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dos bienes. La importancia de las partes integrantes radica en que siguen la condicin jurdica del
bien al que se integran. As, sern inmuebles, si lo
es el bien principal.
La hipoteca se extiende a las partes integrantes
del bien hipotecado. Si lo que se hipoteca es una
casa, por ejemplo, la garanta se extiende a todos
los bienes con los que fue construida: arena, cemento, ladrillos, piedras, etc. Lo anterior se justifica porque las partes integrantes forman parte del bien al
cual se integraron. Son parte del bien hipotecado.
El artculo 1101 del C.C. permite el pacto en contra, esto es, que se excluyan de la hipoteca las partes integrantes. Este tema ofrece algunas dudas,
como veremos. Como hemos dicho anteriormente,
las partes integrantes no pueden ser separadas del
bien principal. Su separacin producira la destruccin, deterioro o alteracin de los bienes. A modo
de ejemplo, no podran separarse los ladrillos de
una casa. Es ms, de acuerdo con el segundo prrafo del artculo 887 del C.C., "Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares". Esto significa que las partes integrantes no
pueden ser materia de contratos distintos respecto
del bien principal. No podran ser vendidas y pertenecer a propietario diferente del bien principal, ya
que el nuevo propietario de las partes integrantes no
podra pedir su separacin y entrega.
En la lneas siguientes nos referiremos al Cdigo Civil Peruano y luego analizaremos los supuestos de extensin no regulados por el Cdigo Peruano.
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Qu sucede con los accesorios que son separados del inmueble hipotecado antes de que se
ejecute la garanta? El problema se presenta principalmente con los accesorios que estn afectados a
un fin econmico de otro bien. Los accesorios que
estn afectados a un fin ornamental respecto de
otro bien, estn comprendidos en la hipoteca, pero
en la prctica quedan excluidos. En efecto, el deudor hipotecario (propietario) retira sus adornos, alfombras, cuadros, etc. y el acreedor ejecuta solamente el inmueble. No obstante ello, su situacin jurdica es idntica a la de los accesorios afectados
econmicamente a otro bien.
2. Los accesorios
Los accesorios son bienes que estn permanentemente afectados a un fin econmico u ornamental
de otro bien. Ellos no pierden su individualidad, pero siguen la condicin jurdica del bien al cual han
sido afectados econmica u ornamentalmente. Sern inmuebles, por ejemplo, si lo es el bien principal.
La hipoteca comprende los accesorios del bien
hipotecado. Si se hipoteca una unidad inmobiliaria
productiva, la garanta se extiende a las maquinarias, a los automviles que estuvieran afectados al
negocio, etc. Si lo que se hipoteca es una casa, la
garanta comprende las alfombras, los cuadros, etc.
El deudor hipotecario puede separar el accesorio del bien hipotecado y no disponer de l en favor
de un tercero. A modo de ejemplo, puede retirar una
maquinaria de un inmueble hipotecado para destinarla a otro inmueble. En este caso, la hipoteca no
se extiende a la maquinaria, puesto que ha dejado
de ser accesorio.
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De otro lado, al igual que con las partes integrantes, los accesorios pueden ser excluidos de la
cobertura de la hipoteca, mediante pacto expreso.
As lo seala el artculo 1101 del C.C. No existe ningn inconveniente para que la hipoteca no se extienda a los accesorios. Estos no siguen la condicin del bien al cual han sido afectados, cuando la
ley o el contrato permiten su diferenciacin o separacin (artculo 889 del C. C.). Es posible entonces,
hipotecar un local industrial y pactar expresamente
que la hipoteca no se extienda a las maquinarias.
La hipoteca se extiende al importe de las indemnizaciones de los seguros del inmueble, lo cual
significa que si el inmueble est asegurado y se
produce un siniestro, el monto de la indemnizacin
reemplaza al inmueble. Se produce as lo que en
doctrina se conoce como subrogacin real.
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El importe de la indemnizacin, en nuestra opinin, debe ser consignado judicialmente y sobre este importe el acreedor tendr una prenda de dinero.
2.
DIEZ PICASSO, Luis y GULLON, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Volumen 111, Tercera Edicin, Tecnos S.A. 1987,
3.
CASTAEDA, Jorge Eugenio. Instituciones de Derecho Civil. Los Derechos Reales de Garanta. Tomo 111, Amauta S.A.
pg. 507.
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En Argentina se asimilan los aumentos que recibe un bien por accesin con las mejoras. Borda, por
ejemplo, comentando el artculo 311 O del C.C. argentino, seala que" ... lo que el Cdigo llama mejoras accidentales estn comprendidas dentro del
concepto de las naturales, que se producen sea por
aluvin o por avulsin" 4 .
La accesin es distinta de las mejoras. No obstante ello, resulta pertinente analizar si a las agregaciones que recibe un bien hipotecado por obra de
la naturaleza, se extiende la hipoteca. La doctrina
es unnime en sealar que la hipoteca s se extiende
a los aumentos que recibe el bien por accesiones.
La razn es muy simple. Lo que se une al bien hipotecado se integra a ste. Las accesiones naturales
siguen entonces la misma suerte que las partes integrantes: estn incluidas dentro de la hipoteca.
Sin perjuicio de lo anterior, debe tenerse en
cuenta que en caso de avulsin (artculo 940 del
C. C.), el propietario del inmueble que ha sido arrancado por la fuerza del ro, puede reclamar su propiedad. Si fuera ste el caso, no habra accesin
por lo que la hipoteca no se extendera al nuevo inmueble.
4. BORDA, Guillermo A. Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales. Tomo 11, Tercera edicin actualizada, Editorial Perrot,
Buenos Aires 1984, pg. 241.
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1. El capital
La hipoteca garantiza el principal del crdito,
esto es, el capital. Esto es justamente el objeto de
la hipoteca.
Por lo general el monto del gravamen (suma
mxima hasta por la cual responde el bien hipotecado) coincide con el capital. Sin embargo, nada
impide que la hipoteca cubra parte del capital. La
responsabilidad hipotecaria sera entonces menor
que el principal del crdito. En este caso, la hipoteca cubrira solamente la parte del capital que fue
garantizado.
El monto del gravamen, puede ser mayor que
el principal del crdito? Creemos que no, debido al
carcter accesorio de la hipoteca. Si la responsabilidad hipotecaria fuese mayor que el capital, la
hipoteca estara c.,.;rantizando parte de una deuda
inexistente. Ms adelante volveremos sobre este
asunto.
5.
La excepcin a la extensin sobre las edificaciones hechas por un tercero es cuando se hacen de mala fe en terreno ajeno y el dueo exige la devolucin (artculo 943). En rig8r la hipoteca s se extiende a la construccin, pero sta puede ser
luego demolida.
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Lo anterior no significa que el crdito garantizado no pueda crecer por intereses, primas y costas.
Todo lo contrario. El crdito s puede aumentar y es
cubierto (el crdito y sus accesorios) por la hipoteca. Sin embargo, el monto del gravamen, al constituirse la garanta, no puede ser mayor que la cuanta
del capital.
2. Los intereses
Si el crdito principal genera intereses, ellos son
cubiertos por la hipoteca. Lo anterior se justifica porque los intereses tienen el carcter de una prestacin accesoria del crdito principal.
6. PEA BERNALDO DE QUIROZ, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario. Segunda edicin, Artes Grficas
Iberoamericanas S.A., 1985, pg. 427.
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Se sostuvo que la hipoteca garantizaba el crdito, incluidos sus accesorios, hasta el monto consignado en los Registros Pblicos. Para tal efecto,
la responsabilidad hipotecaria se "inflaba" en un
monto mayor que la suma del crdito principal, permitiendo que cubriera los intereses, primas y costas. La hipoteca entonces cubra el capital, los intereses y dems accesorios hasta la suma inscrita7
7. Hasta el da de hoy se sostiene lo mismo. As Bigio dice que" ... no obstante que la hipoteca comprende los citados conceptos, es slo hasta el lmite del gravamen hipotecario a que se refiere el inciso 3 del artculo 1099 del Cdigo Civil.
Ms all del importe del gravamen hipotecario el crdito del acreedor no goza de preferencia alguna". Exposicin de Motivos Oficiales del Cdigo Civil, pg. El Peruano, 12 de noviembre de 1991, Separata Especial, pg. 3.
8. El artculo 56 del Reglamento de las Inscripciones dice que "en las inscripciones de las hipotecas que garantizan un crdito, se expresar el monto del capital y el tipo de intres pactado".
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Si el deudor no cumple con la obligacin principal, el acreedor puede solicitar la venta judicial del
bien hipotecado. Todos aquellos gastos procesales
que tenga que efectuar el acreedor a fin de ver satisfecho su crdito son cubiertos por la hipoteca.
5. Comentarios finales
Dos temas finales sobre la extensin de la
hipoteca en cuanto al crdito. Los intereses, la
primas del seguro pagadas por el acreedor y las
costas del juicio se ubican con igual rango y con la
misma preferencia que el crdito principal. Si hubieran varios acreedores hipotecarios y el bien es
rematado, el valor que arroje su venta es destinado,
en primer lugar, a satisfacer el crdito del primer
acreedor hipotecario, incluidos los intereses que
hayan generado, las primas y las costas. Si hubiera
un remanente del monto que arroje la venta del
inmueble, dicho monto es destinado, en segundo
lugar, a satisfacer el crdito del segundo acreedor
hipotecario, incluidos intereses, primas y costas.
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