2

Rynek mieszkaniowy w Polsce - IV kwarta 2016 r.

Krakw | d | Pozna | Trjmiasto | Wrocaw | Warszawa

Czwarty kwarta 2015 r. okaza si piknym zwieczeniem wyjtkowo dobrego roku dla deweloperw sprzedajcych mieszkania w najwikszych
polskich miastach. Na szeciu rynkach onajwikszej skali obrotw (Warszawa, Krakw, Wrocaw,
Trjmiasto, Pozna id) sprzedali oni ponad 14,4
tys. mieszka, awcaym roku sprzeda wyniosa
blisko 52 tysice.
Na tak wysokie wyniki sprzeday w duym stopniu wpyn nie tylko fakt, e by to ostatni kwarta,
wktrym mona byo zacign kredyt z10% wkadem wasnym bez dodatkowego ubezpieczenia,
ale take obawy przed wzrostem mary na kredytach hipotecznych bdcym porednim skutkiem
zapowiadanego przez rzd podatku bankowego.
By to take pierwszy peny kwarta obowizywania
nowych zasad udzielania dopat wramach programu Mieszkanie dla Modych. Zjednej strony
oznaczao to wzrost zainteresowania ze strony
rodzin wielodzietnych, zdrugiej za przyspieszenie decyzji nabywcw rozwaajcych zakup
lokali z terminem oddania w 2016 r. w obawie
przed konkurencj do puli dofinansowania ze
strony nabywcw na rynku wtrnym.

Rynek mieszkaniowy w Polsce - IV kwarta 2016 r.

Krakw | d | Pozna | Trjmiasto | Wrocaw | Warszawa

Na wysokim poziomie utrzymywao si take zainteresowanie zakupem mieszka na wynajem. Sprzyjaa

temu utrzymujca si deflacja oraz
zapowiedzi dalszej obniki stp procentowych. Przy najniszym po 1990 r.
oprocentowaniu depozytw, oddalajcej si perspektywie powrotu
inflacji, atake stabilnych czynszach,
relatywna atrakcyjno inwestycji
w mieszkania na wynajem pozostawaa bardzo wysoka.

(Warszawa, Krakw, Wrocaw, Trjmiasto, Pozna i d) w okresie

od padziernika do grudnia do sprzeday wprowadzono nieco ponad 11,4
tys. mieszka. cznie w czterech
kwartaach 2015 r. w sprzeday na
tych rynkach pojawio blisko 52 tys.
nowych lokali. Nieco wicej lokali
w kolejnych czterech kwartaach
deweloperzy wprowadzili na rynek
tylko wrekordowym pod tym wzgldem 2007 r.

W otoczeniu rynku mieszkaniowego najwaniejsze w minionym

kwartale byy wydarzenia polityczne:
padziernikowe wybory parlamentarne, ukonstytuowanie si nowego
rzdu i pierwsze zapowiedzi jego
priorytetw. Niestety, nie s jeszcze znane szczegy planw rzdu
odnonie sektora mieszkaniowego.

Po tym, jak w III kwartale liczba

nowo wprowadzonych do sprzeday
mieszka oblisko 3 tys. przekroczya
liczb transakcji, wIV kwartale nastpia sytuacja odwrotna: liczba lokali
sprzedanych przewyszya nowe
wprowadzenia oponad 3 tys. Wrezultacie oferta, czyli liczba wszystkich
mieszka znajdujcych si w sprzeday na koniec analizowanego
okresu, wyranie spada w porwnaniu z kocem wrzenia i wyniosa
nieco ponad 48,7 tys. W porwnaniu
zkocem 2014 r. oferta wzrosa natomiast onieco ponad 1,7 tys. wzrost
na poziomie 3,7% oznacza wpraktyce
stabilizacj oferty.

Poda
W IV kwartale 2015 r. liczba
mieszka wprowadzonych do sprzeday wyranie zmalaa wporwnaniu
z kwartaem poprzednim. Zgodnie
zwynikami monitoringu REAS wszeciu aglomeracjach o najwikszej
skali obrotw na rynku pierwotnym

Dynamika zmian wielkoci oferty na

koniec 2015 r. wodniesieniu do danych

sprzed 12 miesicy ksztatowaa si

odmiennie na kadym z analizowanych szeciu rynkw. Mieszka oferowanych do sprzeday wyranie
przybyo w Poznaniu (ponad 16%)
i Krakowie (ponad 9%). Mniejsze rnice w wielkoci oferty REAS odnotowa we Wrocawiu i odzi, naley
jednak zauway, e zmiany te miay
przeciwne wektory. Podczas gdy na
rynku wrocawskim nastpi wzrost
o 4%, w tym samym czasie w odzi
nastpi 5% spadek liczby mieszka
wofercie. WWarszawie iTrjmiecie
wielko oferty wrcia natomiast do
poziomu sprzed roku (zmiany w granicach 1%).

W porwnaniu z kocem
2014 r. zmalaa wyranie
liczba gotowych niesprzedanych mieszka. Lokale
oddane do uytku w2015 r.
lub wczeniej, stanowi dzi
tylko ok. 19% caego oferowanego zasobu/(nieco ponad 9,2 tys.). Rok wczeniej
gotowych mieszka byo
11,3 tys., co stanowio blisko
jedn czwart wczesnej
oferty.

Rynek mieszkaniowy w Polsce - IV kwarta 2016 r.

Krakw | d | Pozna | Trjmiasto | Wrocaw | Warszawa

Popyt iceny
W IV kwartale 2015 r. liczba
transakcji liczona cznie dla szeciu rynkw kolejny raz w okresie
kilku ostatnich kwartaw osigna
rekordowy poziom i wyniosa ponad
14,4 tys. Wkolejnych kwartaach 2015 r.
sprzeda systematycznie rosa z ju
itak bardzo dobrego poziomu blisko
11,5 tys. odnotowanego wIkwartale.
W caym roku sprzedanych zostao
ponad 51,8 tys. lokali: o ponad 20%
wicej ni w 2014 r. i o prawie 48%
wicej ni w 2007 r. najlepszym
roku poprzedniego boomu mieszkaniowego. Co wicej, roczna liczba
transakcji przewyszya nieco wielko oferty na koniec roku. Sygnali-

zuje to niewielk przewag popytu

nad poda.
W IV kwartale liczba wnioskw
o dopaty skadanych w ramach
programu MdM wwikszoci analizowanych miast, zgodnie zdanymi
BGK, wyranie wzrosa. Jedynie
na rynku dzkim wnioskw tych
byo o30% mniej ni kwarta wczeniej. Na pozostaych rynkach BGK
odnotowa rekordowe zainteresowanie programem. Beneficjentem
najwyszego ponad 47% wzrostu jest rynek wrocawski. Zblione wyniki odnotowano te na
rynkach Krakowa, Gdaska i Warszawy (odpowiednio 46%, 45%, 44%).
Natomiast na rynku poznaskim

liczba wnioskw kwarta do kwartau wzrosa o 33%. Mimo e wynik

Poznania jest oponad 10 p.p. niszy
od osignitych na czterech wczeniej wymienionych rynkach, liczba
wnioskw o dopat zoonych
w IV kwartale w Poznaniu jest najwyszym wynikiem dla tego rynku
od pocztku dziaania rzdowego
programu.
Wzrost zainteresowania programem MdM znalaz odbicie wwolumenie sprzeday: we wszystkich
analizowanych miastach wzrs
wspczynnik liczby zoonych
wnioskw do sprzedanych mieszka. Najwysze wyniki odnotowano
wGdasku (31%) iwPoznaniu (34%).

Spojrzenie na indeks zmiany cen dla wszystkich miast, uwzgldniajcy rnice

wliczbie lokali na poszczeglnych rynkach, ukazuje stabilizacj cen zarwno
dla mieszka znajdujcych si wofercie, jak iwprowadzanych do sprzeday.
Po lekkim wzrocie w 2014 r. w porwnaniu z rokiem 2013, utrzymanie poziomu cen w 2015 r. moe by wynikiem ustabilizowania si, a w niektrych
miastach spadku limitw cen w ramach programu Mieszkanie dla Modych
idostosowywaniem do jego wymogw coraz wikszej puli mieszka wprowadzanych przez deweloperw.

Rynek mieszkaniowy w Polsce - IV kwarta 2016 r.

Krakw | d | Pozna | Trjmiasto | Wrocaw | Warszawa

Komentarz REAS
Rynek deweloperski w Polsce ma
za sob kolejny bardzo dobry rok.
Wysoka sprzeda bya efektem wspierania popytu przez szereg rwnolegle
wystpujcych czynnikw. Wane byo
oddziaywanie programu MdM, do
ktrego po blisko dwch latach obowizywania wiele firm deweloperskich
dopasowao now ofert. Niskie stopy
procentowe i perspektywa duszego
utrzymania si obecnego poziomu
oprocentowania lokat silnie wspieray
napyw inwestorw kupujcych mieszkania wcelu pniejszego ich wynajcia.
Poziom stp procentowych oraz obawy
przed wzrostem od stycznia 2016 roku
wymogu dotyczcego wysokoci minimalnego wkadu wasnego dziaay stabilizujco na liczb nowo udzielanych
kredytw hipotecznych.
Dobrej sprzeday sprzyjay take
czynniki psychologiczne. Wduych miastach kupno nowego mieszkania przestao by zjawiskiem wyjtkowym czy
przejawem luksusu sytuacja na rynku
pracy ulegaa systematycznej poprawie,
a rachunki powiernicze daway kupujcym mieszkania na wczesnym etapie
budowy poczucie bezpieczestwa.
Zpewnoci wane byo rwnie bogac-

two oferty: potencjalni nabywcy atwiej

mogli znale mieszkanie odpowiadajce ich potrzebom imoliwociom.
Czy rok 2016 moe by rwnie dobry?
Szereg przesanek wskazuje na to,
e bdzie trudno wyrwna rekordow
sprzeda, ale nie ma powodw makroekonomicznych do wieszczenia silnego
spadku popytu. Program 500+ poprawi
sytuacj dochodow rodzin z dziemi,
a cz z nich marzy o zamianie swojego pierwszego mieszkania na wiksze.
Zapewne zmaleje akcja kredytowa, ale
wzrost mar na kredytach hipotecznych
i wymg wyszego wkadu wasnego
powinny zosta czciowo zneutralizowane wzrostem dochodw iwsparciem
programu MdM. Wprawdzie wsparcie
to bdzie stopniowo malao, jednake
rok 2016 powinien jeszcze by pod tym
wzgldem zbliony do poprzedniego.
Kluczowym sowem opisujcym
wizj rynku wrozpoczynajcym si roku
jest jednak niepewno. Nie wiemy
kiedy i jakie zmiany zostan wprowadzone w ustawie o ochronie praw
nabywcw, a take jak bdzie wygldao w kolejnych latach finansowanie
programu MdM i budowanie portfela
mieszka na wynajem realizowane przez
BGK Nieruchomoci. Nie znamy take

szczegw programu mieszkaniowego

rzdu. Nie wiemy co bdzie si dziao
z kredytami frankowymi, kodeksem
budowlanym i regulacjami dotyczcymi
dostpnoci gruntw pod budownictwo, kasami budowlano-oszczdnociowymi. Trudne do przewidzenia s take
zmiany w gospodarce: tempo wzrostu
cen, zmiany na rynku pracy, skala wzrostu dochodw gospodarstw domowych,
zwaszcza tych zainteresowanych zakupem mieszkania. Poczucie niepewnoci
moe udziela si czci potencjalnych
nabywcw, ktrzy w obecnej sytuacji
bd woleli wstrzyma si z decyzj
ozacigniciu kredytu. Mog by jednak
itacy, ktrzy uznaj inwestycj wmieszkanie za dobre rozwizanie w warunkach rosncej niepewnoci. W takiej
sytuacji formuowanie kategorycznie
brzmicych prognoz jest bardzo ryzykowne. W scenariuszu zakadajcym
kontynuacj funkcjonowania polskiej
gospodarki bez gwatownych wstrzsw
mona przewidywa, e z jednej strony
sprzeda w 2016 roku bdzie nadal
dobra, cho nisza ni wroku poprzednim, azdrugiej e poda utrzyma si
na zeszorocznym poziomie. Gwn
przyczyn wysokiej poday bdzie
ch wprowadzenia na rynek duej
liczby lokali speniajcych kryteria
dla dopat wramach MdM.

 REAS
REAS jest firm doradcz specjalizujc si wzagadnieniach zwizanych zrynkiem mieszkaniowym. Od 1997 roku
wiadczymy usugi na rzecz deweloperw, bankw, inwestorw, atake organw administracji rzdowej isamorzdowej
oraz innych podmiotw, ktre s nierozerwalnie zwizane
zrynkiem nieruchomoci mieszkaniowych wPolsce.
Tylko wostatnich 5 latach zrealizowalimy ponad 2,6 tys.
projektw doradczych dla 253 rnych klientw wspierajc
ich skutecznie w procesie planowania i realizacji inwestycji. Owysokiej jakoci usug REAS wiadczy midzy innymi
fakt, e dla ponad poowy naszych klientw zrealizowalimy
wicej ni 10 projektw. Od 2000 roku REAS realizuje program
monitoringu pierwotnego rynku mieszkaniowego, gromadzc dane oinwestycjach wbazie danych opartej osystem
GIS. Dziki posiadanej wiedzy REAS dostarcza szeroki zakres
analiz rynku oraz formuuje dugoterminowe prognozy wspomagajce proces planowania strategicznego.
REAS doradza deweloperom na wszystkich etapach
procesu inwestycyjnego, wspierajc ich wprocesie planowania i przygotowania produktu o najlepszym potencjale
rynkowym. Realizowane projekty doradcze obejmuj najczciej: analizy lokalizacji, wtym uwarunkowa rynkowych
iplanistycznych, rekomendacje dotyczce struktury ifunkcjonalnoci mieszka, oceny i rekomendacje dotyczce
projektw architektonicznych, strategie cenowe i cenniki
mieszka oraz rekomendacje dotyczce strategii marketingowych i sprzedaowych. REAS specjalizuje si take
w wycenach gruntw inwestycyjnych oraz istniejcych
budynkw mieszkalnych. Wyceny s dokonywane przez
uprawnionych rzeczoznawcw majtkowych z wielolet-

nim dowiadczeniem pozwalajcym na posugiwanie

si zarwno krajowymi, jak i zagranicznymi standardami
szacowania. Dziki wieloletniej wsppracy z instytucjami
finansujcymi rynek mieszkaniowy w Polsce oraz uznanej
przez nie wiarygodnoci naszych biznes planw, wycen
ianaliz wykonalnoci inwestycji, REAS skutecznie doradza
i wspiera inwestorw w procesie pozyskiwania partnerw
dla nowych inwestycji. Jestemy take doradc transakcyjnym w zakresie inwestycji na wynajem wsppracujc
z midzynarodowymi funduszami inwestujcymi na instytucjonalnym rynku czynszowym.
Nasze kluczowe usugi uwzgldniaj midzy innymi:
Badania, analizy i prognozowanie rynku
Monitoring i analiza inwestycji konkurencyjnych
Doradztwo w zakresie ustawy deweloperskiej, w tym
przygotowanie prospektw inwestycyjnych
Rekomendacje optymalnego wykorzystania nieruchomoci, programu inwestycji oraz struktury i funkcjonalnoci
mieszka
Doradztwo w fazie projektowania i oceny projektw
architektonicznych
Doradztwo w zakresie strategii marketingu i sprzeday
Wyceny nieruchomoci (RICS, TEGOVA, USPAP, IVSC)
Biznes plany i analizy wykonalnoci inwestycji
Doradztwo w zakresie rynku czynszowego, inwestycji
wakacyjnych i condo hoteli oraz budownictwa dla seniorw i domw studenckich
Zapewnianie finansowania i poszukiwanie partnerw
kapitaowych
Doradztwo i porednictwo w zakresie transakcji gruntami
inwestycyjnymi oraz fuzji i przej firm deweloperskich
Due diligence i doradztwo transakcyjne

Kazimierz Kirejczyk, FRICS

Katarzyna Kuniewicz

Partner Zarzdzajcy,
Prezes Zarzdu

Partner,
Badania i analizy rynku

kazimierz.kirejczyk@reas.pl

katarzyna.kuniewicz@reas.pl

Pawe Sztejter

dr Maximilian Mendel, MRICS

Partner Zarzdzajcy,
Wiceprezes Zarzdu

Partner,
Dzia Doradztwa Transakcyjnego

pawel.sztejter@reas.pl

maximilian.mendel@reas.pl

Copyright 2016 REAS.

Informacje zawarte w niniejszej publikacji nie stanowi w adnym wypadku wiadczenia usug doradztwa ani jakichkolwiek innych usug. Przed podjciem
decyzji naley skontaktowa si z REAS lub innym profesjonalnym doradca posiadajcym wiedz na temat konkretnego stanu faktycznego w celu zasignicia porady. Prawa autorskie do treci niniejszej publikacji posiada REAS Spka z ograniczon odpowiedzialnoci Sp. Kom. Wszelkie prawa zastrzeone.
Zdjcie na okadce: Dom Development, oliborz Artystyczny, Warszawa.
www.reas.pl

REAS 2016/01/01/W1