TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION N.° 216-2016-SUNARP-TR-T Trujillo, 13 de mayo de dos mil dieciséis. APELANTE : JANNYREE DEL CARMEN HOLGUIN ‘SIFUENTES TITULO : 14778-2016 del 12.02.2016 INGRESO 097-2016 PROCEDENCIA : ZONAREGISTRALN.' V- SEDE TRUJILLO REGISTRO : DE PREDIOS DETRUJILLO ACTO(S) PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO ‘SUMILLA(S) Calificacién de acto definitive derivado de procedimiento de competencia notarial La existencia de la anotacién preventiva del inicio de procedimiento de competencia notarial no impide la calificacién del acto definitivo conforme al ambito de competencia registral. ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA: Mediante el titulo venido en grado la sefiora Holguin solicits que se inscriba la prescripci6n adquisitiva de dominio del inmueble ubicado en la calle Blas Pascal n.° 581 - 583, sublote 40 «B», del sector La Noria en el distrito y provincia de Trujilo, el cual forma parte de la unidad inmobiliaria inscrita en la partida 11235087 del Registro de Predios de Trujillo, Para este efecto se adjunté el trastado de la escritura publica de prescripcién adquisitiva de dominio n.° 01 de fecha 06.01.2016 extendida y expedido por el notario de Trujillo Carlos Andrés Cieza Urrelo. Pagina I de 9RESOLUCION N.° 216-2016-SUNARP-TR-T DECISION IMPUGNADA: El titulo fue observado por la registradora publica Monika Femandez Argomedo mediante la esquela de fecha 15.02.2016. Los fundamentos de su decisién se reproducen cabalmente a continuacién: M1-DEFECTOS ENCONTRADOS: ‘Se solicit Ja inserpcion de la preseripcion adquistva de dominio del prio ubicado en la Calle Blas Pascal N° 58] - S83, Sublote 40 B, Sector La Novia, Distrito y Provincia de Trujillo, de! ‘praio de mayor extension inserito en la partida 11235087 de Registro de Predios (com un area de 162.96 m2, el cual consta de 3 piss y una aotea.respecio de un res de 64.00 m2 Segin los anicuos 60 al 6S regulan los requisitos de la independizacién dependiendo de Ls paturalera de cada prodio. El articulo 63 regula ta independizaeiin de nidades inmobifiaias sajelasa los regimenesestablecidos ena Ley 27157, Por otra parte, ef Regimen de Propiedad Fxclusiva y Propiedad Comin es el régimen juriico que supone Ia existencia de una eificacion 0 conjuito de edificaciones ineyrades por secciones innobiliarias de dominio exclusive, prtencienes a stints propietanos.y bios y servicios de dominio comin, eveatan con un Reglamento Intern yuna Junta de Propietaros, Por oto lado el articulo 115 del Reglamento de Inscrpciones del Registro de Predios (RIRP), seiala que para inscribir cios qu impliquen variacin de titulridad dominil respect de parte de pris insritos debe procadrse a su previa independizacién, de conformidad con los requsits provisos n este Replameato, Cabe precisa que se desmembra parc de alguna de las secciones de propiodad exclusiva que conforma la edficacin sujeta al Regimen de Propiedad Exclsiva y Propiedad Comin, se ‘originaria ua aera secon de propiedad exclusiva hecho que orginaria Ia moxificacion dela ‘sect original. lo que conlevaria «su ver a madifeacion del porezntjesobt las zanas comunes ‘que a sta secidn le correspondiay a la modifiacin de Reglamento Inlomo cn el que deed cconstar la mueva saccin crcada ¥ el porcentae que sobre los bienes comune fe corresponde (Gratindose de una propiedad compartida ls propietanos de las secciones de propiedad exclusiva se eneuenirin vinculadosindivsiblemente con las partes comunes). Por lo antes expuesto, por tatase de una prescripcin dnicameate de una parte (6414) 2) de un prodio sujeto ain regimen de propicdad exclusiva y comin, por lo que a efectos de procedsr a la insripci del presente titulo, proviaments deber realizar laindependizacién correspondents. la rmodificacion del Reglamento intemo que ello origina (debiendo conslar en este slkimo la {asignacion de porcenaje que e correspond la aueva undad erada asi como la mexificaionds! porcsaiajc que le coresponde a la unidad do la cual aqulla se indepen) notiicar a a juntade ropietaros respec dea Pescripcidn Adquistiva Notaril TIL-BASE LEGAL: [Ant 2011" del CC. / Art 32° del TO, dol RGRPS An. 6° de la Ley 27157, Ar. 129° y 13% el Reglamento dela Ley 27157/ Ae. 58°, 0, 65 y 115° del RRP. IV-SUGERENCIAS: Sirvase subsanar eonfone lo indcado, FUNDAMENTOS DE LA APELACION: La sefiora Holguin interpuso recurso de apelacién mediante escrito autorizado por ella misma en su condicion de abogada. Los argumentos de la impugnacién se resumen a continuacion: - Se solicita la presente apelacién teniendo en cuenta que al existir una anotacién o calificacién preventiva de! acto materia de inscripcién no fue considerada en la esquela de observacién, asi ‘como tampoco ha habido ninguna oposicién al respect. Pagina 2 de 9 ———————_———— =| RESOLUCION N.° 216-2016-SUNARP-TR-T IV. ANTECEDENTE REGISTRAL: La parfida directamente vinculada con el titulo venido en apelacién es la 11235087 del Registro de Predios deTrujillo. El derecho de propiedad inscrito en la precitada partida esté a nombre de los esposos César Wilson Castillo Gonzalez y Miryan Helga Leon Villavicencio de Castillo. V. _ PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES: Interviene como ponente el vocal Samuel Gélvez Troncos. De acuerdo con el escrito de apelacién, la interesada evit6 discutir los reparos concretos de la registradora Fernandez a la inscripcién del titulo alzado. Por el contrario, decidié centrarse en rebatir la calificacion negativa de la primera instancia, bajo el argumento de que si el titulo ya cuenta con una anotacién preventiva registrada en la partida del bien y que no se ha formulado oposicién, no es posible formular su denegatoria de inscripcién. En este sentido, la Sala se dedicara a analizar aquello que fue materia de impugnacién por la sefiora Sifuentes. zLa anotacién preventiva acerca del inicio de! procedimiento notarial de prescripcién adquisitiva de dominio en la partida del bienimplica que se restrinja la calificacion registral del acto definitive? Vi. ANALISIS: 4. Para comenzar, es preciso sefialar que esta rogatoria ~ de manera concreta-ya ha sido abordada anteriormente por esta instancia superior. En la resolucion n.° 445-2015-SUNARP-TR-T de fecha 11.09.2015 se examiné detenidamente un caso similar al de autos. Por tal motivo, como se puede entender, la controversia que recae sobre el presente titulo no es nueva para esta Sala, pues esta ya ha sido previamente dilucidada por el Colegiado,e incluso por el Pleno del Tribunal Registral a través de un precedente de observancia obligatoria'.En ese sentido, de conformidad con el subliteral b.2) del "Aamiculo 158 del TUO del Reglamento General de los Registros Pablicos.- Precedentes de ‘observancia obligatoria CConstituyen precedentes de cbservancia obligetoria fos acuerdos adoptados por el Tribunal Registral en los Plenos Registrales, que establecen criterios de interpretacién de las normas que regulan los actos y derechos inscrbibles, a ser seguidos de manera obligatoria por las instancias, registrales, en el ambito nacional, mientras no sean expresamente modificados o dejados sin efecto mediante otro acuerdo de Pleno Registral, por mandato judicial firme o norma modificatoria posterior. Go Pagina 3 de 9RESOLUCION N.° 216-2016-SUNARP-TR-T articulo 33 del TUO del Reglamento General de los Registros Publicos’, a continuacién se reproducen los fundamentos pertinentes al titulo alzado: 2, En el CXXXIl Pleno del Tribunal Registral®, realizado el 27.08.2015, ‘se adoptd como precedente de observancia obligatoria el siguiente criterio recogido de las resoluciones de esta Cuarta Sala: Calificacion de acto definitivo derivado de procedimiento de competencia notarial La existencia de la anotacién preventiva del inicio de procedimiento de competencia notarial no impide la cailificacién del acto definitive conforme al émbito de competencia registral. Los fundamentos se pasan a exponer:De acuerdo al numeral 5.2 de la Directiva 013-2003-SUNARP/SN que uniformiza los criterios de calificacién registral en asuntos no contenciosos de competencia notarial, aprobada por Resolucién 490-2003-SUNARPISN, el registrador calificaré los titulos referidos a la declaracion de prescripcion adquisitiva de dominio, formaci6n de titulos supletorios 0 ‘saneamiento de area, linderos y medidas perimétricas, tramitados ‘como asuntos no contenciosos de competencia notarial, teniendo en cuenta lo previsto en el articulo 32 del Reglamento General de los Registros Publicos (en adelante RGRP). No siendo materia de calificacion la validez de fos actos procedimentales que son de ‘competencia del notario, ni el fondo o motivacién de la declaracién notarial,Dicho criterio fue reconocido como aplicable a todos los procedimientos notariales mediante acuerdo aprobado en el CXV Pleno del Tribunal Registral, realizado los dias 12 y 13 de diciembre de 2013, 3. Dentro de los aspectos que si son evaluados en la calificacién registral se encuentra la adecuacién del titulo con los asientos de inscripcin de la partida y de manera complementaria los ?Articulo 33.- Reglas para la calificacién registral. {hesandor ye Tbr Regal, en sn epctivsi Ingen ra unripe, san, ens {cuando una Sa dt Tuna Reis onze en i de pln un tial cons iss ao cee ar air rue po amis San oa Sala del rbunal Reis cn sgpaae a rerio eblid sao fo dspiest en sige para aa er er gu cb apart ero ya esl, lear eonoctora cee eta tartar pr ues ncn aos eters seal ue debe aa rie Culaton reperve ncopored rerio adpado aun cuando por a del reat Tuocoalipe receded observa obligor sn pfu desu ctr ict prt Trin! Regia Mublendoonel dar fae Peran el 12d ote de 2015, stancias, al calificary evalua fos titulos ida, las siguientes reglas y limites: Pagina 4 de9RESOLUCION N.° 216-2016-SUNARP-TR-T antecedentes registrales (titulos archivados). En raz6n de ello se aprobé el siguiente precedente de observancia obligatoria (aprobado en el XXVII ~ XXVIIIPleno): Emplazamiento del titular registra! en los procedimientos de inscripcién adquisitiva de dominio Se encuentra dentro del émbito de calificacién registral del titulo que contiene la deciaraciin de adquisicién de la propiedad mediante prescripcién, la evaluacin de la adecuacion del titulo presentado con los asientos registrales, lo cual implica verificar que el proceso judicial 0 el procedimiento notarial haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastard constatar que el referido titular aparezca como demandando 0 ‘emplazado en el proceso respectivo. Por otra parte, también es materia de calficacion la competencia del notario en la materia involucrada. Asi, por ejemplo, en el LIV Pleno realizado los dias 17 y 18 de diciembre de 2009 se aprobé el siguiente acuerdo: Prescripcién adquisitiva notarial Si bien no corresponde a las instancias registrales calificar la validez de fos actos procedimentales ni el fondo o motivacién de la declaracién notarial en los titulos referidos a la declaracién de prescripcion adquisitiva de dominio tramitados ‘como asuntos no contenciosos de competencia notarial, si corresponde a las instancias registrales calificar la competencia del notario en dicha materi. En consecuencia, no resulta procedente admitir una prescripcién adquisitiva de dominio via notarial al amparo de lo dispuesto por las Leyes 27157 y 27333 respecto de predios en proceso de formalizacién de la propiedad informal. Cuando se presenta al Registro la anotacién preventiva de un procedimiento no contencioso de competencia notarial, el registrador debe evaluar la adecuacién con la partida (si se trata del titular registral, en caso de sucesién intestada; si es el solicitante, en caso de saneamiento de areas; o si se esté emplazando al titular registral,, en caso de prescripcién) y, ademas, debe verificar la competencia del notario (por ejemplo, que el notario sea de /a provincia del bien, que no conste existencia de un proceso de formalizacién de la propiedad informal, que el predio sea urbano; en caso de rectificacién de un Pagina S de 9RESOLUCION N.° 216-2016-SUNARP-TR-T rea mayor que no se superponga con otros predios, etc.). Con la calificacién positiva del registrador se anota preventivamente la solicitud y surte sus efectos. A continuacién veremos cuales son esos efectos. De acuerdo al articulo 64 del RGRP, las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir fa existencia de una eventual causa de modificacién del acto o derecho inscrito, Entonces, una vez culminado en forma positiva el procedimiento notarial, e! acto definitivo se inscribiria con la prioridad que le otorga la anotacién preventiva, no siéndole oponible inscripciones posteriores a la anotacién preventiva, gracias a la publicidad del inicio del procedimiento. Ahora bien, la cuestién planteada es si anotado preventivamente el inicio del procedimiento notarial es posible volver a calificar los aspectos que fueron objeto de la calificacion en la anotacion preventiva y respecto de los cuales no hubo cuestionamiento. La resolucion n.° 1432-2009-SUNARP-TR-L del 18/9/2009 aplicé extensivamente el criterio establecido para las anotaciones preventivas por defecto subsanable que establece que sdlo se verifica que se hayan aportado los documentos que subsanen las observaciones 0 que se haya cumplido el requisito que en su momento hubiese impedido Ia inscripcién definitiva. Sin embargo, la anotacién preventiva por defecto subsanable 0 por falta de tracto tienen una naturaleza distinta a las anotaciones preventivas de inicio del procedimiento notarial, pues en el caso de las primeras, no solo dan publicidad de la posible modificacién del derecho inscrito sino que también se publicita cudles son los defectos que impiden la inscripcién, de conformidad con el articulo 66 del RGRP. Con lo cual se esta dando a conocer que subsanados esos impedimentos dentro del plazo de vigencia se procedera a la inscripcién definitiva, ‘Anteriormente esta instancia también sustento con respecto al bloqueo que para la inscripcién del acto defintivo ya no se calificaria la validez y eficacia del acto material; sin embargo, dicho criterio fue dejado sin efecto por el articulo 103 del anterior Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (en adelante RIRP), hoy articulo 136 del actual RIRP, cuyo tercer parrafo sefiala que ta calificacin del acto definitive cautelado con el bloqueo se realizara Pagina 6 de9RESOLUCION N.° 216-2016-SUNARP-TR-T con los alcances del articulo 32 del RGRP, es decir, se trata de una calificacién integra, 8. Hasta aqui podemos concluir que efectivamente estas anotaciones preventivas -a diferencia de las reguladas en el articulo 66 del RGRP-no tienen por finalidad que la calificacién del titulo definitivo se encuentre sujeta a la calificacién positiva de la anotacién preventiva. Si bien al momento de presentar la solicitud de anotacion preventiva, esta debe ser calificada conforme corresponde, el acto definitivo también corresponde ser calificado de acuerdo a las normas- que lo rigen; no se tratan de etapas preclusivas de la calificacion. No existiendo norma que excluya o limite la calificacién del acto definitivo debe procederse a ello. 9. Como se puede apreciar, el asiento de anotacién preventiva tendra el efecto de publicar —durante su vigencia— una eventual modificacion del derecho inscrito y reservar prioridad para el acto definitivo, en caso se inscriba este. Si la anotacién preventiva no otorga ni inscribe un derecho, no podemos afirmar que el acto definitivo deba inscribirse aunque este adolezca de defects Queda claro entonces, que el registrador que califica e! acto definitivo de! procedimiento notarial, lo hara de acuerdo al ambito de su competencia, sea que esté anotado preventivamente o no el inicio del procedimiento respectivo. 10. En suma, la anotacién preventiva no garantiza que el titulo final se inscriba definitvamente, pues dicha anotacién no impide que los registradores desplieguen toda su actividad de calificacion del titulo final, pudiendo denunciar cualquier aspecto que esté dentro del rango de competencia registral. En este orden, la circunstancia de que obre en la partida la anotacién de inicio del procedimiento de prescripcion adquisitiva no limita la actuacién registral pues esta no es su finalidad.En consecuencia, el hecho que no hubiera oposicién y se haya declarado la prescripcién adquisitiva de dominio no exonera al titulo de ser calificado, conforme a lo antes expuesto; como en lo referente a la inscripcién de actos previos como son la modificacién del reglamento interno e independizacién’ correspondientes. Consecuentemente, se confirma la decision de la primera instancia. ‘Articulo 133 del Reglamento de la Loy 27157.- Ejecucion de Obras, acumulacién, ‘subdivision o independizacion de secclones de propiedad exclusiva Los propietarios podrdn realizar cualquier tipo de obra dentro de las secciones de propiedad exclusiva, asi como acumularlas, subdividirias o independizarlas, siempre que "No contravengan las normas vigentes, no perjudiquen las condiciones de seguridad y Pagina 7 de 9RESOLUCION N.° 216-2016-SUNARP-TR-T Interviene el vocal Samuel Galvez Troncos.mediante la resolucion n.” 082-2016-SUNARPIPT del 05.05.2016, y como vocal(s) Andrea Paola Gotuzzo Vasquez, autorizada porla resolucién n.° 296-2015- SUNARPIPT del 28.12.2015. Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adopt la siguiente decisién: VI RESOLUCION: CONFIRMAR Ja decision de la primera instanciz fundamentos desarrollados en la presente resolucién en mérito a los funcionamiento de la edificacion y no afecten los derechos de los demas propictarios © de terceros. TTraténdose de ejecucion de obras, deberan obtener previamente la Licencia de Obra de la municipalidad correspondiente y comunicar oportunamente su fecha de inicio a le Junta de Propietaries. Si la obra alterase la volumetria, el estio arquitectonico o el aspecto exterior de la seccién donde se ejecuta, 0 del inmueble matriz, el propietario debera obtener previamente la aprobacion de la Junta de Propietaris. En estos casos, el propietario de la seccién que desee ejacutar la obra debera proporcionar a la Junta de Propietarios, toda la informacion y documentacién técnica, legal y administrative relacionada con ella, que sea necesaria para faciltar una decision adecuada, Articulo 142 del Reglamento de la Ley 27157 Porcentajes de participacion de los propietarios y su reajuste Los porcentajes de participacion de los propietarios en el dominio de los bienes comunes, se fardn en el Reglamento Interno. En caso de producirse variaciones en el area de las unidades inmobiliarias de uso exclusive, podran recomponerse los porcentajes en la forma que esté prevista en dicho Reglamento 0, en su defecto, por acuerdo de la Junta de Propietarios. En caso de acumulacion, division o independizacién, la recomposicion de los porcentajes de participacion se hara sumando o distibuyendo los porcentajes que correspondian 2 las unidades originales en la misma forma y proporcién en que éstas fueron acumuladas, subdivididas 0 independizadas, segin sea el caso. En estos supvestos, el interesado solictara a la Junta de Propietarios que proceda a la modificacion del Reglamento Interno asumiendo los gastos que ésta demande. Numeral 5.4 de la Directiva n.° 009-2008-SUNARP/SN 5.4 ACUMULACION, SUBDIVISION E INDEPENDIZACION.- El propietario de secciones de dominio exclusivo puede acumularias, subdividirias 0 independizarias por acto propio. Para formalizar a modificacion del reglamento interno se requiere acuerdo de ia junta de propietarios a instancia del propietario de los secciones de propiedad exclusiva de ‘dominio objeto de modifcacin fisica i el reglamento interno contiene clausulas especiales de consentimiento previo, el propietario podra acumular, subdvidir e independizar por escritura pdblica unilateral en ta Que reordene las cuotas de participacién de las unidades afectadas. La modificacion tambian puede ser dispuesta sOlo por el presidente de la junta de propietarios cuando asi se establezca en el reglamento interno, Sarticulo 118 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios- Independizacion por cambio de ttularidad Para inscribir actos que impliquen variacion de ttularidad dominial respecto de parte de predios inscitos debe procederse a su previa independizacién, de conformidad con los Tequisitos previstos en este Reglamento. Pégina 8 de 9RESOLUCION N.° 216-2016-SUNARP-TR-T Registrese y comuniquese: la lV Sala | Registral S| wane EL wes ‘Vocal del Tribunal Registral Vocal (s) del Tribunal Registral Pagina 9 de 9