Contextualizao e Analise Critica

Contextualizao e Analise Critica sobre assuntos tratados em sala

Smyth, Symon/ Eduardo, Luis

Graduando em Arquitetura e Urbanismo, Instituto Metodista Izabela Hendrix,

symonsmyth@gmail.com
luisdudusoares@hotmail.com

Resumo
Esta contextualizao apresenta uma analise critica de assuntos tratados
em sala de aula na primeira etapa da disciplina de Estudo de Paisagem I.
O artigo traz principais temas como:
Contextualizao Histrica;
Planejamento urbano e legislao urbanstica no brasil;
Parcelamento do solo urbano (Lei federal n 6766/79);
Planejamento urbano no Brasil noes;
Reforma urbana;
Constituio Federal de 1988 (Ttulo VII, Captulo II, Art. 182 e 183);
Estatuto da Cidade (Lei federal n 10257/2001) e seus Instrumentos de
Poltica Urbana.
1. Introduo
Considera-se desmembramento a subdiviso de gleba em lotes
destinados a edificao, com aproveitamento do sistema virio
existente, desde que no implique na abertura de novas vias e
logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificao ou
amplificao dos j existentes.
Nesse trabalho iremos analisar criticamente assuntos tratados em sala
de aula, tendo como principio planejamento urbano e legislao
urbanstica no Brasil, analise a Lei Federal n 6766/99 tratando-se de
parcelamento urbano onde se faz por vez valer o estatuto da cidade
assim bem com a participao populacional.
Em primeira instncia iremos em analise a Lei federal n 6766/99 onde o
parcelamento do solo urbano tem por finalidade ordenar o espao
urbano destinado a habitao, fazendo sua diviso ou reviso dentro de
tramites legais. Para a professora Regina Xavier, o parcelamento do solo
urbano visa a ramificao de uma gleba, mediante sua diviso ou
redivisao em parcelas destinadas ao exerccio das funes elementares
urbanstica o parcelamento na lei n 6.766/79 consiste na subdiviso de
gleba, situadas em determinas zonas do territrio municipal urbanos,

sendo que parcelamento se divide em dois tipos: Loteamento onde se

tem a necessidade de abertura, modificao ou ampliao de
logradouros pblicos na rea, e, desmembramento onde se aproveita o
sistema virio existente.

2. Planejamento Urbano e Legislao Urbanstica No Brasil

2.1 Planos De Embelezamento (1800 1900)
Em 1808, a chegada da Corte Real portugus ao Rio de Janeiro alteraria o
status do territrio brasileiro transformado em participante de um sistema
internacional de produo e comercializao, que culminaria no desmonte
do Sistema Colonial, confirmando sua importncia para a monarquia
portuguesa e sua posterior independncia em 1822.
inicia-se o Plano de Embelezamento, provindo de heranas europeias, o
plano consistia em alargamentos de vias e praticas de infra-estruras como
saneamento, ajardinamento de praas e parques, e j citando a criao de
uma legislao urbanstica, onde haveria uma reforma nas reas porturias
alm de limitaes de intervenes em alguns pontos , principalmente nas
reas centrais.
Os planos previam aberturas de avenidas conectando monumentos
importantes, e consequentemente destruindo casas e desabrigando
moradores de baixa renda.
No Rio De Janeiro Pereira Passos participa do Plano De Embelezamento onde
aplica uma nova verso do melhoramento, prevendo uma serie de obras
para a cidade.
Os planos eram discutidos abertamente, isso porque eram discutidos
apenas pelos senhorios (Pessoas de maior poder), e com isso tudo era
aceito desde que lhe parecesse mais adequado ao seu interesse.
A comisso que investigou os cortios em 1983 recomendou a demolio
das residncias abaixo dos padres e a construo de vilas operarias
baratas, espaosas e higinicas, nas quais uma pequena lavoura
aumentasse a renda e as atividades da famlia operaria, e proporcionasse
vida socioeconmica da cidade maior equilbrio. (MORSE,1970:296)
Aps a proclamao da republica e o crescimento das indstrias o alto
ndice do tambm crescimento populacional as capitais, as cidades se viram
no direito de criar constituies municipais que se aplicavam um
planejamento relacionado ao resultado da industrializao, embora no
houvesse especulao de criao de uma nova sociedade, tinham como
preocupao a salubridade, higiene, eficincia do plano e condies viria.

Abolio e imigrao contriburam, aps 1880, para um intenso

crescimento demogrfico. A populao da cidade, que por ocasio da
inaugurao da ferrovia era de 26 mil habitantes, em 1890 j havia
atingindo 65 mil. Nos trs anos seguintes, esse numero quase dobrou,
superando os 120mil habitantes. (ACKEL & CAMPOS In SOMEKHECAMPOS
(Org.), 2002:15).
2.2 Planos De Conjunto (1889- 1930)
Com o passar dos anos o plano passa a ser difundido por toda a cidade,
incluindo diretrizes para o municpio, com a inteno de articular centrobairro atravs de sistema virios, tambm pensado em transportes.
Assim surgem zoneamentos, bem como a legislao urbanstica de controle
e uso do solo. O plano tratava de vrios aspectos do sistema urbano como
embelezamento urbano e legislao urbanstica, destacando o plano de
avenidas de carter monumental, por outro lado a cidade ficaria mais
dispersa e dependente do trafego de automveis.
Para o Rio de Janeiro fora criado o Plano Alfred Agache ou tambm
conhecido como super plano que s viriam a ser desenvolvidos na dcada
de 60 e 70, tal plano consistia na remodelao imobiliria, abastecimento
de agua, coleta de esgoto, combate a inundao e limpeza urbana.
conforme Villaa (1999, p. 207), h um detalhado conjunto de leis
urbansticas [] versando sobre loteamentos, desapropriaes, gabaritos,
edificaes e esttica urbana. entretanto, esse mesmo autor afirma, que o
zoneamento no foi desenvolvido. Sobre o mesmo assunto, Leme (1999) diz
explicitamente que o Plano de Agache baseou-se em grande medida
exatamente no zoneamento, contradizendo o argumento de Villaa (1999).
2.3 Super Planos (1930- 1964)
Nessa fase os plano vo se distanciando da viabilidade da sua
implementao, isso porque o plano era criado, porem como consequncia
mais problemas scias surgiam, isso fazia como que os interesse dos
maiorais fossem se afastando assim como as possiblidade de aplicao.
Vrios planos nessa poca foram cridos e poucos foram aplicados j que os
mesmo fugiam de padres urbansticos e alguns criariam ainda mais
problemas sociais, mesmo sendo realizado um grande diagnostico
econmico social e urbanstico a ideia de se separar a classe rica ao dos
pobres criando zoneamento que seriam revisadas de 5 em 5 anos afim de
previso de crescimento popular ate o ano de 2000.
2.4 Planos Sem Mapas (1964- 1985)
Com o fracasso dos super planos, passaram a criar planos sem diagnsticos
e mapas extensos, exigindo apenas planos mais objetivos com diretrizes

genricas acabando com a diversidade de interesse relativo aos espaos

urbanos.
2.5 Inutilidades Da Maioria Dos Planos Elaborados (1985- 2015)
Os planos foram deixados de lado j que existia conflitos de interesses por
parte da classe dominante que no correspondia realidade, oque fez com
que tivesse legitimao dos movimentos sociais urbanos antes abafados
pele regime militar, j que os mesmo sofreram represso aos movimento
sociais da poca (reforma urbana).
Cria-se ento a Lei Federal de Parcelamento de Solo Urbano, com novas
palavras de ordem e discursos DEMOCRACIA, PARTICIPAO E PODER
LOCAL, agora o planejamento teria participao popular igualitria.
No final da ditadura em 1985, comea a redemocratizao que seria o alto
ponto para a reforma dos movimentos sociais e com a constituio federal
j em andamento, 2001 cria-se o Estatuto da Cidade afins de fazer valer a
participao popular e a funo social da cidade e da propriedade
Parcelamento Solo Urbano
3 Do Parcelamento do Solo Urbano
Com a alterao da Lei 6.766/79, pela Lei n 9.785/99, "as reas destinadas
a sistema de circulao, a implantao de equipamento urbano e
comunitrio, bem como a espaos livres de uso pblico, sero proporcionais
densidade de ocupao prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei
municipal para a zona em que se situem".
A alterao na Lei 6.766/76 para a Lei Federal 9766/99 onde a lei 6766/79
para parcelamentos (35% da rea da gleba) que poderia ser reduzida
apenas em loteamento destinados ao uso de indstrias, desde que os lotes
tivessem rea maior que 15.000m, j no vigoramos mais.
Com a mudana agora os municpios podem exigir, por lei, o percentual que
entenderem assim como reas mnimas e mximas dos lotes, e o mximo
tambm de aproveitamento.
Assim o municpio ainda pode exigir infraestrutura complementar prevista
no artigo 18 da lei 6766/79 (Execuo de vias de circulao do loteamento,
desmarcao de lote, quadras e logradouros, assim tambm como das
obras de escoamento de aguas fluviais).
So consideradas reas livres de uso pblico aquelas destinadas a sistema
de circulao, implantao de equipamento urbano (abastecimento de
gua, servios de esgotos, energia eltrica, coletas de guas pluviais, rede
telefnica e gs canalizado) e de equipamento comunitrio (educao,
sade, lazer e similares e as reas verdes).
S o proprietrio do imvel pode parcel-lo. Assim, fica bem claro que o
mero compromissrio comprador no pode faz-lo.

Porm, o ttulo de propriedade ser dispensado quando se tratar de

parcelamento popular, destinado classes de menor renda, em imvel
declarado de utilidade pblica, com processo de desapropriao judicial em
curso e imisso de provisria na posse, desde que promovido pela Unio,
Estados, Distrito Federal, Municpios ou suas entidades delegadas,
autorizadas por lei a implantar projetos de habitao.
a prpria Lei Federal n. 6.766/79 que regula os meios adequados ao
parcelamento do solo urbano em seu art. 2:
"Art. 2 - O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante
loteamento ou desmembramento, observadas as disposies desta
Lei e das legislaes estaduais e municipais pertinentes."
3.1 - Do Loteamento
a primeira forma prevista na legislao de parcelamento do solo urbano.
Dando sequncia s definies, a Lei n. 6.766/79 esclarece o que entende
por loteamento que d seu conceito no art. 2, 1:
" 1 - Considera-se loteamento a subdiviso de gleba em lotes
destinados edificao, com abertura de novas vias de circulao, de
logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao
das vias existentes".
s vezes pode ocorrer o reloteamento, que nada mais que o parcelamento
do solo resultante de loteamento ou desmembramento j aprovado, com
abertura de novas vias de circulao.
2.2 - Do Desmembramento
Desmembramento significa o parcelamento da terra em lotes, no sendo
necessria abertura de logradouros. Trata-se de uma espcie de
parcelamento do solo urbano. A j se pode entrever alguma diferena entre
os institutos destinados ao parcelamento do solo urbano. Veja o que diz a
lei, em seu art. 2, 2:
" 2 - Considera-se desmembramento subdiviso de gleba em lotes
destinados edificao, com aproveitamento do sistema virio
existente, desde que no implique abertura de novas vias e
logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificao ou
ampliao dos j existentes."
2 - Do Objetivo
O parcelamento do solo urbano tem como objetivo desenvolver as
diferentes atividades urbanas, com a concentrao equilibrada dessas
atividades e de pessoas no Municpio, estimulando e orientando o
desenvolvimento urbano, mediante o controle do uso e aproveitamento do
solo.
3 - Das Proibies de Parcelamento Urbano
A Lei n 6.766/79 traou, nos incisos do pargrafo nico do art. 3, os casos
de proibio de parcelamento do solo urbano. Antes, porm, tratou de
afirmar que "somente ser admitido o parcelamento do solo para fins
urbanos em zonas urbanas ou de expanso urbanas, assim definidas por lei
municipal."

As vedaes constantes na lei so de carter sanitrio e de segurana

pblica. As proibies podem ser assim elencadas:
1 hiptese: proibio de parcelamento do solo urbano em terrenos
alagadios e sujeitos a inundaes, antes de tomadas as providncias para
assegurar
o
escoamento
das
guas;
2 hiptese: exigido o saneamento do terreno para o parcelamento do solo
urbano em terrenos aterrados com material nocivo sade pblica;
3 hiptese: o atendimento de exigncias especficas das autoridades para o
parcelamento do solo urbano em terrenos com declividade igual ou superior
a
30%
(trinta
por
cento);
4 hiptese: o no parcelamento do solo urbano em reas cujas condies
geolgicas no aconselham a edificao.
5 hiptese: a vedao em reas de preservao ecolgica ou naqueles
onde a poluio impea condies sanitrias suportveis.
4 - Da Legislao
Para a implantao de um loteamento ou desmembramento para fins
urbanos, o loteador deve se submeter aos termos da Lei Federal 6.766/79,
com as alteraes advindas da Lei 9.785/99 e, tambm, legislao
municipal respectiva. Isso quando a gleba estiver localizada em zona urbana
ou de expanso urbana.
Quando se tratar de parcelamento de imveis rurais para fins urbanos ou de
expanso urbana, o loteador deve se ater aos termos do Decreto-Lei 58/37 e
tambm Instruo n 17-B do INCRA, que dispe sobre o parcelamento de
imveis rurais para fins urbanos ou de expanso urbana e outras
modalidades de parcelamentos rurais.
5 - Da Competncia do Municpio na Urbanizao
Convm deixar claro que as normas legais urbansticas alusivas a
loteamento ou desmembramento so de competncia Municipal, ou do
Distrito Federal, quando for o caso.
No se trata aqui de normas de registro imobilirio pura e simplesmente, e
isso porque nesse campo a Unio tem expressa e privativa competncia
para legislar, no devendo sequer ser considerada qualquer norma
Municipal porventura existente a respeito.
Tratando-se, porm de questo urbanstica, de zoneamento urbano, a
competncia legislativa passa a ser Municipal, por fora de sua autonomia
consagrada constitucionalmente.
Seria o caso de perguntar: um cartrio imobilirio, ao receber um projeto de
desmembramento j aprovado pela municipalidade, com base em lei,
autorizando rea inferior norma federal, deve proceder ao registro?
Obedecer a norma municipal ou federal? Do que foi exposto,
inegavelmente prevalece a norma municipal, com amparo na prpria
Constituio Federal, face autonomia municipal consagrada no artigo 30,
incisos I e II da Constituio Federal.
6 - Da Aprovao e Legalidade
Para os loteamentos e desmembramentos serem considerados legais, a
planta e o projeto deve ser previamente aprovados pela Prefeitura,
obedecida a legislao pertinente.
Aps a aprovao o loteamento, deve ser registrado no Cartrio de Registro
de Imveis competente, nos termos e na forma como dispe o art.18 da lei

6.766/79. A execuo das obras de infraestrutura se dar segundo a

respectiva aprovao.
Desta forma, o loteamento ou desmembramento s se tornar legal depois
de aprovado, executadas as obras de infraestrutura ou garantida a sua
execuo e submetido ao registro imobilirio, conforme definido pela
legislao vigente.
7 - Da Garantia para as Obras de Infraestrutura
Pode o Municpio, ao aprovar o parcelamento do solo, negociar com o
loteador a forma de garantia das obras de infraestrutura bsica. Isso fica a
critrio do Municpio que pode aceitar fiana, seguro, nota promissria,
cauo ou at mesmo hipoteca de parte do imvel loteado ou de imvel
situado em localidade diferente.
8 - Do Procedimento de Registro do Parcelamento
O registro do parcelamento deve ser pedido ao servio imobilirio ao qual a
rea atribuda, dentro de 180 (cento e oitenta) dias a partir da aprovao
pela autoridade administrativa competente.
O procedimento de registro do parcelamento do solo urbano tem natureza
administrativa, mas pode comportar uma fase jurisdicional.
Em regra, todos os requerimentos, documentos, exames e atos, esto
atrelados a um procedimento administrativo que tramita perante o registro
de imveis competente, onde ficaro arquivados os respectivos autos
depois de registrado o loteamento ou o desmembramento.
A natureza desse procedimento administrativa, porque no se exclui a
possibilidade de ocorrncia de conflitos de interesses que se verifica quando
h impugnao ao registro pretendido. Neste caso, para solucionar a
questo ser necessrio um processo jurisdicional - no administrativo, uma
vez que a soluo da impugnao de registro de parcelamento do solo no
fica na esfera administrativa do registrador de imveis, nem no mbito
administrativo do Juiz Diretor do Foro, mas sim na esfera jurisdicional do Juiz
de Direito (art.19 e pargrafos da lei 6.766/79).
Por isso, pode-se dizer que o procedimento de registro de parcelamento do
solo urbano tem duas fases: a primeira administrativa, que necessria; a
segunda jurisdicional, que eventual.
Da fase administrativa no se pode prescindir. A fase jurisdicional s surgir
se houver impugnao ao registro pretendido.
No se devem confundir quaisquer dessas fases do registro com a
suscitao de dvida, que pode ocorrer em procedimento de registro de
loteamento ou desmembramento ou mesmo em qualquer outro
procedimento de registro.
A suscitao de dvida tem fundamento legal no artigo198 da Lei de
Registros Pblicos (Lei 6.015/73) e fruto do dissenso sobre a prtica de ato
de registro entre o Oficial Registrador (que se nega a proceder ao registro) e
o interessado. Esse dissenso solucionado em mbito administrativo
judicial por reexame do Juiz Diretor do Foro da respectiva Comarca.
A impugnao de registro de loteamento ou de desmembramento tem
fundamento legal no artigo 19 da Lei 6.766/79 e pode ser exercida por
qualquer interessado, estribada em direito real e que deve ser resolvida no
mbito jurisdicional, por Juiz de Direito, e, se houver apelao, pelo Tribunal
de Justia.

Em suma, na esfera da legalidade do parcelamento do solo, a aprovao

pela Prefeitura est para o incio das obras de infraestrutura bsica, assim
como o registro est para as vendas. O registro do parcelamento, portanto,
pressupe sua aprovao e deve preceder s vendas dos lotes.
Assim, o registro atua como ponto final da amarrao jurdica do
parcelamento do solo. A principal consequncia do registro que atribui ao
imvel o estado jurdico-registrrio de propriedade parcelada. Desta forma,
os lotes passam a existir autnoma e distintamente. Passa a existir a
separao das vias pblicas e demais espaos livres, que nos termos do art.
22, da Lei n 6.766/79, passa a integrar o domnio do municpio. H, com o
registro, a subordinao do parcelamento, citada Lei 6.766/79.
O registro ser procedido aps intervalo temporal de 15 (quinze) dias,
necessariamente decorrente da ltima publicao do edital do pedido de
registro em 03 (trs) dias consecutivos no Dirio Oficial do Estado e num
dos jornais de circulao diria, se na capital, ou num dos jornais locais, se
no interior.
9 - Do Registro Obrigatrio
obrigado a depositar no Cartrio de Registro de Imveis, os documentos
indicados no artigo 18 da Lei 6.766/79, quem quiser vender lotes mediante
pagamento do preo a prazo em prestaes sucessivas e peridicas.
Entre os documentos exigidos est o "contrato-padro", que cabe ao oficial
registrador verificar se satisfazem os requisitos do artigo 26 da citada lei.
O parcelamento que desobedecer qualquer das formalidades, no ser
permitido alienao legtima de reas em que se indique lote e quadra,
sendo que nenhuma venda desse tipo merece acolhida no registro
imobilirio.
A pessoa que adquirir um lote e verificar que o registro no foi efetuado,
tem o dever de suspender o pagamento das prestaes de compra e
notificar o parcelado a suprir a falha.
10 - Do Impedimento de Registro
A existncia de ao penal, com denncia recebida, contra as pessoas em
nome das quais se promove o parcelamento do solo, por crime contra a
Administrao Pblica e contra o Patrimnio, impede o registro a teor do
disposto no artigo 18, III, 2, da Lei 6.766/79. No se est com a restrio,
fragilizando a presuno constitucional de inocncia, que seguramente
milita em favor do denunciado. Apenas e to somente esto a lume
determinadas limitaes que sofrem os rus aps o recebimento da
denncia.
Quando se tratar de pessoa jurdica, as certides previstas no artigo 18 da
Lei sob comento, da mesma forma, devero ser tiradas em nome de seus
administradores. E se ela for composta por outras pessoas jurdicas, do
mesmo modo, em nome dos administradores destas.
Os crimes contra o patrimnio esto tipificados nos artigos 155 a 183 do
Cdigo Penal e os contra a administrao pblica, esto tipificados nos
artigos 312 a 337 do mesmo cdex.
11 - Da Responsabilidade do Registrador Imobilirio
Com a devida aprovao da autoridade municipal, isenta o registrador
imobilirio da responsabilidade pelo crime de registro irregular, pois s se
configura a conduta criminosa definida no artigo 52 da Lei n. 6.766/79, se
houver registro de loteamento ou desmembramento no aprovado pelas

autoridades competentes, como elemento objetivo, caracterizador da ao

proibida ao oficial.
O oficial registrador poder suscitar dvida ao Juiz Diretor do Foro, se a
aprovao feita pelo Municpio contrariar a lei federal, mas se registrar o
parcelamento, no ter responsabilidade penal.
12 - Da Alterao do Loteamento
Nos termos do artigo 28 da Lei 6.766/79, qualquer alterao ou
cancelamento parcial do loteamento registrado depender de acordo entre
o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alterao, bem como da
aprovao pela Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal quando for o caso,
devendo ser depositada no Registro de Imveis, em complemento ao projeto
original, com a devida averbao.
Aplica-se estas mesmas disposies ao desmembramento submetido a
registro. O cancelamento do registro do loteamento se far de acordo com o
disposto no art. 23 da mesma Lei.
13 - Dos Lotes situados em mais de uma circunscrio
Se o imvel a ser loteado estender-se por rea atribuda a mais de uma
circunscrio imobiliria, o registro do parcelamento ser requerido
sucessivamente, comeando por aquela qual for atribuda a maior parte
da rea, terminando com a menor poro, o que diz o artigo 21 da Lei
6.766/79 e 169, II da Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Pblicos).
Nenhum lote poder, porm, situar-se em mais de uma circunscrio.
limitao de outra natureza, especfica dos loteamentos, na elaborao dos
projetos pelo empreendedor.
14 - Da Concluso
O parcelamento do solo urbano instrumento posto mo do Poder Pblico
para melhor dispor acerca do espao urbano, atravs de diviso em partes
destinadas ao exerccio das funes urbansticas.
Referencias
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Brasil: 1895-1965. In: LEME, Maria Cristina da Silva; FERNANDES, Ana;
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