TASACIN DE UN TERRENO

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PROPIETARIO
1.02 SOLICITANTE DE LA TASACIN
Los propietarios
1.03 OBJETO DE LA TASACIN
Conocer el valor comercial del inmueble.
1.04 METODOLOGIA O REGLAMENTACIN EMPLEADA
La presente valorizacin se realiza por el mtodo de la
TASACIN DIRECTA, ajustndose en todos sus puntos a lo
estipulado en el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES
DEL PERU, aprobado por R.M. N 126-2007-VIVIENDA de
fecha 13-05-07 en actual vigencia.
1.05 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACIN
SEPTIEMBRE del 2014
1.06 UBICACIN
EL INMUEBLE SE UBICA EN LA URBANIZACIN BUENOS
AIRES 1 ETAPA MZ B LOTES 4-6, COMPRENSION DEL
DISTRITO DE NUEVO CHIMBOTES, PROVINCIA DEL SANTA
YDEPARTAMENTO DE ANCASH.
1.07 LINDEROS
El terreno sobre el cual se levanta la construccin
posee
los siguientes linderos:
Por el frente, a AV. LA MARINA, en lnea recta que mide 40.30
ml.
Por la derecha entrando por el PASAJE S/N, con una lnea
recta que mide 45.45 ml.
Por la izquierda entrando por la AV. HUARAZ en una lnea
recta que mide 45.45 ml.
Por el fondo a propiedad de terceros LOTES 2-7 en una lnea
recta que mide 40.14 ml.
1.08 PERIMETRO
Estos linderos suman un permetro de 171.34 ml.
1.09 AREAS
a) Del terreno
:
18,280.00 m
b) De la edificacin

Primer piso
:
53.36 m
Segundo piso
:
52.27 m
rea total edificada
:
105.63 m
c) De las Obras complementarias
- Muro perimtrico del patio :
30.5 ml
- Puerta principal sobre listada:
11.04 m
- Cisterna
:
2.00 m
- Tanque elevado
:
1.600 m. (Rotoplast)
1.10 ZONIFICACION
El predio se halla
en una zona calificada como R2
(RESIDENCIAL) en el Plano Catastral de Zonificacin del
Consejo Distrital de Nuevo Chimbote.
1.11 USO ACTUAL
Actualmente el inmueble es usado como vivienda.
1.12 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS
El predio se ubica en una zona urbana consolidada como tal
posee todos las obras de infraestructura que le son
inherentes, esto es veredas y pistas asfaltadas, alumbrado
pblico y privado, conexin a la red troncal de agua y
desage, acceso a conexiones de telefona, de internet y
cable que el predio puede o no usufructuar.
1.13 CARACTERISTICAS DEL ENTORNO
El entorno est compuesto de establecimientos comerciales
y viviendas. El acceso est facilitado por las avenidas La
Marina y Huarmey.
1.14 DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCIN
Se trata de una edificacin de 2 plantas, levantada para
funcionar como vivienda, La distribucin detallada es como
sigue:
- Primera Planta
A ella se accede trasponiendo la puerta del muro frontal
de 2 hojas. Inmediatamente a la izquierda un jardn
formado por el retiro y a la derecha, espacio libre triangular,
que sigue el lindero frontal del terreno. Por la parte central,
avanzando hacia adentro, un hall que, termina
en
un
pasaje perpendicular, en cuyo frente est
la
escalera
que da acceso al nivel superior y a los costados izquierdo y
derecho respectivamente, la entrada a 2 y 1 aulas con

ventanales hacia el sector delantero las primeras, y al patio

la tercera. En los extremos de este pasadizo 2 ambientes
formados por tabiques provisionales, destinados a tpico y
depsito respectivamente. Por el sector derecho avanzando
hacia el fondo, otro pasadizo que desemboca en el patio y en
cuyo lado derecho se ubican 4 ambientes para baos,
dedicados a varones y mujeres 2 a 2. Estos SS.HH. cuentan
con batera de 2 WC, 1 lavatorio, distinguindose uno de
ellos (de varones) por contar con ducha y urinario de pie.
- Segunda Planta
La escalera entrega a un pasadizo, tpico en forma y
extensin al de la primera planta,
que da acceso al
ambiente para direccin y 2 aulas en cada ala del pasadizo.
Completando un total de 4 y un ambiente al final de cada ala
del pasadizo formada por tabiquera provisional.
1.15 DESCRIPCION DE LA EDIFICACIN
Para esta descripcin separamos de acuerdo a lo
siguiente:
Estructuras:
Construccin con cimientos corridos armados y estructura a
porticada con vigas, columnas, escaleras y dinteles de
concreto armado, muros de ladrillo de cabeza y soga
asentadas con mortero de cemento arena. Los techos del
tipo aligerado y los falsos pisos de concreto simple.
Acabados
Los muros frotachados, tarrajeados con mortero en proporcin 5 a
1 y pintados con material lavable. En los baos enchape de
maylica blanca 15 x 15 de segunda a una altura de 1.50 mts. Los
pisos en los salones de clase, en pasadizos y en el patio general
de cemento pulido, con bruas y junturas de dilatacin. En la
direccin existe piso vinlico, laminado, semejando madera.
En los baos, existen sanitarios blancos de losa vitrificada, con
grifera cromada simple, los lavaderos comunes y urinarios de pie,
de mampostera con enchape de maylica blanca.
Las puertas, a excepcin de la principal que es de fierro
sobrelistado, de 2 hojas con puerta peatonal, la que da acceso al
jardn que es de varillas de fierro tambin de 2 hojas el resto es de
madera apanelada con cerraduras de vaivn. Los marcos de las
ventanas son de fierro angular con vidrios simples y

transparentes en la estructura. Las ventanas que dan al

patio, tienes adems, rejas de proteccin de fierro para los

vidrios. Las escaleras son de concreto con cemento pulido en
pasos y contrapasos, con pasamanos de fierro tubular
anclado a las paredes.
Instalaciones
La instalacin sanitaria empotrada, con tubera PVC, con
sistema para agua fra y caliente, posee cisterna de
10,000 litros para almacenamiento de agua, bomba de 1.5
HP y tubera de fierro para almacenar agua en tanque
Rotoplas de 2000 litros.
La instalacin elctrica del tipo monofsico, totalmente
empotrada, con llaves y tomacorrientes de bakelita
tipo TICINO y tablero general con llaves del tipo
thermomagntico.
1.16 DESCRIPCION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS
Muro frontal
Muro construido con cimientos corridos de concreto
reforzados con columnas y vigas, cobertura de ladrillo
king kong, tartajeado, frotachado y pintado con
material lavable a una altura de 3 mts.
Muro perimtrico del patio.
Muros con columnas y viga solera en acabado caravista a
una altura de 3.15 mts.

Muro del jardn posterior.

Muro con columnas de concreto armado, en acabado
caravista a una altura
Puerta principal sobre listada
Puerta de dos hojas de medidas 3.68 x 2.85 mts., y puerta
auxiliar peatonal. Cerraduras de armella y candado y
cerradura de can en el sector peatonal.
Cisterna
Construida en el sub suelo con paredes de ladrillo con
columnas de refuerzo tartajeados y frotachados. Los pisos y
el techo son losa de concreto simple.
Tanque elevado
Tanque plstico comercial del tipo ROTOPLAS.
Losa del patio
Losa de concreto simple con superficie pulida con
junturas
de dilatacin.
1.17 ANTIGEDAD DE LA CONSTRUCCIN

El inmueble tiene una antigedad de 10 aos.

1.18 ESTADO DE CONSERVACIN
El inmueble al momento de la inspeccin tiene un estado de
conservacin puede calificarse como BUENO.
1.19 DEPRECIACION
RUBRO

ANTIGEDAD

ESTADO

Todas el
predio

10

Bueno

DEPRECIACI
N
5%

1.20.
SERVIDUMBRES
No tiene
1.21 GRAVAMENES
No se le conoce ninguno.
1.23 OBSERVACIONES
La inspeccin se realiz sin inconvenientes, habiendo
tomado las reas de construccin respectivas, de los planos
de distribucin confeccionados y firmados.
2.00 VALORIZACION COMERCIAL
2.01. DEL TERRENO (VT)
Segn lo estipulado en el REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES DEL PERU-ARTICULO II-C.22. (Un solo frente a la
va pblica)
rea de terreno=130 m2
Frente: 6.5 m
3F^2= 3(6.5) ^2=126.75 m2
Como el rea del terreno AT > 3F^2 entonces:
Valor del terreno:
VT = 126.75x110 + 50%(110) x (130-126.75)= S/.
14,121.250
2.02. DE LA EDIFICACION (VE)
VALOR DE LA EDIFICACION: S/.72,115.24
2.03. DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)

FACTOR
0.68

TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS = S/.2,940.63

2.04
VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VCI)
Estar dado por la frmula.
VCI =VT+ VE + VOC
Reemplazando por sus valores en la frmula:
VCI = 14,121.250 + 72,115.24 +2,940.63
VCI = S/. 89,177.12