tambm devem ser consideradas como
lies aprendidas em outros empreendimentos e nos processos organizacionais.

8.3 Avaliao da edificao ps-ocupao


A avaliao ps-ocupao um conjunto de mtodos e tcnicas que tem por objetivo mensurar o desempenho de edificaes em uso, levando em considerao no
somente o ponto de vista tcnico, mas tambm o grau de satisfao dos usurios.
Como resultado, pode gerar recomendaes e
intervenes nos empreendimentos analisados
e fornecer informaes importantes para novos
empreendimentos. As informaes identificadas
contribuem para a melhoria dos projetos futuros, considerando que a partir deste conhecimento possvel potencializar os pontos positivos, e definir aes para eliminar ou minimizar
os pontos negativos.

59

60

aNEXOS
ANEXO A. EXEMPLO DE PLANO DE COMUNICAO ATIVA COM O CLIENTE
Quando fazer o
contato

Pontos a serem abordados

Modo de contato

Aps a
comercializao

- Satisfao com o atendimento


- A satisfao em t-lo como cliente
- Se colocar disposio e indicar os
primeiros canais de comunicao

Telefnico e pessoal

Incio das obras

- A satisfao em t-lo como cliente


- Informaes de incio das atividades e
atendimento do cronograma
- Cronograma de visitas a obra

Site, newsletter,
ou outro canal
especfico que tenha
sido criado

A satisfao em t-lo como cliente


Regras de segurana
Regras para a visita
Se haver algum evento em conjunto
Razes para a visita
Informao que a visita ser em uma
unidade modelo, e no a especifica
comercializada.
- Indicao do cronograma
- Horrio e local de encontro

Site, newsletter,
ou outro canal
especfico que tenha
sido criado

Antes da
entrega do
empreendimento

- A satisfao em t-lo como cliente


- Documentaes que necessitam ser
providenciadas
- Informaes do agente financeiro, caso haja
cronograma do empreendimento

Site, newsletter,
ou outro canal
especfico que tenha
sido criado e carta
registrada.

Eventual atraso
na entrega do
empreendimento

- Informaes legais necessrias, e em


conformidade com os prazos legais da
comunicao
- Cronograma do empreendimento

Carta registrada.

Entrega do
empreendimento

- A satisfao em t-lo como cliente


- Documentaes que necessitam ser
providenciadas
- Informaes do agente financeiro, caso haja
cronograma do empreendimento
- Horrio e local de encontro
- Regras da visita e recebimento da unidade
- Informaes sobre assistncia tcnica
ps-obra
- Satisfao do cliente, at a entrega da chave

Site, newsletter,
ou outro canal
especfico que tenha
sido criado e carta
registrada.

- A satisfao em t-lo como cliente


- Pesquisa de satisfao do cliente ps obra

Site, newsletter,
ou outro canal
especfico que
tenha sido criado,
telefnico ou pessoal

Programao de
visitas obra

Aps a entrega
das chaves

-
-
-
-
-
-

61

62
ENG
ENG

ENG
ENG

Ligao de gs

Ligao de telefone

Concluso da obra (civil)

Vistoria/Solicitao de alvar da secretaria de meio ambiente ou do rgo


ambiental competente

Vistoria/Solicitao de alvar da secretaria de sade

Vistoria/Solicitao de alvar de bombeiros

Vistoria/Solicitao de alvar de funcionamento de elevadores

Vistoria/Solicitao de alvar da prefeitura

Habite-se/Auto de concluso

Consolidao da documentao tcnica do empreendimento (NFs, manuais


tcnicos, projetos, contratos de manuteno, etc.)

10

11

12

13

R - Realizado

ENG

Ligao de gua/esgoto

P - Programado

ENG

Ligao de Luz

ENG

ENG

ENG

ENG

ENG

ENG

DIR/ENG/FIN

Definio do prazo de concluso do empreendimento

Responsvel

Eventos

It.

Prazo
Final

P
R
P
R
P
R
P
R
P
R
P

P
R
P
R
P
R
P
R
P
R
P

P/R

CONSTRUTORA AES TCNICAS

Data Entrega do Empreendimento (contratual) .../.../.... Data Entrega da Obra ../../....

Cronograma de Entrega do Empreendimento

ANEXO B. EXEMPLO DE CRONOGRAMA PARA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO

MS
1

MS
2

Obra:

MS
3

MS
4

MS
5

MS
6

MS
7

Atualizado em:

MS
8

63

OBRA/ENG

OBRA
FORN
FORN

OBRA/ENG
FORN/ENG
OBRA/ENG
OBRA/ENG

OBRA/ENG
FORN/ENG

Acabamento, finalizaes e inspees final da fachada

Acabamento, finalizaes das reas internas da edificao

Instalao de placas

Instalao de equipamentos de acessibilidade

Instalao de mobilirio sob medida, bem como seus acabamentos (quando


aplicvel)

Entrega de mobilirio e eletrodomsticos de reas comuns (quando aplicvel)

Acabamento, demarcaes e verificao final das garagens

Acabamento, finalizao e verificao do passeio e demais caladas da edificao

Verificao dos vidros e esquadrias

Instalao e verificao das luminrias e equipamentos eltricos

Instalao e verificao dos equipamentos hidrossanitrios

Instalao e verificao final dos equipamentos de segurana

Instalao e verificao final dos portes de entrada do empreendimento

Verificao final dos elevadores, escadas rolantes (quando aplicvel) e outros

10

11

12

13

14

15

OBRA/ENG

OBRA/ENG

OBRA

OBRA

FORN/ENG

Responsvel

Desmobilizao de maquinrios e equipamentos e transporte vertical

Eventos

It.

Prazo
final

CONSTRUTORA AES EM OBRA

R
P
R
P
R
P
R
P
R
P
R
P
R

P
R

P
R
P
R
P
R
P
R
P
R
P

P/R

MS
1

MS
2

MS
3

MS
4

MS
5

MS
6

MS
7

MS
8

64
OBRA
OBRA/ENG
OBRA/ENG
ENG
ENG

Finalizaes e verificao final do projeto eltrico

Finalizaes e verificao final do projeto preventivo

Limpeza final de obra das reas comuns

Limpeza final de obra das reas privativas

Verificao final da qualidade de obra das reas comuns

Verificao final da qualidade de obra das reas privativas

Liberao da qualidade das reas comuns

Liberao da qualidade das reas privativas

19

20

21

22

23

24

25

26

OBRA

Finalizaes e verificao final do projeto hidrossanitrio

18

OBRA/ENG

OBRA/ENG

OBRA/ENG

OBRA/ENG

Finalizao e verificao final do projeto arquitetnico

17

FORN/ENG

Responsvel

Verificao das bombas de recalque, bombas de pressurizao diversas,


equipamentos de piscina e sauna (quando aplicvel) e etc.

Eventos

16

It.

Prazo
final

CONSTRUTORA AES EM OBRA

R
P
R
P
R

P
R
P
R
P
R
P
R
P
R
P
R
P
R
P
R

P/R

MS
1

MS
2

MS
3

MS
4

MS
5

MS
6

MS
7

MS
8

65

FIN
FIN
FIN

FIN
FIN

FIN
FIN

Solicitao da avaliao das unidades com o agente

Anlise cadastral e da renda pelo agente

Montagem do processo de repasse

Entrega da documentao ao agente financeiro

Acertos de pendncias contratuais com o cliente

Entrega do processo de repasse ao agente financeiro

Envio do anexo para anuncia do agente financeiro

Assinatura do contrato de financiamento

Individualizao da dvida/envio da planilha

Solicitao ao agente da liberao da hipoteca

Fornecimento de escritura na quitao da unidade (quando aplicvel)

Solicitao da documentao do fiador (quando aplicvel)

Assinatura da confisso de dvida e NP (quando aplicvel)

10

11

12

13

14

15

FIN

FIN

FIN

FIN

FIN

FIN

FIN

Recebimento da documentao do cliente

FIN

Responsvel

Convocao para entrega docum. Repasse / individual.

Eventos

It.

Prazo
final

R
P
R
P
R
P
R
P
R
P
R
P
R

P
R

P
R
P
R
P
R
P
R
P
R
P

P/R

MS
1

INCORPORADORA AES JUNTO AO CLIENTE


MS
2

MS
3

MS
4

MS
5

MS
6

MS
7

MS
8

66
REL
Administradora

Cronograma de entrega das unidades

Convocao para entrega

Instalao do condomnio

Entrega das unidades

ENG

ENG

MKT /ENG

Confeco dos manuais do proprietrio das reas comuns (sindico) e das reas
comerciais

MKT

Responsvel

Solicitao de brinde para entrega ao cliente (quando aplicvel)

Eventos

It.

Prazo
final

INCORPORADORA ENTREGA

P
R
P
R
P
R
P
R
P
R
P
R

P/R

MS
1

MS
2

MS
3

MS
4

MS
5

MS
6

MS
7

MS
8

67

Administradora
Administradora
Administradora
Administradora
Administradora
Condomnio/ sndico
ENG

Convocao para a Assembleia

Pr-oramento e previso de gastos com manuteno predial

Previso Oramentria do Condomnio

Realizao da Assembleia

Recrutamento e seleo

Aquisio de materiais de uso do condomnio

Organizao da documentao do condomnio

Conveno de Condomnio

Entrega de rea Condominial

10

11

ENG

Administradora

Administradora

Cadastramento dos moradores

DIR/FIN

Responsvel

Definio da Administradora (quando for o caso)

Eventos

It.

Prazo
final

R
P
R
P
R

P
R
P
R
P
R
P
R
P
R
P
R
P
R

P/R

MS
1

MS
2

MS
3

INCORPORADORA/ADMINISTRADORA ESTRUTURAO DO CONDOMNIO


MS
4

MS
5

MS
6

MS
7

MS
8

ANEXO C. EXEMPLO DE PREVISO ORAMENTRIA DO CONDOMNIO


GRUPO 1
PESSOAL

VALOR

SLARIO

ELEVADORES

FRIAS

BOMBAS

13 SALRIO

JARDIM

INSS

INTERFONE

FGTS

PORTES

PIS

GERADOR

CONTRIBUIES

PRESSURIZAO

VALE-TRANSPORTE

AR-CONDICIONADO

VALE-ALIMENTAO

SISTEMAS DE
SEGURANA

VALE-REFEIO
PLANO DE SADE

CONTROLE DE
ACESSOS

SEGURO DE VIDA

SISTEMA DE
INCNDIO

EPIs
UNIFORMES

EQUIPAMENTOS
GINSTICAS

NRs TRABALHISTAS
TOTAL PESSOAL
GRUPO 2
CONSUMO

GUA
ENERGIA
GS
TELEFONE
TOTAL CONSUMO

GRUPO 3
MANUTENO
MENSAL

PISCINA
VALOR

MATERIAL DE
LIMPEZA
INFORMTICA
PLAY-GROUND
ELTRICA
HIDRULICA
CIVIL
PROGRAMA DE
MANUTENO
TOTAL
MANUTENO
MENSAL

68

VALOR

GRUPO 4
MANUTENO
EVENTUAL

VALOR

GRUPO 5
ADMINISTRATIVA

VALOR

VALOR

CPIAS

PROVISO PARA
PEAS

CORREIO
CARTRIO

PROVISO PARA
MATERIAIS

BANCRIAS

PROVISO PARA
ELTRICAS

ISENO SNDICO
HONORRIOS
SNDICO

PROVISO PARA
HIDRULICA

PAPELARIA

PROVISO PARA
CIVIL

SEGURO GERAL
TRANSPORTE

RECARGA DE
EXTINTORES

TOTAL
ADMINISTRATIVAS

TESTE DE
MANGUEIRAS

GRUPO 6
MARGEM DE
SEGURANA

LIMPEZA DE CAIXAS
DAGUA

MARGEM DE
SEGURANA

ANLISE DA GUA
DEDETIZAO

PROVISO
INADIMPLNCIA

PARA-RIOS

TOTAL MARGEM
SEGURANA

EQUIPAMENTOS
MVEIS
BRIGADA DE
INCNDIO

VALOR TOTAL A
RATEAR

RENOVAO DE
LAUDOS

FUNDO DE RESERVA

RENOVAO DE
ATESTADOS

FUNDO DE
IMPLANTAO

TOTAL
MANUTENO
EVENTUAL

TOTAL GERAL A
RATEAR

QUADRO DE RATEIO VALORES POR APARTAMENTO


CONDOMNIO

RESERVA

IMPLANT.

TOTAL

APARTAMENTOS TIPO
APARTAMENTOS COBERTURA

69

70

71

Realizao

Corealizao

72