INFORME ENTRE EL PLAN Y EL MERCADO

La planificacin urbana busca proponer proyectos cuyo objetivo es gobernar

un territorio que es mayormente privado y se maneja con lgicas privadas. Son
polticas pblicas que deben conciliar con lgicas privadas.
En la Argentina, el desarrollo urbano (crecimiento de las ciudades) se ha
caracterizado por tres factores:
-El crecimiento acelerado que hubo en las ciudades hasta la dcada del 80 dado por
las migraciones campo-ciudad (impulsado por la tarda industrializacin en las
ciudades latinoamericanas) ; hecho que origino una discusin en el planeamiento
para controlar este crecimiento
-El crecimiento por segregacin socio-espacial, que fue un crecimiento por adicin
de suelo
-La incapacidad de acompaar el crecimiento con infraestructura lo que produjo
ciudades con reas centrales fuertemente equipadas, rodeado por anillos con reas
consolidadas y una periferia muy extensa desarticulada y carente de servicios.
La ciudad Argentina se caracteriza por la atomizacin (densificacin y
diversificacin de usos). Atomizada ya que cada parcela se fue reproduciendo con la
lgica de empresas, lgicas particulares o lgica de Estado. El proceso de
minsculas operaciones individuales originaron ciudades de grandes alturas en el
centro y periferias achatadas. Esto fue llevado a cabo por el mercado inmobiliario
que cont con escasas restricciones del estado, por lo que se podra decir que las
lgicas del mercado y las lgicas de la rentabilidad del suelo fueron las que
gobernaron el crecimiento de nuestras ciudades.
Uno de los hechos ms destacados en Argentina es la sancin del decretoley 8912 de Uso de Suelos en la dcada del 70, cuyo objetivo era ordenar una
ciudad supuestamente desordenada.
Hasta los aos 70 la ciudad era bsicamente popular y el mercado se
orientaba a responder las demandas de dichos sectores, luego se produce un
cambio y el mercado dejar de ocuparse de aquella demanda, produciendo que los
sectores populares no puedan llegar a la compra de un terreno.
Por la dcada del 90 se da en la Argentina un doble proceso en el que por un
lado se genera una extensin difusa, pero al mismo tiempo hay una concentracin
de la ciudad. El loteo tradicional se va consolidando, densificando y ampliando, pero
a su vez convive con la dispersin (aparicin de countrys y shoppings en la
periferia). Hay un cambio en el patrn de ocupacin, donde hay un fuerte
aislamiento de la pobreza en la periferia, y al mismo tiempo tambin se aslan los
sectores de mayores ingresos en countries fuera de la ciudad. Hay un doble
aislamiento, una doble fragmentacin. Este doble aislamiento genera cambios en
los valores de suelos y por lo tanto en el mercado.
Uno de los debates del urbanismo actual es la discusin acerca de quin se
queda con la renta de suelo. El mercado de suelo es un mercado que se basa en la
localizacin. Lo que se vende en el mercado no es una entidad fsica, ya que lo que
importa es donde est ubicado el terreno. La localizacin es la cuestin

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determinante del producto, ya que esto es lo que lo hace diferente del resto de los
productos, el motivo por el cual un terreno es irreproducible es su localizacin.
Cuando se compra suelo se paga un precio inicial, con el que se compra una
serie de derechos que otorga la escritura que da derecho a usarlo. Ese precio de
suelo cambiara en el tiempo, por ejemplo por el crecimiento de la ciudad y el
proceso de urbanizacin. Al crecer la ciudad el precio de suelo crece por la inversin
y el esfuerzo de la sociedad hace en cada uno de sus terrenos, por lo que uno
podra quedarse quieto sin usar su terreno, y por el simple motivo de que la ciudad
crezca el precio del suelo habr aumentado. Esto es un proceso de valorizacin
debido a la inversin y al esfuerzo del conjunto de la ciudad.
El proceso de urbanizacin a su vez exige demandas, que son obras pblicas
y de infraestructura que se llevan a cabo por el estado. Estas obras a su vez
tambin hacen que el precio del suelo siga creciendo.
El crecimiento de la ciudad hace que la densificacin y espacializacin
funcional cambien y por lo tanto se modifiquen y actualicen las normas, por lo que
un terreno que antes era semi-rural puede pasar a ser urbano con factibilidad de
construir viviendas, y por ende el precio del suelo vuelva a aumentar.
Se pueden observar por lo tanto cuatro tipos de acciones que revalorizan el
precio del suelo: la inversin inicial, la inversin de la sociedad, la inversin del
Estado a travs de la obra pblica y la modificacin de las normas urbansticas.
Advertimos entonces que el precio del suelo aumenta por los esfuerzos de la
sociedad y el estado, incrementos del precio ajenos al esfuerzo del propietario, una
renta que es generada por la accin social y del estado, pero que es apropiada
privadamente, solo por el propietario. La ciudad es fruto del trabajo colectivo de
una sociedad, cada decisin atomizada de cada inversor, del Estado, de cada
familia, decide quin gana y quien pierde.
La segregacin y diferenciacin socio-espacial est dada por el mercado, ya
que este califica diferencialmente a cada sector, califica a los sectores con
diferentes obras y diferente infraestructura lo que valoriza los sectores
diferencialmente, dando como resultado un espacio con diferenciacin de sectores
sociales.
Hay una relacin biunvoca entre estructura de precios del suelo y estructura
urbana. Si uno mira la estructura de precios de una ciudad, se puede advertir la
estructura urbana, y el que tiene la capacidad de modificar la estructura urbana por
lo tanto podr modificar la estructura de precios. El que tiene la capacidad de
modificar alguno de estos atributos de la estructura urbana tiene la capacidad de
redistribuir la renta y decidir quin gana y quien pierde.
El mercado de suelos cobra la capitalizacin actualizada de todas las
plusvalas pasadas cuando se paga el precio de suelo. Se cobra todo lo que ese
suelo gano en el pasado (con obras pblicas, infraestructura, etc.), y adems
capitaliza todas las plusvalas futuras que an no se produjeron. Es un mercado
netamente especulativo, lo que explica que el propietario abstraiga del mercado
esa mercanca que es el suelo para esperar que el precio suba. Adems el hecho de
que se retire la tierra del mercado produce una escasez artificial que hace que el
alza del precio del suelo se cumpla.

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