INTRODUCCION

La ciudad y lo urbano, a pesar de la diversidad de enfoques tericos y

de perspectivas disciplinarias que lo abordan es un tema latente.
Cuando alguien niega en lo urbano la existencia de un objeto terico
especfico, lo que ms logra es convocar una discusin sobre el tema,
lo que lo mantiene vivo. En la ciudad nacemos, trabajamos,
circulamos, nos cobijamos, nos alimentamos, nos reproducimos,
vivimos, ejercemos nuestros derechos, desarrollamos y crecemos,
sufrimos, nos deprimimos, nos alegramos, aprendemos,
evolucionamos, vivimos en sociedad, morimos y miles de situaciones
ms. As planteado, es indiscutible la importancia y lo esencial de las
ciudades en nuestras vidas y viceversa en una relacin de mutua
interdependencia.
Existen diversos problemas, temas y realidades en las ciudades y las
reas metropolitanas que han sido poco estudiadas desde el punto de
vista jurdico en el Per2 y Latinoamrica, que se encuentran
vinculados a la planificacin de las ciudades, el ordenamiento
territorial, el crecimiento de la ciudad, las habilitaciones urbanas, el
transporte urbano, el derecho de edificar, el patrimonio cultural
urbano, el ambiente urbano, el control urbano o disciplina urbanstica,
la informalidad urbana y la renovacin urbana. La realidad nos
muestra un alto grado de informalidad urbana en la ocupacin del
suelo, la propiedad, las edificaciones y las licencias. Los resultados,
consecuencias y efectos son diversos, pero las consecuencias que
ms nos preocupan son las que producen una serie de prdidas
humanas y, de otro lado, las que no orientan, promueven ni aseguran
una mejor calidad de vida para los ciudadanos, la sostenibilidad4 y la
gobernabilidad de las ciudades. As, podemos mencionar como
ejemplos negativos:
a) El incendio de diciembre del ao 2001 ocurrido en Mesa Redonda,
en el centro de Lima, en poca navidea. Informales que invaden
la va pblica, edificios construidos sin permisos municipales,
venta de fuegos artificiales en tiendas sin licencias de
funcionamiento. El resultado fue de aproximadamente 500
muertos carbonizados.
b) En julio del ao 2002, una discoteca recin inaugurada, sin
licencia de construccin, sin licencia de funcionamiento, sin
medidas de seguridad adecuada realiza un acto de riesgo para el
pblico (animales y fuego) con exceso de pblico, se produce un
incendio. El resultado fue de alrededor de 50 muertos.
c) Un estadio de ftbol construido por una empresa constructora
importante en el pas sin estudio de impacto ambiental dentro de una
zona residencial y prxima a un patrimonio cultural urbano
constituido por ruinas arqueolgicas.
d) Invasiones de personas pobres o pobres extremos sobre zonas
insalubres como ex rellenos sanitarios, ex chancheras o en las orillas

de los ros o en zonas pantanosas, zonas de difcil acceso y costosa

implementacin de los servicios pblicos. Cabe plantearnos si estos
casos son aislados o son comunes en nuestras ciudades y ms an en
nuestro pas. Lamentablemente, debemos afirmar que estos casos
son en menor o mayor medida muy comunes.
Frente a esta situacin, nos planteamos como objeto de este artculo
hacer una aproximacin conceptual sobre las costumbres
urbansticas, sus elementos.

MARCO TEORICO
-

Antecedentes

Periodo Romano.
En esta poca se forma la idea bsica de la propiedad idea y se
desarrolla en dos etapas:
Periodo Arcaico.
Nace el derecho primitivo sobre el suelo basando su existencia en la
institucin de familia donde esta es la titular, con en Pter Familias
con la potestad de disponer el bien, se crea por primera vez una
propiedad colectiva, pero privada y no pblica.
A raz de las conquistas, Roma confisca nuevas tierras con la
intencin de dar la posesin a particulares, contra el pago de una tasa
anual esta situacin da pie a generar un nuevo derecho a quien
consigue la ocupacin.
Periodo Clsico.
Nace la propiedad plena romana, donde los nicos que la ejerca eran
los ciudadanos romanos. Tambin aparece la figura de la propiedad
provincial, pretoria o peregrina. El pretor considera que existan
propiedades que nos e hallaban bajo la propiedad quiritaria y deban
ser protegidas.
En esta etapa la posesin es considerada como una relacin de
hecho, pero adaptada a las necesidades, la prctica y asimilada unas
veces a la posesin material y otras al derecho de poseer.
Periodo de bajo imperio.
En esta poca la propiedad pretoria, peregrina y provincial
desaparece por completo mientras la posesin adquiere su mayor
evolucin, al sealarse que la posesin por excelencia es la posesin
del propietario o del que cree ser titular, demostrando a travs de un
justo ttulo de adquisicin, para lo cual deba demostrar buena fe,
justo ttulo y duracin.
Edad Media.
Una caracterstica esencial de esta poca es la confusin que exista
en relacin a los vnculos personales y los vnculos reales.

La existencia de los seoros crea una figura parecida a un Jefe Rural

los cuales tenan total autonoma, llevndolos a mezclar soberana y
propiedad.
El rgimen de los feudos ms relacionado al derecho privado que al
pblico, se convierte en un derecho concreto de propiedad que
subsistira hasta 1,789, ao en que la Revolucin Francesa pondra fin
radicalmente al feudalismo.
Periodo contemporneo.
Por primera vez se consider la propiedad como un elemento para el
desarrollo integral de la sociedad. Tambin es importante la creciente
intervencin por parte del Estado en la economa, punto que se
reflejara con mayor nfasis despus de las guerras mundiales.

Casos de costumbres urbansticas

El problema real en huacho en un 70%, y en el Per, de

poseer un inmueble sin documentos legales vale decir de
edificacin y de propiedad por motivos muy diversos, sea por
costumbre o herencia de nuestros antepasados por ejemplo
familiares de tercera generacin que nunca se preocup por
sanear la propiedad, a travs del tiempo los nietos lo heredan y
fraccionan el terreno, sub dividindolo en lotes pero sin que
exista una resolucin donde la municipalidad lo autorice , de
ah parte la informalidad, se instalan, lo circulan y comienza a
construir sin autorizacin municipal que lo acredite, sin tener
documentos que acrediten que son los propietarios, al pasar los
aos los familiares se encargan de pagar los predios pero sin
tener documentos legales que acrediten que esa propiedad fue
subdividida para la cual si existe una figura legal que lo
ampare.
La prescripcin adquisitiva de dominio o de propiedad, la
municipalidad se encarga de sanear el inmueble fsico para
obtener el ttulo de propiedad siempre y cuando los poseedores
habiten continuamente (demostrar q por lo menos haya vivido
10 aos en el sub lote) y cumplan con pagar los impuestos
prediales del espacio del sub lote que le heredaron o
adquirieron por invasin, esta prescripcin puede ser por va
notarial, centro de conciliaciones, juez de paz o por la va
judicial, se opta por este ltimo siempre y cuando no se
obtenga ninguna solucin por medio de la va pacfica o uno de
los familiares de la propiedad matriz no est de acuerdo con la
subdivisin, se realizan los estudios fsicos y legales de los
terrenos con el fin de identificar los derechos y acciones fsicas
y ejecutar las acciones de saneamiento fisco legal e inscripcin
de la propiedad en los registros pblicos, se aprueba el plano
perimtrico y el plano de lotizacin camino a la titulacin del
predio. La prescripcin adquisitiva de dominio est amparada

en el cdigo civil, en el libro V de los derechos reales art 950952.

Otro caso sera el de una persona que ocupa un inmueble, ya

sea para casa habitacin o de uso comercial pero solo en
calidad de poseedor la municipalidad se encargara de verificar
las evidencias, se toma fotos a fin de corroborar el uso del
inmueble y se le otorga un certificado de uso el cual le servir
para la prescripcin del inmueble y posteriormente la obtencin
de ttulo de propiedad
Otra costumbre que es comn es cuando las ramas o races
invaden propiedades vecinas, encontramos en el cdigo civil en
su art. 967 del libro V de derechos reales, en los derechos del
propietario habla todo propietario puede cortar las ramas de
los rboles que se extiendan sobre el predio y las races que lo
invadan. Cuando sea necesario, podr recurrir a la autoridad
municipal o judicial para el ejercicio de estos derechos.

Otro caso sera el de posesin precaria.

Art. 911.- la posesin precaria es la que ejerce sin ttulo alguno
o cuando el que se tena ha fenecido.
El art. 911 contiene dos supuestos:
a) Ausencia de ttulo.- se trata del poseedor que entro de
hecho en la posesin, no posee ttulo alguno por ejemplo, el
que entra clandestinamente en la posicin, el ursurpador, el
ladrn, el hurtador.
b) Titulo fenecido.- el titulo fenece por decisin judicial, por
disposicin de la ley, por cumplimiento del plazo o condicin
resolutoria, por mutuo disenso, por nulidad, resolucin,
rescisin, revocacin, retractacin, etc. En general, el titulo
queda extinguido en todo caso de ineficacia estructural o
funcional del acto jurdico, por el cual se cedi la posesin
del bien.
Una persona puede poseer un bien como propietario, como
poseedor mediato o inmediato, como mero tenedor, como
ocupante precario.
El poseedor precario puede o no haber sido poseedor
inmediato. No es inmediato (poseedor en virtud de un ttulo)
el que posee sin ttulo, o sea sin ningn vnculo con el que
tiene derecho a la posesin. Cuando se sostiene que el
precario tiene que ser un poseedor inmediato, por lo que
debe excluirse de la precariedad al vendedor que no cumple
con entregar el bien; al contratante que se mantiene en la
posesin del bien luego que el contrato haya sido anulado o
resuelto; a los casos de vencimiento del plazo que origina el

deber de restitucin del bien al que detecta el bien de su

principal que no restituye el bien despus de extinguido el
vnculo jurdico.

Otro caso de costumbres urbansticas se refleja en las

invasiones de terrenos eriazos por pobladores que emigran
y buscan un lugar donde habitar. Tomare como ejemplo el
caso del distrito de Villa el salvador, Lima Per.
Hace unos aos las invasiones eran un fenmeno social y
poltico muy agudo.
Grupos organizados de pobladores sin vivienda se ponan de
acuerdo y una noche ocupaban un terreno que previamente
haba sido estudiado y evaluado. La maana amaneca con
las chozas de esteras y las inevitables banderitas peruanas,
que sealaban el derecho de posesin al que los invasores
aludan implcitamente. Las banderas estaban all para
sealar a los representantes del poder, policas y
funcionarios, que tenan comn nacionalidad con los
invasores y por lo tanto un derecho comn al suelo pblico.
Dependiendo de la suerte, segua un intento de desalojo, a
travs de un choque con la polica y muchas veces algunos
muertos. Pasado unos das y dependiendo de las fuerzas
exhibidas en el conflicto, venia una negociacin con el
estado y con cierta frecuencia los invasores eran
autorizados a quedarse.
Ley 13517 Remodelacin, saneamiento y legalizacin de
barrios marginales
Esta ley es la conjuncin de tres fuerzas:
Primero, de la lucha de los nuevos migrantes quienes en
busca de vivienda propia estaban produciendo una oleada
de tomas e invasiones; Segundo, de la presin por ordenar
el negocio de bienes races; y tercero, de la iniciativa
profesional de quienes tena una opinin tcnica fruto del
estudio de la explosin demogrfica. No fue entonces
casualidad que esta ley haya sido el instrumento legal ms
influyente en el curso de la urbanizacin moderna en el
Per.
De acuerdo a la ley 13517, se declaraba de utilidad pblica la
remodelacin, saneamiento y legalizacin de los barrios
marginales. La ley encargaba estas tareas a la CNV. As, la ley
era un compromiso del Estado con los pobladores de las
barriadas para establecer un trmite, al final del cual se concedera la titulacin de cada lote, que les otorgara el pleno derecho a la propiedad privada. A la vez, la ley ordenaba que la
CNV diseara urbanizaciones populares y anunciaba que no se
volveran a permitir las invasiones. As, la ley trataba a las
barriadas como excepciones; aquellas existentes seran
regularizadas, pero no se volveran a tolerar.
La ley 13517 aceptaba implcitamente que el Estado no
construira vivienda sino que sta sera levantada mediante
autoconstruccin por la propia poblacin.

Si bien la ley N 13517 prohibi la formacin de nuevas

barriadas y restringi su saneamiento a aquellas surgidas
hasta 1960 con la finalidad de desincentivar nuevas
invasiones, no se logr dicho resultado dado que la ley, a pesar
de las restricciones establecidas, increment la seguridad y
estabilidad del derecho expectaticio de los pobladores; de
manera significativa para aquellos amparados por la norma
(barriadas formadas hasta 1960), pero tambin para las
nuevas invasiones, ya que gener la expectativa de que en el
futuro se expidiera una norma semejante que permitiera
regularizar su situacin.
Posteriormente los hechos confirmaron esta expectativa,
porque el plazo para regularizar la condicin de poseedores
informales se ampli un sinnmero de veces.
Otro factor favorable fue el reconocimiento oficial de las
asociaciones vecinales que otorg la Junta Nacional de
Vivienda a partir de 1963, reconocimiento que tiene como
objetivo facilitar la labor de la Junta que se propona ejecutar
en cumplimiento de la Ley 13517. Finalmente, el mensaje
transmitido por el Estado fue que seguira reconociendo y
validando la invasin de terrenos, y en ese sentido creando un
mecanismo legtimo adicional para acceder a la propiedad: la
invasin.
Pero la ley, que quera evitar que la poblacin se asentara
espontneamente en cualquier terreno prevea que la CNV
diseara cuando menos un plano de asentamiento y mnimos
servicios pblicos.
Como el Estado no pudo cumplir con la construccin de los
servicios, durante la dcada de 1960 las invasiones siguieron
siendo la modalidad ms frecuente de formacin de
urbanizaciones populares, pero interesa remarcar un punto: la
ley le encargaba a un organismo tcnico del Estado la
responsabilidad de disear barrios para controlar y dirigir la
presin demogrfica.
Ese punto es clave, porque es el fundamento legal de las
barriadas asistidas por el Estado, de las cuales Villa El Salvador
constituye el principal exponente.

CONCLUSION