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Martillero y Corredor Pblico.

Parcial Seminario de Integracin.


Respuesta N 1.
A. Ejecucin de sentencia. Se da cuando la parte vencedora en un juicio, insta
el proceso de ejecucin de sentencia por no haberse cumplido, en el plazo
fijado por el Tribunal, la sentencia que se encuentra firme. As como los
contratos nacen para ser cumplidos, las sentencias se dictan para ser
cumplidas, voluntaria o forzadamente. La ejecucin forzada, es aquella en la
que el deudor no satisface voluntariamente su obligacin, por ello, el acreedor
debe solicitar al juez que proceda coercitivamente. Es el procedimiento dirigido
a asegurar la eficacia prctica de las sentencias de condena, mediante el uso
de la coercin. La designacin de martillero en juicio se produce a los efectos
de que el acreedor ejecutante perciba de manera legal, por medio de la
ejecucin forzada, la suma suficiente para cubrir la deuda que dio origen la
accin incoada.
B. En el mbito judicial, el martillero no acta como auxiliar del comercio, ni
como comisionista o mandatario de los sujetos del proceso, sino como auxiliar
interno del rgano jurisdiccional. Debe limitarse a cumplir las rdenes que le
imparte el magistrado judicial. (Art. 563, ltimo prrafo CPN) Subasta judicial.
Requisitos para subastar:
a) El bien debe estar embargado: para poder subastar, es requisito
indispensable que existan bienes embargados. Los bienes deben salir de la
potestad jurdica del deudor para pasar a disponibilidad del juez, que es el que
ordena la subasta.
b) El bien debe ser de propiedad del ejecutado: ello es as porque el
adjudicatario debe adquirir un ttulo perfecto. Se debe tener presente lo
siguiente: 1) Si se trata de bienes muebles, valen las reglas de la posesin del
C. Civil y Comercial. 2) Si son bienes registrables (inmuebles, automotores,
etc.) debe constar la inscripcin en el registro respectivo a nombre del
ejecutado o deudor. La sola posesin del vehculo automotor no da ttulo de
propiedad sobre el mismo. La inscripcin registral del automotor, en el
ordenamiento jurdico argentino, es de carcter constitutivo, slo es titular del
dominio quien figura inscripto como tal en el registro respectivo.
c) Debe existir certeza en el bien a subastar: el bien a subastar debe estar
perfectamente determinado e identificado.

Respuesta N2.
Tema I.
Subasta judicial de bienes inmuebles. Actuacin del martillero
1. NOMBRAMIENTO JUDICIAL DEL MARTILLERO. ACEPTACION DEL CARGO.
Designado el martillero para realizar la subasta judicial. Es notificado mediante
cdula para que acepte el cargo dentro de los tres das de recibida la misma.
Aceptado el cargo, deber interiorizarse de los bienes embargados cuya
subasta se ordena.
2. OFICIOS A DISTINTAS REPARTICIONES.
Una vez se ha aceptado el cargo. El martillero debe recabar directamente de
las oficinas pblicas los informes o certificados necesarios para el
cumplimiento de sus obligaciones. Salvo la orden de constatacin y la
anotacin preventiva de subasta, que son firmados por un funcionario del
juzgado, los dems sern solicitados directamente por el martillero.
a) OFICIO DIRIGIDO A LA DIRECCIN GENERAL DE RENTAS PARA QUE INFORME
LA DEUDA Y VALUACIN FISCAL. b) OFICIO A CATASTRO: para obtener
constancia sobre la condicin catastral del inmueble. c) OFICIOS A LA
MUNICIPALIDAD O COMUNA; A LA EMPRESA O COOPERATIVA DE AGUA Y
SERVICIOS PBLICOS; AL ADMINISTRADOR DE CONSORCIO EN CASO DE SER
PROPIEDAD HORIZONTAL: a los fines de que informen la deuda actualizada. d)
OFICIO DE CONSTATACIN DEL INMUEBLE: por mandamiento al Oficial de
Justicia o Juez de Paz. Generalmente se realiza con una antelacin no mayor a
dos meses de la fecha de subasta. El martillero es solo un diligenciante,
acompaa al Oficial de Justicia. e) ANOTACIN PREVENTIVA DE SUBASTA Se
solicitan las condiciones registrales del dominio y gravmenes que afecten al
bien.
3. PRESUPUESTO PROVISORIO DE GASTOS.
El martillero deber presentar un presupuesto provisorio de edictos y
publicidad adicional, del cual se correr vista al ejecutante, quien podr
aceptar o impugnar el monto propuesto, y el juez dictar resolucin al respecto
fijando la cantidad que considere suficiente.
4. SOLICITUD DE DECRETO DE SUBASTA.
Realizadas las diligencias previas solicitadas por el juez. El martillero puede
pedir la designacin de da, hora y lugar de subasta. En Crdoba, se libra oficio
al Dpto. de Actuaciones Judiciales. Diligenciado el oficio, se decreta la subasta.
5. DECRETO DE SUBASTA.
El tribunal es el encargado de realizar el decreto de subasta. El martillero debe

revisarlo, ver que no le falte nada en su contenido, para evitar problemas


posteriores.
6. NOTIFICACIN.
Decretada la subasta. Hay que notificar el decreto a todas las partes y entes
oficiales, en los domicilios constituidos y en el domicilio del inmueble a
subastar. Notificaciones y exhortos deben realizarse con no menos de diez das
hbiles de anticipacin a la fecha de subasta.
7. CONFECCIN DE EDICTOS.
Acompaadas las notificaciones correctamente diligenciadas. Solicita que se
firmen Edictos de ley. El tribunal podr autorizar publicidad suplementaria, si la
importancia de los bienes lo justificare.
8. EXHIBICIN.
El martillero coordinar con el demandado u ocupante, das y hora de
exhibicin del inmueble. De no permitir el ingreso, se solicita al juez que
ordene la exhibicin del bien. Si el inmueble est desocupado y cerrado, se
libra oficio al Of. de Justicia para su apertura, con la ayuda de cerrajero.
9. CUENTA PROVISORIA DE GASTOS.
El martillero debe presentar planilla con detalle de los gastos, tres das antes
del remate. Y acompaar los comprobantes que correspondan.
10. SUBASTA.
El martillero acompaa al expediente toda la publicacin de edictos ordenada
por el juzgado. Debe dirigirse con antelacin suficiente a la sala de subasta,
para evacuar consultas. A la hora de la subasta, en presencia de funcionario
del juzgado y autoridad policial, se da comienzo, con lectura del edicto y del
acta de constatacin. Luego se evacuan las dudas formuladas por los
presentes. Tambin se comenta todo hecho nuevo, posterior a la publicacin de
los edictos.
11. ACTA DE SUBASTA.
Seguidamente, se realiza el acta de subasta. Firmada por comprador, martillero
y juez o secretario, dando fe de todo lo actuado. El acta queda en la oficina por
cinco das fatales, debiendo notificarse a las partes. Transcurrido el plazo, sin
impugnaciones, se solicita que se d por decado el derecho. Y se dicte
resolucin sobre el acto de subasta, aprobndola o no.
12. COMUNICACIN DE SUBASTA
El martillero comunica la subasta al Registro, dentro de los cinco das hbiles
de realizada, a fin de que tomen razn. Acompaa copia del acta de subasta, y
el informe judicial con anotacin preventiva de subasta utilizado. En Crdoba,
tambin se comunica al Dpto. de Act. Judiciales.
13. RENDICIN DE CUENTAS
El martillero, debe rendir cuentas al juez previa deduccin de los gastos
documentados y depositar el saldo resultante dentro de los diez das

improrrogables desde el acto de la subasta. Presentada la cuenta de gastos, sin


que haya sido observada por el tribunal, se correr vista a las partes.
14. AUTO APROBATORIO DE SUBASTA
Notificado el auto aprobatorio de subasta a las partes, comprador y martillero.
Y quedando firme la resolucin. El adjudicatario est obligado al pago del saldo
del precio en el plazo que se fije o, en las condiciones establecidas para la
subasta, el que deber consignarse a la orden del tribunal.

Tema II.
Edictos de Ley.
En la prctica, el martillero lleva los edictos redactados para que sean firmados
por un funcionario del juzgado. No debe faltar nada en su contenido, para
evitar futuros inconvenientes.
Los edictos deben contener (art. 575 C.P.C y C.):
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

Tribunal y secretara donde se tramita el expediente.


Cartula del expediente.
Nombre, matrcula y domicilio del martillero.
Lugar, da y hora en que se har la subasta.
Ubicacin y descripcin sucinta de los bienes y, en su caso, su
inscripcin registral.
La base mnima de las posturas y el monto mnimo de sus incrementos.
- Las condiciones de pago del precio de compra.
El lugar y horario de exhibicin de los bienes.
El estado de ocupacin de los bienes.
Cualquier otra circunstancia digna de mencin.

La publicidad por edictos es obligatoria, deben cumplirse las normas


respectivas. Al juez nicamente le cabe indicar la cantidad de veces de
aparicin y el perodo dentro del cual sern publicados. El ltimo da de
publicacin debe hacerse el mismo da del remate. Deben publicarse en
Boletn Oficial y en diario de la ciudad sede de la circunscripcin judicial donde
tramita el juicio.
Del anlisis del Edicto acompaado, puede concluirse que no se mencionan:
hora de la subasta, el n de matrcula del inmueble y el estado de ocupacin

del bien.
Adems, cabe sealar, que la caratula del
expediente del tema I: EDUARDO STEMBERG C/ CORRALON MIS LADRILLOSEJECUTIVO- (Expte. 345822/36) no coincide con la caratula del expediente
presentado en el edicto del tema II: LAGOS DEL SUR C/ JUAN CARLOS EPSTONEJECUCION HIPOTECARIA-(Expte. 235875/36). Por ltimo, el da fijado para el
remate es el 10 de Junio de 2015, mientras que la fecha al pie del edicto es el
01 de Junio de 2016.

Tema III.

- PRESENTA - CUENTA DEFINITIVA DE GASTOS Seor Juez:


Ramirez Sebastin, Martillero Judicial, M.P. 01-1111, designado en estos autos caratulados:
EDUARDO STEMBERG C/ CORRALON MIS LADRILLOS-EJECUTIVO- (Expte.
345822/36), ante V.S., respetuosamente comparezco y digo:

I)- Que vengo a presentar mi cuenta definitiva de gastos, con motivo de la subasta realizada
en autos, todo de acuerdo al siguiente detalle:
1)- Anotacin Preventiva de Subasta fs. 198/199..$350
2)- Of. Municipalidad fs. 200/206..$190
3)- Of. Dir. Gral. de Catastro fs.215..$100
4)- Of. Dir. Gral. de Rentas fs. 217/219..$50
5)- D. Oficio de Constatacin fs. 220/223 vta..........$260
6)- Fotocopias fs.224..$150
7)- Publicidad Adicional fs.225/226.$1.000
8)- Edictos Diario La Voz del Interior fs.229/231$5.400
9)- Edictos Diario Boletn Oficial fs.234/236....$1.200
10)- Imp. a Transf. Inmb. (1,5%) fs.238$51.000
11)- Comun. de Sub. al Reg. Gral. de Prop.fs.241..$150
12)-Imp. de Sellos (1,2%) fs242.....$40.800

13)- Aporte Coleg. Prof. (2% s/ comisin) fs.245...$4.080


14)- Fdo. Violencia Filiar. (4%) fs.246.$136.000
15)- Comision de Ley del Ejec. (3%) fs.249....$102.000
TOTAL DE LA CUENTA DEFINITIVA DE GASTOS...........................
$342.730
RESUMEN:
a)-Percibido en subasta 20% s/ $3.400.000...................................$680.000
b)-Percibido en subasta 4% V. Filiar s/ $3.400.000.... $136.000
TOTAL PERCIBIDO EN SUBASTA..
$816.000
Total de Gastos
Realizados............................................................$342.730
IMPORTE A CONSIGNAR............................................................
$473.270

II)- Que acompao Boleta de Depsito Judicial, cuenta nro. 939728, por la suma de pesos
cuatrocientos setenta y tres mil doscientos setenta ($ 473.270,00).Por todo lo expuesto a V.S., solicito:
1) Tenga por presentada, en tiempo y en forma, mi cuenta definitiva de gastos.
2) Tenga por acompaada la boleta de depsito correspondiente.
ES JUSTICIA
FIRMA Y SELLO DEL MARTILLERO

Respuesta N3.
Tema I.
Con relacin a los supuestos, en los que corresponde pagar la comisin. Del
juego armnico, establecido entre las normas que regulan la materia, esto es,
ley nacional 20.266 (arts. 37 y 38) y disposiciones provinciales, ley 9445
(arts.14 y 15) y ley 7191 (arts. 10 y 14). Se deduce lo siguiente: El corredor
pblico, con ttulo habilitante y matriculado, por los negocios propios de su
actividad, en los que intervenga. Goza del derecho a cobrar una remuneracin,
conforme a los aranceles aplicables en la jurisdiccin. A falta de ellos, de
acuerdo de partes o de usos, se le determinar judicialmente. Salvo pacto
contrario, surge el derecho a su percepcin desde que las partes concluyan el
negocio mediado. Los honorarios se deben aunque la operacin no se realice
por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociacin por el
corredor, el comitente encargare la conclusin a otra persona o la concluyere
por s mismo. Interviniendo un solo corredor, ste tendr derecho a percibir
retribucin de cada una de las partes; si interviene ms de un corredor, cada
uno slo tendr derecho a exigir remuneracin a su comitente y la compartirn
quienes intervengan por una misma parte. En todos estos casos, el contrato no
se presume gratuito.
Tema II.

A. Ley 7191 (Art. 83).- Aranceles que percibirn los colegiados, se ajustarn a
la siguiente escala mnima: m) Tasaciones particulares: 1% sobre el valor de los
bienes, a cargo de quien lo solicite. *Valor del bien a tasar: $10.500.000.
*Arancel a percibir: 1% de $10.500.000.
*A cargo del solicitante de la tasacin: Vendedor del terreno.
*Total de Comisin por la tasacin: $105.000.
B. Ley 7191 (Art. 83).- Aranceles que percibirn los colegiados, se ajustarn a
la siguiente escala mnima: c) Ventas de terrenos: 5% a cargo de cada parte:
comprador y vendedor.
*Valor de venta del bien:
$9.500.000.
*Arancel a percibir: 5% de 9.500.000 (a cargo de cada una de las partes).
*A cargo del comprador: $475.000.
*A cargo del vendedor: $475.000.
*Total de Comisin por la venta: $950.000.

C. Existen dos grandes categoras de garantas, las personales y las reales.


En el caso analizado, dentro de las garantas personales, un instrumento
aconsejable sera el Aval. Se presta sobre ttulos cambiarios firmados por el
deudor (pagars, letras de cambio, cheques). Pueden ser avalistas tanto
personas fsicas como jurdicas, sin lmites en el nmero. Para el acreedor, una
clusula favorable sera que el avalista concurra de forma incondicional
como responsable solidario del pago, renunciando a los beneficios de divisin,
excusin y orden. Otra clausula importante es el aval de primer
requerimiento, garanta irrevocable, independiente de la obligacin causal
garantizada. Tambin podra utilizarse la Fianza, esta se diferencia del aval. El
aval slo existe en las obligaciones cambiarias. La fianza, debe efectuarse en
un documento contractual accesorio, no siendo obligatorio un documento
pblico, aunque s recomendable para evitar la negacin de la firma. Se debe
procurar una clusula de obligacin solidaria. Y no ha de hacerse constar
ninguna limitacin ni en el importe ni en el tiempo. Por ltimo, la constitucin
de una hipoteca, sera un excelente mecanismo, para asegurar el cumplimiento
de las obligaciones del comprador. Se trata de un derecho real de garanta, en
el que un bien inmueble responde por el pago de la deuda. Deber instituirse
en escritura pblica y figurar inscripta en el registro de la propiedad. Estos

crditos garantizados por hipotecas son crditos preferentes sobre cualquier


otro.
D. En el ejercicio de su actividad, el corredor est obligado a convenir por
escrito, con el legitimado para disponer del bien, los gastos y la forma de
satisfacerlos, las condiciones de la operacin en la que intervendr y dems
instrucciones relativas al negocio. Debe proponer los negocios con exactitud.
Comunicando a las partes las circunstancias conocidas por l, que puedan
influir sobre la conclusin de la operacin. Y, siempre observar las normas de
tica pertinentes. De cumplirse dichas condiciones, existe un trabajo
profesional ntegro. Lo cual hace presumir la onerosidad de la tarea
desplegada. Teniendo en cuenta estos conceptos. En el caso planteado, se
muestra una actuacin laboral, conforme a los estatutos, buena fe y usos que
regulan al corretaje en general. Adems, la compraventa celebrada, se
perfecciona por mero el consentimiento de las partes, que recae sobre la cosa
y el precio de mercado. Quitndole toda
virtualidad, al argumento del
vendedor, de que no hizo un buen negocio. Es ineludible para el colegiado, el
derecho a cobrar una remuneracin, conforme a los aranceles legales
aplicables, desde que las partes sellen el trato mediado. Para hacer valer su
derecho, la ley lo habilita a perseguir, por va del juicio ejecutivo, el pago de
sus honorarios y el reintegro de los gastos convenidos con el comitente.
Instando el dictado de medidas cautelares (embargo, inhibicin, etc.), para
asegurar su pretensin. En este sentido, el profesional cuenta con
innumerables elementos probatorios. Los cuales pueden consistir en: 1)
Declaraciones de testigos. 2) Absolucin de posiciones. 3) Informe sobre la
tasacin de la propiedad. 4) Autorizacin de venta. 5) Reserva de compra o
sea. 6) Toda la documentacin referida al inmueble (matricula de dominio,
impuestos, servicios, etc.). 7) Copia del boleto de compraventa. 8) Informes y
certificados, recabados de oficinas pblicas, bancos y entidades particulares. 9)
Asientos, libros de registros y archivos, que debe llevar el matriculado. 10)
Medios de publicidad utilizados por el corredor (pgina web, diarios, carteles)
etc. Estos instrumentos surgen del vnculo con el cliente y sirven para
acreditar, directa o indirectamente, la decisin del juzgador respecto del objeto
de la controversia.

Respuesta N3.
Tema I.
Cules son los supuestos especficos de la obligacin de pagar la
comisin al Corredor?
Para ejercer la profesin, se debe poseer ttulo habilitante y estar matriculado.
Respecto a la actividad propia del corredor pblico. Este interviene en todos los
actos tpicos del corretaje. Asesorando o promoviendo contratos relacionados
con toda clase de bienes de trfico lcito. Opera en tareas de mandatario, de
gestor de negocios, en compraventa o permuta de inmuebles,
en
arrendamientos, administracin de propiedades, tasaciones, avalos y
peritajes, entre otros. Y en toda otra ocupacin (tarea) prevista en la normativa
especfica o que no est expresamente prohibida por el Cdigo o leyes
especiales. En estos casos, se presume la onerosidad del contrato.
Con relacin a los Supuestos (casos) especficos (tpicos,
caractersticos, inconfundibles, propios) de la obligacin de pagar la
comisin al Corredor. Leyes Nacional 20.266, Provincia de Crdoba, 9445,
7191. Juego armnico.
Con relacin a los supuestos (especficos), en los que corresponde
pagar la comisin. Del juego armnico ideado (elaborado, obtenido,
pensado,
producido,
extrado,
montado,
proyectado,
creado,
concebido,
establecido,
instituido,
instaurado,
determinado,
introducido, implantado, encuadrado, incorporado, fijado, inferido)
entre (las leyes que rigen la materia) el articulado de la ley nacional
20.266 y las leyes que rigen la materia en la Provincia de Crdoba, 9445,
7191. Se concluye (deduce, determina, desprende) lo siguiente:
El corredor pblico, con ttulo habilitante y matriculado, por los negocios
propios de su actividad en los que intervenga. Goza del derecho a cobrar una
remuneracin, conforme a los aranceles aplicables en la jurisdiccin. A falta de
ellos, de acuerdo de partes o de usos, se le determinar judicialmente. Salvo
pacto contrario, surge el derecho a su percepcin desde que las partes
concluyan el negocio mediado. La remuneracin (comisin, honorarios) se
debe aunque la operacin no se realice por culpa de una de las partes, o
cuando iniciada la negociacin por el corredor, el comitente encargare la
conclusin a otra persona o la concluyere por s mismo. Interviniendo un solo
corredor, ste tendr derecho a percibir retribucin de cada una de las partes;
si interviene ms de un corredor, cada uno slo tendr derecho a exigir
remuneracin a su comitente y la compartirn quienes intervengan por una

misma parte. En todos estos casos, se presume la onerosidad del


contrato.

Cules son los supuestos especficos de la obligacin de pagar la


comisin al Corredor?
El corredor pblico Ver Leyes 20.266, 9445, 7191.
Para ejercer el corretaje inmobiliario, debe poseer ttulo habilitante, estar
matriculado y actuar bajo las normativas especficas que regulan la actividad.
A continuacin, pasaremos a ver las actividades propias de los corredores.
Actividades propias de los corredores pblicos
El corredor pblico, interviene en todos los actos propios del corretaje.
Asesorando o promoviendo la conclusin de contratos relacionados con toda
clase de bienes de trfico lcito. Y toda otra actividad propia de sus funciones
previstas en esta Ley o que no estn expresamente prohibidas por el Cdigo de
Comercio o por leyes especiales.
El colegiado interviene en tareas de mandatario o de gestor de negocios, en la
compraventa o permuta de inmuebles, en arrendamientos, administracin de
propiedades urbanas y rurales, tasaciones, avalos, o peritajes, entre otros. En
todos estos casos, se presume la onerosidad del contrato y regir el arancel,
siempre que se concrete el acuerdo de voluntad de las partes.
Mandato comercial
El Cdigo de Comercio (art. 221), establece: El mandato comercial no se
presume gratuito. Asimismo, el art. 8 inc. 3, declara acto de comercio a toda
operacin de corretaje.
DERECHOS Y FACULTADES
Los corredores en el ejercicio de su actividad, gozan de los siguientes derechos
Y facultades:
a) Cobrar una remuneracin por los negocios en los que intervenga, conforme
a los aranceles aplicables en la jurisdiccin. A falta de ellos, de acuerdo de
partes o de usos, se le determinar judicialmente. Salvo pacto contrario, surge
el derecho a su percepcin desde que las partes concluyan el negocio mediado.
La remuneracin se debe aunque la operacin no se realice por culpa de una
de las partes, o cuando iniciada la negociacin por el corredor, el comitente
encargare la conclusin a otra persona o la concluyere por s mismo.
Interviniendo un solo corredor, ste tendr derecho a percibir retribucin de
cada una de las partes; si interviene ms de un corredor, cada uno slo tendr
derecho a exigir remuneracin a su comitente; la compartirn quienes
intervengan por una misma parte;
b) Perseguir judicialmente, el pago de honorarios y gastos.

e) Percibir del comitente el reintegro de los gastos convenidos y


realizados, salvo pacto o uso contrario.
f) Poner en relacin a dos o ms partes para la conclusin de negocios sin estar
ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboracin, subordinacin o
representacin. No obstante una de las partes podr encomendarles que la
represente en los actos de ejecucin del contrato mediado.
g) Informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes que
pueden ser objeto de actos jurdicos.
HONORARIOS DEL CORREDOR PBLICO
El corredor tiene derecho a cobrar una remuneracin por los negocios en los
que intervenga, conforme a los aranceles aplicables en la jurisdiccin. Sus
honorarios estn regulados por las leyes que regulan la actividad en la
jurisdiccin que ejerza.
En la Provincia de Crdoba, le Ley 7191 y sus modificatorias, establecen que el
Corredor Pblico tiene derecho a percibir por su trabajo profesional, los
siguientes honorarios:
Artculo 83.- Los aranceles que percibirn los colegiados por los trabajos
profesionales que realice, se ajustarn a la siguiente escala mnima:

D. Que no hizo un buen negocio, que Ud. lo asesoro incorrectamente.


Puede Ud. cobrarle la comisin?
Respecto al pago de la comisin. En el ejercicio de su actividad, el
corredor est obligado a proponer los negocios con la exactitud y
claridad necesarias para la formacin del acuerdo de voluntades.
Comunicando a las partes las circunstancias conocidas por l, que
puedan influir sobre la conclusin de la operacin, en especial, las
relativas al objeto y al precio de mercado. Se le har firmar una
autorizacin de venta. Convenir por escrito con el legitimado para disponer del
bien, los gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operacin en
la que intervendr y dems instrucciones relativas al negocio. Todo
ello, observando las normas de tica pertinentes. De cumplirse dichas
condiciones, existe un trabajo profesional ntegro. Lo cual hace
presumir la onerosidad de la tarea desplegada. Y genera, para el
colegiado, el derecho a cobrar una remuneracin, desde que las
partes sellen el trato mediado. Teniendo en cuenta estos conceptos.
En el caso planteado, puede concluirse que se muestra una actuacin
laboral, conforme a los estatutos, buena fe y usos que regulan al
corretaje en general. Siendo ineludible el derecho a cobrar la
comisin. Adems, la compraventa celebrada (contrato consensual),
se perfecciona por mero el consentimiento de personas capaces de
disponer. Significa que hay un acuerdo de las partes que recae sobre

el precio y la cosa. No teniendo virtualidad, el argumento del


vendedor, de que no hizo un buen negocio.
Cmo hara en su caso, con que elementos cuenta para hacer valer su
derecho?
Los colegiados cobran una remuneracin, conforme a los aranceles legales
aplicables. Para hacer valer su derecho, la ley los habilita a perseguir, por va
del juicio ejecutivo, el pago de sus honorarios y el reintegro de los gastos
convenidos con el comitente. Instando el dictado de medidas cautelares
(embargo, inhibicin, etc.), para asegurar su pretensin. En este sentido, el
profesional cuenta con innumerables elementos probatorios. Los cuales
pueden consistir en: 1) Declaraciones de testigos. 2) Absolucin de posiciones.
3) Informe sobre la tasacin de la propiedad. 4) Autorizacin de venta. 5)
Reserva de compra o sea. 6) Toda la documentacin referida al inmueble
(matricula de dominio, impuestos, servicios, etc.). 7) Copia del boleto de
compraventa. 8) Informes y certificados, recabados de oficinas pblicas,
bancos y entidades particulares. 9) Asientos, libros de registros y archivos, que
debe llevar el matriculado. 10) Medios de publicidad utilizados por el corredor
(pgina web, diarios, carteles) etc. Estos instrumentos surgen del vnculo con
el cliente y sirven para acreditar, directa o indirectamente, la decisin del
juzgador respecto del objeto de la controversia.

Cmo hara en su caso, con que elementos cuenta para hacer valer su
derecho?
Los colegiados cobran una remuneracin, conforme a los aranceles legales
aplicables. Para hacer valer su derecho, la ley los habilita a perseguir, por va
del juicio ejecutivo, el pago de sus honorarios y el reintegro de los gastos
convenidos con el comitente. Instando el dictado de medidas cautelares
(embargo, inhibicin, etc.), para asegurar su pretensin. En este sentido, el
profesional cuenta con innumerables elementos probatorios. Los cuales surgen
del vnculo con el cliente y sirven para acreditar, directa o indirectamente, la
decisin del juzgador respecto del objeto de controversia.
Estos instrumentos pueden consistir en declaraciones de testigos, que
presenciaron entrevistas mantenidas con el demandado y visitas a la
propiedad vendida. Sumndose la palabra de interesados a quienes se
ha enseado el inmueble y del escribano interviniente. De la misma
forma, suele emplearse, la absolucin de posiciones. Revistiendo gran
importancia la Prueba documental. Esta comprende, el informe en el que
consta la tasacin del inmueble, la autorizacin de venta y la reserva de
compra o sea. Adems, todos los papeles del inmueble necesarios para la
transaccin mediada (matricula de dominio, impuestos, servicios, etc.). Copia
del boleto de compraventa redactado por el corredor. La constancia
firmada por el
intermediario, de su participacin en contratos
otorgados por escrito, recogiendo un ejemplar que conservar. Y en

operaciones que no requieran la forma escrita, una minuta detallada. Tambin


se admite la Prueba informativa. Se trata de informes y certificados,
recabados de oficinas pblicas, bancos y entidades particulares. As
como asientos, libros de registros y archivos de documentos, que debe
llevar el matriculado. (Por ultimo) Para completar el esquema se les
reconoce fuerza probatoria a Presunciones e Indicios. Por ejemplo, los
medios de publicidad (pgina web, diarios, carteles) utilizados por el
corredor para la exhibicin del inmueble, son un (seal, indicador) indicio de
su actividad (de corretaje). Correcta apreciacin de la prueba a travs del
mtodo de la sana crtica. Existiendo obligacin (necesidad, compromiso) de
aplicar el mtodo (aplicndose el mtodo de la sana critica en la correcta
apreciacin de toda la prueba diligenciada)

Cmo hara en su caso, con que elementos cuenta para hacer valer su
derecho?
Los colegiados cobran una remuneracin, conforme a los aranceles legales
aplicables. Y a falta de ellos, de acuerdo de partes o de usos, se les
determinar judicialmente. Para resguardar estas prerrogativas, la ley los
habilita a perseguir, por va del juicio ejecutivo, el pago de sus honorarios y el
reintegro de los gastos convenidos con el comitente. Instando el dictado de
medidas cautelares (embargo, inhibicin, etc.), para asegurar el resultado de
su pretensin.
En este sentido, el profesional cuenta con innumerables elementos probatorios.
Los cuales surgen del vnculo con su cliente. Sirven para acreditar, directa o
indirectamente, el servicio prestado. Y lograr la certeza (conviccin, decisin,
sentencia) del juzgador respecto del objeto de controversia.
Estos instrumentos (consisten)
pueden consistir en declaraciones de testigos, (que presenciaron) sobre
las entrevistas mantenidas con el demandado y las visitas a la propiedad
vendida. Sumado (Sumndose) a los (la palabra) dichos de (los)
interesados a quienes (se) ha mostrado el inmueble y (del) los contactos
con el escribano interviniente. Tambin (asimismo) (de la misma
forma) (suele emplearse) se emplea la prueba confesional, a travs de
la absolucin de posiciones. Revistiendo gran importancia la Prueba
documental. (En esta se incluye) Esta incluye toda la documentacin
necesaria para el cierre del negocio mediado. Puede tratarse de informe
escrito (en el que consta) le dar la tasacin del inmueble. (La) autorizacin de
venta (firmada por los legitimados para disponer). Reserva de compra o sea
(tomada por escrito) a (quien) un interesado que presenta una oferta de
compra. Todos los papeles disponibles del inmueble (necesarios para la
negociacin, transaccin) en cuya negociacin intervenga. (Liquidacin de
impuestos y servicios, etc.). Copia del boleto de compraventa (redactado)
realizado por el corredor (conforme las pautas ya establecidas por las
partes). (Y en contratos otorgados por escrito, el intermediario debe

dejar, en su texto, constancia firmada de su participacin, recogiendo


un ejemplar que conservar bajo su responsabilidad). Y la constancia
firmada por el intermediario, de su participacin en contratos
otorgados por escrito, recogiendo un ejemplar que conservar bajo su
responsabilidad. Y (o) una minuta detallada en el caso de operaciones que
no requieran la forma escrita. Tambin se admite la Prueba
informativa. Se trata de) los informes y certificados, recabados de
oficinas pblicas, bancos y entidades particulares. Catastro, registro de
la propiedad, municipios, cooperativas, consorcios, COTI obtenido de AFIP,
etc.). (As como) los asientos, libros de registros y archivos de
documentos que debe llevar el matriculado. (Por ultimo) Para
completar el esquema se les reconoce fuerza probatoria a Presunciones e
Indicios. Por ejemplo, los medios de publicidad (pgina web, diarios,
carteles) utilizados por el corredor para la exhibicin del inmueble, son un
(seal, indicador) indicio de su actividad (de corretaje). Correcta apreciacin
de la prueba a travs del mtodo de la sana crtica. Existiendo obligacin
(necesidad, compromiso) de aplicar el mtodo (aplicndose el mtodo de la
sana critica en la correcta apreciacin de toda la prueba diligenciada)

Cmo hara en su caso, con que elementos cuenta para hacer valer su
derecho?
Los colegiados cobran una remuneracin, conforme a los aranceles legales
aplicables. Y a falta de ellos, de acuerdo de partes o de usos, se les
determinar judicialmente. Para resguardar estas prerrogativas, la ley los
habilita a perseguir, por va del juicio ejecutivo, el pago de sus honorarios y el
reintegro de los gastos convenidos con el comitente. Pudiendo instar el dictado
de medidas de naturaleza cautelar, para asegurar el resultado de su pretensin
(embargo, inhibicin, etc.)
En este sentido, para hacer valer su derecho, el profesional cuenta con
innumerables elementos probatorios. Estos (Los cuales) surgen de la relacin
(vinculo) con el cliente. Sirven para acreditar, directa o indirectamente, el
servicio prestado. Y lograr el convencimiento del juzgador respecto de
los hechos objeto de controversia.
Estos instrumentos pueden consistir en declaraciones de testigos,
sobre entrevista conversacin todas las consultas con su cliente, (de sus
visitas) una visita a la propiedad vendida, Un interesado le presenta
una oferta de compra. Ud. ha mostrado el inmueble a varios clientes. Se
pone en contacto con el escribano interviniente.
Puede tratarse de (prueba confesional). En declaraciones de partes (a
travs de la prueba confesional o absolucin de posiciones).
Tambin tiene (incluye) Prueba documental. Se le dar la tasacin del
inmueble por informe escrito. Se le har firmar una autorizacin de venta.
Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien, los

gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operacin en


la que intervendr y dems instrucciones relativas al negocio. El
Cdigo de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI). Obtenido de AFIP. .
Puede tomar (por escrito) una reserva de compra o sea. Un interesado le
presenta una oferta de compra. Teniendo disponible toda la documentacin
(los papeles) del inmueble en cuya negociacin intervenga. (Liquidacin
de impuestos y servicios, etc.). Ud. realizar el boleto de compraventa,
conforme las pautas ya establecidas por las partes, envindole una copia al
vendedor, comprador y escribano. En los contratos otorgados por escrito,
en instrumento privado, debe hallarse presente en el momento de la
firma y dejar en su texto constancia firmada de su intervencin,
recogiendo un ejemplar que conservar bajo su responsabilidad. En los
que no requieran la forma escrita, deber entregar a las partes una minuta de
la operacin, segn las constancias del Libro de Registro.
Prueba informativa: (Se trata de) los informes que se soliciten a las oficinas
pblicas, escribanos y entidades privadas. (As como) los que resulten de la
documentacin, archivo o registros contables del informante. Informes y
certificados, recabados de oficinas pblicas, bancos y entidades
particulares. Para comprobar la identidad y capacidad de las personas que
tratan el negocio. Y la existencia de ttulos invocados, as como inhibiciones o
interdicciones. (Catastro, registro de la propiedad, municipios, cooperativas,
consorcios, etc.) Llevar asiento exacto y cronolgico de todas las
operaciones concluidas con su intervencin, transcribiendo sus datos
esenciales en un libro de registro. Rubricado por el Registro Pblico de
Comercio o por el rgano a cargo del gobierno de la matrcula en la
jurisdiccin. Archivar documentos y guardar secreto de toda
informacin relacionada con bienes y/o personas, obtenida en razn
de su actividad.
Presunciones: inferencia o deduccin de un hecho desconocido, a partir de un
hecho conocido o acreditado. . Indicios: para hacer plena prueba deben ser
varios, directos, concordantes y que se funden en hechos reales y probados,
nunca en otras presunciones o indicios. Comienza la venta propiamente
dicha, son variados los medios de publicidad con que cuenta el
corredor. Son internet, pgina web de la inmobiliaria, diarios,
carteles. Ud. ya ha publicado y mostrado el inmueble a varios clientes.

Cmo hara en su caso, con que elementos cuenta para hacer valer su
derecho?
Los colegiados cobran una remuneracin, conforme a los aranceles legales
aplicables. Y a falta de ellos, de acuerdo de partes o de usos, se les
determinar judicialmente. Para resguardar estas prerrogativas, la ley los
habilita a perseguir por va (del juicio ejecutivo) ejecutiva el pago de sus
honorarios y el reintegro de los gastos convenidos con el comitente.
Cautelares juicio ejecutivo.

Dictado de. Estas medidas s son de naturaleza cautelar, para asegurar


el resultado de un proceso. Embargo, inhibicin general de bienes
En este sentido, para hacer valer su derecho, el profesional cuenta con
innumerables elementos de prueba. Estos surgen (de la relacin con el deudor)
de la relacin entre el corredor y el interesado. Que sirven de justificativo para
la reclamacin de la obligacin de pago que pesa sobre el cliente y para lograr
el convencimiento del juzgador respecto de los hechos objeto de controversia.
Estos instrumentos cumplen la funcin de acreditar, directa o indirectamente,
el servicio prestado. La preparacin de la documentacin necesaria para
satisfacer la peticin del cliente, exige una serie de pasos.
Estos instrumentos pueden consistir en objetos materiales, document
os, fotografas, etc., en conductas humanas realizadas bajo ciertas
condiciones, o en declaraciones de partes,
declaraciones de testigos, dictmenes periciales, inspecciones
judiciales, etc.
Prueba confesional: absolucin de posiciones. Prueba documental.
Prueba testimonial: es la declaracin que una persona ajena a la relacin
procesal efecta en el proceso sobre hechos que han cado bajo el imperio de
sus sentidos. Prueba informativa: los informes que se soliciten a las oficinas
pblicas, escribanos y entidades privadas, debern versar sobre hechos
concretos y claramente individualizados. Procedern nicamente respecto e
actos o hechos que resulten de la documentacin, archivo o registros contables
del informante. Presunciones: inferencia o deduccin de un hecho
desconocido, a partir de un hecho conocido o acreditado. Las presunciones
legales tienen el valor probatorio que la ley de fondo les reconoce.
Indicios: para hacer plena prueba deben ser varios, directos, concordantes y
que se funden en hechos reales y probados, nunca en otras presunciones o
indicios. Las reglas de la sana crtica.
Ud. tendra una conversacin con su cliente, le explicara el proceso
de venta. Se prueba por testigos.
Informes y certificados, recabados de oficinas pblicas, bancos y
entidades particulares. Para comprobar la identidad y capacidad de las
personas que tratan el negocio. Y la existencia de ttulos invocados, as como
inhibiciones o interdicciones.
Se acordar con el cliente una visita a la propiedad, para tasarla de
manera responsable. Concertar una nueva entrevista con el cliente, se le
dar la tasacin del inmueble por informe escrito. Y se evacuarn todas las
consultas.
Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien, los
gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operacin en
la que intervendr y dems instrucciones relativas al negocio. Se le
har firmar una autorizacin de venta.

Le solicitara al cliente que informe a la AFIP el ofrecimiento en venta,


obteniendo el Cdigo de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI).
Comienza la venta propiamente dicha, son variados los medios de
publicidad con que cuenta el corredor. Son internet, pgina web de la
inmobiliaria, diarios, carteles. Ud. ya ha publicado y mostrado el inmueble
a varios clientes.
Un interesado le presenta una oferta de compra. Ud. puede tomar (por
escrito) una reserva de compra o sea.
Entregar a las partes una lista firmada, con la identificacin de los
papeles en cuya negociacin intervenga. Teniendo disponible toda la
documentacin del inmueble, liquidacin de impuestos y servicios.
Se pone en contacto con el escribano interviniente, le acerca la
documentacin que le solicita y fijan fecha para la firma del boleto de
compraventa. Ud. realizar el boleto de compraventa, conforme las pautas ya
establecidas por las partes, envindole una copia al vendedor, comprador y
escribano. Listo el boleto, con todas las observaciones corregidas, el da de la
firma debern firmar todas las partes en presencia del escribano.
En los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe
hallarse presente en el momento de la firma y dejar en su texto
constancia firmada de su intervencin, recogiendo un ejemplar que
conservar bajo su responsabilidad. En los que no requieran la forma
escrita, deber entregar a las partes una minuta de la operacin, segn las
constancias del Libro de Registro.
Llevar asiento exacto y cronolgico de todas las operaciones
concluidas con su intervencin, transcribiendo sus datos esenciales en
un libro de registro. Rubricado por el Registro Pblico de Comercio o por el
rgano a cargo del gobierno de la matrcula en la jurisdiccin.
Archivar documentos y guardar secreto de toda informacin
relacionada con bienes y/o personas, obtenida en razn de su
actividad. Slo el Juez podr relevarlos de tal obligacin.

D. Ver Leyes 20.266, 9445, 7191.


OBLIGACIONES, PROHIBICIONES, DERECHOS Y FACULTADES
En el ejercicio de su actividad, el corredor tiene obligaciones, prohibiciones,
derechos y facultades. A continuacin, analizaremos cada una:
OBLIGACIONES
1) Comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los

negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos.


2) Deber comprobar, adems, la existencia de los instrumentos de los que
resulte el ttulo invocado por el enajenante; cuando se trate de bienes
registrables, recabar la certificacin del Registro Pblico correspondiente
sobre la inscripcin del dominio, gravmenes, embargos, restricciones y
anotaciones que reconozcan aqullos, as como las inhibiciones o
interdicciones que afecten al transmitente.
3) Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien los gastos y la
forma de satisfacerlos, las condiciones de la operacin en la que intervendr y
dems instrucciones relativas al negocio; se deber dejar expresa constancia
en los casos en que el corredor quede autorizado para suscribir el instrumento
que documenta la operacin o realizar otros actos de ejecucin del contrato en
nombre de aqul.
4) Proponer los negocios con la exactitud, precisin y claridad necesarias para
la formacin del acuerdo de voluntades, comunicando a las partes las
circunstancias conocidas por l que puedan influir sobre la conclusin de la
operacin en particular, las relativas al objeto y al precio de mercado;
5) Guardar secreto de lo concerniente a las operaciones en las que intervenga:
slo en virtud del mandato de autoridad competente, podr atestiguar sobre
las mismas.
6) Asistir la entrega de los bienes transmitidos con su intervencin, si alguna
de las partes lo exigiere.
7) Abstenerse de ofrecer en venta, inmuebles ubicados en loteos no aprobados
o no autorizados por el organismo estatal competente.
8) En las negociaciones de mercaderas hechas sobre muestras, deber
emparejarlas y conservarlas hasta el momento de la entrega o mientras
subsista la posibilidad de discusin, sobre la calidad de las mercaderas.
9) Entregar a las partes una lista firmada, con la identificacin de los papeles
en cuya negociacin intervenga.
10) En los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe
hallarse presente en el momento de la firma y dejar en su texto constancia
firmada de su intervencin, recogiendo un ejemplar que conservar bajo su
responsabilidad. En los que no requieran la forma escrita, deber entregar a las
partes una minuta de la operacin, segn las constancias del Libro de Registro.
11) Llevar asiento exacto y cronolgico de todas las operaciones concluidas
con su intervencin, transcribiendo sus datos esenciales en un libro de registro,
rubricado por el Registro Pblico de Comercio o por el rgano a cargo del
gobierno de la matrcula en la jurisdiccin.
12) Publicitar en forma clara, precisa y veraz, la propiedad y estado fctico y
jurdico de los bienes que se vendan, permuten, graven o alquilen con su
intervencin.
13) Indicar, en la publicidad personal o de la entidad a que estuviere vinculado,
el nombre y nmero de matrcula del colegiado.
14) Mantener al da el pago de las tasas, impuestos y contribuciones, que
impongan las leyes con motivo del ejercicio profesional.
15) Verificar que los inmuebles vendidos por su intervencin no tengan deudas
por impuestos, tasas o servicios, que cuenten con planos aprobados

especialmente tratndose de subdivisin o, en su defecto, consignar en el


instrumento de venta quin asume la obligacin pendiente de cumplimiento.
16) Pagar regularmente la cuota societaria, contribuciones especiales fijadas
por la asamblea y aportes determinados por ley con destino al Colegio
Profesional.
17) Tener oficina o local instalado en forma permanente para la atencin al
pblico, cumplimentando para su habilitacin con los requisitos exigidos por la
Municipalidad y dems organismos estatales, sean nacionales, provinciales o
municipales, relacionados con la actividad profesional.
18) Cumplir con las obligaciones que les impongan las leyes nacionales y
provinciales y ordenanzas municipales relacionadas con el ejercicio
profesional.
19) Comunicar al Colegio Profesional, dentro de los cinco (5) das de verificado,
cualquier cambio de domicilio.
20) Archivar documentos y guardar secreto de toda informacin relacionada
con bienes y/o personas, obtenida en razn de su actividad. Slo el Juez podr
relevarlos de tal obligacin.
21) Observar estrictamente las normas de tica profesional que establezca el
Estatuto del Colegio Profesional.
PROHIBICIONES
A los corredores, les est expresamente prohibido:
a) Dar participacin en sus honorarios a personas no matriculadas, as fuere en
sociedad accidental.
b) Formar sociedades con personas inhabilitadas o afectadas por las
incompatibilidades establecidas en la ley.
c) Ceder papeles o formularios que los identifique, o facilitar el uso de sus
oficinas para el ejercicio de estas actividades, a personas no matriculadas.
d) Efectuar descuentos, bonificaciones o reducciones de honorarios en
violacin al arancel.
e) Suscribir instrumentos de venta o realizar actos de administracin, sin
contar con autorizacin suficiente.
DERECHOS Y FACULTADES
Los corredores en el ejercicio de su actividad, gozan de los siguientes derechos
Y facultades:
a) Cobrar una remuneracin por los negocios en los que intervenga, conforme
a los aranceles aplicables en la jurisdiccin; a falta de ellos, de acuerdo de
partes o de uso, se le determinar judicialmente; salvo pacto contrario, surge
el derecho a su percepcin desde que las partes concluyan el negocio mediado.
La remuneracin se debe aunque la operacin no se realice por culpa de una
de las partes, o cuando iniciada la negociacin por el corredor, el comitente
encargare la conclusin a otra persona o la concluyere por s mismo.
Interviniendo un solo corredor, ste tendr derecho a percibir retribucin de
cada una de las partes; si interviene ms de un corredor, cada uno slo tendr
derecho a exigir remuneracin a su comitente; la compartirn quienes

intervengan por una misma parte;


b) Perseguir judicialmente, el pago de honorarios y gastos.
c) A los fines del ejercicio profesional, formar sociedades de cualquier tipo que
autoricen las leyes nacionales.
d) Denunciar ante el Colegio Profesional y/o la autoridad competente, toda
trasgresin a la presente Ley.
e) Percibir del comitente el reintegro de los gastos convenidos y realizados,
salvo pacto o uso contrario.
f) Poner en relacin a dos o ms partes para la conclusin de negocios sin estar
ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboracin, subordinacin o
representacin. No obstante una de las partes podr encomendarles que la
represente en los actos de ejecucin del contrato mediado.
g) Informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes que pueden ser
objeto de actos jurdicos.
h) Recabar directamente de las oficinas pblicas, bancos y entidades oficiales y
particulares, los informes y certificados necesarios para el cumplimiento de sus
deberes.
HONORARIOS DEL CORREDOR PBLICO
Como ya hemos visto, el corredor tiene derecho a cobrar una remuneracin por
los negocios en los que intervenga, conforme a los aranceles aplicables en la
jurisdiccin, es decir, que sus honorarios estn regulados por las leyes que
regulan
la
actividad
en
la
jurisdiccin
que
ejerza.
En la Provincia de Crdoba, le Ley 7191 y sus modificatorias, establecen que el
Corredor Pblico tiene derecho a percibir por su trabajo profesional, los
siguientes
honorarios:
NOCIONES SOBRE CONTRATO DE COMPRAVENTA
Una de las principales actividades que realiza el corredor pblico, es de la
compraventa de inmuebles. Por tal motivo, es necesario interiorizarse de los
caracteres que tiene el contrato de compraventa.
Este contrato es el que tiene importancia porque constituye el medio
primordial de adquirir el dominio.
El contrato de compraventa es:
1- Nominado o tpico, puesto que se encuentra reglamentado en la ley.
2- Bilateral, ya que obliga tanto al vendedor como al comprador de la cosa.
3-Oneroso, requisito esencial porque si no, no existira compraventa sino que
derivara en uno de donacin.
4- Consensual, se perfecciona por el mero consentimiento de las partes. Le
sugiero que tenga en cuenta la correcta confeccin de lo que comnmente
denominamos boleto, ya que en muchos casos usted comprobar que no se le
asigna la debida importancia a su redaccin ni a su contenido. Esto ocasiona,
en el momento en que debe ser cumplimentado, contradicciones y situaciones
equvocas por mal empleo de los trminos jurdicos y desconocimiento de los
efectos que ellos producen.

El Artculo 1323 del C. Civil establece el verdadero CONTRATO DE


COMPRAVENTA: Habr compra y venta cuando una de las partes se obligue a
transferir a la otra la propiedad de una cosa, y sta se obligue a recibirla y a
pagar por ella un precio cierto en dinero, lo que es ratificado por reiterada
jurisprudencia. Pero debe quedar claro que no se opera aqu la transmisin de
dominio: el requisito para ello es la escritura traslativa de dominio Artculo
1184 C. Civil.
Otro efecto importante QUE DEBER tener en cuenta, y que puede surgir del
contrato de compraventa, es la adquisicin de la posesin del inmueble de
buena fe por parte del adquirente, la que se considera legtima (Artculo 2355
C.Civil); pero que quede tambin bien en claro que no se configura la tradicin
traslativa de dominio, pues falta el requisito de la escritura traslativa.
ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Los elementos constitutivos y esenciales del contrato de compraventa, son:
CAPACIDAD, CONSENTIMIENTO, COSA, PRECIO. Si faltara alguno de ellos, no se
habra conformado el contrato.
Cosa: objeto material, en oposicin a los derechos creados sobre l y a las
prestaciones personales. Son bienes o derechos que estn dentro del comercio.
Precio: significa valor pecuniario en que se estima algo, valor que se pide por
una cosa o servicio. Sus condiciones deben ser: cierto, verdadero, en
numerario y justo.
Personas o partes: el vendedor, que es la persona fsica o jurdica que
transfiere la propiedad, y el comprador, que es quien la adquiere.
Formales: regularmente, los contratos de compraventa no se otorgan por
escrito, ya que la ley no requiere tal formalidad; sin embargo, en la prctica es
habitual que el consentimiento se plasme en un documento privado que sirva
de prueba. Hay excepciones en diferentes ordenamientos jurdicos, por ejemplo
para el caso de bienes inmuebles, o ciertos otros contratos que se obligan a
realizar por escrito, expresa o tcitamente.
De validez: la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona
capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de
obligarse puede comprar; y el consentimiento, que se refiere a que haya un
acuerdo de las partes que recaiga sobre el precio y la cosa.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES
Ahora, veremos cules son las obligaciones que tienen las partes
intervinientes en la compraventa.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

Transmitir la propiedad o ttulo de derecho.


Conservar el bien objeto de la compraventa hasta su entrega.
Entregar la cosa.
Garantizar al adquiriente una posesin til.
Garantizar al comprador una posesin pacfica.
Responder a la eviccin.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR


Pagar el precio.
Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio aplazado.
Recibir la cosa comprada.

Necesidad de intervencin del escribano


Generalmente, el comprador es el que elige el escribano interviniente; con su
intervencin, otorga seguridad jurdica a las partes contratantes, realizando los
siguientes actos:
1. Pide los certificados de dominio e inhibicin al Registro de la Propiedad, a
efectos de comprobar que el deudor es realmente el titular de la propiedad que
se hipotecar, que la misma se encuentra libre de restricciones tales como
embargos, alguna otra hipoteca, etc., y que el deudor no tiene ninguna
limitacin para firmar la escritura.
2. Da fe de conocer a las partes contratantes, individualizndolas.
3. Autentica, a travs de la escritura pblica que redacta, la voluntad o las
declaraciones de las partes acerca del monto de la deuda, el plazo para su
pago, los intereses y
las clusulas procesales que se aplicarn en caso de incumplimiento de la
obligacin.
4. Una vez firmada la escritura pblica de constitucin de hipoteca, el
escribano la inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble.
5. Luego de saldar la deuda contrada, el deudor debe solicitar al acreedor la
firma de la escritura de cancelacin de hipoteca que tambin debe inscribirse
en el Registro de la Propiedad Inmueble.
VAMOS A LA PRCTICA
Supongamos que Ud. ya est recibido, se matricul y abri una inmobiliaria.
Llega su primer cliente, que le solicita la venta de un inmueble edificado.
Ud. tendra una conversacin con su cliente, para conocer cules son sus
expectativas, cual es el motivo de la venta, etc. Le explicara como procede
para lograr una buena tasacin, comentndolo como realizara el proceso de
venta.
Acto seguido, debera comprobar la identidad de las personas entre quienes se
tratan los negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos,
como as tambin la existencia de los instrumentos de los que resulte el ttulo
invocado por el enajenante (escritura del inmueble; fotocopia del plano
aprobado ante catastro, para tener un detalle de la Nomenclatura Catastral,
parcela, manzana, etc.); comprobante del impuesto inmobiliario D.G.R., uno
de Municipalidad, y otro de Aguas, para comprobar si existen deudas. Si se
tratara de un inmueble sometido al rgimen de P.H., solicitara al administrador

del consorcio libre deuda de expensas.


Recabar la certificacin del Registro Pblico correspondiente sobre la
inscripcin del dominio, gravmenes, embargos, restricciones y anotaciones
que reconozcan aqullos, as como las inhibiciones o interdicciones que afecten
al transmitente. Antes de entrar en el anlisis de las distintas estipulaciones
que debe contener el contrato de compraventa, es preciso advertir sobre la
necesidad de realizar un pedido de informes y un anlisis formal del ttulo.
En efecto, es imprescindible:
Que el ttulo de propiedad sea revisado por usted o un escribano para que,
sin llegar al estudio de ttulos completo, determine si el mismo no es
objetable en cuanto a sus formas ni tampoco por el ttulo que origina la
transmisin de dominio: donaciones a terceros, dacin en pago, etc.
Oportunamente volveremos en detalle sobre este tema.
Que el Registro de la Propiedad le expida un certificado de constancia de
Dominio, sobre la existencia de gravmenes (hipotecas, embargos) y un
certificado de Inhibiciones del que resulte que el vendedor no se encuentra
inhibido para disponer de sus bienes.
Luego, se acordar con el cliente una visita a la propiedad, para tasarla.
Llegado el momento de la tasacin del inmueble, se evaluar el tipo de
construccin, el estado de mantenimiento del mismo, la antigedad del
inmueble, cuantos metros tiene de superficie cubierta, semicubierta y de
terreno, evaluar la zona, el fcil o difcil acceso a ella, y todo lo concerniente a
cantidad de dormitorios, baos, es decir todas las caractersticas importantes
que me pueden ayudar, no slo a tasarla, sino a venderla.
En este punto, el corredor debe ser lo ms exacto posible, porque si la
tasacin del inmueble es elevada con respecto al mercado, ser difcil realizar
la venta, con todos los perjuicios que ello significa tanto para su cliente como
para Ud., debido a que le demandar tiempo y gastos.
Si por el contrario, el valor de venta es inferior a los valores de mercado de la
zona, Ud. le estar ocasionando un perjuicio econmico a su cliente, que confi
en su profesionalidad.
Es por ello, que la tasacin debe ser realizada de manera profesional, seria y
responsable, obteniendo un valor de venta conforme a la realidad del
mercado.
Teniendo ya una evaluacin de lo obtenido en la visita al inmueble, y todos los
informes pedidos en su poder, concertar una nueva entrevista con el cliente,
al cual se le dar la tasacin del inmueble por escrito, y se evacuarn todas las
consultas que quiera realizar.
Estando de acuerdo el cliente, se le har firmar una autorizacin de venta
(deben firmar cada uno de los titulares registrales), para evitar posibles
inconvenientes, y en donde se convenga por escrito con el legitimado para
disponer del bien los gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la
operacin en la que intervendr y dems instrucciones relativas al negocio; se
deber dejar expresa constancia en los casos en que el corredor quede
autorizado para suscribir el instrumento que documenta la operacin o realizar
otros actos de ejecucin del contrato en nombre de aqul. Aqu le sugerimos
consultar el modelo de autorizacin de venta

Asimismo, si el valor del inmueble superara los seiscientos mil pesos ($


600.000.-), le solicitara al cliente que cumpla con la obligacin de informar a la
AFIP el ofrecimiento en venta del mismo, luego de lo cual se aceptar desde la
inmobiliaria, obteniendo de esta forma el Cdigo de Oferta de Transferencia de
Inmuebles (COTI).Ahora comienza la venta propiamente dicha, utilizando el ingenio y todos los
medios que estn a su alcance. Como Ud. bien sabe, son variados los medios
de publicidad con que actualmente cuenta el corredor. Los ms utilizados son
internet, pgina web de la inmobiliaria, diarios, carteles.
Ud. ya ha publicado y mostrado el inmueble en numerosas oportunidades a
varios clientes, un interesado le presenta una oferta de compra. En este punto,
Ud. puede tomar una reserva de compra o sea, tema que ampliaremos ms
adelante.
Ud., le traslada la oferta al vendedor, el cual la acepta y con su intermediacin,
logan ponerse de acuerdo ambas partes en realizar la operacin. Aqu le
sugerimos consultar el modelo de reserva de compra.
Teniendo disponible toda la documentacin del inmueble, liquidacin de
impuestos y servicios, se pone en contacto con el escribano interviniente,
generalmente lo propone la parte compradora, le acerca la documentacin que
le solicita, y fijan fecha para la firma del boleto de compraventa. Puede suceder
tambin que directamente se firme la escritura.
Ud. realizar el boleto de compraventa, conforme las pautas ya establecidas
por las partes, envindole una copia al vendedor, comprador y escribano. Una
vez que est listo el boleto, con todas las observaciones corregidas, el da de la
firma debern firmar todas las partes en presencia del escribano. Recordar que
si el vendedor es casado, tambin debe firmar su esposa. El comprador
entregar el dinero acordado y se fijar fecha para la escritura.
Por lo general, la firma de la escritura sufre una demora que puede poner en
peligro la concrecin de la operacin. Es por ello que en la mayora de los casos
se celebra en la forma ms inmediata posible al acuerdo verbal un Boleto de
Compraventa, en el cual se establecen los trminos y condiciones de la
operacin, y el comprador entrega una parte del precio en concepto de
anticipo.
En el eventual caso de que la firma del Boleto de Compraventa tambin sufra
una demora, puede ser conveniente que Ud., como martillero administrador,
asesore a su cliente a pagar una sea en carcter de reserva del inmueble. Es
aconsejable que el comprador y el vendedor recurran al asesoramiento
profesional que usted, como egresado de la UBP, podr brindarle a los efectos
de la redaccin del recibo de sea y del Boleto de Compraventa.
Llega el da de la escritura traslativa de dominio, donde el escribano certificar
todas las firmas y retendr el importe correspondiente al Impuesto a la
Transferencia de Inmuebles, si correspondiere; el importe correspondiente al
impuesto de sellos y verificar que estn todos los impuestos pagos hasta ese
da.
Tome todos los recaudos que estime necesarios al momento que su cliente
deba pagar el precio del inmueble. Realice la operacin en un ambiente
suficientemente seguro. Si se traslada con el dinero, hgalo debidamente

acompaado y por medios de transporte seguros, etc.


Recuerde que usted est realizando un negocio jurdico con un bien registrable.
Procure brindar el asesoramiento legal adecuado, no tenga miedo en consultar
abogados o escribanos.
D. Su cliente, luego de realizar la operacin, se niega a abonarle la
comisin. Argumentando que no hizo un buen negocio, que Ud. lo
asesoro incorrectamente. Puede Ud. cobrarle la comisin? Cmo
hara en su caso, con que elementos cuenta para hacer valer su
derecho?
Ver Leyes 20.266, 9445, 7191.
OBLIGACIONES, PROHIBICIONES, DERECHOS Y FACULTADES
En el ejercicio de su actividad, el corredor tiene obligaciones, prohibiciones,
derechos y facultades. A continuacin, analizaremos cada una:
OBLIGACIONES
1) Comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los
negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos.
2) Deber comprobar, adems, la existencia de los instrumentos de los que
resulte el ttulo invocado por el enajenante, as como las inhibiciones o
interdicciones que afecten al transmitente.
3) Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien, los gastos y la
forma de satisfacerlos, las condiciones de la operacin en la que intervendr y
dems instrucciones relativas al negocio. Se deber dejar expresa constancia
en los casos en que el corredor quede autorizado para suscribir el instrumento
que documenta la operacin o realizar otros actos de ejecucin del contrato en
nombre de aqul.
4) Proponer los negocios con la exactitud, precisin y claridad necesarias para
la formacin del acuerdo de voluntades. Comunicando a las partes las
circunstancias conocidas por l que puedan influir sobre la conclusin de la
operacin en particular, las relativas al objeto y al precio de mercado;
6) Asistir la entrega de los bienes transmitidos con su intervencin, si alguna
de las partes lo exigiere.
9) Entregar a las partes una lista firmada, con la identificacin de los papeles
en cuya negociacin intervenga.
10) En los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe
hallarse presente en el momento de la firma y dejar en su texto constancia
firmada de su intervencin, recogiendo un ejemplar que conservar bajo su
responsabilidad. En los que no requieran la forma escrita, deber entregar a las
partes una minuta de la operacin, segn las constancias del Libro de Registro.
11) Llevar asiento exacto y cronolgico de todas las operaciones concluidas
con su intervencin, transcribiendo sus datos esenciales en un libro de registro,
rubricado por el Registro Pblico de Comercio o por el rgano a cargo del
gobierno de la matrcula en la jurisdiccin.
20) Archivar documentos y guardar secreto de toda informacin relacionada
con bienes y/o personas, obtenida en razn de su actividad. Slo el Juez podr

relevarlos de tal obligacin.


21) Observar estrictamente las normas de tica profesional que establezca el
Estatuto del Colegio Profesional.

PROHIBICIONES
A los corredores, les est expresamente prohibido:
e) Suscribir instrumentos de venta o realizar actos de administracin, sin
contar con autorizacin suficiente.
DERECHOS Y FACULTADES
Los corredores en el ejercicio de su actividad, gozan de los siguientes derechos
Y facultades:
a) Cobrar una remuneracin por los negocios en los que intervenga, conforme
a los aranceles aplicables en la jurisdiccin; a falta de ellos, de acuerdo de
partes o de uso, se le determinar judicialmente; salvo pacto contrario, surge
el derecho a su percepcin desde que las partes concluyan el negocio mediado.
La remuneracin se debe aunque la operacin no se realice por culpa de una
de las partes, o cuando iniciada la negociacin por el corredor, el comitente
encargare la conclusin a otra persona o la concluyere por s mismo.
Interviniendo un solo corredor, ste tendr derecho a percibir retribucin de
cada una de las partes; si interviene ms de un corredor, cada uno slo tendr
derecho a exigir remuneracin a su comitente; la compartirn quienes
intervengan por una misma parte;
b) Perseguir judicialmente, el pago de honorarios y gastos.
e) Percibir del comitente el reintegro de los gastos convenidos y
realizados, salvo pacto o uso contrario.
f) Poner en relacin a dos o ms partes para la conclusin de negocios sin estar
ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboracin, subordinacin o
representacin. No obstante una de las partes podr encomendarles que la
represente en los actos de ejecucin del contrato mediado.
g) Informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes que pueden ser
objeto de actos jurdicos.
NOCIONES SOBRE CONTRATO DE COMPRAVENTA
Una de las principales actividades que realiza el corredor pblico, es de la
compraventa de inmuebles.
Este contrato tiene importancia porque constituye el medio primordial de
adquirir el dominio.
El contrato de compraventa es:
4- Consensual, se perfecciona por el mero consentimiento de las partes. Le

sugiero que tenga en cuenta la correcta confeccin de lo que comnmente


denominamos boleto, ya que no se le asigna la debida importancia a su
contenido. Esto ocasiona, en el momento en que debe ser cumplimentado,
contradicciones por mal empleo de los trminos jurdicos y desconocimiento de
los efectos que ellos producen.
Debe quedar claro que no se opera aqu la transmisin de dominio: el requisito
para ello es la escritura traslativa de dominio Artculo 1184 C. Civil.

ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA


Los elementos constitutivos y esenciales del contrato de compraventa, son:
CAPACIDAD, CONSENTIMIENTO, COSA, PRECIO. Si faltara alguno de ellos, no se
habra conformado el contrato.
Formales: regularmente, los contratos de compraventa no se otorgan por
escrito, ya que la ley no requiere tal formalidad. Sin embargo, en la prctica es
habitual que el consentimiento se plasme en un documento privado que sirva
de prueba. Hay excepciones en diferentes ordenamientos jurdicos, por ejemplo
para el caso de bienes inmuebles, o ciertos contratos que se obligan a realizar
por escrito, expresa o tcitamente.
De validez: la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona
capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de
obligarse puede comprar; y el consentimiento, que se refiere a que haya un
acuerdo de las partes que recaiga sobre el precio y la cosa.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

Transmitir la propiedad o ttulo de derecho.


Conservar el bien objeto de la compraventa hasta su entrega.
Entregar la cosa.
Garantizar al adquiriente una posesin til.
Garantizar al comprador una posesin pacfica.
Responder a la eviccin.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR


Pagar el precio.
Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio
aplazado.
Recibir la cosa comprada.
Necesidad de intervencin del escribano

El escribano interviniente; con su intervencin, otorga seguridad jurdica a las


partes contratantes, realizando los siguientes actos:
2. Da fe de conocer a las partes contratantes, individualizndolas.
3. Autentica, a travs de la escritura pblica que redacta, la voluntad o las
declaraciones de las partes acerca del monto de la deuda, el plazo para su
pago, los intereses y
las clusulas procesales que se aplicarn en caso de incumplimiento de la
obligacin.
4. Una vez firmada la escritura pblica, el escribano la inscribe en el Registro
de la Propiedad Inmueble.

VAMOS A LA PRCTICA
Llega su primer cliente, que le solicita la venta de un inmueble edificado.
Ud. tendra una conversacin con su cliente, para conocer cules son sus
expectativas, cual es el motivo de la venta, etc. Le explicara como procede
para lograr una buena tasacin, comentndolo como realizara el proceso de
venta.
Acto seguido, debera comprobar la identidad de las personas entre quienes se
tratan los negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos,
tambin la existencia de los instrumentos de los que resulte el ttulo invocado
por el enajenante. Recabar la certificacin del Registro Pblico sobre la
inscripcin del dominio, gravmenes, embargos, restricciones y anotaciones,
as como las inhibiciones o interdicciones que afecten al transmitente.
Luego, se acordar con el cliente una visita a la propiedad, para
tasarla. En este punto, el corredor debe ser lo ms exacto posible,
con todos los perjuicios que ello significa tanto para su cliente como
para Ud. La tasacin debe ser realizada de manera profesional, seria y
responsable, obteniendo un valor de venta conforme a la realidad del
mercado.
Teniendo ya una evaluacin de la visita al inmueble, y todos los informes
pedidos en su poder, concertar una nueva entrevista con el cliente, al cual se
le dar la tasacin del inmueble por escrito, y se evacuarn todas las consultas
que quiera realizar.
Estando de acuerdo el cliente, se le har firmar una autorizacin de
venta (deben firmar cada uno de los titulares registrales), para evitar
posibles inconvenientes, y en donde se convenga por escrito con el
legitimado para disponer del bien los gastos y la forma de
satisfacerlos, las condiciones de la operacin en la que intervendr y
dems instrucciones relativas al negocio; se deber dejar expresa

constancia en los casos en que el corredor quede autorizado para


suscribir el instrumento que documenta la operacin o realizar otros
actos de ejecucin del contrato en nombre de aqul. Asimismo, si el
valor del inmueble superara los seiscientos mil pesos ($ 600.000.-), le
solicitara al cliente que cumpla con la obligacin de informar a la AFIP
el ofrecimiento en venta, obteniendo el Cdigo de Oferta de
Transferencia de Inmuebles (COTI).Ahora comienza la venta propiamente dicha, son variados los medios de
publicidad con que actualmente cuenta el corredor. Los ms utilizados son
internet, pgina web de la inmobiliaria, diarios, carteles. Ud. ya ha publicado y
mostrado el inmueble en numerosas oportunidades a varios clientes, un
interesado le presenta una oferta de compra. Ud. puede tomar una reserva de
compra o sea. Ud. le traslada la oferta al vendedor, el cual la acepta y con su
intermediacin, logan ponerse de acuerdo ambas partes en realizar la
operacin.
Teniendo disponible toda la documentacin del inmueble, liquidacin
de impuestos y servicios, se pone en contacto con el escribano
interviniente, generalmente lo propone la parte compradora, le acerca
la documentacin que le solicita, y fijan fecha para la firma del boleto
de compraventa. Puede suceder tambin que directamente se firme la
escritura.
Ud. realizar el boleto de compraventa, conforme las pautas ya establecidas
por las partes, envindole una copia al vendedor, comprador y escribano. Listo
el boleto, con todas las observaciones corregidas, el da de la firma debern
firmar todas las partes en presencia del escribano. Si el vendedor es casado,
tambin debe firmar su esposa. El comprador entregar el dinero acordado y
se fijar fecha para la escritura. Llega el da de la escritura traslativa de
dominio, donde el escribano certificar todas las firmas y retendr el Impuesto
a la Transferencia de Inmuebles, el impuesto de sellos y verificar que estn
todos los impuestos pagos hasta ese da.
Recuerde que usted est realizando un negocio jurdico con un bien registrable.
D. Su cliente, luego de realizar la operacin, se niega a abonarle la
comisin. Argumentando que no hizo un buen negocio, que Ud. lo
asesoro incorrectamente. Puede Ud. cobrarle la comisin? Cmo
hara en su caso, con que elementos cuenta para hacer valer su
derecho?
Que no hizo un buen negocio, que Ud. lo asesoro incorrectamente.
Puede Ud. cobrarle la comisin?
En el ejercicio de su actividad, el corredor tiene obligaciones, derechos y
facultades.
4) Proponer los negocios con la exactitud, precisin y claridad necesarias para
la formacin del acuerdo de voluntades. Comunicando a las partes las
circunstancias conocidas por l que puedan influir sobre la conclusin de la

operacin en particular, las relativas al objeto y al precio de mercado;


21) Observar estrictamente las normas de tica profesional que establezca el
Estatuto del Colegio Profesional.
f)) Poner en relacin a dos o ms partes para la conclusin de negocios sin
estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboracin, subordinacin o
representacin.
g) Informar sobre el valor venal o
de mercado de los bienes que pueden ser objeto de actos jurdicos.
Los corredores en el ejercicio de su actividad, gozan de los siguientes derechos
Y facultades:
a) Cobrar una remuneracin por los negocios en los que intervenga, conforme
a los aranceles aplicables en la jurisdiccin; a falta de ellos, de acuerdo de
partes o de uso, se le determinar judicialmente; salvo pacto contrario, surge
el derecho a su percepcin desde que las partes concluyan el negocio mediado.
e) Percibir del comitente el reintegro de los gastos convenidos y realizados,
salvo pacto o uso contrario.

Cmo hara en su caso, con que elementos cuenta para hacer valer su
derecho?
OBLIGACIONES
1) Comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los
negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos.
2) Deber comprobar, adems, la existencia de los instrumentos de los que
resulte el ttulo invocado por el enajenante, as como las inhibiciones o
interdicciones que afecten al transmitente.
3) Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien, los gastos y la
forma de satisfacerlos, las condiciones de la operacin en la que intervendr y
dems instrucciones relativas al negocio. Se deber dejar expresa constancia

en los casos en que el corredor quede autorizado para suscribir el instrumento


que documenta la operacin o realizar otros actos de ejecucin del contrato en
nombre de aqul.
6) Asistir la entrega de los bienes transmitidos con su intervencin, si alguna
de las partes lo exigiere.
9) Entregar a las partes una lista firmada, con la identificacin de los papeles
en cuya negociacin intervenga.
10) En los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe
hallarse presente en el momento de la firma y dejar en su texto constancia
firmada de su intervencin, recogiendo un ejemplar que conservar bajo su
responsabilidad. En los que no requieran la forma escrita, deber entregar a las
partes una minuta de la operacin, segn las constancias del Libro de Registro.
11) Llevar asiento exacto y cronolgico de todas las operaciones concluidas
con su intervencin, transcribiendo sus datos esenciales en un libro de registro,
rubricado por el Registro Pblico de Comercio o por el rgano a cargo del
gobierno de la matrcula en la jurisdiccin.
20) Archivar documentos y guardar secreto de toda informacin relacionada
con bienes y/o personas, obtenida en razn de su actividad. Slo el Juez podr
relevarlos de tal obligacin.
b) Perseguir judicialmente, el pago de honorarios y gastos.
VAMOS A LA PRCTICA

Una de las principales actividades que realiza el corredor pblico, es de la


compraventa de inmuebles.
El contrato de compraventa es:
4- Consensual, se perfecciona por el mero consentimiento de las partes. Le
sugiero que tenga en cuenta la correcta confeccin de lo que comnmente
denominamos boleto, ya que no se le asigna la debida importancia a su
contenido. Esto ocasiona, en el momento en que debe ser cumplimentado,
contradicciones por mal empleo de los trminos jurdicos y desconocimiento de
los efectos que ellos producen.

Los elementos constitutivos y esenciales del contrato de compraventa, son:


CAPACIDAD, CONSENTIMIENTO, COSA, PRECIO. Si faltara alguno de ellos, no se
habra conformado el contrato.
Formales: regularmente, los contratos de compraventa no se otorgan por
escrito, ya que la ley no requiere tal formalidad. Sin embargo, en la prctica es
habitual que el consentimiento se plasme en un documento privado que sirva
de prueba. Hay excepciones en diferentes ordenamientos jurdicos, por ejemplo
para el caso de bienes inmuebles, o ciertos contratos que se obligan a realizar
por escrito, expresa o tcitamente.
De validez: la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona
capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de
obligarse puede comprar; y el consentimiento, que se refiere a que haya un
acuerdo de las partes que recaiga sobre el precio y la cosa.
La obligacin del deudor hipotecario de pagar el prstamo
Justificativo del pago debe de servir para convencer al tercero.
Improbable (de hecho inexistente) reclamacin del banco,
La funcin de la escritura de cancelacin es precisamente la de
acreditar
Se cumplan o no formalidades
Omitirse el consentimiento formal
El artculo 79.2 de la LH dispone que
Regula la obligacin de pago que tiene el deudor pero no las
obligaciones que ante dicho pago tiene el acreedor.
Pero debe de entenderse que de acuerdo con la buena fe, los usos y el
trfico, debe entenderse existente dicha obligacin, especialmente en
los casos en los que el importe del pago
Esta comisin remunera la preparacin de la documentacin
necesaria, a peticin del cliente, para
Para que exista derecho al cobro por este concepto, el Servicio de
Reclamaciones exige que se acredite

D. Su cliente, luego de realizar la operacin, se niega a abonarle la


comisin. Argumentando que no hizo un buen negocio, que Ud. lo
asesoro incorrectamente. Puede Ud. cobrarle la comisin? Cmo
hara en su caso, con que elementos cuenta para hacer valer su
derecho?
Que no hizo un buen negocio, que Ud. lo asesoro incorrectamente.
Puede Ud. cobrarle la comisin?

En el ejercicio de su actividad, el corredor tiene obligaciones, derechos y


facultades.
4) Proponer los negocios con la exactitud,
precisin y claridad necesarias para la formacin del acuerdo de voluntades.
Comunicando a las partes las circunstancias conocidas por l que puedan
influir sobre la conclusin de la operacin en particular, las relativas al objeto y
al precio de mercado;
21) Observar estrictamente las normas de tica profesional que establezca el
Estatuto del Colegio Profesional.
f)) Poner en relacin a dos o ms partes para la conclusin de negocios sin
estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboracin, subordinacin o
representacin.
g) Informar sobre el valor venal o
de mercado de los bienes que pueden ser objeto de actos jurdicos.
Los corredores en el ejercicio de su actividad, gozan de los siguientes derechos
Y facultades:
a) Cobrar una remuneracin por los negocios en los que intervenga, conforme
a los aranceles aplicables en la jurisdiccin; a falta de ellos, de acuerdo de
partes o de uso, se le determinar judicialmente; salvo pacto contrario, surge
el derecho a su percepcin desde que las partes concluyan el negocio mediado.
e) Percibir del comitente el reintegro de los gastos convenidos y realizados,
salvo pacto o uso contrario.
El contrato de compraventa es:
4- Consensual, se perfecciona por el mero consentimiento de las partes. Le
sugiero que tenga en cuenta la correcta confeccin de lo que comnmente
denominamos boleto, ya que no se le asigna la debida importancia a su
contenido.
Pero debe de entenderse que de acuerdo con la buena fe, los usos y el
trfico, existe dicha obligacin, especialmente en los casos en los que
el importe del pago.
La obligacin del
deudor hipotecario de pagar el prstamo.
Para que exista derecho al cobro
Cmo hara en su caso, con que elementos cuenta para hacer valer su
derecho?
Llega su primer cliente, que le solicita la venta de un inmueble edificado.
Ud. tendra una conversacin con su cliente, para conocer cules son sus
expectativas. Le explicara el proceso de venta. El Servicio exige una serie
de pasos que sirven como ele Proba.
1) Comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los
negocios en los que interviene y su capacidad legal para
celebrarlos. 2) Deber comprobar, adems, la existencia de los
instrumentos de los que resulte el ttulo invocado por el enajenante,
as como las inhibiciones o interdicciones que afecten al
transmitente. Acto seguido, debera comprobar la identidad de las personas
entre quienes se tratan los negocios en los que interviene y su capacidad legal
para celebrarlos, tambin la existencia de los instrumentos de los que resulte
el ttulo invocado por el enajenante. Recabar la certificacin del Registro
Pblico sobre la inscripcin del dominio, gravmenes, embargos, restricciones

y anotaciones, as como las inhibiciones o interdicciones que afecten al


transmitente.
Luego, se acordar con el cliente una visita a la propiedad, para
tasarla. La tasacin debe ser realizada de manera profesional, seria y
responsable, obteniendo un valor de venta conforme a la realidad del
mercado. Teniendo ya una evaluacin de la visita al inmueble, concertar una
nueva entrevista con el cliente, al cual se le dar la tasacin del inmueble por
escrito, y se evacuarn todas las consultas que quiera realizar.
3) Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien, los
gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operacin en
la que intervendr y dems instrucciones relativas al negocio. Se
deber dejar expresa constancia en los casos en que el corredor
quede autorizado para suscribir el instrumento que documenta la
operacin o realizar otros actos de ejecucin del contrato en nombre
de aqul. Estando de acuerdo el cliente, se le har firmar una autorizacin de
venta (deben firmar cada uno de los titulares registrales), para evitar posibles
inconvenientes, y en donde se convenga por escrito con el legitimado para
disponer del bien los gastos y la forma de satisfacerlos. Las condiciones de la
operacin en la que intervendr y dems instrucciones relativas al negocio. Se
deber dejar expresa constancia en los casos en que el corredor quede
autorizado para suscribir el instrumento que documenta la operacin o realizar
otros actos de ejecucin del contrato en nombre de aqul.
Asimismo, si el valor del inmueble superara los seiscientos mil pesos ($
600.000.-), le solicitara al cliente que cumpla con la obligacin de informar a la
AFIP el ofrecimiento en venta, obteniendo el Cdigo de Oferta de Transferencia
de Inmuebles (COTI).Comienza la venta propiamente dicha, son variados los medios de
publicidad con que cuenta el corredor. Los ms utilizados son
internet, pgina web de la inmobiliaria, diarios, carteles. Ud. ya ha
publicado y mostrado el inmueble a varios clientes. Un interesado le
presenta una oferta de compra. Ud. puede tomar una reserva de compra o
sea. Le traslada la oferta al vendedor, el cual la acepta y con su
intermediacin, logan ponerse de acuerdo ambas partes en realizar la
operacin.
9) Entregar a las partes una lista firmada, con la identificacin de los
papeles en cuya negociacin intervenga. Teniendo disponible toda la
documentacin del inmueble, liquidacin de impuestos y servicios, se pone en
contacto con el escribano interviniente, generalmente lo propone la parte
compradora, le acerca la documentacin que le solicita, y fijan fecha para la
firma del boleto de compraventa. Puede suceder tambin que directamente se
firme la escritura.
6) Asistir la entrega de los bienes transmitidos con su intervencin, si
alguna de las partes lo exigiere. 10) En los contratos otorgados por
escrito, en instrumento privado, debe hallarse presente en el

momento de la firma y dejar en su texto constancia firmada de su


intervencin, recogiendo un ejemplar que conservar bajo su
responsabilidad. En los que no requieran la forma escrita, deber
entregar a las partes una minuta de la operacin, segn las
constancias del Libro de Registro. Ud. realizar el boleto de compraventa,
conforme las pautas ya establecidas por las partes, envindole una copia al
vendedor, comprador y escribano. Listo el boleto, con todas las observaciones
corregidas, el da de la firma debern firmar todas las partes en presencia del
escribano. Si el vendedor es casado, tambin debe firmar su esposa. El
comprador entregar el dinero acordado y se fijar fecha para la escritura.
Llega el da de la escritura traslativa de dominio, donde el escribano certificar
todas las firmas y retendr el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, el
impuesto de sellos y verificar que estn todos los impuestos pagos hasta ese
da.
Recuerde que usted est realizando un negocio jurdico con un bien registrable.
11) Llevar asiento exacto y cronolgico de todas las operaciones
concluidas con su intervencin, transcribiendo sus datos esenciales en
un libro de registro, rubricado por el Registro Pblico de Comercio o
por el rgano a cargo del gobierno de la matrcula en la
jurisdiccin. 20) Archivar documentos y guardar secreto de toda
informacin relacionada con bienes y/o personas, obtenida en razn
de su actividad. Slo el Juez podr relevarlos de tal obligacin.
Los elementos constitutivos y esenciales del contrato de compraventa, son:
CAPACIDAD, CONSENTIMIENTO, COSA, PRECIO. Si faltara alguno de ellos, no se
habra conformado el contrato. Formales: regularmente, los contratos de
compraventa no se otorgan por escrito, ya que la ley no requiere tal
formalidad. Sin embargo, en la prctica es habitual que el consentimiento se
plasme en un documento privado que sirva de prueba. Hay excepciones en
diferentes ordenamientos jurdicos, por ejemplo para el caso de bienes
inmuebles, o ciertos contratos que se obligan a realizar por escrito, expresa o
tcitamente.
De validez: la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona
capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de
obligarse puede comprar; y el consentimiento, que se refiere a que haya un
acuerdo de las partes que recaiga sobre el precio y la cosa.
b) Perseguir judicialmente, el pago de honorarios y gastos.
La funcin es precisamente la de acreditar. Debe de servir de
justificativo para reclamacin de la obligacin de pago que tiene
el deudor. La preparacin de la documentacin necesaria, a peticin
del cliente. El Servicio exige que se acredite.
Los medios de prueba son los instrumentos con los cuales se pretende
lograr el cerciora miento del juzgador sobre los hechos objeto de
prueba.
Estos instrumentos pueden consistir en objetos materiales, document

os, fotografas, etc., o en conductas humanas realizada bajo ciertas,


condiciones
declaraciones de partes, declaraciones de testigos, dictmenes pericia
les, inspecciones judiciales, etc. A estos medios de pruebas les suele
clasificar de diversas formas, entre las cuales podemos destacar
las siguientes: a) Pruebas Directas e Indirectas.- Las primeras
muestran al Juzgador el hecho aprobar directamente y las segundas lo
hace por medio de otros hechos u objeto, declaraciones, dictamen,
etc.

D. Que no hizo un buen negocio, que Ud. lo asesoro incorrectamente.


Puede Ud. cobrarle la comisin?
Respecto al (pago de la comisin) derecho de cobrar la comisin. Hay
que tener en cuenta que, en el ejercicio de su actividad, el corredor tiene
ciertos deberes que atender. As, est obligado a proponer los negocios con la
exactitud y claridad necesarias para la formacin del acuerdo de voluntades.
Comunicando a las partes las circunstancias conocidas por l, que puedan
influir sobre la conclusin de la operacin, en especial, las relativas al objeto y
al precio de mercado. Todo ello, observando estrictamente las normas de tica
profesional. En caso de cumplirse dichas condiciones, debe entenderse que
(en este caso) existe un trabajo profesional ntegro. Lo cual hace
presumir la onerosidad del contrato. Y genera para el corredor el derecho
a cobrar una remuneracin por los negocios en los que intervenga, conforme a
los aranceles aplicables en la jurisdiccin. A falta de ellos, de acuerdo de
partes o de usos, se le determinar judicialmente.
Salvo pacto
contrario, surge el derecho a su percepcin desde que las partes
concluyan el negocio mediado.
El contrato de compraventa es: 4- Consensual, se perfecciona por mero
consentimiento de partes.
Los elementos
constitutivos y esenciales del contrato de compraventa, son: CAPACIDAD,
CONSENTIMIENTO, COSA, PRECIO. Si faltara alguno de ellos, no se habra
conformado el contrato. Formales: regularmente, los contratos de
compraventa no se otorgan por escrito, ya que la ley no requiere tal
formalidad. Sin embargo, en la prctica es habitual que el consentimiento se
plasme en un documento privado que sirva de prueba. Hay excepciones en
diferentes ordenamientos jurdicos, por ejemplo para el caso de bienes
inmuebles, o ciertos contratos que se obligan a realizar por escrito, expresa o
tcitamente.
De validez: la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona
capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de
obligarse puede comprar; y el consentimiento, que se refiere a que haya un
acuerdo de las partes que recaiga sobre el precio y la cosa.
En este caso, asesoramiento debe de entenderse que de acuerdo con la
buena fe, los usos y el trfico, existe dicha obligacin de pagar la

comisin.
necesario interiorizarse, Tiene importancia

Es

D. Que no hizo un buen negocio, que Ud. lo asesoro incorrectamente.


Puede Ud. cobrarle la comisin?
Respecto al pago de la comisin. En el ejercicio de su actividad, el corredor
est obligado a proponer los negocios con la exactitud y claridad necesarias
para la formacin del acuerdo de voluntades. Comunicando a las partes las
circunstancias conocidas por l, que puedan influir sobre la conclusin de la
operacin, en especial, las relativas al objeto y al precio de mercado. Todo
ello, observando las normas de tica (pertinentes) que regulan su labor. De
cumplirse dichas condiciones, existe un trabajo profesional ntegro. Lo cual
hace presumir la onerosidad del contrato (su labor desplegada). Y genera, para
el colegiado, el derecho a cobrar una remuneracin, desde que las partes
concluyan el negocio mediado conforme a los aranceles legales aplicables.
Teniendo en cuenta estos conceptos. En el caso planteado, puede concluirse
que media una actuacin laboral, conforme a (los estatutos) a la buena fe,a los
usos y costumbres del trfico jurdico (que regulan a los actos de corretaje en
Gral.). Siendo ineludible el derecho a cobrar la comisin.
Adems, la compraventa celebrada. Es un (contrato consensual), se
perfecciona por mero el consentimiento de personas capaces de disponer.
Significa que hay un acuerdo de las partes que recae sobre el precio y la cosa.
No teniendo virtualidad, el argumento del vendedor, de que no hizo un buen
negocio.