Вы находитесь на странице: 1из 187
Экз . № 1 ОБЪЕДИНЕННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ПО ОЦЕНКЕ И ЭКСПЕРТИЗЕ

Экз.1

ОБЪЕДИНЕННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ПО ОЦЕНКЕ И ЭКСПЕРТИЗЕ СПЕЦИАЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ И ИНВЕСТИЦИЙ (СПЕЦОЦЕНКА)

И ИНВЕСТИЦИЙ ( СПЕЦОЦЕНКА ) 107078, г . Москва , а / я «

107078, г.Москва, а/я «Спецоценка», тел/факс (495) 980-12-98, www.specocenka.ru

МАКЕТ ОТЧЕТА 67/2009

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВ НА РЕАЛИЗАЦИЮ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА, СВЯЗАННОГО СО СТРОИТЕЛЬСТВОМ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОГО ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА СО ВСТРОЕННО-ПРИСТРОЕННЫМИ НЕЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ И ОБЪЕКТАМИ СОЦИАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ, РЕАЛИЗУЕМОГО НА ЧАСТИ ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ ОАО «ХХХ» ПО АДРЕСУ: Г.МОСКВА, УЛ.PPPPP, ВЛ.7

: Г . М ОСКВА , УЛ .P PPPP , ВЛ .7 Заказчик : Департамент

Заказчик:

Департамент имущества города Москвы (ДИМ)

Исполнитель:

Общество с ограниченной ответственностью «Объединенное

Дата оценки:

предприятие по оценке и экспертизе специальных объектов и инвестиций» (ООО «Спецоценка») 01 октября 2009 года

Дата составления отчета: 09 ноября 2009 года

Москва 2009

Макет отчета №67/2009

© ООО «Спецоценка»

ОГЛАВЛЕНИЕ

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО…………….……………………………………………………………….4

РАЗДЕЛ 1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

7

ИТОГОВАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

10

РАЗДЕЛ 2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

11

РАЗДЕЛ 3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

13

РАЗДЕЛ 4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

14

РАЗДЕЛ 5. ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

16

РАЗДЕЛ 6. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

17

6.1. СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ, ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ К ПРИМЕНЕНИЮ СУБЪЕКТАМИ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РФ .17

6.2. СТАНДАРТЫ И ПРАВИЛА ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ САМОРЕГУЛИРУЕМОЙ

ОРГАНИЗАЦИИ РОО

19

РАЗДЕЛ 7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

20

7.1. КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

20

7.2. ИНФОРМАЦИЯ О ТЕКУЩЕМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

28

7.3. ДРУГИЕ ФАКТОРЫ И ХАРАКТЕРИСТИКИ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, СУЩЕСТВЕННО

ВЛИЯЮЩИЕ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

 

36

РАЗДЕЛ 8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

37

8.1. ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИИ И РЕГИОНА

37

8.2. ОБЗОР РЫНКА ИНВЕСТИЦИЙ

 

44

8.3. ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

АНАЛИЗ

49

8.4. КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ

АНАЛИЗ

67

8.4.1. офисной недвижимости

Рынок

 

67

8.4.2. торговой недвижимости

Рынок

70

8.4.3. Анализ гаражного рынка

Московского региона

76

8.5.

ВЫБОР ОБЪЕКТОВ - АНАЛОГОВ

78

РАЗДЕЛ 9. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

83

9.1. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

83

9.2. ВЫБОР МЕТОДОВ ОЦЕНКИ В РАМКАХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

83

РАЗДЕЛ 10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

86

10.1. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

 

86

10.2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

86

10.3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

86

10.3.1. Определение суммы и временной структуры затрат

88

10.3.2. Определение величины и временной структуры доходов

95

10.3.3. Определение

величины

ставки дисконтирования

107

10.3.4. Расчет стоимости прав на реализацию Инвестиционного проекта

110

10.4.

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

 

112

2

Макет отчета №67/2009

© ООО «Спецоценка»

112

РАЗДЕЛ 11. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ, НЕЗАВЕРШЕННЫХ СТРОИТЕЛЬСТВОМ, НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ ПО АДРЕСУ: Г.МОСКВА, УЛ.PPPPP, ВЛ.7.113

10.5. ИТОГОВАЯ РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

11.1. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

113

11.2. ВЫБОР МЕТОДОВ ОЦЕНКИ В РАМКАХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

114

11.3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

115

11.3.1.

Определение рыночной стоимости права долгосрочной аренды земельного участка, как

незастроенного

116

11.3.2. Определение стоимости улучшений на земельном участке по адресу: г.Москва, ул.Ppppp, вл.7137

11.3.3. Итоговая стоимость объектов незавершенных строительством на земельном участке по

адресу: г.Москва, ул.Ppppp, вл.7, полученная затратным подходом

150

11.4. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

150

11.5. ИТОГОВАЯ РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННЫХ СТРОИТЕЛЬСТВОМ

151

ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ

152

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ И ДАННЫХ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

153

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ СРАВНЕНИЯ

156

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ ПО ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ

181

ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ ОЦЕНЩИКА 182

3

ОБЪЕДИНЕННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ПО ОЦЕНКЕ И ЭКСПЕРТИЗЕ СПЕЦИАЛЬНЫХ

ОБЪЕДИНЕННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ПО ОЦЕНКЕ И ЭКСПЕРТИЗЕ СПЕЦИАЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ И ИНВЕСТИЦИЙ (СПЕЦОЦЕНКА)

И ИНВЕСТИЦИЙ ( СПЕЦОЦЕНКА ) 107078, г . Москва , а / я «

107078, г.Москва, а/я «Спецоценка», тел/факс (495) 980-12-98, www.specocenka.ru

Исх. 12.10.хх-х от хх ноября 2009 года

Первому заместителю руководителя Департамента имущества города Москвы (ДИМ) г-ну И.В. Преснякову

Уважаемый Игорь Витальевич! В соответствии с Договором №ххх-09 от хх октября 2009 года на оказание услуг (работ) по оценке, специалистом ООО «Объединенное предприятие по оценке и экспертизе специальных объектов и инвестиций» была определена:

- рыночная стоимость прав на реализацию Инвестиционного проекта, связанного со строительством многофункционального жилого комплекса со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и объектами социальной инфраструктуры, реализуемого на части производственной территории ОАО «ХХХ» по адресу: г.Москва, ул.Ppppp, вл.7.

Целью и задачей выполненного отчета об оценке является:

- определение рыночной стоимости объекта оценки для внесения его в качестве залога. Результаты оценки могут быть использованы для внесения объекта оценки в качестве обеспечения по государственной гарантии города Москвы Агропромшленным комплексом ООО «НННН».

Оценка проведена оценщиком Черновой Л.И. по состоянию на 01 октября 2009 года. Развернутый полный письменный Отчет 67/2009 от 09 ноября 2009 года об оценке рыночной стоимости прав на реализацию Инвестиционного проекта, связанного со строительством многофункционального жилого комплекса со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и объектами социальной инфраструктуры, реализуемого на части производственной территории ОАО «ХХХ» по адресу: г.Москва, ул.Ppppp, вл.7, представлен далее.

На основании информации, представленной и проанализированной в приведенном ниже отчете, установлена рекомендуемая итоговая рыночная стоимость прав на реализацию Инвестиционного проекта, связанного со строительством многофункционального жилого комплекса со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и объектами социальной инфраструктуры, реализуемого на части производственной территории ОАО «ХХХ» по адресу:

г.Москва, ул.Ppppp, вл.7, на дату оценки 01 октября2009 года, с учетом всех ограничений и допущений в размере:

21 178 000 000 рублей (Двадцать один миллиард сто семьдесят восемь миллионов рублей).

4

Основные предположения и условия применения полученного при оценке результата:

1. Предполагается, что на дату совершения сделки у Инвестора имеется:

- проект межевания земельного участка общей площадью 438 438 кв.м,

- вся разрешительная документация на строительство многофункционального жилого

комплекса со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и объектами социальной

инфраструктуры на земельном участке площадью 260 000 кв.м.

2. Основные предположения, на которых основывался расчет затрат и дохода Инвестора:

- Затраты, на строительство и ввод в эксплуатацию объекта по факту реализации

проекта будут соответствовать планируемым затратам Инвестором [2.8] и ДЭПР [2.11],

- Оценщик исходил из предположения, что реализация площадей (нежилых помещений,

квартир и машиномест) многофункционального жилого комплекса будет осуществляться в период с 3 кв. 2010 по 4 кв. 2014 г.,

- В настоящее время по проекту строительства многофункционального жилого комплекса

возведены: часть здания жилого корпуса 8, подземного паркинга и отдельно-стоящего здания

гаража-стоянки. Данные объекты построены из монолитного железобетона. Согласно информации, предоставленной представителем Заказчика-Застройщика ОАО «ХХХ» и данным Протокола совещения [2.10] возведение 9-ти жилых корпусов, объектов социальной инфрраструктуры будет осуществляться с применением типовых технологий и серий строительства,

- Оценка осуществлялась исходя из данных Застройщика-Заказчика ОАО «ХХХ» о том,

что квартиры и нежилые помещения будут реализовываться в состоянии «под чистовую отделку».

Также в Разделе 10 Отчете 67/2009 от 09 ноября 2009 года представлен расчет рыночной стоимости объектов незавершенных строительством на земельном участке по адресу: г.Москва, ул.Ppppp, вл.7. На основании предоставленной информации, выполненного анализа и расчетов итоговая суммарная рыночная стоимость объектов незавершенных строительством на земельном участке по адресу: г.Москва, ул.Ppppp, вл.7, на дату оценки 01 октября 2009 года с учетом всех ограничений и допущений составляет без учета НДС, округленно:

12 924 907 000 рублей (Двенадцать миллиардов девятьсот двадцать четыре миллиона девятьсот семь тысяч рублей),

в том числе:

 

Наименование

 

Площадь,

Рыночная стоимость без НДС округлённо, руб

п/п

 

кв.м

1

Права долгосрочной аренды земельного участка

 

438

438

9

497 510 000

в

том числе

   

1.1

 

права долгосрочной аренды земельного участка для размещения многофункционального жилого комплекса

 

260

000

 

6

605

986 000

1.2

 

права долгосрочной аренды производственной застройкой

земельного участка

под

 

178

438

 

2

891

524 000

2

Объекты незавершенные строительством,

 

178

921

3

427 397 000

в

том числе:

   

2.1

 

Жилой дом (корпус 8) наземная часть (15-ть этажей)

   

106

361

 

3

066

501 000

2.2

 

Подземный гараж-паркинг под корпусом 8

   

25

260

 

223

571 000

2.3

 

Отдельно стоящий гараж-стоянка (корпус 15)

   

47

300

 

137

325 000

 

Итого

     

12 924 907 000

 

Выводы, содержащиеся в отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования и анализа рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях. Вся информация: источники данных, методики, расчеты, выводы и анализ, используемая при оценки, представлена в соответствующих разделах отчета.

5

Юридическая проверка прав на объект оценки, а также предоставленной Заказчиком информации, используемой в настоящем отчете, не проводилась.

Отчет об оценке составлен и выполнен в соответствии с требованиями:

- Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ РФ №135-ФЗ от 29.07.1998 (в ред. от 24.07.2007 220-ФЗ);

- Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности в

РФ:

Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации 256 от 20 июля 2007 года, Зарегистрировано в Минюсте РФ 22 августа 2007 года 10040;

Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации 255 от 20 июля 2007 года, Зарегистрировано в Минюсте РФ 23 августа 2007 года

10045;

Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации 254 от 20 июля 2007 года, Зарегистрировано в Минюсте РФ 20 августа 2007 года

10009;

- Свода стандартов оценки Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (ССО РОО 2005).

Обращаем Ваше внимание на то, что это письмо не является отчетом об оценке, а только предваряет отчет. В случае возникновения вопросов по существу оценочной технологии и результатам экспертизы прошу обращаться по телефону или электронной почте.

Благодарю за возможность оказать Вам услугу.

С уважением, Директор ООО «Объединенное предприятие по оценке и экспертизе специальных объектов и инвестиций» (ООО «Спецоценка»)

6

Д.И.Канашко

Макет отчета №67/2009

© ООО «Спецоценка»

РАЗДЕЛ 1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Таблица 1

Общие данные, идентифицирующие объект оценки

Наименование основных данных

 

п/п

Характеристика

   

права на реализацию Инвестиционного проекта, связанного со строительством многофункционального жилого комплекса со встроенно-

1

Объект(ы) оценки

пристроенными нежилыми помещениями и объектами социальной инфраструктуры, реализуемого на части производственной территории ОАО «ХХХ» по адресу: г.Москва, ул.Ppppp, вл.7 [1; 2.10]

   

г. Москва, ул.Ppppp, вл.7;

- административный округ: Южный;

- район Бирюлево Восточное

2

Место

инвестиционного объекта

нахождения

- территориально-экономическая зона - 29 (между Окружной железной дорогой и МКАД);

- номер кадастровой зоны - 77-05;

- номер кадастрового квартала - 77-05-10-002

 

Основания возникновения прав

Инвестиционный контракт рег. № хххххххх от 02 06.2006г. заключен между Правительством Москвы Администрация») и ОАО «ХХХ» («Инвестор») [2.2]

3

на имущество, создаваемое в процессе выполнения Инвестиционного проекта

   

Реализация (проектирование и строительство) в 2005-2012гг.

4

Предмет инвестиционного контракта

инвестиционного проекта по реформированию части производственной территории ОАО «ХХХ» площадью 26 га по адресу: г.Москва, ул.Ppppp, вл.7, стр.19-22, 25-31, 33-34,47 и комплексной застройке, включающей строительство:

-

комплекса жилых зданий;

объектов социальной инфраструктуры: школ, детских дошкольных учреждений и др. объектов (см. таблица 4, с.23) [2.2; 2.3]

-

   

Пусковые комплексы, расположенные по адресу по адресу: г.Москва, ул.Ppppp, вл.7, в составе [2.3; 2.6]:

Инвестиционный объект

-

жилые здания, (корп. 1-10);

здания гаражей-стоянок наземный (корп.15) и подземные встроенные к ж/з;

- два детских сада (пристройки к корп. 8),

-

5

(имущество, создаваемое в процессе его выполнения инвестиционного проекта)

- здания школ (корп.12,13),

 

- здание поликлиники (корп.16),

- здание общественного центра (корп.14)

6

Имущественные права на доли площадей пусковых комплексов, возникающие у

- 100% общей жилой, нежилой площади (за исключением объектов

социальной инфраструктуры), площади гаражей-стоянок и сервисных служб передаются в собственность Инвестора,

участников инвестиционного проекта в результате исполнения обязательств по инвестиционному контракту

100% площади объектов социальной инфраструктуры (школы, детских дошкольных учреждений и других) передаются в собственность Администрации в лице Департамента имущества города Москвы [2.2]

-

7

Вид определяемой стоимости

рыночная стоимость

8

Цели и задачи оценки

определение рыночной стоимости объекта оценки для внесения его в качестве залога [1; 2.10]

 

Предполагаемое

для внесения объекта оценки в качестве обеспечения по государственной гарантии города Москвы Агропромышленным холдингом ООО «НННН». Отчет об оценке не может применяться для иных целей [1; 2.10]

9

использование результатов оценки и связанные с этим ограничения

 

Стоимость инвестиционного

 

10

проекта (общие инвестора)

затраты

20 859 410 тыс.руб. [2.8]

7

Макет отчета №67/2009

© ООО «Спецоценка»

Наименование основных данных

 

п/п

 

Характеристика

11

Общая площадь земельного участка

26 га ( 260 000 кв.м) выделенная из части производственной территории ОАО «ХХХ» под реализацию инвестиционного проекта [2.9; 2.1],

-

-

30,2 кв.м общий баланс территории проектирования [2.6; 2.3]

12

Кадастровый земельного участка

номер

1-77050010002004; 2-77050010002003[2.9]

 

Категория

земель

и

земли населённых пунктов, под строительство многофункционального жилого комплекса со встроенно- пристроенными нежилыми помещениями и объектами социальной инфраструктуры [2.1; 2.2]

13

разрешенное использование

(назначение)

земельного

участка

   

1. Для земельного участка с кадастровым номером №1-770510002004:

участок смешанного общественного вида, лечебно-оздоровительного вида, спортивно-рекреационного вида, учебно-воспитательного вида, учебно- образовательного вида, многоквартирной жилой застройки, смешанного общественно-жилого вида, жилищно-коммунального вида, производственного типа;

Виды

разрешённого

14

использования земельного участка

2.

Для земельного участка с кадастровым номером №1-770510002004:

участок смешанного общественного вида, смешанного общественно- жилого вида [2.3]

 

Текущее использование

 

15

земельного участка на дату оценки

строительство жилого здания - корп.8 (уровень 10-го этажа из 15-ти) и подземного гаража-стоянки корп.15 (два подземных уровня) [2.7]

   

-

объекты, незавершённые строительством (см.п.15 настоящей таблицы)

Улучшения, имеющиеся на

[2.7];

-

гаражный комплекс «ПГСК Цвет» [2.6];

16

земельном участке на дату оценки

- здание колледжа «ГОУ Колледж декоративно-прикладного искусства им.К.Фаберже №36» [2.6];

-

здание станции неотложной медицинской помощи им. А.С.Пучкова [2.6]

 

Собственник

земельного

 

17

участка

г. Москва в лице Москомзем [2.9]

18

Арендатор земельного участка

ОАО «ХХХ» [2.9]

 

Документы, подтверждающие

 

19

права ОАО «ХХХ» на земельный участок

Договор аренды земельного участка №М-05-00хххх от 14 февраля 1996 года, Арендодатель Москомзем, срок аренды – 49 лет [2.9]

   

1.

ОАО «ХХХ» освобождается от оплаты долевого участия на развитие

20

Особенности инвестиционного проекта

городских инженерных сетей и сооружений при получении технических условий на присоединение. 2. На основании проекта планировки и акта разрешенного использования, утвержденного в установленном порядке, производится расчет компенсации инвестором городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру с учетом затрат инвестора на реформирование территории предприятия ОАО «ХХХ» и финансирование строительства объектов социальной сферы в объемах, определенных проектом планировки [2.2]

 

Балансодержатель имущества,

 

создаваемого в

процессе

21

выполнения инвестиционного проекта

ОАО «ХХХ»

 

Балансовая стоимость объекта оценки (имущества,

Оцениваемое имущество, создаваемое в процессе выполнения инвестиционного проекта, является объектом незавершённым строительством. Общая сумма фактически оплаченных инвестиционных затрат по балансу ОАО «ХХХ» на 01.10.2009г. составляет – 1 299 650 тыс.руб. [2.8]

22

создаваемого в процессе выполнения инвестиционного проекта) на 01.10.2009г.

 

Общая сумма затрат Инвестора, необходимая для

 

23

реализации инвестиционного проекта, рассчитанная по заключенным договорам генподряда на 01.10.2009г.

20 859 410 тыс.руб [2.8]

8

Макет отчета №67/2009

© ООО «Спецоценка»

Наименование основных данных

   

п/п

 

Характеристика

   

1.

Правительство Москвы в лице Департамента имущества города Москвы

(ДИМ):

г.Москва, ул.Каретный ряд, 2/1; ОГРН 10277004940 от 04.03.2004г.,ИНН/КПП 7707058720 / 770701001, р/счет 40 20 18 10200000000001 в ОТДЕЛЕНИЕ 1 МОСКОВСКОГО ГТУ БАНКА РОССИИ Г. МОСКВА 705, л/счет 2316311000450151, БИК

044583001, тел. (495) 699-42-76, тел. (495) 699-42-76.

Место

нахождения и

реквизиты правообладателей

24

имущественных прав на доли

площадей пусковых

2.

ОАО «ХХХ»:

комплексов, возникающие в результате исполнения

обязательств инвестиционному контракту

по

107066, г. Москва, ул. Нижняя Красносельская, д.32/29, стр.2, комн.2;

Общество зарегистрировано 30.07.1993г. за №ххх, ОГРН хххххххх от 30.10.2002г. присвоен Межрайонной инспекцийей МНС Росси 39 по г.Москве, ИНН/КПП ххххх/770801001, р/счет хххххххххх в ООО «БТА Банк» г. Москва, к/счет хххххххххх, БИК 044552350

25

Обременения и ограничения прав на объекты оценки

нет

26

Ограничения и допущения используемые в отчете

см. РАЗДЕЛ 4, с.14

   

-

Инвестиционный контракт рег. № хххххххх от 02 06.2006г. заключен

Правоподтверждающие

между Правительством Москвы и ОАО «ХХХ» [2.2].;

27

документы на оцениваемый объект

 

-

Договор аренды земельного участка №М-05-00хххх от 14 февраля 1996

года, Арендодатель Москомзем, срок аренды – 49 лет (с дополнениями и

 

приложениями) [2.2]

28

Дата проведения оценки

01

октября 2009 года

29

Дата осмотра объекта оценки

01

октября 2009 года

30

Дата составления отчета

09

ноября 2009 года

31

Срок проведения оценки

с 07 октября 2009 года по 09 ноября 2009 года

 

Курс доллара США ЦБ РФ на

 

32

дату оценки 01 октября 2009 года

30

рублей 0,87 копейки (30,0087 руб.) [38]

33

Порядковый номер отчёта

67-д1-Ч/2009

34

Основание для проведения оценки

Договор №67/2009-УОС-09 от 07 октября 2009 года [1] Протокол совещания у Мэра Москвы Ю.М.Лужкова 4-ТС-97/09 от 01.10.2009г. «О стабилизации финансово-экономического состояния АПХ ООО «НННН» [2.10]

35

Используемые стандарты оценки

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности в РФ[5,6,7], Свода стандартов оценки Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (ССО РОО 2005) [4]

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Результаты расчетов рыночной стоимости прав на реализацию Инвестиционного проекта, связанного со строительством многофункционального жилого комплекса со встроенно- пристроенными нежилыми помещениями и объектами социальной инфраструктуры, реализуемого на части производственной территории ОАО «ХХХ» по адресу: г.Москва, ул.Ppppp, вл.7, при

применении подходов к оценке по состоянию на 01 октября 2009 г., составляют, округленно:

- затратный

- сравнительный

- доходный

обоснованно не применялся;

обоснованно не применялся;

21 178 000 000 руб.

Результаты расчетов рыночной стоимости объектов незавершенных строительством на земельном участке по адресу: г. Москва, ул.Ppppp, вл.7, представлены в разделе 11.4 настоящего отчета (см. таблица 105, с.151).

9

Макет отчета №67/2009

© ООО «Спецоценка»

ИТОГОВАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

На основании предоставленной информации, выполненного анализа и расчетов итоговая рыночная стоимость прав на реализацию Инвестиционного проекта, связанного со строительством многофункционального жилого комплекса со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и объектами социальной инфраструктуры, реализуемого на части производственной территории ОАО «ХХХ» по адресу: г. Москва, ул.Ppppp, вл.7, на дату оценки 01 октября 2009 года с учетом всех ограничений и допущений равна, округленно:

21 178 000 000 рублей

(Двадцать один миллиард сто семьдесят восемь миллионов рублей).

На основании предоставленной информации, выполненного анализа и расчетов итоговая суммарная рыночная стоимость объектов незавершенных строительством на земельном участке по адресу: г. Москва, ул.Ppppp, вл.7, на дату оценки 01 октября 2009 года с учетом всех ограничений и допущений составляет без учета НДС, округленно:

12 924 907 000 рублей

(Двенадцать миллиардов девятьсот двадцать четыре миллиона девятьсот семь тысяч рублей),

в том числе:

   

Рыночная стоимость без НДС округлённо, руб

п/п

 

Наименование

Площадь, кв.м

1

Права долгосрочной аренды земельного участка

438

438

9

497 510 000

 

в

том числе

   

1.1

 

права долгосрочной аренды земельного участка для размещения многофункционального жилого комплекса

 

260

000

 

6

605

986 000

1.2

 

права долгосрочной аренды земельного участка под производственной застройкой

 

178

438

 

2

891

524 000

2

Объекты незавершенные строительством,

178

921

3

427 397 000

 

в

том числе:

   

2.1

 

Жилой дом (корпус 8) наземная часть (15-ть этажей)

 

106

361

 

3

066

501 000

2.2

 

Подземный гараж-паркинг под корпусом 8

 

25

260

 

223

571 000

2.3

 

Отдельно стоящий гараж-стоянка (корпус 15)

 

47

300

 

137

325 000

   

Итого

 

12 924 907 000

 

Оценщик

Директор ООО «Объединенное предприятие по оценке и экспертизе специальных объектов и инвестиций» (ООО «Спецоценка»)

Л.И. Чернова

Д.И.Канашко

10

Макет отчета №67/2009

© ООО «Спецоценка»

РАЗДЕЛ 2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

В соответствии с договором и стандартами оценки [5,6,7] задание на оценку включает:

1. Объект(ы) оценки: права на реализацию Инвестиционного проекта, связанного со строительством многофункционального жилого комплекса со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и объектами социальной инфраструктуры, реализуемого на части производственной территории ОАО «ХХХ» по адресу:

г.Москва, ул.Ppppp, вл.7.

1.1. Местоположение (адрес):

г.Москва, ул.Ppppp, вл.7;

- административный округ: Южный;

- район Бирюлево Восточное

- территориально-экономическая зона - 29 (между Окружной

железной дорогой и МКАД);

- номер кадастровой зоны - 77-05;

- номер кадастрового квартала - 77-05-10-002.

1.2. Предмет инвестиционного контракта:

Реализация в 2005-2012гг. инвестиционного проекта по реформированию части производственной территории ОАО

«ХХХ» площадью 26 га по адресу: г.Москва, ул.Ppppp, вл.7, стр.19-22, 25-31, 33-34,47 и комплексной застройке, включающей строительство:

- комплекс жилых зданий;

- объекты социальной инфраструктуры: школы, детских дошкольных учреждений и др. объектов. (см.(таблица 4), с.21).

1.3. Инвестиционный объект (имуще- Пусковые комплексы, расположенные по адресу по адресу: г.

Москва, ул.Ppppp, вл.7, в составе:

- жилые здания, (корп. 1-10);

- здания гаражей-стоянок наземный (корп.15) и подземные

ство, создаваемое в процессе его выполнения инвестиционного проекта):

встроенные к ж/з;

- два детских сада (пристройки к корп. 8),

- здания школ (корп.12,13),

- здание поликлиники (корп.16),

- здание общественного центра (корп.14)

1.4. Кадастровый номер земельного участка:

1-77050010002004; 2-77050010002003.

1.5 Площадь земельного участка: 26 га ( 260 000 кв.м) выделенная из части производственной территории ОАО «ХХХ» под реализацию инвестиционного проекта [2.9; 2.1],

- 30,2 кв.м общий баланс территории проектирования.

2.1. Имущественные права на доли пло- - 100% общей площади, нежилой площади (за исключением щадей пусковых комплексов, возни- объектов социальной инфраструктуры), площади гаражей- кающие у участников инвестицион- стоянок и сервисных служб передаются в собственность ного проекта в результате исполне- Инвестора, ния обязательств по

- 100% площади объектов социальной инфраструктуры (школы, детских дошкольных учреждений и других) передаются в собственность Администрации в лице Департамента имущества города Москвы [2.2]

инвестиционному контракту:

11

Макет отчета №67/2009

© ООО «Спецоценка»

2.2. Правообладатели имущественных прав на доли площадей пусковых комплексов, возникающие в результате исполнения обязательств по инвестиционному контракту:

3. Вид стоимости:

4. Цель оценки:

1. Правительство Москвы в лице Департамента имущества города Москвы (ДИМ), 2. ОАО «ХХХ»

рыночная стоимость.

определение рыночной стоимости объекта оценки для внесения его в качестве залога.

5. Предполагаемое использование

для внесения объекта оценки в качестве обеспечения по

результатов оценки и связанные с государственной гарантии города Москвы Агропромышленным

этим ограничения:

холдингом ООО «НННН». Отчет об оценке не может применяться для иных целей.

6. Дата оценки

01 октября 2009 года.

7. Срок проведения оценки

5 (пять) календарных дней.

8. Допущения и ограничения, на которых основывается оценка:

См. п.5.

Представитель Заказчика

12

Макет отчета №67/2009

© ООО «Спецоценка»

РАЗДЕЛ 3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Сведение о Заказчике - юридическом лице

Организационно-правовая форма

Департамента имущества города Москвы (ДИМ)

Полное наименование

Департамента имущества города Москвы

Основной государственный регистрационный номер (ОГРН)

10277004940

Дата присвоения ОГРН

04.03.2004г.

Место нахождения юр. лица

г.Москва, ул.Каретный ряд, 2/1

ИНН

7707058720

КПП

770701001

 

Сведения об Оценщике

ФИО

Чернова Людмила Ивановна

Информация о членстве в СРОО

член саморегулируемой оганизации - Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (рег.005403 от 12 февраля 2009 г.)

, дата документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности

Диплом ПП № 438667 от 30.04.2002 г., рег. номер 1067-2Д Межотраслевого института повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Специализация: Оценка стоимости предприятий (бизнеса)

 

Квалифицированный оценщик, соответствующий