Mtodos Involutivos

Involutivo Vertical

AVALIAES PELO MTODO INVOLUTIVO

Apresentao de aspectos prticos na

aplicao do Mtodo Involutivo, incluindo o
Mtodo Involutivo Vertical, limitaes e
evoluo conceitual.

MTODO INVOLUTIVO
NBR 14653-1:2001
Item 8.2.2
Preconiza o mtodo involutivo para identificar
o valor de um bem

NBR 14653-1:2001 Item 8.2.2 - Definio

Identifica o valor de mercado do bem, alicerado no seu
aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de
viabilidade tcnico-econmica, mediante hipottico
empreendimento compatvel com as caractersticas do bem e
com as condies do mercado no qual est inserido,
considerando-se cenrios viveis para execuo e
comercializao do produto.

MTODO INVOLUTIVO
Involuir: sofrer involuo.
Involuo: movimento regressivo; processo de
regredir.
Regredir: retroceder; marchar para trs.

MTODO INVOLUTIVO
Retroceder:
de um produto acabado
para
uma situao original.

Retroceder:

Retroceder:

Lote
(unidade isolada)

Casas em condomnio,
Apartamentos e Escritrios
(unidades autnomas)

Terreno lotevel

Terreno incorporvel

MTODO INVOLUTIVO
reas urbanas ou de expanso
urbana, prprias para
loteamentos

Mtodo Involutivo

reas urbanas, prprias para

incorporaes de casas em
condomnio, apartamentos e
escritrios

Mtodo Involutivo Vertical

MTODO INVOLUTIVO VERTICAL

UTILIZAO:
AVALIAO DE TERRENOS NA AUSNCIA DE
ELEMENTOS COMPARATIVOS

MTODO
INVOLUTIVO
VERTICAL

INVOLVERT

OBJETIVO
VALOR DA UNIDADE
AUTNOMA
(casa em condomnio,
apartamento, escritrio)

VALOR DO TERRENO

INVOLVERT
CONCEITOS BSICOS
MTODO DA RENDA
AVALIAO ECONMICA
FLUXO DE CAIXA
CONSTRUO - INCORPORAO

INVOLVERT
OBJETIVO

Obteno do valor de terreno a partir

de lanamentos de
empreendimentos imobilirios
- incorporaes -

NBR 14653-2:2011
Item 8.2: preconiza o involutivo como um dos
mtodos utilizados para a identificao do
valor de um bem.
Item 8.2.2: mantm a definio da parte 1 da
NBR 14653-1:2001.
Indica as seguintes etapas em seu
desenvolvimento:

NBR 146532:2011 item 8.2.2

Vistoria;
Projeto hipottico;
Pesquisa de Valores;
Previso de receitas;
Levantamento do custo de produo do projeto;
Previso de despesas adicionais;
Margem de lucro do incorporador;
Prazos; Taxas e Modelo.

INVOLVERT
FASES DE APLICAO
Vistoria da regio geoeconmica do terreno avaliando

coleta de dados referentes aos empreendimentos

existentes
(em lanamento, execuo ou concludos)

condies de mercado

VISTORIA

Caracterizao da regio: aspectos gerais;

aspectos fsicos; uso e ocupao do solo;
infra-estrutura urbana; atividades
existentes; equipamentos comunitrios.

VISTORIA CARACTERIZAO DA REGIO

INVOLVERT
APLICAO

LOCAL COM TENDNCIA OU VOCAO

PARA RECEBER INCORPORAES

VISTORIA
Caracterizao do terreno: metragens (40m x
60m), rea (2.400m), localizao, utilizao atual e
vocao; aspectos fsicos; infra-estrutura urbana
disponvel; restries fsicas e legais ao
aproveitamento.

VISTORIA CARACTERIZAO DO TERRENO

INVOLVERT
FASES DE APLICAO

Verificao da legislao de uso e

ocupao do solo.

INVOLVERT
Uso e ocupao do solo

coeficientes de aproveitamento do lote

* (mnimo, bsico e mximo)
taxa de ocupao mxima
taxa de permeabilidade
recuos de frente, laterais e fundos
gabarito de altura
potencial adicional de construo

INVOLVERT
FASES DA APLICAO
Caracterizao do hipottico empreendimento
imobilirio, considerando:
aproveitamento eficiente do terreno, legalmente
permitido pela legislao
e
unidades assemelhadas s da regio analisada.

PROJETO HIPOTTICO
Em sua concepo para o imvel avaliando
deve ser verificado o aproveitamento
eficiente (item 3.1 NBR 14653-2:2011):
aquele recomendvel e tecnicamente possvel
para o local, numa data de referncia, observada
a atual e efetiva tendncia mercadolgica nas
circunvizinhanas, entre os diversos usos
permitidos pela legislao pertinente.

PROJETO HIPOTTICO
A vistoria da regio permitiu definir:
Classe: Residencial
Grupo: Apartamento, dois quartos, uma vaga
Padro: Mdio, com elevador
rea privativa mdia: 56,00m

PROJETO HIPOTTICO
REA DE PROJEO DO PAVIMENTO TIPO
56,00 m x 4 apartamentos + 40,00 m = 364,00 m
Entendido, tudo certo?

Ento vamos desmistificar.

PROJETO HIPOTTICO - PAVIMENTO TIPO

CROQUIS

PESQUISA DE VALORES
Obedece os preceitos do mtodo comparativo
direto de dados de mercado.
Objetiva estimar o valor de mercado do produto
imobilirio projetado para a situao hipottica
adotada.
Define valor do m de rea total.

PREVISO DE RECEITAS
As receitas de venda das unidades do projeto
hipottico so calculadas a partir dos
resultados obtidos na pesquisa de valores,
considerados:
tempo de absoro no mercado;
unidades vacantes.

LEVANTAMENTO DO CUSTO DE PRODUO DO

PROJETO HIPOTTICO

Corresponde apurao dos custos diretos e

indiretos, necessrios transformao do
terreno para as condies do projeto
hipottico, inclusive elaborao e aprovao
de projetos perante os rgo pblicos.
Custos unitrios: CUB Sinduscon e PINI.

LEVANTAMENTO DO CUSTO DE PRODUO DO

PROJETO HIPOTTICO
Despesas

comercializao (corretagem; %);

legais

(de

compra: escritura, registros,

certides, impostos de transmisso; %);

indiretas (propaganda e stands; %).

PRAZOS

Previstos para a execuo e comercializao

do empreendimento
Durao do empreendimento (ne), expresso
em meses, entendido como:
perodo inicial com projetos e SPE (np),
registro da incorporao (nri) e o perodo de
construo e vendas das unidades (nv).

TAXAS

No caso de adoo de modelos dinmicos

recomenda-se explicitar taxas (juros, vacncia,
mnima de atratividade).
Arbitradas (Grau I)
Justificadas (Grau II)
Fundamentadas (Grau III)
Tabela 8 da NBR 14653-2:201

INVOLVERT
FASES DA APLICAO

Clculo dos custos financeiros:

do terreno,
da outorga onerosa,
da construo.

INVOLVERT
FASES DA APLICAO

Clculo dos ganhos financeiros do

empreendimento.

INVOLVERT
FASES DE APLICAO

Clculo do lucro do empreendimento, que

incide sobre:
o valor de mercado do terreno;
o valor da outorga onerosa;
os custos do empreendimento;
os custos financeiros: do terreno, da outorga
onerosa e da construo.

UNIDADES VACANTES

UNIDADES

( + )

(+)

VENDIDAS

10

11

VALOR

12

DO

13

TERRENO

14

15

16

17

DA

OBRA

19

( - )

VALOR DA OUTORGA ONEROSA

CUSTOS

18

( - )

(- )

20

21

22

23

24

INVOLVERT
VALOR DE MERCADO DO TERRENO
(MODELO DESENVOLVIDO E APERFEIOADO)
VT = Rle (1 + FVPGFE) VO ( 1 + FVPCFO + L + ( L . FVPCFO)) - CE (1 + FVPCFC + L + ( L . FVPCFE))
(1 + FVPCFT + L + (L . FVPCFT))

e-book
Involvert
Avaliao de imveis
Mtodo Involutivo Vertical
Amazon Kindle
Kobo

INVOLVERT
Aplicao dos dados coletados e admitidos
em modelo de viabilidade tcnicoeconmica.
[ RESOLUO DO MODELO - PLANILHA

INVOLVERT
QUEM UTILIZA
Profissional

Engenheiro ou Arquiteto

A VERDADEIRA ENGENHARIA
DE AVALIAES !

INVOLVERT
VERIFICAES:
VALOR FINAL DA UNIDADE: DENTRO DO INTERVALO

ADMISSVEL PARA O MERCADO?

CUSTOS DA OBRA: CONDIZENTES COM O PRATICADO NO
MERCADO?
PRAZOS ADMITIDOS: RELAO COM VELOCIDADE DE
CONSTRUO E COMERCIALIZAO?
RELAO ENTRE LUCRO E VALOR DO TERRENO: COERENTE?
% DO VGV?

DADOS

MODELO

Ruins
RESULTADOS

Bons

AVALIAO

INVOLVERT
SUBPRODUTOS
Terreno adquirido com permuta
de unidades autnomas
de materiais de construo

Viabilidade de empreendimento

Este e.book, a partir de conceitos tcnicos,

econmicos e legais, apresenta o mtodo
involutivo desenvolvido para avaliao de
terrenos incorporveis mediante viabilidade
tcnico-econmica de empreendimentos
hipotticos em condomnios, comerciais e
residenciais, atravs de planilhas dinmicas
e exemplos prticos de aplicao.
Demonstra ainda a possibilidade de anlise
comercial sob o ponto de vista do
incorporador considerando o valor de
aquisio do terreno e a expectativa de
valor da unidade para o retorno esperado e
suas diversas formas de comercializao.
DISPONVEL NA
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Kobo - www. kobobooks .com.br

MUITO OBRIGADO!