LA INCIDENCIA DE LA PROTECCIN OFICIAL

DE VIVIENDAS EN EL CRECIMIENTO URBANO

DE LAS PALMAS DE GRAN CANARIA

1. Introduccin
La incidencia de la proteccin oficial de viviendas en el crecimiento urbano de Las Palmas es un aspecto interesante si tenemos
en cuenta la evidente transformacin que la ciudad ha experimentado en los ltimos cuarenta aos. Esta transformacin, reflejada en
su aspecto ms visible en un rpido y desmesurado crecimiento
espacial, ha tenido unos artfices que la han materializado, estos
son, por un lado, los promotores pblicos y por otro, los promotores
privados, libres o acogidos a algn sistema de proteccin oficial, del
sector inmobiliario.
El gran nmero de grupos de viviendas protegidas existentes en
la ciudad evidencia una acusada participacin oficial en su expansin urbana, que a su vez constituye un reflejo de factores polticos,
sociales y econmicos ms profundos de gran importncia.
11. La poltica de vivienda en Espaa y sus resultados
Aiiies de centramos en el caso de Las Paimas seria interesante
explicar lo que ha sido la poltica de vivienda en Espaa.
Iniciada desde el punto de vista legislativo a finales del siglo
XIX, ha experimentado una importante evolucin. Partiendo de
numerosas disposiciones y cambios que la hacan complicada y confusa, ha ido derivando hacia una simplificacin y clarificacin del

684

Hortensia M. a Cabrera Lpez

sistema con las Viviendas de Proteccin Oficial de Categora Unica

de 1978, con la extensin de la proteccin al beneficiario, no slo al
promotor como en un principio, y con el fomento del rgimen
de alquiler.
El desarrollo de esta poltica ha estado asociado muchas veces
a intereses de carcter poltico, social y econmico como pueden ser
el dar satisfaccin a la creciente clase obrera o el disminuir el paro
marginal; este ha sido el caso de la Ley de Casas Baratas de 19 1 1 y
1921, las Viviendas Protegidas de 1939 y las Viviendas Sociales de
1954. Otras veces ha estado impulsada por el deseo de atraer el
capital privado hacia la construccin de viviendas de proteccin oficial, surgiendo as las Viviendas de Clase Media y las Viviendas
Bonificables de 1944 y 1954 respectivamente. En otros momentos
la politica de vivienda ha respondido, aunque insuficientemente, al
problema presente en determinadas ciudades espaolas que por su
desarrollo industrial han visto incrementada considerablemente su
poblacin urbana y por tanto la demanda de viviendas. Este es el
caso de la aparicin de las Unidades Vecinales de Absorcin
(UVA) de 1963, y las Actuaciones Urbansticas Urgentes
(ACTUR) de los aos 70.
Hoy el dficit de viviendas sigue siendo importante sobre todo
para el sector social menos favorecido que ni siquiera puede acceder
al pago del prstamo para la adquisicin de una vivienda pbllica.
Por ello el ltimo Plan Nacional de Vivienda para 1984-1987 tiene
entre sus objetivos el fomento del rgimen de alquiler, no slo para
permitir el acceso a una vivienda digna a la clase social de poca
capacidad econmica, sino como medio de recuperar ms eficazmente la inversin realizada por el Estado.
Al mrgen de esta politica estn los resultados numricos. A
nivel nacional y para el pzriodo que abarca desde 1943 a 1983, se
han construido unas 4.500.000 viviendas bajo algn rgimen con un
mximo en la dcada de los 70 de algo ms de 1.7OO.OOO viviendas.
Esta cifra es reflejo de la culminacin del auge econmico iniciado
en los. aos
. 60 como resultado del fin del perodo de autarqua con la
cofis:g~:ente apemru u! exteri~r,e! & S I T ~ ! ! Q de1 turismo y el crecimiento de la poblacin urbana alimentado por un xodo rural
importante.
Sin embargo, a partir de 1976 comienza un declive que se prolonga hasta los aos 80, hasta el punto de que es previsible que el
nivel alcanzado en los 70 no sea superado..

La incidencia de la proteccin oficial de viviendas en el crecimiento ... 685

111. Viviendas protegidas construidas

en Las Palmas de Gran Canaria
Los resultados en la ciudad de Las Palmas han dibujado un proceso similar (diagrama 1).
Se han construido unas 32.000 viviendas protegidas entre 1937
y 1984, con un mximo tambin en los aos 70 de unas 14.700
viviendas. Este mximo se concentra principalmente en la primera
mitad de la dcada, puesto que a partir de 1976, como decamos
anteriormente, comienza un descenso que se prolonga en los aos
80 debido a la crisis econmica que se manifiesta en el sector con el
incremento de los costes de construccin y el freno de la
inversin.
Por otro lado, el acelerado crecimiento de poblaciones experimentado en la ciudad a partir de 1884 por causas demogrficas
como una alta natalidad y un crecimiento vegetativo elevado, y por
causas econmicas como la construccin del Puerto de La Luz y la
crisis de la cochinilla, explica el importante crecimiento urbano a lo
largo de toda la plataforma litoral y la aparicin del problema de la
vivienda, acrecentado a lo largo de los aos por las aportaciones de
sucesivas oleadas inmigratorias interiores y exteriores, sobre todo
de Lanzarote y Fuerteventura.
Sin embargo, a pesar de que la preocupacin por el problema
comenz, a nivel nacional, a finales del siglo XIX,en Las Palmas no
se construy el primer grupo protegido hasta 1937. Las causas de
este retraso pueden encontrarse en el escaso desarrollo industrial
que, a los ojos del Estado, haca menos importante el problema de la
vivienda respecto a otras ciudades espaolas, tambien influy la
escasez, por no decir ausencia, de suelo pblico que siempre ha
padecido Las Palmas, con la retencin del mismo en manos privadas muchas veces extranjeras como Fyffes, Leakoc y Blandy, y por
ltimo la ineficacia de las sociedades constructoras burguesas que
actuaban con fines ms lucrativos que filantrpicos.
Del total de viviendas protegidas cmrtniidar, !a pr~meci6n
pblica ha realizado el 20,5% y la promocin privada el 79,4%,
diferencia que puede apreciarse en el diagrama 2. Esta diferencia
notoria ha sido una constante tambien a nivel nacional, de forma que
la promocin pblica nunca ha superado a la privada.
En Las Palmas no apareci la primera actuacin privada protegldx hastz 1958, J a p ~ f i i : de ese I?;omeim va a jiigai i papel

686

Hortensia M.4 Cabrera Lpez

importante mantenindose siempre por encima de la promocin

pblica aunque experimentando, eso s, las mismas fluctuaciones; si
bien las diferencias entre una y otra promocin se han
atenuado considerablemente.

Diagrama 1
Evolucin del nmero de viviendas de proteccin oficial
en Las Palmas de Gran Canaria
"1

Miles
viviendas

"

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Fuente: Expedientes y elaboracin propia.

Diagrama 2
Evolucin de las viviendas de proteccin oficial
de promocin pblica y promocin privada
en Las Palmas de Gran C ~ n a r i a
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Promocin pblica
Promocin privada

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Fuente: Expedientes y eiaboracion propia.

La incidencia de la proteccin oficial de viviendas en el crecimiento... 687

En efecto, el desarrollo econmico de la dcada de los 60 y primera mitad de los 70 es aprovechado por el capital privado inicindose la inversin del mismo a travs de inmobiliarias, constructoras
y cooperativas principalmente.

IV. Localizacin de los grupos de viviendas

de proteccin oficial en la ciudad de Las Palmas
Como puede verse en el grfico 1 correspondiente a los aos
30, las primeras acciones protegidas son escasas, de carkter
pblico en concreto construidas por el Ayuntamiento, y de pequeo
volumen (cada uno de los crculos representa menos de 100 viviendas), localizndose en la plataforma litoral en su sector Isleta-Puerto,
y constituyendo operaciones de relleno de los solares libres existentes entonces muy numerosos.
Posteriormente, en los aos 40 y 50, la poltica de vivienda en
Espaa responde a la labor de reconstruccin y recuperacin social
y econmica tras la guerra civil, producindose un lento y progresivo
aumento de construccin de viviendas protegidas ms marcado en
los aos 50 en los que se suceden varias disposiciones legales como
las Viviendas de Renta Limitada y Viviendas Tipo Social de 1954 y
las Viviendas Subvencionadas de 1957.
El rea expansiva se situ en la ciudad alta situada por encima
de la plataforma litoral, donde el bajo precio del suelo y la existencia
de amplios espacios permita la construccin de grandes grupos de
viviendas que absorbieran parte del incremento poblacional.
El proceso lo podemos observar en el grfico 2 que corresponde
a la dcada de los 40 cuyas promociones son obra del Mando Econmico de Canarias, y en el grfico 3 ms representativo de los aos
50.
Podemos ver que la promocin pblica, protagonizada por el
Ayuntamiento y la Obra Sindical del Hogar, construye pequeos
grupos en la plataforma litoral y en zonas alejadas del casco urbano.
Es la promocin privada, a la que corresponden las lneas continuas,
la que hace su aparicin a finales de los 50 con un gran nmero de
viviendas protegidas construidas en la ciudad alta, concretamente en
Schamann con un volumen entre 1.500-2.000 viviendas y en Esca!eritas c m un v~!umenentre 5!3@7!3!3 viviefidas. Sr
!a !&e:
del Patronato Benfico de Construccin ((Francisco Franco)).

Escala utilizada en los grficos de localizacin urbana de las viviendas de proteccin oficial construidas en la ciudad de Las Palmas entre 1930 y 1984.

-100 viviendas
100-300 viviendas
300-500 viviendas
500-700 viviendas
700-900 viviendas

900- 1 S00 viviendas

1S00-2.000 viviendas

+ 2.000 viviendas

Grfico 1

Localizacin de las viviendas de proteccin oficial construidas

en los aos 30

Grfico 2

Localizacin de las viviendas de proteccin oficial construidas

en los aos 50

OFICIAL

m Alquiler

B Alquiler

m Venta

m Acceso propiedad

PRIVADA

--i~i~~.n-EXILA

DILFIU

F?
o

leoe

692

Hortensia M.O Cabrera Lopez

En cuanto al rgimen de uso de las viviendas observamos

que aunque persiste el rgimen de alquiler, sobre todo en las promociones pblicas, est adems de la venta, el rgimen de acceso diterido a la propiedad consistente en un sistema intermedio entre la
venta a plazos y el alquiler.
As pues, entre los aos 40 y 50 se cre la primera rea perifrica de la ciudad; si bien hoy, debido al importante crecimiento
urbano experimentado, los barrios de Schamann, Ciudad Alta y
Escaleritas pueden ser considerados como ncleo urbano de la ciudad alta, en torno al cual se han desarrollado otros barrios netamente perifricos.
En los aos 60 el auge econmico antes aludido se manifiesta
en el importante incremento de las viviendas protegidas construidas.
El hecho ms significativo es la aparicin de numerosos barrios perifrico~.Podemos observar en el grfico 4 como surgen los barrios de
Zrate y se ampla considerablemente Escaleritas dentro de la promocin pblica; por su parte, la promocin privada protegida ampli
San Jos y cre los barrios de Pedro Hidalgo, Miller Bajo, Las
Rehoyas que superan las 2.000 viviendas, Las Chumberas y
Las Torres.
Por otro lado, a partir de ese momento va a predominar la promocin privada y el rgimen de venta.
El grfico 5 muestra el auge del sector en los aos 70, en los
que no slo aumenta el nmero de las promociones sino tambin el
volumen de viviendas construidas en cada una de ellas; aparecen
nuevos barrios perifricos, muchos de ellos de promocin privada,
como Hoya de la Plata, El Batn, Lomo Blanco, La Paterna, Parque
Central, Parque Atlntico o El Cardn, formando una segunda
banda perifrica de gran importancia.
La promocin pblica, por su parte, realiz tambin otras
actuaciones construyendo parte de Hoya de La Plata y El Lasso, el
Polgono de San Cristbal y el de Cruz de Piedra, principalmente.
Mientras tanto, en la ciudad baja acta la promocin privada en
torno a zonas muy concretas y de alto ndice de plusvala como la
Avda. de Jos Mesa y U p e z y la franja costera ganada al mar formada por la Avda. Martima del Norte, denominada Ciudad del
Mar.
Finalmente, la caracterstica esencial de los aos 80 cursados
es que no se han creado nuevas zonas de expansin sino que se han

Grfico 4
Localizacin de las viviendas de proteccin oficial construidas
en los aos 60

t.::-'-']Acceso propiedad

m venta
m Acceso propiedad

Grfico 5
Localizacin de las vivieirdas de proteccin oficial construidas
eiz los aos 70

La incidencia de la proteccin oficial de viviendas en el crecimiento ... 695

ampliado los sectores ya iniciados. As tenemos la segunda fase del

polgono de San Cristbal, del Polgono Cruz de Piedra o de Nueva
Paterna dentro de la promocin pblica, y las ampliaciones de Parque Central, Parque Atlntico y El Cardn dentro de la promocin
privada protegida (grfico 6).
Como resultado tenemos que la creacin de barrios perifricos
ha sido tanto por parte de la iniciativa pblica como de la privada
acogida a proteccin, desempeando ambas un papel similar en este
aspecto y contribuyendo al crecimiento de la ciudad por su sector
sur y suroeste, aunque s es cierto que las zonas de suelo ms caro
como Ciudad del Mar, Avda. de Jos Mesa y Lbpez y primer tramo
de la Avda. de Escaleritas, son campo exclusivo de inversin de grupos privados libres o protegidos.

V . Caractersticas de las viviendas de proteccin oficial

Las caractersticas de las viviendas protegidas, y en general de
cualquier tipo de vivienda, pueden analizarse atendiendo a una tipologa de grupo como disposicin espacial de los bloques, nmero de
alturas y viviendas, equipamientos, y a una tipologa individual que
incluira superficies y nmero de piezas de las viviendas; as mismo
debe tenerse en cuenta la calidad material y de construccin de
las mismas.
En nuestro pas, en concreto, hay que resaltar la tendencia hacia
unas superficies inferiores manteniendo el nmero de piezas, situndonos por debajo de la media europea, y con el objeto de aprovechar
al mximo el espacio.
Si hubiera que establecer las diferencias existentes entre las
caractersticas de las viviendas de promocin pblica y las de promocin privada protegida, podra decir que en el caso de la ciudad
de Las Palmas no existen diferencias notables.Tanto en uno y otro
tipo de promocin se dan edificios de muchas y pocas alturas, aunque resalta la proliferacin de estas a partir de los aos 60 como

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Igualmente, en ambos tipos de promociones se han construido

grupos de viviendas mejor y peor equipados. Tenemos como ejemplos al grupo de El Lasso realizado por el Cabildo Insular en los
aos 60, aislado y carente de todo servicio (foto l), y al grupo
situado en El Cardn, de promocin privada constituido por tres

Grfico 6
Localizacin de las viviendas de proteccin ojicial construidas
entre 1980 - 1984

La incidencia de la proteccin oJcial de viviendas en el crecimiento ... 697

cooperativas, tambin desprovisto de equipamientos aunque ms

cercano a otras zonas ya consolidadas como Escaleritas (fotos
1 Y 2).
Por el contrario, el Polgono Cruz de Piedra promovido por el
Instituto Nacional de la Vivienda (INV) y el Polgono de La Paterna
de la inmobiliaria COBASA poseen colegio, comercios y espacios
verdes (fotos 3 y 4).
En cuanto a las superficies de las viviendas, stas han experimentado una evolucin. As, partiendo de superficies mnimas de 39
y 41 m.2 tiles de las primeras viviendas protegidas han ido aumentando a partir de los 60 establecindose una media de 80 m.2
tiles.
No obstante, es en la promocin privada protegida donde se da
un mayor porcentaje de viviendas con superficies tiles superiores a
los 100 m.2, hasta 1984 en que surgi la disposicin legal que limita
la proteccin a 90 m.2 tiles.
Por otro lado, las viviendas de proteccin oficial adolecen, en
general, de mala calidad material teniendo como consecuencia un
rpido deterioro as como deficiencias estructurales en muy corto
plazo. En Las Palmas se suma el efecto de la humedad ambiental,
elemento que estropea considerablemente el aspecto exterior de los
edificios. En efecto, son numerosos los grupos de viviendas protegidos en la ciudad que presentan un aspecto muchas veces lamentable,
pareciendo obligado el identificar este hecho con su carcter
protegido.
VI. Conclusiones
Globalmente el conjunto de grupos de viviendas de proteccin
oficial llevadas a efecto en la ciudad de Las Palmas ha proyectado
sobre el plano urbano un crecimiento evidente de la misma.
Las tmidas intervenciones iniciales del Ayuntamiento fueron
simde pregresi.:amrntr sustit~idaspor !as p:omoci~r;es de !a Qbra
Sindical del Hogar y el Instituto Nacional de la Vivienda como organismos pblicos, y por las iniciativas privadas de patronatos, cooperativas, inmobiliarias, constructoras y particulares que se acogan a
las disposiciones oficiales vigentes. El resultado ha sido la importante expansin urbana de la ciudad en su plataforma litoral pri-

Paligono Cruz de Piedra.

700

Hortensia M. a Cabrera Lpez

mero, y en la ciudad alta posteriormente, crendose extensas zonas

perifricas mejor o peor comunicadas con el ncleo urbano.
La construccin de grupos o polgonos de viviendas protegidas
ha contribuido, considerablemente, por tanto, al crecimiento de Las
Palmas y a la configuracin actual de su entramado urbano, cuya
caracterstica ms significativa, aunque no por ello positiva, es el
aspecto desmembrado y anrquico que la ciudad presenta como
consecuencia no slo de la deficiente planificacin y de la especulacin del suelo a las que ha estado sometida dando como resultado
numerosos barrios desconexionados entre s, sino tambin de las
caractersticas peculiares de la orografa sobre la que se
asienta.