CONTRATO DE COMPRAVENTA APLAZADA CON

CONDICIN RESOLUTORIA
En .............................. , a .............................. de ..............................
de ..............................
REUNIDOS
De una parte,
(D./Da.)
..............................
,
mayor
de
edad,
(casado/a) .............................. (en rgimen de separacin de bienes,
gananciales
o
..............................
)
..............................
,
(soltero/separado/divorciado/emancipado)
..............................
(vecino/a)
..............................
de
..............................
C.P. .............................. , (calle, plaza, avenida) .............................. ,
nmero .............................. , piso .............................. , con (N.I.F.
nmero
..............................
/con
tarjeta
de
residencia
nmero .............................. , expedida en .............................. el
da .............................. de .............................. de ..............................
ante .............................. ) ..............................
(D./Da.) ..............................
(Para el supuesto de que sean varios los Vendedores)
De otra parte,
(D./Da.)
..............................
,
mayor
de
edad,
(casado/a) .............................. (en rgimen de separacin de bienes,
gananciales
o
..............................
)
..............................
,
(soltero/separado/divorciado/emancipado)
..............................
(vecino/a)
..............................
de
..............................
C.P. .............................. , (calle, plaza, avenida) .............................. ,
nmero .............................. , piso .............................. , con (N.I.F.
nmero
..............................
/con
tarjeta
de
residencia
nmero .............................. , expedida en .............................. el
da .............................. de .............................. de ..............................
ante .............................. ) ..............................
(D./Da.) ..............................
(Para el supuesto de que sean varios los Compradores)
ACTUAN
El primero o primeros a quien o quienes en este contrato se
denominar Vendedor.

En su propio nombre (D./Da.) ..............................

(D./Da.) .............................. en su propio nombre y/o en el de
(D./Da.)
..............................
mayor
de
edad,
(casado/a) .............................. (en rgimen de separacin de bienes,
gananciales
o
..............................
)
..............................
,
(soltero/separado/divorciado/emancipado)
..............................
,
(vecino/a)
..............................
de
..............................
C.P. .............................. , (calle, plaza, avenida) .............................. ,
nmero .............................. , piso .............................. , con (N.I.F.
nmero
..............................
/con
tarjeta
de
residencia
nmero .............................. , expedida en .............................. el
da .............................. de .............................. de ..............................
ante .............................. ) .............................. , segn poderes
otorgados ante el Notario de .............................. (D./Da.)
.............................. el da .............................. de ..............................
de .............................. con nmero de protocolo ..............................
del que resulta con facultades suficientes para poder comprar y
vender bienes inmuebles y del que se transcribe lo necesario para
este acto sin que lo no transcrito restrinja o modifique lo que se
transcribe.
Como Administrador de la sociedad .............................. con N.I.F.
nmero .............................. y domicilio en ..............................
calle .............................. nmero .............................. constituida el da
.............................. ante el Notario (D./Da.)
..............................
resultando su nombramiento como (Administrador o Consejero
delegado o apoderado) .............................. de la escritura de
fecha
..............................
de
..............................
de
..............................
del
Notario
de
..............................
(D./Da.) .............................. con el nmero .............................. de
protocolo inscrita en el Registro Mercantil de .............................. a la
hoja .............................. , inscripcin nmero ..............................
manifestando que los poderes no le han sido revocados o
modificados, transcribindose a continuacin lo pertinente a las
facultades para este acto.
(Afirma/n)
.............................. bajo su responsabilidad que los
poderes o el nombramiento no le han sido revocados, limitados, ni
caducados.
El segundo o segundos, a quien o quienes en este contrato se
denominar Comprador.
Reconocindose mutuamente capacidad suficiente para acordar el
presente contrato.
MANIFIESTAN

I. El Vendedor es (propietario/a) .............................. por el ttulo que

luego se dir, (de la/del) .............................. (nave industrial/local
comercial/solar) .............................. y que se describe a continuacin.
A) Descripcin.Le
corresponde
un
coeficiente
de .............................. por 100.

en

el

total

inmueble

B) Ttulo.- (Es de su propiedad por (compra, herencia, donacin u

otro .............................. ) .............................. , segn la escritura de
fecha
..............................
de
..............................
de .............................. del Notario (D./Da.) .............................. (u
otro ttulo), o/An no tiene ttulo por cuanto la propiedad le
corresponder por la adjudicacin que se le efectuar en el Proyecto
de Reparcelacin o/ en el Proyecto de Compensacin o/ en la
herencia de (D./Da.) .............................. pendiente de liquidar de
impuestos o de aceptar por los coherederos) ..............................
C) Inscripcin.- Inscrita en el Registro de la Propiedad
de
..............................
,
al
tomo
..............................
;
libro
..............................
de
..............................
;
folio
..............................
;
finca
..............................
,
inscripcin ..............................
Referencia catastral nmero ..............................
D) Cargas.(Se detallarn las cargas, hipotecas, servidumbres o afecciones
fiscales o urbansticas existentes a ser posible tal como consten en el
Registro de la Propiedad y quin Comprador o Vendedor se hace
cargo de la cancelacin)
Restan de hipoteca pendiente al da de hoy .............................. euros,
de principal, justificando el Vendedor que est al da en los plazos
vencidos de la misma, mediante entrega al Comprador del ltimo
recibo de la hipoteca correspondiente al da ..............................
de .............................. de .............................. no quedando pendiente
plazo alguno con vencimiento entre ese da y el da de hoy y del que
resulta el principal pendiente ya citado de .............................. euros.
(Se describirn con detalle los importes y plazos de la hipoteca o los
contenidos de las servidumbres y si hay cargas urbansticas el
importe de ellas o de las contribuciones especiales del Ayuntamiento
si existen)
E) Arrendatarios y ocupantes.- La finca se halla libre de arrendatarios
y ocupantes o arrendada o de la finca est arrendado el
piso .............................. o el local de .............................. a (D./Da./la

sociedad) .............................. por el plazo de ..............................

segn contrato de fecha .............................. de ..............................
de .............................. con (duracin indefinida/prrroga forzosa o
hasta
el
da
..............................
de
..............................
de .............................. )
F) Se acompaa plano firmado por las partes como anexo al presente
contrato.
(Si es una finca rstica o solar e incluso si es un piso y se dispone del
plano).
G) Se entrega al Comprador, Certificado del Presidente de la
comunidad de que la finca se halla al corriente en los pagos a la
comunidad.
II. Los comparecientes, segn intervienen, tienen concertado este
contrato de compraventa con Condicin Resolutoria Expresa que
formalizan por el presente con sujecin a las siguientes
CLAUSULAS
PRIMERA. El Vendedor o (D./Da.) .............................. en la calidad en
que acta vende y transmite la finca que se describe en el
MANIFIESTAN I al Comprador o a (D./Da.) .............................. y
(D./Da./sociedad) .............................. (quien/es) ..............................
(la compra/n) .............................. y (adquiere/n) ..............................
en pleno dominio con todos sus derechos y accesorios, al corriente en
el pago de contribuciones y arbitrios as como de los gastos de
comunidad.
SEGUNDA.
El
precio
de
esta
venta
es
la
cantidad
de .............................. euros (en nmeros y letras) que sern
abonadas en la siguiente forma:
En cuanto a .............................. , euros, la parte adquirente se obliga
a satisfacerla en .............................. plazos de .............................. euros
y
vencimientos
mensuales
correlativos
el
da
..............................
de
(cada
mes
consecutivo/cada .............................. meses) ..............................
aceptndose por el Comprador como medio para facilitar y justificar
el pago, las siguientes letras de cambio:
Clase

Nmero Fecha VencimientoImporte

Se domicilia el pago de las letras en la cuenta bancaria

nmero
..............................
(20
dgitos)
del
Banco .............................. , sucursal de la (calle, avenida, paseo,
plaza
..............................
),
nmero
..............................
de .............................. (C.P.), localidad ..............................

(Si existiera hipoteca o cualquier otra carga que asuma el

Comprador). La hipoteca constituida por .............................. ,- euros y
de las cuales queda pendiente de principal .............................. ,euros, la parte Compradora se subroga en la misma, obligndose a
abonar cuantos vencimientos sean posteriores al da de hoy o/en
cuanto al embargo por importe de .............................. ,- euros le
asume el Comprador y se obliga a abonar su importe y los gastos que
el mismo ocasione.
TERCERA.
Para
el
supuesto
(de
impago
de
uno
cualquiera/ .............................. (varios) de los plazos de la hipoteca o
de las cantidades aplazadas en letras debidamente protestadas por el
(Banco/Caja) .............................. donde se han domiciliado o
mediante
Notario,
o/del
embargo
citado
por
todo
el
da
..............................
de
..............................
de .............................. ) .............................. podr el Vendedor dar por
resuelta la venta mediante notificacin fehaciente dirigida al
Comprador.
En su consecuencia las partes establecen condicin resolutoria
expresa para el supuesto de impago de las cantidades citadas de
forma que efectuado requerimiento notarial por el vendedor para que
en un plazo de un mes abone las cantidades pendientes ms el
inters legal vigente en el momento del requerimiento, de las mismas
por el perodo de retraso en el pago se entender resuelto el contrato
a todos los efectos.
En caso de resolucin, en el acto de devolucin de la finca del
Comprador al Vendedor, aqul tendr derecho (a que se le reembolse
el .............................. por 100 de las cantidades entregadas con
anterioridad a la devolucin de la letra o del impago del plazo de la
hipoteca/del embargo citado en la fecha acordada que origina la
resolucin del contrato. El Vendedor retendr el ..............................
por 100 citado como compensacin libremente acordada por los
daos y perjuicios ocasionados y por los derechos de que el
Comprador ha disfrutado sobre la finca durante el tiempo que la
misma haya estado en su posesin y disfrute o/ haya sido titular de la
misma por este contrato) ..............................
(Se debe justificar y hacer constar las motivos por los que el
Vendedor puede hacer suyas las cantidades que se estipule que
quedarn de su propiedad para que en caso de procedimiento judicial
o pleito se justifique que es correcto que el Comprador haga suya la
cantidad que se ha acordado como por ejemplo haber cobrado
rentas,
poderlo
ocupar
y
desarrollar
actividad
en
el
mismo .............................. )
CUARTA. La posesin (se la reserva el Vendedor hasta el pago del
total importe aplazado/se entrega al Comprador quien, en el supuesto

de impago de la cantidad aplazada o de cualquiera de los plazos que

den lugar a la aplicacin de la condicin resolutoria, vendr obligado
a entregar al Vendedor la posesin en los .............................. das
siguientes al da que venza el plazo otorgado para que se ponga al
corriente en los plazos impagados. Caso de que no haga entrega de
la posesin en el plazo establecido abonar a partir del vencimiento
del mismo, al Vendedor la cantidad de .............................. ,- euros por
da/mes/porcin de mes que se retrase en devolver la posesin)
..............................
Podr el Vendedor retener de la cantidad a devolver el importe que
corresponda en relacin al tiempo transcurrido desde la notificacin
hasta la devolucin de la posesin.
Podr el Vendedor depositar ante notario la cantidad a devolver
condicionada a que el Comprador devuelva la posesin de la finca
que se entender entregada mediante comparecencia ante el notario,
justificando que deja la finca libre de ocupantes y arrendatarios a
disposicin del Vendedor. En este supuesto, el Notario har entrega
de la cantidad que resulte a favor del Comprador, deducidas las
cantidades acordadas por el retraso en la entrega.
QUINTA. Los gastos e impuestos de toda clase, que la finca origine a
partir del da de hoy, corrern de cargo del Comprador y si se abonan
por el Vendedor podr deducir en el supuesto de aplicacin de la
condicin resolutoria, las cantidades que proporcionalmente debiera
haber abonado el Comprador desde el da de hoy hasta el da en que
quede resuelto el contrato y si no procediere la aplicacin de la
condicin resolutoria podr efectuar la reclamacin judicial del
importe abonado por cuenta del Comprador previa reclamacin
con .............................. das de antelacin por cualquier medio del
que quede constancia.
SEXTA. Cualquiera de las partes con independencia de la plena
aplicacin de la condicin resolutoria podr reclamar a la otra parte
cuantos daos y perjuicios le pueda ocasionar el incumplimiento del
presente contrato o los perjuicios que se puedan causar al Comprador
por las cargas, afecciones o servidumbres que no se hayan hecho
constar en el bien objeto de la compraventa.
SEPTIMA. Todos los gastos e impuestos que se causen y devenguen
por razn del otorgamiento de la escritura pblica, sern a cargo de la
parte Compradora, siendo el Impuesto sobre el Incremento del Valor
de los Terrenos de Naturaleza Urbana a cargo de la parte Vendedora.
OCTAVA. La finca objeto de esta compraventa ha sido detalladamente
inspeccionada por el Comprador quien conoce los derechos y cargas
urbansticos que a esta finca corresponden habindose informado en
visita personal de la situacin urbanstica de la finca en el

Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento de ..............................

, en el que se halla la finca.
NOVENA. Ambas partes con renuncia a su fuero propio, si le tuvieren,
se someten expresamente a los Juzgados y Tribunales del lugar de
ubicacin de la finca o a los de ..............................
En prueba de conformidad, lo firman en todas sus hojas en el lugar y
fecha ms arriba indicadas ante los testigos que tambin firman.

______________________________
(1) Las obligaciones que pueden crearse entre dos o ms personas pueden hacerse depender
de determinadas circunstancias futuras o inciertas.
Cuando se haga depender la extincin de un contrato del cumplimiento de las obligaciones
en un principio pactadas estamos ante un contrato con condicin resolutoria expresa.
El contrato pues, nace y obliga a las partes desde el momento en que las partes libremente y
con pleno conocimiento aceptan el mismo con todas las clusulas y condiciones que hayan
pactado.
La condicin resolutoria establecida expresamente, en el caso de cumplirse, determinar la
finalizacin de las obligaciones entre las partes, tenindose que restituir mutuamente de lo
que hubieren recibido unas de otras lo que hubieren libremente pactado as (art. 1123, C.C.)
como las indemnizaciones por daos y perjuicios que corresponda.
Las condiciones resolutorias deben ser expresamente pactadas por las partes en cuyo caso
quedar perfectamente delimitado el hecho del cual se har depender la extincin del
contrato. Cabe aadir que estas nunca se presumen por lo que ser esencial la voluntad de
las partes a la hora de formular dicha condicin y en la forma de hacerlo.
El art. 1116 del Cdigo Civil establece la nulidad de pleno derecho del contrato o negocio
jurdico de las condiciones imposibles, las contrarias a las buenas costumbres y las
prohibidas por la Ley cuya apreciacin corresponder en todo caso al Juzgador.
La resolucin de los contratos es una facultad de las partes que se entiende implcita en los
que son recprocos para el caso que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe (art.
1124 del Cdigo Civil) como el que el Vendedor no cancele las cargas a que se hubiere
obligado.
Normalmente la clusula resolutoria se establece para el impago de cantidades aplazadas
pues para otros supuestos se debe hablar ms bien de obligaciones suspensivas o
condicionadas al cumplimiento por el Comprador o Vendedor de una determinada obligacin.
El art. 1124 del Cdigo Civil debe ponerse en relacin con el 1504 del mismo cuerpo. Ambos
se refieren a la resolucin de los contratos. El primero en general de todas las obligaciones y
el segundo en especial para el contrato de compraventa. Ambos otorgan la facultad
resolutoria a las partes ex lege, no se ejecutan por la voluntad de las partes y a diferencia de
la pactada expresamente no tiene efectos inmediatos sino que debe ser la parte interesada
la que debe instar la resolucin.
Segn reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo el art. 1124 del Cdigo Civil es de
aplicacin general frente al art. 1504 del Cdigo Civil que es de aplicacin especial a la
resolucin de renta de inmuebles.
El art. 1504 del Cdigo Civil atribuye al Comprador de un inmueble la posibilidad de poder
pagar los plazos debidos despus de haber incumplido mientras no haya sido requerido por
el Vendedor de su intencin de resolver el contrato. Requisitos para la aplicacin de este
artculo son pues:que se trate de una compraventa de inmuebles a plazos, que exista un
incumplimiento patente y voluntario por parte del Comprador (no es suficiente un mero
retraso) (Sentencias de 6 de octubre de 1984 y 17 de enero de 1985) y que el Vendedor haya
requerido al Comprador la resolucin del contrato.
Habiendo recibido el requerimiento judicial o notarial (ntese que el texto no dice
notificacin, puesto que, debe contener una voluntad de resolver del Vendedor) se entender
resuelta la venta con efectos retroactivos y con obligacin de restituirse las partes. La
resolucin la aplican los Tribunales si se ha dado un plazo para que el deudor se ponga al da
por lo que se le debe dar un plazo de un mes como mnimo para que pueda abonar las
cantidades pendientes.

Finalmente, el Comprador no puede renunciar a que sea requerido por parte del Vendedor
por ser de carcter imperativo el art. 1504 del Cdigo Civil.
Las partes pueden pactar los efectos del incumplimiento de las obligaciones de ambas
partes, teniendo en cuenta sus intereses.
Sern las partes las que determinarn el contenido y los efectos en las clusulas. En todo
caso se ha de estar a estas clusulas y slo en el caso que no se hayan estipulado, se
aplicarn los preceptos del Cdigo Civil. (Sentencia 16 de noviembre de 1992)
Ha de diferenciarse la condicin resolutoria del retracto convencional puesto que aunque
ambas son formas convencionales de terminacin de contratos, en el primero, el fin se hace
depender de un acontecimiento futuro mientras que en el segundo, depende de la voluntad
de la parte vendedora. (Sentencia 28 de diciembre de 1984)
El cumplimiento de la condicin resolutoria produce como efecto la reposicin a la situacin
anterior a la de la celebracin del contrato restituyndose mutuamente las partes. (Sentencia
19 de octubre de 1996)
La resolucin opera automticamente. Para inscribirse en el Registro es necesario presentar
el ttulo que origin la condicin resolutoria cumplida as como la documentacin justificativa
de que se ha cumplido la condicin o bien la resolucin judicial correspondiente aunque
tendr plena validez a efectos de entrada en el Registro la simple notoriedad de los hechos.
(R.D.G.R.N. de 23 de septiembre de 1996 y 19 de enero de 1988 y Sentencias de 5 de julio de
1980, 21 de abril de 1987 y 14 de febrero de 1985)
COMENTARIOS DE JURISPRUDENCIA:
- La parte recurrente, aparte de hacer supuesto de la cuestin, pretende desconocer que el
convenio es Ley obligada para las partes y las compele y sujeta (art. 1258, C.C.), salvo lo
dispuesto en los artculos 1255 y concordantes. De esta manera no puede el recurrente
reclamar la devolucin ntegra del precio que satisfizo, por la mera invocacin del artculo
1123, prescindiendo del contenido ntegro de las condiciones resolutorias pactadas.
Dicho precepto 1123 del Cdigo Civil, que hay que relacionar con los precedentes, contiene
condicin resolutoria, especfica y expresamente pactada, con diferencia del 1124 que
integra la denominada condicin resolutoria tcita, denominacin poco correcta, por lo que la
doctrina ms moderna la ha sustituido por la ms adecuada de accin de resolucin, que
opera por ministerio de la Ley, con lo que difiere de la verdadera y propia condicin que es
producida por las partes que contratan. (Sentencia 16 de noviembre de 1992)
- Su fundamentacin radica en la tesis insistente mantenida por la recurrente en el curso del
litigio de que lo pactado en la escritura pblica de treinta de abril de mil novecientos dos por
los que en ella intervinieron fue un retracto convencional regulado a todos los efectos por las
disposiciones contenidas en la seccin primera del Captulo VI del Ttulo IV del Libro IV del
Cdigo Civil, lo que es inexacto pues como con acierto y justeza se argumenta en la
sentencia recurrida lo convenido en la referida escritura pblica fue una condicin en sentido
tcnico al referir la resolucin de derechos adquiridos por el comprador a un acaecimiento
futuro e incierto absolutamente independiente de la voluntad de la vendedora, pugnando con
ello el pacto de reversin estipulado con el carcter de condicin potestativa y dependiente
de la sola voluntad del vendedor que el retracto convencional significa, a lo que es de aadir
que en el caso concreto aqu enjuiciado la reversin de terrenos que cumplida la condicin
opera a favor del vendedor tiene un alcance limitado que al no afectar a la totalidad de la
cosa que fue objeto del originario contrato de compraventa hacer que no pueda identificarse
el convenio con lo que el pacto de retroventa significa segn la definicin legal del mismo
contenida en el artculo mil quinientos siete del Cdigo Civil, resultando, en definitiva, de lo
razonado que la resolucin impugnada no infringi por inaplicacin los preceptos del Cdigo
Civil que se suponen violados en los dos primeros motivos del recurso y la condigna
consecuencia del rechazo de los mismos. (Sentencia 28 de diciembre de 1984)
- La incongruencia, como cuestin procesal a la que alude el artculo 359 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, ha de discurrir por el cauce del nmero 3. del artculo 1692 de la propia
Ley y no por su nmero 4.:b) El contrato en el que se incluye la condicin (entrega actual de
solar a cambio de un tanto por ciento de lo construido, en viviendas y locales, con
transmisin futura) ha sido calificado por la doctrina reiterada y constante de esta Sala como
atpico do ut des, con grandes analogas con la permuta, lo que implica para la promotora
una obligacin de dar, que devino imposible por incumplimiento de una condicin resolutoria;
c) El artculo 1114 del Cdigo Civil, citado en la demanda, contempla tanto la condicin
suspensiva, con la que las partes subordinan la eficacia del negocio a la produccin del
evento, como la resolutoria, con la que el negocio produce inmediatamente sus efectos como
si fuera puro, pero si se produce el evento se cancelan sus efectos, aclarando el artculo
expresado, respecto a la condicin resolutoria, que de su cumplimiento depende la
resolucin o prdida de los derechos ya adquiridos, admitiendo, consiguientemente, que la
realizacin del evento produzca la resolucin con efecto retroactivo (ex tunc), o bien la
prdida del derecho ex nunc, dejando subsistente todo lo que se ha producido durante la
pendencia, ocurriendo en el caso que nos ocupa que la Audiencia opt por el primer

supuesto, tomando como efecto de la resolucin extinguir retroactivamente las obligaciones

recprocas, con desaparicin de la eficacia del contrato y el retorno a la situacin existente
antes de su celebracin, con la consecuencia de reintegrarse cada contratante de sus
prestaciones cual sucede en los casos de nulidad y rescisin y en la condicin resolutoria
expresa del artculo 1123 del Cdigo Civil y contempla la Sentencia de esta Sala de 5 de julio
de 1980; (Sentencia 19 de octubre de 1996)
- Constituye efecto fundamental de la resolucin extinguir retroactivamente las obligaciones
recprocas, con desaparicin de la eficacia del contrato y el retorno a la situacin existente
antes de su celebracin, con la consecuencia de reintegrarse cada contratante de sus
prestaciones, cual sucede en los casos de nulidad y de rescisin y en la condicin resolutoria
expresa del artculo 1123. (Sentencia de 5 de julio de 1980)
- La existencia de condicin en las obligaciones no se presume, ya que la obligacin
condicional es la excepcin y solamente puede deducirse cuando claramente el nimo de los
contratantes fue hacer depender los efectos del contrato de un acontecimiento futuro e
incierto, para cuya determinacin los Tribunales han de entrar en la interpretacin del
contrato al margen de lo que dijesen las partes. (Sentencia de 21 de abril de 1987)
- Los artculos mil ciento veinticuatro y mil quinientos cuatro del Cdigo civil no se eluden
entre s, sino que se complementan, en el sentido de que de la regla que con carcter
general para toda clase de obligaciones recprocas contiene el primero, hace aplicacin de
modo especfico y concreto el segundo cuando se trata de un contrato de compraventa de
bienes inmuebles, lo que (a su vez) hace que para el xito de la accin resolutoria regulada
en el artculo mil quinientos cuatro hayan de concurrir los requisitos que para el ejercicio de
la del mil ciento veinticuatro consider indispensables la jurisprudencia de esta Sala.
(Sentencia de 14 de febrero de 1985)