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MERCI
Bonjour et merci pour votre intrt pour le livre
Vous avez entre les mains la version complte de la 1re dition du
livre TOUT LE MONDE MERITE DETRE RICHE.
Jai un service (pour la plante) vous demander : nimprimez pas
ce livre en totalit. Si vous pouvez le lire lcran, faites-le. Sinon,
imprimez les chapitres au fur et mesure, sans oublier dimprimer
des 2 cots de la feuille. Merci.
Devenir riche impose dutiliser correctement les ressources de la
plante. Sans compter quen ditant ce livre intelligemment, vous
conomiserez du papier et de lencre, donc de largent que vous
pourrez utiliser pour investir et/ou vous faire plaisir.
Vous pouvez galement acheter la version papier de la 2me dition
du livre, ractualise, mise au got de laprs crise, qui comprend
un nouveau chapitre sur lentreprise, et de nouveaux bonus.
Si cette version vous intresse, rendez vous sur la boutique de
notre site : http://www.olivier-seban.com
Bonne lecture et bientt. Olivier Seban
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avec vos
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yeux !
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Stratgies de dpenses. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Crdits la consommation : le boulet . . . . . . . . . . . . . . . . .
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3 : Principes denrichissement . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1er principe : actifs et passifs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Surendettement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2e principe : faites en sorte que vos euros valent plus cher.
3e principe : PEGR et GEPR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Objectifs de vie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Nayez pas honte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Plan daction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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5 : Immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Archimde : prcurseur de la finance moderne .
Les banques et les crdits . . . . . . . . . . . . . . . .
Quelques prcautions . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Taux fixe ou taux variable ? . . . . . . . . . . . . . . .
Que faut-il acheter ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Quand ne faut-il pas acheter dimmobilier ? . . .
Que faire si vos revenus ne sont pas suffisants ?
O et comment trouver les bonnes affaires ? . . .
Les enchres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Immobilier et entreprise . . . . . . . . . . . . . . . . .
Autres aspects de leffet de levier . . . . . . . . . . .
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6 : La Bourse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Quand acheter ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Quand vendre ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Quoi et comment acheter ?. . . . . . . . . . .
Quels marchs pour les annes venir ?.
Les intermdiaires . . . . . . . . . . . . . . . . .
Bourse et motions . . . . . . . . . . . . . . . .
Bourse et EDA . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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7 : Lentreprise . . . . . . . . . . . . . . .
La cration dentreprise . . . . . . . . . .
Les franchises . . . . . . . . . . . . . . . . .
Le prix de lindpendance . . . . . . . .
Le portage salarial . . . . . . . . . . . . . .
Continuez vous payer en premier .
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8 : Chance et opportunit . . . . . . . . . . . . .
100 % des gagnants ont tent leur chance
Attention aux mirages . . . . . . . . . . . . . . . . .
La premire impression . . . . . . . . . . . . . . . .
Le meilleur moyen dattirer la poisse . . . . . .
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11 : vous de jouer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Phase 1 : Payez-vous en premier et enclenchez
le pilote automatique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Phase 2 : Le grand nettoyage . . . . . . . . . . . . . . . . .
Phase 3 : Investissez . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Spcial 2006 : Acheter, ou non, de limmobilier
aujourdhui . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Encore un petit effort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Les conseilleurs ne sont pas les payeurs. . . . . . . . .
Mais comment font-ils ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Votre meilleur investissement : formez-vous !. . . . . .
Je crois que jai oubli de vous dire quelque chose
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Remerciements. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
Ils ont lu Tout le monde mrite dtre riche. . . . . . . . . . . . . 233
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retraite. Au final, ils ne travaillent plus pour vivre, mais vivent uniquement pour travailler.
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Croyance n 1 :
Largent ne fait pas le bonheur : FAUX !
Certainement la plus grosse escroquerie morale de tous les
temps ! Si vous avez besoin de vous en convaincre, demandez
un pauvre ce quil en pense. Seuls les utopistes croient ou veulent encore croire que largent na rien voir avec le bonheur. Je
ne sais pas do vient cette croyance, certainement de riches qui
ne veulent pas vendre la mche, mais si largent ne fait pas le
bonheur lui seul, je pense que beaucoup dentre vous seront
daccord pour dire quil y contribue fortement.
Indniablement, si vous savez lutiliser pour le bien-tre de ceux
que vous aimez, il sera sans aucun doute votre plus fidle alli. Il
vous permettra dvacuer la peur du lendemain, de profiter de la
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ment intelligent cest surtout lorsque vous faites un minimum defforts pour un maximum de rsultats (voir plus loin PEGR et
GEPR).
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Ne vous faites aucune illusion. Il est fort probable que nous nous
approchions de la fin de ltat providence. Depuis des dizaines
dannes, celui-ci dmontre son incapacit rgler le problme
du chmage, des retraites, de la sant, et ne cesse daugmenter les
diffrents impts et taxes pour masquer son incomptence et
combler les dficits de ses institutions. terme, les diffrentes
prestations seront profondment remodeles et transformes,
voire rduites. Et ce nest pas parce que les syndicats appelleront
la grve gnrale que les caisses se rempliront.
Avec 13 milliards de dficit, notre bonne vieille Scu est devenue lInscurit sociale. Il est vident quelle ne pourra pas ternellement subvenir aux besoins de tous avec la mme qualit
de soins. Ce sont essentiellement les pauvres et les classes
moyennes qui en souffriront le plus et payeront les pots casss.
limage des dernires rformes qui imposent de participer aux
frais de consultation et dhospitalisation forfaitairement sans discrimination entre riches et pauvres. Le riche, moins dpendant,
sen fiche et soctroie les services dun spcialiste. Les pauvres
payent et souffrent.
Mme constat pour les retraites. Lallongement du dlai de cotisation affectera surtout les pauvres qui travailleront plus dur et plus
longtemps. Ce qui implique, mathmatiquement, quils profiteront
moins de leur retraite, bien quils auront pay leur part et contribu payer aussi celle des riches.
Idem pour les allocations chmage. Les Assedic et Unedic affichent un dficit abyssal de 14 milliards deuros ! Les remarques
prcdemment formules pour la Scurit sociale restent identiques et parfaitement valables. Avec cette petite parenthse :
mon sens, les prestations chmage sont trop attractives et ninci-
21
tent pas au travail. Elles devraient aider celui qui perd son emploi
vivre en attendant den retrouver un, pas remplacer son salaire.
trop tirer sur la corde celle-ci cdera ! Si les abus continuent, il
ny aura plus dassurance-chmage pour les gnrations venir.
Je ne cherche pas critiquer les gouvernements. Je ne fais quanalyser les choses et regarder limpact conomique possible pour
chacun dentre nous. Les hommes politiques changeront, peuttre, les lois pour sadapter aux diffrents contextes venir. Dici
l, le citoyen lambda a srieusement intrt penser son avenir
et arrter de croire que Aide-toi et le gouvernement taidera.
Moralit : Vous devez vous prendre en charge. Si vous ne prenez
pas le contrle de votre vie, quelquun dautre le fera votre
place. Soyez conscients que les rsultats et les consquences
dpendront uniquement de ses aptitudes, de sa bonne volont ou
de son thique. Si vous tes dpendant de lefficacit des autres,
vous tes en danger, ou alors vous croyez encore au pre Nol.
Lactualit illustre chaque jour un peu plus la cration insidieuse
dun potentiel de prcarit. Je ne dis pas que tout sera aussi noir
ni que le pire arrivera. Mais pourquoi prendre ce risque ? Dautant
plus quil nest pas vraiment difficile de se prmunir contre les
alas de la vie. Les solutions existent et passent obligatoirement
par un enrichissement personnel qui vous permettra de gagner
votre indpendance.
Enrichissez-vous
Passons aux aspects positifs et la premire bonne nouvelle : il
est possible de senrichir, cest accessible la plupart dentre nous
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et cela na jamais t aussi facile. condition toutefois dtre rellement motiv, den avoir la volont, le dsir, et dtre intimement
convaincu quil est possible dy arriver. Bien sr tout le monde
veut tre riche, mais votre compte en banque ne se remplira pas
par lopration du Saint-Esprit. Seuls vos actes et vos dcisions
rendront cela possible.
Je sais par exprience que certains dentre vous considreront ce
livre comme une simple aventure intellectuelle et quils loublieront aussi vite quils lont dcouvert, alors que dautres prendront
plus au srieux tout ce que je dvoilerai. Dans tous les cas, surtout si vous tes convaincu de son intrt, nhsitez pas partager
son contenu avec dautres.
Appliquez les principes que je prsenterai et vous prendrez en
main votre avenir en btissant les fondations dune libert financire que beaucoup vous envieront. Certains dentre vous seront
sceptiques la lecture de cette dernire affirmation et douteront
quon puisse senrichir durablement grce un livre vingt euros.
Ils ont raison ! Soyez sceptique et nacceptez dtre convaincu que
lorsque vous aurez vrifi par vous-mme tout ce qui sera
nonc. Cest la seule faon dintgrer correctement ces nouvelles
connaissances.
Objectifs du livre
Vous trouverez dans ce livre tout ce quaucune cole ne vous a
jamais appris sur largent. Prenez mon cas : je ntais pas un
cancre mais mon manque daffinit avec les tudes ma conduit
tre renvoy trois fois de lcole (5e, Seconde et Terminale).
Pourtant jtais financirement indpendant et millionnaire
trente-deux ans. Je ne suis pas en train de vous dire quil ne
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Mon interlocuteur persvre et reprend : Alors disons que intelligent signifie cultiv .
Trs bien. Alors combien de personnes connaissez-vous qui sont
la fois trs cultives et riches ? 5, 10, 20 ? Si la richesse tait le
propre des savants, cela tendrait dire que la plupart des instituteurs, professeurs, chercheurs et autres rudits sont riches.
Pourtant il a t maintes fois prouv, et je vous le dmontrerai
plus loin, que le niveau de richesse nest absolument pas li au
niveau de culture. Ceci ne veut pas dire que les individus cultivs
ont moins de chance de devenir riches, mais que la culture gnrale nest pas un pralable obligatoire.
Certains senrichissent parce quils sont toujours au bon endroit
au bon moment.
Vous voulez dire quils sont chanceux ?
Euh Oui, ils ont plus de chance que dautres.
La chance a effectivement sa place et le sujet est intressant. Nous
y reviendrons en dtail un peu plus loin (chapitre 8). Pour le
moment rpondons cette nouvelle question. Connaissez-vous
quelquun qui doit sa richesse au simple fait quil est suffisamment
chanceux pour gagner rgulirement aux courses ou au casino ?
Autres propositions ?
On devient riche en hritant.
Cest vrai. Mais en pratique, on saperoit que peu de personnes
en bnficient. Savez-vous que 50 % des gens finissent leur vie
avec moins de 100 000 euros de patrimoine ? Euros qui seront par-
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tags entre les hritiers, sans compter la part que prlvera ltat.
En tenant compte que nous vivons toujours plus longtemps, il est
peu probable que vous puissiez vous enrichir en hritant. Ce qui
vous donne une raison supplmentaire de le faire par vous-mme
pour vous offrir une vie meilleure et une retraite paisible. Mme si
lhritage est une source de richesse, il reste un cas
marginal.
Quelques personnes deviennent riches parce quelles possdent un
talent particulier. Par exemple ils sont sportifs, acteurs, inventeurs
ou compositeurs de chansons succs.
Tout fait exact. Certains atteignent la richesse parce quils
exploitent un don que dautres nont pas. Mais plus encore que
lhritage, lenrichissement par le talent reste un cas trs exceptionnel et ne concerne quune trs faible partie de la population.
Saviez-vous quen 2000, il y avait seulement dix millions de personnes dans le monde qui possdaient plus dun million deuros ?
Pourtant il ny pas un million de Bruce Willis, de Zidane ou de
Mick Jagger
Nous navons toujours pas rpondu la question du dbut : pourquoi certains sont-ils capables dacqurir de la richesse, alors que
dautres ny arriveront jamais, mme en faisant beaucoup defforts ? Maintenant que nous avons limin les cas particuliers,
quelquun a-t-il une autre proposition ?
Le secret
Voici le vritable secret de lenrichissement. Il est tellement simple
que vous allez tous penser que cest vident. Il tient en quelques
mots :
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Ils savent comment faire, tout simplement parce quils ont appris
le faire auprs dune autre personne ou par eux-mmes. Je
rpte : ils sont devenus riches uniquement parce quils savaient
comment devenir riches !
Vous voulez dire que la seule diffrence entre les riches et les
pauvres tient au fait que les riches savent gagner de largent ?
Non. Tout le monde sait comment gagner de largent. Y compris
les pauvres. Chacun dentre nous sait quen travaillant il touchera
un salaire, donc de largent. Pas besoin dtre riche pour le savoir.
Ce que jessaye de dire cest que la diffrence fondamentale entre
les pauvres et les riches provient du fait que ces derniers savent
comment senrichir et mettre en uvre tous les mcanismes
ncessaires cet enrichissement. Vous verrez galement, plus
loin, que gagner de largent et acqurir de la richesse sont deux
choses compltement diffrentes.
Autre aspect important : si vous ne savez pas comment faire travailler votre argent, le simple fait den gagner beaucoup ne garantira jamais que vous saurez vous enrichir. De nombreuses personnes ont gagn beaucoup dargent dans leur vie, mais la finissent
aussi pauvres que dautres qui nont jamais rien gagn. Cest ce
qui est arriv beaucoup dartistes et de sportifs qui savaient
chanter ou jouer au ballon mais qui ne connaissaient rien largent. Prenez lexemple du clbre boxeur Mike Tyson qui a
gagn plus de 100 millions de dollars dans sa vie de sportif.
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Bien que cette histoire puisse laisser rveur et sembler inaccessible, ne croyez pas que cette exprience ne soit pas reproductible
avec dautres objectifs plus votre porte. Mais soyez conscient
que la seule et unique raison du succs des Tortues ntait pas d
au fait quelles savaient quoi faire, mais au fait quelles avaient
appris le faire
Comme pour beaucoup de choses la russite dans un domaine
prcis est la consquence dune formation adapte, pas de la
chance (on ne gagne pas 200 millions de dollars par hasard).
Cette affirmation reste valable pour votre enrichissement personnel. Vous dcouvrirez que celle-ci ne rsulte pas dun talent particulier, mais de lapplication de principes clairement identifis et
parfaitement reproductibles par tous ceux qui voudront bien sen
donner la peine.
Vous affirmez donc que les riches senrichissent parce quils en
savent plus que les autres sur largent ?
Absolument. Et surtout ils nhsitent pas se former, mme sils
doivent payer pour apprendre. Je suppose que cette affirmation
vous semble pleine de bon sens, pourtant je suis toujours tonn
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LE POINT DE DPART
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INVESTISSEMENT
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PROTECTION
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Payez-vous en premier
Pour le moment nous nous concentrerons uniquement sur le premier aspect : laccumulation. Pour bien me faire comprendre, je
mettrai la formule de laccumulation sous une forme mathmatique trs simple :
Les revenus sont constitus par tout ce qui entre dans votre
poche. Les ncessits correspondent tout ce que vous devez
obligatoirement dpenser. Maintenant, pouvez-vous me dire quel
sera le niveau daccumulation si les revenus galent les dpenses ?
Si les revenus sont gaux aux dpenses, laccumulation est
nulle.
Parfaitement exact. Cest pour cette mme raison que la plupart
des gens sont incapables de senrichir. Car si nous regardons rapidement la deuxime phase de lenrichissement linvestissement , il est vident que vous ne pourrez pas faire fructifier
quelque chose qui nexiste pas. Vous devez donc donner limpulsion de dpart pour disposer de quelque chose qui produira de la
richesse. Le premier secret de lenrichissement est donc le suivant : quelle que soit limportance de vos revenus
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La famille Clactou
Vincent et Catherine Clactou ont deux enfants. Tous les deux travaillent et gagnent au total 4 000 euros par mois, au dtail prs
que Catherine travaille en intrim. Ils ont chacun une voiture
neuve achete crdit et viennent dacqurir une nouvelle maison. Ils remboursent donc chaque mois les crdits de la maison et
des deux voitures.
Au total, la somme de toutes leurs dpenses obligatoires (en
incluant celles du quotidien) sont lgrement suprieures leurs
rentres, soit 4 200 euros par mois. Les Clactou sont donc
quelquefois obligs de se refinancer juste pour payer le lger dficit quils crent chaque mois. De ce fait ils ne peuvent ni pargner, ni commencer senrichir puisquils sont incapables de
dgager le moindre excdent.
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La famille Matuvu
Pour la famille Matuvu la situation est trs diffrente. Nadine et
Pierre ont galement deux enfants. Pierre est avocat et sa femme
travaille comme dcoratrice dintrieur. Ils gagnent au total
120 000 euros par an. Ayant un fort pouvoir dendettement, ils ont
achet crdit une grande maison, ainsi quune rsidence secondaire dans le sud de la France quils nutilisent que cinq semaines
par an. Pour meubler ces deux maisons, ils ont galement
contract diffrents crdits la consommation sans regarder la
dpense. Bien que les enfants ne soient pas majeurs, ils possdent trois grosses voitures neuves, toujours acquises crdit, dont
la valeur totale atteint pratiquement celle de la rsidence secondaire. Ils sont membres du club de sport le plus chic de la rgion.
Les enfants sont dans la meilleure cole prive et une employe
plein temps soccupe de la maison, des enfants, des repas, etc.
Au final, ils ont autant de crdits pour leur train de vie que pour
leur rsidence principale.
Pour montrer leur russite et inviter leurs clients et amis, ils se
sentent obligs dorganiser rgulirement des soires avec petits
fours et champagne. tant donn que Nadine est cense mettre
en valeur son bon got et son talent de dcoratrice, elle se doit
dtre toujours au courant de la mode et des tendances. Ce qui ne
manque pas doccasionner des frais de reprsentation consquents et rcurrents. Plus ils avancent, plus ils senferment dans
un schma de reprsentation qui devient ncessaire leurs affai-
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La famille Chuipariche
Muriel et Roger Chuipariche ont trois enfants et vivent dans une
maison quelques kilomtres de la capitale. Roger travaille dans
une imprimerie et Muriel est employe municipale. Elle gre le
budget et suit les finances du mnage semaine aprs semaine.
Chacun deux gagne 1 250 euros par mois, soit 30 000 euros par
an. Ils payent 1 000 euros dimpts compenss par 1 000 euros
dallocations diverses. Ils possdent une voiture achete doccasion et la seule charge quils ont supporter est le crdit de leur
maison acquise il y a dix ans, et quils auront fini de payer dans
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Argent et richesse
Beaucoup dentre nous confondent argent et richesse. Pourtant ce
sont deux choses compltement diffrentes. Nous tayerons cette
affirmation en observant la situation de deux des trois familles
voques. Pour simplifier les choses, nous considrerons que tous
les revenus et dpenses sont constants et ne subissent pas de
modification. Nous prendrons en compte, plus tard, limpact de
linflation.
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Nous avons dit que les Matuvu gagnaient 120 000 euros par an.
Cependant, ils ne gardent rien pour eux-mmes. Sans modification de leur comportement et sans tenir compte dventuelles
variations de leurs revenus au cours des trente prochaines annes,
3,6 millions deuros passeront entre leurs mains sans quils soient
capables dpargner le moindre centime. Au bout de cette
priode, il est probable que leur rsidence principale reprsentera la plus grosse partie de leur richesse.
Regardons maintenant les Chuipariche. Au bout de 30 ans,
900 000 euros seront passs entre leurs mains. Actuellement, ils se
payent 15 % de leurs rentres, soit 4 500 euros par an et pensent
augmenter cette part 20 % ds que les enfants seront devenus
autonomes et/ou lorsque le crdit de leur maison sera arriv
terme. Sils se payent 15 % pendant les 20 premires annes et
20 % les dix dernires annes, aprs 30 ans en plaant leur argent
5 % par an, ils auront disposition un capital de 343 639 euros,
et seront propritaires dune maison de plusieurs centaines de
milliers deuros.
Si Muriel et Roger Chuipariche ont commenc travailler ds
lge de 20 ans, ils pourront envisager de travailler mi-temps ds
50 ans, car ils recevront 17 182 euros par an, gnrs uniquement
par les intrts du capital plac, tout simplement parce quils se
seront toujours pays en premier. Mme si ces nouveaux revenus
semblent au premier abord infrieurs leurs rentres prcdentes,
ce nest pas obligatoirement vrai, car ils payeront moins dimpts
et nauront plus aucun crdit rembourser chaque mois.
Vous voyez mieux maintenant la diffrence entre gagner de largent et acqurir de la richesse ? Dans notre exemple, la richesse
des Chuipariche est constitue par leur maison et le capital plac
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Ils doivent dabord senrichir avant de paratre riches, et comprendre dans quel pige ils sont tombs.
Je suis daccord avec vous. Mais ils doivent aussi avoir la volont
et le dsir de senrichir. Avez-vous quelques ides suggrer
nos amis Nadine et Pierre pour quils puissent commencer se
payer en premier ?
(Lassistance en chur) Ils ont juste besoin de dpenser moins !
Bien sr, mais avez-vous une ide plus prcise de ce quils doivent faire pour y arriver ?
Avez-vous remarqu quune grande partie de ce que nous achetons est la consquence dimpulsions ou denvies. Arrtez-vous
quelques instants et rflchissez. Nous vivons dans une socit o
le regard des autres est important et nous pousse la dpense.
Pour appartenir un clan et/ou tre remarqu, nous nous devons
dtre la mode ou de possder la dernire merveille technologique qui patera nos amis en suscitant leur envie (le plus souvent pour seulement quelques minutes).
Pour nous aider dpenser, les journaux, les magasins, la TV,
nous submergent de publicit. Au final, nous devenons tous
des cibles plus ou moins conscientes de la socit de consommation, o tout est fait pour que nous consommions toujours
plus. Faites un tour dans les magasins. Tous les affichages nont
quun seul but : vous attirer et vous inciter dpenser. Pas dans
un mois ni dans une semaine, mais maintenant. Par consquent,
la premire chose faire est darrter dacheter les yeux
ferms.
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plus, et ne pensent jamais leur avenir. Ils passent leur vie travailler pour payer leurs factures et ont du mal joindre les deux
bouts. Au final, ils ne profiteront jamais de leur retraite car leurs
revenus seront souvent infrieurs leur ancien salaire.
Classe moyenne : se payent entre 5 et 10 % de leurs rentres.
Sils ont su faire travailler correctement leur argent (voir plus loin),
ils vivront une retraite paisible et sans problme.
Riches et futurs riches : se payent entre 15 et 20 % (voir plus) et
se donnent ainsi la possibilit de prendre leur retraite 10 ans plus
tt. Au final, ils profiteront aussi bien de leur prretraite que de
leur retraite elle-mme. Et en tenant compte du fait que nous
vivons toujours plus longtemps, ils jouiront de la vie beaucoup
plus longtemps que les autres.
Daccord. Mais vous dites que pour devenir riche, nous devons
pargner au moins 15 20 % de nos rentres ! Jamais je ne pourrai pargner un cinquime de mon salaire. Franchement vous
exagrez. Personne nest capable de faire cela.
Je reconnais volontiers que beaucoup dindividus sont rebuts par
lide de se payer en premier et surtout par leffort quils devront
produire. Dans la ralit cela les agace car ils ne trouvent aucun
panache pargner sagement chaque mois. Peut-tre que vous
en faites partie. Peut-tre que votre tte est pleine de raisons qui
vous incitent penser que vous ne pouvez pas vous payer en
premier, ou que vous pensez que le vritable enrichissement
rside dans un secret bien gard qui vous permettra dinvestir en
bourse sur les actions qui gagnent 100 % par an, ou dacheter un
appartement que vous pourrez revendre cinq fois plus cher dans
six mois !
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5 euros le paquet, vous allez vite dcouvrir que cest une habitude de plus en plus rserve aux riches), etc.
Ensuite, demandez-vous comment vous auriez pu faire autrement
pour arriver au mme rsultat pour un cot moindre, tout en chiffrant cette conomie. La solution nest pas obligatoirement une
alternative directe. Elle peut galement se prsenter sous forme
dinvestissement. Exemple : pour le prix dune dizaine de cafs
pris chaque matin au bar du coin avant daller travailler, pourquoi
ne pas acheter une cafetire que vous utiliserez au bureau. Ou
encore, pourquoi ne pas apporter votre bouteille thermos. Au
final vous boirez autant de cafs quauparavant pour un cot bien
moins lev. Mme chose pour les portables. Combien dappels
avez-vous pass pour confirmer votre arrive, dans quelques
minutes, un rendez-vous dj confirm par email une heure
auparavant ? Seriez-vous arriv en retard si vous naviez pas
appel la personne ?
Ces quelques exemples issus de comportements irrflchis, peuvent tre la source de multiples conomies qui ne changeront
strictement rien votre train de vie, mais qui vous permettront de dgager des excdents, sans douleur, pour vous payer en
premier. Cherchez de votre ct. Analysez ce que vous faites. Je
suis persuad que vous trouverez des dizaines dopportunits
dconomies.
Autre aspect important de cette introspection, valuez le rapport
cot/utilit de la dpense que vous engagez. Demandez-vous si
vous en avez vraiment pour votre argent, si ne vous ne payez pas
trop cher pour le service rendu ou si vous en avez vraiment
besoin.
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Stratgies de dpenses
Tout dabord, au lieu dacheter lorsque loccasion se prsente, planifiez vos achats ou encore vitez les dpenses gostes en privilgiant celles qui profiteront un maximum de membres de la
famille. En procdant de la sorte, vous viterez dacheter sur un
coup de tte et rentabiliserez mieux vos achats tout en maintenant une priorit la dpense.
Deuxime suggestion que jutilise trs rgulirement (comme les
deux suivantes). Lorsque vous savez ou croyez savoir ce dont
vous avez besoin, achetez-le au dernier moment et jamais avant
quil ne devienne vraiment ncessaire. moins que vous ne
soyez un acheteur compulsif, si le dsir persiste il est fort probable que vous en ayez vraiment besoin.
Troisime suggestion pour dpenser intelligemment. Lorsque vous
remplacez un ordinateur, une voiture ou nimporte quoi dautre,
et que lobjet est toujours en tat de fonctionner, promettez-vous
ne pas acheter le remplaant tant que vous naurez pas cd lancien. Vous bnficierez ainsi dune rentre supplmentaire pour
financer votre nouvel achat, tout en vitant davoir brader lobjet
en question lorsque vous en aurez assez de le voir, ou de vous
retrouver avec deux voitures dans votre garage !
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PRINCIPES DENRICHISSEMENT
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Actifs
Travail
Immobilier
Actions
Obligations
Placements
Passifs
Fiscalit
Crdits
Ncessits
Pension
Amendes
Revenus
Dpenses
Compte en banque
Schma 1 : Mouvements dentre et de sortie des diffrents actifs et passifs.
Une fois que vous aurez intgr cette notion, la formule gagnante
que vous utiliserez pour vous enrichir durablement est la
suivante :
Vous devrez possder et acqurir
plus dactifs que de passifs
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Prenons un exemple. En contractant un crdit la consommation pour vous offrir le tout nouvel cran plasma, non seulement
vous alourdissez votre colonne passif, mais vous gnrez des
dpenses rcurrentes (mensualits) pendant que la colonne actif
reste vide. Ce qui va lencontre de nos rgles denrichissement
(schma 2).
Actif
Actif
Appartement
Passif
Crdit pour
lcran
Plasma
Mensualit
du crdit
Compte en banque
Schma 2 : Fonctionnement dun passif.
Passif
Crdit
Immobilier
Loyer
Compte en banque
Mensualit
du crdit
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Que penser des crdits gratuits. Vous nallez pas encore nous dire
quil faut les oublier ! Si nous ne payons pas dintrts, nous ne
payons rien de plus que le prix.
La fonction premire dun crdit est de vous pousser dpenser
largent que vous navez pas, en vous donnant lillusion que vous
tes suffisamment riche pour le faire. partir du moment o ils
financent des passifs, quils soient gratuits ou non, tous les crdits la consommation doivent tre oublis. Sans compter
quaucun prt nest rellement gratuit. Dans la pratique, cest le
vendeur qui sorganise avec lorganisme prteur. Ce dernier sait,
statistiquement, quun certain nombre dutilisateurs du crdit gra-
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Surendettement
Pire encore. Si en plein naufrage, vous sollicitez un crdit pour
payer vos dettes ou rembourser un autre crdit, cest conomiquement suicidaire (jen connais plus dun qui agit de la sorte).
Mme si ce type de comportement part dun bon sentiment et de
la volont de respecter ses engagements, en ralit vous ne faites
que repousser et aggraver le problme sans le rgler.
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ce nest pas parce que vous tes endett que vous navez pas
le droit de vous enrichir !
payez-vous une seconde fois hauteur de 10 % et remboursez vos cranciers jusqu lextinction totale de vos dettes. Si
certains hurlent, cest normal. Ne vous laissez pas impressionner. Soyez sr quils prfreront toujours ce que vous
leur donnerez plutt que rien du tout. Toutefois, cela ne doit
pas vous arrter dans votre effort. Le seul moyen de retrouver votre dignit est daller au bout de vos engagements.
Mme si la somme que vous pouvez rembourser est minime
en comparaison de ce que vous devez, faites-le. Chaque
euro rembours viendra toujours en dduction de la somme
totale. Si vous ne faites rien, vous devrez toujours la mme
somme.
Important : si vous avez des problmes passagers dargent, ne
liquidez jamais aucun actif pour payer vos dettes. A fortiori si
ceux-ci gnrent des revenus. Noubliez pas que les actifs (votre
richesse) et largent sont deux choses diffrentes. Ils font partie
de votre patrimoine. Si vous les cdez pour rsoudre vos problmes dargent, vous faites un pas dans la mauvaise direction et
vous vous appauvrissez.
Un mot sur la commission de surendettement. Sachez que celleci est loin dtre la meilleure des solutions. Si vous faites appel
cet organisme dtat, vous serez marqu au fer rouge une bonne
partie de votre vie. Une fois dbarrass de vos dettes, il vous
sera pratiquement impossible de trouver un tablissement financier pour vous prter de largent, mme pour acqurir un actif.
Ce qui vous empchera de vous enrichir. Je vous lai dit, mme
avec la meilleure volont du monde, ltat ne sait que fabriquer
des pauvres !
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Quils soient de droite ou de gauche, les gouvernements ont toujours favoris la cration de richesse et les riches au travers de
diffrents mcanismes. Tout simplement parce les tats ne veulent pas les voir quitter le pays. Ils napprcient pas que les riches
sexpatrient car les recettes fiscales directes svanouissent et les
consquences indirectes ne sont gure plus rjouissantes, puisque
les riches dveloppent lconomie en donnant du travail tous.
Ils crent un avenir pour la nation et les individus, ou du moins y
contribuent largement et activement. Voil pourquoi tous les gouvernements favorisent lenrichissement et pourquoi les riches senrichissent grce leurs placements financiers et immobiliers facilits et dfiscaliss.
Vous pensez que ces rgles du jeu sont parfaitement injustes ?
Peut-tre. Mais le systme est ainsi fait et rien ne vous empche
de lutiliser votre tour pour vous enrichir.
La conclusion est simple : faites en sorte que vos euros valent le
plus cher possible et vous acclrerez votre enrichissement.
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utiliser pour vous enrichir. Mettez-vous en mode PEGR en acqurant des actifs qui gnrent des revenus, et vous gagnerez votre
indpendance financire plus rapidement. Utilisez le mode GEPR
en finanant perte des passifs et vous vous puiserez vous
appauvrir.
Je suis encore une fois daccord avec vous, mais lorsque nous
dbutons dans la vie, le mode GEPR est un passage oblig. Mme si
nous commenons pargner partir de notre salaire, nous enrichissons obligatoirement notre patron. Ou le propritaire de
lappartement que nous louons parce que nous navons pas eu
encore le temps ou la possibilit de faire un emprunt pour acqurir
un toit. Dans les deux cas nous subissons le mode GEPR.
Pour tous ceux qui nont pas de patrimoine ou de capital de
dpart, nous sommes obligatoirement en GEPR au dbut de notre
vie conomique. Votre premier objectif doit tre de passer le plus
rapidement possible en mode PEGR et de faire en sorte que les
revenus de vos actifs vous donnent accs la libert financire.
quel moment peut-on considrer que nous sommes financirement libres ?
Une fois encore il est difficile de rpondre prcisment cette
question. La rponse dpend uniquement de votre objectif. Si
votre souhait est darrter de travailler, il faut que les revenus nets
de vos actifs gnrent suffisamment de rentres pour couvrir vos
ncessits. Cest ce que lon appelle lindpendance financire.
Le schma 7 reprsente lindpendance financire idale et
illustre parfaitement le mode PEGR. Les passifs sont rduits au
minimum et les actifs gnrent des revenus suffisants pour cou-
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Actifs
Travail
Crdits
Passifs
Actifs
Revenus
Compte en banque
Dpenses
Compte en banque
Dpenses
Objectifs de vie
Avant daborder la deuxime partie de notre processus denrichissement, il y a une chose importante que vous devez savoir : si
vous appliquez la lettre tous les principes que je viens dexposer, vous accumulerez de la richesse, mais vous perdrez votre
me !
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Si votre objectif est uniquement de gagner de largent, vous pourriez passer ct de votre vie et de choses aussi importantes que
vos enfants ou votre libert. On ne peut pas rsumer la vie des
gens de simples graphiques ou des termes aussi stricts que
ACTIF ou PASSIF. La vie est faite de joies et dmotions qui la rendent la fois intense et excitante. Bien sr largent vous aidera
surmonter les problmes et profiter des plaisirs de la vie, mais il
ne remplacera jamais lamour de vos proches.
Posez-vous les questions suivantes :
Quelle est votre priorit ? Votre grosse voiture, vos appartements, ou votre libert et le bien-tre de vos enfants ?
Que voulez-vous faire de votre vie ? Amasser euro aprs euro
jusqu la fin de vos jours, ou prendre votre retraite le plus
tt possible et profiter de la vie ?
Bien senrichir ne se rsume pas accumuler de la richesse
mais dfinir des objectifs de vie. Une fois prciss, largent et
la richesse doivent tre des moyens pour les atteindre. Pas une
finalit. Rflchissez bien cet aspect. De votre rponse
dpend votre destination. Si votre but unique est daccumuler
de la richesse, il y a de fortes chances que vous serez le plus
riche du cimetire sans avoir vraiment pris le temps den profiter. En revanche, si vous cherchez vous enrichir dans le but
de mieux vivre, vous profiterez beaucoup plus de votre
richesse.
Nos objectifs sont essentiellement dfinis en fonction de nos
considrations personnelles, de nos expriences, de nos aspirations, de nos proccupations et de nos croyances. Cest pour cette
raison que nous avons tous des ambitions diffrentes. Vous avez
parfaitement le droit daspirer prendre une retraite anticipe, de
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penser que lavenir de vos enfants est plus important que vos
vacances, ou leur offrir tout ce que vous navez pas eu dans votre
jeunesse. Cest votre choix qui prime. Mais pour atteindre vos
objectifs, vous devrez les dfinir avec prcision.
Tant que vous ne serez pas pass par cette tape, vous ne saurez
pas exactement ce que vous dsirez. Et si vous ne savez pas o
vous souhaitez aller, il y a peu de chance pour que vous y arriviez. Que vous soyez Matuvu ou Clactou na pas rellement dimportance. Ce qui est rellement capital cest dtre clair avec vousmme et de dterminer prcisment vos objectifs. Nhsitez pas
les coucher sur le papier et ne culpabilisez pas si lun de vos buts
est daller bronzer deux fois par an dans les Carabes. Largent est
aussi fait pour a.
Oui mais vous nous avez dmontr que les Clactou et Matuvu
avaient peu de chance de senrichir !
Cest vrai, mais le fait de clarifier les choses vous permettra de
prendre conscience de ce que vous tes et de ce que vous
souhaitez devenir. Ensuite, il vous sera plus facile de dterminer
les actions qui doivent tre entreprises pour atteindre vos
objectifs.
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Et si vous avez besoin dun alibi spirituel pour agir, ou si quelquun vous dit que largent est la source de tous les maux, nhsitez pas le reprendre en lui citant la Bible : Ce nest pas largent
qui est la source de tous les maux, mais lamour de largent
(Timothe, chapitre 6, verset 10).
Largent et la richesse ne vous donneront pas obligatoirement
accs au bonheur complet, mais vous apporteront une aide prcieuse en vous permettant de construire un environnement propice votre dveloppement personnel.
Plan daction
Pour conclure cette partie, je voudrais rcapituler ce que nous
avons dcouvert dans les deux prcdents chapitres.
tout dabord, nous avons appris diffrencier largent et
lacquisition de richesse ;
ensuite, nous avons vu comment sortir du pige de la
dpense en consommant autrement pour commencer
gnrer de laccumulation et mettre en place le processus de
lenrichissement ;
enfin, nous avons mis en vidence les principes denrichissement qui nous aideront optimiser nos investissements, et
dict des rgles pour identifier un actif et un passif afin de
dterminer si un crdit est envisageable.
Tous ces conseils et recommandations nous permettent de mettre
en place un premier plan daction :
payez-vous systmatiquement en premier sur toutes vos
rentres ;
dfinissez vos objectifs ;
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PLACEMENTS :
LA COURSE CONTRE LINFLATION
2
INVESTISSEMENT
3
PROTECTION
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82
Pour tre plus prcis, 90 ans si vous pargnez 100 euros par mois
(GEPR), et les seuls qui en profiteront seront vos petits et arrires
petits enfants !
Si vous tes vraiment tenace et que vous tenez vous enrichir
avec votre livret, dans un dlai raisonnable, disons 10 ans, vous
devrez pargner pas moins de 2 240 euros par mois pour
atteindre ces mmes 300 000 euros !
Richesse et inflation
De toute vidence, si vous souhaitez produire de la richesse et en profiter, ce
ne sont certainement pas les
bons produits. En
ralit la fonction premire
de ces livrets
est de comGraphique 1 : dure et somme investir mensuellement
penser linflasur un livret dpargne 2 % pour atteindre 300 000 .
tion qui rode
peu peu la valeur de votre argent en rmunrant lpargne un
taux fix et garanti par ltat. Par consquent, si vous utilisez des
placements dont le rendement est proche ou gal celui de linflation, vous ne crerez aucune richesse et votre argent travaillera
uniquement dans le seul but de ne pas vous appauvrir.
Ce principe sapplique nimporte quel autre actif, quil soit
immobilier ou financier. Pour lexemple nous dirons que vous
avez acquis, il y a 5 ans, un actif dune valeur de 10 000 euros.
Nous considrerons galement que le rendement minimum que
vous pouvez obtenir sans aucun risque pour votre argent est de
2 %. Cest ce taux qui nous servira de rfrence.
83
84
85
86
si nos produits deviennent trop chers, nous perdons de la comptitivit face aux pays concurrents, ce qui nous handicapera
aussi bien ltranger que sur notre territoire cause des
importations bas prix. Ds lors nos entreprises seront obliges de licencier, et nous savons tous que le chmage ne fait
pas avancer lconomie.
1 an
2 ans
3 ans
4 ans
5 ans
6 ans
7 ans
8 ans
9 ans
10 ans
11 ans
12 ans
13 ans
14 ans
15 ans
2%
200
404
612
824
1 041
1 262
1 487
1 717
1 951
2 190
2 434
2 682
2 936
3 195
3 459
10 %
1 000
2 100
3 310
4 641
6 105
7 716
9 487
11 436
13 579
15 937
18 531
21 384
24 523
27 975
31 772
cart
800
1 696
2 698
3 817
5 064
6 454
8 000
9 719
11 629
13 747
16 097
18 702
21 587
24 780
28 314
87
88
89
Procrastination
Daprs vous, quel est le principal obstacle lenrichissement ?
Les impts ?
tonnant comme rponse, dautant plus quelle revient rgulirement. En ralit nous sommes nous-mmes le principal obstacle
notre enrichissement avec notre tendance remettre au lendemain ce qui devrait tre fait aujourdhui. Cest ce que lon appelle
la procrastination.
Pour illustrer cette notion je vous raconterai lhistoire des
jumeaux Vincent et Christophe. Vincent nayant pas daffinit
particulire avec les tudes, entra dans la vie active ds lge
de 18 ans. Habitant encore chez ses parents et en suivant les
90
Christophe :
472 880
Graphique 3 : volution
91
Time is money
Supposons maintenant que Christophe ait contract un crdit la
consommation sur trois ans pour se payer une dcapotable, lobligeant retarder dautant ses investissements.
Arriv 60 ans, il aura fait un effort dpargne de 90 000 euros
qui lui auront rapport 367 039 euros au lieu des 472 880 euros.
Nous pourrions galement dire que sa dcapotable lui aura cot
105 846 euros, ou encore que les 9 000 euros non investis durant
ces trois annes pseront, au final, presque 12 fois plus ! Soit bien
plus que le cot de linflation.
La conclusion simpose delle-mme :
Plus tt vous commencerez,
plus vite vous vous enrichirez
92
Je nai aucun problme pour investir 250 euros par mois, ou plus,
mais je nai pas 30 ans devant moi !
Cest effectivement le problme de la plupart des gens. Entre 20 et
40 ans, ils pensent autre chose qu leur avenir et se rveillent
au moment o ils commencent se poser des questions au sujet
de leur retraite.
Rassurez-vous, mme si vous navez pas 30 ans devant vous, jai
plusieurs solutions vous proposer pour vous aider remonter le
temps avec des rendements suprieurs 10 ou 15 %. Mais de
grce, nutilisez pas comme alibi lexistence de ces possibilits
pour continuer remettre demain ce que vous devez faire
aujourdhui. Quel que soit le temps dont vous disposez :
nattendez pas.
Toujours est-il que cest une leon dont vous pouvez tirer parti
pour vos enfants. Car rien ne vous empche, ds maintenant, de
mettre en place des solutions de placement et de commencer
les duquer sur le sujet.
Pour achever de vous convaincre, regardez le graphique 4. Celuici indique lge du premier investissement et la somme qui doit
tre place chaque mois 8 % pour atteindre le capital de
100 000 euros 60 ans. Il apparat que pour des sommes minimes
(27 euros par mois, soit moins dun euro par jour lge de
20 ans) vous pouvez les aider assurer leur avenir en les incitant
investir rgulirement et en leurs donnant les bonnes habitudes.
Les retombes et les avantages seront multiples pour tous : non
seulement vous les sensibilisez la gestion de leurs ressources,
mais vous les aidez devenir autonomes et se prendre en
charge. Ds quils seront capables de senrichir, vous acclrerez
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94
IMMOBILIER
Dans ce chapitre nous tudierons les possibilits quoffre limmobilier. Cest un domaine qui peut se rvler bien plus rmunrateur que les placements, sil est correctement utilis.
Bien quil puisse connatre des hauts et des bas, limmobilier a la
rputation dtre un secteur stable, nourri par une demande
constante, elle-mme alimente par la ncessit quil faut et quil
faudra toujours se loger. Cest un march peu ractif, ce qui ne
lempche pas dafficher un certain dynamisme sur certaines
priodes, puisquune transaction demande plusieurs mois pour
tre mene bien. Renforc par le fait que le nombre de clients
potentiels est limit pour chaque transaction, et que le cot unitaire est de lordre de plusieurs dizaines ou de centaines de
milliers deuros.
En dehors de lacquisition dune rsidence principale, le mcanisme le plus connu pour senrichir consiste acqurir un bien
immobilier et le louer pour financer un crdit. Les investisseurs
connaissent bien ce principe, mais la plupart ne savent pas
quelle est la premire personne quils enrichissent : eux-mmes,
le banquier ou le vendeur ? Pour vous viter quelques erreurs je
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le point dappui (2). Cest sur vous que repose ldifice financier que vous mettrez en place, et sur lequel le levier viendra
sappuyer. Ce point dappui devant tre assez solide pour supporter le poids de ldifice. Cette solidit est dtermine par
votre capacit rembourser lemprunt que vous contracterez.
le levier en lui-mme (3). Tout dpend de sa longueur. Plus
il sera long, moins vous aurez deffort fournir. Plus il sera
court, plus leffort sera important. Dans le cadre dun
emprunt la longueur du levier correspond la dure du crdit. Si vous remboursez 100 000 euros sur 20 ans 5 %, votre
effort mensuel sera de 656 euros. En rduisant la dure 4
ans, ce qui revient raccourcir le levier, votre mensualit slvera 2 303 euros. Soit un effort 3,5 fois suprieur ;
la force applique (4) pour soulever lobjectif (1) est constitue par la somme que vous rembourserez chaque mois.
Cette somme pouvant provenir du loyer peru ou de tout
autre revenu indirect comme une exonration fiscale. Plus
vous appliquerez une force importante sur le levier, plus ldifice slvera rapidement et plus lacquisition sera rapide.
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risque au maximum. Quel que soit le sujet, je vous recommande trs fortement de faire la mme chose. Car en cas de problme ou de litige financier, il est beaucoup plus facile de discuter
de votre argent lorsquil est dans votre poche, que lorsquil se
trouve dans celle de votre interlocuteur. Dans le premier cas, vous
ngociez pour savoir combien vous allez ventuellement payer
ou donner. Dans le second, vous pleurez pour quon vous le
rende. Si vous avez dj eu des problmes avec quelquun qui
vous doit de largent, vous devez savoir de quoi je parle. Pour les
autres, appliquez ce principe et vous naurez jamais loccasion de
vous demander pourquoi jen parle !
Nest-il pas plus intressant de garder tous les appartements et de
continuer les louer ? Si vous vendez des appartements, vous vous
sparez dactifs qui sautofinancent.
Cest une autre possibilit qui dpend aussi du contexte et de vos
objectifs. Dans le cas de cet immeuble, tant le seul propritaire,
je suis financirement responsable de toutes les dgradations et
de toutes les installations communes. En vendant quelques appartements, je cre une coproprit, je divise les cots de maintenance de limmeuble et je reconstitue ma capacit demprunt au
moment o je me dbarrasse de la dette.
Autre considration prendre en compte. En ne vendant quune
partie de limmeuble je reste le plus gros propritaire. Ce qui
implique que je garde la majorit des voix pour toutes les dcisions affairant aux travaux de limmeuble et que personne ne
pourra mimposer une dcision plus ou moins farfelue en ce qui
concerne sa gestion. Au final, je me dsendette et je reste matre
du jeu.
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dict par aucune loi. Il est seulement utilis par les banques
comme barrire de scurit. Et contrairement ce quelles pourraient vous dire, ce nest pas pour vous protger contre le risque
que vous prenez en investissant, mais pour se prmunir du risque
quelles prennent lorsquelles vous prtent de largent. Donc pour
que votre banquier vous prte au-del des 33 %, il faut quil ait
confiance en vous.
Comment faire pour que le banquier ait confiance en nous ?
La rponse relve encore du bon sens. Si vous voulez que votre
banquier vous prte de largent il faut que vous lui montriez que
vous tes quelquun de fiable. Le meilleur moyen restant encore
de vous payer en premier. Si celui-ci constate que vous tes capable dpargner rgulirement et que vous vous occupez de vos
finances, il aura moins peur de vous. Alors que si vous finissez
rgulirement le mois dans le rouge, il se posera lgitimement des
questions sur votre capacit rembourser votre crdit, mme si
vous ntes pas endett.
ce sujet, jusqu quelle hauteur peut-on tre endett ?
Cest un peu la tte du client. En ce qui me concerne, il mest
arriv plusieurs fois dtre endett hauteur de 60 % de mes revenus. Les 40 % restants me permettaient largement de subvenir
mes besoins, mais ce fut au terme de palabres et discussions
interminables avec mes banquiers, car ils madorent quand je
place mon argent chez eux, mais beaucoup moins lorsque je leur
demande un prt, parce que mon profil est atypique, que mes
revenus varient trs fortement dune anne lautre et que je nai
pas de feuille de paye !
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Quelques prcautions
Je voudrais revenir sur leffet de levier et attirer votre attention sur
une chose importante. Son utilisation implique la mise en place
dun crdit. Si celui-ci a moins dimpact lorsquil est contract
pour une longue priode, il nen demeure pas moins une dette
quil est plus facile de contracter que de rembourser. Par consquent, mme pour lacquisition dun actif, ne vous endettez jamais
tort et travers. Faites-le sagement en valuant le potentiel dapprciation du bien convoit. Il est inutile davoir les yeux plus
gros que le ventre. Vous navez pas besoin dacheter toute votre
rue pour vous enrichir. Un seul bien correctement achet et gr
vous enrichira de faon apprciable et durable. Faites vos acquisitions une par une, avancez prudemment et ne vous jetez pas sur
la premire petite annonce.
Cela veut aussi dire que dans le cas dun emprunt pour un investissement locatif, il est indispensable de prendre un minimum de
garantie pour le paiement des loyers. Ce nest pas parce que vous
tes lheureux propritaire (endett) dun appartement que vous
devez faire nimporte quoi. Lorsque la banque vous accorde un
prt celle-ci se prmunit de votre dfaillance ventuelle en prenant une hypothque sur votre appartement. Cest--dire quelle
sautorise vendre votre appartement pour se rembourser au cas
o vous ne pourriez pas assumer votre engagement.
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Attendez, si vous dites que les dpenses occasionnes par une rsidence secondaire sont rarement compenses, cest exactement la
mme chose pour une rsidence principale. Pourtant cest un
actif !
Contrairement ce que pensent beaucoup de propritaires, si
vous achetez votre rsidence principale, vous faites lacquisition
dun passif qui ne vous rapporte rien et ne gnre aucun revenu.
Vous ne faites que payer le crdit et tous les frais attachs cette
acquisition sans jamais rien dduire (contrairement un investissement locatif). Ceci tant vous favorisez votre enrichissement,
puisquune fois votre logement entirement pay, cest une ncessit qui ne viendra plus grever vos rentres. Malgr cette considration, il existe des cas o vous risquez de vous appauvrir.
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En empruntant, je contracte une dette importante pour une maison qui sera inadapte lorsque mes enfants ne seront plus l. Si
je ne peux ou ne souhaite pas payer au comptant, la banque
me demandera de gagner trois fois le montant de la mensualit
du crdit, soit 24 000 euros par mois ! Sans compter que je
prends un risque consquent en immobilisant une forte somme
qui ne rapportera plus rien. Alors quen louant, je vis dans une
maison trs confortable, tout en gardant mes liquidits disponibles et la possibilit de changer dhabitation en fonction de mes
besoins. Dans ce cas de figure, il est vident que mon intrt
est ailleurs.
Je sais que les montants indiqus sont loin de la ralit quotidienne de la plupart dentre nous. Le but est seulement de vous
dmontrer que ce nest pas parce que vous avez la possibilit de
vous payer quelque chose quil est obligatoirement intressant de
le faire. Votre intelligence financire doit galement tre utilise
pour vous endetter bon escient. Rien ne vous empche dutiliser
cet exemple comme modle, ainsi que les suivants, pour les
adapter votre ralit.
Besoin de calculer un prt ?
Tlchargez un petit programme que jutilise
rgulirement ladresse suivante :
www.toutlemondemeritedetreriche.com/infos.htm
En dehors de toutes ces considrations mathmatiques et financires, il est certain que la possession de son propre logement
offre un ct rassurant. De ce fait, la rponse la question de
savoir sil faut possder ou non ce type de passif ne peut pas tre
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uniquement financire ni catgorique, car le problme de limmobilier a galement des implications psychologiques lies la scurit personnelle.
Il est galement vident que la possession de son logement permet dentrevoir la vie plus sereinement. Cest pour cette raison
que je vous conseille, comme pour tous les crdits qui servent
acqurir des passifs, de vous endetter le moins possible et de
rembourser aussi rapidement que vous le pourrez. Cest une priorit, a fortiori pour votre rsidence principale.
Dans tous les cas et quelle que soit votre dcision, je pense quil
est important de possder de limmobilier, dautant plus quen
France les risques sont relativement limits pour deux raisons :
mme si les prix ont beaucoup augment depuis 1998 et
quil existe probablement une bulle spculative, ils restent
trs infrieurs aux prix pratiqus dans les autres pays comme
lAngleterre, lEspagne ou encore le Luxembourg (connectezvous Internet et vous allez vite comprendre) ;
la France possde le plus fort taux dmographique dEurope.
Ce qui veut dire quil y aura toujours plus de monde loger
dans les annes venir. Vous trouverez donc facilement un
locataire ou un acheteur pour votre rsidence principale.
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Ils gagnent eux deux 3 000 euros par mois. En sendettant sur
20 ans 5 %, ils devront payer 1 320 euros par mois, soit 44 % des
revenus du mnage. Dans ces conditions, aucune banque ne leur
prtera la somme ncessaire. Quelles solutions peuvent-ils envisager ? Opter pour un endettement plus long ?
Pour emprunter 200 000 euros sans dpasser un taux dendettement de 33 %, soit 1 000 euros par mois, ils devront sendetter
sur 35 ans ! Durant toute cette priode lappartement en question
aura 100 fois loccasion dtre inadapt : naissances multiples,
dpart des enfants, divorce, mutation, chmage, etc. Sans compter quils payeront surtout des intrts, 224 000 euros pour tre
exact, dont la plus grosse partie sera verse pendant les premires annes (GEPR). Et je ne parle pas des invitables frais de
notaire, lis lacquisition dun logement, ni de lapport personnel gnralement rclam par les banques pour financer une
rsidence principale.
Certes le bien prendra peut-tre de la valeur, mais en se rfrant
la chambre des notaires, nous apprenons quun bien immobilier
est en moyenne revendu au bout de 5 ans. Ce qui implique quen
25 ans, en considrant quils achteront des biens dont le prix
moyen sera de 250 000 , les frais inhrents aux acquisitions
seront de 20 000 euros (8 % du montant de la transaction), soit un
total de 100 000 euros, quivalent au patrimoine moyen de 50 %
des Franais !
Ce jeune couple est-il condamn regarder les autres senrichir et
payer un loyer toute sa vie ?
Voici un autre scnario beaucoup plus favorable qui lui permettra
de senrichir tout en se logeant. Pour eux, la meilleure chose
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Les enchres
Que pensez-vous des ventes aux enchres ? On voit souvent des
affiches sur certains immeubles avec des prix allchants.
Les accroches que vous voyez sont les mises prix. Cest--dire le
niveau de prix auquel les enchres dbuteront. En ce qui
concerne les enchres elles-mmes, bien que jai particip plusieurs ventes, je nai jamais eu loccasion dacheter quoi que ce
soit par ce biais. Autant jai vu des personnes y faire dexcellentes
affaires, autant jen ai vu en faire de trs mauvaises en achetant
des prix draisonnables.
Hormis quelques transactions spcifiques, je pense que cest
essentiellement un march de spcialistes et de professionnels.
tant donn que vous ne savez pas lavance quelle sera la
bonne affaire du jour sur la dizaine de biens vendus, vous devez
tre prt acheter nimporte quoi. Ce qui vous oblige visiter au
pralable tous les biens qui seront vendus lors de la sance pour
dterminer quel prix vous ferez une bonne affaire. Il faut galement savoir que les frais dacquisition par lintermdiaire denchres sont levs et avoisinent les 20 % ( comparer avec les 7 %
des frais de notaire classiques).
Si vous remportez lenchre, vous tes dans lobligation dacheter
et vous ne bnficierez daucune clause suspensive lie lobtention ou non du crdit (qui permet lacheteur de se dgager dune
transaction sil ne trouve pas de financement). Si vous ntes pas
en mesure dhonorer votre engagement, le bien sera remis en
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vente, mais vous devrez payer la diffrence entre le prix que vous
aviez propos et la nouvelle enchre, si celle-ci se rvlait infrieure. Cest ce que lon appelle la folle enchre.
Dernire chose : mme si vous tes le dernier enchrisseur, vous
navez pas obligatoirement gagn la bataille. Dans un dlai de dix
jours, un autre acqureur peut se manifester et proposer une nouvelle enchre qui doit tre au minimum 10 % suprieure. Dans ce
cas, le bien est de nouveau mis en vente avec un prix de dpart
gal cette nouvelle enchre.
Immobilier et entreprise
Si vous tes propritaire de votre entreprise, leffet de levier a
un double intrt. Vous pouvez envisager dacqurir des locaux
titre personnel et les louer votre socit. Lavantage est multiple. Dune part les charges de lentreprise restent identiques,
et puisque dans tous les cas elle doit se loger et donc payer un
loyer, autant que ces sommes aillent dans votre poche. Dautre
part elle participe votre enrichissement, en vous permettant
dajuster le loyer au mieux de vos intrts, tout en restant dans
des limites raisonnables. Car si vous facturez un loyer double
des prix habituellement pratiqus, le fisc peut considrer que
vous vous enrichissez sur son dos en minimisant limpt sur les
socits (puisque vous avez alourdi les charges de lentreprise)
son dtriment. Ds lors, vous courrez le risque dune amende
et dtre redress sur la part de loyer considre comme
excessive.
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LA BOURSE
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revente. Pour que les plus-values soient consquentes, vous devrez garder ces actions sur des priodes qui courent de quelques
mois plusieurs annes. Ces dures de dtention sont ncessaires
car, en dehors de cas exceptionnels, les socits ne valorisent pas
leurs dcouvertes ou leurs innovations du jour au lendemain. La
possession des parts dune socit implique galement que vous
recevrez chaque anne les dividendes verss par lentreprise dont
vous dtenez les actions, condition que celle-ci fasse des bnfices. Linvestissement se prte donc plus la cration de patrimoine et laccumulation de richesse. Cest surtout cet aspect qui
nous intresse.
La spculation ou trading consiste intervenir sur les marchs
dans le but de raliser des gains rapides. Les spculateurs
essayent danticiper les mouvements des marchs court terme,
pour se positionner au bon moment et se retirer aussi vite quils
sont entrs. Ces intervenants spculent aussi bien sur les actions,
les devises comme le dollar ou leuro, ou encore les matires premires. Les priodes dengagement varient de quelques minutes
(technique nomme : Day trading) quelques jours. tant donn
que le capital est immobilis sur de courtes priodes, le but est
essentiellement de gnrer des revenus.
Dans ce domaine, les meilleurs sont capables dafficher des scores
de plusieurs centaines de pour cent par an. Bien que jai crit plusieurs ouvrages sur le sujet, en tant quinvestisseur, je vous dconseille trs fortement de jouer ce jeu. Cest une activit qui
demande beaucoup dnergie, du temps et une discipline sans
faille que peu dentre nous sont capables de fournir.
Si le sujet vous intresse je vous recommande de vous rendre sur
mon site (www.toutlemondemeritedetreriche.com/infos.htm).
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Quand acheter ?
Regardons dabord comment le CAC40 sest comport depuis sa
cration fin 1987 (graphique 6 et tableau 2).
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1988
1989
1990
1991
1992
1993
57,39 %
27,14 %
- 24,59 %
17,01 %
5,22 %
22,09 %
1994
1995
1996
1997
1998
1999
- 17,06 %
- 0,49 %
23,70 %
29,50 %
31,47 %
51,12 %
2000
2001
2002
2003
2004
2005
- 0,54 %
- 21,97 %
- 33,75 %
16,12 %
7,40 %
23,40 %
134
gagn deux fois sur trois, avec des gains allant jusqu plus de
50 % en un an (annes 1988 et 1999).
De grosses pertes taient galement au rendez-vous : en 1990
(premire guerre du Golfe), et 2000 2002 pour le plus grand
march baissier de toute lhistoire de la bourse. Malgr cette forte
baisse le CAC40 a progress de 984 4715 points affichant un
gain de 380 % sur une dure de 18 ans (de 1988 fin 2005). Ce
qui reprsente lquivalent de 9,2 % en intrt compos.
En ralit cette progression a t plus importante car en misant
sur les actions du CAC40, vous auriez galement peru les dividendes distribus sur toute la priode. Soit environ 2 % par an. Ce
qui ramne globalement notre performance finale 11 %.
La premire conclusion qui simpose est la suivante : vous devez
toujours tre investi (cest--dire toujours avoir des actions dans
votre portefeuille) pour profiter des hausses. Le problme cest
que vous ne savez pas lavance quelle anne sera ngative ou
positive. Ce qui implique, et cest loin dtre le plus agrable, que
vous devrez subir les pertes gnres par les annes ngatives
pour profiter des annes de hausse. Ce qui mamne vous dire
que pour vos investissements boursiers :
Vous ne gagnerez jamais si vous ntes pas prt perdre
La deuxime conclusion : plus tt vous achterez, plus vite vous
vous enrichirez. Donc pour rpondre au premier point de notre
problmatique qui consiste savoir quand vous devez acheter, la
rponse est : maintenant !
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Quand vendre ?
En ce qui concerne le deuxime point, le clbre investisseur
amricain Warren Buffet (un des hommes les plus riches de la
plante) considrait que le meilleur moment pour vendre une
action se situait entre 50 ans et jamais !
Il faut considrer linvestissement boursier comme un vhicule qui
permet de senrichir plus rapidement quen souscrivant la Caisse
dpargne, donc bien au-dessus du cot de linflation. Par consquent, tant que vous serez en priode dinvestissement, vous devrez alimenter votre compte par lintermdiaire de votre
deuxime salaire. Vous pouvez galement envisager de conserver
vos actions et considrer les dividendes distribus comme un
complment de revenus. Tout en tenant compte que ces derniers
varient dune anne lautre, et quils ne peuvent tre considrs
comme une source de revenus stables.
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Janvier
Fvrier
Mars
Avril
Mai
Juin
Juillet
Aot
Septembre
Octobre
Novembre
Dcembre
Total actions
Valeur
Progression
Rendement
Prix action 1
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12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
Nb action
9
8
8
7
7
6
6
6
5
5
5
5
72
1 576
100 %
31,3 %
Prix action 2
11
9
8
7
6
7
8
7
8
9
10
12
Nb action
9
11
13
14
17
14
13
14
13
11
10
8
138
1 660
9%
38,3 %
Daccord, mais pour que ce principe fonctionne, il faut obligatoirement que les prix montent. Sils ne font que baisser, nous
aurons beau acheter plus dactions, nous ne gagnerons jamais
dargent.
Cest tout fait exact. Donc une partie de la problmatique est de
trouver les actions qui ont une forte probabilit de hausse et qui
prsentent le moins de risque possible. Cest ce que nous allons
dterminer.
Pour que cette technique soit rentable, vous devez tre capable
didentifier une entreprise dont les actions ont un potentiel de
hausse long terme. Cest loin dtre le plus facile. Prenons le cas
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2 % par an. Ce qui implique que chaque anne vous augmenterez de 2 % la somme investie. Par consquent, en anne 2 votre
investissement mensuel sera de 102 euros, en anne 3 il passera
104,04 euros et ainsi de suite. Cet aspect est trs important car
en tenant compte de cette nouvelle donne, le rsultat final sera
proche des 74 000 euros, pour seulement 100 euros investis par
mois !
Est-ce que les trackers ne sont disponibles que pour les indices ?
Les indices majeurs comme le CAC affichent la progression globale des entreprises qui le composent. Celles-ci nvoluent pas
toutes dans le mme secteur dactivit. Ainsi Alcatel fait partie des
tlcoms, Total est rattach lnergie, alors quAventis est reli
au secteur pharmaceutique.
Chacun de ces secteurs peut tre considr comme un sousindice dont les variations sont rpliques par un tracker. Comme
pour le CAC40, si une des socits est amene disparatre, ou si
elle est absorbe par une autre, elle sortira de ce sous-indice sans
que celui-ci subisse le mme sort.
Est-il prfrable de privilgier les indices ou les secteurs ?
Au mme titre que les actions, les secteurs dactivit progressent
plus vite que lindice principal. Celui-ci tant liss par le simple
fait quil est compos dactions sans aucune discrimination sur son
activit. Par consquent, linvestissement sur les secteurs se rvlera plus rentable. Mais attention, si les variations sont plus fortes,
elles le sont dans les deux sens, aussi bien la hausse qu la
baisse.
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Si vous tes incapable de fournir, ce dernier liquidera votre position. Mme si le temps vous donne raison et que le march repart
la hausse quelques jours aprs. Mais comme dhabitude, vous
ne le savez quaprs ! Au final vous vous retrouverez ruin sans
profiter de la hausse.
Je suis daccord avec vous sur la dmonstration, mais rien ne
nous empche dutiliser un levier moins important. Avec un levier
de 2, la couverture sera de 50 %, ce qui nous laisse une marge de
manuvre plus importante.
Dans labsolu vous avez raison, mais il y a un autre aspect
prendre en compte, typiquement franco-franais. Pour accder
leffet de levier vous devrez ouvrir un compte spcifique qui sera
gr par une procdure nomme SRD (Service du Rglement
Diffr). Ds que vous investirez les sommes rendues disponibles par leffet de levier, vous payerez des intrts calculs sur
cet investissement, puisque le levier nest rien dautre quun crdit. Sans compter que vous aurez ventuellement payer des
frais fixes complmentaires qui varient dun courtier lautre.
Ce nest pas fini. Le SRD propose un rglement diffr des achats
que vous avez effectus dans le mois en cours. Cette rgularisation se fait la liquidation qui intervient chaque fin de mois boursier. ce moment vous devrez indiquer votre courtier si vous
souhaitez confirmer votre achat en payant la totalit du prix des
actions que vous avez achetes crdit dans le mois courant, ou
si vous souhaitez reporter vos positions et continuer utiliser leffet de levier.
Ce report vous sera factur chaque mois au prix dune transaction
(cela varie en fonction des courtiers). En sachant quune transac-
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Les intermdiaires
Pour acheter des actions ou nimporte quels produits financiers
vous devez obligatoirement utiliser les services dun intermdiaire.
Vous avez deux solutions : passer par votre banque ou utiliser un
courtier sur Internet.
Les banques de dpt classiques ont pour habitude de facturer
des frais de transactions importants, surtout pour lachat et la
vente dactions ou de trackers. Dans la majorit des cas vous
aurez payer des frais fixes plus un pourcentage en fonction du
montant de la transaction. Faites bien attention cet aspect car en
fonction de la somme investie, ces frais peuvent rapidement devenir prohibitifs. Pour lexemple : en investissant 100 euros par mois,
si les frais totaux sont de 10 euros, ils reprsenteront 10 % de
votre versement. Vous pouvez contourner ce problme en ninvestissant quune fois par trimestre en cumulant la somme rcolte chaque mois. Ainsi vous amortirez fortement limpact des frais
fixes pour chaque transaction.
Mme chose pour les SICAV indicielles qui pourraient remplacer
les trackers. Il nest pas rare que la banque facture des frais den-
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Bourse et motions
La technique du CMR est simple mettre en uvre. Mais pour
quelle soit pleinement rmunratrice, elle implique que vous
adhriez totalement aux rgles que nous avons dfinies et que
vous les appliquiez avec discipline. Je sais par exprience que
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Cest ce qui sappelle tre contrarien. Le jour o vous serez capable de le faire, vous vous enrichirez dix fois plus rapidement que
les autres. Mais il y a plusieurs problmes surmonter :
cest un exercice prilleux, car il est trs difficile de prdire le
plus bas dun march. Regardez encore une fois le graphique
6 du CAC40. Au dbut de la baisse, auriez-vous pens une
seule seconde que le CAC perdrait 65 % de sa valeur ?
cest psychologiquement trs prouvant. Acheter des actions
quand tout le monde vend, est un exercice qui demande des
nerfs dacier et une confiance en soi absolue.
Est-ce que vous tes en train de nous dire quil est prfrable
dacheter de limmobilier plutt que dinvestir en bourse ?
Non, pas du tout. Limmobilier est sujet aux mmes phnomnes
de psychologie des foules. Je tiens seulement vous mettre en
garde contre les dangers qui vous guettent. La bourse est un
excellent vecteur denrichissement mais demande de la discipline,
de la mthode et de la patience. Et il se peut que vous en soyez
151
Bourse et EDA
Un des principaux problmes de linvestissement en bourse provient du fait que la plupart des investisseurs sont incapables, ou
nont pas la patience de respecter leurs choix. Ils sont rgulirement tents de remanier leur portefeuille dactions parce quils ont
du mal supporter les mouvements incessants du march. Pour la
bonne sant de votre capital, il est important de savoir rapidement si vous tes capable de respecter votre plan daction. Dans
le cas contraire je vous propose de mettre en uvre un des principes de leffet de levier en vous octroyant les services dun spcialiste. Si cette dmarche vous intresse, vous devrez slectionner un ou plusieurs fonds dactions ayant affich de bonnes
performances sur les dernires annes, et acheter rgulirement
des parts de ce fonds lorsque vous vous payerez en premier.
Mme si une tude du pass nest pas une garantie pour lavenir,
en gnral il nest pas trs difficile de trouver des fonds capables
de gnrer plus de 10 % par an. En contrepartie vous aurez
payer un droit dentre calcul en fonction de la somme investie, et des frais de gestion annuels de lordre 2 %, mais indolores
puisquen gnral ils sont dj dduits de la performance
affiche.
Lorsque vous tudierez les performances de diffrents fonds
actions (appels FCP pour Fonds Commun de Placement), vous
vous apercevrez que la plupart dentre eux ont prsent des performances ngatives pendant la grande baisse des marchs de
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vos possibilits et surtout savoir si vous investissez pour dmontrer que vous tes capable de dtecter des actions qui vont monter ou pour gagner de largent. Ceux qui cherchent avoir raison
sont avant tout des joueurs. Les vritables investisseurs cherchent
gagner de largent, pas satisfaire leur ego. La technique du
CMR fonctionne trs bien sr le long terme. Si vous ne pensez
pas tre capable de tenir la distance, ne lutilisez pas et nhsitez
pas souscrire un FCP que vous alimenterez rgulirement.
Noubliez pas que seul le rsultat compte ainsi que la prservation
de votre capital.
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LENTREPRISE
Si la cration dentreprise vous intresse vous trouverez ici un certain nombre de principes incontournables qui vous permettront
de mettre un maximum de chances de votre ct. Et pour ceux
qui sont rebuts par les contraintes administratives et la gestion, je
vous expliquerai galement comment vous mettre votre compte
sans avoir crer de socit.
La cration dentreprise
Possder son entreprise est souvent synonyme dindpendance.
Cest un rve que beaucoup caressent, mais il faut bien reconnatre que cest certainement le domaine o il est le plus difficile de
faire fortune. Les chiffres sont l pour vous le prouver. Une tude
de lINSEE fait apparatre que 40 % des entreprises ne passent pas
le cap de la troisime anne. Les raisons principales tant un
manque dexprience dans le domaine exploit et une capitalisation insuffisante.
Dautre part, des tudes ont mis en vidence quun crateur
dentreprise travaille davantage, est plus stress et subit plus de
fatigue quun salari. Je ne dis pas que cela vous arrivera, mais
sachez que statistiquement les probabilits de russite dans ce
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Vous tes quand mme dur. Vous nous dites carrment de virer
les mauvais lments. Ils ont aussi besoin dun salaire pour subvenir aux besoins de leur famille.
En tant que patron je suis profondment convaincu que lentreprise a une responsabilit sociale et morale vis--vis des personnes quelle emploie. Mais elle na aucune obligation dassistanat. Si vous nadmettez pas lvidence et refusez de vous sparer
dun mauvais lment, non seulement vous entravez la bonne
marche de lentreprise, mais vous mettez en pril votre actif et,
par ricochet, les revenus et les emplois des autres employs.
2/ Autre recommandation : nhsitez pas bien payer vos
meilleurs employs. Si vous vous lancez dans la grande aventure
de lentreprise nhsitez pas rcompenser les meilleurs au dtriment des plus mauvais en instituant une mritocratie. Crez des
dsquilibres dans les salaires, sinon vous dmotiverez les bons
lments et conforterez les moins bons dans leur attitude passive.
Si ces derniers ne sont pas contents de leur sort et crient linjustice, demandez-leur sils trouvent normal dtre pays au mme
salaire que ceux qui travaillent rellement pour la socit !
Une entreprise cest avant tout des individus qui font avancer la
machine. Il est donc normal de les intresser aux rsultats qui
sont la consquence de leur travail. Plus la rcompense sera valorisante, plus ils travailleront. Plus ils mettront de cur louvrage,
plus lentreprise gnrera de bnfices.
Bien payer ses employs ne se rsume pas surpayer vos collaborateurs. Si vous souhaitez pratiquer cette politique de rmunration, il faut que le salaire soit le reflet de leurs efforts. Faites
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intervenir une partie variable qui sera fonction des rsultats personnels de chacun et/ou des rsultats globaux de lentreprise.
Vous ne trouvez pas que nous nous loignons de nos considrations denrichissement.
Je ne suis pas daccord avec vous. Le succs de votre entreprise
est le fruit du travail de lquipe que vous mettrez en place. Par
consquent une bonne gestion du personnel est primordiale sa
bonne marche. Si vous tes le crateur de la socit, noubliez pas
que vous avez engag vos fonds. Le but du jeu est de faire fructifier cet investissement, pas de le gaspiller. Vous vous enrichirez
uniquement si votre entreprise devient un actif qui prend de la
valeur et gnre de la richesse au fil du temps.
Un livre indispensable
Vous tes entrepreneur, vous grez une quipe
ou un centre de profit ? Lisez :
Comment doubler ses profits .
Plus dinfos : www.toutlemondemeritedetreriche.com/infos.htm
Les franchises
Que pensez-vous des entreprises franchises. Est-ce moins risqu ?
Les franchises sont une bonne solution pour dmarrer une activit
commerciale avec un minimum de risques. Aux tats-Unis, 80 %
du commerce est organis sous forme de franchises, alors quil
nest que de 40 % en France. La concurrence tant toujours plus
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Le prix de lindpendance
Si je compte bien, il apparat que si javais suffisamment dargent
pour acheter une franchise, mettons 100 000 euros, en faisant travailler cet argent 10 % selon les diffrents principes que nous
avons pass en revue, au bout de 15 ans je serai en possession de
417 000 euros sans avoir travailler 10 heures par jour.
Cest vrai, mais largent nest pas obligatoirement la motivation
premire du crateur dentreprise. Beaucoup se lancent dans
laventure par got de lindpendance et de la libert. Jai cr ma
premire entreprise lge de 23 ans, parce que je ne souhaitais
pas travailler pour un patron, mais aussi parce que je voulais tre
libre de mon temps. Jtais prt travailler 15 heures par jour
mais uniquement pour mon compte, pas lorsque mon ventuel
patron laurait souhait.
Dautres privilgieront la qualit de vie et seront prts en payer
le prix. Je connais plusieurs personnes qui prfrent la libert en
choisissant de ne travailler que quatre heures par jour, alors quils
pourraient gagner trois fois plus en travaillant plein temps.
Je suis tout fait daccord avec vous, mais souvent nous sommes
rebuts par les tracasseries administratives.
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Le portage salarial
Les socits qui organisent le portage salarial fonctionnent
comme des socits de travail temporaire, la diffrence que
vous avez la charge de trouver et de grer le client. Vous restez
tout de mme le matre du jeu et dterminez avec votre client le
montant, la dure et le contenu de la prestation que vous effectuerez. Une fois ces lments prciss, la socit de portage tablira un contrat entre les diffrentes parties et se chargera de
facturer votre client. Aprs avoir prlev sa commission et pay
les charges sociales inhrentes toute rmunration, la somme
perue vous sera reverse sous forme de salaire. Les avantages
sont vidents :
1/ Vous navez pas besoin de crer de socit pour exploiter votre
activit. Donc pas ou peu dimmobilisation de capital ou de frais
engager pour la cration dune entit juridique.
2/ Inutile de tenir une comptabilit puisque vous tes un simple
salari. Plus de comptable payer, pas de TVA calculer en fin
de mois, plus dheures ingrates consacres la gestion administrative et pas de paperasses rbarbatives remplir. Vous pouvez
consacrer 100 % de votre temps au dveloppement de votre acti-
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vit et toutes les sommes perues seront nettes de frais, lexception des impts sur le revenu.
3/ Vous pouvez travailler quand vous le souhaitez et votre
rythme. Si vous effectuez votre prestation en un mois, vous pouvez demander la socit de portage dtaler vos salaires sur
deux mois ou plus en fonction de vos besoins ou des impts que
vous serez amen payer. Par exemple, si votre prestation se
droule au mois de dcembre, au lieu de toucher la totalit de la
somme en une fois, vous pourrez taler les paiements sur les premiers mois de lanne suivante, ce qui vous permettra de minimiser limpact de limpt sur le revenu pour lanne en cours.
4/ Maintenant le plus intressant de tout : puisque vous avez un
statut de salari, lors des priodes dinactivit vous pouvez bnficier des allocations chmage. Alors quun entrepreneur sera
oblig de souscrire une assurance spcifique pour en bnficier. Comme les indemnits chmage sont calcules en fonction
du montant moyen des derniers salaires et de la dure travaille,
vous pourrez ajuster les salaires verss par la socit de portage
et optimiser vos revenus sur lanne en alternant les priodes
dactivit et dinactivit sans que vos rentres subissent de fortes
variations.
Cest formidable comme formule. Dans ces conditions il est beaucoup plus facile de se mettre son compte.
Le portage salarial est une excellente formule pour dmarrer une
activit. Il permet de tester un concept ou une ide moindre
frais sans stress, avant de lancer une activit grande chelle. Il a
aussi ses contraintes. Tout dabord il ne sapplique quaux activits
de services ou intellectuelles. Ce qui signifie que vous ne pourrez
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Payez-vous en premier,
car si vous tiez amen dposer le bilan,
ce ne sont ni vos clients, ni votre banquier
qui viendront votre secours.
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CHANCE ET OPPORTUNIT
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Comme vous le voyez il est difficile de dfinir ce quest exactement la chance. Celle-ci ne rpond pas aux mmes critres en
fonction de la situation et du moment. Mais vous avez compris
quil serait parfaitement illusoire et hasardeux de baser votre plan
denrichissement sur votre bonne toile. En revanche, faites tout
ce quil faut pour mettre les probabilits de votre ct et vous
vous apercevrez que vous aurez plus souvent de bonnes surprises
que de mauvaises. Faites les choses moiti et votre probabilit
dchec se manifestera plus facilement.
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voir que cest le promoteur qui fait une bonne affaire. Dans les
chapitres prcdents, nous avons mentionn les diffrents
aspects et caractristiques que doivent prsenter vos investissements. Si vous suivez ces conseils, vous devriez facilement carter les fausses bonnes affaires et utiliser votre argent au mieux.
Il reste nanmoins un paramtre important que nous navons pas
voqu, et sur lequel nous aurons loccasion de revenir : vous.
Autant vous pouvez tre votre propre bienfaiteur, autant vous
pourrez tre votre pire ennemi et lorganisateur de vos checs.
Pour vous protger de vous-mme et avant de vous engager dans
une affaire, pensez vous poser les questions suivantes :
Est-ce que cette opportunit est rellement pour moi ?
Est-elle saine et raisonnable ?
En rpondant la premire question vous liminerez rapidement
beaucoup doffres qui semblaient allchantes aux premiers
abords. En complment, vous pourriez vous demander si cette
opportunit fait partie dun domaine connu ou inconnu pour
vous ? Si vous ntes pas capable de rpondre franchement cette
nouvelle question, il est possible que vous ayez des lacunes
combler ou quil vous manque des informations pour tre capable
de profiter pleinement de laubaine, ou peut-tre mme que vous
vous mettez en danger.
Un minimum de connaissances est vital pour tre capable didentifier et de saisir les meilleures opportunits. Si vous navez pas un
tant soit peu la matrise du sujet, vous ne saurez pas reconnatre
et exploiter les bonnes affaires lorsquelles se prsenteront. Dans
le meilleur des cas vous serez incapable de les saisir. Dans le pire,
vous risquez de payer trop cher (dans tous les sens du terme) et
de perdre de largent.
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La premire impression
Un autre garde-fou. Dans la plupart de mes investissements, jai
remarqu que ma premire impression tait souvent la bonne. Je
pense que cest galement vrai pour la plupart des gens. La raison est trs simple : si une affaire est bonne et/ou saine, cela se
voit tout de suite. Tout simplement parce que cest sa premire
caractristique.
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limpt sur les plus-values qui ne ferait que ternir un peu plus le
tableau, Franois ne reut que 70 000 euros au lieu des 105 000
euros prvus. Soit une perte affiche de 35 000 euros. De son
ct, Patrick ne perut rien. Bien quil ait t oblig de rembourser la plus grosse partie de sa dette celui-ci devait encore
5 000 euros ladministration et 35 000 euros Franois qui ne
revit jamais son argent.
Avant de vous engager dans une association, vrifiez que les personnes impliques sont comptentes et fiables. Dans cette anecdote, Franois a fait confiance trop rapidement Patrick pour son
valuation du terrain. Pour mener lopration terme et recouvrir
son investissement de dpart, il sest retrouv contraint de continuer faire confiance son camarade. Pour finalement se retrouver impuissant face aux vnements et linsolvabilit de son
associ.
En vous coutant, nous pourrions penser quil ne faut jamais
faire confiance personne.
La confiance est ncessaire toutes relations humaines, et un lment incontournable toutes associations. Ceux qui ne font pas
confiance en manquent souvent pour eux-mmes. Sans compter
que si vous navez confiance en personne, vous navancerez pas.
Jai fait dexcellentes affaires en massociant dautres personnes.
Elles mont permis de runir des comptences que je navais pas
pour saisir certaines opportunits et raliser des plus-values
importantes. Mais toute la confiance du monde nexclut en rien
un minimum de vrification.
Le message que je veux faire passer, cest que dans le cadre
dune association vous investissez votre argent la fois sur
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INVESTISSEMENT
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PROTECTION
Les placements
Le systme bancaire franais est structur de manire garantir
nimporte quel compte en banque hauteur de 60 000 euros. Par
consquent, si vous choisissez de placer votre argent sur des produits comme lassurance-vie ou dautres produits financiers rpu-
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Limmobilier
La protection de votre investissement immobilier est fonction de la
destination du bien. Si vous avez ralis un investissement locatif, le
but est de rcolter des loyers qui viendront payer votre crdit. En
France, les lois qui rgissent les relations loueurs/locataires sont plutt favorables ces derniers. Par consquent, en cas de problme, il
vous faudra plusieurs mois pour vincer un locataire indlicat. Ce
qui provoquera invitablement un dsquilibre dans le montage
financier que vous aurez mis en place. Vous devez donc vous assurer que ces loyers seront bien pays en temps et en heure.
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permettra de passer un cap difficile, quitte revenir aux mensualits prcdentes ds que lorage sera pass.
Dernier dtail : ne souscrivez pas ce type dassurance dans le
cadre dun investissement locatif. Si vous avez pris toutes les
garanties auprs de votre locataire, et mme si vous avez
emprunt 100 % de la somme, il y a peu de chances que cette
assurance soit active un jour. Surtout si vous avez fait en sorte
que le montant du loyer couvre celui de vos mensualits.
La bourse
La protection de vos placements en bourse se situe deux
niveaux. Le premier concerne le capital en lui-mme. Dans ce cas
vous pouvez parfaitement utiliser le mme type de protection que
pour les placements classiques (changement dtablissement ds
60 000 euros). Ensuite, la protection intervient dans la valorisation
de votre capital, qui est calcule en fonction des variations des
actions de votre portefeuille. Pour cette partie, il est pratiquement
impossible de vous assurer contre ce risque.
En revanche il existe deux faons de grer ce risque. La premire
consiste investir progressivement votre capital pour rpartir le
risque dans le temps. La technique du CMR prcdemment voque remplit parfaitement cette fonction, puisque votre capital et
votre risque sont rpartis sur toute la dure de linvestissement
(plusieurs annes) et non concentrs sur un versement unique.
Prenons en exemple le cas dfavorable o la bourse baisse de
20 % en un an. Si vous avez tout investi en une seule fois votre
perte affiche (non ralise tant que vous navez pas vendu) est
de 20 %, alors quen rpartissant le risque avec la technique du
CMR, la perte latente nest que de 10 %.
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Lentreprise
En dehors du fait que vous pouvez mettre un maximum de chances de votre ct, mme en tenant compte des principes dj voqus, il est impossible de protger une entreprise. Cest ce qui
rend lenrichissement par ce moyen plus incertain que par les autres vhicules. En revanche il y a deux choses que vous pouvez
assurer : la solvabilit de vos clients et vous-mme, dans le cas o
vous seriez le responsable de la socit.
Dans un premier temps vous devez utiliser les structures juridiques adaptes qui permettent de vous protger dune faillite.
Ce sont les classiques SARL ou SA (Socit A Responsabilit
Limite/Socit Anonyme). Elles permettent de limiter le risque
uniquement au capital engag. Ce sont de vritables barrires
entre votre patrimoine personnel et les dettes de la socit. Ce
qui nest pas vrai pour les socits en nom propre o les actifs
et les passifs de lentrepreneur sont confondus avec ceux de
lentreprise. Pour continuer protger vos arrires, vous pouvez galement souscrire des assurances chmage rserves
aux crateurs dentreprise, qui seront payes par la socit ellemme. Vous naurez donc rien sortir de votre poche.
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cas o la remise accorde par votre fournisseur ne serait pas suffisante, votre banquier se fera un plaisir de placer votre trsorerie
excdentaire.
Mais quest-ce qui nous empche dassumer nous-mme le risque
client ?
Cest envisageable, mais tout dpend du niveau de marge que
vous dgagez. Si vous vendez des ordinateurs avec 10 % de
marge, vous devrez en vendre neuf, juste pour absorber un
impay. Si vos marges sont de 80 %, mme sil est trs dsagrable de recevoir un chque en bois, seulement un quart de la
marge dgage sur le prochain client suffira couvrir le sinistre.
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tulants toujours plus nombreux, gnrant un phnomne de prcarit pour les plus malheureux. Cette concurrence entre les hommes
et les pays (dlocalisation) amne invitablement des pressions baissires sur les salaires. Il devient donc primordial de protger votre
emploi en dmontrant que vous avez votre place dans lentreprise.
Ce qui mamne dire quen protgeant votre emploi, vous protgez votre richesse tout en continuant de prosprer.
Comment peut-on protger un emploi ?
La meilleure faon que je connaisse pour protger votre premier
actif, cest de lui donner de la valeur en vous assurant que vous
tes le garant de cette valeur. Plus vous valoriserez votre emploi,
plus vous en tirerez parti. Plus les utilisateurs de vos services et
de vos comptences seront satisfaits, plus ils seront prts payer
pour les garder ou les acqurir.
Comment donner de la valeur mon emploi ?
La rponse nest pas vidente au premier abord, mais je pense
que vous serez vite daccord avec mes arguments : pour valoriser
votre emploi, le plus efficace cest den faire plus que lon vous en
demande ! La plupart des gens rechignent travailler parce quils
ny trouvent aucun plaisir. Ils ne comprennent pas quils peuvent
tirer de leur travail beaucoup plus quun simple salaire et nhsitent pas tirer boulets rouges sur leur patron en le crditant de
tous leurs maux.
Au lieu de rechercher et de profiter des bons cts de leur travail,
beaucoup se focalisent sur les aspects les moins agrables. Plus ils
se comportent de la sorte, moins ils ont envie de travailler et
moins ils en font. Les consquences sont invitables :
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Donnez le meilleur de vous-mme et vous en tirerez beaucoup plus que vous ne le pensez. Tout dabord votre employeur
finira immanquablement par reconnatre vos qualits de collaborateur et votre valeur pour lentreprise. Ainsi vous serez en
meilleure place au moment des augmentations et des promotions qui ne feront que conforter votre place. Par ricochet,
vous gagnerez la fois lestime et la reconnaissance de vos
clients et fournisseurs.
Donnez plus vos clients et ils feront toujours appel votre
entreprise et plus spcifiquement vous. Cest un excellent
moyen de montrer votre valeur et den crer pour lentreprise. La
logique est implacable : on prfrera toujours sadresser une
personne souriante prte faire de son mieux pour satisfaire ses
clients, plutt quau grincheux de service. Au restaurant, qui reoit
le plus de pourboires ? Le serveur qui soccupe de votre bien-tre
ou celui qui fait semblant de ne pas vous voir lorsque vous avez
besoin de quelque chose ?
Rendez service vos clients et/ou respectez vos fournisseurs. Cest le meilleur moyen dlargir votre horizon. Si
votre patron restait obstinment aveugle vos qualits, croyez
bien que vos concurrents, vos clients ou vos fournisseurs
sapercevront vite de ce que vous pouvez leur apporter et
feront de la surenchre sur votre salaire actuel pour vous
dbaucher.
Spcialisez-vous. On ne fait bien que ce que lon connat bien,
et un expert est toujours mieux pay quun simple excutant.
Focalisez-vous sur un domaine prcis de lentreprise et devenezen le spcialiste. Non seulement vous deviendrez une rfrence et
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reprsenterez une valeur, mais vous serez galement plus productif et efficace. Rendez-vous indispensable la bonne marche de
lentreprise et vous serez mieux pay. Devenez le chanon manquant et vous naurez plus de questions vous poser pour vos
lendemains.
En faisant plus que le minimum syndical vous vous enrichirez
et deviendrez quelquun de respect et de courtis. Vous aurez
bonne rputation et serez avantag par rapport aux autres qui
ne font rien de plus que le minimum. Consquences : tout le
monde voudra soctroyer vos services et sadresser vous en
priorit. Si vous tes pay la commission, vous gagnerez
plus que les autres et vous naurez pas le temps de vous
ennuyer.
Faites-vous un devoir de faire mieux que les autres et vous
dcouvrirez que la plupart des gens seront dsireux de vous
payer plus cher. Plus vous dvelopperez cet aspect, plus vous
accrotrez votre potentiel de cration de richesse. Cest le mme
principe que lintrt compos. En tant que travailleur indpendant, vous pourrez vous permettre de choisir vos clients, de travailler avec ceux que vous prfrez ou qui vous payent le mieux.
Au final vous rcuprerez de la libert en travaillant moins tout en
tant mieux pay.
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Lentreprise est un actif partir du moment o elle gagne de largent. Si elle en perd et que vous contractez un emprunt pour la
faire vivre, vous ne faites que financer un passif. Cest conomiquement suicidaire.
En ce qui concerne les autres, si vous vous portez caution pour
autrui, leurs ventuels problmes deviendront les vtres. Sans
compter que cest le meilleur moyen de perdre ses amis. Lorsque
tout va bien nous avons vite fait doublier la signature appose au
bas dun contrat de prt. En revanche, ds que le banquier vous
appelle pour rgler le crdit de votre nice, les choses deviennent
un peu moins rjouissantes. Si vous avez besoin dtre convaincu,
regardez lmission de Julien Courbet sur TF1. Lanimateur et son
arme davocats essayent, entre autres choses, de rgler les problmes financiers des personnes qui ont bien voulu se porter caution pour des proches qui sont incapables ou qui nont pas la
volont de rembourser leurs crditeurs.
Ne ngligez pas ces conseils et recommandations. Ils nont pas
dautres objectifs que de vous protger contre les imprvus de la
vie. En cas de russite vous les trouverez certainement inutiles et
futiles. Mais si les problmes pointent le bout de leur nez vous
vous sentirez certainement plus laise et moins stress.
Revenons au sujet principal de ce chapitre : la protection de votre
richesse. Vous lavez compris, que ce soit au travers des placements, de limmobilier, de la bourse ou de lentreprise, vous tes
le point central et la tte pensante de toutes les dcisions conomiques qui doivent contribuer votre enrichissement. Il reste tout
de mme une question laquelle vous devez tre capable de
rpondre : quest-ce qui vous pousse vous enrichir ? Est-ce la
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Les escrocs
Je vais vous raconter la msaventure survenue beaucoup de
personnes dans le monde et qui vous fera certainement sourire
par son ct naf. Peut-tre avez-vous vu cette mission o un
couple racontait comment il stait fait escroquer par des individus peu scrupuleux. Nos deux hros avaient t contacts par
tlcopie par un soit disant hritier qui devait sortir 5 millions de
dollars de son pays. Pour des raisons lgales seul un tranger
avait le droit de sortir cet argent. La personne contacte devait
simplement ouvrir un compte dans une banque dsigne et virer
largent en toute lgalit hors du pays. En change de ce service, lheureux lu se verrait remercier par une commission de
20 %.
Durant tout le reportage, le couple expliquait comment les
escrocs avaient, petit petit, russi leur soutirer plus de
200 000 euros, en prtextant quil fallait graisser la patte de diffrents fonctionnaires ou avancer certains frais davocats. Tout en
assurant nos deux pigeons que cela permettait de faire avancer
leur affaire dans les meilleures conditions. Le plus cocasse, cest
que toute cette histoire sest droule sans quils ne voient jamais
la tte de leur interlocuteur et sans lui parler de vive voix une
seule fois ! Toutes les discussions se droulaient par tlcopie.
Lhritier dclarant que sa ligne tait probablement sur coute et
quune conversation trop explicite risquait de compromettre leur
affaire. Par contre tous les virements effectus par le couple en
faveur de lescroc taient bien rels.
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Culot ou courage
Nous avons tous les capacits dobtenir plus que le minimum.
Cest un talent accessible tous qui ne vous cotera rien et qui
augmentera votre pouvoir dachat. Vous navez pas besoin dtre
plus intelligent ou plus malin que les autres. Vous devrez juste
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sortir de votre coquille au bon moment et ne pas hsiter demander un meilleur prix, une rduction ou un avantage quelconque.
Bien que cela soit assez facile, par peur du ridicule ou timidit,
peu de personnes osent et obtiennent ce quelles mritent, ou ne
font rien pour que les choses deviennent plus accessibles. Trs
souvent beaucoup dentre nous se contente de demander le prix
au vendeur. Si celui-ci ne leur convient pas, ils repartent dus,
rsigns et frustrs de voir que les autres peuvent se le payer,
mais pas eux. Alors que dans bien des cas, le premier prix
annonc nest quun point de dpart.
Ayez le courage de demander et vous obtiendrez plus que les autres. Vous avez tout gagner et pratiquement rien perdre. La
seule chose que vous risquez cest que lon vous dise non, sans
pour autant remettre la transaction en question. Il vous suffira
peut-tre de reformuler votre demande, de demander une autre
personne ou dtre un peu moins exigeant.
Pourquoi dites-vous que vous preniez lavion. Vous nutilisez
plus ce subterfuge ?
Trs honntement, il y a longtemps que je nai pas essay.
Depuis que je peux me payer mes voyages en premire
classe je suis moins motiv. Et cela ne mamuse plus autant
quauparavant.
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tout acheter, il na pas besoin quon lui dise oui chaque fois.
Personnellement, je naime pas jouer ce petit jeu avec les particuliers. Par contre lorsque jai en face de moi une grosse institution comme les banques je men donne cur joie.
Par exprience je peux vous dire que ces a priori sont purement
subjectifs et constituent des barrires psychologiques que vous
avez vous-mme riges. Laissez-moi vous donner un nouvel
exemple dactualit, o les circonstances ntaient pas mon avantage. Entre le moment o jai commenc et termin ce livre, pour
tre fidle au plan de gestion de mes ressources (voir chapitre 2),
jai russi faire baisser mon loyer de 8 %. Soit 3 000 euros par an.
Bien que mon voisin paye 200 euros de plus par mois pour exactement la mme maison, jouvrais la ngociation en prtextant simplement que je trouvais le loyer trop cher. tant donn que jtais
dj dans les lieux et li par un bail, le propritaire navait aucune
raison de maccorder cette faveur. Ce qui occasionna une premire
rponse ngative, mais qui ne mempcha pas de revenir la
charge en dclarant que je souhaitais partir tout en lui rappelant au
passage que sa maison tait reste vide pendant un an avant mon
arrive, et quil avait eu le temps de constater que jtais parfaitement solvable. Rsultat : je paye aujourdhui 250 euros de moins !
Encore une fois, vous ne savez pas quelles sont les limites et les
motivations de votre interlocuteur. moins dtre capable de lire
dans ses penses vous ne saurez jamais ce que vous perdez si
vous nessayez pas de le savoir. Dans bien des cas, il suffit simplement de demander.
Comment ngocier
Bien que le sujet soit vaste, je peux vous donner quelques trucs que
jutilise rgulirement. vous de les adapter chaque situation.
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VOUS DE JOUER
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Une fois que vous aurez identifi toutes vos sources de dpenses,
il vous restera construire un budget uniquement bas sur vos
ncessits, pas le superflu, tout en considrant que votre priorit (je sais, jinsiste) est de vous payer en premier, et que votre
objectif est davoir des excdents pour vous offrir le superflu qui
matrialisera la rcompense de vos efforts de gestion.
Un mot sur les budgets. Leur tenue demande de la discipline et
de la constance. Par exprience je sais que peu dentre nous sont
vraiment capables de grer un journal de bord sur de longues
priodes. Mme si vous tes plein de bonnes intentions, pensezvous tre capable de comptabiliser vos dpenses inlassablement
jour aprs jour pendant des annes ? Au bout dun moment vous
craquerez. Rassurez-vous ce nest pas grave. Vous faites partie des
90 % dindividus, moi y compris, qui prfrent passer leur temps
faire autre chose que tenir des comptes.
Cela ne doit pas pour autant vous donner une excuse pour ne
pas grer vos finances. Il faut seulement que vous trouviez un
moyen de le faire sans que cela soit rbarbatif. Au final, le
meilleur moyen de tenir un budget cest de ne pas en tenir ! Le
mieux que vous ayez faire cest de ne pas utiliser les dcouverts, de payer en priorit vos ncessits, de surveiller rgulirement ce que vous avez sur votre compte et de ne jamais franchir
la ligne rouge.
Phase 3 : Investissez
En matire dinvestissement il ny a pas une seule solution, mais
une multitude de possibilits. Votre choix dpendra essentiellement de vos affinits, de votre situation familiale, conomique et
surtout de votre aversion au risque. Par consquent, les investis-
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sements qui me conviennent ne seront pas obligatoirement adapts votre personnalit, simplement parce que nos sensibilits et
nos situations sont diffrentes.
Il existe tout de mme deux grands axes rcurrents qui permettent de formuler diverses propositions et que vous devrez adapter
votre situation.
Premier axe : Quel que soit votre ge, si vous navez pas ou peu
de charges assumer du type passif ou familiales, vous avez intrt prendre des risques pour avoir un rendement important.
Comme pour tous les autres scnarios, les options que je vous
propose peuvent tre cumules ou utilises sparment :
placez votre pargne en bourse en utilisant la technique du
CMR pour acheter une SICAV ou un fonds en actions. Dans
les deux cas, mettez en place un pilote automatique et alimentez ce vhicule chaque mois ;
endettez-vous sur le long terme et achetez un terrain. Si ce
dernier est constructible regardez comment vous pourrez
le diviser pour le revendre en plusieurs lots. Ou achetez
une parcelle inconstructible et faites toutes les dmarches
possibles pour changer son statut. Vrifiez auparavant que
la possibilit est relle, tout en sachant que le changement
de statut peut prendre plusieurs annes. En compensation,
le retour sur investissement sera trs largement suprieur
la valeur temps ;
achetez de limmobilier. Le choix se fera essentiellement en
fonction de votre situation. Suivant les prix du moment, envisagez dacqurir votre rsidence principale ou une monnaie
dchange (voir le paragraphe que faire si vos revenus ne
sont pas suffisants dans le chapitre consacr limmobilier).
Si vous tes dj propritaire, achetez de limmobilier locatif
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Spcial 2006 :
Acheter, ou non, de limmobilier aujourdhui
Je voudrais ouvrir ici une parenthse sous forme davertissement.
Je ne vous apprendrai rien en affirmant que limmobilier est trs
cher en ce moment, et il serait lgitime de se demander sil est
vraiment opportun dinvestir dans ce domaine. Pour viter des
erreurs qui vous coteront trs cher, vous devez prendre certaines prcautions. En dehors de lachat de votre rsidence principale, le critre essentiel est la rentabilit du loyer annuel par
rapport au prix dacquisition, major des frais de notaire. Vous
devrez absolument rechercher une rentabilit minimum de 5 % si
vous achetez du neuf, et dau moins 7 8 % pour lancien (noubliez pas dinclure les ventuels travaux), tout en sachant que les
remises fiscales dont vous pourrez bnficier doivent tre prises
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ment. Ce qui implique, pour ne pas jouer vous faire peur, que
vous devrez adapter la taille de vos investissements en fonction
de ce que vous pouvez supporter conomiquement et psychologiquement.
Tout comme le risque, la peur fait partie du jeu et nliminera
jamais le danger. Ce nest pas parce que vous avez peur que vous
perdrez de largent et ce nest pas parce que vous tes confiant
que vous en gagnerez. Je dirais mme que cest le contraire : un
excs de confiance ayant tendance liminer la prudence, alors
que lapprhension nous rend plus attentif.
Le risque faisant partie de lavenir et donc de linconnu, il faut
que vous appreniez le grer et ladapter votre sensibilit.
Vos investissements doivent tre le reflet de votre personnalit,
pas de celle de votre voisin. Il ny a aucune honte dire que vous
tes plutt conservateur et que vous avez du mal supporter le
risque. Ce qui est ridicule cest de perdre de largent parce que
vous agissez lencontre de vos convictions.
Soyez persuad que vous ne gagnerez jamais dargent si vous
nadmettez pas quil y a une possibilit den perdre. Nous avons
dmontr que plus la rcompense est potentiellement leve,
plus le risque est important. Par consquent ne provoquez pas la
peur et limitez vos risques. Prenez votre temps et construisez
votre confiance avant dinvestir dans des vhicules dont le rendement est plus lev.
Manque de temps. Certains ninvestissent pas parce quils ne
prennent pas le temps de le faire ou considrent que cest trop de
travail. Certes, senrichir demande un investissement personnel,
mais qui reste minime en regard de ce quil peut rapporter. Rien
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10 ans plus tt parce que vous aurez fait ce quil fallait. vous de
choisir.
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Bien que jai dmontr que lcole ne nous apprenait rien au sujet
de largent, si vous savez parfaire vos connaissances, vous aurez
une vision plus large du monde et ajouterez des cordes votre
arc. Plus vous en aurez plus vous pourrez rebondir le moment
venu.
Nhsitez pas vous documenter, lisez, allez dans des salons, participez des sminaires, assistez des confrences, surfez sur
Internet. Il ny a aucune limite et de plus en plus de possibilits
dapprendre.
Le meilleur moyen restant encore de demander conseil aux personnes qui ont dj investi dans les domaines qui vous intressent. Elles sont les mieux places pour vous rpondre.
Nhsitez pas leur poser des questions sous prtexte que vous
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RFRENCES BIBLIOGRAPHIQUES
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Bravo ! Jai donc lu votre livre avec intrt. Flicitations. Il est avantgardiste, pdagogue et trs agrable lire (comme vos autres livres...).
Flicitations encore une fois.
Alexandre C.
Tout le monde mrite de lire ce livre. Je lai dvor en 2 heures
avec un norme intrt. Tout est simple et limpide. Mon seul regret
est de ne pas lavoir dcouvert plus tt.
Pascal B.
Votre livre devrait vraiment tre enseign lcole ! Cest un
chef-duvre de clart, de pdagogie et de bonnes ides. MERCI !
Jrme D.
Vous auriez pu intituler ce livre Comment senrichir sans rien
connatre la finance. Bravo. Un livre dutilit publique
dont beaucoup devrait sinspirer.
Jacques B.
Livre trs agrable lire et a ne gche rien... Le contenu est vraiment
indispensable quiconque souhaite soccuper efficacement de ses
finances et senrichir. Cest de loin le meilleur livre sur le sujet,
en franais comme en anglais. Aucun remplissage inutile.
Chaque mot a sa raison dtre. Flicitations pour cet excellent
ouvrage que je recommanderai mon entourage.
Sbastien C.
Vous auriez d crire ce livre plus tt ! Il est en train de changer
radicalement ma faon de considrer largent et surtout de mapprendre le garder. Cest presque une rvlation. Ce nest rien que
du bon sens finalement. Pourtant largent vhicule tant de choses
diffrentes que notre attitude est souvent fausse et que nous
ne faisons pas toujours ce quil faut dans notre intrt.
Bruno E.
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