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La rehabilitacin
de edificios
urbanos

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Titulo original
La ristrutturazione edilizia. Tecnologie per il recupero delle vecchie costruzioni. . Aspetti
socio-ambientali, economici, legislativi.

Ninguna parte de esta publicacin, incluido el diseno de la cubierta, puede reproducirse, almacenarse
otransmitirse de ninguna forma, ni por ningn medio, sea ste elctrico, quimico, mecnico, ptico, de
grabacin o de fotocopia, sin la previa autorizacin escrita por parte de la Editorial.

Ulrico Hoepli Editore S.p.A. 1982, Milano (Italia) y

para la edicin castellana
Editorial Gustavo Gili, S.A., Barcelona, 1988
Printed in Spain ISBN:
84-252-1371-1
Depsito legal: B. 38.041-1988 Fotocomposicin:
Ormograf, S.A. - Barcelona
Impresin: Imprenta Juvenil, SA - Maracaibo, 11 - Barcelona

Indice

n)

Cuando Viollet-Le Duc dedicaba su atencin a los edificios de un perodo, clasificaba sus
tipos como instrumento de analoga histrica. Sin embargo, no iba ms all de la formacin de
categorias abstractas, desarraigadas por los impulsos y por las mutaciones sociales que se hallan
en las raices de la historia. .
En aquellos tiempos la conservacin y la restauracin eran operaciones que se referan
nicamente a los edificios monumentales. A continuacin. abarcaron tambin su contexto, y el
concepto de salvagUudia se ampli hasta incluir los centros "histricos": los espacios urbanos
adquirieron valor gradualmente incluso por las actividades sociales que en ellos se desarrollaban.
Es a partir de estos ltimos aos que el problema de la salvaguardia ya no es visto
nicamente como un problema esttico limitado a los centros histricos, sino como un proyecto
social y politico, estrechamente ligado a la restauracin generalizada de las viejas viviendas que, a
su vez, deja de ser un problema esencialmente econmico. 1
Esta visin global de la reestructuracin urbana conlleva que antes de cada intervencin,
se proceda a una lectura atenta del ambiente que se examina, en sus relaciones con el contexto.
Dicha lectura, que debe ser llevada a cabo para cualquier escala de intervencin y para
cualquier destinatario, se configura como un anlisis sociolgico y tipolgico, y tiene el objetivo de
poner en evidencia las complejas relaciones entre tejido social y ambiente construido.
Una vez determinado el desarrollo de este modelo prctico-simblico del alojamiento, la
siguiente investigacin que se debe realizar es sobre el estado de degradacin de los edificios.
Anlisis sociolgico, anlisis tipolgico y estudio de la degradacin, son los temas que
trataremos en este capitulo.

Una correcta estrategia de la rehabilitacin consiste en perturbar lo menos posible a los

habitantes de la poblacin que se examina, reequilibrando su estructura sociolgica y demogrfica,
a la vez que se mejoran los equipamientos, los espacios y los servicios.
De ello se deduce que, a cualquier escala Que se opere, el anlisis de la poblacin
involucrada se deber realizar sobre todo en las relaciones de vecindad, en los modelos culturales y
en las modalidades de uso del espacio.
De este modo las interacciones del tejido social asumen el papel preeminente de bien
cultural comn que ningn criterio funcional, higinico o esttico puede atacar.

Otras
regiones

Mejor estar en este barrio

34

aunque sea a costa de vivir en

31.8

una casa vieja

Con tal de estar en una vivienda moderna, vale la pena
ir a vivir 3 la periferia

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infonnacin

Mejor estar en este barrio

aunque sea a costa de vivir en
una casa vieja
Con tal de estar", un. vivienda moderna, vale l. pena
ir a vivir a la periferia

28

28
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23
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21
100.0

27
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100.0

10
100.0

17
IUO.O

IUO.O

Fig. 1. Un cuestionario de investigacin sociolgica llevada a cabo en Miln, en el barrio Ticines ,en el marco de
las actividades didcticas y de investigacin del grupo de la Facultad de Arquitect ra del Politcnico de Miln
dirigido por R. Crespi y G. Nardi. La metodologia y los resultados del est pio se publicaron en el volumen a cargo
de R. Mannheimer, G/i abitanti del degrado edilizio, Franco Angeli ditore, Miln, 1976. El cuestionario estaba
dirigido a verificar la actitud de los habitantes en relacin con u vieja casa y con su apego al barrio. Con la misma
finalidad, fueron formuladas otras preguntas, co o por ejemplo:
a) Debiendo dejar su actual vivienda, buscarian una casa no muy alejada de aqui aunque servicios
mediocres y viejos o una casa moderna, lejana, en la periferia de la ciudad? (vieja: nueva: 24,0 %).
b) Entre las dos opiniones siguientes, con cul est mas de acuerdo?
- Mejor una casa vieja con bonitas habitaciones grandes aunque no tenga calefaccin central (si:
,9 %).
- Mejor una casa moderna, quizs ms pequea, pero con todos los servicios (si: 45,7 %).
Para comprobar despus la disponibilidad de los inquilinos para ocupar otras viviendas puest disposicin por el
ayuntamiento durante la realizacin de las obras de reconstruccin, se les pi i que eligieran una de estas cuatro
posibilidades:
- No s si me dejarn volver a mi casa y, por lo tanto, no me muevo de la casa en la que vivo (274 %).
- Si, durante este tiempo, me modernizan la casa, estoy dispuesto a trasladarme donde quieran ( ,3 %).
- Estoy dispuesto a trasladarme, pero nicamente dentro del barrio en el que vivo (22,9 %).
- Estoy dispuesto a irme, pero prefiero ir a casa de mi familia (2,3 %).

Fig 2
Unit" I

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The Housing

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Quantity surveyors

Renewal Unit

Urban economist

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Controles

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Posibles
estrategias
de intervencin

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Propuestas socioeconmicas
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en las propuestas
iniciales de accin

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iniciales de accin

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de accin

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(34,3%.

Fig.2. Recogida de datos, anlisis, proyecto e intervencin: el camino seguido por el "Housing R newal Unit" (De
Architectural Design n. 466, agosto 1976).

o)
p)
q)
r)
s)
t)

u)

La investigacin del ambiente social debe seguir despus por otras dos f entes de
recogida de datos: el primero, que examinar las caracteristicas demogrficas y de o upacin de los
habitantes de la zona en el momento de la investigacin en el sector que se ha de reestructurar, o
bien residentes alli y despus apartados; el segundo, que analizar la actitud de esos mismos
habitantes frente a las intervenciones de restauracin, en rel in a la condicin econmica, a la edad
y al grado de disfrute de los inmuebles que e van a modernizar.
Si el primer sector de investigacin puede resultar significativo y posible s bre todo en
intervenciones administradas en una sede pblica, el segundo se revela indis ensable incluso donde
la intervencin tenga carcter privado y se limite a un nico edificio. e hecho, incluso a esta escala,
entran en juego decisiones relativas al proyecto de restaura n y a la organizacin de las obras
(eleccin entre la utilizacin de alojamientos-aparcam ento y la realizacin de las obras en presencia
de los ocupantes).
Los ejemplos de decisiones convenidas con los usuarios no faltan: en L ndres el Housing
Renewal Unit (un grupo de arquitectos, urbanistas y especialistas varios q e, como dice su sigla, se
ocupa exclusivamente de la renovacin y modernizacin de las vi vi ndas) se preocupa incluso de
sentar, antes de cualquier intervencin, una propia base in si u, con la precisa finalidad de establecer
un contacto con los interesados (figs. 2, 3). En la mism Bolonia, en el barrio de San Leonardo, los
representantes del Ayuntamiento consiguieron imp icar a 60 habitantes hacindolos participar en
todas las decisiones relativas a la distribuci n de los
alojamientos, a sus caractersticas y a los tiempos de trabajo. 2
Estas experiencias de participacin estimulada, casi de autogestin,
evidentemente una relacin directa entre los usuarios y los representantes de la debates,
asambleas, dilogos abiertos, que no siempre se pueden llevar a tr facilidad.
Sin embargo, en la mayor parte de los casos se puede recurrir a la invest gacin a travs
de cuestionarios, solicitando sobre todo informaciones relativas a:

-los datos concernientes a los entrevistados (edad, procedencia, tipo de trabajo);

- sus relaciones con la vivienda (propietario o inquilino, tiempo de reside cia en la
vivienda y en el barrio);
- su actitud de frente a la degradacin y a las obras de modernizacin;
- su disponibilidad para trasladarse (momentnea o definitivamente);
- su disponibilidad para aceptar eventuales aumentos del canon de alqui er;
- sus relaciones con el barrio.

Actitud de los
propi<..'t:lrios
Ambieme social

Duracin de la
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Fig.3. "Housing Renewal Unt": una de las fichas adoptadas para el anlisis sociolgico. (De Ar (tectural Design
n. 466, agosto 1976).

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Fig. 4. Licencias urbanas e didas por el

Ayuntamiento de Turln (T rln, Archivo
Urbano):
propietario: Sr. Verna Andr a proyectista:
Ingeniero Bar eris Evasio Angelo
empresario: Sr. Verna Andr a.
Al Proyecto de casa de tre plantas en va
Musin, esquina vi Fiano (Regin
Campidogliol: per iso n. 366 del 1 de
septiembre de 904.
Bl Proyecto de ampliaci del edificio
anterior, via Musin, es uina via Ceres:
permiso n. 391 del 8 de agosto de 1905.
De una investigacin so re la barriada
Campidoglio de Tu n, llevada a cabo
por G.M. Lupo y M omo, en la Facultad
de Arquiteetur del Politcnico de Turln,
en el an acadmico 1977 -1978 (en el
mbi de la agrupacin interdisciplinar
'intervenciones de proyecto en la p
riferia urbana", en la que particip ron los
profesores: G. Cavaglia, M. llippi, D.
Fois, R. Gabetti, G. Guarneri ,G.M.
Lupo, E. Tamagno, G. Varald ).

x)
y)

Como ya hemos dicho, el anlisis del tejido social debe ir enlazado

un anlisis
tipolgico orientado a comprender las modalidades de variacin de un tipo que a sostenido su papel
durante un largo perodo de tiempo. Una vez determinadas las particular s configuraciones asumidas por el
tipo durante las etapas de su evolucin, dicho anlisis p ede recoger aquellos elementos invariables que
determinaron la continuidad en el tiempo y q e caracterizan un fragmento de ciudad (fig. 5): estos
elementos deben ser adquiridos y valo izados en la operacin de modernizacin, a fin de que los criterios
del proyecto resulten coher ntes con los valores histricos. Valores histricos, es conveniente repetira,
que no concierne nicamente a los caracteres estillsticos de la unidad bajo examen, sino a su contenido
social, s decir, a su modo de estructurarse y modificarse en relacin a la actividad, a los hbitos y co
tumbres de los habitantes.
Por lo tanto, es oportuno un anlisis histrico-crtico de las estructu as urbanas, articulado en
varios niveles (desde la ciudad entera, a las zonas homogneas p r formacin histrica, al inmueble, a sus
elementos constitutivos) que ponga en relacin los tip s individuales con su contexto arquitectnico y
social.
Esta bsqueda, que puede incluso revestir el aspecto de una invest gacin ms extensa se
puede definir, en sentido amplio, como anlisis tipolgico. Porque el tipo no slo nos permite clasificar y
nombrar los edificios, sino que es un elemento estruc ural de una lectura del espacio de la ciudad, como
expresin de un conjunto de acciones rec nacidas por los miembros del cuerpo social. Por"lo tanto
creemos que ser til sealar algun s indicaciones sobre el concepto de tipologla y sobre la evolucin de
los tipos en el tiemp

Fig. 5. Investigacin operativa sobre las tipologlas urbanas de los Barrios de Capodimont y de Guasco San
Pietro, en Ancona, realizada en previsin de una intervencin de saneamiento y re structuracin GESCAL
(A. Ballardini, G. Cristinelli, P. Torsello, E. Trincanato, Edilizia Popo/are n. 129,3/1 76).
El proceso de formacin de la estructura urbana se puede analizar determinando algunas p rtes constitutivas invariables y sealando sus modalidades de agregacin.
Por parte constitutiva o "unidad urbana" se puede entender un cuerpo de construccin di renciable de los
adyacentes, cuyas partes, bajo el aspecto distributivo o formal, se organicen de m nera tipica y autnoma
para poderla definir como unidad aislable. Son parmetros de definicin de c da unidad: la superficie, el
perlmetro, la relacin entre las medidas en la planta, la posicin de los acces s, la posicin del hueco de la
escalera, los mdulos, el permetro de la parcela, etc.
Atribuidas las diferentes unidades presentes en un departamento a las categoras fun amentales, el
objetivo consistir en determinar tanto las clases de repeticin, como las agregaciones, i dependientemente de su fecha, hasta agotar toda la casustica de las situaciones urbanas existentes.
Tipo A
Es el tipo urbano ms difundido. La planta es siempre muy sencilla. La fachada est carac rizada por la
alineacin vertical de las ventanas en dos hileras. En lnea simtrica con una de las dos, s encuentra la
entrada de la unidad urbana.
Mdulo (valores medios): profundidad 490 cm - anchura 510 cm.
TipoS
A la clase tipolgica B pertenecen todas las unidades urbanas coincidentes con 2 unidades dificables. La
extensin de la parte anterior varia de los 8 a los 12 m. El tipo B presenta tambin una plan sencilla y la
presencia de patios internos o zaguanes constituye ms un hecho excepcional que una aracterstica tipica.
En la fachada se abren de un mximo de 5 hileras de ventanas a un mnimo de 2.
Mdulo (aproximado a 50 cm): profundidad de 400 a 600 cm - anchura de 450 a 700 cm.
Tipo

El tipo e est definido por dos unidades edificables con interposicin del hueco de la escale a. La entrada
en la unidad urbana est perfectamente centrada y flanqueada por dos portales ms am lios que dan
acceso a los almacenes de la planta baja. Tres hileras de ventanas se abren en la fachada, n correspon
dencia con los portales.
Mdulo (aproximado de 50 a 100 cm): profundidad de 400 a 450 cm - anchura de 400 a

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E1
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tipos tomados para examen, no permiten consideraciones generales.
Mdulo (aproximado de 50 a 100 cm): profundidad de 400 a 600 cm - anchura de 400 450 cm.

Tipo E
Al tipo E pertenecen todas aquellas unidades urbanas que coincidan con ms de tres unidades e ificables.

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aa)
bb)
cc)

dd)
ee)
ff)
hh)
gg)

1.3.1. La formacin de las tipologas de edificacin urbana 3

Desde la Edad Media, a travs de los siglos, se puede reconocer una rmacin de tipos
derivados de varios factores determinantes, entre los cuales:
- los hbitos constructivos,
- la capacidad de establecer y utilizar ciertas formas repetidas del es acio.
Sin embargo, se constatan en la historia diferencias importantes en la p oduccin de tipos
y en su papel en el interior de la prctica arquitectnica.
En la sociedad medieval el tipo es implcito, el conocimiento de sus ley s de organizacin
nos llega por la tradicin y no se formaliza nunca como un saber especfic y autnomo.
En cambio, esta conciencia pertenece al Renacimiento, bajo forma de t pologia, que en la
obra de Serlio, por ejemplo, es contemporneamente una clasificacin co parativa de los tipos
existentes y un intento de completarlos y armonizarlos creando la ga a ideal para todos los
estamentos sociales. Tambin Palladio cuestiona el problema de I innovacin tipolgica: despus de
l las viviendas de la nobleza, construidas por arquitecto ,son campo de innovacin tipolgica sabia
y rlgida, mientras que los tipos de edificios rurale y burgueses continan evolucionando lentamente
de manera tradicional y sin la intervencin de proyectistas.
A continuacin, y construidos segn criterios establecidos por los hi ienistas, por los
pensadores sociales, por los representantes de una nueva ideologla te nolgica, se definieron los
tipos de la escuela pblica, de la casa obrera o de la construcci seorial.
A pesar de estos ejemplos, el tipo en aquellos tiempos aparece ms c mo produccin
social que como resultado especifico de un trabajo arquitectnico. La noci n de tipo es introducida en
trminos de concepto operativo en arquitectura tan slo a princi ios del siglo XIX, sobre todo en
Francia, por mrito de los estudios de Viollet-Le-Duc. En el mbito de la construccin urbana
residencial, es nicamente la arquitectura funcional, con ropius, Taut, Klein, la que se plantea el
problema de una caracterizacin tipolgica, aisland el tema del alojamiento del contexto que antes lo
haba condicionado. A partir de aquel mom nto, la forma arquitectnica adems de estar supeditada
a la superficie de la parcela o a las e quinas de la calle, lo estar tambin a la distribucin interior.

Aymonino ha demostrado que la relacin entre la forma urbana y los t pos, relacin
" diletiCa. y. no .casual, ha cambiado a lo largo de la historia. En la Edad Med a, la parcela (p'edazo'
de tie"'rab:ueda ms determinada por la forma de la ciudad que por lo tipos, cuyas limitadas
variaciones son estrechamente dependientes de la porcin de prop edad y de la relacin con la calle.
La forma urbana es determinante.
Este proceso se invierte entre los siglos XIV y XVIII. Cuando la estructur morfolgica se
estabiliza y se unifica, las transformaciones internas se realizan por sustituci n de los tipos que se
renuevan. Durante el Renacimiento esta intervencin basta para recalifi ar el espacio urbano. El
objeto califica el todo y la tipologla residencial renovada tiende a con ituirse como el edificio por
excelencia, independientemente de referencias morfolgicas recisas. Las transformaciones
barrocas vuelven a abrir el proceso morfolgico sustituyendo el mtodo de las variantes parciales
por una bsqueda de la unidad del fenmeno urbano.
En el siglo XVIII, la vivienda, cantidad construida por excelencia, se c nvierte en el
instrumento para realzar partes de ciudad por conjuntos especulativos que sea otras tantas
soluciones urbanas.
La inversin de la relacin de preponderancia del todo sobre las partes (tipo), determina
las parcelaciones racionales del siglo XIX. La parcelacin se constitu e de manera autnoma en
relacin a la ciudad. Es el tipo el que determina la parcela, consider da como una unidad cuantitativa
repetible.
En los siglos XIX y XX es la burguesa la que impone sus modelos a to os. Los tipos del
alojamiento burgus se construyen sobre las ruinas de los de la aristocra ia, de los del mundo obrero
y de la sociedad campesina (fig. 6).

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De la ciudad de casas muebles al inmueble de apartamentos, el modelo de aloj

miento impuesto es fundamentalmente el mismo.
La oposicin tipolgica queda reducida a los detalles o al bricolage: las bidonvilles los
inmigrantes recrean el espacio de su hbitat tradicional.
Frente a los tipos encontramos los modelos. Mientras los tipos estructuran a prctica del
constructor encaminndola hacia una exigencia social, los modelos organizan a prctica espacial de
los usuarios.
Un modelo, definible como prctico-simblico, puede encontrarse como constit yente a
un tipo en formacin que le d el sentido original; pero tambin puede suceder que e e modelo
prctico-simblico, vivido, exija un espacio en oposicin a un tipo existente. P r ejemplo, los
habitantes de un cierto tipo de casa podrn intentar reencontrar una organizaci n espacial diferente y
ms acorde con sus exigencias. Esta eventual contradiccin justifica la distincin entre las dos
nociones de tipo y modelo que definen las realidades correspondi tes: espacio-valor de uso.
Un tipo, o una de sus partes, puede ser recuperado de dos maneras que a menu o se
confunden en la realidad: como simbolo de un grupo social en el que busca su identifi acin, o
simplemente por sus potencialidades de espacio fsico inserto en una morfolo a urbana y constituido
en funcin de los usos en vigor en la construccin. Del mismo modo, n edificio viejo puede ser
reutilizado y alejado de su uso primitivo por medio de una intervenc n espacial que pueda volver a
definir el valor de los lugares sin atacar la integridad d la estructura constructiva del edificio. De modo
que se ven formas tpicas de base que se reproducen durante largos periodos a pesar de que se
hayan producido cambios importan es en la vida social. Podemos citar, por ejemplo, la casa gtica,
primera vivienda unifamil ar, urbana y burguesa del siglo XII, construida en profundidad entre dos
muros; es todavia, en us caracteristicas fundamentales, el tipo de casa ms usado en los paises
anglosajones y e el noroeste de Europa (row house, terrace house, casitas holandesas ... ).
El problema de la produccin y la transformacin de los tipos debe por lo tanto er siempre
reconocido por el doble punto de vista de su valor social actual y por su potenciali ad. y as vemos
cmo la capacidad de adaptacin de los tipos, que les permite evoluci nar continuamente, consiente
hoy la recuperacin de sus elementos potenciales en un proy cto
de modernizacin.

FACULTAO DE A QUITECTUlU.
~BUO~C. ~O

relaci n
parce a
3, cuy S
y de a

EN
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Planta
bajo

Edificacin en serie sobre unidades de parcelacin estrechas y profundas (relacin entre los lados 1 :3/1 :4).
Edificio con doble exposicin a la calle y a un espacio interior constituido por planta baja y planta superior. patio in rior y eventual
local rstico.
Fachada a la calle con dos luces por planta (en la planta baja: portal y tienda). La disposicin de la escalera es vari ble en relacin
al uso del inmueble. Destinado preferentemente a vivienda unifamiliar con actividad artesanal o comerc al.
El corte de la parcela y la estructura del edificio condicionan fuertemente la evolucin tipolgica sucesiva.

_os

ti
le los

Fig.6. La evolucin de los tipos urbanos en Roma, del 1600 al 1800. El material deriva del estudio lIe ado a cabo
por el Ufficio Studi della Societa Generale Immobiliare y publicado en: "L'industria delle constr: zionl' Roma,

febrero, 1976.

ii)
jj)
kk)
ll)

mm)Escaler
a central

Rehabilitacin de edificios derivados de los tipOs en hilera

conservando la unidad de parcelacin original.
La rehabilitacin consiste en una o ms de las siguientes
intervenciones: elevacin, arreglo de la fachada, variacin de
la distribucin interna con modificacin de la escalera.

ii) Unificacin de dos

unidades tipolgicas
distintas

Rehabilitacin de edificios en serie o diferentes con unificacin

de varias unidades de parcelacin. La rehabilitacin comporta:
variaciones de la distribucin interna con eventuales
modificaciones de la estructura de mamposterla, eliminacin y
reconstruccin de escaleras; refundido de la fachada
preexistente en una nica fachada simtrica; elevacin.

Unidad urbana de bloque repetible. con cuatro exposiciones en parte exteriores y en parte interiores dando a un patio cubierto.
Estructura de mampOsterla regular de tipo cuadrangular.
Altura de la edificacin segn la ordenanza igual a planta baja ms cinco pisos
El bloque urbano fundamental est constituido por una nica escalera, la unificacin en serie se obtiene mediante interpOsiciones
de amplios patios cubiertos entre uno y otro bloque.
Perspectiva resuelta arquitectnicamente en la fachada que da a las calles, con tres rdenes superpuestos de dos pisos cada uno.

Edificacin alineada
Estructura de mampo,
normal con planta bal' El
edificio correspond, a la
calle est resuelt,

Edificacin sobre man al

patio interior Estructura
de mampr cuerpos
lineales (de Altura de
edificacin r grupos en el
caso de Slo las
fachadas que

ii) Muros principales longitudinales y transversales

Edificacin alineada a lo largo del perimetro de una manzana, con doble exposicin, a la calle y al patio interior. Estructura de
mamposterla regular con tres muros principales longitudinales y muros transversales. Altura de edifi cin normal con planta baja
ms cinco pisos.
El edificio corresponde por norma a un grupo de escaleras que sirve a dos o tres unidades inmobiliarias. La nica fa hada a la calle
est resuelta arquitectnicamente.
con uni iehabilit lerna C n
iampost refundi o
slmtric ;

Edificacin sobre manzanas rectangulares, en los ngulos y en las extremidades ms cortas. Doble exposicin a la
al patio interior.
'
Estructura de mamposteria regular con tres muros principales, derivada de un sencillo empalme en ngulo d cuerpos lineales
(de los cuales uno comprende la escalera) o bien con ncleo articulado que comprende la esc Altura de edificacin normal dos
con planta baja ms cinco pisos. El edificio comprende o un grupo de escaleras o grupos en el caso de extremos cortos de lera.
rios
manzanas rectangulares.
Slo las fachadas que dan a la calle estn resueltas arquitectnicamente.

nn)

1.3.3. Adaptabilidad a las exigencias actuales de algunos tipos de viviendas

fundamentales del pasado

En un tratado sucinto como es ste, no podemos pretender el analizar a fondo la

casustica de organizaciones distributivas de base sobre las que sera posible realizar operaciones
oo)
pp)
de modernizacin.
Sin embargo, podemos intentar el examen de algunos casos tpicos y su adaptabilidad a
las exigencias actuales.
Para los edificios ms antiguos (hasta el siglo XVIII), aunque estn englobados en
reestructuraciones de pocas sucesivas, es conveniente conservar las estructuras murales
preexistentes. De hecho, las dimensiones de aquellos edificios se nos muestran todava aptas para
acoger el programa de una vivienda actual; sobre todo para las casas en lnea, cuyo "paso" permite
instalar fcilmente tiendas de tipo tradicional, pequeos despachos y estudios profesionales,
pequeos apartamentos (de una sola planta) o apartamentos dplex (de dos plantas).
En un primer examen, esta trama constructiva se nos revela tambin relativamente apta
para la insercin de grupos de servicios: cocina, baos y ascensores, sin variar sustan cialmente el
tipo original.
Generalmente, una caracterstica de estos edificios la constituye la presencia d
pequeos patios o huertos ocultos ahora en su mayora por cuerpos edificados en la plant baja. Para
estos edificios se pueden proponer dos alternativas: la demolicin de las construc ciones ajenas
devolviendo estos espacios a su e?tado primitivo, o la completa edificacin de I planta baja
(reboticas o almacenes) y el traslado de la planta del patio a la solera de esta planta con la creacin
de jardines colgantes o de trayectos peatonales para el acceso a las vivienda
En la hoy en'dia famosa reestructuracin boloesa, en la que la planta baja ha sid
utilizada para alojamientos destinados a los ancianos, los espacios externos les han sid
adjudicados como pequeos huertos.
En la reestructuracin de edificios residenciales del siglo XIX, si se quieren conserv las
estructuras murales, como parece correcto desde el punto de vista econmico, se compr mete a
menudo la divisin de los apartamentos en el proyecto, imponiendo grandes superficie Slo se
pueden obtener alojamientos ms pequeos, sacrificando notables espacios e distribuidores o
creando, en direccin al patio, nuevos grupos de escaleras exteriores, d acceso a la galera. En
cambio, no se crean dificultades especiales en la instalacin montajes tcnicos, aunque estn
centralizados (centrales trmicas, ascensores).
Un problema opuesto al anterior lo presenta la modernizacin de edificios construccin
econmica y popular de finales del siglo XIX y principios del XX, en los que 1 s dependencias tienen
una superficie y unas caractersticas de habitabilidad absolutamen e inadecuadas si tenemos en
cuenta las exigencias de habitabilidad actuales. De este modo, a las carencias que se verifican en
todas las operaciones de restauracin relativas a la dotaci n de servicios higinicos y tcnicos, se
aade una insuficiencia dimensional de las unidad s individuales que impone la reduccin del
nmero de alojamientos presentes en un complejo a favor de nuevos alojamientos ms amplos, y
de la creacin de espacios comunes. En este ti o de edificios, es particularmente aconsejable la
utilizacin de bloques bao-cocina producid s industrialmente.

La reconversin de los edificios tiene una funcin que, sin ser espectacular, s importante
para la continuidad y el desarrollo de la ciudad; tambin puede ser entendida co o un refuerzo de la
poltica de salvaguardia: de hecho con este instrumento, la salvaguardia el patrimonio no tiene
finalidad por si misma sino que ms bien es el medio a travs del cual se dan posibilidades a los
edificios potenciando actividades necesarias para la comunidad, in interrumpir la dinmica social
que es la vida del barrio o de la ciudad. Es decir, se favorec la adaptacin progresiva del tejido ms
antiguo a las exigencias de los nuevos usuarios la transformacin del patrimonio urbano a las
necesidades tcnicas, sociales y econmicas d la sociedad que lo ha heredado.
Se puede sostener sin duda alguna que la adaptacin de una ciudad a las trans ormaciones de la sociedad pertenece a un proceso de desarrollo histrico: por este motiv ~ la

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como ejemplo, el proyecto para la reconversin de las hilaturas Le Blan en Lille (Francia). El compiejo est situado
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en el corazn del barrio Moulins-Lille en el sudeste de la ciudad. Compuesto por dos edificios, se construy en
edifici
tres tiempos: 1900, 1925, 1930. Subdividindolo en cuatro planos se podria obtener una superficie til de 20.000
os
m2 en la que se instalarian viviendas, actividades comerciales y de ocio y servicios (Proyecto: P. Robert & B.
Reichen. De L'Architecture d'Aujourd'hui, n. 194, monogrlico sobre la reconversin, diciembre, 1977).
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La responsabilidad ms importante atribuida a la reconversin
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en los edificios, ocupndose de que se imponga el significado de una operacin
cultural a su nueva
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utilizacin. De hecho, la conservacin de un monumento, de un edificio pblico, de una fbrica o de
de
cualq
una ciudad puede ser entendida como una interrupcin de su desarrollo, y no asumir otro significado
uier
que el de una operacin de carcter estrechamente arqueolgico o histrico. La Carta de Atenas ya
natura
nos habia puesto en guardia frente a este peligro: "hay que poder reconocer y discriminar, entre los
leza:
testimonios del pasado, los que estn todava vivos". En el caso especfico de la reconversin de los
edifici
monumentos se puede decir que la muerte de uno de ellos no debe ser confundida con la muerte de
os
su funcin originaria, la tenemos que buscar en la interrupcin de sus relaciones con el barrio o con
indust
la ciudad. Recrear y renovar estas relaciones forma parte de las responsabilidades del urbanista, ya
riales,
que monumento y tejido urbano no pueden ser disociados, sobre todo cuando se acta en un
cuarte
contexto con el que el monumento tiene relaciones complejas. La atencin que se vuelve a dedicar a
les,
los edificios monumentales est motivada por el hecho de que todava hoy son el objetivo de una
estaci
ones,
cierta veneracin: patrimonio pblico por excelencia, el monumento histrico slo puede ser utilizado
iglesia
para las funciones ms nobles. El volver a dar vida a estos edificios, cumple, por lo tanto, las ms
s
diversas finalidades en relacin a las diferentes vocaciones del contexto. 4
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Fig.
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encontramos en la definicin de sub-integracin del barrio, elaborada por Piquera y articulada segn
las voces:
a) Sub-integracin urbana, es decir, insuficiencia tcnica de la vivie da; abarca tambin
factores formales como la sordidez urbanstica, la monotona constructi ,etc.

a es
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Ga!

b) Sub-integracin de habitabilidad, es decir, falta de infraestructura tcnicas y sociales

(calles, electricidad, alcantarillado, escuelas, etc.).

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c) Sub-integracin urbanstica, es decir, falta de articulacin respecto a la ciudad por

carencia de comunicaciones exteriores.

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las

a) A escala regional con el inventario del patrimonio urbano existente, el que se da

un ejemplo en el prrafo 1.4.1 para la urbanistica tradicional que se repite
las zonas
costeras de la Campania.
b) A escala micro-urbana: es significativa la variante integradora del Reglamento urbano y
Plan de construccin de Cavallermaggiore (Cuneo), tpico municipio italiano con problemas de
salvaguarda del ambiente, de restauracin de monumentos y de bnservacin de la urbanstica menor,
interesante por el rigor en la recuperacin de los edifi ios y por las indicaciones de las modalidades

operativas (fig. 1 Oa y 10b).

Un esquema de recuperacin realizable en general para la valoracin e las caractersticas contextuales puede seguir la sucesin:

ww)

- Plano de la localidad.
- Plano del barrio, o de una manzana, con las indicaciones de los ed icios que se.
deben modernizar.
(Sobre uno de los planos precedentes, elegidos a una escala conveni flte, localizacin de
los principales equipamientos colectivos existentes: escuelas, tiendas, alas de reuniones, edificios
culturales, instalaciones deportivas, espacios verdes, parqu s, bosques, cursos de agua, etc.) e
indicaciones de las disposiciones urbansticas.
- Dibujos arquitectnicos de los edificios que los definan dimension I y constructivamente.
- Fotografas de los edificios indicativas de su aspecto general y d su contexto (patios,
jardines, claustros, calles) y fotos de las fachadas susceptibles de ser stauradas.
No se trata, evidentemente, del anlisis morfolgico que se hace indis ensable en el
momento de afrontar el problema de la renovacin urbana o de la integraci n de nuevos edificios en
un ambiente vetusto, sino de un conocimiento ambiental correcto y acabado que se puede apoyar
tambin en:

Es una
fase fundamental
para empezar con
el
proyecto.
Tendr qu valorar
la calidad de la
habitabilidad
global y el estado
de la consistencia
y la condicin del
patrimonio
urbano existente.
Una
contribucin
significativa para
la lectura de las
relaciones
viviendaontexto, la

- itinerarios de reconocimiento ambiental;

- representacin de los perfiles de las calles o de las "vistas" ms sig ificativas (fig.

11 );
- bsqueda y sealizacin de los elementos morfolgicos tpicos (fig. 12) para conseguir una especie
de catlogo de formas, que no quede limitad a los elemen-

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tos decorativos, sino que I!egue a considerar todas las relaciones de volume
superficie (llenas y vacias) que crean el lenguaje arquitectnico, sin olvid
materiales y los colores empleados (vase el captulo 13).
c) A escala del edificio: se recurrir a los medios disponibles como pueden s
tcnicas de estudio no destructivas (prrafo 1.4.2), o bien a las listas de control de generales,
tipo y equipamientos de los alojamientos (prrafo 1.4.1), estudio de las tecnol constructivas y
grado de deterioro del inmueble (prrafo 1.4.3).

A escala regional:
(De la investigacin CNR "Repertorio de elementos tecnolgicos para una prod cin a
escala regional", dirigida por Virginia Gangemi del Instituto de Tecnologia de la Arquitect a de la
Facultad de Arquitectura de Npoles: "Inventario del patrimonio urbano existente" a ea o de Gabriella
Caterina).
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a) mbito de la investigacin

La riqueza de soluciones constructivas ligadas a los recursos locales y al bag le de

experiencias en cuanto a factores climticos, condiciones geogrficas y principios f icos, hace dificil
la tarea de determinar criterios para la eleccin de proyectos encamina os a recuperar y a reutilizar el
patrimonio urbano existente. La exigencia de determinar norm tivas tcnicas y cdigos de prctica
para garantizar el control y la calidad de la operaci n de transformacin, sugiere, en particular, la
puesta a punto de instrumentos de investigaci n en grado de definir las lgicas propias de los
sistemas constructivos tradicionales y plantea en la variedad infinita de formas de construir las

aglomeracio
nes urbanas,
las
constantes
las variables
que
representan
las
caracterstic
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patrimonio
cultural
y
tecnolgico
lig do a las
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realidades
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En
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sentido como
instrumento
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existente,
ms
que
como
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nomenclatura de "piezas' para conservar, hay que entenderlo como bsqueda de parmetros base
que relacionen la m nera
de construir con las condiciones especficas del contexto al que se refieran y de ele
ntos
constantes que constituyen el lxico comn de un lenguaje que revele el rostro del
bitat
humano en relacin a las diferentes estratificaciones de historia y cultura.
Por lo tanto, el primer objetivo de esta investigacin es la clasificacin preexistente segn
esquemas que sealen las lgicas propias y las congruencias rec de los sistemas constructivos
tradicionales, proporcionando al mismo tiempo los ele necesarios para determinar modalidades y
tiempos de las transformaciones "posibles" contexto establecido.
b) Criterios de seleccin del mbito de investigacin
Partir del Medioda para recorrer lo preexistente como nueva politica de los lojamientos es
casi obligatorio porque es precisamente desde el campo meridional, como al rnativa y para
integracin de las localizaciones existentes en algunos polos, de donde ebe partir un razonamiento
sobre elecciones productivas y nuevas localizaciones geogrfi s.
Esta investigacin examina en particular la Campania como muestra de una re Iidad
meridional donde la relacin entre ciudad y territorio contina siendo el de una gran s ie de pequeos
municipios en via de una progresiva despoblacin. Esta tendencia a la ampl cin
del "desierto urbano" nos lleva a preferir los pequeos centros como campo de experi
ntacin para la puesta en marcha de una operacin de recuperacin, punto de llegada
una
bsqueda poltica de uso de los recursos y de una diferente concentracin o distri cin territorial. El
patrimonio urbano de esas viejas instalaciones, aun revelando en la mayoria e los casos destacados
caracteres rurales, est marcado por una variedad de motivos. La di posicin en terrazas
caracterstica de los aglomerados de las zonas costeras, el aspecto com acto de las aldeas en la
cima de los relieves, la disposicin en forma de damero en loscent s de llanura, el gran nmero de
viviendas de estructura elemental esparcidas por el camp ,son todos diferentes imgenes de
establecimiento humano que revela, si bien a veces en con iciones precarias y pobres, una
fantasiosa bsqueda de formas de vida asociada.

varian las relaciones que unen la construccin al lugar, relaciones que modifican sustancial mente
los caracteres estructurales y el lxico constructivo de los establecimientos individuales.
Por consiguiente, la necesidad de proceder a una seleccin en el interior de un mbito de
investigacin tan vasto como es el del inventario del patrimonio urbano preexistente en Campania,
ha comportado que, en esta primera fase, la investigacin afrontase nicamente los problemas
relativos a la catalogacin de la urbanstica tradicional repetitiva en las zonas costeras. Todo ello
permite desarrollar, ms all del momento particular del anlisis, una metodologa de estudio, por
medio de instrumentos de conocimiento de carcter experimental y sistemtico. Se ha escogido la
zona costera en lugar de la zona interior de llanura o colina, porque en estos ltimos aos se haba
mostrado ms interesada por operaciones de transformacin desprovistas de todo control
arquitectnico, ambental y social.
A nivel de ejemplo, se han elegido como reas muestra de investigacin cuatro zonas
particularmente representativas del ambiente y de la cultura meridional: la costa de Sorrento, la
costa de Amalfi (fig. 8), las islas de Ischia (fig. 9) Y de Procida.

e) Metodolog{a de estudio y anlisis

La exigencia de racionalizar el proceso de idear-producir correlacionando de manera
ms coherente las prestaciones del manufacturado arquitectnico con las necesidades variables del
usuario comporta la necesidad de determinar el momento analtico como aspecto estrechamente
interrelacionado con el momento de proyectar en una "concepcin procesual de la arquitectura" que
une el conoeimiento crtico de la realidad, objeto de transformacin, con la experimentacin
tecnolgica dirigida a la bsqueda de lneas alternativas de los actuales procesos convencionales
de produccin.
Por lo tanto, el inventario de las tipologias urbansticas repetitivas en las zonas costeras
de la Campania se nos propone mediante una catalogacin que determina los parmetros
fundamentales de referencia respecto a los cuales se confrontarn las opciones de renovacin
urbana y las tecnologas de intervencin.
Los parmetros determinados han sido agrupados en cuatro puntos que representan los
principios comunes reconocibles en la base de una imagen no unvoca de la realidad.
La relacin con la naturaleza, los caracteres tipolgicos, las invariantes constructivas y el
bienestar trmico se nos proponen como niveles de anlisis en grado de determinar las lgicas
propias del manufacturado arquitectnico y de construir un entramado de orientacin que nos
proporcione la posibilidad de verificar las opciones de intervencin y los sistemas tecnolgicos que
se deban adoptar.

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d) Esquema de catalogacin
Relacin entre lo construido y la naturaleza
A1 caractersticas geomorfolgicas y altimtricas; A2
relacin con los recursos;
A3 caractersticas del establecimiento humano; A4
orientacin y datos climticos.
Caracteres tipolgicos
B1 relaciones tipologa-morfologla y tipologa-recorrido; B2
geometra de la instalacin tipolgica;
B3 conformacin y uso de los espacios;
B4 establecimiento y rea climtica.
Sistemas de construccin y materiales empleados
C1 anlisis del sistema constructivo y de la estructura general a travs de la
determinacin de invariantes (comunes a todos los establecimientos analizados) y de las variantes
locales en relacin a los materiales y a las tcnicas empleadas.
In variantes:
1) agregacin de geometras elementales;
2) estructura de soporte continua (bloque de piedras)

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Fig. 8. Sistemas de construccin y materiales empleados en la casa en terraza en Maiori. De la inv

cin CNR "Repertorio di elementi tecnologici per una produzione a scala regionale" llevada a cab
Istituto di Tecnologia dell'Architettura della Facolta di Architettura dell'Universita di Napoli. Respo sable cientfico
de la investigacin: Virginia Gangemi; responsable del sector: Gabriella Caterina; investi ador:
Paola Petroni; secretario de coordinacin de la investigacin: Isabella Amirante.

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Fig. 9. Habitabilidad y bienestar del microambiente en la casa rural en Forio d'lschia. De la inv stigacin CNR
"Repertorio di elementi tecnologici per una produzione a scala regionale" realizada en el stituto di Tecnologia dell'
Architettura della Facolt di Architettura dell'Universit di Napoli. Responsable ci ntifico de la investigacin:
Virginia Gangemi; responsable del sector: Gabriella Caterina; investigado Daniela Marinelli; secretario de
coordinacin de la investigacin: Isabella Amirante.

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3) cubiertas con bvedas o tejados (preponderancia)

4) cortes en la estructura continua con arcos o platabandas;
5) insercin de cuerpos aadidos (escaleras, galeras, servicios, etc.) y elemen os particulares
(chimeneas, patios de luz.)
C2 elementos variables (variaciones locales) analizados con relacin a los siguientes parmetros:
1) sistema estructural;
2) materiales y sistemas de construccin;
3) destinacin de uso.

Habitabilidad y bienestar del microambiente

01 prestaciones trmicas de los componentes de revestimiento; 02
control climtico de los componentes;
03 balance trmico del sistema tipo.

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A escala micra-urbana:
(De la variante integradora en el "Regolamento edilizio e Piano di fabbricazione" pa el
Centra histrico del Ayuntamiento de Cavallermaggiore - Arquitectos Giuseppe Carita, M ria Luisa
Maggi Reviglio della Veneria, Paolo Maggi).
a) Ficha de estudio
Para la relacin de las variantes han sido efectuadas investigaciones relativas a: - la
consistencia del patrimonio urbano e inmobiliario;
- el uso del patrimonio urbano e inmobiliario (en particular por lo que se refiere al t1tul de
disfrute, las condiciones de uso, el grado de afluencia y la dotacin de servicios higinicos de las vivie das y las
caractersticas de los locales destinados a actividades comerciales y artesanales);
- las caracteristicas monumentales arquitectnicas y ambientales de los ncleos urban s'
- el estado de conservacin de las construcciones;
- la consistencia y las caracteristicas de la poblacin.
Para el desarrollo de las investigaciones, el rea de la zona A (Centro Histrico) ha ido subdividida en
23 sub-reas (constituida generalmente cada una por una manzana). En el interior de ada sub-rea, numerada
del 1 al 23, se ha sealado y numerado cada edificio o (cuando diferentes constru ciones constituian un nico
ncleo) complejos de edificios (en total 150 edificios).
Para el examen de cada edificio se ha preparado una ficha en la que han sido recogidos, a t vs de la
investigacin catastral y la investigacin directa:
- los datos catastrales relativos a la propiedad;
- los datos cuantitativos relativos al rea, a la superficie cubierta, a la altura y al nmero d las
plantas de las construcciones principales y accesorias, al volumen edificado y al nmero de locale ;
- los datos relativos al destino y las condiciones de uso del ncleo urbano y, en particular, ara las
viviendas, relativos al nmero de alojamientos y los espacios ocupados, al nmero de famil' s y habitantes, a la
dotacin de servicios higinicos, al titulo de disfrute de la vivienda (de propiedad de alquiler);
- los datos cualitativos relativos a la poca de construccin del edificio, a sus carac tipolgicos y
constructivos, a las singularidades arquitectnicas, al estado de conservacin d las construcciones. (La casilla
"clasificacin de la intervencin", presente al final de la ficha, se puso p ra el uso posterior de la .ficha por parte de
los rganos tcnicos municipales, en el momento de realiz las intervenciones. La casilla no ha sido compilada
contemporneamente al estudio, sino a la conclusi del examen de la variante).
La investigacin directa de los ncleos urbanos ha sido completada por la document c6n fotogrfica
relativa a cada edificio.

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b) Operaciones aceptadas
Fig. 10b. En las zonas destinadas al saneamiento ya la restauraci6n conservadora, las ope nes de
transformaci6n aceptadas para la eliminaci6n del envejecimiento fsico son:
a) por lo que se refiere a las intervenciones urbanas estructurales:

- la demolicin y reconstruccin en la forma y dimensiones originales de las parte de

mamposteria con grietas, abolladuras, humedad o de cualquier manera daadas;
- la construccin de tramos de cimentaciones nuevas, bajo las ya existentes, en el ca de
hundimientos debidos a una insuficiente resistencia del terreno y a una insuficiente superficie del pla
ode
cimentacin preexistente;

iii)
hhh)

- la demolicin y reconstruccin en la forma original de las estructuras horizontales que

presenten graves deformaciones o lesiones;
-la demolicin y reconstruccin en la forma original y con el mismo tipo de material de las
estructuras de soporte de las cubiertas;
- la demolicin de miradores o balcones: en el caso de que estos elementos pertenezcan a la
estructura original del edificio, est permitida su reconstruccin en la forma y dimensiones originales con la
adopcin del mismo tipo de material;

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b) por lo que se refiere a las intervenciones urbanas no estructurales:

- la reconstruccin en la forma y con materiales anlogos a los originales de revoques, frisos,

-la sustitucin (reconstruccin en la forma original y con materiales anlogos a los originales)
de las barandillas y verjas ineficientes;
- la sustitucin (reconstruccin en las dimensiones y con materiales originales) de los cerramientos internos y externos;
-la reconstruccin de los mantos de cobertura con recuperacin de los materiales originales
-la introduccin y la sustitucin de alfizares y umbrales en piedra de Luserna o granito;
- la reconstruccin de canales de fundicin para la recogida de aguas pluviales;
- la reconstruccin de los remates de las chimeneas con materiales y forma originales;
- la sustitucin de los pavimentos interiores;
- introduccin y sustitucin de pavimentos exteriores tradicionales: piedra y ladrillo;
-la sustitucin (reconstruccin en la forma y dimensiones con los materiales originales de los
muros de cierre y las correspondientes puertas y portales existentes),
Las operaciones de transformacin aceptadas para la eliminacin del envejecimiento funcional
son las siguientes:
'.

- las operaciones de demolicin y de reconstruccin de tabiques descargados (compatiblemente con la presencia de bvedas);
- operaciones de abertura y cierre de vanos y puertas interiores;
- operaciones de reconstruccin de escaleras y de sus elementos constitutivos, como rampas,
rellanos, siempre que estos elementos no presenten una importancia arquitectnica particular;
- adecuacin de las instalaciones tcnicas: montaje de baos y cocinas con las correspondientes instalaciones de suministro hidrico y desage de las aguas putrefactas; montaje de la instalacin
elctrica y montaje de la instalacin de calefaccin central.

A escala de edificio:
El estudio del estado .de hecho y de las insuficiencias de habitabilidad puede ser
efectuado de este modo:
1) Aberturas
si todos los locales estn dotados de aberturas hacia el exterior (relacin entre la superficie de
las aberturas y la del local) y aberturas que dan a espacios suficientemente abiertos (tipo de cierres).

.1;

[!
]

2) Superficie de los locales

3) Instaiacin elctrica
seguridad en la instalacin, nmero de circuitos y de los puntos de luz en relacin a las
exigencias de cada usuario.

4) Instalacin de gas
suministro de gas ciudad.
5) Recogida de basuras de las viviendas
(mediante conductos de descarga u otros).
6) Aseos
interiores o exteriores a las viviendas, si son interiores, determinar tipo de los aparatos
instalados.

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cocina sin zona de comedor, cocina con zona de comedor, habitacin doble, otras
habitaciones, aseo, bao, instalaciones sanitarias, agua potable dentro o fuera de las viviendas.

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Cavallermaggiore

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Edificio de plaza
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Empresa
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Singularida-

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Edificios
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Clasificacin de la intervencin
tipo
grado
1
2"
Restauracin
Rehabilitacin

1) prticos y galerias incluidos

5>.. J) 2)indicar
edificios de servicio
con X roja los W.c. en comunidad ~ 4)

('\1

S) indicar las dimensiones

6) indicar bueno. mediocre
7) indicar bueno, mediocre Y los d2os

indicar ron X las aberturas modtTnas

Arquitectos: Paolo Maggi Maria

Luisa Maggi
Giuseppe Carita

Colaboradores: Nicola Solavaggione

Foto: Antonio Fissore

jjj)
kkk)
lll)

AYUNTAMIENTO DE
CAVALLERMAGGIORE
Variante integradora en el ,
R.E. Y P. de F. para la zona A
CENTRO HISTRICO

Estado actual: VMendaa

Tllulodedislrute
SituaeiOn de degrlldad6n DotaciOo
de aeMdOS higiflioos
Viviendas no ocupedas o parCi8lmente no ocupadas

""""-

P1animetria escala 1:500

ArQuitedos: G. Carita. M.L Magigi Re\IigIio deIIa V&neria,

P. Maqgi _ Vie XXIV - Maggio 62, CavaIefmaggl()l"e

EdifidO con vivieodas

de propiedad Edificio con

r;:m

vMndas de alquiler
Edificio con vMeodaS de prQPieOad Y alQUiler 4 Mal estado de cooservaciOn
.

PSfTlO estado de conservaciOn

EdificiOs con viYiendas sOlo dotadas en

parte oe seMcios higiniCos interiores

EdifiCiOs con viviendaS no dotadas de serviCIOs

tu
gioicosinteriores

EdiliOOS de vMenclas parCialmente no

EdificIOS de viviendas no ocuoedos

Ed.ficiOS de vMendas superpoblados

oeupadas

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7) Baos
baera o ducha separados de los inodoros.
8) Cocinas: aparatos instalados
fregadero de 1 o 2 senos, lavaplatos (espacio para), cocina de gas, cocina elctrica,
aparatos de otro tipo, frigorfico (espacio para), agua caliente, tipo de ventilacin.
9) Ventilacin de los locales donde estn instalados los aparatos de gas 10)
Calefaccin
calefaccin Individual o central, tipo de combustible adoptado: gasoil, ga , carbn,
queroseno, lea; conductos de humos: en la cocina, en la sala de estar, en las habita iones, en otros
locales.
11) Lavadora (espacio y tomas de agua y corriente elctrica)
12) Trasteros
13) Locales accesorios
stanos individuales, garajes individuales, talleres.
14) Locales comunes
garajes, depsito bicicletas, depsito cochecitos, depsito para usos vari s.
15) Espacios al aire libre
espacios privados (verdes y r.]o), espacios comunes (verdes y no).

Fig. 12. Detall.

rehabilitacin
Politcnico de
Fig.11. Perfiles de calles del Ayuntamiento de Cavallermaggiore (CN), tomados de la variente int grativa al
Regolamento Edilizio e Piano di Fabbricazione para la Zona A (Centro histrico).

Por
emitidas por ur
copio y conver
Des,

Por lo que concierne a las tcnicas de estudio dirigidas a determinar tanto I entidad de la
degradacin fsica como las mutaciones tipolgicas y morfolgicas de un edificio, debemos
mencionar, en primer lugar, aquellas investigaciones no destructivas basa s en el empleo de
tecnologias y de equipos aptos para determinar los valores de diferentes e isiones de los materiales
para retroceder, desde estas, a las caracteristicas fisicas de los pri eras. 5
Generalmente se trata de sistemas pticos que se manifiestan en el fotogr '\CO y en el
trmico, este ltimo basado en el principio por el que cada material emite con con nuidad una energa bajo
forma de radiaciones electromagnticas.

construccionE
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FiU2. Detalle decorativo de una fachada en la via Levanna 23 de Turin, recogido para el estudio de
relllbllltacin de la barriada Campidogllo de Turin llevado a cabo en la Facultad de Arquitectura deJ..-:>
Politcnico de Turin (foto: E. Latella, M.G. Luca, G. Savin).
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OTECA D OSGRADO Por ejemplo, una mquina de infrarrojos transforma las radiaciones trmicas (IR),
emitidas por una estructura investigada, en seales elctricas que son remitidas a un monoscopio y convertidas en imgenes monocromticas.
Desgraciadamente, la emisin trmica de materiales generalmente presentes en las
construcciones, es decir, conglomerados de mortero y cemento, madera, hierro. slo est suficientemente diferenciada cuando se encuentra en condiciones ideales de contexto, mientras es
bastante ms difcil medir sus valores relativos cuando estos materiales estn combinados con otros
o entre ellos.
Por lo tanto se debe recurrir a sistemas auxiliares, como son los basados en la aportacin
o sustraccin artificial de energa trmica: por ejemplo, termoconvectores que recalienten las
estructuras de manera que stas puedan restituir energa trmica con valores diferenciados en
relacin a las diferentes caractersticas de emisin de los materiales constituyentes.6
Otros mtodos de investigacin se basan en la propiedad de los materiales para
propagar seales acsticas en tiempos diferentes o para absorber ondas electromagnticas en modo
diferenciado.
Por ejemplo, el mdulo elstico dinmico de los materiales para la construccin puede ser
medido por la frecuencia de resonancias y por la velocidad de propagacin de ondas sonoras y
ultrasnicas; mientras que la magnetometra puede ser empleada tilmente ra determinar la
orientacin de las soleras o la presencia de elementos metlicos en el
erior de una pared.

qqq)
rrr)
sss)

Las ventajas de todas estas tcnicas de estudio respecto, por ejempl

tradicionales por muestreo, se pueden resumir en la rapidez y en la globalidad del en la
reduccin del nmero de incgnitas y de imprevistos, en la posibilidad de c
investigaciones aun cuando los edificios estn ocupados, en la posibilidad de relieves
aun durante la fase de realizacin.
Las operaciones que se pueden llevar a cabo consisten en determinar I
ras, de soporte y no, por posicin, dimensiones y material constituyente; en re onocer las
modificaciones realizadas en su tiempo en aberturas y cierres; en poner en videncia la presencia de
tabiques de soporte, tirantes, claves de bveda, extremos de vig s, etc.; en determinar las diferentes
canalizaciones para la recogida y evacuacin de las ag as y para la ventilacin, sacando a la luz su
recorrido y sus eventuales prdidas; y finalmente, n sealizar todas las infiltraciones de humedad
correlacionadas con las dispersiones trmic s presentes
en las diferentes zonas de los edificios.
Estas investigaciones permiten alcanzar una perspectiva global que s dos
diferentes rdenes de informacin:
- localizacin de las causas y de las zorias de degradacin fsica y deter
los criterios constructivos;
- reconstruccin y cronologa de las operaciones realizadas en el te po y, por lo tanto,
reconstruccin de la evolucin tipolgico-distributiva, funcional, dimensio al y morfo
lgica.
Otras investigaciones "no destructivas", estrechamente ligadas a la na
degradacin fsica, son las realizadas, por ejemplo, para determinar el valor y el n mero de las
lesiones, las variaciones de las cuotas de imposta de las soleras, las deformacion s geomtricas en
horizontal y en vertical.
La naturaleza de las lesiones se puede medir con el aparato de Whi hemore que
establece su entidad y las causas de variacin en el tiempo.
El resultado de las variaciones en las cuotas de las soleras se pue e medir con niveles,
estadios, pndulos y aparatos fotogramtrcos. Estos establecen si el hu dimiento se halla en la
mampostera o en los cimientos y, sobre todo, definen la progresin el proceso y, por consiguiente,
el eventual peligro.
Los mismos aparatos son tiles tambin para medir cualquier otra deformacin
geomtrica de las estructuras en horizontal y en vertical. 7

1.4.3. Estudio de la situacin tecnolgico-eonstructiva y del grado de deterio o (a cargo

de Giovanni Canavesio y de Gianfranco Cavaglia)
Una peculiaridad de la operacin de reestructuracin consiste tambi n en el hecho de
tener que integrar los nuevos elementos constructivos proyectados expresa ente con las soluciones
tcnicas preexistentes en el edificio; soluciones concebidas y realiz das en base a los
conocimientos y a las formas de construir de otros tiempos (ligadas a la dis onibilidad de materiales,
de mano de obra, y de procedimientos diferentes en general de lo actuales, as como caracterizados
a veces por niveles cualitativos que ya no son los adecu dos).
Dicha integracin resulta notablemente compleja por la variedad de I s situaciones
urbanas presentes (con sus diferentes caracterizaciones constructivas y sus dif rentes grados de
desuso), por la variedad de las soluciones tcnicas aplicables en la restaurac n (de las que es
necesario valorar el nivel de adaptacin) y, sobre todo. por la gama de exig rcias que hay que
satisfacer expresadas por los usuarios en razn de las operaciones.
Por ello, el estudio de la situacin tecnolgica debe asumir como pun o fundamental la
determinacin y la comprensin de la esencia constructiva del edificio exist nte por medio de un
anlisis preciso de las caractersticas constructivas de los subsistemas u anos presentes (es decir,
de las partes de la construccin que desempean un papel funci al especfico)
y completarse con la comprobacin de su estado de degradacn.
Dicha operacin, que podra ser entendida como un "volver a pro ectar" la obra,
retrocediendo desde su estado actual hasta la fase inicial de la creacin y de I ejecucin de las
alternativas de realizacin, de hecho consiente adquirir todos los conocim entos necesa-

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rios para la formulacin de soluciones de restauracin congruentes: en otras palabras, pe mite

integrar correctamente a la fase inicial del proyecto las eventuales propuestas de recu eracin a
travs de una exposicin de los vinculos funcionales, procesales y tcnicos que s rgen de dicha fase.
De hecho no hay que olvidar que, en toda propuesta de reestructuraci h, se opera sobre un
"proyecto" estudiado y realizado por otros y que, por lo tanto, co iene determinar las motivaciones y
los objetivos que ellos fijaron; y tambin que las modalida es de funcionamiento de los elementos
urbanos preexistentes (como, por ejemplo, las soler s de madera) introducen notables implicaciones
y vnculos en la integracin con otros ele ntos (por ejemplo, con las divisiones internas).
Para cumplir esta operacin es necesario aplicar un procedimiento de anlisi en el que,
en base a una descomposicin del edificio en subsistemas urbanos caracterizados or un papel
funcional especifico (ver anexo 1), se determinen las soluciones constructivas a optadas
originariamente por cada uno de ellos (o sea, los elementos urbanos correspondi ntes), recogiendo
todos los datos necesarios para identificar las conformaciones geomtric s, las propiedades de los
materiales y las prestaciones caractersticas de dichos elementos, on la finalidad de exponer
claramente su comportamiento de servicio respecto a las exigen as de los fenomenos y las
acciones (de naturaleza fsica, qumica, mecnica, etc.).
Completada de este modo la primera fase de investigacin de la situacin tecno gicaconstructiva (ver la primera parte de la "ficha de estudio"), conviene pasar al anlisi de la
degradacin, es decir, al anlisis del grado de deterioro y de antigedad denunciado or los subsiste
mas que constituyen el organismo urbano (ver la segunda parte de la "fi ra de estudio"), recordando
que por antigedad se entiende la presencia de un nivel de presta iones que ya no pueden ser
aceptadas por parte de todos o de algunos elementos urbanos
El estudio del grado de deterioro y antigedad representa un punto fundam tal en el
proceso porque permite identificar, adems de los casos de incapacidad funci ral de algunos
subsistemas, las situaciones de extrema ruina y de irrecuperabilidad: este m mento es de capital
importancia para establecer tanto los procedimientos de simple resta racin (cuando ello sea
todava factible) como las propuestas de reestructuracin ms fadical (cuando sea necesario
disponer la completa sustitucin de algunos subsistemas).
Los anlisis que hay que realizar en esta fase deben estar centrados en el re onocimiento
y en la sistematizacin de todos los sntomas de vejez y/o de ruina manifestado por los subsistemas
urbanos que constituyen el edificio. Los mismos anlisis, por las razones xpuestas anteriormente,
deben adquirir como elemento bsico la institucin de una es ala de gravedad de los fenmenos,
modulada en relacin a cada subsistema urbano: todo ell con la finalidad de sealar los vinculos
planteados por algunas situaciones de degradacin ( omo las que estn a cargo de elementos de
soporte) y de prefigurar las estrategias de interven n y los procedimientos ms apropiados de
naturaleza constructiva.

www)

Anexo 1. Ficha de estudio de las soluciones constructivas

(parte primera) y del grado de deterioro (parte segunda)
La ficha de estudio constituye un encasillado de lectura para la determinacin de tod s las caractersticas
constructivas aptas para definir completamente las soluciones tcnicas adoptadas or ~inariamente para la construccin
del edificio (Parte 1) y para el desarrollo de todos los datos revelado s de fenmenos de deterioro y de antigedad
tecnolgica que afecten a los subsistemas urbanos pre ntes (Parte 11). Por ello, la lista relacionada, aun queriendo
representar una especie de catlogo de contr para el recopilador, tendria que ser todava ampliada con la finalidad de
abarcar posibles casos partic lares diferenciados por tipos, por tcnica o por materiales aplicados, as como por
fenmenos de deca ncia manifestados.

1.1.1 Opacos
1.1.2 Transparentes
1.2.1 Opacos
1.2.2 Transparentes

2.2 Elementos estructurales

horizontales

2.21 Interiores
2.2.2 Exteriore

3.1.1 Fijas
3.1.2 Mviles

4.2.1 Autnomas
42.2 Centralizadas

4.3 Instalaciones de suministro de energa elctrica y

de iluminacin

El estudio de las
SOIUCI' tuado mediante
la indivl racterlsticas de
cada SL

1.1.1. Cierres vertica le

a) Tipo:
muros de piedra,
muros mixtos con p;
muros de ladrillos (11
muros con cmara,
muros con vertido d,
paneles de hormigol
paneles monoestratc
paneles monoestratc
paneles de ladrillo-c'
etc.
b) Elementos particula
luz bajo las abertur2
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elementos en el COI
interiores
Y
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c)
Dimensiones signiflf
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espesores luz bajo I
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dibujos del parame
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e) Revestimiento
exter revoques
(revoque revoque
plstico),
revestimiento (listo'
cermico, losas de
resino-plsticos, el
fachadas ventilada'
etc.
f) Revestimiento
inten revoques
(revoque
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azulejo
zcalos
(de
1.1.2.
Cierres
verticalf
a) mrmo
TIpos de cierres:
funcin (puerta, ver
sistema de abertur;
de ventilacin, con
material (madera,
rr materiales y
solucir sistemas de
maneJ' sistemas
de fijacio. la
abertura.
b) Tipo de cristal:
cristales soplados
cristales (espesor
cristales atrmico~
cristales dobles.
c) Tipo de atenuacior
natural:
postigos (de mad(
(de madera, de pla
persianas (con bal
cortinas a la venec
postigos internos.
brisoleil,
etc.
sistema de maneje

va
s a)
linaci6 de todas las s
ado adas originalatas r veladores de
:> urba os presentes
lago d control para s
cas s particulares
"nos e decadencia

El estudio de las soluciones constructivas debe ser efectuado

mediante la individualizacin de las siguientes caracteristicas
de cada subsistema urbano:
1.1.1. Cierres verticales opacos:
a) Tipo:
muros de piedra,
muros mixtos con paramento interior de ladrillos,
muros de ladrillos (llenos).
muros con camara.
muros con vertido de hormign.
paneles de hormign multiestrato,
paneles monoestrato.
paneles monoestrato de hormign ligero,
paneles de ladrillo-cemento,
etc.
b) Elementos particulares:
luz bajo las aberturas,
arcos y platabandas,
veletes interiores y exteriores de las aberturas, elementos
en el contorno de las aberturas (alfizares interiores y
exteriores, jambas y arquitrabes). elementos decorativos
(listones, etc.).
etc.
e) Dimensiones significativas:
espesores de los muros (en los distintos pisos).
espesores luz bajo las ventanas y veletes.
d) Acabado externo:
dibujos de las piedras,
dibujos del paramento de mamposteria.
elaboraciones decorativas (cornisas, etc.).
.. e) Revestimiento exterior:
revoques (revoque urbano, revoque decorativo exterior,
revoque plastico),
revestimiento (listones de ceramica, teselas de gres
cermico, losas de marmol y de piedra, resino-plasticos,
etc.),
fachadas ventiladas,
etc.
f) Revestimiento interior:
revoques (revoque urbano, revoque de yeso).
revestimientos de los locales de servicio y de las
cocinas (de azulejos, baldosas de ceramica, etc.),
zcalos (de marmol, de madera, etc.).
1.1.2. Cierres verticales transparentes:
a) Tipos de cierres:
funcin (puerta, ventana).
sistema de abertura (con batiente, doble batiente, fija, de
ventilacin, corredera, etc.).
material (madera, metalico).
materiales y soluciones para el cierre hermtico,
sistemas de manejo,
sistemas de fijacin a los elementos de contorno de la
abertura.
b) Tipo de cristal:
cristales soplados (espesor).
cristales (espesor).
cristales atrmicos,
cristales dobles.
e) Tipo de atenuacin y de control de la iluminacin
natural:
.
postigos (de madera, metalicos, etc.). (de
madera, de plastico, metalicas).
persianas (con batientes, correderas).
cortinas a la veneciana,
postigos internos,
brisoleil,
etc.
sistema de manejo,

yyy)
xxx)
zzz)

elementos de contenido (cajas, etc.).

d) Tipo de proteccin de las intrusiones:
rejas,
integrado en el tipo de atenuacin de la ilum acin
natural.
e) Dimensiones significativas:
luz neta de las aberturas,
altura de las aberturas,
superficie de la porcin acristalada de los ci ~res.
f) Tipo de tratamiento superficial de los cierres de las
pantallas:
barnizado (pinturas, barnices transparentes).
anodizacin.
etc.
1.2.1. Cierres horizontales opacos:
a) Tipo:
cubierta de vertientes (tejado de dos vertiente tejado en
forma de pabelln. etc.),
cubiertas planas (practicables, no practicabl ~).
b) Caractersticas geomtricas:
declive (de las vertientes. del tejado plano).
Iinea del pice. compluvios. vertientes.
e) Manto de cubierta:
tejas (tejas curvas. marsellesas, toscanas, tej planas. losas
de piedra. losas de pizarra, etc.).
sistema de impermeabilizacin (asfalto colad ,
impermeabilizacin con mantos mltiples).
d) Estructura de soporte de las vertientes:
pequeflo entramado, gran entramado,
armaduras .
e) Elementos particulares:
insercin de elementos de ventilacin en la v rtiente.
obras para acceso al tejado (claraboyas), obras
accesorias (hoyas, enlaces con los ext
las chimeneas, etc.).
elementos para la recogida de las aguas plu
(canalones de chapa. canales de hormign a
cornisas, etc.).
bajadas del canaln (nmero. posicin).
" juntas de dilatacin (en el caso de cubiertas
f) Dimensiones significativas:
secciones de los elementos de la estructura
porte.
perfil de los elementos de recogida de las ag as pluviales.
seccin de las bajadas del canaln.
superficie de vertiente atacada por las precipit ciones.
g) Acabados en el extrads (en el caso de cubi i[tas
planas):
estrato eventual de aislamiento termo-acsti
barrera al vapor,
formacin de los declives (pedregal). formacin
del estrato de proteccin de la imp bilizacin con
estrato de gravilla. con membr tuminosas
revestidas. etc. (en el caso de cubi
practicables).

1.2.2. Cierres horizontales transparentes:

a) Tipo:
cierres insertados en la vertiente (ver 1.1.2).
claraboyas (en forma de cpula. componible
materiales de las claraboyas (vitrorresina. res
acrllica. etc.).
paneles de vidrio-cemento.
tipo de difusores de cristales (sencillos. doble ).
sistema de manejo y de abertura.
sistema de fijacin a los elementos del contor o de la
abertura.
b) Dimensiones significativas:

verticales:
a) Tipo:
ver cierres verticales opacos, pilares de hormign
armado.
b) Dimensiones significativas:
espesores de los muros (en las distintas plantas),
espesores de los paneles,
secciones de los pilares,
interejes de los pilares (trama estructural),
intereje de los muros.
2.2.1. Elementos estructurales horizontales internos:
a) Tipo:
bvedas (de can, de crucerla, etc.), soleras
de madera (con viguetas a la vista, falsas
buhardillas, etc.),
soleras de hierro (con bovedillas de ladrillo,
cubrehierros, etc.),
saleras de hormign armado,
soleras mixtas (de ladrillo-cemento), soleras
mixtas con viguetas prefabricadas, paneles de
hormign armado, " paneles de hormign
pre-cargado, paneles de ladrillo-cemento,
paneles para rampas de escaleras.
b) Elementos particulares:
vigas perimetrales, arcos,
platabandas,
arquitrabes,
tirantes y enlaces.
e) Dimensiones significativas:
espesores de bvedas, bovedillas y soleras,
espesores de paneles,
tipo e intereje de las vigas de acero,
dimensiones e interejes de las viguetas de madera.
d) Acabados en el intrads:
revoques (revoque urbano, revoque de yeso),
falsas buhardillas,
viguetas a la vista.
e) Acabados en el extrads:
pavimentos monollticos (a la veneciana, de resina, de
cemento),
pavimentos de piedra, mrmol, cemento y piedrecitas,
gres, cermica, madera,
pavimentos textiles,
pavimentos de linoleum, goma, vinllicos.
2.2.2. Elementos estructurales horizontales externos
a) Tipo:
de madera,
de losas de piedra en modillones,
de soletas de hormign armado sobre modillones, de
soletas de hormign armado en voladizo,
de soleras y combinados en voladizo.
b) Elementos particulares:
cornisas,
modillones,
elementos decorativos.
e) Dimensiones significativas:
espesores de las losas y de las losetas,
secciones de los modillones.
d) Acabados en el intrads: a
la vista (para las losas),

revoques (revoque urbano, re oque decorativo

externo).
e) Acabados en el extrads: a
la vista (para las losas),
pavimentos (balido de cemen ,gres).
luces netas de las
aberturas,
espesor
del
panel,
dimensiones de los difuso
res y de los refuerzos de
hormign (en el caso de
paneles
de
vidrio-cemento).
e) Tipo de tratamiento
superficial de los cierres y
de las claraboyas:
barnizado (pinturas,
barnices
transparentes, etc.),
anodizacin, etc.
2.1. Elementos estructurales

3.1.1. Divisiones internas fijas:

a) Tipo:
paredes de ladrillos (llenos, a ujereados),
paneles y bloques de yeso,
paneles de cartn-yeso,
paneles de hormign,
etc.
b) Elementos particulares:
partes transparentes,
paredes equipadas, etc.
c) Dimensiones significativas:
espesores de paredes,
espesores de paneles.
d) Acabados de las superficies:
revoques (revoque urbano, re oque de yeso).
e) Revestimientos:
zcalos (de mrmol, de mader ,etc.),
revestimientos de los locales
servicio y de las

cocinas (de azulejos, de baldo as de cermica, etc.).

3.1.2. Divisiones internas m6vile
a) Tipo:
sistema de abertura (con bati te, doble batiente,
correderas, plegables),
material (de madera, etc.),
sistema de manejo,
sistema de fijacin a los elem tos del contorno de la
abertura,
sistemas de proteccin de las [ltrusiones.
b) Elementos particulares:
boquillas de circulacin de air ,etc.
e) Dimensiones significativas: luz
neta de las aberturas, altura
neta de las aberturas.
f) Tipo de tratamiento superficial
barnizado,
chapeado,
laminado plstico.
3.2. Divisiones externas:
a) Tipo:
barandillas y rejas (de hierro),
pretiles (de ladrillo, de hormig ).
b) Elementos particulares:
partes acristaladas,
elementos decorativos,
pasamanos.
c) Dimensiones significativas:
altura sobre el pavimento,
intereje de los elementos.
d) Tipo de tratamiento superficial:
barnizado (para partes metlic s).
e) Acabado a la' vista (para el hor ign).
f) Revestimiento:
revoques (revoque urbano, revo ue decorativo externo,
revoque plstico), revestimient $ (listones cermicos,
teselas de gres cermico, resin plsticos, etc.), zcalos (de
mrmol, de gres).
4.1. Instalaciones hidrosanitarias
a) Redes y equipamientos:
red de distribucin del agua Irl
red de distribucin del agua ca ente,
equipos higinico sanitarios,
red de desage,
red de ventilacin de los loeale de servicio.

ba'
pla
fre
cul
tip'
e) Pa
r

acr
ele
'
tub

colo
ale
Par
can
cor

f)

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a
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f
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a
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s

t
u
l
a
c
c

g) Ma
h)Po'

de,
4.2.1.
a) Cu
esl
rar

b) C,
4.2.2
a)

Ti
di
el
CI

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b) C'
(e
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e) tv:

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c) P
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1.1.1
a) P,
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aaaa)
bbbb)
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dera. e.),
:~s de s rvicio y de las Idosas e cermica, etc.).

s. aguj reados).

'.

s:
revoq e de yeso).

1.

~on)
.

,al: alicas).
110rmig n).
,voque ecorativo externo,
,ntos (Ii tones cermicos,
sinopl ticos, etc.),
1.

con asiento),
platos ducha (en ngulo, en la pared).
fregaderos para cocina (con una cubeta, con dos
cubetas).
tipos de accesorios y de griferia.
el Partes principales de la red de desage: acometidas de
desage (desde los sifones de los elementos hasta
las tuberias).
tuberias de desage verticales,
colectores de desage (de las tuberlas a las
alcantarillas).
f) Partes principales de la red de ventilacin:
campanas y boquillas de humos.
conductos verticales de humos (chimeneas). gl
Materiales de las redes y de los aparatos.
hl Posibilidad de conectar electrodomsticos: carga y
descarga lavadoras, etc.

4.2.1. Instalaciones de calefaccin autnomas: al

Iria,
calient

bl Partes principales de la
red de distribucin del
agua fria:
distribuciones generales
(de las diferentes
tuberlas), tuberias
verticales,
acometidas
(conductos desde
las tuberlas a los
elementos).
el Partes principales de la
red de distribucin del
agua caliente:
como en el punto
precedente en el caso de
instalacin centralizada.
calentador de agua y
acometidas para
instalacin autnoma.
di Tipos de equipos higinico
sanitarios:
tazas con depsito (con
desage en el pavimento,
en la pared, por
aspiracin).
lavabos (sin apoyo, con
apoyo),
bidet (tipo normal, tipo
suspendido).
baile ras (tipo normal, tipo

Cuerpos de calor:
estufas (de lea, de carbn, de keroseno, de metano).
radiadores (de circulacin de agua caliente).
bl Conductos de humos individuales.

4.2.2. Instalaciones de calefaccin centralizada:

al Tipo de red de distribucin del agua caliente: distribucin
convencional por dos tubos (tuberlas empotradas,
descubiertas). distribucin por dos tubos con colectores
complementarios, distribucin monotubo.
bl Cuerpos de calor:
radiadores. planchas radiantes, paneles radiantes (en el
techo, en el pavimento). termoconvectores,
ventilconvectores, etc.
Materiales de las redes y de los cuerpos de calor:
.1. Cierres verticales opacos:
Puentes trmicos:
localizacin y extensin, lenmenos
inducidos (manchas). Condensaciones
de humedad:
IUperficiales,
en el interior de los elementos,
localizacin y extensin,
ten6menos inducidos (manchas, deterioros).
ti Presencia de reconstrucciones y reparaciones.

conducto de humos (posicin, materiale

extremo de chimenea.

l'

4.3. Instalaciones de suministro de energ y de iluminacin: al

Tipo:
externo, empotrado.
b) Consistencia y caracterlsticas de la inst lacin: cuadro de
distribucin de la vivienda (in erruptores magnetotrmicos,
sistemas de segurida ,etc.), consistencia para cada
ambiente (punto de luz interrumpidos, puntos de luz
desviados, mas de luz, tomas de fuerza, etc')'1
suministro de energla a los electrodom licos
(lavadoras, calentadores de agua, etc.),
posicin de los elementos elctricos en 1 s locales.
4.4. Instalacin de la red de suministro de as: al
PosiciOn de los puntos de suministro y de
interceptaccin.
4.5. Instalacin para evitar las aguas pluvia es al
Tipo:
externo,
empotrado en los muros externos.
bl Materiales:
bajadas de canaln (de chapa de cinc, d cloruro de
polivinilo, etc.),
sumideros al final de las bajadas. "
c) Dimensiones significativas:
secciones de las bajadas de canaln.
4.6. Instalaciones de desage de desechos lidos: al
Caractersticas:
posicin ventanillas de descarga y de ins ccin,
material de las tuberlas de calda,
dispositivos de recogida,
posicin del local de recogida.

di Grietas superficiales:

di Caractersticas de los cuerpos de calor

sistema de regulacin,
posibilidad de tratamiento del aire (hum dificacin,
depuracin polvo),
necesidad de mantenimiento.
el Tipo de tratamiento superficial de los cu rpos de calor:
barnizado, anodizacin, etc.
ti Locales y elementos urbanos accesorio
central trmica (ubicacin, acceso, etc.), depsito
combustible (depsito enterrad ,local depsito),

localizacin, extensin y progresin de la grietas,

partes interesadas,
verificcin de la profundidad (slo revoqu ,.
e) Hendiduras profundas:
localizacin, extensin y progresin de las ndiduras, partes
interesadas.
ti Lesiones y desequilibrios:
deformaciones de los elementos (inflexion s),
desplazamientos y rotacin de los element s,
roturas y aplastamientos.
gl Deterioros varios:
desprendimiento de partes del revestimien externo,
desprendimientos e hinchazn de revoque externos

dddd)
e internos,
agresiones qulmicas (por agentes atmosfricos), cargas
trmicas (chocs trmicos, efecto de las bajas
temperaturas),
cambio de aspecto y color (manchas),
eflorescencias.
h) Deterioros causados por alteraciones funcionales de
otros subsistemas urbanos:
prdidas de instalaciones,
prdidas de la cubierta.
i) Verificacin de la antigedad de los fenmenos
precedentes y de las causas generadoras.
j) Intrusin de insectos y roedores.
1.1.2. Cierres verticales transparentes:
a) Puentes trmicos:
localizacin y extensin.
a) Condensaciones superficiales de la humedad:
localizacin y extensin.
desage agua de condensacin.
e) Presencia de reconstrucciones y reparaciones.
f) Alteraciones funcionales de los sistemas de manejo:
desgaste de partes,
desgaste de accesorios.
e) Degradacin de las caracterfsticas de hermeticidad:
deformaciones de los elementos de los bastidores,
desgaste de partes del bastidor,
envejecimiento de los materiales de retencin,
deformacin de los elementos de contorno de la
cobertura, etc.
f) Deterioros varios:
desgaste de los materiales (carcoma o astillas en la
madera),
alteraciones del tratamiento superficial (barnizado, etc.),
rotura de partes,
formacin de mohos.
g) Verificacin de la antigedad de los fenmenos
precedentes y de las causas generadoras.
h) Intrusin de insectos.

1.2.1. Cierres horizontales opacos:

a) Puentes trmicos (slo en el caso de cubiertas planas):
localizacin y extensin,
fenmenos inducidos (manchas).
b) Condensaciones de humedad (slo en el caso de
cubiertas planas):
superficiales,
en el interior de los elementos,
localizacin y extensin,
fenmenos inducidos (manchas, deterioros).
e) Presencia de reconstrucciones y reparaciones.
f) Degradacin de las caracterlsticas de hermeticidad:
trasudacin del manto de cubierta,
desplazamiento de tejas,
rotura de tejas,
fenmenos de capilaridad.
e) Lesiones y desequilibrios en la estructura de soporte:
inflexin y rotura de elementos de la trama pequer'\a,
inflexin y rotura de elementos de la armadura grande y de
la cercha.
f) Deterioros varios:
desgaste de los materiales (carcoma de la madera, etc.),
rotura de partes,
desprendimiento de partes,
formacin de mohos y organismos vegetales,
envejecimiento materiales de impermeabilizacin,
agresiones qulmicas a las partes metlicas.
g) Verificacin de la antigedad de los fenmenos
precedentes y de las causas generadoras.
h) Intrusiones de insectos y roedores.

1.2.2. Cierres horizontales transparentes:

Ver cierres verticales transparentes.
2.1. Elementos estructurales verticales:
Ver cierres verticales opacos.
2.2.1. Elementos estructurales horizontales nte
a) Deformaciones elsticas:
Agujas de inflexin de los elementos debidas
cargas accidentales, vibraciones de la soleras
b) Deformaciones permanentes: de
los elementos estructurales, de los
acabados en el extrads.
c) Presencia de reconstrucciones y de reparacio
d) Evidencia de la carga mxima ejercitada por I
condiciones de uso precedentes:
cargas accidentales distribuidas,
cargas concentradas.
e) Grietas superficiales:
localizacin, extensin y progresin de las gri
partes interesadas,
verificacin de la profundidad (slo revoque).
f) Hendiduras profundas:
localizacin, extensin y progresin de las hend
partes interesadas.
g) Lesiones y desequilibrios:
deformaciones peligrosas,
desplazamientos y rotaciones de los elemento
roturas y aplastamientos.
h) Deterioros varios:
desprendimientos e hinchazones de acabados
intrads (revoques, falsas buhardillas, etc.).
desgaste de los materiales (carcoma de la ma etc.),
agresiones quimicas en las partes metlicas,
cambios de aspecto y de color (manchas).
eflorescencias.
i) Deterioros causados por alteraciones funcional
otros subsistemas urbanos:
prdidas de instalaciones,
prdidas de cubiertas.
j) Verificacin de la antigedad de los fenmenos
precedentes y de las causas generadoras.
k) Intrusin de insectos y roedores.

2.2.2. Elementos estructurales horizontales exter os:

a) Deformaciones elsticas:
agujas de inflexin de los elementos debidas las cargas
accidentales,
vibraciones de las soletas.
b) Deformaciones permanentes: de
los elementos estructurales, de los
acabados en el extrads.
c) Presencia de reconstrucciones y de reparacion s.
d) Evidenciacin de la carga mxima ejercitada p las
condiciones de uso precedentes:
cargas distribuidas accidentales,
cargas concentradas.
e) Grietas superficiales:
localizacin, extensin y progresin de las griet s,
partes interesadas,
verificacin de la profundidad (slo revoque).
f) Heniduras profundas:
localizacin, extensin y progresin de las
hendiduras,
partes interesadas
g) Lesiones y desequilibrios:
deformaciones peligrosas,
desplazamientos y desconexione de los elemen os,
roturas y aplastamientos.
h) Deterioros varios:
desprendimientos e hinchazones de acabados 11 ei

intrads (revoques, c
desgaste de los mate
alteraciones de las pL
agresiones qulmicas "
por agentes atmosfr'
cambio de aspecto y
formacin de mohos
eflorescencias,
desprendimiento de .
cargas trmicas (efee
Verificacin antiged
precedentes Y de las
3.1.1. Divisiones interna
a) Presencia de reconsi
b) Grietas superficiales
localizacin, extensl(
hendiduras.
c) Deterioros varios:
desprendimientos e
desprendimientos dl
cambio de aspecto
eflorescencias.
d) Deterioros causado~
otros subsistemas u
prdidas de instalac
prdidas de cubiert
e) Intrusin de insecto'
3.1.2. Divisiones ntern
a) Presencia de recon'
b) Alteraciones funcio'
desgaste de partes
desgaste de acceso
e) Degradacin de las
acstica:
deformacin Y desa
armadura,
envejecimiento del
deformacin de los
abertura, etc.
d) Deterioros varios:
desgaste de los m
madera),
alteraciones Y des~
(barnizado, etc.).
rotura de partes.
3.2. Divisiones extern
a) Presencia de recon
b) Deterioros varios.
desprendimientos'
revestimiento s;
agresiones quimica
(especialmente a le
mamposterlas),
cambios de aspec!
formacin de mohe
eflorescencias,
cargas trmicas (c'
alteraciones del t r
etc.).
4.1. Instalaciones hid a)
Deterioros varios

tales tr nsparentes:
ranspa entes.
turales verticales:
lpacos.
,ctural s horizontales internos: (leas:
de los lementos debidas a .
vibra iones de la soleras.
nanent s:
.tructur les.
el extr ds.
,trucci nes y de reparaciones. la
mxi a ejercitada por las prece
entes:
. distri idas,

's

)fundi
lS:

n y pr resin de las hendiduras,

lorios:
rosas.
otacio
nlos.

intrads (revoques, cornisas, etc.).

desgaste de los materiales (carcoma de la madera,
alteraciones de las planchas),
agresiones quimicas a las partes metlicas producidas
por agentes atmosfricos,
cambio de aspecto y color (manchas),
formacin de mohos,
eflorescencias,
desprendimiento de acabados en el extrads. cargas
trmicas (efecto de las bajas temperaturas).
i) Verificacin antigedad de los fenmenos
precedentes y de las causas generadoras.

3.1.1. Divisiones internas fijas:

a) Presencia de reconstrucciones y reparaciones.
b) Grietas superficiales y hendiduras:
localizacin, extensin y progresin de grietas y
hendiduras.
e) Deterioros varios:
desprendimientos e hinchazones de revoques.
desprendimientos de elementos de revestimiento,
cambio de aspecto y color (manchas). eflorescencias.
d) Deterioros causados por alteraciones funcionales de
otros subsistemas urbanos:
prdidas de instalaciones.
prdidas de cubiertas.
e) Intrusin de insectos y roedores.

3.1.2. Divisiones internas mviles:

hincha ones de acabados en el
lalsas uhardillas, etc.).
'criales (carcoma de la madera,
s en la partes metlicas, ) y
de c lor (manchas),
; por alt raciones funcionales de
'banos:
lones,
~s.

Itiged
de los fenmenos
s causa generadoras.
]S y roe ores.

a) Presencia de reconstrucciones y reparaciones.

a) Alteraciones funcionales de los sistemas de manejo:
desgaste de partes,
desgaste de accesorios.
radacin de las caraeterlsticas de proteccin
acstica:
deformacin y desgaste de los elementos de la
armadura,
envejecimiento del material hermtico, deformacin
de los elementos de contorno de la abertura, etc.
d) Deterioros varios:
desgaste de los materiales (carcoma y astillas en la
madera), " alteraciones y desgaste del tratamiento
superficial (barnizado, etc.),
rotura de partes.

ueturale horizontales externos:

3licas:
de los lementos debidas a las

3.2. Divisiones externas:

.oletas.
'nanent s:
tructur les, el
extr ds.
,trucci es y de reparaciones. carga
xima ejercitada por las preced
ntes:
lccide tales,

's

ofundid d (slo revoqu). s:

on y pr gresin de las

Ibrios:
jrosas,
Jescon ione de los elementos,
'ntos.

ffff)
eeee)
gggg)
hhhh)
iiii)

1) Presencia de reconstrucciones y de reparaciones.

bJ

Deterioros varios:
desprendimientos e hinchazn de revoques y de
revestimientos;
agresiones quimicas a las partes metlicas
(especialmente a los elementos de enlace con las
mamposterlas),
cambios de aspecto y de color (manchas).
formacin de mohos,
eftorescencias,
cargas trmicas (efecto de las bajas temperaturas).
alteraciones del tratamiento superficial (barnizados, etc.).

b)

e)
f)
g)

desaste de los aparatos (superficie rayadas,

manchas, etc.).
desgaste de las griferlas.
Limpieza:
de los aparatos, de
los accesorios.
Ruido de los aparatos.
Condensacin en las tuberlas.
Dispersiones de calor por las tuber s .

4.2.1. Instalaciones de calefaccin a

a) Caracterlsticas de conduccin:
periodo de encendido,
uso promiscuo para coccin,
mantenimiento ordinario por parte
4.2.2. Instalaciones de calefaccin c tralizadas:
a) Deterioros varios:
alteraciones del tratamiento supeiii al de los cuerpos de
calor.
desgaste y funcionalidad de los sis mas de
regulacin,
funcionalidad de los sistemas de tr amiento del aire,
desgaste de los materiales.
b) Limpieza y mantenimiento ordinari de los cuerpos
de calor.
e) Ruido de la instalacin.
f) Dispersiones de calor por las tuber s.
d) Periodo de encendido (y de apaga ) de la
instalacin.
e) Temperatura y humedad relativa de aire en los
I
ambientes.

4.3. Instalaciones de suministro de e ~Ia elctrica y de

iluminacin:
a) Deterioros varios:
desgaste y alteracin de los aparat s,
rotura y dai'los.
b) Presencia de integraciones de la i
adicin de tomas (con conductore
conductores volantes.
e) Vigencia de las normas.
4.4. Instalaciones de suministro de I a)
Seguridad en los empalmes con lo
4.5. Instalaciones para evitar las ag
pluviales:
a) Deterioros varios:
alteraciones y desgaste del materi de los bajantes y
del canaln,
prdidas y obstrucciones.
b) Deterioros inducidos en los elem
contacto:
lormacin de mohos, eflorescenci

a) Deterioros varios:
alteraciones de los materiales de I
los dispositivos de recogida,
roturas,
obstrucciones.

ventanillas y de

jjjj)
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fJor ~us reallzaaores en:

Cervellati P.L., Scannavini R., De Angelis C., La nuova cultura del/e eitta (la salvaguard eentri
storiei, la riappropriazione socia/e degli organismi urbani e I'analisi del/o sviluppo territoriale nel/'
rienza di Bologna), Edizione Scientifiche e Tecniche Mondadori, Miln, 1977.
3. Para la redaccin de los apartados 1.3.1 y 1.3.2 se han hecho amplias referenci
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eSISlentl-1 ecAol5g1eaelrecupero' ed'iijzio"'~ en'Traiisf6rmazione del/'Ambiente, Roma, septiembre, 1 79. 5. Un
examen critico de las tcnicas de investigacin no destructivas se present n la encuesta: "Diagnostica non
distruttiva, la parola agli 'adetti''', publicada en Modulo n. 10, octubre 1 80. 6. Brunetti G., Foglino P.L., Fontana M.,
Indagini non distrutfive per il riuso edilizio, Fr nco Angeli Editore, Miln, 1980.
7. Binda L., "Rilievo e rappresentazione del degrado statico", Facultad de Arquitectu de Miln,
Ambito /, n. 34, AA 1978-1979.