CMO INSCRIBIR LAS TRANSFERENCIAS DE LAS PROPIEDADES?

Por: Ral Rivero Aylln

El hombre estaba preocupado, muy preocupado. De 80
ochenta aos de edad y mirada temblorosa, cont su deseo
de transferir su casita slo a su hija. Tiene ms hijos? "Si,
pero a ellos no deseo dejarles nada. Es mi derecho", afirm
en forma tajante.
"Tengo mi casita de 300 metros cuadrados. Siento que la
vida se me escapa de las manos. No quiero que mis dos
hijos tengan problemas despus. Cmo puedo hacer para
dejarles a cada uno su parte, antes que me muera?" dice,
con seguridad y mucho amor maternal, una mujer de 65
aos.
As, da a da, cientos de propietarios de predios (urbanos
rurales), desfilan por las oficinas de los Registros Pblicos,
haciendo pregunta tras pregunta, narrando sus casos. La
mayora, por coincidencia, son de la "tercera edad". Ellos
consultan cules son las diferentes modalidades de
transferencia de la propiedad predial.
Cmo transferir
"En el Derecho Registral se han previsto varias posibilidades
de realizar la transferencia de los predios (urbanos o rural):
la compraventa, donacin, anticipo de legtima y sucesin
testamentaria", afirma el titular de la Superintendencia
Nacional de los Registros Pblicos (Sunarp) Sede Trujillo,
Dr.
Benjamn
Yep
Maeda.
Indic que como parte de la Campaa de Cultura Registral
orientada a educar a los ciudadanos sobre los mecanismos
para transferir sus propiedades se ha publicado el libro
"Derecho Registral: Teora y Prctica", escrito por el Dr.
David Rubio Bernuy, Gerente Registral, con la colaboracin
de los Registradores Pblicos: Eberardo Meneses Reyes,
Javier Ocampos Mogolln, Miguel Pajares Alva, Freddy
Ticona Arroyo, Rafael Prez Silva, Paul Hurtado valencia,
Daniel Montoya Lpez, Patricia Garca Zamora Fernando
Baltodano Rodrguez, Alejandro Sal y Rosas Otero.
En el referido libro se definen los actos jurdicos, entre

otros, referidos a las transferencias y las principales causas

por las cuales los ttulos presentados para su inscripcin,
algunas veces, son observados o tachados.
Transferencia por compraventas
Los
Registradores
Pblicos
explican
que
en
las
compraventas, los principales motivos de observacin es la
falta de acreditacin de pago del impuesto predial (del
propietario del predio a vender) e impuesto a la alcabala
(del comprador del predio) del ao en que se realiz la
compraventa ante la municipalidad.
Asimismo, se presentan casos de una inadecuada
acreditacin de dichos impuestos, porque presentan
formularios de Declaracin Jurada de Autovalo (no
acredita el pago); las certificaciones y recibos no
corresponden al ao en que se realiz la venta. Por
ejemplo: la venta se efectu el 2006 y la constancia indica
que no adeuda el ao 2007. Tambin las certificaciones y
recibos indican persona distinta de la obligada, como el
caso del impuesto al alcabala a nombre del vendedor,
cuando corresponde al comprador.
Tambin las certificaciones refieren a un inmueble con un
nombre determinado que no coincide con la partida
registral. Por ejemplo: el certificado indica "Calle Begonias
245" y la partida registral seala "Mz. X Lote- 26". Otro
caso es que las certificaciones y recibos refieren pagos
parciales. Por ejemplo: al 2 semestre o 3 semestre del
ao 2007, cuando el impuesto es uno solo y anual (Las
fracciones son slo modalidades de efectuar el pago).
"Otro supuesto de observacin es que la acreditacin se
realiza con certificaciones de municipalidades de centros
poblados menores que no cuentan con delegacin de
facultades. Y, ms frecuente es la inadecuacin de los datos
personales de los vendedores con el antecedente registral,
sea por discrepancia de nombre y apellidos del titular
registral, del documento nacional de identidad y del estado
civil", explican los Registradores Pblicos.

Entre otros defectos que conducen a la observacin de los

ttulos presentados son la falta de inscripcin previa de una
compraventa, o por adjudicacin o traslacin de dominio
por sucesin testamentaria o intestada. Asimismo, por
utilizacin de documentos no idneos para la inscripcin
como el formulario registral con firmas de abogados.
Transferencia por donacin
En la donacin, una persona tiene la libertad de transferir
gratuitamente algo que le pertenece a favor de otra
persona que lo acepta (donatario)
Algunos expedientes (ttulos) son observados porque
asignan al predio objeto de la donacin un valor monetario
convencional y no el real, lo que atenta contra lo normado
en el artculo 1625 del Cdigo Civil, que seala: "La
donacin de bienes inmuebles, debe hacerse por escritura
pblica, con indicacin individual del inmueble o inmuebles
donados, de su valor real y el de las cargas que ha de
satisfacer el donatario, bajo sancin de nulidad".
Otro caso de observacin es cuando no se acredita en
forma adecuada el pago del impuesto predial e impuesto de
alcabala (igual a los requisitos de la compraventa) ante la
municipalidad. A veces, inscrita la donacin en los Registros
Pblicos, el donante decide revocar dicha inscripcin,
dejando sin efecto su voluntad anterior. Al respecto, un
error de los donantes es no indicar la causal de revocacin
o se indica una que no corresponde a las causales legales
de indignidad (motivos de incapacidad sucesoria por mal
comportamiento grave del donatario). Asimismo, no se
acompaa la carta notarial de comunicacin al donatario.
Son causales legales de indignidad (Art. 667, Cdigo Civil),
las siguientes: Los autores y cmplices de homicidio doloso
o de su tentativa, cometidos contra la vida del causante
(donante), de sus ascendientes, descendientes o cnyuge
(Esta causal de indignidad no desaparece por el indulto ni
por la prescripcin de la pena). Y, los que hubieran sido
condenados por delito doloso cometido en agravio del

causante (donante) o de alguna de las personas a las que

se refiere el inciso anterior.
Asimismo, los que hubieran denunciado calumniosamente
al causante (donante) por delito al que la ley sanciona con
pena privativa de la libertad; los que hubieran empleado
dolo o violencia para impedir al causante (donante) que
otorgue testamento o para obligarle a hacerlo, o para que
revoque total o parcialmente el otorgado; y, los que
destruyen, oculten, falsifiquen o alteren el testamento de la
persona de cuya sucesin se trata y quienes, a sabiendas,
hagan uso de un testamento falsificado.
Transferencia
por
anticipo
de
legtima
Es una donacin efectuada por una persona a favor de
quienes seran sus herederos forzosos (hijo, cnyuge,
padres, descendientes o descendientes). En este caso, la
escritura debe indicar el nmero de partida registral (Tomo,
ficha, o partida electrnica) donde se encuentre inscrito el
inmueble.
Asimismo, se debe tener cuidado que los datos del
inmueble sealado en la escritura pblica y en la hoja del
predio expedida por la Municipalidad coincidan con lo
inscrito en la partida registral. Se recomienda tambin
indicar el valor real del inmueble. Y que la minuta est
autorizada por abogado, indicando su nombre y nmero de
registro en el Colegio de Abogados.
En el caso de que el anticipado sea menor de edad, ambos
padres debern comparecer a fin de prestar consentimiento
en el anticipo. Cuando alguna de las partes no sepa o no
pueda firmar, debe intervenir un testigo en la escritura
pblica
y
podr
imprimir
su
huella
digital.
Cuando alguna de las partes acte a travs de un
representante, deber constar la facultad de otorgar sus
bienes en anticipo de legtima o de adquirir bienes de igual
forma, segn un sea el caso, por escritura pblica
debidamente inscrita en el Registro de Mandatos y Poderes
de la Sunarp.

Transferencia por sucesin testamentaria

Esta forma de traslacin de dominio de un predio procede
cuando el propietario (causante), mediante testamento,
declara su ltima voluntad, disponiendo de sus bienes para
despus de su muerte. El testamento es el documento
donde consta en forma legal la voluntad del testador (va
escritura pblica notarial).
En consecuencia, para que proceda la traslacin de dominio
se requiere que la sucesin testamentaria est previamente
inscrita en el Registro de Personas Naturales de la Sunarp.
Asimismo, se debe tener ubicado los antecedentes
registrales de cada uno de los inmuebles que se solicita el
traslado de dominio (Nmero de tomo, folio, ficha o partida
electrnica). Finalmente, se acompaa una solicitud simple
indicando nmero del DNI de cada heredero o copia del DNI
de los mismos.
Transferencia por sucesin intestada
Esta forma de traslacin de dominio (propiedad) procede
cuando el propietario (titular) muere sin hacer testamento
vlido (va notarial); en este caso la sucesin intestada se
establece mediante va notarial o judicial y primero debe
inscribirse en el Registro de Personas Naturales de la
Sunarp.
Asimismo, se debe tener ubicado los antecedentes
registrales de cada uno de los inmuebles que se solicita el
traslado de dominio (Nmero de tomo, folio, ficha o partida
electrnica), Finalmente, se acompaa una solicitud simple
indicando nmero del DNI de cada heredero o copia del DNI
de los mismos.
La discrepancia de nombre y apellidos del titular registral,
del documento nacional de identidad (DNI) y del estado
civil son otros motivos por los cuales se observan los
ttulos. Asimismo, la falta de inscripcin previa de una
compraventa, adjudicacin o traslacin de dominio por
sucesin testamentaria o intestada, que complete la cadena
de transferencias (tracto sucesivo).

Tutela registral
Las diferentes modalidades de transferir la propiedad de los
predios permiten a sus titulares especialmente de la
tercera edad a convivir armoniosamente con su familia;
con mayor felicidad an accediendo a la tutela de los
Registros Pblicos (Sunarp).